Đang tải... (xem toàn văn)
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2011 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2011 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2011 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2011 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2011 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2011 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2011 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2011 2016 (Luận văn thạc sĩ)
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THANH NHÀN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHI XUÂN, TỈNH HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2011 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THANH NHÀN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHI XUÂN, TỈNH HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2011 - 2016 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Lê Thanh Nhàn năm 2017 ii LỜI CẢM ƠN Trong q trình hồn thành luận văn này, tơi quan tâm, giúp đỡ quý báu thầy cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, quan tâm giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp, giúp đỡ phối hợp nhân dân địa phương nơi nghiên cứu Đặc biệt giúp đỡ, dẫn tận tình PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, người hướng dẫn khoa học, giúp đỡ tơi hồn thành luận văn vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất Trước hết xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ, bảo ân cần thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên suốt thời gian học tập trường Đặc biệt xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông trực tiếp hướng dẫn bảo tận tình cho tơi suốt thời gian thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Nghi Xn, Phòng Tài ngun Mơi trường, Phòng Tài - Kế hoạch, Chi cục Thống kê, UBND thị trấn Nghi Xuân, UBND xã Xuân Phổ, UBND xã Xuân Mỹ, UBND xã Xuân Yên hộ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu nhiệt tình giúp đỡ tơi suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho tơi q trình thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn quan tâm, giúp đỡ, động viên quý báu kịp thời đó! Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Lê Thanh Nhàn năm 2017 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC HÌNH .vii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Khái niệm đất đai thị trường đất đai 1.1.2 Giá đất, định giá đất thị trường bất động sản 1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 10 1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN ĐỀ TÀI 20 1.2.1 Đấu giá đất số nước giới 20 1.2.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 23 1.3 CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 27 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 29 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29 2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 29 2.2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Nghi Xuân 29 2.2.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án đấu giá địa huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh 29 2.2.3 Phân tích hiệu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nghi Xuân 30 2.2.4 Một số tồn hạn chế đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nghi Xuân 30 iv 2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 30 2.3.2 Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu 31 2.3.3 Phương pháp biểu đồ, bảng biểu 31 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN NGHI XUÂN, TỈNH HÀ TĨNH 32 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 32 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 35 3.2 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN NGHI XUÂN, TỈNH HÀ TĨNH 42 3.2.1 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 42 3.2.2 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 50 3.2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án đấu giá địa huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh 50 3.2.4 Khảo sát công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến cán quản lý người dân 73 3.3 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ CỦA CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN NGHI XUÂN 79 3.3.1 Hiệu kinh tế 79 3.3.2 Hiệu xã hội 81 3.3.