Đánh giá công tác cho các tổ chức thuê, thuê lại đất tại Khu Công nghiệp Nam Cấm, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2004 2016 (Luận văn thạc sĩ)

Đánh giá công tác cho các tổ chức thuê, thuê lại đất tại Khu Công nghiệp Nam Cấm, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2004 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác cho các tổ chức thuê, thuê lại đất tại Khu Công nghiệp Nam Cấm, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2004 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác cho các tổ chức thuê, thuê lại đất tại Khu Công nghiệp Nam Cấm, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2004 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác cho các tổ chức thuê, thuê lại đất tại Khu Công nghiệp Nam Cấm, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2004 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác cho các tổ chức thuê, thuê lại đất tại Khu Công nghiệp Nam Cấm, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2004 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác cho các tổ chức thuê, thuê lại đất tại Khu Công nghiệp Nam Cấm, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2004 2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác cho các tổ chức thuê, thuê lại đất tại Khu Công nghiệp Nam Cấm, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2004 2016 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG THỊ NHƯ QUỲNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHO CÁC TỔ CHỨC THUÊ, THUÊ LẠI ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP NAM CẤM, HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2004 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG THỊ NHƯ QUỲNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHO CÁC TỔ CHỨC THUÊ, THUÊ LẠI ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP NAM CẤM, HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2004 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Bản thân xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Đặng Thị Như Quỳnh ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt q trình học tập thực đề tài, tơi nhận giúp đỡ tận tình, ý kiến đóng góp lời bảo quý báu tập thể cá nhân trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tồn thể thầy cô giáo khoa Sau đại học, khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên giúp đỡ tạo điều kiện cho thời gian qua Tôi trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình BQL Khu Kinh tế Đơng Nam Nghệ An, Công ty TNHH MTV Đầu tư xây dựng phát triển hạ tầng Nghệ An, Sở Tài nguyên Mơi trường tỉnh Nghệ An, Văn phịng Đăng ký QSD đất tỉnh Nghệ An, Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Nghi Lộc, Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện Nghi Lộc, UBND xã Nghi Long, Nghi Xá, Nghi Thuận, Nghi Quang tổ chức tham gia vấn tạo điều kiện giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài Tôi xin cảm ơn tới gia đình, người thân, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ tơi q trình thực đề tài Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Đặng Thị Như Quỳnh iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH viii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT ix DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT ix MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở lí luận cho thuê, cho thuê lại đất 1.1.2 Khái niệm cho thuê, cho thuê lại đất 1.1.3 Cơ sở thực tiễn cho thuê, cho thuê lại đất 1.1.4 Cơ sở pháp lí cho thuê, cho thuê lại đất 17 1.2 Khái quát cho thuê, cho thuê lại đất 20 1.2.1 Các hình thức cho thuê đất 20 1.2.2 Thời hạn cho thuê, cho thuê lại đất 21 1.2.3 Thẩm quyền cho thuê đất, cho thuê lại 22 1.2.4 Quyền nghĩa vụ tổ chức sử dụng đất thuê 23 1.3 Những nghiên cứu cho thuê, cho thuê lại đất 27 iv 1.3.1 Những nghiên cứu cho thuê, cho thuê lại đất giới 27 1.3.2 Những nghiên cứu cho thuê, cho thuê lại đất nước 30 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 34 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 34 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 34 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 34 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 34 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 34 2.3 Nội dung nghiên cứu 34 2.4 Phương pháp nghiên cứu 36 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 36 2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 36 2.4.3 Phương pháp tổng hợp, xử lí, phân tích số liệu biểu đạt kết 37 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38 3.1 Đánh giá thực trạng công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 38 3.1.1 Đánh giá thực trạng công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An theo thời gian 38 3.1.2 Đánh giá thực trạng công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An theo đối tượng thuê 43 3.1.3 Đánh giá thực trạng công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An theo hình thức trả tiền 47 3.1.4 Đánh giá thực trạng công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An theo loại hình thuê đất thuê lại đất 50 v 3.1.5 Đánh giá thực trạng công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An theo mục đích thuê 52 3.2 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An theo ý kiến doanh nghiệp thuê đất người làm công tác cho thuê đất 56 3.2.1 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm theo ý kiến tổ chức thuê, thuê lại đất 56 3.2.2 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm theo ý kiến cán làm công tác cho thuê đất, thuê lại đất 64 3.2.3 So sánh nhận xét người thuê, thuê lại đất với cán làm công tác cho thuê, cho thuê lại đất việc cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm 65 3.3 Khó khăn, tồn giải pháp hồn thiện công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 66 3.1.1 Khó khăn, tồn công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm 66 3.2.2 Giải pháp khắc phục công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm 67 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 69 KẾT LUẬN 69 KIẾN NGHỊ 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 PHỤ LỤC vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Kết công tác cho thuê đất từ năm 2004 đến năm 2016 39 Bảng 3.2 Kết công tác cho thuê lại đất từ năm 2004 đến năm 2016 41 Bảng 3.3 Kết thuê đất tổ chức có vốn đầu tư nước từ năm 2004 đến năm 2016 43 Bảng 3.4 Kết thuê đất tổ chức có vốn đầu tư nước ngồi từ năm 2004 đến năm 2016 45 Bảng 3.5 Kết thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm tổ chức từ năm 2004 đến năm 2016 48 Bảng 3.6 Kết theo loại hình thuê đất thuê lại đất năm 2004 đến năm 2016 51 Bảng 3.7 Kết công tác cho thuê, cho thuê lại đất theo mục đích mục đích thuê để bố trí loại hình cơng nghiệp (Khu A) năm 2004 đến năm 2016 52 Bảng 3.8 Kết công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm với mục đích thuê để xây dựng Nhà máy sản xuất (Khu B) năm 2004 đến năm 2016 53 Bảng 3.9 Kết công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm với mục đích thuê để xây dựng Nhà máy sản Bố trí loại hình cơng nghiệp nặng mức độc hại cao (Khu C) năm 2004 đến năm 2016 55 Bảng 3.10 Kết tổng hợp mức độ hiểu biết chung công tác cho thuê đất, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm 57 Bảng 3.11 Kết tổng hợp mức độ hiểu biết hồ sơ cho thuê đất, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm 58 vii Bảng 3.12 Kết tổng hợp mức độ hiểu biết quy trình cho thuê đất, cho thuê lại đất Khu công nghiệp Nam Cấm 59 Bảng 3.13 Kết tổng hợp mức độ hiểu biết tài cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm 60 Bảng 3.14 Tổng hợp ý kiến tổ chức thuê, thuê lại đất KCN Nam Cấm 62 Bảng 3.15 Tổng hợp ý kiến cán làm công tác cho thuê, cho thuê lại đất tổ 64 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Hình ảnh Khu Cơng nghiệp Nam Cấm 38 Hình 3.2 Nhà máy Tơn Hoa Sen Nghệ An Tập đồn Tơn Hoa Sen 44 Hình 3.3 Cơng ty TNHH Sơn Hà Nghệ An 45 Hình 3.4 Công ty TNHH Điện tử BSE Việt Nam 46 Hình 3.5 Nhà máy sản xuất Công ty TNHH TV Masan MB 47 Hình 3.6 Nhà máy xử lý nước thải khu B khu CN Nam Cấm 54 59 Từ số liệu tổng hợp bảng 3.11 nhận thấy không vượt trội công nghệ mà hiểu biết tổ chức nước ngồi ln hẳn so với tổ chức nước Tổ chức nước thể hiểu biết với mức trung bình chung 96,09 % tổ chức nước ngồi 100% Có số tổ chức không nắm hết thủ tục hồ sơ đạt 90,62%, yếu tố bất lợi cho họ q trình thực th, thuê lại đất Khu công nghiệp Nam Cấm tốn nhiều thời gian để bổ sung hồ sơ phải lại nhiều lần 3.3.1.3 Đánh giá mức độ hiểu biết chung quy trình cho thuê đất, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm Bảng 3.12 Kết tổng hợp mức độ hiểu biết quy trình cho thuê đất, cho thuê lại đất Khu cơng nghiệp Nam Cấm Đơn vị tính: Tỷ lệ % người trả lời Nội dung điều tra trả lời vấn Tổ chức nước Tổng số phiếu điều tra 32 Hồ sơ thuê đất KCN Nam Cấm nộp đâu? Hồ sơ thuê lại đất KCN Nam Cấm nộp đâu? Cơ quan có quyền giải tranh chấp đất đai KCN Nam Cấm? Cơ quan có quyền thu hồi đất thuê KCN Nam Cấm? Cơ quan có quyền thu hồi đất thuê lại KCN Nam Cấm? Trung bình Tỷ lệ (%) Tổ chức nước Tỷ lệ (%) 32/32 100 8/8 100 29/32 90,62 8/8 100 30/32 93,75 8/8 100 31/32 96,87 8/8 100 30/32 93,75 7/8 87,5 95,0 97,50 (Nguồn điều tra thực tế KCN Nam Cấm) 60 Trong trình điều tra quy trình xử lý hồ sơ cho thuê, cho thuê lại Khu công nghiệp Nam Cấm nhìn chung nắm bắt Riêng tổ chức nước ngồi có nhầm lẫn nên mức độ đánh giá tiêu chí quyền thu hồi đất đạt 87,5% câu trả lời nên trung bình chung đạt mức 97,5% Các tổ chức nước số công ty hiểu biết chưa chắn nên có tiêu chí trả lời đạt mức cao 100%, thấp 90,62%, mức bình quân chung 95,0% 3.2.1.3 Đánh giá mức độ hiểu biết chung tài cho thuê đất, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm Bảng 3.13 Kết tổng hợp mức độ hiểu biết tài cho thuê, cho thuê lại đất Khu Cơng nghiệp Nam Cấm Đơn vị tính: Tỷ lệ % người trả lời Nội dung điều tra trả lời vấn Tổ chức nước Tổng số phiếu điều tra 32 1.Cơ quan định đơn giá thuê đất KCN Nam Cấm? 2.Cơ quan định đơn giá thuê lại đất KCN Nam Cấm? Tiền thuê đất doanh nghiệp nộp đâu? Tiền thuê lại đất doanh nghiệp nộp đâu? Cơ quan có quyền miễn, giảm tiền thuê đất? Trung bình Tỷ lệ (%) Tổ chức nước Tỷ lệ (%) 31/32 96,87 8/8 100 31/32 96,87 8/8 100 30/32 93,75 8/8 100 32/32 100 8/8 100 32/32 100 8/8 100 97,50 100 (Nguồn điều tra thực tế KCN Nam Cấm) 61 Từ bảng 3.13 cho thấy ưu đãi đầu tư theo hình thức thu hút nhiên tổ chức nước hiểu rõ quy định nghĩa vụ tài chính, thuế quan liên quan đến tài khu đất mà họ thuê Khu công nghiệp Nam Cấm vấn tiêu chí họ trả lời 100% Cịn tổ chức nước phần lớn nắm vững thông tin với 97,5%, số tổ chức trả lời mức thấp 93,75% với tiêu chí điều tra quan định đơn giá thuê lại đất Ngồi tìm hiểu tiêu chí chung việc đánh giá trực tiếp công tác cho thuê, cho thuê lại thể rõ qua Phiếu điều tra việc đánh giá tiêu chí cụ thể mức độ hài lòng tổ chức văn hướng dẫn thủ tục hành đất đai, đánh giá thái độ làm việc cán bộ, thời gian hồn thành thủ tục, mức phí, chi phí phát sinh, giá đất, việc bố trí phương tiện để tổ chức góp ý, phản hồi… 3.2.1.4 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại theo ý kiến tổ chức KCN Nam Cấm Phiếu điều tra đánh giá theo thang điểm từ đến 10, ước tính mức trả lời từ đến 10 điểm (rất đúng, tốt, phù hợp, quan tâm), mức trả lời sai từ đến điểm (không tốt, không đúng, không quan tâm), mức trả lời đến điểm (tốt đúng, biết, phù hợp, có quan tâm) 62 Bảng 3.14 Tổng hợp ý kiến tổ chức thuê, thuê lại đất KCN Nam Cấm Đơn vị tính: Tỷ lệ % trả lời (đúng, tốt, quan tâm) Nội dung điều tra, vấn Tổng số phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Tổ chức nước 100 30/32 93,75 7/8 87,50 32/32 100 8/8 100 31/32 96,87 32/32 100 32/32 100 8/8 100 32/32 100 8/8 100 31/32 96,87 Tổ chức nước 32 Tỷ lệ (%) Mức độ hài lòng tổ chức văn hướng dẫn thủ tục hành đất đai quan Nhà nước? Đánh giá thái độ làm việc cán giải thủ tục đất đai quan Nhà nước nào? 3.Đánh giá thời gian hoàn thành thủ tục đất đai quan Nhà nước? Đánh giá mức thu phí, lệ phí thủ tục đất đai quan Nhà nước? 8/8 8/8 100 100 Đánh giá khoản chi phí thêm khi làm thủ tục thủ tục đất đai quan Nhà nước ? Đánh giá giá đất ? 7.Đánh giá mức độ việc sử dụng hình thức tiếp nhận phản ánh, kiến nghị quan hành nhà nước 8/8 100 bố trí ? Trung bình 98,21 98,21 (Nguồn điều tra thực tế KCN Nam Cấm) 63 Phải nói khoảng thời gian từ năm 2004 - 2016 sách pháp luật đất đai số quy định khác có liên quan thay đổi Luật Đất đai năm 2013 ảnh hưởng phần đến việc sử dụng đất phát triển kinh tế tổ chức thuê, thuê lại đất Khu công nghiệp Nam Cấm Theo bảng 3.14 ta thấy mức độ đánh giá 40 tổ chức điều tra bao gồm 32 tổ chức nước tổ chức nước ngồi hài lịng với quy định liên quan đến vấn đề đất đai Khu công nghiệp Nam Cấm Đối tổ chức nước mức độ đánh giá trung bình 98,21 %, hài lịng đạt tỷ lệ cao 100% nằm thái độ cán làm công tác cho thuê, cho thuê lại đất, loại phí, giá đất theo quy định Nhà nước Bên cạnh hài lịng sách pháp luật đất đai đạt 93,75 % Đối với tổ chức nước mức độ đánh giá toàn diện 98,21%, tiêu chí đưa họ hồn tồn đánh giá cao đạt 100 % thái độ cán bộ, mức thu phí, lệ phí, phương tiện sử dụng để tổ chức có phản ánh kịp thời, tiêu hài lịng sách pháp luật đất đai đạt 87,50 % Từ thực tế thấy Luật Đất đai năm 2013 có nhiều tiến cải cách cơng tác quản lý đất đai định sách ưu đãi đất đai thực có ý nghĩa việc tạo môi trường thuận lợi để thu hút đầu tư phát triển Khu công nghiệp nhiên, việc triển khai quy định pháp luật vào thực tiễn số vấn đề vướng mắc Tại Khoản