4.3.1.Các văn bản về đấu giá qsdd trên địa bàn huyện Nghi Lộc
UBND huyện thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất thông qua các văn bản pháp lý được thể hiện trong bảng 4.3.
Bảng 4.3. Các văn bản đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng trên địa bàn
STT Ký hiệu văn bản Ngày ban hành Nội dung
1 05/2005/NĐ-CP 18/01/2005 Quy định về bán đấu giá tài sản 2 17/2010/ NĐ-CP 04/03/2010 Quy định về bán đấu giá tài sản 3 216/2005/QĐ-TTg 31/08/2005
Ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
4 18/2006/CT-TTg 15/05/2006
Về việc tăng cường thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
5 96/2006/TT-BTC 16/10/2006
Hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá
6 69/2009/NĐ-CP 13/08/2009
Bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi, bồi thường và hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
7 94/2005/QĐ-
UBND 19/10/2005
Ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An
8 52/2009/QĐ-
UBND 27/05/2009
Ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An
9 37/2011/QĐ-
UBND 01/8/2011
Ban hành quy chế bán đấu giá tài sản, bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, đấu giá hạn chế quyền sử dụng đất
Ngoài ra huyện còn áp dụng một số các văn bản như sau:
- Các Quyết định của UBND tỉnh về việc thu hồi đất, giao đất cho các
Ban Quản lý dự án thực hiện việc khai thác quỹ đất đầu tưxây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An.
- Qui chế bán đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân làm nhà ở.
- Các Quyết định của UBND tỉnh NghệAn về việc phê duyệt giá sàn đểtổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án.
Qua đó ta thấy được UBND huyện đã thực hiện đúng pháp luật, trình tự các thủ tục mà Nhà nước đã quy định về đấu giá tài sản và đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Các mức thu, nộp chi phí đấu giá không chỉ phù hợp hơn với đa số ý kiến người dân mà còn đem lại cho nguồn ngõn sỏch Nhà nước dồi dào. Trỡnh tự, thủ tục đấu giỏ rừ ràng, cụ thể giúp việc tổ chức đấu giá được tiến hành nhanh chóng, thuận lợi.
4.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng 4.3.2.1. Đối tượng tham gia
Là các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai, có nhu cầu thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
4.3.2.2. Điều kiện để được đăng ký tham gia
Các đối tượng được đăng ký tham gia đấu giá đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Có đơn xin đấu giá đất theo mẫu của Hội đồng đấu giá - Đối với các tổ chức kinh tế:
+ Có đăng ký kinh doanh, có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật.
+ Một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá. Trường hợp có hai doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá. Trường hợp Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân:
+ Phải có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
+ Phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. Trường hợp đấu giá đất ở không
cần điều kiện này.
+ Một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá trong một (01) lô đất + Mỗi người chỉ được đăng ký đấu giá một (01) lô đất trong một khu quy hoạch nhưng có quyền tham gia đấu giá tối đa không quá ba (03) lô đất trong khu quy hoạch đó nếu chưa trúng đấu giá lô nào và đã nộp đủ tiền đặt cọc, phí đấu giá cho lô đất tham gia đấu giá tiếp theo.
4.3.2.3.Đăng kí tham giá đấu giá a. Hồ sơ xin đấu giá
Các đối tượng đủ điều kiện tham gia đấu giá thực hiện các thủ tục đăng ký theo thời gian, địa điêm đã thông báo, cụ thể như sau:
Hồ sơ gồm:
- Đơn xin đấu giá đất theo mẫu ban hành + Đối với tổ chức kinh tế:
Phải nộp bản sao có công chứng quyết định thành lập tổ chức hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và các giấy tờ chứng minh khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật.
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân:
Phải nộp bản sao công chứng hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân của người đăng ký đấu giá.
+ Giấy ủy quyền (nếu có) được UBND cấp xã ( đối với hộ gia đình, cá nhân ) hoặc tổ chức đăng ký tham gia đấu giá ( đối với tổ chức kinh tế ) xác nhận.