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai 82 3.4 MỘT SỐ TỒN TẠI HẠN CHẾ VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN NGHI XUÂN 83 3.4.1 Hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nghi Xuân 83 3.4.2 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh 84 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN 86 KIẾN NGHỊ 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 PHỤ LỤC v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết đầy đủ Chữ viết tắt BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường BTP Bộ Tư pháp CSHT Cơ sở hạ tầng ĐVHC Đơn vị hành GCN Giấy chứng nhận NĐ-CP Nghị định Chính phủ QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất TT Thông tư Trđ Triệu đồng UBND Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 40 Bảng 3.2 Tình hình biến động đất đai huyện năm giai đoạn 2013 - 2016 42 Bảng 3.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạch xen dặm dân cư vùng Nhà Trành, thị trấn Nghi Xuân 53 Bảng 3.4 Danh sách hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạch xen dặm dân cư vùng Nhà Trành, thị trấn Nghi Xuân 55 Bảng 3.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạch dân cư thôn 3, xã Xuân Phổ 58 Bảng 3.6 Danh sách hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạch dân cư thôn 3, xã Xuân Phổ 60 Bảng 3.7 Kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư vùng Cồn Trạng, xã Xuân Mỹ 63 Bảng 3.8 Danh sách hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạch dân cư Cồn Trạng, xã Xuân Mỹ 65 Bảng 3.9 Kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư xã Xuân Yên 69 Bảng 3.10 Danh sách hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạch dân cư xã Xuân Yên 71 Bảng 3.11 Một số ý kiến cán tổ chức đấu giá QSDĐ phiên đấu giá địa bàn huyện Nghi Xuân 73 Bảng 3.12 Một số ý kiến người tham gia đấu giá QSDĐ phiên đấu giá địa bàn huyện Nghi Xuân 77 Bảng 3.13 Chênh lệch giá đất giá quy định giá trúng đấu giá 80 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Nghi Xuân - tỉnh Hà Tĩnh…………………… 32 Hình 3.2 Cơ cấu ngành kinh tế năm 2015……………………………… 36 Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng loại đất năm 2016…………………………… 41 Hình 3.4 Biến động cấu sử dụng đất giai đoạn 2013-2016………………… 42 Hình 3.5 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất……………………………… 50 Hình 3.6 Quy hoạch phân lơ đấu giá QSD đất xen dặm dân cư vùng Nhà Trành, thị trấn Nghi Xn…………………………………………… 51 Hình 3.7 Quy hoạch phân lơ đấu giá QSD đất dân cư thôn 3, xã Xn Phổ… 56 Hình 3.8 Quy hoạch phân lơ đấu giá QSD đất vùng Cồn Trạng, xã Xuân Mỹ 61 Hình 3.9 Biểu đồ số lơ đất trúng đấu qua phiên đấu giá QSDĐ quy hoạch dân cư vùng Cồn Trạng, xã Xuân Mỹ…………………………… Hình 3.10 Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất dân cư xã Xuân Yên……… 64 67 Hình 3.11 Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án quy hoạch dân cư xã Xuân Yên………………………………………………… 69 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai có tính chất đặc trưng riêng, tài ngun tái tạo trở thành tư liệu sản xuất thay được, đặc biệt sản xuất nơng nghiệp Khai thác tiềm đất đai có ý nghĩa vô quan trọng phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng Nhưng đất đai phát huy tiềm vốn có người tác động tích cực sử dụng có hiệu Trong năm qua, kinh tế nước ta phát triển vận động theo chế thị trường, thành phần kinh tế phát triển nguồn lực đầu vào cho sản xuất trở thành hàng hóa, đất đai khơng ngoại lệ Quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản Quyền sử dụng đất xem nguồn vốn chỗ huy động, phục vụ cho trình phát triển kinh tế - xã hội đất nước Để huy động nguồn vốn chỗ từ đất đai cách có hiệu đấu giá quyền sử dụng đất giải pháp quan trọng quy định Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch quản lý, sử dụng đất đai Mặt khác, thực tế có hai loại giá đất giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường Hai loại giá đất có mặt quan hệ đất đai Nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất với Giữa hai loại giá đất có chênh lệch lớn, đặc biệt nơi thị trường chuyển quyền sử dụng đất diễn sôi động Sự chênh lệch giá đất gây thất thu nguồn thu ngân sách lớn, tạo hội cho kẻ nhảy vào xin đất làm “dự án” để trục lợi Do đó, để tạo cơng việc xử lý mối quan hệ đất đai cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng thu thập từ việc sử dụng đất giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; thời điểm đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Quy định khung