Hoạt động định giá bất động sản tại công ty định giá và dịch vụ tài chính việt nam

LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản bao gồm đất đai vật tự nhiên khác gắn liền với đất cối, khống sản; cơng trình đất tồ nhà, cơng trình xây dựng (theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005) Do đó, bất động sản nguồn tài sản lớn quốc gia giới nói chung, gia đình cá nhân nói riêng Các hoạt động thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào kết định giá đáng tin cậy Hiện nay, Việt Nam đường hội nhập với giới, kinh tế nước ta phát triển mạnh mẽ không ngừng, đầu tư lĩnh vực ạt tăng trưởng Các nhà đầu tư nước thừa nhận tiềm đầu tư vào bất động sản lớn Đi xu phát triển đó, hoạt động định giá nước ta trọng phát triển có bước tiến đáng kể Tuy nhiên, cơng tác định giá giai đoạn đầu trình hình thành phát triển, cịn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp; điều ảnh hưởng khơng nhỏ đến hoạt động thị trường bất động sản Bởi vậy, nghiên cứu vấn đề cịn tồn cơng tác định giá nước ta công việc quan trọng cấp thiết để từ đề giải pháp khắc phục hạn chế, khó khăn Cơng ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam (được chuyển đổi từ Trung tâm Thẩm định giá Bộ Tài Chính), đơn vị đầu ngành lĩnh vực định giá bất động sản nước ta Công tác định giá công ty thu nhiều thành tựu quan trọng với 40.000 bất động sản công ty định giá Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động định giá cơng ty cịn tồn nhiều bất cập đòi hỏi cần Nhà nước ban lãnh đạo công ty quan tâm giải nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá Công ty Từ thực tế hoạt động định giá nước ta nói chung q trình nghiên cứu Cơng ty Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam, em lấy tên đề tài chuyên đề tốt nghiệp là: "Hoạt động định giá bất động sản Công ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam" Mục tiêu nghiên cứu đề tài Nghiên cứu hoạt động định giá công ty tập trung giải mục tiêu sau đây: - Nghiên cứu sở khoa học định giá bất động sản - Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản cơng ty định giá dịch vụ tài Việt Nam - Trên sở thực trạng nghiên cứu từ đưa biện pháp, kiến nghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản cơng ty nói riêng nước nói chung Đối tượng nghiên cứu đề tài Định giá hoạt động rộng rãi bao gồm hoạt động như: định giá tài sản, bất động sản, cổ phiếu, thương hiệu Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu chuyên đề tập trung vào hoạt động định giá bất động sản Trong đó, tập trung chủ yếu vào lý luận định giá bất động sản, thực trạng hoạt động định giá công ty định giá Dịch vụ tài Việt Nam, giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản công ty Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ với phương pháp khác phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp phân tích, tổng hợp xem xét ưu điểm, hạn chế cịn tồn cơng tác định giá bất động sản công ty dịch vụ định giá tài Việt Nam từ đề xuất giải pháp nhằm khắc phục hạn chế tồn Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu kết luận nội dung chuyên đề trình bày ba chương sau: Chương 1: Cơ sở khoa học định giá bất động sản Chương 2: Hoạt động định giá bất động sản Công ty Cổ phần Định giá Dịch vụ tài Việt Nam Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản Công ty Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam Qua đây, em xin gửi lòng cảm ơn chân thành em tới thầy giáo GS.TSKH Lê Đình Thắng tồn thể cán nhân viên Công ty Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam đóng góp ý kiến giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Một số khái niệm liên quan đến bất động sản 1.1.1 Bất động sản Bất động sản nguồn tài sản lớn quốc gia, kinh tế, gia đình cá nhân Nó có vai trị vơ quan trọng, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu đời sống xã hội, đảm bảo cho q trình tái sản xuất phát triển Có nhiều cách hiểu, cách nhìn nhận khác bất động sản, nhìn chung có quan niệm thống bất động sản sau: " Bất động sản đất đai tài sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai" Theo Bộ Luật Dân năm 2005 nước cộng hoà XHCN Việt Nam điều 174 có quy định: "Bất động san tài sản di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản theo quy định pháp luật Như vậy, bất động sản trước hết tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất đai mà di dời Một bất động sản đất nhà ở, cơng trình xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng với khn viên đất nhà cơng trình Bất động sản khác với loại hàng hoá dịch vụ khác chỗ trình giao dịch bất động sản diễn tương đối dài không dễ dàng chuyển đổi thành tiền Những đặc điểm nhân tố làm tăng cần thiết phải có định giá viên chuyên nghiệp lĩnh vực định giá 1.1.2 Định giá bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản Có nhiều cách khác để tìm hiểu định giá bất động sản Thơng thường người ta thường sử dụng hai khái niệm sau: - Định giá bất động sản ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích đựơc xác định - Định giá bất động sản nghệ thuật khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể bất động sản cụ thể thời điểm định, có cân nhắc đến tất đặc điểm bất động sản xem xét đến tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn Như vậy, định giá bất động sản công việc phức tạp khơng mang tính khoa học, mà cịn nghệ thuật địi hỏi người làm cơng tác định giá phải có kiến thức chun mơn nghiệp vụ vững vàng nhạy cảm tốt thị trường Quá trình định giá bất động sản trình áp dụng phương pháp khoa học để tính giá trị bất động sản Q trình khơng thể tách rời mục đích định giá bất động sản 1.1.2.2 Bản chất định giá bất động sản Bất động sản thường bao gồm đất đai tài sản khác gắn liền với đất, nhiều trường hợp bất động sản đất đai, nên định giá bất động sản thực chất định giá đất định giá tài sản gắn liền với đất Mặt khác bất động sản đơn vị thống quyền chiếm hữu, quyền sử dụng mục địch sử dụng nên việc định giá bất động sản tách rời định giá đất với định giá tài sản gắn liền với đất Trong đó: - Định giá đất: ước tính giá trị đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định Mục đích sử dụng đất yếu tố ảnh hưởng mang tính định đến giá trị đất, định giá người định giá phải xác định rõ mục đích sử dụng mảnh đất mà tiến hành định giá - Định giá tài sản đất: Giá trị tài sản đất tính vào chi phí xây dựng hồn thành để tạo cơng trình mảnh đất Do vậy, để ước tính giá trị cơng trình, ta phải dựa vào chi phí hạng mục cơng trình, phận cơng trình đồng thời phải tính đến khoản khấu hao khoản giảm giá khác 1.2 Đặc điểm định giá bất động sản Đối tượng định giá bất động sản đặc trưng hoạt động định giá phần lớn quy định đặc điểm bất động sản Do bất động sản có đặc trưng mà khơng loại tài sản giống nó, việc định giá bất động sản có đặc điểm khác với định giá tài sản thông thường Định giá bất động sản có đặc trưng sau - Bất động sản loại hàng hố cố định, khơng di dời nên trình định giá buộc phải có giai đoạn khảo sát, điều tra thực địa nơi có bất động sản định giá toạ lạc Đồng thời phải thông qua nhiều nguồn thông tin khác để năm diễn biến thị trường bất động sản, đặc biệt thông tin thị trường bất động sản khu vực có bất động sản định giá toạ lạc - Một đặc điểm bất động sản mang tính cá biệt, độc vơ nhị (ít mặt vị trí), phản ánh khả sinh lời khác biệt bất động sản Trong thực tế khó có phương pháp định giá xác định xác giá trị bất động sản Vì vậy, định giá ước tính giá trị bất động sản - Khi định giá bất động sản vệic tuân theo kỹ thuật định giá phải đảm bảo phù hợp nội dung định giá với quy định Nhà nước chế độ sử dụng loại đất, loại nhà, gắn với quyền, nghĩa vụ, đặc biệt nghĩa vụ tài người Nhà nước giao đất, cho thuê, cơng nhận quyền sử dụng đất Q trình định giá bất động sản mà thoát ly khỏi đặc điểm việc định giá trở nên vơ nghĩa không đem lại kết 1.3 Sự cần thiết hoạt động định giá bất động sản - Định giá bất động sản sở giúp Nhà nước quản lý, điều tiết thị trường bất động sản Quản lý, điều tiết thị trường bất động sản nhiệm vụ quan trọng nội dung quản lý Nhà nước đất đai Nhà nước quản lý thị trường bất động sản thông qua hoạt động như: thu thuế, thu hồi bồi thường đất đai Để hoạt động đựơc thực tốt yêu cầu đặt công tác định giá bất động sản cần phải trọng phát triển + Định giá bất động sản giúp xác định loại thuế liên quan đến bất động sản Số tiền thuế vào giá trị thị trường bất động sản Việc không nắm giá trị thị trường bất động sản dẫn tới việc thất thu thuế Hoạt động định giá làm cho việc xác định loại thuế liên quan đến bất động sản tính tốn xác thoả đáng + Định giá bất động sản giúp xác định khoản đền bù thiệt hại bất động sản Khi Nhà nước thu hồi đất đai cá nhân, tổ chức để xây dựng cơng trình cơng cộng việc xác định giá trị thị trường bất động sản bị thu hồi làm cho công việc tiến hành cách chuẩn mực Trong trường hợp khác, chủ sở hữu mua bảo hiểm cho bất động sản họ việc xác đinhk giá trị thị trường bất động sản cần thiết - Định giá bất động sản làm sở cho đổi doanh nghiệp Nhà nước Hiện nay, với trình đổi mới, phát triển kinh tế đổi doanh nghiệp Nhà nước là: cổ phần hoá, giải thể, chuyển hình thức sở hữu Để việc đổi doanh nghiệp Nhà nước đạt hiệu cao phải xác định xác