- Nộp đủ phí đấu giá và tiền cọc theo quy định:
+ Tiền đặt cọc không quá 5% giá khởi điểm. Tiền đặt cọc chỉ được giữ trong thời gian đấu giá, người trúng đấu giá được trừ tiền đặt cọc vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp
- Người đã nộp tiền đặt cọc được lấy lại khoản tiền đặt cọc trong các trường hợp sau:
+ Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng không đủ tư cách tham gia đấu giá
+ Người không trúng đấu giá, được trả lại ngay sau khi cuộc đấu giá kết thúc + Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng rút lại hồ sơ trong thời hạn
nhận hồ sơ đăng ký đã quy định
+ Người trúng đấu giá bổ sung từ chối không nhận quyền sử dụng đất.
- Người tham gia đấu giá không được lấy lại khoản tiền đặt cọc và phải nộp toàn bộ vào ngân sách Nhà nước trong các trường hợp sau:
+ Người đã đăng lý tham gia đấu giá nhưng không tham gia đấu giá
+ Người tham gia đấu giá từ vòng hai trở đi nhưng trả giá vòng sau thấp hơn mức giá Hội đồng đấu giá xác định cho vòng đấu tiếp theo
+ Người trúng đấu giá không nộp hoặc không nộp đủ số tiền trúng đấu giá, lệ phí trước thời gian quy định
+ Người vi phạm quy chế của cuộc đấu giá.
b. Thông báo đấu giá
- Trước khi tiến hành đấu giá đất 30 ngày đối với lần đầu tiên, Hội đồng đấu giá đất phải thông báo công khai việc tổ chức đấu giá ít nhất 2 lần trong thời gian 2 tuần liên tiếp trên Báo Nghệ An và Đài phát thanh- Truyền hình Nghệ An hoặc Đài phát thanh truyền hình địa phương ( đối với trường hợp do Hội đồng đấu giá đất cấp huyện tổ chức ). Đồng thời niêm yết công khai việc đấu giá đất tại thời điểm tổ chức đấu giá và trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã nơi có lô đất, thửa đât đưa ra đấu giá.
- Trước khi tiến hành đấu giá 07 ngày đối với các lần đấu giá tiếp theo ( đối với các thửa đất đã đấu giá lần trước nhưng không thành ), Hội đồng đấu giá phải tiếp tục thông báo công khai thửa đất tổ chức đấu giá ít nhất 1 lần trên Báo Nghệ an và Đài Phát thanh- Truyền hình Nghệ An hoặc Đài Phát thanh- Truyền hình địa phương ( đối với trường hợp do Hội đồng đấu giá đất cấp huyện tổ chức ). Đồng thời tiếp tục niêm yết công khai địa điểmtổ chức đấu giá đất và trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã nơi có lô đất, thửa đât đưa ra đấu giá.
- Nội dung thông báo và niêm yết:
+ Địa điểm, diện tích, kích thước, mốc giới, mục đích sử dụng hiện tại của lô đất, thửa đất đấu giá
+ Quy hoạch sử dụng đất chi tiết, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, quy hoạch xây dựng chi tiết, hình thức đấu giá, thời hạn sử dụng của thửa đất đấu giá.
+ Thời gian, địa điểm đăng ký, đối tượng được đăng ký; phí đấu giá; tiền cọc; thời điểm và địa điểm tiến hành đấu giá;
+ Các thông tin khác( nếu cần thiết) liên quan đến thửa đất.
4.3.2.4.Giá khởi điểm đấu giá
Giá khởi điểm cho vòng đấu thứ nhất do tổ chức đấu giá chuyên nghiệp quyết định căn cứ trên cơ sở giá sàn được UBND Tỉnh quyết định cho từng dự án cụ thể
Giá khởi điểm cho vòng đấu sau được xác định là mức giá trả cao nhất của vòng đấu trước đó.
Hội đồng đấu giá có quyền nâng giá khởi điểm trước khi tổ chức đấu giá, người đăng ký nếu thấy không thỏa đáng thì có quyền từ chối tham gia đấu giá và được rút tiền đặt cọc đã nộp.
4.3.2.5.Hình thức và trình tự đấu giá
+ Việc đấu giá được tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín ( phiếu do Hội đồng phát ra) trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì được có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá. Thời hạn mỗi vòng đấu không quá năm phút.
+ Kết thúc vòng đấu giá thứ nhất Hội đồng công bố mức giá khởi điểm và giá trả cao nhất của vòng đấu này. Nếu mức giá đấu giá trả cao nhất của vòng đấu này trả cao hơn hoặc bằng mức giá khởi điểm thì tuyên bố vòng đấu giá tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá và công bố giá hợp lệ của vòng đấu này. Cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục đấu giá.
+ Sau khi Hội đồng công bố mức giá trả cao nhất của vòng đấu nhưng không có người yêu cầu đấu giá tiếp thì Hội đồng đấu giá đất được quyền quyết định công bố người trúng đấu giá.
+ Trường hợp những người tham dự đấu giá ở vòng cuối mà trả giá ngang nhau nhưng không có người yêu cầu đấu giá tiếp thì phải rút thăm để xác định người trúng đấu giá hoặc quyết định hủy bỏ kết quả đấu giá nếu thấy cần thiết.
+ Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá đất xem xét phê duyệt trúng đấu giá bổ sung. Nếu người trúng đấu giá bổ sung từ chối thì Hội đồng đấu giá đất ra văn bản hủy bỏ kết quả trúng đấu giá. Hội đồng sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác.
+ Trong trường hợp một lô đất chỉ có một người tham gia đấu giá và đồng ý với mức giá do hội đồng xác định thì Hội đồng đấu giá tiến hành lập văn bản ghi nhận kết quả trúng đấu giá cho người đó.
4.2.3.6.Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá
- Quyền lợi:
+ Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bàn giao đất tại thực địa chậm nhất sau 17 ngày làm việc kể từ ngày nộp đủ tiền vào ngân sách và nộp đủ hồ sơ xin giao đất, thuê đất theo quy định.
+ Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng và chấp hành tốt pháp luật đất đai, sử dụng đất có hiệu quả thì được gia hạn và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại thời điểm được gia hạn.
+ Được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Trách nhiệm:
+ Đến cơ quan Thuế cấp huyện để lập thủ tục và nộp đủ số tiền trúng đấu giá, đồng thời nộp lệ phí trước bạ về đất theo thông báo của cơ quan Thuế ( lệ phí trước bạ tính theo giá trúng đấu giá đã được phê duyệt ) vào ngân sách nhà nước tại kho bạc.
Thời gian thực hiện không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá ( đồng thời không được quá hạn kết thúc năm ngân sách: 31 tháng 12 hàng năm). Nếu qua thời hạn quy định mà không nộp tiền hoặc nộp không đủ thì Hội đồng đấu giá đất quyết định hủy bỏ kết quả trúng đấu giá và số tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá sẽ bổ sung vào ngân sách Nhà nước.
+ Phải lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định sau khi đã nộp đủ số tiền vào ngân sách nhà nước.
+ Khi giao đất, thuê đất phải sử dụng đúng mục đích, xây dựng công trình trên lô đất, thửa đất của mình đúng quy hoạch đã được phê duyệt và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
4.2.3.7.Các vấn đề khác:
Trong quá trình tổ chức đấu giá nếu Hội đồng đấu giá phát hiện có dấu hiệu thông đồng trong đấu giá thì Hội đồng có quyền hủy bỏ kết quả đấu giá lô dất đú. - Hội đồng đấu giỏ cú trỏch nhiệm giải thớch rừ ràng quy chế đớnh kốm trong hồ sơ đăng ký, tổ chức điều hành và giải quyết các vấn đề có liên quan đến cuộc đấu giá theo đúng qui chế.
- Người tham gia đấu giá cần tìm hiểu, nghiên cứu kỹ nội qui, qui chế trước khi làm thủ tục đăng ký tham gia đấu giá và khi đã làm thủ tục đăng ký
tham gia đấu giá là đồng nghĩa với việc tự nguyện chấp hành qui chế, mọi khiếu nại trái với qui chế này đều không được giải quyết.
- Căn cứ qui chế này, yêu cầu các thành viên trong Hội đồng đấu giá giao nhận QSDĐvà người tham gia đấu giá có trách nhiệm thực hiện đúng quy định tại qui chế này.
4.2.3.8. Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất:
Trình tự các bước thực hiện khi đưa một dự án vào đấu giá trên địa bàn được tiến hành như sau:
Bước 1: Quỹ đất được đấu giá được trung tâm quỹ đất tiếp nhận và phối hợp thuê các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để tiến hành đấu giá.
Bước 2: Tổ chức bán đấu giá xây dựng giá sàn dựa trên giá đất qui định của UBND tỉnh trình UBND nơi có quỹ đất phê duyệt
Bước 3: Công bố công khai các lô đất, khu vực tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên các phương tiện thông tin đại chúng (ít nhất 3 lần),
Bước 4: Tổ chức đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (thời gian đăng ký là 30 ngày), tổ chức bán đấu giá tiến hành nhận hồ sơ, thu phí và tiền đặt cọc phối hợp với trung tâm quỹ đất lưu trữ và thống kê.