giá đất, bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần điều chỉnh thị trường có biến động Bổ sung quy 82 Phổ, bê tơng hố đường giao thơng nội thơn xã, thị trấn cơng trình dùng ngân sách phần từ thu tiền đấu giá quyền sử dụng đất Với nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, Nguồn vốn huy động từ đấu giá quyền sử dụng đất hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nông nghiệp Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần làm phong phú cho hoạt động thị trường bất động sản Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách nhà quản lý mà tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản với tư cách bên đối tác Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận quyền sử dụng đất (mua mảnh đất) thị trường người tham gia định mà Nhà nước không cần can thiệp Với giá đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động giá đất chủ thể tham gia vào thị trường, xóa “giá ảo” bất động sản, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững 3.3.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSD đất mang lại hiệu việc quản lý sử dụng đất đai, thể nội dung sau: - Đấu giá QSD đất sở, để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS Nếu đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi toàn Huyện giúp Huyện thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế xã, thị trấn khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai - Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nông nghiệp nằm xen kẽ khu dân cư, khu vực đất có khả sản xuất Nông nghiệp khu vực đất đơn vị không sử dụng - Việc tổ chức đấu giá QSDĐ góp phần bước đưa cơng tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn Huyện đảm bảo chặt chẽ, quy định, sử dụng mục đích, 83 kế hoạch duyệt, kịp thời ngăn chặn việc lấn chiếm đất công, giao đất trái thẩm quyền Đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp khai thác quỹ đất hiệu - Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, thực công tác giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhanh chóng dễ dàng, thủ tục hành đơn giản, thời gian ngắn, quan quản lý Nhà nước hoàn thành xong từ khâu giao đất đến khâu cấp GCNQSD đất có đầy đủ sở pháp lý cần thiết theo qui định, thủ tục hành đơn giản, bỏ bớt khâu thủ tục hành khơng cần thiết cấp giấy chứng nhận theo hình thức giao đất Để thực việc đấu giá QSDĐ hiệu quả, đồng bộ, không chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải thực trước bước, có tầm nhìn chiến lược có tính khả thi cao Chính mà quy hoạch sử dụng đất phát triển đồng hơn, tránh tình trạng xây dựng khơng có quy hoạch, góp phần thực hồn thành quy hoạch sử dụng đất địa phương 3.4 MỘT SỐ TỒN TẠI HẠN CHẾ VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN NGHI XUÂN 3.4.1 Hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nghi Xuân 3.4.1.1 Công tác tổ chức thực - Hình thức đấu giá tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín kết đấu giá số khu đất không đạt mức giá cao - Việc xác định mức giá sàn số khó khăn đội ngũ cán công chức, viên chức làm công tác định giá đất kiêm nhiệm, chưa đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá, khả hiểu phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ, dẫn đến việc xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường, tạo điều kiện cho số “cò” hoạt động lĩnh vực đấu giá đất tồn - Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định cụ thể để phòng tránh, chưa có chế tài xử phạt - Việc phổ biến thơng tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất thiếu Mặc dù cơng khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao 84 3.4.1.2 Đối với người tham gia đấu giá - Một số trường hợp người tham gia đấu giá không hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường Việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá, giảm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước - Một số người tham gia đấu giá khơng tìm hiểu kỹ quy chế đấu giá nên lúng túng phiên đấu giá - Một số người tham gia đấu giá thực quy chế đấu giá không nghiêm túc, tượng mua hồ sơ người thân nộp hồ sơ để đấu giá đất diễn phổ biến - Bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá 3.4.1.