2.3.1.1. Khỏi quỏt quỏ trỡnh hỡnh thành giỏ ủất ở nước ta
Ở nước ta, do cỏc ủặc ủiểm lịch sử, kinh tế, xó hội của ủất nước trong mấy thập kỷ qua cú nhiều biến ủộng lớn, ủó ảnh hưởng sõu sắc tới sự hỡnh thành và phỏt triển thị trường BđS núi chung trong ủú cú vấn ủề giỏ ủất. Cú thể chia quỏ trỡnh hỡnh thành giỏ ủất và phỏt triển thị trường BđS ở nước ta thành 4 giai ủoạn sau ủõy:
a. Giai ủoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, cỏc cuộc mua bỏn, chuyển nhượng ủất ủai trong giai
ủoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bờn là người bị ỏp bức, búc lột với bờn kia là kẻ ỏp bức, bọc lột [18]. Quan hệ mua bỏn ủú khụng thể gọi là quan hệ bỡnh
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...20
ủẳng, kết quả cỏc cuộc mua bỏn núi trờn khụng thể núi là kết quả của sự thoả
thuận của tất cả cỏc bờn, ủiều ủú trỏi với nguyờn tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiờn, về giỏ ủất ủó ủược hỡnh thành trong giai ủoạn này.
b. Từ năm 1946 ủến trước 1980:
Hiến phỏp năm 1946 và Hiến phỏp năm 1959 ủó khẳng ủịnh cú 3 hỡnh thức sở hữu ủất ủai, sở hữu nhà nước, tập thể và cỏ nhõn [15]; Trong ủú sở
hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ủược ưu tiờn. Luật phỏp khụng hoàn toàn nghiờm cấm việc mua bỏn ủất ủai, nhưng những loại ủất ủược phộp mua bỏn bị hạn chế theo quỏ trỡnh ỘCụng hữu hoỏ ủất ủaiỢ. thị trường ủất ủai hầu như khụng ủược phỏp luật thừa nhận. Tuy nhiờn trờn thực tế vẫn cú những giao dịch về nhà, ủất nhưng với phạm vi và quy mụ nhỏ bộ, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuờ). Giỏ ủất hỡnh thành mang tớnh chất tự phỏt và nằm ngoài sự
kiểm soỏt của phỏp luật.
c. Từ năm 1980 ủến trước 1993:
Tại ủiều 19 của Hiến phỏp năm 1980 quy ủịnh ủất ủai thuộc sở hữu toàn dõn, do Nhà nước thống nhất quản lý. để cụ thể hoỏ ủiều 19 của Hiến phỏp, tại ủiều 5 và ủiều 17 Luật ủất ủai năm 1988 ủó quy ủịnh: Nghiờm cấm việc mua, bỏn ủất ủai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ủể ở, thỡ người nhận chuyển nhượng nhà cú quyền ủược sử dụng ủất ở ủối với ngụi nhà ủú. Như
vậy, bằng cỏc chếủịnh phỏp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam cú thị trường ủất ủai mà chỉ cú thị trường bất ủộng sản là nhà ủểở [24] (mặc dự trờn thực tế thị trường ngầm về ủất ủai ủang tồn tại và diễn ra sụi ủộng ở
hầu hết cỏc ủụ thị). Thị trường bất ủồng sản trong giai ủoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và cỏc cụng trỡnh xõy dựng khỏc gắn liền với ủất là thị
trường hợp phỏp, thị trường ủất khụng ủược phỏp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp phỏp
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...21 d. Giai ủoạn từ 1993 ủến nay:
Hiến phỏp năm 1992 tiếp tục khẳng ủịnh ủất ủai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiờn, ủể phự hợp với sự vận ủộng và phỏt triển của nền kinh tế thị trường theo ủịnh hướng xó hội chủ nghĩa, một số quan hệ ủất ủai ủó ủược chếủịnh lại. điều 12 Luật đất ủai năm 1993 quy ủịnh: ỘNhà nước xỏc ủịnh giỏ cỏc loại ủất ủể tớnh thuế chuyển quyền sử dụng ủất, thu tiền khi giao
ủất hoặc cho thuờ ủất, tớnh giỏ trị tài sản khi giao ủất, bồi thường thiệt hại vềủất khi thu hồiỢ. đõy là lần ủầu tiờn giỏ ủất và việc xỏc ủịnh giỏ ủất ủược phỏp luật ghi nhận là một chếủịnh phỏp luật và ủược ủưa thành một nội dung quản lý Nhà nước vềủất ủai ( quy ủịnh tại Khoản 1 điều 13 Luật ủất ủai năm 1993).
2.3.1.2. đỏnh giỏ nhu cầu về bất ủộng sản ở Việt Nam
a. Thực trạng của thị trường bất ủộng sản trờn ủịa bàn cả nước.
Cung và cầu. Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết ủịnh giỏ. Sức mạnh của tương tỏc cung và cầu quyết ủịnh tới giỏ trị thị trường của BđS, ủược phản ảnh qua những giỏ bỏn.
Cung và cầu cú ý nghĩa ủặc biệt trong ủịnh giỏ ủất bởi vỡ cung của ủất về cơ bản là cố ủịnh (bất biến). điều này cú nghĩa là giỏ của ủất trong một khu vực nhất ủịnh sẽ ủược xỏc ủịnh bằng yếu tố cầu như mật ủộ dõn cư, tỉ lệ
tăng trưởng, mức ủộ thu nhập và việc làm tại ủịa phương, khả năng của hệ
thống giao thụng vận tải, tỉ lệ lói suất thế chấp. p s d d' Hỡnh 2.1. đồ thị cung và cầu ủất ủai - ngắn hạn Giỏ Số lượng P '
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...22 Việc phõn vựng và những kiểm soỏt sử dụng ủất khỏc ủó cú ảnh hưởng trỏi ngược, bởi vỡ chỳng giới hạn lượng cung sẵn cú về ủất ủai cho một sử
dụng nhất ủịnh. điều này thường dẫn ủến giỏ cả núi chung cao hơn, nhưng giỏ
ủất cú tớnh sử dụng hạn chế sẽ thấp hơn. giỏ p' p s d d' Q Q' số lượng Hỡnh 2.2. đồ thị cung và cầu ủất ủai ủối với một thị trường ủặc thự
Cỏc nguyờn tắc cung và cầu giải thớch những khỏc biệt lớn trong giỏ trị ủất giữa khu vực ủụ thị và nụng thụn, giữa cỏc vựng ủụ thị khỏc nhau và thậm chớ giữa những vựng kế cận khỏc nhau trong cựng một vựng ủụ thị. Khụng một hàng hoỏ nào khỏc lại biểu hiện sự biến thiờn lớn về giỏ như vậy - chắc chắn khụng phải hàng tiờu dựng khụng lõu bền, như thực phẩm, quần ỏo; cũng khụng phải hàng tiờu dựng lõu bền như cỏc trang thiết bị và ụtụ; cũng khụng phải là cỏc cụng trỡnh. Núi chung, một mặt hàng càng cú khả năng bất biến, thỡ giỏ của nú sẽ thay ủổi càng lớn theo vựng.
b. Cỏc nhu cầu vềủất ủai (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Từ ủầu năm 1990 ủến nay, cụng tỏc quản lý và sử dụng ủất ủai ở nước ta ủó cú nhiều chuyển biến tớch cực, cỏc loại ủất ủược khai thỏc sử dụng triệt
ủể, tiết kiệm. Theo số liệu thống kờ của TCđC (nay là BTNMT), trờn toàn bộ
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...23 2000 tăng so với thời kỳ năm 1990 - 1995 như sau (khụng tớnh ủất chưa sử dụng, sụng suối, nỳi ủỏ): Bảng 2.1. Bảng so sỏnh diện tớch cỏc loại ủất đơn vị tớnh : 1000 ha LOẠI đẤT Diện tớch năm 1990 Diện tớch năm 1995 Diện tớch năm 2000 Diện tớch năm 2003 So sỏnh năm 2003 với 2000 1. đất nụng nghiệp 6.993,2 7.993,7 9.345,4 9531,8 +186,4 2. đất lõm nghiệp 9.395,2 10.795 11.575,4 12402,2 +826,8 3. đất chuyờn dựng 972,2 1.271 1.532,8 1669,6 +136,8 4. đất ở nụng thụn 57,5 371,0 379,3 + 8,3 5. đất ở ủụ thị 817,8 382,9 72,2 81,0 + 8,8 Bảng thống kờ trờn cho thấy kết quả của việc khai thỏc sử dụng cỏc loại
ủất ủó cú hiệu quả ở nước ta trong những năm gần ủõy, diện tớch cỏc loại ủất nụng, lõm nghiệp ngày càng tăng, ủất khu dõn cư nụng thụn giảm dần (do từ
năm 1995 việc thống kờ chuyển diện tớch ủất vườn liền kề vào ủất nụng nghiệp, từ năm 1995 diện tớch ủất ở nụng thụn ủó cú xu hướng tăng lờn), ủất ở ủụ thị cú xu hướng gia tăng do quỏ trỡnh ủụ thị hoỏ. Trờn cơ sở quỹủất hiện cú, cỏc nhu cầu về ủất ủai ủược ủỏp ứng ủầy ủủ cho cỏc mục ủớch sử dụng, gúp phần phục vụ quỏ trỡnh hiện ủại hoỏ nụng nghiệp nụng thụn, phỏt triển kinh tế ủất nước thời kỳ cụng nghiệp hoỏ, hiện ủại hoỏ. Phục vụ cho cỏc mục tiờu trờn, từ 1990 ủến nay, cả nước ủó thực hiện việc giao ủất ủối với cỏc loại
ủất như sau :
- đất nụng nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia
ủỡnh, cỏ nhõn sử dụng với 11,49 triệu GCNQSDđ.
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...24 515.000 hộ gia ủỡnh và trờn 7550 tổ chức sử dụng ủất.
- đất chuyờn dựng: Giao, cho thuờ gần 406.000 ha ủất chuyờn dựng (cả ủất xõy dựng nhà ở) cho gần 44.700 dự ỏn, cụng trỡnh, trong ủú cú trờn 15.000 ha ủất chuyờn dựng giao cho cỏc dự ỏn cú vốn ủầu tư nước ngoài.
- Chuyển ủổi 560.000 ha ủất nụng, lõm nghiệp phục vụ phỏt triển cơ sở
hạ tầng, xõy dựng cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất và mở rộng ủụ thị. c. Cỏc nhu cầu về nhà ở
Trong thời kỳ này, hoạt ủộng thị trường nhà ở ủược phỏp luật thừa nhận trờn cơ sở Phỏp lệnh về nhà ở năm 1991, tạo ra cơ chế, chớnh sỏch và những cơ hội cho cỏc chủ thể SDđ cú cơ sở phỏp lý ủểủầu tư và sử dụng ủất
ủai cú hiệu quả, phỏt huy ủược tiềm năng sử dụng ủất, cựng với sự nhậy cảm của thị trường QSDđ, thị trường nhà ở phỏt triển ủột biến và sụi ủộng nhất là khu vực ủụ thị. Từ năm 1995 ủến năm 2000, ủất xõy dựng cụng trỡnh do Nhà nước giao tăng 68.637 ha, ủất ở ủụ thị tăng 16.827 ha, ủất ở nụng thụn tăng 27.726 ha. Theo số liệu thống kờ, ủến cuối năm 2000, quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước của cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 25.553.392m2/tổng số
425.874 căn hộ, Nhà nước bỏn, thanh lý nhà ở cho người ủang thuờ nhà ở và cấp GCN - QSDđ của 28 tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 3.281.260 m2 chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:
Theo chớnh sỏch nhà ở của nước ta, ngoài việc chuyển nhượng trao tay về nhà ở và QSDđ mà Nhà nước chưa kiểm soỏt ủược (khoảng 60.000 trường hợp) thỡ thị trường nhà ở hiện nay ủang là nhu cầu bức xỳc trong ủời sống xó hội, hoạt ủộng bỏn nhà kốm theo chuyển nhượng QSDđ của cỏc hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn, xõy dựng nhà ở ủể bỏn kốm theo chuyển nhượng QSDđ của cỏc tổ
chức kinh tế ủang trở nờn rất sụi ủộng, giỏ cả cú biến ủộng lớn từ 1 - 7 triệu
ủồng/m2 (năm 2000) tăng lờn 3 - 15 triệu ủồng/m2 (năm 2001). Tớnh ủến giữa năm 1999, cả nước cú 701,4 triệu m2 nhà ở, trong ủú nhà ở ủụ thị là 144,5
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...25 triệu m2, nhà ở nụng thụn là 556,9 triệu m2.
Theo số liệu thống kờ ủến năm 2000, cả nước cú số hộ gia ủỡnh là 16,7 triệu hộ trong ủú ở ủụ thị cú 4,0 triệu hộ, nụng thụn 12,7 triệu hộ và tăng nhanh ở khu vực ủụ thị, vấn ủề nhà ở trong năm 2003 ủó và ủang ủược cải thiện tớch cực, gúp phần phỏt triển kinh tế và lành mạnh hoỏ ủời sống xó hội
ủối với mọi tầng lớp dõn cư.
Theo quy luật cung cầu và ủịnh hướng phỏt triển nhà ở trong cả nước
ủến năm 2010, dự tớnh ủến năm 2005, cả nước cần cú 1.118.600 ngàn m2, ủến năm 2006 cần cú 1.425.000 ngàn m2 (Cục quản lý nhà - Bộ Xõy dựng).
Như vậy, cựng với hoạt ủộng của thị trường QSDđ, thị trường nhà ở là một trong những yếu tố khụng thể thiếu ủược trong hoạt ủộng của thị trường BđS của nước ta giai ủoạn hiện nay và trong tương lai.
d. Cỏc nhu cầu hoạt ủộng khỏc vềủất ủai
- Cho thuờ lại ủất ủó xõy dựng cơ sở hạ tầng: Trong 71 khu cụng nghiệp tập trung ủược Thủ tướng Chớnh phủ quyết ủịnh ủầu tư và cho thuờ ủất với tổng diện tớch là 7.988 ha (tớnh ủến thỏng 7/2001) cú 67 khu cụng nghiệp, 03 khu chế xuất và 01 khu cụng nghệ cao trờn ủịa bàn 31 tỉnh, thành phố trực thuộc TW với 3 loại hỡnh ủầu tư: khu cụng nghiệp do cỏc doanh nghiệp trong nước ủầu tư, khu cụng nghiệp liờn doanh với nước ngoài, khu cụng nghiệp 100% vốn ủầu tư của nước ngoài.
- Gúp vốn liờn doanh bằng nhà - ủất với cỏc tổ chức, cỏ nhõn trong nước và tổ chức cỏ nhõn nước ngoài ủể sản xuất kinh doanh, ủến nay theo số
liệu thống kờ của 55 tỉnh, thành phố trực thuộc TW phớa Việt Nam ủó sử dụng giỏ trị QSDđ của 6.278 ha ủể gúp vốn liờn doanh với bờn nước ngoài với tổng giỏ trị gần lờn tới 3,0 tỷ USD tương ủương khoảng 45.000 tỷủồng Việt Nam (điều tra của Cục quản lý doanh nghiệp Ờ Bộ Kế hoạch và đầu tư).
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...26 khẳng ủịnh sự tồn tại ủộc lập khỏch quan trong quỏ trỡnh hỡnh thành và phỏt triển thị trường BđS ở nước ta.
2.3.2. Những quy ủịnh của phỏp luật vềủấu giỏ quyền sử dụng ủất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hội nghị Trung ương 7 ủó khẳng ủịnh quan ủiểm coi ủất ủai là hàng hoỏ ủặc biệt quyền sử dụng ủất là một bộ phận quan trọng của thị trường BđS, quan ủiểm ủổi mới của đảng Ộ... là ủiều kiện ủể xõy dựng hành lang phỏp luật của thị trường BđS, ủưa thị trường này phỏt triển lành mạnh, ủỳng hướng, hạn chế những biến ủộng tiờu cực, trong ủú cú những biến ủộng về giỏ
ủất ...Ợ. Quỏ trỡnh xõy dựng Luật ủất ủai và cỏc văn bản quy phạm phỏp luật liờn quan ủến lĩnh vực ủất ủai, chỳng ta ủó ủạt ủược những thành tựu rất lớn, gúp phần ổn ủịnh xó hội, phỏt triển kinh tế ủất nước, cụng tỏc quản lý Nhà nước về ủất ủai ủang cú chiều hướng tớch cực, hiệu quả nhưng cũn cú nhiều nhược ủiểm tồn tại ủược Bộ Tài nguyờn Mụi trường ủỏnh giỏ Ộ... Quỏ trỡnh liờn tục ủổi mới về chớnh sỏch, phỏp luật ủất ủai ủó tạo ra số lượng văn bản quỏ cồng kờnh, rất phức tạp trong ỏp dụng, cũn một số mõu thuẫn giữa cỏc văn bản, cú nhiều phạm vi chưa ủược ủiều chỉnh hoặc chưa ủủ quy ủịnh ủể ủiều chỉnh, tức là hệ thống phỏp luật phức tạp nhưng cũn nhiều kẽ hởỢ.
Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về ủổi mới và hoàn thiện chớnh sỏch phỏp luật ủất ủai. Dự ỏn Luật ủất ủai (Sửa ủổi) ủó ủề cập tương ủối toàn diện những nội dung trong cụng tỏc quản lý, sử dụng ủất ủai và xõy dựng một số chế ủịnh mới giải quyết cỏc vấn ủề phỏt sinh trong quan hệ phỏp luật
ủất ủai những năm vừa qua, phự hợp với ủiều kiện phỏt triển kinh tế - xó hội