4. KẾT QUẢ NGHIấN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.2.Thực trạng ủấ u giỏ quyền sử dụng ủấ t trờn ủị a bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh
tỉnh Nghệ An.
ðấu giỏ quyền sử dụng ủất ủể tạo vốn ủầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng là một chủ trương lớn của huyện ủy, HðND, UBND huyện Nghi Lộc và tỉnh Nghệ An, ủược Chớnh phủ cho phộp thực hiện.
Trong 3 năm gần ủõy, trờn ủịa bàn huyện Nghi Lộc tổ chức ủấu giỏ nhiều dự ỏn lớn nhỏ, trong phạm vi thời gian cho phộp của ủề tài, chỳng tụi tiến hành nghiờn cứu việc tổ chức ủấu giỏ QSDðð tại 1 số dự ỏn lớn từ năm 2007 - 2010. 4.2.1. Cỏc văn bản về ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ở ỏp dụng ở ủịa bàn huyện Nghi Lộc. - Luật tổ chức HðND, UBND cỏc cấp năm 1994 và năm 2003. - Luật ủất ủai năm 1993, Luật sửa ủổi, bổ sung một sốủiều của Luật ủất ủai năm 1998 và 2001, Luật ủất ủai năm 2003. - Nghịủịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chớnh phủ về bỏn ủấu giỏ tài sản. - Nghịủịnh số 17/ 2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 của Chớnh phủ về Về bỏn ủấu giỏ tài sản.
- Quyết ủịnh số 216/2005/Qð-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chớnh phủ về việc ban hành quy chếủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủể giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất hoặc cho thuờ ủất.
- Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực hiện Nghị ủịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chớnh phủ về bỏn
ủấu giỏ tài sản.
- Thụng tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chớnh hướng dẫn về mức thu, chếủộ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phớ ủấu giỏ.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...83 về quy hoạch sử dụng ủất, giao ủất, thu hồi ủất, bồi thường và hỗ trợ tỏi ủịnh cư khi Nhà nước thu hồi ủất
- Quyết ủịnh số 94/2005/Qð-UBND ngày 19/10/2005 của UBND Tỉnh Nghệ An về việc ban hành quy chếủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủể giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất trờn ủịa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết ủịnh số 52/2009/Qð-UBND ngày 27/5/2009 của UBND Tỉnh Nghệ An về việc ban hành quy chế ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủể giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất trờn ủịa bàn tỉnh Nghệ An.
- Cỏc Quyết ủịnh của UBND tỉnh về việc thu hồi ủất, giao ủất cho cỏc Ban Quản lý dự ỏn thực hiện việc khai thỏc quỹủất ủầu tư xõy dựng cơ sở hạ
tầng trờn ủịa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An.
- Qui chế bỏn ủấu giỏ quyền sử dụng ủất cho nhõn dõn làm nhà ở. - Cỏc Quyết ủịnh của UBND tỉnh Nghệ An về việc phờ duyệt giỏ sàn ủể
tổ chức ủấu giỏ quyền sử dụng ủất của cỏc dự ỏn.
4.2.2. Qui chếủấu giỏ quyền sử dụng ủất ở tỉnh Nghệ An.
a. ðối tượng tham gia ủấu giỏ:
Cỏc tổ chức, hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn thuộc ủối tượng ủược Nhà nước giao
ủất cú thu tiền sử dụng ủất theo qui ủịnh của Luật ðất ủai cú nhu cầu nhận quyền sử dụng ủất thuộc dự ỏn sử dụng quỹủất ủể tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ
tầng hoặc làm nhà ở theo quy hoạch ủược cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt.
b. ðiều kiện ủểủược ủăng ký tham gia ủấu giỏ:
Những ủối tượng tham gia ủấu giỏ phải tuõn theo những ủiều kiện ủược quy ủịnh cụ thể như sau:
- Cú ủơn ủề nghị ủược tham gia ủấu giỏ theo mẫu của Hội ủồng ủấu giỏ; Trong ủơn nờu rừ nội dung cam kết sử dụng ủất ủỳng mục ủớch, ủỳng qui hoạch khi trỳng ủấu giỏ.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...84 - ðối với tổ chức kinh tế: mỗi tổ chức chỉ ủược một ủơn vị tham gia
ủấu giỏ. Trường hợp cú hai (02) doanh nghiệp trở lờn thuộc cựng một Tổng cụng ty thỡ chỉ ủược một doanh nghiệp tham gia ủấu giỏ. Trường hợp Tổng cụng ty với cụng ty thành viờn, cụng ty mẹ và cụng ty con, doanh nghiệp liờn doanh với một bờn gúp vốn trong liờn doanh thỡ chỉ ủược một doanh nghiệp tham gia ủấu giỏ.
- ðối với hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn:
+ Phải cú ủủ năng lực hành vi dõn sự theo quy ủịnh của phỏp luật. + Phải cú ủủ ủiều kiện về khả năng tài chớnh ủể thực hiện dự ỏn hoặc phương ỏn ủầu tư theo quy ủịnh của phỏp luật. Trường hợp ủấu giỏ ủất ở
khụng cần ủiều kiện này.
+ Mỗi hộ gia ủỡnh chỉ ủược một cỏ nhõn tham gia ủấu giỏ trong một (01) lụ ủất (thửa ủất).
+ Mỗi người chỉ ủược ủăng ký ủấu giỏ một (01) lụ ủất trong một khu quy hoạch nhưng cú quyền tham gia ủấu giỏ tối ủa khụng quỏ ba (03) lụ ủất trong khu quy hoạch ủú nếu chưa trỳng ủấu giỏ lụ nào và ủó nộp ủủ tiền ủặt cọc, phớ ủấu giỏ cho lụ ủất tham gia ủấu giỏ tiếp theo. Mỗi người tham gia ủấu giỏ ủược trỳng ủấu giỏ nhận quyền sử dụng ủất 02 lụ theo qui hoạch chi tiết phõn lụ ủược UBND tỉnh phờ duyệt nhưng diện tớch cỏc lụ trỳng ủấu giỏ khụng vượt 800m 2 theo qui ủịnh (khi diện tớch trỳng ủấu giỏ vượt hạn mức
ủất ở thỡ khụng ủược tiếp tục tham gia ủấu cỏc lụ cũn lại ủó ủăng ký). c. ðăng ký tham gia ủấu giỏ
Cỏc ủối tượng cú ủủủiều kiện ủược tham gia ủấu giỏ theo qui ủịnh trờn thực hiện ủăng ký theo thời gian, ủịa ủiểm ủó thụng bỏo cụ thể như sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tổ chức, cỏ nhõn ủăng ký và nộp hồ sơ tham gia ủấu giỏ phải nộp cỏc khoản tiền sau ủõy:
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...85 của thửa ủất ủấu giỏ. Người trỳng ủấu giỏ ủược trừ tiền ủặt cọc vào tiền sử
dụng ủất phải nộp.
Người tham giỏ ủấu giỏ ủược lấy lại khoản tiền ủặt cọc trong cỏc tr-
ường hợp sau:
+ Người ủó ủăng ký tham gia ủấu giỏ nhưng rỳt lại ủơn ủăng ký trước thời hạn ủấu giỏ 2 ngày
+ Người trỳng giỏ bổ sung từ chối khụng nhận quyền sử dụng ủất Người tham gia ủấu giỏ khụng ủược lấy lại khoản tiền ủặt cọc và phải nộp toàn bộ vào ngõn sỏch Nhà nước trong cỏc trường hợp sau:
+ Người ủó ủăng ký tham gia ủấu giỏ nhưng khụng tham gia ủấu giỏ + Người tham gia ủấu giỏ vi phạm qui chếủấu giỏ
+ Người trỳng ủấu giỏ nhưng từ chối nhận quyền sử dụng ủất
- Phớ ủấu giỏ: 0,1% tổng giỏ trị lụ ủất theo giỏ khởi ủiểm trờn 01 bộ hồ
sơ (gồm: ủơn ủăng ký, nội qui qui chếủấu giỏ, thụng bỏo ủiều lệ quản lý xõy dựng, bỡ dựng hồ sơ...). Mức lệ phớ này khụng hoàn trả cho người ủăng ký tham gia ủấu giỏ.
d. Giỏ khởi ủiểm ủấu giỏ
Giỏ khởi ủiểm cho vũng ủấu thứ nhất do Hội ủồng ủấu giỏ quyết ủịnh căn cứ trờn cơ sở giỏ sàn ủược UBND tỉnh Quyết ủịnh cho từng dự ỏn cụ thể.
Giỏ khởi ủiểm cho vũng ủấu sau ủược xỏc ủịnh là mức giỏ cao nhất của vũng ủấu trước ủú.
Hội ủồng ủấu giỏ cú quyền nõng giỏ khởi ủiểm trước khi tổ chức ủấu giỏ, người ủăng ký ủấu giỏ xột thấy khụng thỏa ủỏng thỡ cú quyền từ chối tham gia ủấu giỏ và ủược rỳt tiền ủặt cọc ủó nộp.
ủ. Hỡnh thức và trỡnh tựủấu giỏ
- ðấu giỏ từng lụ một bằng bỏ phiếu kớn trực tiếp theo từng vũng, liờn tục cho ủến khi khụng cũn người yờu cầu ủấu giỏ cho từng tổ chức cỏ nhõn
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...86 tham gia ủấu giỏ.
- Trường hợp người trỳng ủấu giỏ từ chối khụng nhận quyền sử dụng
ủất hoặc rỳt lại giỏ ủó trả thỡ người bỏ giỏ thấp hơn liền kềủược Hội ủồng ủấu giỏ xem xột phờ duyệt trỳng giỏ bổ sung, nếu giỏ trả của người liền kế khụng thấp hơn giỏ khởi ủiểm của vũng ủấu cuối cựng. Nếu người trỳng giỏ bổ sung từ chối khụng nhận quyền sử dụng ủất thỡ Hội ủồng ủấu giỏ ra văn bản hủy bỏ
kết quả trỳng ủấu giỏ. Hội ủồng sẽ xem xột tổ chức ủấu giỏ lại tại một thời
ủiểm khỏc.
- Phiếu ủấu giỏ phải ghi rừ họ tờn, ủịa chỉ của người tham gia ủấu giỏ, ghi mức giỏ cụ thể bằng số, bằng chữ, khụng ủược tẩy xúa. Những phiếu nào khụng ghi ủỳng theo mẫu qui ủịnh hoặc tẩy xúa thỡ ủược xem như phiếu ủú khụng hợp lệ.
- Nếu tại buổi ủấu giỏ, lụ ủất chỉ cú 01 (một) người tham gia ủấu giỏ thỡ khụng phải tổ chức ủấu giỏ mà Hội ủồng ủấu giỏ xem xột ủề nghị UBND huyện Nghi Lộc giao QSDð cho người ủú theo giỏ chuẩn ủó ra ủấu giỏ.
e. Quyền lợi và trỏch nhiệm của người trỳng ủấu giỏ - Quyền lợi:
+ ðược cơ quan nhà nước cú thẩm quyền giao ủất, cho thuờ ủất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất và bàn giao ủất tại thực ủịa chậm nhất sau 17 ngày làm việc kể từ ngày nộp ủủ tiền vào ngõn sỏch và nộp ủủ hồ sơ xin giao ủất, thuờ ủất theo quy ủịnh.
+ Khi hết thời hạn sử dụng ủất, nếu cú nhu cầu tiếp tục sử dụng và chấp hành tốt phỏp luật ủất ủai, sử dụng ủất cú hiệu quả thỡ ủược gia hạn và phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh theo quy ủịnh tại thời ủiểm ủược gia hạn.
+ ðược Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ớch hợp phỏp của người sử dụng
ủất theo quy ủịnh của phỏp luật hiện hành.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...87 giỏ và kết quả trỳng ủấu giỏ QSDð do cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Người trỳng ủấu giỏ trong thời gian 15 ngày kể từ ngày ủược cụng nhận trỳng ủấu giỏ, phải nộp ủủ 70% tổng giỏ trị lụ ủất ủược trỳng ủấu giỏ. Nếu quỏ thời gian trờn, người trỳng ủấu giỏ khụng nộp ủủ số tiền theo qui
ủịnh thỡ xem như từ chối nhận quyền sử dụng ủất và Hội ủồng ủấu giỏ cú quyền quyết ủịnh lụ ủất ủú, số tiền ủặt cọc khụng ủược hoàn trả lại cho người trỳng ủấu giỏ mà sung vào ngõn sỏch Nhà nước.
+ Số tiền cũn lại (30% giỏ trị lụ ủất ủược trỳng ủấu giỏ) người trỳng
ủấu giỏ phải nộp ủủ khi cú Thụng bỏo nộp tiền giao nhận quyền sử dụng ủất. + Phải lập hồ sơ xin giao ủất, thuờ ủất, ủơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất theo quy ủịnh sau khi ủó nộp ủủ số tiền vào ngõn sỏch nhà nước.
+ Người trỳng ủấu giỏ phải sử dụng ủất ủỳng mục ủớch, ủỳng quy hoạch và tuõn thủủiều lệ quản lý xõy dựng của dự ỏn ủó ủược duyệt.
g. Cỏc vấn ủề khỏc
- Trong quỏ trỡnh tổ chức ủấu giỏ nếu Hội ủồng ủấu giỏ phỏt hiện cú dấu hiệu thụng ủồng trong ủấu giỏ thỡ Hội ủồng cú quyền hủy bỏ kết quảủấu giỏ lụ ủất ủú.
- Hội ủồng ủấu giỏ cú trỏch nhiệm giải thớch rừ ràng quy chế ủớnh kốm trong hồ sơ ủăng ký, tổ chức ủiều hành và giải quyết cỏc vấn ủề cú liờn quan
ủến cuộc ủấu giỏ theo ủỳng qui chế.
- Người tham gia ủấu giỏ cần tỡm hiểu, nghiờn cứu kỹ nội qui, qui chế
trước khi làm thủ tục ủăng ký tham gia ủấu giỏ và khi ủó làm thủ tục ủăng ký tham gia ủấu giỏ là ủồng nghĩa với việc tự nguyện chấp hành qui chế, mọi khiếu nại trỏi với qui chế này ủều khụng ủược giải quyết.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...88 nhận QSDð và người tham gia ủấu giỏ cú trỏch nhiệm thực hiện ủỳng quy
ủịnh tại qui chế này.
* Quy trỡnh thực hiện ủấu giỏ QSDð
Bước 1: Thành lập hội ủồng ủấu giỏ quyền sử dụng ủất
Bước 2: Xõy dựng giỏ sàn dựa trờn giỏ ủất qui ủịnh của UBND tỉnh Bước 3: Cụng bố cụng khai cỏc lụ ủất, khu vực tổ chức ủấu giỏ quyền sử dụng ủất trờn cỏc phương tiện thụng tin ủại chỳng (ớt nhất 3 lần).
Bước 4: Tổ chức ủăng ký tham gia ủấu giỏ quyền sử dụng ủất (thời gian ủăng ký là 30 ngày)
Bước 5: Tổ chức ủấu giỏ cụng khai
Bước 6: Phờ duyệt kết quả trỳng ủấu giỏ quyền sử dụng ủất
Bước 7: Lập thủ tục giao ủất và cấp GCNQSD ủất cho người trỳng ủấu giỏ
4.2.3. Căn cứủể xỏc ủịnh giỏ sàn
Giỏ sàn làm căn cứủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủược xỏc ủịnh trờn cơ sở
giỏ sàn tối thiểu và thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng ủất trong khu vực. - Giỏ sàn tối thiểu làm căn cứ ủấu giỏ quyền sử dụng ủất lõu dài = chi phớ giải phúng mặt bằng + suất ủầu tư xõy dựng hạ tầng kỹ thuật + tiền sử
dụng ủất theo khung giỏ quy ủịnh ủối với 01 m2 ủất sử dụng.
- Bước giỏ ủấu giỏ là phần chờnh lệch giữa mức giỏ trả cao nhất của vũng ủấu trước trực tiếp so với mức giỏ do Hội ủồng ủấu giỏ ủất cụng bố cho vũng ủấu tiếp theo. Mức chờnh lệch này bằng 2 % giỏ trả cao nhất của vũng
ủấu trực tiếp.
4.2.4. Kết quả ủấu giỏ tại một số dự ỏn ủiều tra ủấu giỏ quyền sử dụng
ủất trờn ủịa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An.
Qua ủỏnh giỏ sơ bộ tỡnh hỡnh ủấu giỏ ủất trờn ủịa bàn toàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An ủó cho thấy việc tiến hành ủấu giỏ ủất hiện nay ủược thực
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});