Luận văn tốt nghiệp hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần công nghệ thông tin và định giá việt nam (vietvalue

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hoạt động định giá tài sản có bất động sản nghề Việt Nam So với quốc gia khu vực như: Singapo, Malaysia, Indonexia, Trung Quốc…thì Việt Nam chậm trễ việc hình thành phát triển hoạt động định giá Ngày nay, bối cảnh kinh tế thị trường có tốc đột tăng trưởng cao, lại tiến trình hội nhập quốc tế việc đời hoạt động định giá khơng địi hỏi tất yếu mà cấp bách Việt Nam, phục vụ đắc lực cho hoạt động mua bán, cho thuê, chấp tài sản, thu hồi nợ ngân hàng… Cũng năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta hình thành phát triển Tuy nhiên, thị trường lại phát triển không đồng bộ, thiếu tính chỉnh thể, chưa hồn thiện cấu tổ chức vận hành thị trường Thị trường bất động sản phi qui chiếm đa số giao dịch bất động sản (70 – 80%), làm hoạt động thị trường bất động sản thiếu lành mạnh, thiếu minh bạch yếu tố đầu cịn lớn Một ngun nhân tình trạng phát triển chậm chạp hoạt động định giá tư vấn bất động sản chuyên nghiệp Công ty Cổ phần thông tin định giá Việt Nam (Vietvalue) công ty thành lập vào hoạt động từ năm 2005 Định giá bất động sản hoạt động kinh doanh quan trọng công ty Mới hoạt động thời gian hai năm công ty thu nhiều thành tựu lĩnh vực với nhiều bất động sản lớn nhỏ công ty định giá Trong thời gian thực tập Cơng ty, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn hoạt động định giá bất động sản em chọn đề tài: “Hoạt động định giá bất Vũ Thị Hương Lớp: Địa 45 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp động sản Công ty cổ phần công nghệ thông tin định giá Việt Nam (Vietvalue)” Với hi vọng góp ý kiến vào đẩy mạnh, hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản cơng ty, góp phần tạo thơng tin minh bạch giá bất động sản, nâng cao hiệu quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Mục tiêu nghiên cứu đề tài + Hệ thống hoá vấn đề lý luận định giá bất động sản + Phân tích, đánh giá hoạt động định giá bất động sản Công ty (thơng qua hai bất động sản điển hình) + Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài + Đối tượng ngiên cứu: hoạt động định giá bất động sản, phục vụ mục đích làm sở vay vốn ngân hàng xác định giá khởi điểm làm sở để bán đấu giá thu hồi nợ + Phạm vị nghiên cứu: Định giá bất động sản số 8- Ngõ 209- Phố Đội Cấn- Phường Ngọc HàQuận Ba Đình- Hà Nội Định giá bất động sản số 30 Trần Nhân Tông – Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội + Thời gian nghiên cứu: hoạt động định giá bất động sản khoảng thời gian năm 2005 đến Phương pháp nghiên cứu Bài viết sử dụng phương pháp: phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê… Kết cấu đề tài Ngoài phần mục lục, danh mục bảng, tài liệu tham khảo, phụ lục, lời mở đầu, kết luận, nội dung đề tài gồm ba chương: Vũ Thị Hương Lớp: Địa 45 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Chương I: Cơ sở khoa học định giá bất động sản Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản Công ty cổ phần thông tin định giá Việt Nam Chương III: Phương hướng giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản Công ty cổ phần thông tin định giá Việt Nam Em xin bày tỏ biết ơn chân thành tới GS – TSKH Lê Đình Thắng – người hướng dẫn khoa học, thầy cô giáo khoa Bất động sản Địa chính, anh chị cơng ty cổ phần thông tin định giá Việt Nam nhiệt tình giúp đỡ,tạo điều kiện cho em hồn thành đề tài Vũ Thị Hương Lớp: Địa 45 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I CÁC KHÁI NIỆM ĐẶC TRƯNG VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Các khái niệm đặc trưng 1.1.1 Bất động sản Khái niệm bất động sản dựa khái niệm tài sản.Theo điều 172 Bộ Luật Dân sự, tài sản quy định bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá tiền, quyền tài sản (trong đó: quyền tài sản bao gồm: quyền lợi ích liên quan đến quyền sở hữu, điều có nghĩa chủ sở hữu tài sản hưởng số quyền, quyền lợi lợi ích định mà xã hội thừa nhận bảo hộ) Theo điều 181 Luật BĐS định nghĩa sau:” Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: đất đai , nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định.” Từ khái niệm ta hiểu bất động sản bao gồm nhóm tài sản chính: + Đất đai: phải đất đai không di dời được, phải xác định chủ quyền, phải đo lường giá trị + Các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai: nhà cửa, cơng trình giao thơng (đường xá, cầu cống, sân