nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện bố trạch tỉnh quảng bình

Các cuộc chiến tranh chống xâm lược từ xưa đến nay của cha ông đều phải trả bằng xương máu và sức lực của toàn dân tộc mới giữ được chủ quyền quốc gia; + Với chế độ sở hữu toàn dân về đấ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Hà nội, tháng 10 năm 2014

Tác giả

Phạm Quốc Trung

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự giúp đỡ, hướng dẫn chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo khoa Quản lý đất đai, Hoc viện Nông nghiệp Việt Nam đã truyền đạt cho tôi nhiều kiến thức bổ ích và đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi thực hiện bản luận văn này

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến TS Nguyễn Quang Học - người

đã dành nhiều thời gian, tâm huyết, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Bình, UBND huyện Bố Trạch, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bố Trạch, chi cục Thuế huyện Bố Trạch đã tạo nhiều điều kiện, cung cấp những số liệu, thông tin cần thiết và giúp đỡ tôi trong quá trình làm báo cáo luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã động viên khích lệ và giúp đỡ tôi hoàn thành quá trình học tập và nghiên cứu

Hà nội, tháng 10 năm 2014

Tác giả

Phạm Quốc Trung

1.1 Cơ sở khoa học và tính pháp lý của công tác quản lý đất đai 3

1.1.2 Khuôn khổ pháp luật và chính sách về đất đai của Việt Nam 4 1.1.3 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai 7 1.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam 12 1.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới 12 1.2.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam 22 1.3 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ở tỉnh Quảng Bình 30 1.3.1 Hiện trạng đất đai và biến động đất đai tỉnh Quảng Bình 30 1.3.2 Cơ cấu tổ chức và đội ngũ cán bộ quản lý đất đai của tỉnh 32 1.3.3 Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Bình 34 1.3.4 Đánh giá chung tình hình quản lý nhà nước về đất đai tỉnh Quảng Bình 40 Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG

2.2 Phạm vi nghiên cứu 41

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình 41 2.3.2 Thực trạng sử dụng đất đai tại huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình 41 2.3.3 Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện

2.3.4 Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước về

2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 42 2.4.4 Phương pháp thống kê, phân tích, đánh giá 42

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình 44

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 50 3.2 Thực trạng sử dụng đất đai tại huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình 55 3.3 Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện

3.3.1 Đánh giá công tác tổ chức bộ máy, đội ngũ cán bộ công chức và cơ

sở vật chất của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai tại huyện Bố

3.3.2 Thực trạng việc thực hiện 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai theo

Luật Đất đai năm 2003 tại huyện Bố Trạch giai đoạn 2005 - 2013 69 3.4 Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý đất đai trong

3.4.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật 101

3.4.2 Tăng cường sự chỉ đạo quản lý của các cấp chính quyền thực hiện

3.4.3 Giải pháp về tổ chức bộ máy, đội ngũ cán bộ và ứng dụng công nghệ 102 3.4.4 Giải pháp về quản lý, phân công, phân cấp, thủ tục hành chính,

3.4.5 Giải pháp về tổ chức triển khai, thực hiện đầy đủ, thể chế hóa kịp

thời các chính sách, pháp luật về đất đai 103

3.1 Nhiệt độ và độ ẩm tương đối trung bình 47 3.2 Diện tích, cơ cấu các loại đất huyện Bố Trạch năm 2013 55 3.3 Thực trạng nhân lực phục vụ cho công tác quản lý đất đai đến 12/2013 60 3.4 Thực trạng cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật phục vụ cho công tác

quản lý đất đai của cơ quan quản lý đất đai thuộc huyện Bố Trạch 62 3.5 Kết quả thống kê bản đồ địa chính của huyện Bố Trạch 71 3.6 Tổng hợp kết quả đo đạc, lập BĐĐC tại huyện Bố Trạch đến năm 2013 72 3.7 Biến động đất đai theo mục đích sử dụng huyện Bố Trạch 76 3.8 Tiến độ cấp giấy chứng nhận của huyện Bố Trạch từ năm 2005 - 2013 78 3.9 Kết quả kiểm kê, thống kê đất đai huyện Bố Trạch 81 3.10 Tình hình thực hiện các nguồn thu từ đất giai đoạn 2005 - 2013 82 3.11 Kết quả thực hiện thu ngân sách từ đất đai huyện Bố Trạch 83 3.12 Kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai ở huyện Bố Trạch 90

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

1.1 Biến động đất đai theo mục đích sử dụng 31 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Bố Trạch trong tỉnh Quảng Bình 45 3.2 Cơ cấu kinh tế huyện Bố Trạch năm 2013 50 3.3 Cơ cấu đất đai năm 2013 của huyện Bố Trạch 56 3.4 Giải quyết vướng mắc cho tổ chức, cá nhân: 66 3.5 Tuyên truyền chính sách pháp luật đất đai: 66 3.6 Trách nhiệm đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai: 67 3.7 Phối hợp tốt với đoàn thể trong hòa giải về tranh chấp đất đai tại cơ sở 67

3.9 Đồ thị thể hiện sự biến động đất đai theo mục đích sử dụng 76

DANH MỤC CHỮ VIẾT TĂT

CNH, HÐH Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

CNQSD Chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDD Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GHQ Bộ chỉ huy lực lượng đồng minh

CHDCND Cộng hòa dân chủ nhân dân

ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

“Tấc đất tấc vàng” – câu thành ngữ từ ngàn xưa của ông cha ta đến nay vẫn còn nguyên giá trị Đất đai là môi trường sống của sinh vật, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, đồng thời đất đai là nguồn tài nguyên vô giá, là kết quả đấu tranh và lao động hàng nghìn năm qua của nhân dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được

Trong những năm gần đây, đô thị hóa ngày càng phát triển mạnh mẽ, đó là một yêu cầu tất yếu của sự phát triển Tuy nhiên, cùng với nhu cầu phát triển kinh tế

- xã hội, sự mở rộng đô thị đã làm cho tình hình sử dụng đất, các quan hệ về đất đai ngày càng trở nên đa dạng và phức tạp hơn, đặc biệt là ở tỉnh Quảng Bình

Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của tỉnh Quảng Bình nói chung, huyện Bố Trạch cũng đang bước vào thời kỳ đô thị hóa một cách mạnh mẽ, thể hiện rõ nét nhất trong giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2012 Trong khoảng thời gian này Bố Trạch thu hút nhiều dự án đầu tư, dân số cơ học tăng mạnh Kinh tế của huyện đang chuyển dịch, tỷ trọng lao động nông nghiệp giảm dần tạo tiền đề thực hiện CNH, HÐH nông nghiệp, nông thôn Cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội được quan tâm; nhiều vấn đề xã hội được giải quyết tích cực; đời sống nhân dân được nâng cao; số hộ giàu tăng, số hộ nghèo giảm Diện mạo Bố Trạch đang khởi sắc từng ngày và đạt những thành tựu về kinh tế - xã hội đáng khích lệ

Mục tiêu đô thị hoá huyện Bố Trạch đến năm 2020 là xây dựng Bố Trạch trở thành huyện giàu đẹp - văn minh, thị trấn Hoàn Lão có khả năng trở thành thị

xã của huyện Bố Trạch- tỉnh Quảng Bình; Là đầu mối giao lưu và phát triển kinh

tế của tỉnh, phát triển đồng bộ hệ thống cở sở hạ tầng kinh tế xã hội, tạo lập cảnh quan và môi trường sinh thái văn minh, hiện đại Quá trình đô thị hóa càng tăng

cao thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện ngày càng phức

tạp hơn, trong một thời gian dài công tác quản lý đất đai chưa chặt chẽ đã để lại những hậu quả nghiêm trọng như tình trạng tùy tiện chuyển đổi đất nông nghiệp, lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng bất hợp pháp, giao đất không đúng thẩm

quyền, để hoang hóa quỹ đất… Vì vậy, yêu cầu quản lý quỹ đất chặt chẽ, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững trở thành vấn đề cấp bách của Đảng bộ, chính quyền huyện Bố Trạch và của tỉnh Quảng Bình

Việc đánh giá chặt chẽ công tác quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Bố Trạch có ý nghĩa hết sức quan trọng trong định hướng phát triển kinh tế – xã hội của huyện nói riêng và tỉnh Quảng Bình nói chung, để rút ra được những bài học, kinh nghiệm điều chỉnh cho đúng quy định của pháp luật và phù hợp với tình hình thực tế của địa phương Từ thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp để nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình”

1.2 Mục đích nghiên cứu của đề tài

- Tìm hiểu công tác quản lý đất đai của huyện Bố Trạch giai đoạn 2005 -

2013, trên cơ sở đó đánh giá việc chấp hành pháp luật về đất đai trên địa bàn theo

13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai tại các xã, thị trấn huyện Bố Trạch

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Bố trạch

1.3 Yêu cầu

- Đánh giá đúng thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai của UBND

xã, thị trấn, Phòng Tài nguyên và Môi trường trong phạm vi nghiên cứu;

- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;

- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn

1.4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

1.4.1 Ý nghĩa khoa học

- Đề tài vận dụng các văn bản có tính pháp lý cao

- Vận dụng các khoa học khác để phân tích đánh giá trên cơ sở nguồn lực tại địa bàn

- Áp dụng phương pháp đánh giá tổng hợp và chi tiết, cách nhìn khách quan

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học và tính pháp lý của công tác quản lý đất đai

1.1.1 Đất đai và vai trò của đất đai

1.1.1.1 Khái niệm về đất đai

Đã có rất nhiều công trình khoa học nghiên cứu về đất đai xuất hiện với nhiều khái niệm khác nhau, đứng trên nhiều góc độ nghiên cứu khác nhau

Theo Brinhkman và Smyth (1976), Về mặt địa lý mà nói: “ Đất đai là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất, có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán được trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng

từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: Không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và tương lai ( Lê Quang Trí 1996)

Đến năm 1993, trong hội nghị quốc tế về môi trường ở Riode Janerio, Brazil, đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng là “ Diện tích

cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: Khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước ( sông, suối, hồ, đầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định

cư của con người, những kết quả của con trường trong quá khứ và hiện tại để lại ( san nền, hồ chứa nước hay hệ thống thoát nước, đường xá, nhà cửa ) (UN,1994) Luật đất đai năm 1993 và sửa đổi bổ sung năm 2003 của nước Cộng Hoà

Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng kinh tế văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như hiện nay”

- Đặc trưng của đất đai

+ Có nguồn cung giới hạn trong khi số lượng người và của cải do con

người tạo ra ngày càng tăng Như vậy, so sánh tương đối thì nguồn cung về đất đai ngày càng hạn hẹp trong khi giá trị sử dụng của đất ngày càng tăng

+ Đất đai luôn tồn tại trong tự nhiên, liên quan đến nhiều yếu tố khác nhau trong xã hộị; người có quyền đối với đất không thể cất giấu được cho riêng mình, khi sử dụng phải tuân theo các nguyên tắc chung của xã hội

+ Đất đai không do con người tạo ra, không bị tiêu hao trong quá trình sử dụng Do đó, khả năng sinh lợi của đất đai phụ thuộc vào khả năng sử dụng, khai thác của con người

1.1.1.2 Vai trò của đất đai

Đất đai là tặng vật quý giá của thiên nhiên, không do con người tạo ra Đất đai không tự sinh ra và cũng không tự nhiên mất đi, nó chỉ chuyển hoá từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác nhằm phục vụ nhu cầu thiết yếu của con người

Lịch sử phát triển của nhân loại luôn gắn liền với đất đai Tất cả các cuộc chiến tranh trên Thế giới và các cuộc đấu tranh dựng nước, giữ nước đều có liên quan đến đất đai bởi đất đai là nguyên tố cấu thành lên mỗi quốc gia, là điều kiện không thể thiếu đối với môi trường sống và mọi ngành kinh tế

Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của con người và các sinh vật trên trái đất Đất đai là địa bàn phân bố dân cư, địa bàn sản xuất của con người Trong công nghiệp, đất đai có vai trò là nền tảng, cơ sở, địa điểm để tiến hành các thao tác, hoạt động sản xuất kinh doanh Trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai có vai trò đặc biệt, không những là địa điểm thực hiện quá trình sản xuất mà

nó còn là tư liệu lao động để con người khai thác và sử dụng

1.1.2 Khuôn khổ pháp luật và chính sách về đất đai của Việt Nam

1.1.2.1 Hệ thống pháp luật về đất đai tại Việt Nam

- Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

+ Cơ sở khoa học và thực tiễn của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam

Ở Việt Nam, do hoàn cảnh lịch sử riêng, trong điều kiện kinh tế – xã hội

cụ thể và mục tiêu phát triển đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (điều 19 Hiến pháp 1980 và điều 17 Hiến pháp 1992) Đây là cơ sở pháp lý cao nhất xác định rõ Nhà nước ta là đại diện chủ sở hữu đối với toàn bộ quỹ đất quốc gia

+ Căn cứ để xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam:

Đất đai là tặng vật của thiên nhiên, do đó chế độ sở hữu tư nhân về đất đai

là vô lý bởi không ai có quyền chiếm hữu những thứ không phải do mình tạo ra

Các cuộc chiến tranh chống xâm lược từ xưa đến nay của cha ông đều phải trả bằng xương máu và sức lực của toàn dân tộc mới giữ được chủ quyền quốc gia;

+ Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau: Về quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình - sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn; để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Tuy nhiên Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích; quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; Về quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối thể hiện các hoạt động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Về quyền hưởng dụng lợi ích thu được từ đất đai: Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có quyền hưởng dụng lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụ cho các hoạt động của Nhà nước và lợi ích của toàn xã hội

+ Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai: Luật Đất đai 1987 quy định: “Nghiêm

cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai” (Điều 1 Luật Đất đai 1987); Luật Đất đai 1993 quy định: “Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, hủy hoại đất” (Luật Đất đai 1993, Điều 6); Luật Đất đai 2003: “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam” (Luật Đất đai 2003, Điều 10);

+ Quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất: Luật đất đai 1987 (Điều 1) quy định người sử dụng đất bao gồm: Các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; các xí nghiệp; đơn vị vũ trang nhân dân; cơ quan nhà nước;

tổ chức xã hội; cá nhân Luật đất đai 1993 (Điều 1) quy định người sử dụng đất bao gồm: các tổ chức kinh tế; đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính tri, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân So với Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 đã mở rộng thành phần: tổ chức kinh tế và hộ gia dình;Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 1998, 2001 đã bổ sung thêm đối tượng: “tổ chức, cá nhân nước ngoài” Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể hơn

1.1.2.2 Các chính sách về đất đai tại Việt Nam

Khởi đầu cho công cuộc chuyển đổi ở Việt Nam là các chính sách, pháp luật đất đai trong nông nghiệp nông thôn được đánh dấu từ Chỉ thị 100, năm

1981 của Ban Bí thư hay còn gọi là “Khoán 100” với mục đích là khoán sản phẩm đến người lao động đã tạo ra sự chuyển biến tốt trong sản xuất nông nghiệp Sau kết quả khả quan của “Khoán 100” năm 1988, Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã có bước đột phá quan trọng khi lần đầu tiên thừa nhận các hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ

Luật Đất đai ra đời năm 1993 nhằm thể chế hóa các chính sách đất đai

đã ban hành, đồng thời, qui định và điều chỉnh các quan hệ kinh tế – xã hội theo hướng dài hạn

Nhờ những đột phá quan trọng trong các chính sách đất đai đã mang lại những thành tựu to lớn trong nông nghiệp, nông thôn và tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam gần 20 năm qua góp phần giữ vững ổn định chính trị – xã hội

Tuy nhiên, chính sách đất đai chủ yếu điều chỉnh các quan hệ kinh tế – xã hội và ruộng đất trong nông nghiệp nông thôn Trong khi nền kinh tế thị trường hiện đại đòi hỏi chính sách đất đai bao quát rộng và toàn diện trên các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, đầu tư, du lịch, qui hoạch, giao thông, kinh doanh bất động sản… chứ không bó hẹp trong nông nghiệp, nông thôn Vì vậy, trong những năm gần đây, nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, nhu cầu sử dụng, chuyển nhượng, kinh doanh đất đai ở các lĩnh vực, các vùng ngày càng lớn đã phát sinh nhiều vấn đề mà chính sách đất đai khó giải quyết

Tình hình trên đã được các cấp chính quyền địa phương (tùy theo tình hình cụ thể) đưa ra cách giải quyết khác nhau, thậm chí tùy tiện gây bất bình trong dư luận Nhìn chung, các giải pháp đó chỉ mang tính tình thế Trước tình hình đó, Đảng và Nhà nước đã chỉ đạo, ban hành và chỉnh sửa các điều khoản của Luật Đất đai (Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001); và các văn bản dưới luật khác cho phù hợp

Vấn đề đặt ra là đã đến lúc cần đánh giá nghiêm túc và toàn diện vai trò, ý nghĩa của chính sách đất đai trong thời kỳ chuyển đổi kinh tế, làm sáng

tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn làm cơ sở cho việc xây dựng chính sách đất đai phù hợp với thời kỳ chuyển đổi kinh tế sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam

1.1.3 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý Nhà nước đối với đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước về đất đai Đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình hình sử dụng đất đai, trong việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng đất theo chủ trương của Nhà nước, trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất đai Muốn đạt được mục tiêu quản lý, Nhà nước cần phải xây dựng hệ thống cơ

quan quản lý đất đai có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng để thực thi có hiệu quả trách nhiệm được Nhà nước phân công, đồng thời ban hành các chính sách, chế độ, thể chế phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước đáp ứng được nội dung quản

lý Nhà nước về đất đai Điều này thể hiện chức năng của Nhà nước xã hội chủ nghĩa

là quản lý mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội trong đó có quản lý đất đai Mục đích cuối cùng của Nhà nước và người sử dụng đất là làm sao khai thác tốt nhất tiềm năng của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu kinh tế, xã hội của đất nước Vì vậy, đất đai cần phải được thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật

Luật đất đai 1988 ra đời đánh dấu bước tiến quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai của Luật này được quy định tại Điều 9, bao gồm:

+ Điều tra, khảo sát, đo đạc, phân hạng đất đai và lập bản đồ địa chính; + Quy hoạch, kế hoạch hóa việc sử dụng đất;

+ Quy định các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các chế độ, thể lệ ấy;

+ Giao đất và thu hồi đất;

+ Đăng ký đất đai, lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai; + Giải quyết tranh chấp đất đai

Luật đất đai năm 1988 mới chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước (với tư cách là chủ sở hữu) với người sử dụng đất Do đó, nội dung quản lý Nhà nước về đất đai không có những nội dung về đánh giá đất, kinh

tế đất, cho thuê đất Do không thừa nhận đất có giá nên Nhà nước nghiêm cấm chuyển dịch đất đai dưới mọi hình thức Những quy định này làm cho quan hệ đất đai không được vận động theo hướng tích cực

Luật đất đai 1993 ra đời và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 Đây là một trong những luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước

ta Những kết quả đạt được trong việc thực hiện Luật đất đai 1993 là tích cực, thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định tình hình chính trị – xã hội của đất nước

Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được quy định tại Luật đất đai 1993 bao gồm:

+ Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính; + Quy hoạch, kế hoạch hóa việc sử dụng đất;

+ Ban hành các văn bản về đất đai và tổ chức thực hiện;

+ Giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất;

+ Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai; + Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết các khiếu nại, tố cáo vi phạm

về quản lý, sử dụng đất đai

Luật đất đai 1993 đã thừa nhận đất có giá và cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời Nhà nước đã xây dựng hệ thống các văn bản pháp quy, tạo hành lang pháp lý cho quan hệ đất đai vận động tích cực

Cùng với sự phát triển kinh tế – xã hội, nhất là trong giai đoạn công nghiệp hóa - hiện đại hóa, đất đai đã trở thành nguồn nội lực quan trọng tạo nên hiệu quả nền kinh tế đất nước Nội dung của Luật đất đai 1993 chưa đủ cơ sở pháp lý để phù hợp với hoàn cảnh mới Do đó, Luật đất đai 2003 ra đời (có hiệu lực thi hành từ 01/7/2004) và hiện nay gọi là Luật đất đai hiện hành Luật này chi tiết hơn và đưa ra nhiều nội dung đổi mới Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai gồm 13 nội dung được quy định tại Khoản 2 Điều 6:

+ Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

+ Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

+ Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Thống kê, kiểm kê đất đai;

+ Quản lý tài chính về đất đai;

+ Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

+ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai

và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

+ Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

+ Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

So với các Luật đất đai trước đây, nội dung quản lý Nhà nước về đất đai của Luật đất đai 2003 được bổ sung, đổi mới ở các nội dung:

1 Xác định địa giới hành chính

Đây là một trong những nhiệm vụ về quản lý Nhà nước về đất đai Trên

cơ sở nội dung Chỉ thị số 364/TTg và Nghị định số 119/CP của Chính phủ về quản lý địa giới hành chính, Luật đất đai năm 2003 quy định rõ trách nhiệm của Chính phủ, Bộ Nội vụ, Bộ Tài nguyên và môi trường, Uỷ ban nhân dân các cấp, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính Cụ thể tại Điều

16 của Luật

2 Quản lý tài chính về đất đai

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa là tư liệu lao động, vừa là đối tượng lao động Đầu tiên, đất không phải là hàng hoá song trong quá trình phát triển của xã hội, con người đã xác lập quyền sở hữu đất đai và đất trở thành hàng hoá - một thứ hàng hoá đặc biệt; đất (quyền sử dụng đất) cũng được mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế …

Thực tế ở Việt Nam, trong những năm trước khi có Luật đất đai năm

1993, mặc dù Luật đất đai năm 1988 đã nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng

thị trường đất đai luôn sôi động (cho dù đó là thị trường ngầm) Thị trường đất đai đặc biệt sôi động kể từ khi Nhà nước ta có chủ trương xoá bỏ cơ chế quan liêu, bao cấp chuyển sang cơ chế thị trường, cơ chế của nền kinh tế sản xuất hàng hoá Luật đất đai năm 1993 đã ghi nhận “đất có giá” và Luật đất đai năm 2003 thừa nhận giá đất được hình thành do Nhà nước quy định, do thực tế chuyển dịch đất đai trên thị trường Đây là một quy định quan trọng, thể hiện sự có mặt của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường Hay nói cách khác, Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi để đất đai tham gia vào nền kinh tế sản xuất hàng hoá, từng bước tham gia vào thị trường bất động sản

Luật đất đai năm 2003 quy định nguyên tắc về định giá đất, bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01/01 hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai của năm đó

Luật cho phép tổ chức có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để tạo thuận lợi cho việc giao dịch quyền sử dụng đất

Luật bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất nhằm khắc phục những tiêu cực trong cơ chế “xin

- cho” quyền sử dụng đất và để tăng thu nhập cho ngân sách Nhà nước

3 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Luật đất đai đã cho phép quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản Bước đầu đặt nền móng cho việc quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất Tại các Điều 61, 62, 63 của Luật đất đai năm

2003 quy định cụ thể những loại đất được tham gia thị trường bất động sản, các điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản

4 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Hoạt động quản lý việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng đất được tiến hành thông qua hệ thống tổ chức cơ quan hành chính các cấp

và hệ thống tổ chức ngành địa chính các cấp Trên cơ sở những quy định chung

về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 105, 106, 107 Luật đất đai 2003), quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất (Điều 109, 110, 111, 112 Luật đất đai 2003), cán bộ địa chính và các cơ quan chức năng hướng dẫn các chủ sử dụng đất thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ngay từ các đơn vị hành chính cấp cơ sở là xã xã, thị trấn, thị trấn, bảo đảm các quy định của pháp luật được thực hiện và thực hiện đúng trên từng thửa đất và từng chủ sử dụng đất

5 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Luật đất đai 2003 cho phép phát triển các dịch vụ công về đất đai như tư vấn về giá đất và hình thành thị trường bất động sản và cũng đưa ra những quy định để quản lý các dịch vụ này

Hoạt động dịch vụ công về đất đai là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc làm các dịch vụ về đất đai theo yêu cầu và quyền lợi của cộng đồng

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoạt động dịch vụ công về đất đai ở nước ta là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu

1.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam

1.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới

Theo sự phân chia truyền thống dựa trên cơ sở mô hình luật ( Legand Model), các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống pháp luật chủ yếu là: Luật Chung (Common Law) như Anh, Mỹ và các nước thuộc địa cũ của Anh; Luật Lục địa ( Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các thuộc địa cũ của 2 nước này ( Nhánh La Mã), Đức và Bắc Âu (Nhánh Đức), Liên Xô và Đông Âu

cũ ( Nhánh xã hội chủ nghĩa)

Hình thức văn bản pháp luật về quản lý đất đai

- Hiến pháp: Hiến pháp Phổ, Hiến pháp CH Pháp, Hiến pháp CHXHCN Việt Nam

- Bộ luật: Bộ Luật đất đai Thụy Điển (1970); Bộ Luật Bất động sản Malaixia

- Luật: Luật xác lập bất động sản Thụy Điển (1970); Luật quản lý bất động sản đô thị nước Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa (1994); Luật Chung cư Malaixia (1985); Luật đất đai Việt Nam (1988,1993,1998,2001,2003)

- Pháp lệnh: Pháp lệnh đăng ký bất động sản Thụy Điển (1970), Pháp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991)

Đặc điểm của hệ thống pháp luật đất đai các nước trên thế giới

* Chế độ sở hữu đất đai

Các nước phát triển (Mỹ, Pháp, Thụy Điển, Úc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan); các nước đang phát triển trong khu vực (Thái Lan, Singapo, Malaixia) đồng thời tồn tại các hình thức sở hữu đất đai: Nhà nước, tập thể, cá nhân; các nước có nền kinh tế chuyển đổi như Trung Quốc có 2 hình thức sở hữu đất đai: Nhà nước và tập thể

- Dù các hình thức sử hữu khác nhau, nhưng các Nhà nước đều xem trọng việc quản lý đất đai với mục đích củng cố vai trò thống trị và tăng thu ngân sách Nhà nước từ các nguồn thu đất đai: thuế, phí, lệ phí, bán hoặc giao đất có thu tiền, cho thuê đất đai

- Pháp luật đất đai và bất động sản quy định việc quản lý và sử dụng đất, cùng những lợi ích thu được từ đất, đảm bảo cân bằng giữa khai thác sở dụng và bảo vệ đất cho sợ phát triển bền vững, đảm bảo mục tiêu sử dụng đất đai đạt hiệu quả kinh tế, xã hội tối ưu

- Pháp luật đất đai và bất động sản đảm bảo việc bình đẳng quyền lợi về đất đai được thực hiện nghiêm túc và triệt để nhằm chống lại sự đầu cơ đất đai thông qua việc thu thuế giá trị gia tăng từ đất và điều tiết phần giá trị do Nhà nước đầu tư từ đất mang lại cũng như trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng, đẩy hanh tiến độ thực hiện các dự án;

* Hồ sơ địa chính

- Các nước phát triển ( Mỹ, Pháp, Thụy Điển, Úc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan) quản lý đất đai rất chặt chẽ thông qua hệ thống địa chính

- Hệ thống địa chính lưu giữ đầy đủ các thông tin ban đầu về đất đai như nguồn gốc thửa đất, hiện trạng sử dụng; vị trí địa lý, hình thể và các giấy

tờ pháp lý về chủ sở hữu đất và thường xuyên nắm bắt các thông tin biến động của thửa đất;

- Thông qua hệ thống địa chính Nhà nước có thể kiểm soát được các giao dịch về đất đai; góp phần tích cực cho việc phát triển thị trường vốn thông qua thế chấp, bảo lãnh đất đai Hơn nữa, việc xác lập một hệ thống địa chính khoa học, hiện đại còn tạo cơ sở để xây dựng một hệ thống thuế bất động sản thích hợp

* Quy hoạch sử dụng đất

- Các nước phát triển ( Mỹ, Pháp, Thụy Điển, Úc, Nhật Bản, Hà Quốc, Đài Loan) đều chú trọng công tác lập và quản lý quy hoạch sử dụng đất nhằm quản lý chặt chẽ đất đai và tạo lập hang hóa bất động sản để phát triển thị trường:

- Việc lập và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo một quy trình rất cụ thể; các thong tin về quy hoạch được công khai và minh bạch điều này được biểu hiện ở việc những người dân nằm trong vùng quy hoạch và người có lợi ích liên quan được quyền đóng góp ý kiến vào dự thảo quy hoạch; quy hoạch đất đai sau khi được phê duyệt được công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng để mọi người dân biết và Nhà nước thường xuyên được kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch, kịp thời sửa đổi, bổ sung điều chỉnh cho phù hợp;

- Quản lý chặt chẽ quá trình sử dụng đất nông nghiệp, đặc biệt là quá trình chuyển nhượng tích tụ và chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để đảm bảo

an ninh lương thực quốc gia,bảo vệ môi trường, phát triển bền vững;

- Việc thành lập các công ty đất đai đại diện cho Nhà nước đứng ra thực hiện việc phát triển quỹ đất đai và tổ chức đấu giá đất, tách bạch rõ quy hoạch, phát triển đất đai (land development) và tạo lập tài sản trên đất với các quy chế rất cụ thể dựa trên nguyên tắc đảm bảo cạnh tranh, lấy thu bù chi, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức ngân hang, tài chính có thể tham gia vào việc cung cấp vốn

* Đăng ký pháp lý đất đai

Việc hình thành một hệ thống cấp giấy chứng nhận quyền thông qua đăng ký nhằm hình thành một hệ thống giao dịch bảo đảm thông qua đăng ký có sự bảo lãnh của Nhà nước là quan trọng

* Thu hồi đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

- Trưng thu đất đai chỉ áp dụng trong các trường hợp Nhà nước cần sử dụng đất và mục đích quốc phòng, công cộng;

- Trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, công cộng, Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu đất đai theo giá do Nhà nước quy định (sát giá thị trường);

- Trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng các công trình bán hoặc cho thuê thì chủ dự án phải đấu thầu, đấu giá đất và thực hiện thỏa thuận đền bù cho người sở hữu đất theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đã giải quyết được những vướng mắc

* Các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp

Việc tạo lập một thị trường bất động sản chính thức có sự tham gia của các cá nhân, tổ chức với quy chế được xác định và một mạng lưới các tổ chức thực hiện các dịch vụ thị trường là rất cần thiết nhằm nâng cao tính hiệu quả và minh bạch của thị trường;

Tổ chức tốt hệ thống các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp cho phép các bên tham gia giao dịch tiết kiệm được chi phí, nâng cao hiệu quả của các giao dịch; đặc biệt là thị trường không bị can thiệp quá mức bởi hệ thống hành chính và góp phần tạo điều kiện cho thị trường lao động phát triển, bởi việc đào tạo và cung cấp một đội ngũ chuyên gia có chất lượng cao

Hệ thống pháp luật quản lý đất đai của một số nước trên thế giới:

1.2.1.1 Pháp luật đất đai Hoa Kỳ ( United State of Amerrican)

Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ Phân tích bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và

chính sách đất đai nước Mỹ, có thể chia ra hai thời kỳ: Thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên 30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình Thời

kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất đai

Các quyền về đất đai (lấy pháp luật đất đai bang Oasinton làm ví dụ) Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp luật đất đai Hoa Kỳ thuộc nhánh Luật Chung (Common Law), bắt nguồn từ luật pháp đất đai của Anh- Những phán quyết về xử lý tranh chấp đất đai trong cuộc sống xã hội đời thường là những căn cứ quan trọng để chế định pháp luật, pháp luật bổ sung vào các phán quyết rườm rà và không rõ ràng để trở thành pháp luật có tính tập quán Pháp luật

và chính sách đất đai của Liên bang chủ yếu là điều chỉnh trên các đất của Liên bang tuy rộng nhưng giá trị thấp, thường là cùng mỏ, rừng, bãi chăn thả, còn đất

tư nhân thì do pháp luật của các bang điều chỉnh quyền lợi về chiếm hữu đất đai

Pháp luật đất đai bang Oasinton quy định:

- Quyền chiếm hữu đối kháng (Adverse Possession)

Là quyền mà trên một thửa đất hoang, người sở hữu chưa đến khai thác, người khác có thể đến chiếm lĩnh nhưng không có quyền lợi và được đảm bảo, trong thời gian này nếu không bị người sở hữu đuổi đi hoặc không khởi tố theo quy định của pháp luật (thường là khoảng 10 -15 năm) thì người chiếm hữu có quyền sở hữu đối với thửa đất đó Do chiếm hữu đối kháng cần một quá trình lâu dài, nên cần có 3 điều kiện: phải hiện diện liên tục về sự chiếm hữu của mình; phải công khai sự chiếm hữu các công trình thực tế để mọi người thấy; phải thể hiện rõ ràng mạnh mẽ chống việc chiếm hữu

- Quyền sở hữu bất động sản ( Property Ownership)

Là quyền bao gồm quyền sở hữu đất và các thứ có trên đất Pháp luật này dựa vào pháp luật nước Anh thời trung cổ - nghĩa là người sở hữu ( quý tộc) có thể đem đất đai, nhà cửa tặng hoàn toàn cho người khác, khi người được tặng chết thì được để thừa kế, hoặc chỉ tặng bất động sản cho một người nào đó khi

còn sống, lúc chết thì tài sản trở về người tặng, hoặc cho tặng đất đai kèm theo điều kiện, nếu không thỏa mãn thì người cho tặng sẽ thu hồi… Ngoài ra còn duy trì quan hệ thuê mướn có tính chất chu kỳ

- Quyền đồng sở hữu ( Concurrent Ownership)

Là quyền sở hữu đất có từ hai người trở lên, như cùng nhau thuê đất và tài sản (Joint Tenancy) khi một trong hai người đó chết, thì quyền lợi hoàn toàn thuộc về người kia mà không được thừa kế cho con cháu;

- Quyền sở hữu không thể phân chia (Tenancy by the Entirely)

Là sở hữu chung của vợ chồng, không thể chia ra được trừ phi một người chết, ly hôn hoặc hai bên có thỏa thuận chuyển nhượng Đối với loại bất động sản chung của vợ chồng (community Property) bao gồm cả số người người cùng quan hệ huyết thống đều có quyền lợi trong đó

Loại quản lý chung (condominium), chủ nhân tài sản có thể chuyển quyền

sở hữu hoặc bán tài sản của hai vợ chồng, nếu hai vợ chồng có một phần tài sản chung thì mỗi người một phần về quyền chiếm hữu

Luật pháp Mỹ quy định quan hệ giữa chủ đất ( Land Lord) và người thuê ( Tenant) là tương đối chi tiết: người thuê không có đất mà chỉ có một số quyền lợi, đồng thời còn phải mang quyền lợi lại cho chủ đất; thuê mướn là có kỳ hạn

cố định, nếu quá một năm thì phải thỏa thuận bằng hợp đồng, đáo hạn thì quan

hệ thuê mướn mặc nhiên hết hiệu lực Kỳ hạn sử dụng cũng có thể căn cứ và việc tính toán tiền thuê và phương pháp chi trả để xác định, nếu một bên không thông báo việc kết thúc trước theo thời gian quy định thì việc thuê mướn đương nhiên vẫn tiếp tục Ngoài ra còn có các hình thức thuê “tùy ý”, thuê đất “không chiếm hữu”, thuê đất “có chiếm hữu”, thuê đất “thả nổi”… phân biệt bằng tiền thuê và nghĩa vụ của các bên (chủ đât, người thuê) có sự sai khác về chiếm hữu

bản thỏa thuận theo một hệ thống pháp luật nhằm tạo thuận lợi tối đa cho việc sử dụng đất có hiệu quả mà vẫn đảm bảo được xâm phạm ít nhất đến lợi ích của những thửa đất xung quanh

+ Quyền chuyển nhượng đất đai được pháp luật bảo đảm bằng các hợp đồng mua bán Quyền sở hữu có thể mua bán được là quyền mà người mua có thể yên tâm tiếp nhận mà không bị rủi ro vì tố tụng Nói chung, đất đã có đăng ký theo pháp luật thì quyền sở hữu của đất này mới được xem là quyền sở hữu có thể giao dịch Mọi giao dịch đều phải được thể hiện trong hợp đồng với những nội dung cụ thể: vị trí, ranh giới xung quanh, địa chỉ các bên giao dịch, phương thức thanh toán, các điều khoản phụ (quyền sở hữu bảo hiểm, thuế, dự kiến tình huống ngoài dự tính…)

+ Quyền đăng ký đất đai, để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu Nếu mua đất mà không đăng ký thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật này quy định khi A chuyển nhượng đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C thì về

lý thuyết, B có quyền ưu tiên, nhưng theo luật cộng đồng thì ai đăng ký trước thì người đó có quyền ưu tiên Nghĩa là người mua phải lập tức đăng ký để chứng minh quyền sở hữu đã thay đổi để ngăn chặn người đến sau tiếp tục mua Nội dung đăng ký bao gồm các yếu tố liên quan đến quyền lợi về đất đai như khé ước thế chấp, hợp đồng chuyển nhượng và phải thong qua công chứng để đề phòng giả mạo

+ Quyền thế chấp: Thế chấp là một biện pháp an toàn khi người thế chấp đảm nhận trách nhiệm của mình để vay tiền, nếu không hoàn thành việc trả nợ thì phía cho vay có quyền phát mại đất để thu hồi vốn hoặc trực tiếp sử dụng thửa đất đó trên cơ sở thanh toán ngang giá theo khế ước Để thế chấp có hiệu lực phải

có một số quy định về trách nhiệm và nghĩa vụ mà hai bên chấp nhận

+ Quyền lợi tương quan về đất đai: Người sở hữu đất có quyền sử dụng nguồn nước chảy qua đất mình nhưng không ảnh hưởng đến cư dân đang dùng dòng chảy, nếu không thì người ở hạ nguồn được yêu cầu thay đổi đường dẫn nước; cho phép người sở hữu xây dựng mương đập để sử dụng nguồn nước mặt nhưng không được làm thay đổi hướng dòng chảy tự do; vùng phía đông thì

người sở hữu đất có quyền đối với nước ngầm nhưng vùng phía tây lại hạn chế, theo nguyên tắc là sử dụng hợp lý hoặc liên kết với nhau để cùng sử dụng nước ngầm; quyền hỗ trợ lẫn nhau, như trường hợp đào mương làm xói mòn lở đất của người khác thì phải có trách nhiệm bồi thường bất kể vô tình hay hữu ý trừ khi chứng minh được đất lở là do nguyên nhân khác

1.2.1.2 Pháp luật đất đai cộng hòa Pháp

Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp luật đất đai Cộng hòa Pháp thuộc nhánh Luật Lục địa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La mã

Các quyền sở hữu đât đai:

- Sở hữu nhà nước: Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì mục đích quốc gia hoặc công cộng Sở hữu đất đai của Nhà nước được hình thành thông qua những hình thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua đất; cụ thể mua dần những thửa đất ở một cùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ đất; ngăn chặn sự tăng giá BĐS; Trưng dụng đất: Đay là một hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên quyền lực công để chiếm đoạt đất đai sau khi đã bồi thường cho chủ sở hữu, vì lợi ích cong cộng;

- Sở hữu tư nhân: phần lớn đất đai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân Người dân có quyền sở hữu đối với đất đai Hiến pháp quy định quyền sở hữu tài sản ( trong đó có đất đai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp vì mục đích công cộng

1.2.1.3 Pháp luật đất đai Úc

Tuy có những đặt thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng nhìn chung, Pháp luật đất đai Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh quốc (Common law) Luật Anh quốc không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đói với đất đai Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu (possession) chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối Quan niệm về tính tương đối của Chứng nhận quyền (litle) khác với sở hữu tuyệt đối được xác định ngay

từ thời gian đầu và được coi như một trong những hòn đá tảng của Luật BĐS Anh – Úc

- Sở hữu đất đai tư nhân: Sở hữu tư nhân về đất đai được thiết lập tương ứng với khái niệm, về tài sản mà học thuyết về tài sản ( doctorone of estate) thì tài sản là khái niệm cùng một mảnh đất Hơn nữa, các lợi ích có thể phân phối theo thời gian và ứng dụng với nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập Như vậy tài sản theo bậc thang của sở hữu có Tài sản tư (freehold estates) gồm tài sản tư được hưởng quyền vô thời hạn và được tự do thừa kế (free simple estate), quyền thừa kế hạn chế ( fee tail estate); phần lớn đất đai tại đô thị được cấp theo chế độ sử dụng tư do (freehold); theo phương thức này thì chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất còn Vương quyền chỉ là danh nghĩa; Tài sản không được thừa kế (life estate) và các tài sản khác theo phương thức thuê (leasehold estate) Tương ứng đất theo dấu hiệu sở hữu có đất tư (gần như sở hữu tư nhân tuyệt đối); đất thuê (sở hữu có điều kiện về thời hạn); đất sử dụng theo hợp đồng ( không có quyền sở hữu); đất công thuộc sở hữu cộng đồng

và chưa giao gọi là Crown land; đại bộ phận đất nông thôn ;ại là đất Vương quyền cho thuê hoặc sử dụng theo phương thức cấp phép và chế độ cho thuê hạn chế (đất đồng cỏ);

- Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ ban hành năm 1993 trên cớ sở quyết định của Toàn án Tối cao Úc tại Mabo công nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai của họ phù hợp với pháp luật của họ

và tập tục truyền thống, cụ thể là:

+ Các quyền cư trú trên đất;

+ Các quyền bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên;

+ Các quyền về duy trì, sử dụng, quản lý đất đai;

+ Các quyền sử dụng và hưởng lợi về đất đai và quản lý tiếp cận;

+ Quyền ra quyết định về đất đai và quản lý tiếp cận

1.2.1.4 Pháp luật đất đai Nhật Bản

Sau thất bại trong chiến tranh Thế giới lần II; Nhật Bản bị lực lượng Đồng Minh chiếm đóng đến tháng 4 năm 1952, các tổ chức thuộc hệ thống xã hội, nhà nước đã được dân sự hóa theo quy định của GHQ (Bộ chỉ huy lực lượng đồng minh) Cuộc tổng tuyển cử đầu tiên được tổ chức vào tháng 4 năm 1946 và bản Hiến pháp mới được ban hành vào tháng 9 cùng năm nhằm đảm bảo tự do, dân chủ cho nhân dân

Cải cách Ruộng đất dưới sự hướng dẫn của GHQ vào năm 1946 đã mang lại sự thay đổi cơ bản đối với vùng nông thôn Trên cơ sở nguyên tắc các chủ trang trại, không phải địa chủ có thể chiếm hữu đất , cải cách ruộng đất đã được thực hiện Mỗi địa chủ được phép giữ lại 1 ha, trên số đó buộc phải bán rẻ cho nông dân; kết quả là toàn bộ tá điền đều trở thành các chủ trang trại, với trung bình 1,0 ha đất

Tiếp theo cải cách ruộng đất, cơ sở chế độ địa chủ đã được dân chủ hóa, giai cấp địa chủ đã bị xóa bỏ Quyền sở hữu đất đai đã được bảo vệ bởi Hiến Pháp như một quyền sở hữu tuyệt đối Các cuộc cải cách này đã tạo ra một quốc gia với rất nhiều trang trại nhỏ quy mô trung bình khoảng 1,0 ha, với các thửa nhỏ manh mún, chia cắt, các cuộ cải cách này đã tác động đổi mới hệ thống đất đai Nhật Bản sau Chiến tranh Thế giới lần thứ II;

1.2.1.5 Hệ thống pháp luật đất đai Trung Quốc

Trung Quốc thực hiện chế độ đất đai công hữu bao gồm: chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể Trước năm 1988 Hiến Pháp Trung Quốc quy định: cá nhân và tổ chức không được chiếm dụng, mua bán đất đai và bất cứ hình thức chuyển nhượng đất đai khác trái pháp luật (khoản 4 Điều 10) Từ tháng năm 1988 đã bổ sung: “Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập

thể có thể chuyển nhượng theo đúng pháp luật”

Luật Quản lý đất đai nước CHND Trung Hoa 1986, có hiệu lực từ 01/01/1987 quy định cụ thể chế độ quản lý và sử dụng đất đai; Luật sửa đổi, bổ sung Luật quản lý đất đai lần 1 (1988) đã cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp

về “Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước và sỡ hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo đúng pháp luật; Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đất đai lần 2 ( 1998) với trọng tâm là quản lý đất đai theo mục đích sử dụng và bảo vệ đất canh tác; kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng phi nông nghiệp , thực hiện chế độ bảo hộ đất canh tác nông nghiệp, chế độ bồi thường khi thu hôi đất; Trong giai đoạn Cải cách từ năm 1988 đến nay, Trung Quốc tập trung xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản (thị trường nhà đất) đô thị; Thị trường quyền sử dụng đất nông thôn còn trong giai đoạn nghiên cứu, hoàn thiện về khung pháp lý

1.2.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam

1.2.2.1 Lịch sử quản lý nhà nước về đất đai của Việt Nam

Ngành Quản lý đất đai được thành lập ngày 03/10/1945, từ đó đến nay ngành thay đổi theo các giai đoạn của lịch sử Cụ thể như sau:

Cơ quan nhà nước đầu tiên có chức năng quản lý đất đai của nước Việt

Nam Dân chủ Cộng hòa là Nha Trước bạ, Công sản và Điền thổ được thành lập

trong cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính năm 1946 Kèm theo đó là hệ thống các đơn vị trực thuộc ở 3 cấp tỉnh, huyện, xã nhằm duy trì, bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất và thu thuế điền thổ

Hoạt động song song với Nha Trước bạ - Công sản - Điền thổ còn có Nha Địa chính Năm 1947, Nha Địa chính được sáp nhập vào Bộ Canh nông Để hợp

nhất các chức năng khác nhau trong lĩnh vực địa chính, năm 1949 Nha Địa chính

và các cơ quan phụ thuộc được tách ra khỏi Bộ Canh nông và sáp nhập vào Bộ Tài chính Sau đó, năm 1950 Nha Địa chính được sáp nhập với Nha Trước bạ -

Công sản - Điền thổ để thành lập Nha Công sản - Trực thu - Địa chính, ở các tỉnh

thành lập Ty Công sản - Trực thu - Địa chính

* Giai đoạn 1960 - 1978

Do sự phát triển quan hệ ruộng đất ở nông thôn và củng cố quan hệ sản xuất Xã hội chủ nghĩa, để tăng cường công tác chỉ đạo sản xuất nông nghiệp, năm 1960 ngành Địa chính được chuyển từ Bộ Tài chính sang Bộ Nông

nghiệp thành ngành Quản lý ruộng đất, với cơ quan Trung ương là Vụ Quản lý ruộng đất

Năm 1966, Bộ Nông nghiệp đã tách Vụ Quản lý ruộng đất thành 2 đơn

vụ: Vụ Quản lý ruộng đất (chuyên lo công tác quản lý ruộng đất), Cục Điều tra Bản đồ đất (chuyên lo công tác lập bản đồ đất) Sau đó Vụ Quản lý ruộng đất và Quy hoạch vùng sản xuất nông nghiệp đã được thành lập trên cơ sở hợp nhất

Vụ Quản lý ruộng đất với Cục Điều tra Bản đồ đất và bộ phận phân vùng quy hoạch của Vụ Kế hoạch Bộ Nông nghiệp

Tóm lại, trong giai đoạn (1960 - 1978) ngành Quản lý ruộng đất đã phát

triển được hệ thống bộ máy và đội ngũ cán bộ từ Trung ương tới địa phương, mở rộng các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Tuy nhiên, cơ quan quản lý ruộng đất có nhiệm vụ chủ yếu là giúp Bộ Nông nghiệp, Ty nông nghiệp “quản lý việc

mở mang, sử dụng và cải tạo ruộng đất trong nông nghiệp”, ngành Quản lý ruộng đất đã có đóng góp to lớn trong việc mở rộng và sử dụng có hiệu quả diện tích đất nông nghiệp, xây dựng kinh tế hợp tác xã và phát triển nông thôn

* Giai đoạn 1979 đến nay

Để tăng cường công tác quản lý đất đai, thống nhất các hoạt động quản lý đất

đai vào một hệ thống cơ quan chuyên môn, Quốc hội có Nghị quyết thành lập Tổng cục Quản lý ruộng đất và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai Tiếp theo đó,

ngày 9/11/1979 Hội đồng chính phủ có Nghị định số 404-CP quy định chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của Tổng cục Quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ

trưởng và cơ quan quản lý ruộng đất ở địa phương trực thuộc Ủy ban nhân dân các cấp Trước yêu cầu về tổ chức lại các cơ quan quản lý Nhà nước và tăng cường công tác quản lý đất đai, năm 1994 Tổng cục Quản lý ruộng đất và Cục Đo đạc

và Bản đồ Nhà nước được hợp nhất và tổ chức lại thành Tổng cục Địa chính

Thực hiện Quyết định số 45/2003/QĐ-TTg ngày 2/4/2003 của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập Sở Tài nguyên và Môi trường, đổi tên Sở Khoa học, Công nghệ và Môi trường thành Sở Khoa học và Công nghệ thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Chức năng quản lý nhà nước 7 lĩnh vực thuộc ngành Tài nguyên và Môi trường, cấp huyện có Phòng Tài nguyên và Môi trường, cấp xã, phường có cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn [9]

1.2.2.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai của Việt Nam

* Công tác ban hành các văn bản pháp luật và tổ chức thực hiện

Trong những năm qua, các văn bản pháp luật của Nhà nước có liên quan đến đất đai đã được ban hành và ngày càng được củng cố hoàn thiện cho phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, để công tác quản lý và sử dụng đất đạt hiệu quả Hiến pháp năm 1980 ra đời, trong thời gian này tuy chưa có Luật đất đai nhưng đã có các văn bản mang tính pháp luật của Nhà nước về đất đai ra đời Quyết định số 201/QĐ-CP của chính phủ ban hành “Thống nhất quản lý ruộng đất trong cả nước”; Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK do Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành về việc quy định hệ thống hồ sơ trong quá trình đăng ký ruộng đất Chỉ thị 299/CT-TTg do Thủ tướng Chính phủ ban hành về “Công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước” Ngày 18/12/1980 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Hiến pháp sửa đổi, trong đó quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa…đều thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung” Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để thực thi công tác quản lý đất đai trên cả nước, lần đầu tiên Nhà nước xác lập đầy đủ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai

Ngày 29/12/1987 Quốc hội thông qua Luật đất đai đầu tiên và có hiệu lực thi hành từ ngày 08/01/1988 Ngày 14/7/1993 Luật Đất đai sửa đổi năm 1993

được ban hành có hiệu lực thi hành ngày 15/10/1993 Tuy nhiên sự vận hành kinh tế theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, sự quản lý nhà nước

về lĩnh vực đất đai cần điều chỉnh (Luật Đất đai 2003 sửa đổi) được ban hành và các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn đã tạo ra một hành lang pháp lý cho công tác quản lý và sử dụng đất

* Về công tác đo đạc bản đồ

Công tác đo đạc bản đồ địa chính và hệ thống bản đồ địa chính đã được lập bằng công nghệ số với nhiều phương tiện hiện đại, tốc độ thực hiện nhanh, có độ chính xác cao và chi tiết đến từng thửa đất, đáp ứng yêu cầu về chất lượng, phục

vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Hệ thống quy chiếu quốc gia VN 2000, hệ thống các điểm toạ độ, độ cao của nhà nước đã hoàn thành và được Thủ tướng Chính phủ quyết định đưa vào sử dụng

từ ngày 12/9/2000 Đến nay đã chụp được một khối lượng lớn ảnh hàng không ở một số khu vực để sử dụng vào mục đích xây dựng các loại bản đồ địa hình, bản

đồ địa chính

Hệ thống bản đồ địa hình tỷ lệ 1/50.000 phủ trùm cả nước bao gồm 900 mảnh và được xuất bản khoảng trên 80% số mảnh bản đồ; hệ thống địa giới quốc gia đã được hoàn thiện theo Chỉ thị 364/TTg, trên hệ thống bản đồ ở tỷ lệ lớn nhất có được tên ở từng địa phương, tiến hành biên soạn hồ sơ cho các địa phương mới tách và chính xác hóa toạ độ địa giới trong chương trình đo vẽ bản

đồ địa chính

* Về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện việc kế hoạch hóa quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đồng bộ với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động, cơ cấu đầu tư, tạo bước đi hợp lý cho quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và là căn cứ để làm cơ sở cho việc quản lý, đồng thời phân phối sử dụng quỹ đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; khai thác tiềm năng đất đai; nâng cao hiệu quả đầu tư trên đất; bảo vệ môi trường, đa dạng sinh học và tạo hệ sinh thái bền vững Bảo vệ được diện tích đất lúa nước hợp lý để đảm bảo an ninh

lương thực; bảo đảm diện tích rừng che phủ

Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ đạo cả nước xây dựng quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2020 tầm nhìn đến 2030 Đến nay việc xây dựng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương đã hoàn thành được 80%, phấn đấu hoàn thành quy hoạch sớm để đưa công tác quản lý đất đai

có nề nếp và hiệu quả

* Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Công tác giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bộ Tài nguyên

và Môi trường tăng cường pháp lý bằng cơ chế chính sách và kinh phí để tổ chức đăng ký đất đai, thành lập bộ hồ sơ địa chính ban đầu Tăng cường thực hiện cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”, tạo điều kiện thuận lợi cho người

sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ trong việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tính đến 31/8/2012 tổng số giấy chứng nhận được cấp cho các loại đất trong cả nước là 34.310.695 giấy, với diện tích 19.702.544 ha, đạt 84,8% so với tổng diện tích cần cấp Trong đó:

- Đất sản xuất nông nghiệp: 16.174.435 giấy, diện tích 8.320.851 ha, đạt 85,2%;

- Đất lâm nghiệp: 2.629.232 giấy, diện tích 10.371.482 ha, đạt 86,3%;

- Đất ở nông thôn: 11.671.924 giấy, diện tích 460.549 ha, đạt 83,8%;

- Đất ở đô thị: 3.685.259 giấy, diện tích 83.109 ha, đạt 63,5%; đất chuyên dùng 149.845 giấy, diện tích 466.552 ha, đạt 60,5% [1]

Số liệu cụ thể ở bảng 1.1 sau đây:

Bảng 1.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các loại đất chính trong cả nước

Loại đất Chỉ tiêu

Khu vực Tổng số Miền núi phía bắc

Đồng bằng Bắc

bộ

Bắc Trung bộ Trung bộ Nam Nguyên Tây Nam bộ Đông Tây Nam bộ

Cả nước

Số giấy 34.310.695 5.807.650 7.512.866 4.577.161 3.566.722 2.874.754 3.205.737 6.825.242 Diện tích (ha) 19.702.544 5.582.415 947.762 2.636.507 2.130.425 3.371.049 2.121.563 3.008.197

Đất sản xuất

nông nghiệp

Số giấy 16.174.435 2.186.396 3.776.284 2.138.193 1.649.099 1.182.574 1.283.987 3.957.902 Diện tích (ha) 8.320.851 1.079.077 769.313 684.864 743.624 1.220.672 1.273.728 2.549.573

Đất lâm

nghiệp

Số giấy 2.629.232 1.068.558 10.912 267.552 323.433 810.323 153.898 53.992 Diện tích (ha) 10.371.482 4.312.110 25.923 1.829.507 1.207.999 2.066.411 720.056 303.476

Đất ở nông

thôn

Số giấy 11.671.924 1.997.909 2.952.270 1.834.186 1.118.752 642.834 880.108 2.245.865 Diện tích (ha) 460.549 98.591 87.280 73.165 40.438 47.818 27.654 85.603

Đất ở đô thị

Số giấy 3.685.259 525.546 751.014 320.831 458.953 232.304 863.678 532.934 Diện tích (ha) 83.109 11.709 12.487 10.302 10.910 7.187 15.790 16.100

Đất chuyên

dùng

Số giấy 149.845 29.241 22.386 16.399 16.485 6.719 24.066 34.549 Diện tích (ha) 466.552 80.928 52.760 38.670 127.454 28.961 84.335 53.445

Nguồn: Tại Hội nghị báo cáo tổng kết công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất Bộ Tài nguyên và Môi trường, năm 2012

Như vậy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị chậm chủ yếu là đất ở đô thị Trong Hội nghị tổng kết công tác cấp giấy toàn quốc tháng 8/2012, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Mạnh Hiển thông báo kế hoạch phấn đấu đến hết năm 2013 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong

cả nước cơ bản hoàn thành, đạt trên 90% diện tích cấp giấy

* Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Theo báo cáo của 41 tỉnh, thành phố, từ năm 2004 đến năm 2010, các địa phương đã quyết định giao đất, cho thuê đất hơn 43.000 trường hợp với diện tích đất là 1.085 nghìn ha; diện tích đất đã thu hồi là 1.320 nghìn ha (trong đó có 504 nghìn ha đất nông nghiệp) của 269.162 hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao cho các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn ha, chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên cả nước Trong đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878 nghìn ha chiếm 59,52% tổng diện tích đã giao; các tổ chức trong nước sử dụng 9.735 nghìn ha chiếm 38,95% tổng diện tích đã giao, cho thuê; tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê sử dụng 56 nghìn

ha (chỉ chiếm 0,22%); cộng đồng dân cư được giao 325 nghìn ha (1,30%); bồi thường bằng giao mới đất nông nghiệp, bằng tái định cư và bằng tiền phù hợp theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi

Tuy vậy, một số địa phương chưa thực hiện nghiêm quy định giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, còn

áp dụng hình thức chỉ định chủ đầu tư dự án để né tránh việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để trục lợi, tham nhũng

* Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai

Trong giai đoạn 2005 đến năm 2013, Bộ đã phối hợp với các Bộ, ngành Trung ương và các địa phương triển khai gần 200 cuộc thanh tra, kiểm tra

chuyên ngành đối với các lĩnh vực do Bộ quản lý (lĩnh vực đất đai: 30 cuộc; lĩnh vực đo đạc và bản đồ: 15 cuộc; thanh tra trách nhiệm: 02 cuộc; thanh tra kết hợp nhiều lĩnh vực: 11 cuộc) và 30 cuộc kiểm tra hành chính nội bộ Qua công

tác thanh tra, kiểm tra đã ra Quyết định và kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền

xử phạt nhiều đơn vị cá nhân với tổng số tiền gần 39 tỷ đồng (trong đó chủ yếu là lĩnh vực môi trường và tài nguyên nước với gần 38 tỷ đồng), kiến nghị truy thu trên 135 tỷ tiền phí bảo vệ môi trường, thu hồi 56 giấy phép hoạt động khoáng sản,

02 giấy phép khai thác nguồn nước dưới đất và gần 18 nghìn m2 đất sử dụng sai mục đích

Cũng trong giai đoạn này, Bộ đã tổ chức gần 80 đoàn để giải quyết gần 600

vụ việc Thủ tướng Chính phủ giao, các vụ việc do Đại biểu Quốc hội chuyển đến

và các vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Bộ Đặc biệt trong 6 tháng đầu năm 2010, với số lượng các vụ việc được Thủ tướng Chính phủ giao tăng đột biến (23 vụ việc so với cùng kỳ năm 2009 tăng lên 17 vụ việc), Bộ đã thành lập 13 Đoàn công tác thẩm tra, xác minh tất cả các vụ việc được giao Trong năm 2009,

Bộ đã thành lập 04 Đoàn công tác giải quyết các vụ việc tồn đọng kéo dài tại 05 tỉnh theo Kế hoạch 319/KH-TTCP ngày 20/02/2009 của Thanh tra chính phủ góp phần quan trọng vào việc giải quyết dứt điểm các vụ việc tồn đọng kéo dài

1.2.2.3 Đánh giá chung về công tác quản lý nhà nước về đất đai trong cả nước

Trong những năm qua, được sự quan tâm của đảng, chính phủ và của toàn xã hội, ngành Tài nguyên và Môi trường đã quan tâm đúng mức, tài nguyên đất ngày càng được điều tra một cách toàn diện hơn, xác định đúng tiềm năng làm cơ sở cho việc khai thác, sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả theo hướng phát triển bền vững; tài sản đất đai đã được giao đến tận tay của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đúng pháp luật để sản xuất, khai thác làm giàu cho bản thân và làm giàu cho đất nước; hệ thống pháp luật về đất đai ngày càng được hoàn chỉnh, giác ngộ pháp luật của nhân dân được nâng cao, tổ chức thi hành pháp luật về đất đai ngày càng hiệu quả, góp phần tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai

Bên cạnh những kết quả đã đạt được thì công tác quản lý, sử dụng đất đai vẫn còn tồn tại hạn chế trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, các kỳ quy hoạch xây dựng và phê duyệt chậm từ 1-2 năm, ảnh hướng đến việc quản lý và sử dụng đất, các văn bản pháp luật có liên quan tới đất đai còn chồng

chéo, khó thực hiện, công tác cấp giấy chứng nhận còn chậm trễ, các sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai còn xẩy ra nhiều nơi trong cả nước

1.3 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ở tỉnh Quảng Bình

Trong giai đoạn từ 1989 đến nay, ngành Quản lý đất đai Quảng Bình đã phát triển theo hướng hiện đại, mở rộng phạm vi quản lý đối với tất cả các loại đất, nội dung quản lý nhà nước về đất đai được phát triển từ 7 nhóm nội dung thành 13 nhóm nội dung Hệ thống cơ quan và đội ngũ cán bộ đã từng bước được hoàn thiện, nâng cao năng lực quản lý, chuyên môn và công nghệ, đáp ứng các yêu cầu của hệ thống quản lý đất đai và địa chất hiện đại Hoạt động của ngành quản lý đất đai đã góp phần tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước; đảm bảo công bằng và ổn định xã hội; tăng thu cho ngân sách nhà nước; chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế theo cơ chế thị trường, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

và bảo vệ môi trường

1.3.1 Hiện trạng đất đai và biến động đất đai tỉnh Quảng Bình

Tỉnh Quảng Bình gồm 6 huyện, 01 thành phố có 159 xã, phường, thị trấn (Trong đó, có 2 huyện miền núi là huyện Tuyên hóa và huyện Minh Hoá) Các huyện có diện tích nông nghịêp chiếm tỷ trọng lớn là huyện Lệ Thuỷ, Quảng Trạch, Bố Trạch diện tích đất lâm nghiệp chủ yếu tập trung ở các huyện Minh Hoá, Tuyên Hoá, Bố Trạch, Quảng Ninh và Lệ Thuỷ

Bảng 1.2 Biến động đất đai theo mục đích sử dụng Đơn vị tính: ha

Sử dụng đất

Diện tích Năm 2005

Diện tích Năm 2007

Diện tích Năm 2010

Diện tích Năm 2013

Tổng diện tích tự nhiên 806.526,67 806.526,67 806.526,67 806.526,67

1 Đất nông nghiệp 715.867,20 716.019,70 716.219,3 716.801,63

2 Đất phi nông nghiệp 53.963,47 54.087,91 54.405,42 55.180,64

3 Đất chưa sử dụng 36.696,00 36.419,04 35.901,97 34.544,4