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng thị - Tình trạng tự ý điều chỉnh lấn chiếm phần diện tích cơng cộng chủ chủ sử dụng đất sau trúng đấu giá diễn phổ biến, phần diện tích phép xây dựng bị vi phạm - Các sách đấu giá nhiều bất cập nằm rải rác nhiều quy định văn quy phạm pháp luật, thiếu tính ổn định; nhiều vấn đề phát sinh thực tiễn chậm đổi mới, dẫn đến lúng túng, khó khăn tổ chức thực - Đối với dự án đấu giá đất thực thành cơng sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất 3.4.2 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh 3.4.2.1 Về sách Nhà nước - Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thơng tin, việc giao cho Sàn giao dịch BĐS thực Các quan chuyên môn Uỷ ban nhân dân cấp thực nhiệm vụ chuyên môn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá 85 - Kiểm tra kỹ hồ sơ người tham gia đấu giá, bên cạnh cần giám sát chặt chẽ phiên đấu giá nhằm giảm bớt tượng thơng thầu xảy Bên cạnh nên tiếp nhận hồ sơ trước thời điểm đấu giá đất, biện pháp nhiều thời gian phiên đấu giá giảm bớt tượng “họp dàn xếp” giá trước phiên đấu giá - Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư 3.4.2.2 Giải pháp Kỹ thuật - Đầu tư sở hạ tầng vị trí đấu giá để thu hút người mua - Nghiên cứu hồn thiện sách quy chế đấu giá QSDĐ, áp dụng thống phạm vi toàn quốc - Khi có kế hoạch đấu giá thức sớm thông báo rộng rãi thông tin khu vực đấu giá thông tin lô đất đấu giá, thông báo nhiều lần nhiều phương tiện thông tin, đảm bảo thông tin đến với nhiều người dân - Cần phải tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng đấu giá - Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh quản lý có hiệu thị trường bất động sản 3.4.3.3 Giải pháp chế tài - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ rõ ràng, cụ thể, công khai, minh bạch để có hiệu sử dụng cao - Trước đấu giá nên có sách bảo đảm Ngân hàng quan tài số tiền mà người trúng đấu giá có để đảm bảo việc nộp tiền sử dụng đất người trúng đấu giá, tránh trường hợp người trúng đấu giá bỏ không nộp tiền vào ngân sách nộp chậm hạn chế số lượng cò tham gia 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN 1) Phạm vi nghiên cứu huyện Nghi Xuân với tổng diện tích 22.245,83 ha, đó: Đất nơng nghiệp có diện tích 14.245,83 chiếm 62,99% tổng diện tích đất tự nhiên, đất phi nơng nghiệp có diện tích 5.311,22 ha, chiếm 23,88% tổng diện tích đất tự nhiên, đất chưa sử dụng 2.921,61 ha, chiếm 13,13% tổng diện tích đất tự nhiên 2) Khi nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ dự án nghiên cứu địa bàn huyện Nghi Xuân giai đoạn năm 2013 - 2016 đạt kết sau: - Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu: + Dự án quy hoạch dân cư vùng Nhà Trành, thị trấn Nghi Xuân: Bao gồm 11 lơ với tổng diện tích 1.888,3 m2; đấu giá thực đấu giá thành công 9/11 lô đất chiếm 81,81%, thu cho ngân sách Nhà Nước 3.222,044 triệu đồng, vượt mức giá khởi điểm lô bán 196,4 triệu đồng + Dự án quy hoạch dân cư thôn 3, xã Xuân Phổ: Bao mô gồm lô với tổng diện tích 2.101,0 m2 Đấu giá thành cơng 9/9 lơ đất, đạt tỷ lệ 100%, thu cho ngân sách Nhà Nước 2.501 triệu đồng, vượt mức giá khởi điểm phê duyệt 201 triệu đồng + Dự án quy hoạch dân cư vùng Cồn Trạng, xã Xuân Mỹ: Tổng diện tích khu đất 6.271 m2 với 24 lô đất, thực đấu giá thành công 24/24 lô đất đưa vào đấu giá, đạt tỷ lệ 100% qua phiên đấu giá, thu cho ngân sách Nhà nước 1.147,106 triệu đồng, vượt mức giá khởi điểm phê duyệt 65 triệu đồng + Dự án quy hoạch dân cư xã Xuân Yên: Tổng diện tích khu đất đấu giá 11.521,8 m2 với 44 lô đất Đấu giá thành công 26/44 lô đất, đạt tỷ lệ 59,09%, thu cho ngân sách Nhà nước 2.483,370 triệu đồng, vượt mức giá khởi điểm phê duyệt 503,8 triệu đồng - Trong tổng số 70 phiếu điều tra, có 20 phiếu vấn cán tổ chức đấu giá 50 phiếu người tham gia đấu giá Theo số liệu điều tra được, công tác đấu giá QSDĐ huyện Nghi Xuân đánh giá công khai, minh bạch, trình tự thủ tục, quy chế đấu giá, nhiên tồn hạn chế Số liệu điều tra cho thấy đa số người tham gia đấu giá có câu trả lời theo hướng tích cực Ngồi cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất có số hạn chế, mức độ chưa hài lòng người tham gia đấu giá 87 3) Công tác đấu giá QSDĐ đạt nhiều hiệu mặt kinh tế, xã hội trong công tác quản lý sử dụng đất đai như: giúp Nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất; tăng nguồn thu cho ngân sách; tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy phát triển KT-XH huyện Tuy nhiên, cơng tác đấu giá QSDĐ huyện tồn số hạn chế, như: Việc xác định mức giá, sách bất cấp; chưa đáp ứng nhu cầu người tham gia đấu giá 4) Nghiên cứu đề xuất nhóm giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh gồm: nhóm giải pháp sách Nhà nước; giải pháp kỹ thuật; giải pháp chế tài KIẾN NGHỊ Để giải số tồn vướng mắc tơi có số kiến nghị sau: 1) Tăng cường quản lý giá đất địa bàn huyện Nghi Xuân sát với thời điểm, thị trường BĐS sơi động, điều giúp cho Nhà nước xây dựng giá sát với giá thị trường, hạn chế tối đa nạn đầu tăng thêm nguồn thu cho ngân sách địa phương 2) Xây dựng giá đất hợp lý để thỏa mãn đại đa số đối tượng có nhu cầu thực sự, tránh trường hợp giá cao nên dự án thực khó thành cơng 3) Thu hút tham gia ngân hàng để chia sẻ khó khăn tài trước hoàn thiện thủ tục, hạ tầng để đấu giá Ví dụ, kêu gọi Ngân hàng cho vay tiền để thực khâu chuẩn bị dự án đầu tư làm quy hoạch, làm hạ tầng 4) Giải pháp kỹ thuật cần hoàn thiện trước tiến hành đấu giá, đồng hạ tầng sở, để tăng giá trị khu đất đấu giá yên tâm đối tượng tham gia đấu giá; 5) Các dự án đấu giá đất cần thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thơng tin đại chúng để thu hút thêm nhiều nguời tham gia 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2012), Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tư pháp (2010), Thông tư 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 Quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Bộ xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảoPhát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CPngày 04/3/2010 Chính phủ Bán đấu giá tài sản; Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội Trương Ánh Linh (2013), Đánh giá tình hình thực đấu giá Quyền sử dụng đất địa bàn huyện Bố Trạch tỉnh Quảng Bình, Luận văn Thạc sĩ khoa học nơng nghiệp,Trường Đại học Nông Lâm Huế Nguyễn Trung Nhân (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam, Luận văn Thạc sĩ nông nghiệp, Trường Đại học Nơng Lâm Huế Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai 2013, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Nguyễn Khắc Thái Sơn (2008), Bài giảng Pháp luật sách đất đai, (Dùng cho Cao học ngành Quản lý đất đai), Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 11 Nguyễn Võ Tiến Sơn (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định, Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế 12 Phạm Tấn Thịnh (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi, Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế 13 Tổng cục Địa chính(1996), Mười năm kinh doanh bất động sản Thâm QuyếnTrung Quốc 89 14 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội; 15 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội 16 Cao Quang Trung (2009), Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An, Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế 17 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Hà Tĩnh (2015) Báo cáo tổng hợp kết thực hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Hà Tĩnh 18 UBND tỉnh Hà Tĩnh, Quyết định 94/2014/QĐ-UBND ngày 23/12/2010 UBND ngày 27 tháng 12 năm 2014 “Về việc ban hành bảng giá đất năm 2015 địa bàn tình Hà Tĩnh” 19 UBND Tỉnh Hà Tĩnh, Quyết định số 40/2012/QĐ-UBND ngày 2/8/2012 việc ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Hà Tĩnh 20 UBND Tỉnh Hà Tĩnh, Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 25/6/2015 việc quy định tạm thời phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất phê duyệt kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Hà Tĩnh Tài liệu internet 21 “Hiện trạng sử dụng đất”, Jan 10th 2016, http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=386&idmid=3&ItemID=15578 22 http://www.vnua.edu.vn/tapchi/Upload/congtacdaugiaquyensudungdat_d&mt4520 06.pdf 23 Phùng Văn Nghệ, “Lịch sử hình thành phát triển ngành Quản lý Đất đai Việt Nam”, Tổng cục Quản lý Đất đai, Feb 10th 2016, http://lrem.hcmuaf.edu.vn/lrem-19967-1/vn/lich-su-hinh-thanh-va-phat-triennganh-quan-ly-dat-dai-viet-nam.html 24 Quy trình đấu giá đất Nhật Bản (2004), Nhật Bản (http:// www.totaljp.com/baibai/kyobai.html; http:// www.e-sellers.co.jp) 25 Thông tin giao dịch bất động sản tinh Hà Tĩnh, Feb 15th 2016 http://daugia.hatinh.gov.vn/ 26 Phương Sanh Tín, “Tồn cảnh tranh thị trường bất động sản năm 2014, Jan 10th 2016, http://vietstock.vn/2015/01/toan-canh-buc-tranh-thi-truong-bat-dongsan-nam-2014-763-399674.htm PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA Ý KIẾN CÁN BỘ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Phục vụ nghiên cứu luận văn thạc sỹ chuyên ngành quản lý đất đai khóa 23 Tên khu đất đấu giá: Dự án:……………………………………………… Người vấn: Lê Thanh Nhàn Ngày vấn : ………………………………… A THÔNG TIN ĐỐI TƯỢNG Họ tên : Tuổi: Trình độ văn hóa: Đối tượng: Giới tính: Nam, Nữ Chổ nay:……………………………………………………………… B NỘI DUNG PHỎNG VẤN Câu hỏi Trình tự thủ tục, quy trình đấu giá có thay đổi kể từ Luật đất đai 2013 có hiệu lực hay khơng ? Có………………………… Khơng…………………… Câu hỏi Việc xây dựng dự án đấu giá huyện Nghi Xuân vào yếu tố nào? Kế hoạch hàng năm …… Nhu cầu địa phương… Khác……………………… Câu hỏi Khi xây dựng giá khởi điểm thì vào yếu tố ? Vị trí……………………… Cơ sở hạ tầng………….