giá trị doanh nghiệp Hoạt động định giá làm cho việc xác định giá trị doanh nghiệp xác - Định giá bất động sản giúp người kinh doanh bất động sản hoạch định chiến lược kinh doanh Để kinh doanh bất động sản có hiệu cao người kinh doanh bất động sản cần hoạch định chiến lược kinh doanh Nội dung chiến lược thường bao gồm: sở xây dựng chiến lược; lập dự án đầu tư (liên quan tới giá); tính tốn khả đầu tư (tính tốn khoản tài chính) Định giá giúp cho việc xây dựng chiến lược người kinh doanh có hiệu cao - Định giá bất động sản giúp việc mua bán, giao dịch quyền sở hữu sử dụng bất động sản diễn thuận lợi Trong giao dịch bất động sản, giá trị thị trường bất động sản quan trọng cho bên giao dịch mua - bán bất động sản Trong giao dịch mua bán bất động sản, người bán thường có xu hướng chào bán bất động sản với mức giá cao mức dự kiến Ngược lại, người mua thường có xu hướng trả lời thấp giá trị thị trường bất động sản Do vậy, hoạt động định giá góp phần thúc đẩy giao dịch mua - bán thị trường diễn thuận lợi - Định giá bất động sản làm sở cho định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo tiền vay Khi nhận bất động sản chấp, tổ chức tín dụng thường cần khẳng định giá trị thị trường bất động sản đảm bảo phải cao phần vốn vay mà bất động sản tài sản đảm bảo Hoạt động định giá góp phần xác định xác giá trị thị trường bất động sản, từ hạn chế rủi ro xảy hoạt động tín dụng NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản diễn biến vừa theo quy luật chung vốn có, vừa theo quy luật có tính đặc thù: thị trường khơng hồn hảo, bị chia cắt theo vùng địa lý, theo trung tâm trị, kinh tế, thương mại, dịch vụ, du lịch với khả cung cầu khác Vì vậy, định giá bất động sản phải tuân theo nguyên tắc định Những nguyênt tắc định giá bất động sản có mối liên hệ mật thiết, ln với bổ sung cho nhau, chúng xem xét cách riêng rẽ, tách biệt Để kết định giá sát với giá trị thị trường, việc định giá phải tuân theo nguyên tắc trình bày 2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt Một bất động sản đánh gái sử dụng cao nhất, tốt thời điểm định giá bất động sản sử dụng hợp pháp cho thu thập rịng lớn có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất, sử dụng cao tốt tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định Sử dụng cao tốt xem nguyên tắc quan trọng định giá bất động sản Nguyên tắc đòi hỏi bất động sản định giá sở ứng dụng mà thời điểm định giá có khả tạo thu nhập lớn đạt hiệu cao Nội dung nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt phản ánh mặt sau đây: - Về mặt vật chất: bất động sản thoả mãn nhiều lựa chọn sử dụng đánh giá sử dụng cao tốt - Về mặt pháp luật: bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà việc sử dụng bất động sản hợp pháp, phù hợp với quy định Nhà nước - Về mặt sử dụng: bất động sản tạo thu nhập ròng cao cho giá trị thu nhập rịng tương lai cao việc sử dụng bất động sản đánh giá sử dụng cao nhất, tốt - Về mặt thời gian: bất động sản đánh giá sử dụng cao nhất, tốt mà thời gian cho thu nhập ròng cao kéo dài Nguyên tắc đòi hỏi người định giá trình định giá phải khả thực tế việc sử dụng bất động sản lợi ích việc sử dụng 2.2 Ngun tắc cung - cầu Nguyên tắc cho rằng: Giá trị trường xác định tác động qua lại lực lượng cung lực lượng cầu thị trường Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm tăng giá thị trường tăng lên; lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng giảm giá thị trường giảm Khi lượng cung lượng cầu tăng giảm giá tăng giảm tuỳ theo chế độ tăng, giảm cung cầu Như vậy, giá thị trường có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung Khi định giá, phải phân tích đánh giá ảnh hưởng cung - cầu đến giá trị thị trường bất động sản tương lai Khi phân tích thơng tin thị trường phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước thực điều chỉnh 2.3 Nguyên tắc đánh giá yếu tố tạo thu nhập bất động sản Nội dung nguyên tắc: Thu nhập bất động sản tạo đóng góp yếu tố, là: lao động, vốn, đất đai quản lý Nguyên tắc cho để xác định giá trị thực bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ tham bốn yếu tố nói trình tạo thu nhập từ bất động sản Việc đánh giá thực thơng qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị yếu tố Trong trình đánh giá ta thường đưa giá trị yếu tố mốc thời gian với mục đích đảm bảo tính thống mặt giá trị Trong trình định giá, cần phải vào yếu tố để xác định giá trị bất động sản định giá 2.4 Nguyên tắc quán Nguyên tắc cho rằng, định giá bất động sản phải sở giá trị sử dụng toàn bất động sản (cả địa điểm cơng trình xây dựng phải định giá với tính chất sử dụng) Trên