Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An giai đoạn 20142016 (Luận văn thạc sĩ)

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An giai đoạn 20142016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An giai đoạn 20142016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An giai đoạn 20142016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An giai đoạn 20142016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An giai đoạn 20142016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An giai đoạn 20142016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An giai đoạn 20142016 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI VĂN LONG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHĨA ĐÀN, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI VĂN LONG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHĨA ĐÀN, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS: PHAN ĐÌNH BINH Thái Nguyên - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực, chưa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho hoàn thành luận văn cảm ơn Các thông tin, tài liệu trình bày luận văn ghi rõ nguồn gốc Tác giả Bùi Văn Long ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập thực đề tài này, nhận quan tâm, giúp đỡ Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Nghệ An, Phòng Tài ngun Mơi trường phòng ban khác thuộc UBND huyện Nghĩa Đàn - tỉnh Nghệ An, thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: PGS.TS Phan Đình Binh người trực tiếp hướng dẫn, đạo tận tình đóng góp nhiều ý kiến q báu, tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành luận văn Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ tơi q trình học tập Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Nghệ An, Phòng Tài ngun Mơi trường huyện Nghĩa Đàn phòng ban khác thuộc UBND huyện Nghĩa Đàn - tỉnh Nghệ An bạn bè đồng nghiệp người thân quan tâm giúp đỡ động viên tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Bùi Văn Long iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu, yêu cầu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Chuơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học đấu giá QSD đất 1.1.1 Một số khái niệm 1.1.1.1 Bất động sản 1.1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.1.3 Một số thuật ngữ liên quan 1.1.2 Giá đất sở xác định giá đất 1.1.2.1 Khái niệm giá đất 1.1.2.2 Cơ sở khoa học để xác định giá đất 1.1.2.3 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.1.3 Những yếu tố xác định giá đất đấu giá QSD đất 11 1.1.3.1 Vị trí khu đất 11 1.1.3.2 Yếu tố ảnh hưởng khả đầu tư sở hạ tầng 12 1.1.3.4 Yếu tố khả sử dụng theo mục đích yêu cầu khác 12 1.2 Các phương pháp định giá đất đấu giá QSD đất 13 1.3 Kinh nghiệm đấu giá đất số nước giới Việt Nam 14 iv 1.3.1 Kinh nghiệm đấu giá đất số nước giới 14 1.3.1.1 Đài Loan 14 1.3.1.2 Nhật Bản 16 1.3.1.3 Trung Quốc 16 1.3.2 Đấu giá QSD đất Việt Nam 18 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 25 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 25 2.2 Địa điểm nghiên cứu, thời gian nghiên cứu 25 2.3 Nội dung nghiên cứu 25 2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên tình hình quản lý sử dụng đất đất huyện Nghĩa Đàn 25 2.3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nghĩa Đàn(cụ thể 02 dự án)giai đoạn 2014-2016 26 2.3.3 Đánh giá cán chuyên môn người tham gia đấu giá 26 2.3.4 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An 26 2.3.5 Một số giải pháp,đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nghĩa Đàn 26 2.4 Phương pháp nghiên cứu 26 2.4.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu 26 2.4.2 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 27 2.4.3 Phương pháp so sánh 27 2.4.4 Phương pháp phân tích xử lý số liệu 27 2.4.5 Phương pháp phân tích tổng hợp 27 2.4.7 Phương pháp chuyên gia 27 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28 v 3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội tình hình quản lý sử dụng đất huyện Nghĩa Đàn 28 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 28 3.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 35 3.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất đai huyện Nghĩa Đàn năm 2016 41 3.2 Đánh giá công tác đấu giá QSD đất địa bàn huyện Nghĩa Đàn (cụ thể 02 dự án) giai đoạn từ năm 2014 - 2016 45 3.2.1 Kết trúng đấu giá dự án chia lô đất xóm Lê Lợi xã Nghĩa Hiếu huyện Nghĩa Đàn 51 3.2.2 Kết trúng đấu giá dự án chia lô đất khối Minh Tân, thị trấn Nghĩa Đàn, huyện Nghĩa Đàn 53 3.3 Đánh giá cán chuyên môn người tham gia đấu giá 56 3.4 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An 61 3.4.1 Hiệu kinh tế 62 3.4.2 Hiệu xã hội 66 3.4.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai bảo vệ môi trường 68 3.5 Một số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất số đề xuất công tác đấu giá đất 69 3.5.1 Một số hạn chế số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất 69 3.5.2 Một số đề xuất công tác đấu giá đất 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73 Kết luận 73 Kiến nghị 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Giải thích BĐS : Bất động sản CSHT : Cơ sở hạ tầng GCN : Giấy chứng nhận GPMB : Giải phóng mặt SDĐ : Sử dụng đất TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Cơ cấu diện tích trạng sử dụng đất năm 2016 33 Bảng 3.2 Số lượng dự án phê duyệt hoàn thành địa bàn huyện Giai đoạn 2014 - 2016 46 Bảng 3.3 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án năm 2014 46 Bảng 3.4 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án năm 2015 47 Bảng 3.5 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án năm 2016 48 Bảng 3.6 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án xã thị trấn 50 Bảng 3.7 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án chia lơ đất xóm Lê Lợi xã Nghĩa Hiếu huyện Nghĩa Đàn 52 Bảng 3.8 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án chia lô đất Khối Tân Minh, thị Trấn Nghĩa Đàn, huyện Nghĩa Đàn 54 Bảng 3.9 Kết điều tra cán làm công tác đấu giá QSD đất 57 Bảng 3.10 Kết điều tra người tham đấu giá QSD đất 59 Bảng 3.11 Kết điều tra người trúng đấu giá QSD đất 60 Bảng 3.12 Hiệu kinh tế công tác đấu giá QSD đất qua số dự án 63 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Vị trí địa lý huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An 28 Hình 3.2 Diễn biến nhiệt độ lượng mưa tháng năm 30 Hình 3.3 Khu đất nơng nghiệp lập hồ sơ thu hồi trước đấu giá QSD đất 66 Hình 3.4 Khu đất sau tổ chức đấu giá đất 67 65 Đấu giá QSD đất tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thơng tin thị trường khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ xác định thường đưa giá thấp so với việc mua đất theo cách thông thường thị trường Không phí hoa hồng (mơi giới) loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt Sau tìm hiểu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nêu so sánh phần chênh lệch giá thấp cao trúng đấu giá với giá thấp cao thực chuyển quyền sử dụng đất thị trường Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất hình thức chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch bất động sản Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Do vậy, người sử dụng đất thêm tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất Nếu thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá người dân mua lô đất với giá hợp lý với mức giá quy định Nếu chuyển nhượng theo hình thức thơng thường người mua nhận rủi ro hay gặp phải tượng bong bóng bất động sản làm cho người thực có nhu cầu mua nhà để tiếp tục bên cạnh thị trường, để quan sát, mỏi mòn cân mức thu nhập vốn khiêm tốn Khả tích lũy họ để đáp ứng cho nhu cầu thiết thực ngày trở nên bất khả thi, giá trị BĐS không ngừng tăng cao Những sóng trượt giá liên tục xuất hiện, trực tiếp làm tăng chi phí sinh hoạt thường 66 nhật (nói chung) - tốc độ phát triển thu nhập bình qn ln mức thấp nhiều lần so với số có liên quan đến chi phí kinh tế, xã hội khác… Do vậy, để phần ổn định thị trường BĐS thời gian tới không ngừng cải thiện đời sống nhân dân nhu cầu nhà ở, quan chức phải đầu tư nghiên cứu sách có liên quan đến BĐS như: Điều tiết thị trường BĐS thuế nhằm chống đầu cơ; thu thuế lũy tiến BĐS cá nhân doanh nghiệp; áp dụng luật thừa kế BĐS Ngoài thu nhập đối tượng làm thuê hưởng lương (công, tư chức) cần kịp thời điều chỉnh cho hợp lý nhằm tạo động lực cống hiến suất lao động cao họ 3.4.2 Hiệu xã hội Đấu giá quyền sử dụng đất tọa