Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...45 tõm của thành phố Hà Nội, trờn cơ sở quy ủịnh của phỏp luật ủất ủai và cỏc văn bản quy phạm phỏp luật cú liờn quan, Ủy ban nhõn dõn thành phố Hà Nội ban hành Quyết ủịnh số 66/2003/Qđ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trỡnh ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủể taọ vốn ủầu tư xõy dựng cơ sở hạ
tầng, bản quy trỡnh này quy ủịnh chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy
ủịnh chặt chẽ tới từng ngày cho việc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất.
Bước 1: Quy trỡnh ủược thực hiện trong 32 ngày: Trong ủú; Chủ dự ỏn liờn hệ với sở quy hoạch - Kiến trỳc ủểủược giới thiệu ủịa ủiểm triển khai dự
ỏn, lập hồ sơ sử dụng ủất (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trỳc chỉ ủạo, ủụn
ủốc Viện Quy hoạch xõy dựng xỏc ủịnh chỉ giới ủường ủỏ (10ngày) và chủ dự
ỏn liờn hệ với ủơn vị cú tư cỏch phỏp nhõn thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trỡnh sở Quy hoạch - Kiến trỳc duyệt (10 ngày).
Bước 2: Sau khi cú quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới ủược duyệt, dự ỏn sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày ủể chủ dự ỏn lập hồ sơ xin giao
ủất tạm ủể thực hiện giải phúng mặt bằng, Sở địa chớnh - Nhà ủất (nay là Sở
Tài nguyờn -Mụi trường) là ủầu mối giải quyết (10 ngày); trỡnh ủy ban nhõn dõn quận, huyện thành lập hội ủồng giải phúng mặt bằng, tổ chức thực hiện cụng tỏc bồi thường, giải phúng mặt bằng, sở Tài chớnh -Vật giỏ là ủầu mối giải quyết giỏ ủền bự (10 ngày); liờn hệ với Sở Tài chớnh - Vật giỏ giải quyết nguồn kinh phớ ứng trước của ngõn sỏch và Sở Tài chớnh -Vật giỏ là ủầu mối, phối hợp với Sở kế hoạch - đầu tư giải quyết (15 ngày).
Bước 3: Khụng vượt quỏ 40 ngày, bao gồm cỏc cụng ủoạn: Chủ dự ỏn lập dự ỏn ủầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng, bỏo cỏo Sở Kế hoạch - đầu tư trỡnh ủy ban nhõn dõn thành phố duyệt (15 ngày) chủ dự ỏn cần lập, trỡnh thẩm ủịnh và phờ duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toỏn ủối với cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thụng - Cụng chớnh giải quyết); trong 5 ngày chủ dự ỏn tiến hành xõy dựng giỏ sàn và bước giỏ ủể tổ chức ủấu giỏ trỡnh Sở Tài chớnh là ủầu mối
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...46 giải quyết và trong 5 ngày chủ dự ỏn phải lập song hồ sơ ủể ủược giao ủất chớnh thức, xõy dựng và ban hành quy chếủấu giỏ quyền sử dụng ủất cho dự
ỏn ủể thực hiện.
Bước 4: Là bước cuối cựng của quy trỡnh, trong ủú quy ủịnh ủy ban nhõn dõn quận, huyện cú trỏch nhiệm tổ chức ủấu giỏ (15 ngày) và một vài quy ủịnh khỏc. Nếu cỏc quy ủịnh trong quy trỡnh bị vi phạm, cỏc cấp, cỏc ngành, cỏc cơ quan liờn quan ủều phải chịu xử lý theo phỏp luật.
Thành phố Hà Nội bắt ủầu tổ chức ủấu giỏ quyền sử dụng ủất từ năm 2003, kết quả thực hiện cụng tỏc ủấu giỏ như sau: Trong ủú năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự ỏn với diện tớch 7,1 ha thu ủược 973 tỷ ủồng. Trong năm 2004, Hà Nội ủó tổ chức ủấu giỏ quyền sử dụng ủất tại 12 dự ỏn thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tớch 32,3 ha ủất và thu ủược tổng số tiền là 2.208 tỷủồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự ỏn ủấu giỏ quyền sử dụng ủất, diện tớch gần 65 ha với tổng thu ước tớnh khoảng 2.000 tỷủồng. Trong ủú chuyển tiếp 18 dự ỏn từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự ỏn. 65 ha là diện tớch dự
kiến sẽ ủấu giỏ trong năm 2005 trờn tổng quy mụ diện tớch dự kiến dành cho
ủấu giỏ quyền sử dụng ủất của Hà Nội là 153 ha.
Trong khi thị trường bất ủộng sản ủó ấm lờn, giao dịch ở một số dự ỏn khu ủụ thị mới cú dấu hiệu khởi sắc, ủất ủấu giỏ ở Hà Nội vẫn ếẩm. Một số
phiờn ủấu giỏ ủất thậm chớ cũn khụng cú người tham gia.
Theo kế hoạch ủó ủược UBND TP Hà Nội phờ duyệt từ ủầu năm 2009, cỏc quận, huyện, sở ngành phải triển khai 83 dự ỏn ủấu giỏ quyền sử
dụng ủất ủể thu về 3.419 tỷ ủồng trong năm 2009. Tuy nhiờn ủến thỏng 9/2009 mới cú 11 quận, huyện tổ chức ủấu giỏ 14 dự ỏn. Tổng số tiền thu
ủược (ước theo giỏ trỳng ủấu giỏ) mới là 649,3 tỷ ủồng, ủạt 19% kế hoạch
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...47 ắ kiến từ nhiều quận, huyện cho thấy, cỏc dự ỏn ế ẩm một phần do suy thoỏi kinh tế, do ủó ủấu giỏ nhiều nờn thị trường bóo hũa. Thờm nữa, cỏc vị trớ ủẹp cũng gần ỘcạnỢ nờn khú hỳt ủược người dõn tham giaỢ. Hơn nữa cỏc dự ỏn ủấu giỏ chậm khụng chỉ do thị trường mà cũn cú nguyờn nhõn khỏch quan từ phớa cỏc cơ quan tổ chức ủấu giỏ.
Hiện tại UBND TP Hà Nội yờu cầu, phải thực hiện liờn thụng thủ tục hành chớnh trong triển khai cỏc dự ỏn ủấu giỏ ủất ủểủẩy nhanh tiến ủộ. đồng thời, phải cú cơ chế ứng vốn cho cỏc dự ỏn ủang vướng GPMB, ủể ủưa ủất vào ủấu giỏ nhanh nhất, kịp ủỏp ứng tiến ủộủược giao.
Theo Kế hoạch, số dự ỏn tổ chức ủấu giỏ quyền sử dụng ủất năm 2010 là 33 dự ỏn và ủấu giỏ ủất nhỏ lẻ, xen kẽ với tổng số tiền (dự kiến) thu
ủấu giỏ quyền sử dụng ủất năm 2010 là 2600 tỷủồng (trong ủú thu cỏc dự ỏn thuộc Thành phố quản lý là 2290 tỷ ủồng, ủấu giỏ ủất nhỏ lẻ và thu tiền sử
dụng ủất khỏc do cỏc quận, huyện thị xó quản lý là 310 tỷủồng).
2.4.2. đấu giỏ quyền sử dụng ủất ở thành phốđà Nẵng
đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tõm của cỏc tỉnh miền Trung; cú vị trớ ủịa lý; phớa đụng giỏp biển ủụng; phớa Tõy, Nam giỏp tỉnh Quảng Nam; phớa Bắc giỏp tỉnh Thừa Thiờn Huế.
Thực hiện ủấu giỏ ủất tại thành phốđó Nẵng:
+ Tất cả những người tham gia ủấu giỏ ủều thực hiện ủấu giỏ trực tiếp
ủể nhận quyền sử dụng ủất dưới hỡnh thức niờm yết cụng khai trong thời gian 15 ngày và thụng bỏo trờn cỏc phương tiện thụng tin ủại chỳng 3 lần. Sau khi hết thời gian liờm yết giỏ, Hội ủồng bỏn ủấu giỏ gia hạn thờm thời gian nhận
ủơn trong 15 ngày.
+ Mỗi ủơn ủăng ký tham gia ủấu giỏ ủược cử 02 người ủại diện vào phũng ủấu giỏ và ngồi theo sự xắp xếp của Hội ủồng bỏn ủấu giỏ. Khi muốn ra ngoài phải cú sựủồng ý của Hội ủồng bỏn ủấu giỏ.
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...48 + Mức chờnh lệch mỗi lần hụ giỏ là 50.000 ủồng/m2 , mỗi người tham gia ủấu giỏ ủược quyền hụ nhiều lần khụng hạn chế cho ủến khi khụng cú ai hụ giỏ cao hơn. Thời gian quy ủịnh hụ giỏ cỏch nhau 3 phỳt (Hội ủồng sẽ nhắc lại 03 lần), quỏ 03 phỳt khụng cú ai tiếp tục hụ thỡ người cú mức giỏ cao nhất là người trỳng ủấu giỏ.
- Sau khi việc bỏn ủấu giỏ kết thỳc. Hội ủồng sẽ lập biờn bản tại chỗ và mọi người tham gia ủấu giỏ ủều ký vào biờn bản.
Cơ chế tài chớnh khi thực hiện ủấu giỏ:
- Giỏ sàn do ủy ban nhõn dõn thành phố quy ủịnh giao ủộng từ 3.900.000- 5.330.000 ủồng/m2, giỏ bỏ thầu từ 4.200.000-12.900.000 ủồng/m2 và giỏ ủất trỳng thầu từ 4.850.000-12.900.000 ủồng/m2 cao hơn 1,24-2,42 lần so với giỏ sàn quy ủịnh. Theo ý kiến của tất cả cỏc hộ ủược phỏng vấn, với mức giỏ sàn như vậy là phự hợp với ủại ủa số người tham gia ủấu giỏ ủều cho rằng mức trỳng
ủấu giỏ so với giỏ ủất thị trường tại thời ủiểm ủấu giỏ là trung bỡnh (125-130 trường hợp), chỉ cú 05 trường hợp cho là cao hơn giỏ thị trường.
- Giỏ ủất do ủy ban nhõn dõn thành phố đó Nẵng quy ủịnh ủối với khu vực này trước khi cú dự ỏn là 560.000 ủồng/m2 và giỏ ủất ủền bự khi giải phúng mặt bằng ủể xõy dựng cơ sở hạ tầng 780.000 ủồng/m2.
- Phương thức thành toỏn ủược thực hiện trong nhiều lần nhưng tối ủa khụng quỏ 45 ngày phải thanh toỏn xong.
2.4.3. Cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất tại Thành phố Hồ Chớ Minh
Cũng là một thành phố thuộc trung ương, là trung tõm văn húa, kinh tế, chớnh trị, xó hội của khu vực phớa nam. Thành phố Hồ Chớ Minh cũng là nơi thực hiện cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất từ rất sớm. Năm 2003 nguồn thu từ ủất của thành phố Hồ Chớ Minh là 700 tỷủồng, năm 2004 là 1.700 tỷ ủồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷủồng. để sử dụng nguồn thu ủú thành phố ủó quyết ủịnh dành một phần lớn tiền thu ủược từ ủấu giỏ quyền sử dụng ủất
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...49 cho cỏc quận, huyện nhằm khuyến khớch khai thỏc giỏ trị từ ủất. Cụ thể như
sau: ủể lại ủịa phương( quận, huyện cú dự ỏn ủấu giỏ 50%, 40% và 30% nguồn thu từ ủấu giỏ quyền sử dụng ủất tương ứng với những khi ủất trị giỏ dưới 50 tỷủồng, 50- 100 tỷủồng và 100-500 tỷủồng. Cỏc quận, huyện ủược tự tổ chức ủấu giỏ với ủất cụng cú diện tớch 500-1.000m2 (nội thành) và 1.500-2.000m2 (ngoại thành).
2.4.4. Cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất tại tỉnh Nghệ An.
Tỉnh Nghệ An thuộc Bắc Trung Bộ nước Cụng hũa xó hội Chủ nghĩa Việt Nam, tọa ủộ ủịa lý từ 18Ứ33'10" ủến 19o24'43" vĩ ủộ Bắc và từ 103o52'53"
ủến 105o45'50" kinh ủộđụng.
- Phớa Bắc giỏp tỉnh Thanh Hoỏ với ủường biờn dài 196,13 km. - Phớa Nam giỏp tỉnh Hà Tĩnh với ủường biờn dài 92,6 km.
- Phớa Tõy giỏp nước bạn Lào với ủường biờn dài 419 km. - Phớa đụng giỏp với biển đụng với bờ biển dài 82 km. - Diện tớch ủất tự nhiờn 1.648.729 ha.
Tỉnh Nghệ An cú 1 thành phố loại 1, 02 thị xó và 17 huyện: Thành phố
vinh; Thị xó Cửa Lũ; Thị xó Thỏi Hũa; 10 huyện miền nỳi: Thanh Chương, Kỳ Sơn, Tương Dương, Con Cuụng, Anh Sơn, Tõn Kỳ, Quế Phong, Quỳ
Chõu, Quỳ Hợp, Nghĩa đàn; 7 huyện ủồng bằng: đụ Lương, Nam đàn, Hưng Nguyờn, Nghi Lộc, Diễn Chõu, Quỳnh Lưu, Yờn Thành.
Cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất tại tỉnh Nghệ An ủược tiến hành từ năm 2005 nhằm tăng nguồn thu ngõn sỏch nhà nước ủảm bảo hiệu quả sử
dụng ủất, Ngày 19/10/2005, UBND tỉnh Nghệ An cú Quyết ủịnh số
94/2005/Qđ-UBND về việc ban hành quy chế ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủể
giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất trờn ủịa bàn tỉnh Nghệ An.
Sau quỏ trỡnh thực hiện việc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủó phỏt sinh một số vấn ủề tiờu cực, chồng chộo UBND tỉnh ủó xem xột và ủó cú Quyết
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...50
ủịnh số 52/2009/Qđ-UBND ngày 27/5/2009 về việc ban hành quy chếủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủể giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất trờn ủịa bàn tỉnh Nghệ
An với nhiều ủiểm sửa ủổi chặt chẽ hơn so với quyết ủịnh số 52, tao ủiều kiện thuận lợi cho cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất cũng như ủỏp ứng nhu cầu sử dụng ủất của nhõn dõn.
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...51
3. đỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIấN CỨU
3.1. đối tượng và phạm vi nghiờn cứu
3.1.1. đối tượng nghiờn cứu:
đối tượng nghiờn cứu của ủề tài là quy trỡnh, cơ chế và hỡnh thức tổ chức thực hiện của cụng tỏc ủấu giỏ ủất QSD ủất ở trờn ủịa bàn huyện Nghi lộc, tỉnh Nghệ An.
3.1.2. Phạm vi nghiờn cứu:
đề tài chỉ giới hạn nghiờn cứu, ủỏnh giỏ hiệu quả cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất qua bốn dự ỏn ủó tiến hành ủấu giỏ quyền sử dụng ủất trờn ủịa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An cụ thể như sau:
+ Dự ỏn ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ở tại xó Nghi Thạch, huyện Nghi Lộc. + Dự ỏn ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ở cho hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn tại xó Nghi Phong, Nghi Lộc.
+ Dự ỏn ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ở tại ủường Văn hoỏ, xó Nghi Thỏi, huyện Nghi Lộc.
+ Dự ỏn ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ở tại ủường Quốc lộ 46 thuộc xó
Nghi Thỏi, huyện Nghi Lộc.
3.2. Nội dung nghiờn cứu
3.2.1. Khỏi quỏt ủiều kiện tự nhiờn, kinh tế, xó hội của huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An. Nghệ An.
- điều tra ủỏnh giỏ ủiều kiện tự nhiờn: Vị trớ ủịa lý, khớ hậu, thủy văn, nguồn nước...
- Thực trạng phỏt triển kinh tế-xó hội; Tăng trưởng kinh tế, thực trạng phỏt triển cỏc ngành, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, dõn số lao ủộng, cơ sở
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...52 3.2.2. đỏnh giỏ thực trạng ủấu giỏ quyền sử dụng ủất trờn ủịa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An.
- Tỡnh hỡnh ủấu giỏ quyền sử dụng ủất cụ thểở một số dự ỏn.
- Tỡm hiểu ủịnh hướng và kế hoạch thực hiện ủấu giỏ quyền sử dụng
ủất của huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An.
- Tỡm hiểu những khú khăn, vướng mắc của cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử
dụng ủất.
- đỏnh giỏ hiệu quả của cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất.
3.2.3. đề xuất một số giải phỏp, ủối với cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ở. - Về chớnh sỏch của Nhà nước
- Gớải phỏp về kỹ thuật ( Giỏ ủất, quy trỡnh, cỏch thức tổ chức ủấu giỏ...).
- Cỏc giải phỏp về cơ chế tài chớnh. 3.3. Phương phỏp nghiờn cứu
3.3.1. Phương phỏp kế thừa cỏc tài liệu liờn quan
Tỡm hiểu, thu thập, hệ thống húa và kế thừa cỏc tài liệu ủó nghiờn cứu