Đánh giá tình hình công tác đấu giá bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện nghi lộc, tỉnh nghệ an giai đoạn 2012 đến 2014

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ Khoa Tài nguyên đất Môi trường Nông nghiệp KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: Đánh giá tình hình công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012-2014 SV thực : Nguyễn Thị Linh Lớp : QLĐ 45.B GVHD : PGS.TS.Hồ Kiệt Địa điểm thực tập : Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An Thời gian thực tập : 5/1-8/5/2015 Bộ môn : Công nghệ quản lý đất đai Năm 2015 MỤC LỤC PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1.Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích .2 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.2.2 Yêu cầu PHẦN .3 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .3 2.1 Đất đai thị trường bất động sản 2.1.1 Bất động sản .3 2.1.2 Đặc điểm bất động sản: 2.1.3 Thị trường bất động sản .5 2.2 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 2.2.1 Khái niệm giá đất 2.2.2 Cơ sở xác định giá đất 2.2.2.1 Địa tô 2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng .6 2.2.2.3 Quan hệ cung cầu 2.2.3.Một số thuật ngữ có liên quan .8 2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 2.3.1 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 2.3.2 Những yếu tố để xác định giá đấu giá quyền sử dụng đất 10 2.3.2.1 Vị trí khu đất 10 2.3.2.2 Yếu tố ảnh hưởng khả đầu tư sở hạ tầng 10 2.3.2.3.Điều kiện kinh tế - xã hội khả hình thành công trình dịch vụ 10 2.3.2.4.Yếu tố khả sử dụng theo mục đích yêu cầu khác 11 2.3.3 Các phương pháp xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất .11 2.4 Ý nghĩa việc đấu giá 12 2.5 Công tác đấu giá quyền sử đụng đất số nước Thế giới Việt Nam 12 2.5.1 Trung Quốc .12 2.5.2 Đài Loan 14 2.5.3 Hà Nội .15 2.5.4 Đà Nẵng 17 2.5.5 Thành phố Hồ Chí Minh 18 PHẦN .19 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 3.1 Đối tượng nghiên cứu 19 3.2 Phạm vi nghiên cứu 19 3.3 Nội dung nghiên cứu 19 3.4 Phương pháp nghiên cứu 19 3.4.1 Phương pháp điều tra số liệu 19 3.4.2 Phương pháp phân tích, đánh giá, so sánh tổng hợp số liệu 19 3.4.3 Phương pháp xử lí số liệu 20 PHẦN .21 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .21 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 21 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 21 4.1.1.1 Vị trí địa lý 21 4.1.1.2 Địa hình địa mạo 22 4.1.1.3 Khí hậu .22 4.1.1.4 Thủy văn .23 4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 23 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 26 4.1.2.1 Tình hình phát triển ngành kinh tế .26 4.1.2.2 Tình hình phát triển sở hạ tầng .29 4.1.2.3 Tình hình phát triển văn hóa – xã hội 31 4.1.2.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội địa bàn huyện Nghi Lộc, Tỉnh Nghệ An 32 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Nghi Lộc .33 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 33 4.2.1.1 Việc thực văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất tổ chức đạo thực văn ban hành 33 4.2.1.2 Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc lập đồ địa 34 4.2.1.3 Công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt 34 4.2.1.4 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai xử lý vi phạm pháp luật đất đai 35 4.2.1.5 Giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại tố cáo vi phạm việc quản lý sử dụng đất 35 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn huyện Nghi Lộc, Tỉnh Nghệ An 36 4.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2012-2014 38 4.3.1.Các văn đấu giá qsdd địa bàn huyện Nghi Lộc 38 4.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng 40 4.3.2.1 Đối tượng tham gia 40 4.3.2.2 Điều kiện để đăng ký tham gia 40 4.3.2.3.Đăng kí tham giá đấu giá .41 4.3.2.4.Giá khởi điểm đấu giá 43 4.3.2.5.Hình thức trình tự đấu giá 43 4.2.3.6.Quyền lợi trách nhiệm người trúng đấu giá .43 4.2.3.7.Các vấn đề khác: 44 4.2.3.8 Quy trình thực đấu giá quyền sử dụng đất: .45 4.2.3.9.Căn để xác định giá sàn 48 4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn giai đoạn 2012-2014 48 4.4.1 Kết đấu giá năm 2012 49 4.4.2.Kết đấu giá năm 2013 52 4.4.3 Kết đấu giá năm 2014 54 4.5 Đánh giá tình hình thực tế đấu giá địa bàn giai đoạn 2012-2014 .57 4.6.Những hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 59 4.6.1.Hiệu Kinh tế 59 4.6.2 Hiệu xã hội 62 4.7 Những tồn công tác đấu giá quyền sử dụng đất 62 PHẦN .65 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 65 5.1 Kết luận 65 5.2 Kiến nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Bảng cấu kinh tế huyện Nghi Lộc năm 2014 26 Bảng 4.2 Bảng trạng sử dụng đất địa bàn huyện Nghi Lộc năm 2014 36 Bảng 4.3 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng địa bàn .39 Bảng 4.4 Kết bán đấu giá quyền sử dụng đất xã Nghi Trung đợt 1, đợt năm 2012 50 Bảng 4.5 Kết bán đấu giá quyền sử dụng đất xã Nghi Khánh đợt năm 2013 53 Bảng 4.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất Thị trấn Quán Hành đợt năm 2014 55 Bảng 4.7 Bảng tổng hợp kết đấu giá qua năm 2012-2014 địa bàn huyện 57 Bảng 4.8 Tổng hợp ý kiến người tham gia đấu giá .60 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 4.1 Biểu đồ cấu kinh tế huyện Nghi Lộc năm 2014 27 Biểu đồ 4.2 Cơ cấu sử dụng đất địa bàn huyện Nghi Lộc năm 2014 38 Biểu đồ 4.3 Các lô đấu giá địa bàn năm 2012 49 Biểu đồ 4.4 Số lô trúng đấu địa bàn xã Nghi Trung đợt năm 2012.51 Biểu đồ 4.5 Mức giá chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu dự án bán đấu giá xã Nghi Trung năm 2012 51 Biểu đồ 4.6 Các lô đất đấu giá địa bàn năm 2013 52 Biểu đồ 4.7 Mức chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu dự án đấu giá xá Nghi Khánh năm 2013 .54 Biểu đồ 4.8 Các lô tham gia đấu giá địa bàn năm 2014 54 Biểu đồ 4.9 Mức giá chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu lô đất dự án đấu giá thị trấn Quán Hành năm 2014 56 DANH MỤC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ Hình 4.1 Bản đồ hành Huyện Nghi Lộc, Tỉnh Nghệ An 21 Sơ đồ 4.1 Quy trình mối liên hệ cac bên liên quan công tác đấu giá địa bàn 46 PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1.Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá thiên nhiên ban tặng, điều kiện sống tất yếu cho người, động thực vật Trái đất Đất đai nguồn cải, tài sản cố định đầu tư cố định, thước đo giàu có quốc gia Đất đai bảo hiểm cho sống, bảo hiểm tài chính,như chuyển nhượng cải qua hệ nguồn lực cho mục đích tiêu dùng Đất đai địa bàn tạo lập bất động sản tài nguồn lực để tạo lập tài sản gắn liền với đất Theo Các Mác ông thừa nhận đời sống thực tiễn đất đai sử dụng tạo lợi nhuận mua bán nên có giá Trong bối cảnh kinh tế nước ta đà tăng trưởng phát triển mạnh kéo theo vấn đề liên quan tới đất đai phát triển Điển hình hình thức đấu giá quyền sử dụng đất vấn đề bật Nhà nước đưa đem lại hiệu bước đầu phát huy nguồn lực tiềm từ đất đai bước đầu khai thác hợp lí hiệu quỹ đất Sự đời hình thức góp phần làm sôi động cho thị trường bất động sản thúc đẩy cho phát triển cho thị trường bất động sản nước ta Và Nhà nước có nhiều sách bổ sung sửa đổi chế điển hình Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 quy chế, sách, khung giá cho loại đất cụ thể để quản lí chặt chẽ thị trường BĐS ngày phức tạp có phần đóng băng vài năm trở lại Tuy nhiên hình thức sách đưa đấu giá nhiều chuyển biến giậm chân chỗ Vì cần có phương pháp tổ chức chế làm sở giúp cho trình đấu giá hoàn thiện đem lại hiệu cao Trong tương lai hình thức phát triển công cụ hữu hiệu đem lại nhiều lợi ích có nhiều hội để phát triển mạnh góp phần thúc đẩy phát triển KT-XH, đem lại nhiều lợi ích không cho Nhà nước mà cho người sử dụng đất chủ đầu tư tham gia Xuất phát từ vấn đề với trí Khoa TNĐ&MTNN thầy giáo hướng dẫn TS.Hồ Kiệt tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình công tác đấu giá quyền sử dụng đất đại bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012-2014.” 1.2 Mục đích yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích - Tìm hiểu sách văn liên quan đến đấu giá đất, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An Qua tìm nhân tố tích cực hạn chế, tồn vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất địa phương - Đề xuất phương hướng giải pháp thiết thực nhằm giúp cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội địa bàn - Đánh giá tình hình trạng sử dụng quản lí đất địa bàn - Đánh giá việc tổ chức triển khai thực văn quy phạm pháp luật việc quản lí sử dụng đất địa bàn - Đánh giá tình hình kết công tác đấu giá địa bàn huyện giai đoạn 2012-2014 - Đánh giá hiệu lợi ích công tác đấu giá quyền sử dụng đất đem lại cho Nhà nước người sử dụng đất - Đưa số tồn hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn đề xuất giải pháp thích hợp 1.2.2 Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững văn liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất Trung ương địa phương - Số liệu điều tra phải khách quan đảm bảo độ tin cậy - Đưa ý kiến đảm bảo tính khách quan công tác đấu giá quyền sử dụng đất Kết nghiên cứu phải đảm bảo sở khoa học thực tiễn PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Đất đai thị trường bất động sản 2.1.1 Bất động sản - Hiện hầu hết quốc gia giới phân chia tài sản quốc giá thành loại bất động sản động sản có khác khái niệm cụ thể Bất động sản Nhưng có chung quan điểm tương đồng bất động sản tài sản gắn liền với đất đai di dời - Ở nước ta theo quy định điều 181 Bộ Luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản tài sản không di dời bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định - Theo Từ điển thuật ngữ tài bất động sản miếng đất tất tài sản vật chất gắn liền với đất Như vậy, bất động sản trước hết tài sản khác với tài sản khác không di dời được, bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời đất đai xác định vị trí địa lý đất 2.1.2 Đặc điểm bất động sản: BĐS có đặc điểm chủ yếu sau đây: ( cục quản lí nhà – xây dựng) - Tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố không giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hoàn toàn giống chúng có vị trí không gian khác kể hai công trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc phòng có hướng cấu tạo nhà khác Ngoài ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm Kết đấu giá xã Nghi Khánh đợt năm 2013: Bảng 4.5 Kết bán đấu giá quyền sử dụng đất xã Nghi Khánh đợt năm 2013 STT Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm 2013 Tổng diện tích m2 2468.8 Tổng số lô lô 17 Số lô trúng đấu lô 17 Diện tích trung bình lô m2/lô 145,22 Tổng số hồ sơ đăng ký Bộ 25 Giá trúng đấu thấp nghìn đồng 904,700 Giá trúng đấu cao nghìn đồng 1,142,500 Tổng giá khởi điểm lô đất trúng đấu nghìn đồng 15,309,324 Tổng số tiền thu từ việc đấu giá nghìn đồng 15,638,850 10 Số tiền tăng thêm từ đấu giá nghìn đồng 329,526 11 Mức tăng thêm từ đấu giá lần 1.02 Từ bảng 4.5 ta thấy qua năm 2013 đấu giá có nhiều khởi sắc hẳn với việc đấu giá thành công đạt 100% Các lô đất bán hết nhanh chóng phiên đấu giá Với việc có tận 25 hồ sơ để tham gia đấu giá 17 lô đất thấy dự án thu hút đông đảo nhu cầu người sử dụng đất Kết trúng đấu nộp ngân sách 15.638.850 nghìn đồng thêm lợi cho ngân sách Nhà nước 329.526 nghìn đồng, lô đất trúng đấu giao động mức từ 900 triệu đồng trở lên Giá trúng đấu thấp cao không chênh lệch nhiều với giá trúng đấu thấp 904,700 nghìn đồng với đơn giá khoảng 6,3 triệu đồng/m2 cao giá khởi điểm là.26,3triệu đồng.Giá trúng đấu cao 1.142.500 nghìn đồng diện tích 164.8 m với đơn giá gần triệu đồng/m2 cao giá khởi điểm 71,3 triệu đồng 53 Biểu đồ 4.7 Mức chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu dự án đấu giá xá Nghi Khánh năm 2013 Từ bảng 4.5 biểu đồ 4.7 ta thấy nhờ công tác tuyên truyền quảng cáo tốt cộng với việc lô đất vị trí tốt, thuận lợi nên dự án đấu giá thành công Giá đấu cao lô ký hiệu 17 thu hút đông người tham gia vào đấu giá có vị trí mặt tiền giáp với mặt đường nên đấu giá diễn sôi nổi, nâng mức giá trúng đấu đến tỷ đồng ( gấp 1.06 lần so với giá khởi điểm, tương ứng với 71,3 triệu đồng 4.4.3 Kết đấu giá năm 2014 Biểu đồ 4.8 Các lô tham gia đấu giá địa bàn năm 2014 54 Qua biểu đồ ta thấy rút kinh nghiệm từ năm trước không tổ chức đấu giá nhiều lô đất tràn lan gây tồn đọng đất không đấu giá năm huyện tổ chức đấu giá nhỏ lẻ với lô đất có vị trí tốt, tập trung thị trấn xã lân cận thuận lợi phù hợp với nhu cầu người dân bên sản xuất nên lô đưa đấu giá trúng đấu 100% Kết đấu giá Thị trấn Quán Hành đợt năm 2014: Bảng 4.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất Thị trấn Quán Hành đợt năm 2014 Mức chênh lệch STT Ký hiệu lô đất Diện tích (m2) Giá khởi điểm (nghìn đồng) Giá trúng đấu giá (nghìn đồng) Nghìn đồng Lần 30 131,25 288,750 321,500 32,750 1.1 31 140 322,000 342,800 20,800 1.06 32 140 315,000 342,800 27,800 1.09 34 139,5 315,270 398,600 83,330 1.26 35 144 309,600 367,200 57,600 1.19 42 135 283,500 344,450 60,950 1.21 43 135 283,000 344,550 61,550 1.22 44 137,58 357,700 393,170 35,470 1.1 1,102.33 2,474,820 2,855,020 380,250 1.15 Tổng: Qua bảng 4.5, cho thấy lô đất dự án bán hết phiên đấu giá, số lô trúng đấu 8/8 lô đạt 100% Với số hồ sơ đăng ký đấu giá 10 bộ, số tiền tăng thêm từ đấu giá tăng 420 triệu đồng (tăng gần 1,15 lần so với tổng giá khởi điểm dự án) Đối với dự án này, số lượng người tham gia đấu giá cao so với dự án khác Vì vị trí lô đất thuận lợi, công tác tuyên truyền đạt hiệu cao hoạt động quảng cáo tốt thu hút nhiều người tham gia Đây dự án nộp ngân sách Nhà nước lớn, gần tỷ đồng, số tiền tăng thêm đấu giá quyền sử dụng đất lớn, 420 triệu đồng Thu ngân sách dự án thể qua biểu đồ 4.9 55 Biểu đồ 4.9 Mức giá chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu lô đất dự án đấu giá thị trấn Quán Hành năm 2014 56 4.5 Đánh giá tình hình thực tế đấu giá địa bàn giai đoạn 2012-2014 Bảng 4.7 Bảng tổng hợp kết đấu giá qua năm 2012-2014 địa bàn huyện Năm 2012 TT Xã 10 11 Nghi Trung Nghi Công Nam Nghi Lâm TT Quán hành Nghi Khánh Nghi Trường Nghi Văn Nghi Thịnh Nghi Thái Nghi Xuân Phúc Thọ Tổng số lô 11 1 0 0 Đơn vị tính: Nghìn đồng Năm 2014 Năm 2013 Giá sàn Giá trúng 4,231,780 243,000 512,500 833,720 701,180 342,000 135,250 0 0 4,837,320 266,640 68,151 879,297 782,901 366,282 165,566,4 0 0 Tổng số lô 0 17 Giá sàn Giá trúng 901,350 0 1,718,780 15,309,324 260,000 1,066,700 0 1,822,000 15,638,850 286,146 659,518 856,000 286,416 597,600 780,000 260,000 Tổng số lô 0 11 0 0 Giá sàn Giá trúng 0 2,579,900 0 451,160 0 691,790 0 4,050,208 0 492,354 0 735,000 57 Biểu đồ 4.10 Tình hình đấu giá lô đấu giá qua ba năm Qua năm đấu giá ta thấy số lố đưa đấu giá lớn hầu hết tồn đọng nhiều lô đất đấu giá thành công nhu cầu đất người dân nơi đấu giá rải rác khắp huyện Mức chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu năm chênh lệch với không lớn, nhìn chung giá trúng chưa sát với giá thị trường thấp nhiều so với giá nhà nước quy định Ở biểu đồ 4.10 ta thấy năm 2014 với việc đấu giá dường có phần đóng băng nên tập trung đấu lô đất nhỏ lẻ đạt 100% đấu giá thành công tổ chức đợt đâu giá Nhìn chung so với năm trước trở lại việc đấu giá với tổng số lô đất không lớn dường không vượt 20 lô khả tiêu thụ ít.Tuy nhiên huyện Nghi Lộc vị trí tốt cửa ngõ thành phố Vinh gần với thị xã Cửa Lò việc tiêu thụ đất đai thấp Nguyên nhân phần số cán thường bán đất “chui” thường chọn lô đất có vị trí tốt tương đối cho cán cấp cao quan người quen nên nhiều ảnh hưởng lớn tới quỹ đất để đưa đấu giá lô đẹp tốt Mặt khác hầu hết lô đất vị trí thuận lợi hầu hết đấu giá hết qua phiên đấu giá năm trước chủ yếu lô nằm sâu khu dân cư nơi hoang sơ chưa xây dựng, khai thác nên chưa đáp ứng đa số nhu cầu đất ngày cao người dân hay nhà đầu tư nhằm phục vụ việc buôn bán, kinh doanh tích lũy đất để giá cao bán Ngoài ảnh hưởng thị trường bất động sản vài năm gần tình 58 trạng “ đóng băng” quỹ đất đưa với tổng số lô không 20 lô việc bán đấu giá khó dường giậm chân chỗ, hướng phát triển 4.6.Những hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 4.6.1.Hiệu Kinh tế a Đối với Nhà nước + Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm sở hạ tầng; đưa đấu giá người dân nhà đầu tư bỏ vốn đểtham gia Số tiền thu sử dụng vào việc trả nợ tiền vay Nhà nước, phát triển sở hạ tầng địa phương + Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho dự án khác tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương Nhà nước thu hồi đất để xây dựng công trình nói chung dự án đấu giá đất nói riêng Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận quyền sử dụng đất Do vậy, diện tích đất sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, áp dụng chế đấu giá mang lại hiệu kinh tế gấp nhiều lần so với chế giao đất có thu tiền sử dụng + Khai thác hợp lý quỹ đất So với cách giao đất có thu tiền thông thường giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu nhiều so với giao đất có thu tiền trước Qua số liệu dự án cho thấy hiệu cao 1,18 lần so với giao đất thông thường, chỉvới dự án đấu giá đất đem lại nguồn thu cho ngân sách tỷ so với số tiền thu thực giao đất theo cách giao đất có thu tiền trước b Đối với người sử dụng đất Đất để đấu giá đất phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn 59 cao, người mua Nhà nước bảo đảm tính pháp lý lô đất, đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều công để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đưa định riêng đất đem đấu giá, yếu tố đảm bảo Đấu giá QSDĐ tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Không phí hoa hồng (môi giới) loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt Trong trình nghiên cứu đề tài tiến hành vấn ý kiến người tham gia đấu giá nhiều vấn đề : giá khởi điểm, tiền đặt cọc, mức độ hài lòng, … lô đất đấu giá Bảng 4.8 Tổng hợp ý kiến người tham gia đấu giá Ý kiến người dân Số phiếu Tỷ lệ (phiếu) (%) Ông(bà) biết thông tin đấu giá qua đâu: 30 100 - Đài,báo 20 66,67 - Người giới thiệu 16,67 - Thông báo Sở, phòng TN & MT 16,66 - Trên mạng internet 0 - Các nguồn thông tin khác 0 Hiểu rõ quy trình nội dung đấu giá: 30 - Có 30 100 - Không 0 - Đầy đủ rõ ràng 25 83,33 - Chưa đầy đủ rõ ràng 16,47 - Chưa có thông tin 0 Tiền đặt cọc: 30 30 - Cao 26,67 - Thấp 0 - Trung bình 22 73,33 Thông tin lô đất đấu giá: 60 Giá sàn, giá khởi điểm: 30 30 - Hợp lý 16,67 - Khá hợp lý 10 33,33 - Bình thường 10 - Không hợp lý 12 40 Giá trúng thầu so với giá thị trường: 30 30 - Cao 6,67 - Ngang 20 66,67 - Thấp 26,66 Mức độ hài lòng phiên đấu giá: 30 30 - Hài lòng 25 83,33 - Chưa hài lòng 16,67 Thời gian hoàn tất số tiền trúng đấu: 30 30 - Nhanh chóng 26 86,67 - Hợp lý 13.33 - Chậm trễ 0 Qua bảng điều tra ta thấy thông tin đầy đủ lô đất chiếm 83,33% lại 16,67% người tham gia chưa có đầy đủ thông tin cần thiết lô đất đấu giá Về giá khởi điểm người dân cao,không hợp lý chiếm 40% lại hợp lí 16,67%, hợp lí 33,33% bình thường chiếm 10%,còn hầu hết người tham gia hài lòng với phiên đấu giá mở số ý kiến không đồng ý với việc nâng giá cao khiến họ bỏ đấu giá lô đất tốt, có vị trí thuận lợi Với mức tiền đặt cọc 15% cao chiếm 26,67% đa số phần đông thấy chấp nhận mức tiền cọc biểu chiếm 73,33% Người tham gia tạm hài lòng giá trúng thầu ngang ngang với giá thi trường, chiếm 66,67% họ hài lòng mua lô đất có giá thấp giá thị trường mà họ biết,còn lại thấp chiếm 26,66%, số chiếm 6,67% có ý kiến giá trúng đấu cao so với giá thị trường số nguyên nhân khách quan họ không đấu giá thành công họ mong muốn Hầu hết người tham gia hài lòng với phiên đấu giá chiếm 83,33% cho thấy công tác hướng dẫn trình tự, thủ tục tổ chức đấu giá chuyên nghiệp tốt, tận tình, giải đáp tư vấn thắc mắc người đấu giá 61 Bên cạnh 16,67% người tham gia đấu giá chưa hài lòng phần nguyên nhân nhiều người tham gia lô đất có vị trí tốt nên giá khởi điểm, bước giá cao nên họ phải bỏ tham gia đấu giá lô đất đó, thứ hai nhiều người thấy tượng nâng cao giá bất thường “cò đất” nhằm nâng giá cao khiến họ không mua Nhìn chung qua việc điều hành tổ chức đấu giá tổ chức, công ty đấu giá tốt giúp cho đa số người tham gia hài lòng công tác đấu giá quyền sử dụng đất 4.6.2 Hiệu xã hội Tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSDĐ hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mô hình sản xuất nông nghiệp 4.7 Những tồn công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Trong ba năm gần vào thời điểm thị trường giao