Bước 5: Tổ chức đấu giá công khai
Bước 6: Phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 7: Lập thủ tục giao đất và cấp GCNQSD đất cho người trúng đấu giá Bước 8: Trình UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá Bước 9: Ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận quyết định trúng đấu, nộp tiền vào ngân sách, nhận đất.
Bước 10: Lập thủ tục giao đất và cấp GCNQSDĐ cho người trúng đấu giá.
Sơ đồ 4.1. Quy trình và mối liên hệ của cac bên liên quan trong công tác đấu giá trên địa bàn
- Khi UBND tỉnh phê duyệt phương án đấu giá thì Trung tâm phát triển quỹ đất phối hợp với cơ quan địa phương nơi có đất đấu giá hợp đồng với tổ chức đấu giá chuyên nghiệp bàn giao quỹ đất thành lập hội đồng đấu giá để mở phiên đấu giá.
Trung tâm phát triển quỹ Quỹ đất đất
Sở Tài chính
Chủ tịch UBND
Tỉnh Thẩm
định giá tối thiểu Phê duyệt
giá tối thiểu, Phương án đấu giá
Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp
Niêm yết, thông báo công khai
Tổ chức phiên đấu giá
Phê duyệt kết quả trúng đấu giá
Ký hợp đồng chuyển nhượng, nhận quyền sử dụng đất, khai báo thuế, nộp vào ngân sách
Làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi xong các thủ tục
- Hội đồng đấu giá thông báo niêm yết các lô đất được đưa ra đấu giá. Thông báo cụ thể địa điểm, thời gian tổ chức đấu giá, thời gian nộp hồ sơ, số tiền đặt cọc, phí đấu giá mà các đối tượng đấu giá tham gia đăng ký phải thực hiện.
- Tiến hành mở phiên đấu giá và gửi kết quả trúng đấu, biên bản thu tiền đặt cọc cho Trung tâm quỹ đất. Trung tâm quỹ đất gửi tài liệu sao lưu cho cơ quan địa phương có đất đấu giá để lưu trữ. Trả lại tiền đặt cọc cho các đối tượng không trúng đấu theo quy định.
- Khi phiên đấu giá kết thúc thành công thì tổ chức đấu giá chuyên nghiệp sẽ phối hợp Trung tâm quỹ đất chuẩn bị hồ sơ kết quả trình UBND Tỉnh phê duyệt.
- Khi kết quả đấu giá được phê duyệt Trung tâm đấu giá sẽ liên hệ với các đối tượng trúng đấu để hướng dẫn các thủ tục cần phải thực hiện. T( đối với những nơi không có trung tâm quỹ đất thì sẽ phối hợp với cơ quan huyện để liên hệ vơi các đối tượng trúng đấu). Tiến hành bàn giao đất cho các đối tượng trúng đấu đã nộp đầy đủ tiền vào ngân sách Nhà nước.
- Các đối tượng trúng đấu tiếp nhận lô đất trúng đấu và làm thủ tục nhận GCNQSDĐ tại Văn phòng đăng ký cấp nơi có quỹ đất đấu giá.
Dựa vào quy trình trên ta thấy được mối liên hệ giữa các bên cơ quan liên quan trên địa bàn như sau:
- Trung tâm quỹ đất có mối liên hệ với tất cả các bên liên quan: Sở Tài chính, UBND tỉnh, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Sở Tài chính chịu trách nhiệm thẩm định giá tối thiểu.
- UBND tỉnh (Chủ tịch tỉnh): ký quyết định phê duyệt phương án giá tối thiểu, phương án bán đấu giá và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp: Tổ chức phiên bán đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đối tượng tham gia đấu giá: đăng ký tham gia đấu giá, tham dự phiên đấu giá, tiếp nhận lô đất trúng đấu.
Trong quy trình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Trung tâm quỹ đất đảm nhiệm vai trò cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh. Mặc dù đã có các hướng dẫn cụ thể các thủ tục giúp cho người tham gia đấu giỏ, trỳng đấu hiểu rừ để thực hiện nhưng vẫn cũn quỏ nhiều thủ tục rắc rối rườm rà không cần thiết như: