Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản datc

LỜI MỞ ĐẦU PAGE 1 PHỤ LỤC Phụ lục 01 Danh sách một số hợp đồng dịch vụ tiêu biểu của công ty STT Tên khách hàng Tên dự án Năm Giá trị TĐG 1 Tổng Công ty VINACONEX Tư vấn đổi đất lấy hạ tầng để xây dựn[.]

1 PHỤ LỤC Phụ lục 01: Danh sách số hợp đồng dịch vụ tiêu biểu công ty ST T Tên khách hàng Tên dự án Năm Giá trị TĐG Tổng Công ty VINACONEX Tư vấn đổi đất lấy hạ tầng để xây dựng đường cao tốc Láng – Hòa Lạc 2005 1.400.000.000.000 đồng UBND tỉnh HÀ Tây Tư vấn đền bù giải phóng mặt cho DN để mở rộng đường cao tốc Láng – Hịa Lạc 2006 2007 500.000.000.000 đồng Cơng ty TNHH Innovgreen Tư vấn, TĐG giá trị diện tích rừng trồng keo, thông công ty Nguyên liệu giấy miền Nam – Kon Tum 2008 1.000.000.000.000 đồng TNHH Phát triển đô thị Nam Thăng Long Ciputra quận Tây Hồ, Tp.Hà Nội Tư vấn quyền sử dụng đất 2008 2009 1.183.842.000.000 đồng Đài Truyền hình Tỉnh Bình Dương Thẩm định giá thiết bị cột phát sóng truyền hình 2004 40.000.000.000 đồng Nhà máy sửa chữa tàu biển Phà Rừng Thẩm định giá tài sản âu tàu, cầu tàu, nhà xưởng, cẩu KONE 2005 57.000.000.000 đồng Đài PTTH Bà Rịa Vũng Tàu Thẩm định giá thiết bị TH, thiết bị chuyên dùng 2005 46.037.057.000 đồng giai đoạn I Công ty Xi măng Hồng Thạch Thẩm định chi phí đầu tư vào đất, nhà cửa vật kiến trúc máy móc thiết bị Nhà máy Vật liệu kiềm tính VN 2007 191.027.015.000 đồng Điện ảnh Quân đội Nhân dân Thẩm định giá thiết bị thuộc Dự án “Đầu tư hệ thống kỹ thuật số chuyển đổi, phục chế, lưu giữ khai thác phim” 2007 80.526.031.627 đồng 10 Ngân hàng Cơng thương Việt Nam Chi nhánh Thái Bình Thẩm định giá tài sản đất dây chuyền máy móc thiết bị sản xuất gạch men cao cấp Nhà máy Gạch Long Hầu - Huyện Tiền Hải Tỉnh Thái Bình 2007 53.751.000.000 đồng 11 Hãng Phim Giải Phóng Thẩm định giá âm thanh, máy quay phim 2008 42.456.603.200 đồng 12 Chi nhánh Công ty CP Dây Cáp điện Taya Việt Nam Thẩm định giá nhà xưởng vật kiến 2009 47.632.488.000 đồng 13 Bệnh viện Đa khoa tỉnh Phú Thọ Thẩm định giá thiết bị y tế 2009 79.440.300.000 đồng 14 Tổng Công ty CP Đầu tư Xuất nhập Foodinco Thẩm định giá nhà xưởng vật kiến trúc 2009 73.824.000.000 đồng 15 Ban QLDA Xây dựng Bảo tàng Hà Nội Thẩm định giá thiết bị 2009 120.579.165.248 đồng 20 Công ty CP thiết bị y tế ung thư Thẩm định giá thiết bị y tế 2009 106.606.480.000 đồng 21 Công ty cho thuê Tài Ngân hàng Đầu tư PT VN Thẩm định giá vận tải biển 2010 37.415.000.000 đồng 22 Ngân hàng TMCP Công thương VN Thẩm định giá hệ thống thu phí cầu đường 2010 27.037.204.000 đồng 23 Sở Văn hố Thể thao Du lịch Tp.Đà Nẵng Thẩm định giá hệ thống điện, nước, thông tin liên lạc cho nhà thi đấu thể thao 2010 47.453.400.000 đồng 24 Viện Khoa học Thể dục Thể thao Thẩm định giá thiết bị 2010 29.413.857.000 đồng 25 Ban QLDA Bảo tàng Hà Nội Thẩm định giá nội dung trưng bày 2010 767.087.000.000 đồng 26 Trường Đại học Bách Khoa Thẩm định giá thiết bị phịng thí nghiệm Nano quang điện tử 2010 77.875.620.000 đồng 27 Bộ Tài Thẩm định giá Bất động sản 57 Nguyễn Du 51 Quang Trung Hà Nội để chuyển nhượng cho Công ty Mua bán nợ Tài sản tồn đọng doanh nghiệp 2005 110.000.000.000 đồng 28 Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Bắc Hà Nội Thẩm định giá Bất động sản số 266 Đội Cấn 2005 98.292.000.000 đồng 29 Công ty TNHH Nhà nước thành viên Dệt 8-3 Thẩm định giá Bất động sản 460 Minh Khai – Hà Nội 2006 2007 1.300.000.000.000 đồng 30 Tổng Công ty Bảo hiểm Việt Nam Thẩm định giá bất động sản 07 Lý Thường Kiệt 04 Phan Huy Chú – Hà Nội 2008 133.954.000.000 đồng 31 Công ty TNHH Deloite Việt Nam Thẩm định giá sở nhà đất Công ty Viễn thông Điện lực 2008 370.482.200.000 đồng 32 Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Thẩm định giá lô đất ký hiệu AN 361365 đường Lê Trọng Tấn-Láng Hoà Lạc 2008 171.966.564.000 đồng 33 Công ty Cổ phần Kinh doanh phát triển Nhà Đô thị Hà Nội Thẩm định giá đất khu thị Cầu Bươu, Thanh Trì, Hà Nội 116.452.000.000 đồng 34 Tổng Công ty Cổ phần Xuất nhập xây dựng Việt Nam Thẩm định giá Khu đô thị đông nam Trần Duy Hưng, Hà Nội 556.255.000.000 đồng 35 Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng phát triển Nhà số Hà Nội Thẩm định giá ô đất C9 Khu đô thị Nam Trung Yên, Hà Nội 2008 168.637.000.000 đồng 36 Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị & khu công nghiệp Sông Đà Thẩm định giá đất khu nhà Văn La, Văn Khê, Hà Đông, Hà Nội 2009 227.756.000.000 đồng 37 Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng số Thẩm định giá đất dự án nhóm nhà Đơng Nam, đường Láng, Hà Nội 2009 273.475.000.000 đồng 38 Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Thăng Long Thẩm định giá dự án Tháp trung tâm tài Hà Nội 11-E6 Khu đô thị Cầu Giấy, H 2010 1.991.806.000.000 đồng 39 Hội đồng đấu giá đất TP.Hồ Chí Minh Thẩm định giá bất động sản lô đất 90A Lý Thường Kiệt - Quận 10 TP.HCM 40 Công ty Cổ phần Bất động sản Tân Phước Thẩm định giá quyền sở hữu 100 hộ chung cư An Lạc, đường Bùi Tư Tồn, quận Tân Bình 2010 133.273.000.000 đồng 41 Cơng ty TNHH thành viên Thương mại dịch vụ bất động sản Phú Mỹ Thẩm định giá đất xây dựng chung cư cao tầng Bình Điền thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh 2010 1.205.658.000.000 đồng 42 Sở Tài tỉnh Hịa Bình Thẩm định giá đất Dự án Khu thị nam Láng Hoà Lạc-Geleximco 2008 1.231.032.000.000 đồng 43 Sở Tài tỉnh Hịa Bình Thẩm định giá đất Dự án Khu thị nam Láng Hồ Lạc-Geleximco 2008 1.231.032.000.000 đồng 556.140.000.000 đồng 44 Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Công nghệ Xác định giá trị doanh nghiệp 2007 268.569.000.000 đồng 45 Tổng Công ty Xây dựng Cầu Thăng Long Xác định giá trị doanh nghiệp 2007 992.768.000.000 đồng 46 Tổng Công ty Du lịch Sài Gịn Giá trị quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất số 41 đường Ngô Quyền, Phường 10, Quận 5, TP Hồ Chí Minh 2009 21.812.010.000 đồng 47 Công ty Liên doanh Germatrans Vietnam Đầu giá tài sản đầu kéo, xe ôtô, mooc, máy phát điện 2008 60.975.500.000 đồng 48 Viện Kiểm sát Nhân dân Tối cao Tổ chức tư vấn thầu, lập hồ sơ mời thầu đánh giá hồ sơ thầu 2008 2009 19.132.964.529 đồng Phụ lục 02 : Các phương pháp định giá BĐS Phương pháp so sánh trực tiếp a Khái niệm Là định giá cách so sánh cách trực tiếp BĐS mục tiêu với BĐS tương tự bán thị trường b Nội dung phương pháp Trên thực tế khơng có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, giá trị BĐS thường thay đổi theo thời gian Vì để tín hành so sánh, thẩm định viên phải thu thập thông tin giao dịch thời gian gần mà so sánh với BĐS định giá tương đối giống Sau tiến hành phân tích giao dịch để tìn giá trị thích hợp cho BĐS định giá c Đặc điểm  Ưu điểm:  Phương pháp đơn giản, gặp khó khăn mặt kỹ thuật khơng phải tính tốn nhiều  Thể đánh giá thị trường, chứng rõ rang, thừa nhận thực tế giá trị BĐS  Là sở hay gọi đầu vào phương pháp khác  Nhược điểm:  Là phương pháp đơn giản nhiều cạm bẫy, người định giá đặt nhiều tin tưởng vào chứng thị trường quên chứng phản ánh điều xảy thị trường  Khi thị trường yếu không đủ chứng việc áp dụng phương pháp hạn chế  Đối với BĐS lần đầu đổ khu vực BĐS chuyên dùng cụ thể khơng có số liệu để so sánh d.Điều kiện vận dụng      Chỉ so sánh với BĐS tương tự vùng, có tính chất đồng So sánh với giao dịch thực thời gian gần Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường Chất lượng thơng tin phải cao so sánh Thị trường cần ổn định Phương pháp chi phí a Khái niệm Phương pháp chi phí hình thành nguyên tắc thay giả định giá trị BĐS cần định giá đo chi phí để làm BĐS tương tự vật thay đổi Phương pháp định giá chi phí xây dựng chủ yếu dựa vận dụng nguyên tắc thay b Nội dung phương pháp Đây phương pháp hỗn hợp, sử dụng tổng hợp phương pháp định giá so sánh phương pháp định giá chi phí Khi thực phương pháp ta phải ước tính riêng giá trị tài sản đất giá trị đất Sau cộng giá trị chúng lại giá trị BĐS cần định giá Để ước tính giá trị cơng trình xây dựng đất ta phải thực ước tính chi phí xây dựng hành cơng trình đất, thực ước tính mức độ giảm giá cơng trình Và cuối trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng ta giá trì cơng trình đất c Đặc điểm  Ưu điểm:   Được sử dụng khơng có chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá BĐS khó thay đổi chủ sở hữu thiếu dự báo lợi ích tương lai  Nhược điểm:    Chi phí thực chất giá trị, giả thiết lỏng lẻo Nó khơng phản ánh giá trị thị trường BĐS Trong trường hợp số liệu so sánh thiếu đối nghịch nên khó xác định cách hợp lý giá nhà đầu tư Áp dụng phương pháp đòi hỏi người đánh giá phải thong thạo kỹ thuật xây dựng phải có kinh nghiệm d Điều kiện áp dụng phương pháp     Chất lượng thông tin phải cao so sánh Thị trường cần ổn định Người định giá cần có kiến thức lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường e .lĩnh vực áp dụng     Là phương pháp thích hợp định giá nhiều loại BĐS có mục đích riêng biệt như: Nhà thờ, bệnh viện, trường học Định giá để xác định mức bồi thường, đền bù Là phương pháp thông dụng người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu Thường sử dụng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp khác Phương pháp thu nhập a Khái niệm Phương pháp vốn hóa trình chuyển đổi thu nhập tương lai thành giá trị vốn hóa Phương pháp xây dựng việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai b Nội dung phương pháp Bản chất việc định giá BĐS dựa vào thu nhập tiến hành chuyển hóa thu nhập tương lai để tìm giá trị vốn đầu tư giá BĐS Công thức tổng quát: V0: Giá trị khoản thu nhập tương lai hay giá trị BĐS Ft:Thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư i: tỷ suất chiết khấu n: thời gian nhận thu nhập( tính theo năm) c ĐẶc điểm  Ưu điểm    Xét mặt lý thuyết, phương pháp có sở lý luận chặt chẽ nhất, tiếp cận cách trực tiếp lợi ích mà bđs mang lại cho nhà đầu tư Phương pháp đầu tư dễ áp dụng, dễ hiểu Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF) Phương pháp đạt hiệu cao, xác có chứng thương vụ so sánh được, khoản thu nhập dự báo trước với độ tin cậy cao  Hạn chế phương pháp:   Khi phân tích thương vụ, cần phải tiến hành điều chỉnh nhiều mặt: vị trí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền thuê tương lai… Trong nhiều trường hợp thiếu sở dự báo khoản thu nhập tương lai 10  Kết định giá có độ nhạy lớn trước thay đổi tham số tính tốn Trong trường hợp vậy, kết chịu nhiều ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan d.Điều kiện áp dụng       Những bđs phù hợp với phương pháp này: hộ, nhà ở, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, trung tâm mua bán, khách sanh nhà trọ Sử dụng kết hợp với phương pháp khác, không sử dụng độc lập Chủ yếu dùng để định giá bđs tạo thu nhập Kỳ vọng bđs có khả tạo thặng dư tài lớn chi phó để có Các mức tiền cho thuê bđs (các thu nhập từ bđs) hình thành từ lực lượng thị trường tiếp tục suốt thợi kỳ quyền tài sản hiệu lực Người đầu tư chuyển hóa dịng thu nhập từ tiền th hàng năm thành tổng số tiền vốn để có bđs e.Lĩnh vực sử dụng phương pháp    Phù hợp dùng để định giá bđs có khả mang lại khoản thu nhập ổn định dự báo trước cách hợp lý khoản thu nhập Với bđs có thu nhập khơng sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) Thường sử dụng để tư vấn cho định lựa chọn phương án đầu tư Phương pháp thặng dư a Khái niệm Phương pháp thặng dư dạng đặc biệt phương pháp đầu tư, có nguyên tắc đóng góp giữ vai trị chủ đạo, dùng để định giá bđs phát triển giá trị thực bđs dự án đầu tư thị trường cạnh tranh số chênh lệch thu nhập thị trường chi phí hội thị trường đầu tư vào bđs b.Nội dung phương pháp thặng dư Giá trị BĐS mục tiêu = Giá trị lại + Các yếu tố giả định cấu thành giá vốn BĐS mục tiêu