nguồn thu vô quan trọng phát triển kinh tế xã hội quốc gia nói chung phát triển kinh tế tỉnh Nghệ An nói riêng Trong ngân sách địa phương eo hẹp, nguồn vốn huy động từ đấu giá đất góp phần tạo điều kiện để quyền địa phương thực tháng lợi nhiệm vụ chương trình phát triển kinh tế, xã hội địa phương So ánh số hình ảnh trước sau đấu giá địa bàn huyện Nghĩa Đàn: Hình 3.3 Khu đất nơng nghiệp lập hồ sơ thu hồi trước đấu giá QSD đất 67 Sau đấu giá khu đất phát triển đô thị, khu đất bắt buộc phải quy hoạch đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật tầng đồng hồn chỉnh góp phần chỉnh trang thị xanh đẹp, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần nhân dân, xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch huyện Chính khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật môi trường cảnh quan tốt nhiều khu dân cư phát triển tự phát Hình 3.4 Khu đất sau tổ chức đấu giá đất Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền SDĐ, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng; hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, Nguồn vốn huy động từ đấu giá quyền SDĐ hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nông nghiệp - Đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa phương, lĩnh vực có vị trí vơ quan trọng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Tỉnh Nghệ An nói chung phát triển kinh tế xã hội huyện Nghĩa Đàn riêng Từ nguồn vốn 68 huy động từ đấu giá quyền sử dụng đất, quyền địa phương có nguồn lực kinh tế cần thiết nhằm xây dựng, nâng cấp, cải tạo hệ thống sở hạ tầng dân sinh cho nhân dân địa phương, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung Đấu giá đất cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xố “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững 3.4.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai bảo vệ môi trường + Đối với công tác quản lý sử dụng đất đai Ngoài hiệu đấu giá QSD đất mang lại hiệu việc quản lý sử dụng đất đai, thể nội dung sau: - Việc tổ chức đấu giá QSDĐ góp phần bước đưa cơng tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn Huyện đảm bảo chặt chẽ, quy định, sử dụng mục đích, kế hoạch duyệt, kịp thời ngăn chặn việc lấn chiếm đất công, giao đất trái thẩm quyền Đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp khai thác quỹ đất hiệu - Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường bất động sản - Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án góp phần lành mạnh hố thị trường bất động sản thủ tục hành Thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất, thực cơng tác giao đất giấy chứng nhận QSD đất nhanh chóng dễ dàng, thủ tục hành đơn giản, thời gian ngắn, quan quản lý Nhà nước hồn thành xong từ khâu giao 69 đất đến khâu cấp giấy chứng nhận QSD có đầy đủ sở pháp lý cần thiết theo quy định, thủ tục hành đơn giản, bỏ bớt khâu thủ tục hành khơng cần thiết Khi hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá cần có định phê duyệt kết trúng đấu giá, hoá đơn nộp tiền biên giao đất thực địa vòng 15 ngày kể từ lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận nhận định cấp giấy chứng nhận QSD Với 02 dự án nghiên cứu phạm vi đề tài, hộ gia đình, cá nhân giao đất sau nộp xong nghĩa vụ tài chính, cấp xong giấy chứng nhận QSD cho tất hộ gia đình, cá nhân - Để thực việc đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả, đồng bộ, không chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện, dự án cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải thực trước bước, có tầm nhìn chiến lược có tính khả thi Chính mà quy hoạch thị phát triển đồng hơn, tránh tình trạng xây dựng khơng có quy hoạch + Đối với bảo vệ mơi trường Sau dự án đấu giá thành công vấn đề môi trường đạt hiệu định như: Hệ thống cối xung quanh đường xung quanh khu dân cư trồng quy hoạch tỷ lệ đảm bảo môi trường sinh sống, tạo điều kiện phát triển nhu cầu sinh thái, bên cạnh có hệ thống xử lý nước thải hồ chứa nước nhằm điều hồ tiểu khí hậu vùng 3.5 Một số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất số đề xuất công tác đấu giá đất 3.5.1 Một số hạn chế số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất * Công tác tổ chức - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá sàn đấu giá quyền sử dụng đất chưa khoa học, mang 70 nặng tính hành dẫn đến tình trạng số dự án đấu giá quyền sử dụng đất giá đất dưa đấu giá không sát với giá đất chuyển nhượng thị trường dẫn đến tình trạng lợi dụng ổn định đấu giá - Một số khu đất đưa đấu giá khơng có quy định cụ thể quy chế quản lý xây dựng thời hạn tối đa bắt buộc phải xây dựng nhà dẫn đến tình trạng sau đấu giá đất để đất hoang hóa khơng sử dụng gây lãng phí tài ngun - Việc xác định giá sàn số khó khăn đội ngũ cán cơng chức làm công tác định giá đất làm kiêm nhiệm nhiều việc, chưa đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá khả hiểu phương pháp xác định giá đất chưa đầu đủ, dẫn đến việc xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường tạo điều kiện cho số "cò" hoạt động lĩnh vực đấu giá đất tồn - Một số khu đấu giá tổ chức đấu giá QSD đất khơng có nhiều người tham gia đấu giá, phải tổ chức nhiều phiên đấu giá, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng lớn, hiệu mang lại thấp - Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá (đối với ô đất nhỏ lẻ, không thuộc khu quy hoạch dân cư) qua nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian - Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất hạn chế Hạn chế cơng tác tun truyền thực chưa thường xuyên dẫn tới số người nắm thơng tin để tham gia đấu giá Trong đó, q trình chuyển nhượng, mua bán đấu giá đất liên quan đến quyền sở nên chuyển đấu giá đất cho doanh nghiệp thực hiện, tâm lý người dân chưa thực tin tưởng không tham gia đấu giá - Kiểm tra lực tài người tham gia đấu giá chưa thực hiện, có trường hợp người tham gia đấu giá cố tình trả giá thật 71 cao để loại đối thủ đấu giá, sau thơng đồng bỏ tiền đặt cọc, người có giá trả liền kề trúng đấu giá Giá trúng đấu giá việc không đảm bảo sát với thị trường người có nhu cầu thực rút * Đối với người tham gia đấu giá - Người tham gia đấu giá khơng hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá - Bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá - Hiện nay, khu quy hoạch dân cư có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, khơng có nhu cầu đất ở, nhà thực Những người tham gia đấu giá mang tính chất đầu đất đai tập trung vào người có điều kiện tài chính, thường am hiểu khu vực đấu giá, có kinh nghiệm lĩnh vực kinh doanh bất động sản điều làm cho người có nhu cầu sử dụng đất để không không đấu trúng Thực tế, nhu cầu đất người dân có giá đất cao, tài khó khăn, ngân hàng thắt chặt hạn chế cho vay nên người có thu nhập thấp có nhu cầu mua đất không đủ khả tham gia đấu giá Trong đó, số lơ đất “sinh lợi” khơng nhiều, chủ yếu lô đất, đất xa trung tâm Vì vậy, việc tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất thiếu sôi động 3.5.2 Một số đề xuất công tác đấu giá đất - Cần nâng cao lực, trình độ chun mơn, kỹ nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, nắm bắt kịp thời quy định pháp luật để khẳng định thương hiệu, tạo lòng tin cho bên tham gia bán đấu giá - Khi có kế hoạch đấu giá thức sớm thơng báo rộng rãi thơng tin khu vực đấu giá thông tin lô đất đấu giá, thông báo nhiều lần nhiều phương tiện thông tin, đảm bảo thông tin đến với nhiều người dân 72 - Đảm bảo tính cơng khai, minh bạch lành mạnh giao dịch thị trường BĐS thông qua Sàn giao dịch, tạo điều kiện để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua bán lại, thu lời bất Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản - Cần tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng giá - Phương thức đấu giá theo đất bất cập, nhiều đất đưa đấu giá có tượng thông đồng người tham gia đấu giá với có tượng tham gia đấu giá để đẩy giá lên cao - Thực tế cho thấy, giá khởi điểm lô đất số vị trí thấp so với giá thị trường nhằm bình ổn thị trường bất động sản Tuy nhiên, cần thay đổi số phương thức định giá khởi điểm đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tượng tham gia Với lẻ giá khởi điểm vừa phải, lơ giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực - Các ngành có liên quan tiếp tục tăng cường công tác tuyên truyền Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Chính phủ văn pháp luật có liên quan công tác bán đầu giá tài sản để cá nhân, tổ chức hiểu quy định bán đấu giá tài sản chủ trương “Xã hội hóa” hoạt động bán đấu giá tài sản để có tin tưởng vào tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp tham gia đấu giá; Phối hợp với Sở Tài ngun Mơi trường, Sở Tài ngành có liên quan thực việc rà soát để tham mưu sửa đổi Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND phù hợp với văn trung ương năm 2016 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận - Qua nội dung nghiên cứu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nghĩa Đàn giai đoan từ năm 2014 đến năm 2016 ta thấy Công tác đấu giá QSD đất huyện Nghĩa Đàn tiến hành tốt Huyện xây dựng quy trình đấu giá riêng tiến hành quy củ giám sát chặt chẽ Trong giai đoạn từ 2014-2016, huyện tiến hành 33 đấu giá, đấu giá 368 lô đất thu 88.162.232.000 đồng: + Thị trấn Nghĩa Đàn thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất tổng diện tích 28.468,5 m2 với 142 lơ, tổng số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất 41.287.781.000 đồng + Xã Nghĩa Hiếu thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất tổng diện tích 2393.6 m2 với 12 lơ, tổng số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất 2.492.200.000 đồng Đấu giá quyền SDĐ địa bàn huyện Nghĩa Đàn đem lại hiệu to lớn kinh tế, xã hội công tác quản lý nhà nước đất đai + Hiệu mặt kinh tế: Các khu đất đem đấu giá thành công tạo nguồn kinh phí tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, áp dụng chế đấu giá mang lại hiệu kinh tế gấp nhiều lần so với chế giao đất có thu tiền sử dụng đất thông thường cụ thể sau: Năm 2014 số tiền đấu giá đất nộp vào ngân sách nhà nước 14.324.911.000 đồng Năm 2015 số tiền đấu giá đất nộp vào ngân sách nhà nước 18.609.920.000 đồng Năm 2016 số tiền đấu giá đất nộp vào ngân sách nhà nước 55.27.401.000 đồng + Hiệu mặt xã hội: Khi đấu giá khu đất phát triển đô thị, khu đất bắt buộc phải quy hoạch đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật tầng đồng hồn chỉnh góp phần chỉnh trang đo thị xanh đẹp, 74 nâng cao đời sống vật chất, tinh thần nhân dân, xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch huyện Chính khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật môi trường cảnh quan tốt nhiều khu dân cư phát triển tự phát + Hiệu công tác quản lý sử dụng đất: Việc tổ chức đấu giá QSDĐ góp phần bước đưa cơng tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn Huyện đảm bảo chặt chẽ, quy định, sử dụng mục đích, kế hoạch duyệt, kịp thời ngăn chặn việc lấn chiếm đất công, giao đất trái thẩm quyền Đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp khai thác quỹ đất hiệu Kiến nghị - Cần phải có biện pháp xác minh tài người tham gia đấu giá buổi xét tư cách tham dự đấu giá xem nguồn tài có đủ để tham gia đấu giá nâng tiền đặt trước dự đấu giá lên cao để tránh tình trạng trúng lại bỏ cò mồi, gây thời gian tổ chức đấu giá dự án nhiều lần, gây thất thu ngân sách Nhà nước - Thông tin người đăng ký tham gia phải bảo mật tránh móc nối với để thơng thầu gây thất thu cho ngân sách Nhà nước Cần phải có chế tài xử phạt nghiêm minh trường hợp thông thầu bị phát để người tham gia đấu giá có ý thức đấu giá lành mạnh, hợp pháp, thu hiệu cao tổ chức đấu giá - Hoàn thiện đồng hạ tầng dự án trước đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá; - Tăng cường công tác quản lý đất đai xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không quy hoạch khu vực dự án đấu giá đất diễn thời gian qua - Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin đại chúng để thu hút thêm nhiều người tham gia 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nơng nghiệp Bộ tài (2005), Thơng tư 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2004 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chuyển giao tài sản nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội Bộ Tài (2004), Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2005), Thơng tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội Bộ Tài (2012), Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tư pháp (2010), Thông tư 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 Quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Bộ Tài ngun Mơi trường, Chương trình tăng cường lực quản lý đất đai môi trường (6/2005), Báo cáo hội thảo định giá đất Việt Nam, Hà Nội Bộ Xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảo phát triển quản lý thị trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội 76 10.Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐCP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản, Hà Nội 11 Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển đổi hệ thống địa (2002), Giáo trình định giá đất, Hà Nội 12.Đỗ Thị Lan - Đỗ Anh Tài (2006), Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 13.Nguyễn Thị Kim Ngân (2015), Thành phố Hồ Chí Minh tăng cường quản lý đất đai (http://www.gdla.gov.vn/index.php /news/Hoat-dong-trongnganh/TP-Ho-Chi-Minh-Tang-cuong-cong-tac-quan-ly-dat-dai890.htm), ngày 15 tháng năm 2017 14.Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản 15 Hoàng Thọ Phong (2016) ''Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010-2015'' Luận văn thạc sỹ Quán lý đất đai -Trường đại học nông lâm Thái Nguyên 16.Minh Quang (2017), Báo Hà Nội đấu giá 68 dự án địa bàn, (http://www.baomoi.com/ha-noi-se-dau-gia-dat-68-du-an-tren-diaban/c/21489532.epi), ngày 15 tháng năm 2017 17.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật đất đai 2003, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 18.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật đất đai 2013, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 19.Hồ Thị Lam Trà (2006), Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, Nxb Nơng nghiệp - Hà Nội 20.Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường BĐS, Nxb Nơng nghiệp - Hà Nội 21.Thơng tư 48/2012/TT-BTC Bộ Tài Chính xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất 77 22.Viện nghiên cứu Địa (2003), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu việc đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật đất đai mới, Hà Nội 23.Nguyễn Khắc Thái Sơn (2008), Bài giảng Pháp luật sách đất đai, (Dùng cho Cao học ngành Quản lý đất đai), Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 24.Trung Sơn (2016) Báo Mới (Đấu giá 23 khu đất thành phố Hồ Chí Minh (http://www.baomoi.com/dau-gia-23-khu-dat-vang-tai-tp-ho-chiminh/c/18376299.epi) ngày 15 tháng năm 2017 25.UBND huyện Nghĩa Đàn (2017), Báo cáo kết thống kê đất đai huyện Nghĩa Đàn năm 2016 PHỤ LỤC Văn ngành UBND tỉnh Nghệ An Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; Quyết định số 67/2012/QĐ-UBND ngày 11/9/2012 UBND tỉnh Nghệ An việc ban hành quy định đối tượng, múc thu, chế độ quản lý phí đấu giá phí tham gia đấu giá tài sản địa bàn tỉnh Nghệ An Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 23 tháng 10 năm 2014 UBND tỉnh Nghệ An ban hành quy chế bán đấu giá tài sản địa bàn tỉnh Nghệ An Quyết định 1281/QĐ-UBND ngày 03 tháng năm 2015 UBND tỉnh Nghệ An việc ủy quyền phân cấp giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An Quyết định số 691/QĐ-UBND ĐC ngày 05/10/2015 UBND tỉnh Nghệ An việc phê duyệt mức giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất xã thị trấn Trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn Văn huyện Nghĩa Đàn - Quyết định số 3894/QĐ-UBND ngày 01/9/2015 UBND huyện Nghĩa Đàn việc phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạch Tâm minh vùng Đồng Lọ khối Tân Hồng , thị trấn Nghĩa Đàn - Quyết định số 1593/ QĐ- UBND ngày 29/6/2016 UBND huyện Nghĩa Đàn việc phê duyệt Quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 chia lô đất dân cư xã Nghĩa Hiếu, huyện Nghĩa Đàn - Quyết định số 1794/ QĐ- UBND ngày 24/10/2016 UBND huyện Nghĩa Đàn việc phê duyệt Quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 chia lô đất dân cư thị trấn Nghĩa Đàn, huyện Nghĩa Đàn Mặt quy hoạch chia lơ đất xóm Lê Lợi, xã Nghĩa Hiếu, huyện Nghĩa Đàn ... tác đấu giá quyền sử dụng đất tốt 2.2 Mục tiêu cụ thể - Điều tra công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua số dự án địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An - Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng. .. BÙI VĂN LONG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHĨA ĐÀN, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT... 2.3.4 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An 26 2.3.5 Một số giải pháp,đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nghĩa Đàn