Điều 60 Nghị định số 43/2014/NÐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định: “Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không đầu mối nhận hồ sơ trả kết thực thủ tục hành đất đai khu công nghệ cao, khu kinh tế; cảng hàng không, sân bay”, Khoản Điều 53 Nghị định quy định trách nhiệm Ban Quản lý khu kinh tế “Quy định trình tự, thủ tục hành đất đai khu kinh tế”.Tuy nhiên đến chưa có văn hướng dẫn chi tiết việc thực thủ tục đất đai Ban Quản lý KKT, đặc biệt thủ tục giao lại đất, cho thuê đất; định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; 64 định mức miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo dự án; thu hồi đất giao lại, cho th Đó nguyễn nhân cho thấy đánh giá khách quan tổ chức thuê, thuê lại đất KCN Nam Cấm phù hợp với thực tế 3.2.2 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm theo ý kiến cán làm công tác cho thuê đất, thuê lại đất Qua trình điều tra cho thấy, với tiêu chung giống tổ chức mức độ hiểu biết cán làm công tác quản lý Việc đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại đất cụ thể tổ chức thể qua bảng sau: Bảng 3.15 Tổng hợp ý kiến cán làm công tác cho thuê, cho thuê lại đất tổ Đơn vị tính: % tỷ lệ trả lời (đúng, tốt, quan tâm) Nội dung điều tra, vấn Tổng số cán quản lý phiếu điều tra Việc chấp hành sách pháp luật Đất đai tổ chức nào? Các tổ chức sử dụng đất có mục đích hay khơng? Sự phối hợp tổ chức với quan liên quan đến thủ tục hành đất đai nào? Việc nộp tiền thuê đất, thuê lại đất có thời gian quy định hay không? Mức độ hiểu biết tổ chức thủ tục đất đai theo quy định Nhà nước nào? Các thủ tục đất đai có phù hợp với doanh nghiệp khơng? Các tổ chức có sử dụng đất có quan tâm đến việc cấp Giấy chứng nhận hay không? Trung bình Cán quản lý 30 28/30 29/30 30/30 30/30 25/30 27/30 30/30 Tỷ lệ (%) 93,33 96,67 100 100 83,33 90,00 100 94,76 (Nguồn điều tra thực tế KCN Nam Cấm) 65 Qua số liệu bảng 3.15 cho thấy mức độ đánh giá cán làm công tác cho thuê, cho thuê lại tổ chức Khu công nghiệp Nam Cấm sách pháp luật đất đai, việc sử dụng đất, nộp tiền thuê, thuê lại đất, thủ tục đất đai, cấp Giấy chứng nhận đạt 94,76 % Trong tiêu điều tra thực tế có tiêu đạt 100 % (tương ứng với số điểm 8,9,10 Phiếu điều tra) phối hợp tổ chức với quan thực thủ tục liên quan, khoản phí nhu cầu cấp Giấy chứng nhận tổ chức Tại bảng nhận thấy tiêu chí có tỷ lệ thấp 83,33% hiểu biết tổ chức thủ tục đất đai theo quy định Nhà nước Điều dễ hiểu ngun nhân cơng tác tun truyền Pháp luật Đất đai hạn chế, bên cạnh chủ quan nhà đầu tư yếu tố tác động đến vấn đề So với tổ chức nước tổ chức nước ngồi có mức độ hiểu biết cao hệ thống pháp lý doanh nghiệp nước quan trọng nên họ trọng vấn đề này, mức độ hiểu biết họ chiếm tỷ lệ 100% 3.2.3 So sánh nhận xét người thuê, thuê lại đất với cán làm công tác cho thuê, cho thuê lại đất việc cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm Qua hai bảng 3.14 3.15 với tiêu chí đánh giá nhận thấy tồn lớn công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu công nghiệp Nam Cấm mức độ quan tâm hiểu biết sách pháp luật đất đai quy định có liên quan Đối với cơng tác quản lý đáp ứng quy định Nhà nước phải chuyên nghiệp linh hoạt nữa, phải nâng cao kỹ việc giải vấn đề cách khoa học để tạo điều kiện tốt cho doanh nghiệp đến đầu tư KCN Nam Cấm 66 Đối với tổ chức KCN Nam Cấm sử dụng đất mục đích, nhiên cịn tình trạng chưa đưa đất vào sử dụng, việc lắp đặt hệ thống xử lý nước thải chưa hiệu gây xúc nhân dân Ngoài có số tổ chức hiệu sử dụng đất chưa cao, đầu xây dựng chậm dừng thời gian dài nên ảnh hưởng không nhỏ đến nguồn thu tỉnh Bên cạnh đó, số bất cập Luật Đất đai năm 2013 khu công nghiệp phần tác động đến công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu cơng nghiệp Nam Cấm 3.3 Khó khăn, tồn giải pháp hồn thiện cơng tác cho th, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 3.3.1 Khó khăn, tồn công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm 1- Về giải phóng mặt bằng: Một số vị trí khu đất nhà đầu tư thực thủ tục thuê, thuê lại đất chưa hoàn thành GPMB nên chưa triển khai xây dựng làm ảnh hưởng lớn đến hiệu sử dụng đất chung toàn khu Công nghiệp Nam Cấm 2- Công tác đầu tư xây dựng hạ tầng thu hút đầu tư: Nhìn chung công tác đầu tư xây dựng hạ tầng xúc tiến đầu tư KCN Nam Cấm cịn chậm, ảnh hưởng đến q trình hoạt động hiệu khả phát triển kinh tế KCN Nam Cấm Chưa thu hút dự án có quy mơ lớn, có tính động lực, dự án có cơng nghệ, thiết bị đại; số lượng dự án có vốn đầu tư nước ngồi cịn ít, quy mơ dự án nhỏ Q trình cấp chứng nhận đầu tư cho dự án chưa quan tâm thẩm tra lực thực tế nhà đầu tư Dẫn đến tình trạng vốn đầu tư thực thấp so với vốn đăng ký; số dự án chậm tiến độ triển khai, số bị thu hồi 67 3- Công tác quy hoạch: Mặc dù có nhiều cố gắng tiến độ lập quy hoạch chi tiết khu chức khu Công nghiệp Nam Cấm chưa đáp ứng tình hình thực tế Công tác quản lý quy hoạch sau phê duyệt chưa quan tâm thường xuyên, việc vi phạm quy hoạch xẩy chưa có biện pháp khắc phục 4- Công tác quản lý: Việc theo dõi, giá, sát lỏng lẻo dẫn đến hiệu sử dụng đất chưa cao Một số dự án thuê đất, thuê lại đất chưa sử dụng đất, xây dựng tạm dừng thời gian dài, bên cạnh có tượng chuyển nhượng dự án nên việc sử dụng đất không ổn định Sự phối hợp quan, quyền địa phương liên quan đến quản lý nhà nước khu Công nghiệp Nam Cấm chưa thường xuyên Để khắc phục khó khăn tồn cần có biện pháp hiệu nhanh gọn góp phần đưa công tác cho thuê cho thuê lại đất khu cơng nghiệp Nam Cấm có hiệu 3.3.2 Giải pháp khắc phục công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm Cơng tác giải phóng mặt Phối hợp với tổ chức cá nhân liên quan để hoàn thành cơng tác bồi thường giải phóng mặt đầu tư thêm vốn để bồi thường thỏa đáng hỗ trợ cho dân sau bị thu hồi đất Đầu tư sở hạ tầng thu hút đầu tư hiệu sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Đồng hóa hạ tầng, cải tạo hạ tầng xuống cấp hệ thống giao thông dự án cấp nước, xử lý nước thải tránh ảnh hưởng đến tổ chức khác KCN đặc biệt đời sống nhân dân 68 Kêu gọi, thu hút dự án có quy mơ lớn, có tính động lực, dự án có cơng nghệ, thiết bị đại; Quan tâm thẩm tra lực thực tế nhà đầu tư Cơng tác quy hoạch Khảo sát, rà sốt lại thực trạng quy hoạch KCN Nam Cấm, sở quy hoạch chung Khu kinh tế tiến hành điều chỉnh số vị trí phù hợp với trạng sử dụng đất, phù hợp với nhu cầu nhà đầu tư phần diện tích chưa đưa đất vào sử dụng Giám sát chặt chẽ có biện pháp rắn việc xây dựng sai quy hoạch Đồng thời thường xuyên theo dõi để nắm bắt kịp thời hạn chế trình xây dựng để điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu thực tế Công tác quản lý nhà nước khu Công nghiệp Nam Cấm Ban quản lý KKT Đông Nam tăng cường đạo phối hợp chặt chẽ với đơn vị liên quan để đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường GPMB phần diện tích chưa hồn thành GPMB Xử lý kịp thời vi phạm lĩnh vực quy hoạch, đầu tư, tài nguyên môi trường, lao động, an ninh trật tự Tăng cường phối hợp quan, quyền địa phương liên quan đến quản lý nhà nước khu Cơng nghiệp Nam Cấm Chủ động, tích cực tháo gỡ khó khăn, giải vướng mắc cho nhà đầu tư Tìm hiểu nghiên cứu giải pháp hữu hiệu để hỗ trợ doanh nghiệp nâng cao hiệu sản xuất kinh doanh Bên cạnh phải rà soát cắt bỏ số thủ tục để rút ngắn thời gian phê duyệt dự án đầu tư, cấp giấy Chứng nhận đầu tư.Thực nghiêm quy định nhà nước chức năng, thẩm quyền giải quan quản lý lĩnh vực quản lý nhà nước đầu tư, xây dựng Sớm triển khai mơ hình “một cửa, chỗ” Ban quản lý KKT Đông Nam 69 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ KẾT LUẬN KCN Nam Cấm số khu công nghiệp tỉnh Nghệ An góp phần phát triển kinh tế tỉnh Nghệ An Trong 12 năm qua có 58 tổ chức đầu tư với tổng diện tích 2292768,7 m2, có 14 tổ chức thuê đất trực tiếp BQL Khu kinh tế Đông Nam Nghệ An 44 tổ chức thuê lại đất từ Công ty TNHH MTV Đầu tư xây dựng phát triển hạ tầng Nghệ An Qua trình điều tra thực tế cho thấy mức độ hiểu biết chung tổ chức thuê, thuê lại đất Khu Công nghiệp Nam Cấm thủ tục hồ sơ, tài chính, quy trình liên quan đến đất đai bản, tổ chức nước Tuy nhiên, số tổ chức khơng nắm rõ vấn đề dẫn đến trình thực thủ tục vướng mắc Đối với cán quản lý, mức độ hiểu biết chung tốt không tránh khỏi số hạn chế số cán cấp xã quy định tổ chức, thực tế xuất phát việc quản lý đặc thù Khu Công nghiệp Nam Cấm Từ việc đánh giá thực trạng, tồn tại, vướng mắc có biện pháp hữu hiệu nhằm hạn chế, tồn góp phần nâng cao hiệu sử dụng đất công tác quản lý đạt hiệu tốt KIẾN NGHỊ - Tăng cường công tác tra, kiểm tra thực dự án đầu tư địa bàn kiểm tra việc chấp hành mục tiêu dự án, chấp hành quy hoạch sử dụng đất, chấp hành tiến độ thực dự án; xử lý nghiêm trường hợp vi phạm Đối với tổ chức không đưa đất vào sử dụng 70 bị thu hồi đất, không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thu hồi tài sản tạo từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật - Tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai năm 2013 nhiều hình thức tới người sử dụng đất, đặc biệt tổ chức xin thuê, thuê lại đất để thực Dự án đầu tư - Thường xuyên tiếp xúc, đối thoại, giải nhanh, pháp luật khó khăn, vướng mắc cho nhà đầu tư, doanh nghiệp Hỗ trợ quảng bá thương hiệu, sản phẩm, tuyển dụng lao động, đào tạo nguồn nhân lực, nâng cao tay nghề, kỷ luật lao động, tác phong làm việc công nghiệp Thực tốt quy chế phối hợp nhằm thống đầu mối giải hồ sơ, thủ tục cho nhà đầu tư 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Đình Bồng, Lê Thanh Khuyến, Vũ Văn Phúc, Trần Thị Minh Châu (2012), Quản lý đất đai Việt Nam 1945-2010, Nxb Chính trị Quốc gia Nguyễn Đình Bồng, 2014, Bài giảng Hệ thống pháp luật Quản lý đất đai thị trường bất động sản, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội Đinh Sỹ Dũng, 2013 BQL Khu kinh tế Đơng Nam (2011) Báo cáo tình hình phát triển KKT Đông Nam, khu công nghiệp tỉnh Nghệ An năm qua, mục tiêu, phương hướng phát triển giai đoạn 2011 - 2015 BQL Khu kinh tế Đông Nam, Cổng thông tin điện tử BQL Khu kinh tế Đông Nam (2015) Kế hoạch phát triển Khu kinh tế Đông Nam, khu công nghiệp tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2020 8.BQL Khu kinh tế Đông Nam (2016) Thống kê diện tích khu cơng nghiệp, diện tích cho thuê đất đến năm 2016 9.Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06 tháng 10 năm 2012 Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai 11.Bộ Luật dân năm 2005, NXB Lao động 12.Báo Nghệ An 13.Chính phủ ( 2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013 14.Công ty TNHH MTV Đầu tư xây dựng phát triển hạ tầng Nghệ An (2016) Thống kê tổ chức, diện tích cho thuê lại đất đến năm 2016 15.Cục Đăng ký thống kê đất đai (2013), Thống kê trạng sử dụng đất nước 16.Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 18 tháng 12 năm 1980 72 17 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 15 tháng năm 1992 18.Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 28/11/2013 19.Nguyễn Văn Hợp (2013), Đánh giá thực trạng đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất tổ chức địa bàn tỉnh Đăk Nông Luận văn Thạc sĩ Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 20 Nguyễn Đức Khả (2003), Lịch sử quản lý đất đai, Nhà xuất Đại học Quốc gia Hà Nội 21.Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 (2002) 22.Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1993), Luật Đất đai - Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 23.Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1998), Luật Đất đai - Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 24.Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai - Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 25 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai - Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 26.Trần Quang Huy NNK (2013), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Công an nhân dân 27 Tổng cục Thống kê (2010), Báo cáo Tổng điều tra đất đai năm 2010 28.Tổng cục Quản lý Đất đai (2012), Tình hình sử dụng đất nước giới 29.Nguyễn Quang Tuyến (2010), Pháp luật đất đai Việt Nam tình hình hội nhập phát triển, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 1/2010 30.UBND tỉnh Nghệ An (2003), Quyết định số 3759/QĐ.UB-CN ngày 03/10/2003 việc thành lập Khu công nghiệp Nam Cấm tỉnh Nghệ An 73 31.UBND tỉnh Nghệ An (2004), Quyết định số 2555/QĐ-UB.CN ngày 12/7/2004 việc phê duyệt quy hoạch chi tiết Khu công nghiệp Nam Cấm tỉnh Nghệ An 32.UBND tỉnh Nghệ An (2010), Quyết định số 4655/QĐ-UBND.ĐT ngày 08/10/2010 việc phê duyệt quy hoạch chi tiết khu B, Khu công nghiệp Nam Cấm tỉnh Nghệ An 33.UBND tỉnh Nghệ An, 2016 34.Văn phòng Đăng ký QSD đất Nghệ An (2016) Thống kê tổ chức thuê, thuê lại đất KCN Nam Cấm, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An đến năm 2016 35.Viện nghiên cứu địa (2003) 36.Các trang thông tin điện tử: http://nghean.gov.vn ... tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghi? ??p Nam Cấm huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An Đánh giá thực trạng công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghi? ??p Nam Cấm huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An. .. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghi? ??p Nam Cấm theo ý kiến tổ chức thuê, thuê lại đất 56 3.2.2 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại đất Khu Công nghi? ??p Nam Cấm theo... cho tổ chức thuê, thuê lại đất Khu Công nghi? ??p Nam Cấm, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2004 - 2016? ?? Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác cho tổ chức thuê, thuê lại đất