dịch bất động sản phạm vi toàn quốc nói chung Nghệ An Nghi Lộc nói riêng “đóng băng” nên quỹ đất đưa đấu giá tồn đọng nhiều mặt khác nhu cầu đất người dan có giá đất cao, tài khó khăn, ngân hàng thắt chặt hạn chế cho vay nên người có thu nhập thấp có nhu cầu mua đất khả tham gia đấu giá Trong đó, số lô đất “sinh lợi” không nhiều, chủ yếu lô đất, đất xa trung tâm Vì việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thiếu sôi động Quỹ đất đưa đấu giá so với trước đây, nhiều lô đất người tham gia đấu giá đấu giá không thành, người tham gia đấu giá mua đất làm nhà chủ yếu - Bên cạnh số tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thành lập bước đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nên có tổ chức đấu giá thiếu kinh nghiệm điều hành phiên đấu giá Trong đó, số lượng đấu giá viên hạn chế, biên chế hạn hẹp, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp tập trung thành phố Vinh nên việc lại để thực gặp nhiều khó khăn dẫn tới tình trạng phải ủy quyền cho UBND xã nơi có đất bán đấu giá thu hộ hồ sơ, tiền đặt trước, phí tham gia đấu giá không quy định pháp luật, 62 thiếu thuận lợi cho người tham gia đấu giá, dẫn đến việc trả lại tiền cọc cho người không trúng đấu giá chậm so với quy định Vẫn xảy tình trạng cò mồi phiên đấu giá; có tượng đối tượng tham gia đấu giá để trục lợi cá nhân làm cho số lô đất tăng giá đột biến đấu giá không thành - Lãnh đạo số địa phương chưa thực quan tâm đến việc tổ chức thực bán đấu giá quyền sử dụng đất Việc lý hợp đồng số huyện, thành phố, thị xã nhiều chậm, gây khó khăn cho tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp - Nguồn ngân sách huyện hạn hẹp nên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, thu hồi đất khu đất đấu giá chậm Một số địa phương, việc tổ chức đấu giá khu quy hoạch vùng nông thôn đấu giá lô đất xen dắm dân cư; đấu giá hạn chế; đấu giá lại gặp nhiều khó khăn giá trị sinh lợi ít, chi phí đấu giá cao, phát sinh đấu nhiều lần nên thiếu linh hoạt phối hợp với tổ chức đấu giá chuyên nghiệp - Công tác tuyên truyền chưa thực tốt dẫn tới số người nắm thông tin để tham gia đấu giá Trong đó, trình chuyển nhượng, mua bán đấu giá đất liên quan đến quyền sở nên chuyển đấu giá đất cho doanh nghiệp thực hiện, tâm lý người dân chưa thực tin tưởng không tham gia đấu giá Cuộc bán đấu giá tài sản phải tổ chức công khai, liên tục, nghiêm túc, thời gian quy định, tạo điều kiện cho người tham gia đấu giá tài sản thực quyền nghĩa vụ Hình thức đấu giá thực theo quy định Điều 34 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 a) Trường hợp đấu giá trực tiếp lời nói người điều hành bán đấu giá quy định mức chênh lệch lần trả giá theo thứ tự vòng một, người trả giá cao cuối người người trúng đấu giá Trong vòng trả giá người trả sau giá người trả trước người không trả giá vòng tiếp theo; b) Trường hợp tổ chức hình thức bỏ phiếu người điều hành bán đấu giá thoả thuận với người có tài sản bán đấu giá cách thức, số vòng bỏ phiếu mức chênh lệch vòng trả giá cho bán đấu giá; người trả giá cao vòng trả giá cuối theo quy định người người trúng đấu giá; c) Người điều hành bán đấu giá điều chỉnh bước giá cho phù 63 hợp với vòng đấu giá điều hành bán đấu giá Thành phần tham gia bán đấu giá bao gồm: a) Người điều hành phiên đấu giá bao gồm đấu giá viên người giúp việc cho đấu giá viên tổ chức đấu giá; b) Người tham gia đăng ký đấu giá hợp lệ theo danh sách tổ chức bán đấu giá công bố người người tham gia đấu giá ủy quyền; c) Người có tài sản bán đấu giá, người chuyển giao tài sản để tổ chức bán đấu giá Trong trường hợp người có tài sản bán đấu giá yêu cầu tổ chức bán đấu giá mời tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến tham dự bán đấu giá Trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản thực theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản Nếu xét thấy cần thiết, tổ chức bán đấu giá tài sản đề nghị lực lượng Công an nơi tổ chức bán đấu giá tài sản hỗ trợ bảo vệ cho bán đấu giá tài sản 64 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Từ kết nghiên cứu tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện giai đoạn 2012-2014 rút kết luận sau: Nghi Lộc có diện tích tự nhiên 34.809,60 ha, bao gồm 30 xã thị trấn, với dân số 20 vạn người Nằm đầu mối trục giao thông Bắc- Nam xuyên Việt, có đường quốc lộ 46 Cửa Lò tạo điều kiện cho việc thu hút nguồn đầu tư nước - Là huyện tiếp giáp thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò Có 10 xã nằm Khu kinh tế Đông Nam điều kiện thuận lợi cho việc thu hút nguồn đầu tư nước thúc đẩy kinh tế phát triển Trong tương lai gần vệ tinh khu Kinh tế Đông Nam Nghệ An thành phố Vinh (đô thị loại I) Từ kết nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Nghi Lộc ta phủ nhận lợi ích to lớn mà đấu giá đem lại không cho Nhà nước mà cho người sử dụng đất thành phần kinh tế khác địa bàn - Về hiệu xã hội Đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu hỗ trợ lớn cho việc phát triển sở hạ tầng vật chất lĩnh vực giáo dục, y tế, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, Một phần khác giúp giảm sức ép nhà ở, đất ngày cao người dân địa phương - Về mặt hiệu kinh tế Đấu giá QSDĐ hình thức giao đất đặc biệt giúp phát huy tiềm ẩn đất đai đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước Hình thức tạo cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng người tham gia đấu giá giúp họ tin tưởng vào quan quản lý đất đai Mặt khác, thu hút nhiều thành phần kinh tế với nguồn vốn khác vào thị trường bất động sản góp phần làm thị trường bất động sản ngày sôi động phát triển 65 5.2 Kiến nghị - Bổ sung quy định công khai kết đấu giá đất đê làm tăng tính minh bạch quan trọng, đáng tin cậy xác định giá, thẩm định giá, định giá đất, kiểm tra, giám sát việc xác định giá, thẩm định giá, định giá đất - Thu hút tham gia ngân hàng vào dự án đấu giá để chia sẻ khó khăn tài người sử dụng đất tổ chức kinh tế trước dự án hoàn thiện để đấu giá - Tạo quỹ đất để thực đấu giá: Kiểm tra rà soát tình hình sử dụng đất tổ chức, cá nhân, kiên thu hồi diện tích sử dụng không pháp luật để tạo quỹ đất đưa đấu giá Di chuyển đơn vị sản xuất gây ô nhiễm khỏi khu vực đô thị có giá trị cao để lập quỹ đất phát triển đô thị - Cần tăng cường giám sát chặt chẽ, chế kiểm tra chéo quan quản lý tổ chức đấu giá qua quy trình đấu giá, tổ chức thực đấu giá để ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy - Nghiên cứu biện pháp để dự án đấu giá phổ biến thông tin rộng rãi phương tiện thông tin đại chúng, phát tờ rơi để thu hút nhiều đối tượng, thành phần tham gia đấu giá - Tạo quỹ đất để đấu giá: Kiểm kê, rà soát tình hình sử dụng đất địa bàn, thu hồi diện tích sử dụng không mục đích tạo quỹ đất để đấu giá có dự án - Đầu tư hạ tầng trước đấu giá vừa làm tăng giá trị lô đất vừa để người trúng đấu hoàn thành tiền đủ nhanh chóng TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 Nguyễn Thanh Trà, Hồ Thị Lam Trà (2004), Bài giảng định giá đất, trường Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội Trần Văn Nguyện, Giáo trình định giá đất, Đại học Nông Lâm Huế, 2011 3.Cao Quang Trung, Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thị xã Cửa Lò-Tỉnh Nghệ An, Luận văn Thạc sĩ trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội, năm 2009 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Vinh, Tỉnh Nghệ An, Luận văn tốt nghiệp,luanvan.net, 2009 5.Luật đất đai 2003, NXB Chính trị quốc gia Luật đất đai 2013, NXB Chính trị quốc gia 7.Ủy ban nhân dân Huyện Nghi Lộc- tỉnh Nghệ An 2014, Báo cáo quy hoạc sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ đầu ( 20112015) huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An Phạm Thị Huyền Nga, Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Sơn Tây, Thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ trường Đại học Nông Nghiệp I Hà Nội, 2011 Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà(2005), Giáo trình Thị trường Bất động sản, NXB Nông nghiệp 10 Hà Văn Trung, Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An, Luận văn Thạc sĩ trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội, 2009 11 Nguyễn Đình Bồng ( 2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 12 Nguyễn Văn Xa ( 2004), Bài giảng Định giá đất giành cho Cao học, Hà Nội 13 Ủy ban nhân dân Huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An, Báo cáo tổng kết ngành Phòng tài nguyên môi trường năm 2014 14 Hoàng Thị Mai Phương, Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2011- 2013 67 [...]... quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An qua một số dự án điển hình - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện 3.4 Phương pháp nghi n cứu 3.4.1 Phương pháp điều tra số liệu - Số liệu thứ cấp Thu thập, kế thừa các tài liệu có liên quan tới đề tài từ cơ quan thực tập, các cơ quan khác có liên quan -... cấp Phỏng vấn ý kiến, quan điểm của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất hoặc người sử dụng đất để nắm rõ được tình hình sử dụng đất và nguyện vọng, nhu cầu của người sử dụng đất, các đối tượng đấu giá quyền sử dụng đất Tiến hành phỏng vấn bảng hỏi trong khoảng từ 30-60 người tham gia đấu giá tại các phiên đấu giá được tổ chức trên địa bàn 3.4.2 Phương pháp phân tích, đánh giá, so sánh và tổng hợp... tác đấu giá QSDĐ 3.2 Phạm vi nghi n cứu - Phạm vi không gian: Đề tài thực hiện trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An - Phạm vi thời gian: Đề tài thực hiện từ 5/1-8/5/2015 - Phạm vi số liệu: Đề tài sử dụng số liệu từ năm 2012 đến 2014 để nghi n cứu 3.3 Nội dung nghi n cứu - Điều kiện tự nhiên – tài nguyên thiên nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An - Đánh giá hiệu... thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối với công trình xấy dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghi p hoặc đất xây dựng khác Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu. .. định Giá cả của nó có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản 2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 2.3.1 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Giá đất được phân thành các loại chủ yếu sau: - Giá chuẩn: Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế thị trường Trong quy định giá chuẩn có: Khung giá đất chính phủ quy định giá tối thiểu và giá tối đa; Bảng giá của tỉnh/ Thành... doanh nghi p, công ty định giá, đấu giá đáng tin cậy và chuyên nghi p giúp người dân an tâm tin tưởng hơn về hình thức đấu giá Công tác thẩm định giá xác định giá khởi điểm, giá trúng đấu quyền sử dụng đất sẽ chính xác hơn giúp Nhà nước căn cứ vào để hình thành việc giao đất, cho thuê đất tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản, hạn chế thất thu cho nguồn ngân sách của Nhà nước - Đấu giá quyền sử. .. diện tổng quát giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định hay nói cách khác giá đất chính là giá quyền sử dụng đất - Giá đất cũng như giá của các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh - Giá đất được xác... nối các mối quan hệ về đất đai – thị trường – sự quản lí của Nhà nước.[tr.9 giáo trình định giá đất- thầy nguyễn] 5 2.2.2 Cơ sở xác định giá đất - Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá... Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng QSDĐ Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể,... pháp xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất - Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập Ủy ban nhân dân các cấp lựa chọn phương pháp xác định giá đất cho phù hợp; trong nhiều trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp một lúc nhiều phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để ... sử dụng đất địa bàn - Đánh giá tình hình kết công tác đấu giá địa bàn huyện giai đoạn 2012- 2014 - Đánh giá hiệu lợi ích công tác đấu giá quyền sử dụng đất đem lại cho Nhà nước người sử dụng đất. .. triển địa bàn 4.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2012- 2014 4.3.1.Các văn đấu giá qsdd địa bàn huyện Nghi Lộc UBND huyện thực việc đấu giá quyền sử dụng đất. .. hội địa bàn huyện Nghi Lộc, Tỉnh Nghệ An 32 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Nghi Lộc .33 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An