bay, bến bãi, cảng…), cơng trình xây dựng như: máy điều hồ trung tâm, hệ thống điều khiển cơng trình, cảnh cố định…Các cơng trình phải có khả đo lường, lượng hoá thành giá trị Vũ Thị Hương Lớp: Địa 45 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp + Các tài sản khác gắn liền với đất đai đất vườn lâu năm, cánh đồng muối, cơng trình ni rồng thuỷ sản; cơng trình du lịch, khu vui chơi giải trí, thể thao… + Các tài sản khác theo quy định pháp luật Ngoài yếu tố theo cách hiểu trên, nhà định giá, bất động sản hiểu theo hình thái tồn chúng, gồm bất động sản vơ hình bất động sản hữu hình + Bất động sản hữu hình là: vật như: đất đai, vật kiến trúc với tất tài sản hữu hình khác gắn liền với đất đai như: máy móc, thiết bị… + Bất động sản vơ hình là: cơng nghệ quản lý, bí nghề nghiệp, dịch vụ truyền thống… có liên quan trực tiệp đến bất động sản Khi định giá bất động sản, nhà định giá phải quan tâm đến mặt giá trị hữu hình mặt giá trị vơ hình bất động sản 1.1.2 Định giá bất động sản Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: đất đai tài sản gắn liền đất Vì thực chất định giá bất động sản định giá đất tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên bất động sản thể thống việc định giá đất phải đôi với việc định giá tài sản gắn liền đất  Định giá đất Đất đai tài sản đặc biệt, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố : không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, đặc biệt yếu tố tâm lý, xã hội,… Vì nguyên tắc định giá đất giống định giá tài sản thông thường khác, khó khăn phức tạp nhiều Định giá đất hiểu là”sự ước tính giá trị quyền sử dụng đất cho mục đích sử dụng xác định hình thái tiền tệ thời điểm xác định” Mục đích sử Vũ Thị Hương Lớp: Địa 45 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp dụng đất Nhà nước quy định khoảng thời gian định giao cho người sử dụng ảnh hưởng mang tính định đến giá trị đất, người định giá phải xác định rõ mục đích sử dụng đất trước định giá đất  Định giá bất động sản Theo luật kinh doanh bất động sản Quốc hội khố XI thơng qua ngày 29 tháng năm 2006 thì: “định giá bất động sản hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm định” Từ khái niệm ta thấy phạm trù quan trọng định giá bất động sản giá trị Trong định giá bất động sản giá trị xem xét giác độ kinh tế thị trường pháp lý Vậy biểu giá trị bất động sản là: + Có tính hữu ích: khả cung cấp dịch vụ làm thoả mãn nhu cầu Ảnh hưởng tính hữu ích lên giá trị xem xét khía cạnh liên quan đến kích thước, hình dáng địa điểm, không gian địa lý, với khả sử dụng huy động thời điểm định + Sự khan hiếm: Tính khan bất động sản mang tính tương đối, phải xem xét mối quan hệ cung cầu, sử dụng hay tương lai bất động sản.Chẳng hạn: bất động sản gồm đất nhà cấp cũ xây dựng từ lâu khu tập thể, đưa thị trường để bán giá trị trao đổi thấp vị trí hấp dẫn, khả sinh lợi điều kiện vật chất xuống cấp Tuy nhiên, giá trị sử dụng người có thu nhập thấp lại cao + Tính có nhu cầu: cần thiết mong muốn có bất động sản khả tiền tệ để đáp ứng yêu cầu Vậy cầu bất động sản xuất người mua có nhu cầu phải có sức mua, có khả đáp ứng nhu cầu Các nhà xây dựng hay nhà đầu tư bất động sản phải Vũ Thị Hương Lớp: Địa 45 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp xem xét đến cầu bất động sản thị trường thời điểm định việc phát triển quy mơ bất động sản… + Có thể chuyển giao được: khả chuyển giao không cần thiết phải có nghĩa di chuyển vật chất, mà cịn có nghĩa chiếm hữu quyền tạo chiếm hữu sử dụng bất động sản Điều có ý nghĩa đặc biệt bất động sản Một bất động sản có giá trị thị trường chuyển dịch quyền sở hữu hay quyền sử dụng Chẳng hạn bất động sản đem cầm cố hay chấp Ngân hàng chủ sở hữu bất động sản thực chuyển giao bất động sản khơng cịn quyền chiếm hữu bất động sản Vậy bất động sản để có giá trị cần thiết phải có đặc tính gồm: tính hữu dụng, tính khan hiếm, tính có nhu cầu chuyển giao 1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản Tại Việt Nam, định giá giá trị tài sản, có bất động sản lĩnh vực mẻ mặt pháp lý thực tiễn Trong đó, nhu cầu định giá bất động sản kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta thiếu Định giá bất động sản bao gồm: định giá đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền đất đai, tài sản gắn liền với nhà ở…Là sở phục vụ cho mục đích: + Định giá bán: việc xác định giá trị bất động sản bán thị trường + Định giá mua: việc xác định người mua chấp nhận trả + Định giá chấp: tương tự đặt vào thời điểm thị trường khó khăn, phát triển (để xác định giá trị cho vay) + Định giá bảo hiểm: để xác định, tìm chi phí trường hợp không may bị thiên tai, hoả hoạn, đền bù cho người bị thiệt hại (xác định chi phí theo tuổi thọ xây dựng lại bất động sản) Vũ Thị Hương Lớp: Địa 45 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp + Định giá để đền bù giải phóng mặt gồm: đền bù cơng trình, đền bù đất, hoa màu đất… + Định giá cho thuê: chủ yếu bất động sản tạo thu nhập: người định giá phải tính tốn trả tiền thuê bất động sản tháng thu nhập từ cho thuê bất động sản + Định giá để tính thuế, lập báo cáo tài hàng năm doanh nghiệp + Định giá cho di chúc, kiện cáo (định giá tài sản vào thời điểm sảy kiện) + Định giá cho mục đích đầu tư: trường hợp phổ biến, người định giá không xem xét chi phí, giá trị mang lại cho chủ đầu tư thời điểm mà phải xem xét giá trị tương lai, kì vọng giá trị thu nhập mà bất động sản tạo tương lai Mặt khác, thị trường bất động sản hình thành, cịn mẻ hoạt động sôi nổi, đặc biệt khu vực thành thị Hoạt động thị trường bất động sản góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà người dân, tăng cường hiệu sử dụng, kinh doanh đất đai, biến đất đai thực trở thành nguồn lực to lớn cho công việc phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên thời gian qua, thị trường bất động sản hoạt động nhiều khiếm khuyết, nhược điểm đặc biệt hoạt động thị trường ngầm Thì phần lớn nguyên nhân từ quản lý, chế sách thị trường chưa hồn thiện, có khiếm khuyết hoạt động định giá Định giá bất động sản tạo công khai minh bạch giá đất, đảm bảo thơng tin đến người có nhu cầu xác, khách quan Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản thành hàng hoá thị trường Từ thu hút nhiều thành phần kinh tế tham gia, tạo cạnh tranh bình đẳng, đảm bảo lợi ích bên tham gia thị trường Đồng thời tư vấn giá đất giúp thực Vũ Thị Hương Lớp: Địa 45 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp chủ trương, sách Nhà nước, giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý thị trường bất động sản II CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Các nguyên tắc định giá bất động sản 2.1.1 Nguyên tắc sử dụng cao tốt Một bất động sản sử dụng mức độ cao tốt đạt mức hữu dụng tối đa hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp, cho phép mặt kỹ thuật, pháp lý, tài đem lại giá trị lớn cho tài sản 2.1.2 Nguyên tắc sử dụng phù hợp Nguyên tắc đòi hỏi thẩm định giá phải xem xét tính phù hợp bất động sản là: phù hợp lơ đất với cơng trình xây dựng đất; bất động sản với môi trường chung quanh( phù hợp quy hoạch, phù hợp mục đích sử dụng…) 2.1.3 Nguyên tắc đóng góp Giá trị phận bất động sản cấu thành bất động sản phụ thuộc vào lượng giá trị đóng góp vào tồn bất động sản thiếu vắng làm giảm giá trị tồn bất động sản 2.1.4 Nguyên tắc thay Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Giới hạn giá trị bất động sản có xu hướng tạo chi phí mua bất động sản thay tương đương, với điều kiện chậm trễ mức làm ảnh hưởng đến thay Và người mua cẩn trọng khơng trả giá cao chi phí để mua tài sản thị trường mở Vũ Thị Hương Lớp: Địa 45 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2.1.5 Nguyên tắc cung cầu Giá trị thị trường xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Ngược lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu có yếu tố đặc điểm vật lý kinh tế – xã hội khác biệt với thuộc tính tài sản khác Sự ảnh hưởng đặc tính phụ thêm phản ánh cung – cầu giá trị tài sản 2.1.6 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai Định giá nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận từ quyền sở hữu tài sản Khi ước tính giá trị bất động sản ln phải dựa vào triển vọng tương lai thực khứ Những dự tính người mua hay chủ sử dụng ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản 2.1.7 Nguyên tắc cân sử dụng đất phát triển Giá bán vị trí đất khơng thiết miếng đất vị trí kế cận phải có giá trị Mà cịn phụ thuộc vào cân việc sử dụng đất phát triển tương lai bất động sản thơng qua phân tích yếu tố : xã hội, sách, ngun tắc sử dụng đất có hiệu quả… 2.1.8 Nguyên tắc hoà hợp Định giá cần xem xét đến hoà hợp luật lệ, lợi ích kinh tế, tâm lý…Giá mảnh đất đạt tối đa có mức độ hợp lý đồng kinh tế xã hội hữu vùng 2.1.9 Nguyên tắc thay đổi mơ hình kinh tế – xã hội Dự đoán điều kiện thị trường phản ứng người mua để dự kiến thị trường tương lai, nhận chiều hướng ảnh hưởng đến bất động Vũ Thị Hương Lớp: Địa 45