… Giá thị trường……… … Khác………………….… Câu hỏi Việc thực đấu giá có thực quy chế hay khơng ? Có………………………… Khơng………………….… Câu hỏi Thủ tục hành đấu giá quyền sử dụng đất ? Phức tạp…………….…… Bình thường……………… Đơn giản………….……… Câu hỏi Ông (bà) có đánh giá gì số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất so với giao đất có thu tiền ? Nhiều hơn………………… Tương đương……………… Ít ……………………… Câu hỏi Việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá vào phát triển hạ tầng có thực hiệu không ? Hiệu quả…………………… Trung bình ………………… Kém hiệu quả……………… Câu hỏi Giá khởi điểm phương án đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với thị trường chưa ? Phù hợp…………………… Chưa phù hợp……………… Câu hỏi Mức độ thực thủ tục giao đất theo hình thức đấu nào? Nhanh gọn………………… Bình thường………………… Phức tạp…………………… Câu hỏi 10 Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá sau hoàn thành nghĩa vụ tài có thực hạn hay khơng? Có………………….……… Khơng………….… ……… Câu hỏi 11 Ý kiến đóng góp ông (bà) để công tác đấu giá quyền sử dụng đất thực hiệu ? ………………….………………….………………….………………….………… ……….………………….………………….………………….………………… Nghi Xuân, ngày tháng năm 201 Người vấn Đối tượng vấn PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI DÂN THAM GIÁ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Phục vụ nghiên cứu luận văn thạc sỹ chuyên ngành quản lý đất đai khóa 23 Tên khu đất đấu giá: Dự án:……………………………………………… Người vấn: Lê Thanh Nhàn Ngày vấn : ………………………………… THÔNG TIN ĐỐI TƯỢNG Họ tên : Tuổi: Trình độ văn hóa: Đối tượng: Giới tính: Nam, Nữ Chổ nay:……………………………………………………………… Khả tài chính: Giàu; Trung bình; Nghèo Câu hỏi Xin vui lòng cho biết ơng (bà) Tìm kiếm nguồn thơng tin đấu giá QSD đất từ đâu? Qua bạn bè, họ hàng………………… Qua trung tâm môi giới nhà đất… Qua phương tiện thông tin đại chúng Qua quan quản lý Nhà đất……… Qua kênh thơng tin khác…………… Câu hỏi Nguồn tài để đầu tư vào bất động sản ? Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng ……………… Nguồn vốn gia đình họ hàng………………… Nguồn vốn thu nhập chủ đầu tư (Hộ gia đình)… Nguồn khác………………………………………… Câu hỏi Giá đất đưa đấu giá có phù hợp với thu nhập thực tế người dân không? Rất phù hợp……… Phù hợp………… Khơng phù hợp… Câu hỏi Mục đích mua đất ông (bà) gì? Để ở………………………………………………………………… Để đầu (Đợi giá tăng bán đi)……………………………… Để sản xuất kinh doanh(mở cửa hàng, nhà máy, xí nghiệp, )…… Mục đích khác (Cho cháu, tích trữ…)………………………… Câu hỏi Các đất đấu giá phân lô hợp lý chưa? Hợp lý…………… Chưa hợp lý……… Câu hỏi Giao dịch BĐS huyện Nghi Xuân nào? Rất thuận tiện, nhanh chóng…… Tạm được……………………… Kém …………………………… Câu hỏi Môi trường khu vực đưa đấu nào? Sạch sẽ………………………… Tạm …………………… Bụi bẩn……………………… Câu hỏi Theo ông (bà) việc tổ chức thực công tác đấu giá quyền sử dụng lơ đất có cơng bằng, dân chủ cơng khai khơng? Có………………… Khơng…………… Câu hỏi Giá trúng đấu giá so với giá thị trường nào? Cao hơn…………… Ngang nhau………… Thấp hơn…………… Câu hỏi 10.Ông (bà) cho biết hạ tầng kỹ thuật nhà ở huyện Nghi Xuân sao? Tốt………………… Tạm được………… Không tốt …………… Câu hỏi 11 Ông (bà) có đơn thư, kiến nghị gì phiên đấu giá khơng? Có………………… Không…………… Người vấn Nghi Xuân, ngày tháng năm 201 Đối tượng vấn CƠ SỞ HẠ TẦNG CÁC DỰ ÁN ĐẤU GIÁ MỘT SỐ HÌNH ẢNH PHIÊN ĐẤU GIÁ ... Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2011 - 2016 ” Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng. .. 35 3.2 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN NGHI XUÂN, TỈNH HÀ TĨNH 42 3.2.1 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 42 3.2.2 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ... NHÀN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHI XUÂN, TỈNH HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2011 - 2016 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT