CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
CÁC KHÁI NIỆM ĐẶC TRƯNG VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Các khái niệm đặc trưng
Khái niệm bất động sản dựa trên khái niệm về tài sản.Theo điều 172 Bộ Luật Dân sự, tài sản được quy định bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền, và các quyền về tài sản (trong đó: các quyền về tài sản bao gồm: quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu, điều đó cũng có nghĩa là chủ sở hữu tài sản đó được hưởng một số quyền, quyền lợi và lợi ích nhất định mà xã hội thừa nhận và bảo hộ).
Theo điều 181 của Luật này thì BĐS được định nghĩa như sau:” Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai , nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Từ khái niệm trên ta có thể hiểu bất động sản bao gồm 4 nhóm tài sản chính: + Đất đai: phải là đất đai không di dời được, phải xác định chủ quyền, phải được đo lường bằng giá trị.
+ Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai: nhà cửa, các công trình giao thông (đường xá, cầu cống, sân bay, bến bãi, cảng…), các công trình xây dựng như: máy điều hoà trung tâm, hệ thống điều khiển công trình, cây cảnh cố định…Các công trình này phải có khả năng đo lường, lượng hoá thành giá trị.
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai như đất và cây ở vườn cây lâu năm, cánh đồng muối, công trình nuôi rồng thuỷ sản; các công trình du lịch, khu vui chơi giải trí, thể thao…
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài các yếu tố theo cách hiểu trên, đối với các nhà định giá, bất động sản còn được hiểu theo hình thái tồn tại của chúng, gồm bất động sản vô hình và bất động sản hữu hình.
+ Bất động sản hữu hình là: những hiện vật như: đất đai, vật kiến trúc cùng với tất cả các tài sản hữu hình khác gắn liền với đất đai như: máy móc, thiết bị…
+ Bất động sản vô hình là: công nghệ quản lý, bí quyết nghề nghiệp, dịch vụ truyền thống… có liên quan trực tiệp đến bất động sản
Khi định giá bất động sản, nhà định giá phải quan tâm đến cả mặt giá trị hữu hình và mặt giá trị vô hình của bất động sản.
1.1.2 Định giá bất động sản
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai và các tài sản gắn liền trên đất Vì vậy thực chất của định giá bất động sản là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên bất động sản là một thể thống nhất vì vậy việc định giá đất phải đi đôi với việc định giá các tài sản gắn liền trên đất.
Định giá đất Đất đai là một tài sản đặc biệt, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như : không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, đặc biệt là các yếu tố tâm lý, xã hội,…
Vì vậy về nguyên tắc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản thông thường khác, nhưng khó khăn và phức tạp hơn nhiều Định giá đất có thể hiểu là”sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất cho một mục đích sử dụng đã được xác định bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định” Mục đích sử
6 dụng đất do Nhà nước quy định trong một khoảng thời gian nhất định khi giao cho người sử dụng và ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất, vì vậy người định giá phải xác định rõ được mục đích sử dụng đất trước khi định giá đất.
Định giá bất động sản
Theo luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội khoá XI thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì: “định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định”
Từ khái niệm trên ta thấy một phạm trù quan trọng nhất của định giá bất động sản là giá trị Trong định giá bất động sản giá trị được xem xét dưới giác độ kinh tế thị trường và pháp lý Vậy những biểu hiện của giá trị bất động sản là:
+ Có tính hữu ích: là khả năng cung cấp các dịch vụ hoặc làm thoả mãn nhu cầu Ảnh hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía cạnh liên quan đến kích thước, hình dáng địa điểm, không gian địa lý, cùng với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định.
+ Sự khan hiếm: Tính khan hiếm của bất động sản chỉ mang tính tương đối, nó phải được xem xét trong mối quan hệ cung cầu, sử dụng hiện tại hay trong tương lai của bất động sản.Chẳng hạn: một bất động sản gồm đất và nhà cấp 4 đã cũ và được xây dựng từ lâu trong một khu tập thể, nếu đưa ra thị trường để bán thì giá trị trao đổi có thể sẽ thấp do vị trí kém hấp dẫn, khả năng sinh lợi kém hoặc điều kiện vật chất xuống cấp Tuy nhiên, giá trị sử dụng của nó đối với những người có thu nhập thấp lại cao
CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1 Các nguyên tắc định giá bất động sản
2.1.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
2.1.2 Nguyên tắc sử dụng phù hợp
Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá phải xem xét tính phù hợp của bất động sản đó là: sự phù hợp giữa lô đất với công trình xây dựng trên đất; giữa bất động sản với môi trường chung quanh( phù hợp quy hoạch, phù hợp về mục đích sử dụng…)
Giá trị của một bộ phận bất động sản cấu thành một bất động sản phụ thuộc vào lượng giá trị nó đóng góp vào toàn bộ bất động sản là bao nhiêu và sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm bao nhiêu giá trị toàn bộ bất động sản đó.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ được bán trước Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chính chi phí mua một bất động sản thay thế tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Và một người mua cẩn trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí để mua một tài sản như vậy trong thị trường mở.
2.1.5 Nguyên tắc cung và cầu
Giá trị thị trường được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.
2.1.6 Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai Định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản. Khi ước tính giá trị bất động sản luôn phải dựa vào các triển vọng tương lai hơn là hiện thực quá khứ Những dự tính của người mua hay chủ sử dụng là có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản.
2.1.7 Nguyên tắc sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển
Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy Mà nó còn phụ thuộc vào sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển trong tương lai của bất động sản thông qua sự phân tích các yếu tố : xã hội, chính sách, nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…
2.1.8 Nguyên tắc sự hoà hợp Định giá cần xem xét đến sự hoà hợp của các luật lệ, các lợi ích kinh tế, tâm lý…Giá của một mảnh đất đạt được tối đa khi có được một mức độ hợp lý về sự đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng.
2.1.9 Nguyên tắc những thay đổi trong mô hình kinh tế – xã hội
Dự đoán các điều kiện của thị trường và phản ứng của người mua để dự kiến về thị trường tương lai, nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến bất động
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45 sản và những hiệu quả có thể nhìn thấy trước mức độ lạc hậu chức năng của bất động sản.
2.1.10 Định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua bán, giao dịch của nhân dân địa phương
Do đặc trưng của bất động sản và tính bất động nên giá bất động sản mang đậm tích chất địa phương Vì vậy định giá bất động sản phải nắm bắt được tập quán mua bán của nhân dân địa phương.
2.1.11 Định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc định giá Định giá bất động sản là nhằm một mục đích nhất định, chứ không thể có một giá bất động sản chung chung Tuỳ theo mục đích của việc định giá giá trị bất động sản mà phương pháp xác định giá cũng có thể khác nhau Thông thường định giá bất động sản nhằm đáp ứng một mục tiêu cụ thể nào đó.
2.2 Các phương pháp định giá bất động sản
2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp giá bán rút ra từ thị trường): là phương pháp định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đó
Phương pháp dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự đã được mua bán trên thị trường Đây là phương pháp được sử dụng gần như phổ biến và nhiều nhất trong thực tế vì:
+ Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật do: không có công thức hoặc mô hình cố định mà đòi hỏi người định giá phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường, đòi hỏi phải tìm kiếm các bất động sản đã được giao dịch trên
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1 Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
2.1.1 Những nhân tố liên quan trực tiếp đến bất động sản
+ Nhân tố tự nhiên gồm: vị trí bất động sản, hình dáng, qui mô, kích thước, diện tích thửa đất, kiểu nhà, loại nhà, tình trạng môi trường, địa hình nơi bất động sản toạ lạc…đây là những nhân tố liên quan trực tiếp đến khả năng sinh lời của bất động sản Bất động sản ở vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh thì có khả năng sinh lời lớn và như vậy thì có giá trị cao
+ Nhân tố tâm lý – xã hội: gồm những vấn đề tập quán, tâm lý – xã hội, những người sống xung quanh bất động sản, tình trạng sức khoẻ, việc làm…
+ Nhân tố kinh tế: là khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản, các tiện nghi từ bất động sản
+ Nhân tố pháp luật: bao gồm các quy định, quy chuẩn về kiến trúc, xây dựng, tình trạng pháp lý của bất động sản, tình trạng quy hoạch của đất.
2.1.2 Những nhân tố liên quan đến thị trường
Tính hữu dụng của bất động sản
+ Về mục đích sử dụng: bất động sản đó dùng để ở hay để kinh doanh
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45 hay kết hợp cả hai mục đích trên…một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi hơn trong việc mua bán và khi đó giá bán cũng cao hơn
+ Về tính năng hiệu quả: khi định giá phải chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản gắn liền với đất Bởi một bất động sản có thể sử dụng ngay thì có giá trị hơn so với một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian cải tạo, sửa chữa mới có thể sử dụng được
Tình trạng kham hiếm của loại bất động sản trên thị trường
Sự khan hiếm về cung của bất động sản trên thị trường, chịu ảnh hưởng của các yếu tố: tốc độ phát triển kinh tế, sự phát triển của kết cấu hạ tầng, sự tham gia của Nhà nước…
Cầu của bất động sản trên thị trường
Chịu ảnh hưởng của các nhân tố: thu nhập, việc làm, nghề nghiệp, đô thị hoá, sự phát triển của kết cấu hạ tầng…
Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao của bất động sản trên thị trường.
2.1.3 Những nhân tố bên ngoài
Các yếu tố pháp lý, Nhà nước, chính trị
+ Nhà nước đề ra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho từng khu vực: chẳng hạn việc điều chỉnh mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh, hoặc nhà ở làm cho giá đất tăng lên rất cao Vậy đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản trên thị trường
+ Nhà nước ban hành các chính sách tài chính liên quan đến đất đai:các loại thuế( thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ), tiền thuê đất, tiền sử dụng đất…các chính sách này có ảnh hưởng trực
2 2 tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản và vì vậy tác động đến giá bất động sản
+ Nhà nước ban hành các quy định về: quyền sở hữu, quyền sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản trong từng thời kỳ…
Các yếu tố vĩ mô
+ Yếu tố liên quan đến tăng trưởng và phát triển kinh tế: tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người, tiết kiệm cá nhân…
+ Tình hình và mức độ lạm phát
+ Đặc điểm dân cư và mật độ dân sử dụng đất
+ Trình độ dân trí, tâm lý, phong tục tập quán sinh sống
+ Khả năng cung cấp dịch vụ, giáo dục, vui chơi giải trí…
2.2 Nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản
2.2.1 Hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản Đây là yếu tố không thể thiếu để hoạt động định giá tồn tại và phát triển Hiện nay ở Việt Nam các tiêu chuẩn về hoạt động định giá đã được ban hành và dần bổ sung hoàn thiện Chẳng hạn:
Ngày 26/04/2002 UBTVQH đã ban hành Pháp lệnh giá số 40/2002/PL- UBTVQH theo đó định giá được chính thức công nhận là một nghề trong nền kinh tế
Ngày 03/08/2005, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/NĐ-CP về thẩm định giá
Ngày 01/11/2005, Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 77/2005 QĐ- BTC về việc ban hành ba tiêu chuẩn định giá Việt Nam
Vậy việc xây dựng và hoàn thiện các tiêu chuẩn về định giá là một nhu cầu tất yếu và rất cấp bách với Việt Nam Các tiêu chuẩn về định giá không chỉ hướng dẫn mà còn mang tính bắt buộc Nó tạo khuôn khổ pháp lý cho
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45 hoạt động định giá, đồng thời tạo cơ sở xây dựng hệ thống quản lý hoạt động của ngành nghề này và hoạt động của các nhà định giá.
Là nhân tố quan trọng, trực tiếp vận dụng các lí luận định giá vào việc định giá cụ thể Định giá bất động sản khó khăn, phức tạp hơn các loại tài sản khác, vì vậy người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ, am hiểu về pháp luật xây dựng, kinh tế, tài chính, làm việc phải có tinh thần trách nhiệm cao, có khả năng phân tích, dự đoán các khả năng hiện tại và tương lai của tài sản….
2.2.3 Các thông tin liên quan đến bất động sản cần định giá
Bao gồm các loại thông tin về: các giao dịch đã được mua bán trên thị trường, kết quả của các cuộc mua bán, trao đổi thông qua đấu giá, đấu thầu bất động sản…
Các nguồn thông tin: từ các cơ quan tổ chức như Sở Địa chính, các cơ quan trực tiếp quản lý bất động sản, các trung tâm, các công ty môi giới kinh doanh bất động sản, báo, tạp chí…
Thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng đối với hoạt động định giá.Nguồn cung cấp thông tin và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của kết quả định giá, chất lượng hoạt động định giá, quyết định đến tiến trình hoàn thành công việc của nhà định giá, vì vậy người định giá phải biết cách thu thập, xử lý, phân tích, chọn lọc thông tin cần thiết, loại bỏ những thông tin không cần thiết để phục vụ công việc định giá của mình.
KINH NGHIỆM TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
3.1 Kinh nghiệm về thu thập và lưu trữ thông tin trong định giá bất động sản
+ Trung tâm thông tin tài sản và đất đai của Australia Cơ quan này
2 4 giống như một Bộ Các dịch vụ ban đầu chủ yếu là các vấn đề về đất đai, quy hoạch, thống kê đất đai và định giá đất cho việc sử dụng theo mục đích công cộng và tư nhân Dữ liệu do cơ quan này cung cấp bao gồm giá trị bất động sản, thống kê về việc cho thuê và bán các loại tài sản Mọi người đều có thể dễ dàng truy cập để lấy thông tin Các chuyên gia về tài sản cũng dùng các dữ liệu từ trung tâm này tuy nhiên phải trên cơ sở đóng phí.
+ Viện nghiên cứu nhà đô thị Hoa Kỳ : là nơi cung cấp dịch vụ thông tin nghiên cứu và phát triển chính sách trực thuộc Bộ phát triển đô thị và nhà ở của Mỹ Ngoài việc cung cấp dữ liệu tổ chức này còn đóng vai trò quan trọng như là một nhà phân tích hay cơ quan tình báo trong việc hoạch định chính sách
Ngoài ra, trên thế giới còn có nhiều tổ chức chuyên cung cấp thông tin cho việc định giá bất động sản như : Cục thống kê Hoa Kỳ, trung tâm đất đai New Zealand, cơ quan giao dịch bất động sản AREA, Thái lan…Các tổ chức có chức năng quan trọng là cung cấp và lưu trữ thông tin bất động sản, nhằm cung cấp các dữ liệu một cách nhanh chóng và tin cậy cho các cơ quan quản lý và các nhà định giá
Việc thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin từ các cơ quan trên đã hỗ trợ các tổ chức định giá tích cực trong việc thu thập và xử lý các thông tin, nhờ đó thu được kết quả định giá một cách nhanh chóng, chính xác và có độ tin cậy cao
3.2 Kinh nghiệm về việc nhận biết và phòng ngừa rủi ro
Rủi ro trong nghề định giá là tất cả các loại rủi ro : tổn thất về tài sản vật chất, tinh thần, uy tín nghề nghiệp… Điều này vẫn có thể sảy ra khi nhà định giá tiến hành việc định giá một cách khác quan, công bằng và tuân thủ mọi nguyên tắc nghề nghiệp Trên thực tế công tác định giá bất động sản có nhiều loại rủi ro như : rủi ro về quản lý, rủi ro liên quan đến tài chính, nhân sự của
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45 tổ chức định giá, rủi ro về kỹ thuật định giá, rủi ro liên quan đến môi trường định giá…Nhưng điều quan trọng là phải biết cách ngăn chặn và phòng ngừa các rủi ro đó Kinh nghiệm của Trung Quốc là tập trung vào những vấn đề sau :
+ Nâng cao nghiệp vụ chuyên môn của nhà định giá ;
+ Hoàn thiện các tiêu chuẩn về định giá ;
+ Thiết lập hệ thống tái đánh giá, kiểm tra kết quả thu thập, các kết luận trước khi công bố công khai ;
+ Sớm phát hiện các rủi ro có thể phát sinh và có biện pháp phòng ngừa kịp thời.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (VIETVALUE)
ĐẶC ĐIỂM TÌNH HÌNH CỦA CÔNG TY
1.1 Sự hình thành, phát triển và chức năng hoạt động của Công ty
1.1.1 Sự hình thành, phát triển của Công ty
VietValue được thành lập vào tháng 08/2005, theo giấy phép đăng ký kinh doanh số 0103009076 do Sở kế hoạch đầu tư TP Hà Nội cấp ngày 29/08/2005.
Tuy nhiên, Công ty chính thức hoạt động vào tháng 10/2005, trong thời gian đầu hoạt động, VietValue tập trung vào mảng thẩm định giá và tư vấn giá: thẩm định giá trị tài sản đảm bảo làm cơ sở vay vốn ngân hàng, để cơ cấu lại vốn. Đến tháng 01/2006, VietValue được Cục Quản lý giá - BTC cho phép cung cấp dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp Do đó, Bắt đầu từ thời điểm này, VietValue tiến hành xúc tiến cung cấp dịch vụ tài chính doanh nghiệp và đầu tư: định giá doanh nghiệp làm cơ sở góp vốn, hợp tác đầu tư, định giá doanh nghiệp để mở rộng vốn chủ sở hữu, tư vấn chuyển đổi doanh nghiệp, định giá doanh nghiệp và tái cơ cấu.
VietValue cung cấp một danh mục đa dạng và trọn gói đáp ứng các nhu cầu về thẩm định giá, tư vấn tài chính và đầu tư của khách hàng Hai nhóm dịch vụ cơ bản của VietValue là:
+ Thẩm định giá và tư vấn giá
+ Tài chính doanh nghiệp và đầu tư
Xuất phát từ nền tảng vững chắc, ý thức được trách nhiệm to lớn khi nhận được sự tin cậy và kỳ vọng của khách hàng và đối tác, VietValue không
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45 ngừng nỗ lực để đạt được tầm vóc của một Công ty thẩm định giá và tư vấn tài chính hàng đầu Việt Nam
VietValue đã cung cấp một danh mục dịch vụ thẩm định giá và các dịch vụ tư vấn về giá đa dạng, đáp ứng nhiều mục đích khác nhau: mục đích cho vay phát mại tài sản theo phán quyết của cơ quan tài chính, mục đích gán nợ hoặc chuyển vốn cho vay thành vốn cổ phần; vốn góp của người cho vay, mục đích cơ sở để mua – bán, làm cơ sở để tính thuế, làm cơ sở để bồi thường trong lĩnh vực bảo hiểm,…danh mục dịch vụ về giá của VietValue cụ thể như sau:
Thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; phương tiện vận tải (ô tô, tàu thuỷ), xe chuyên dùng, xe và máy công trình;
Thẩm định giá Thẩm định giá bất động sản: đất đai và hạ tầng, vật kiến trúc trên đất;
Xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hoá, muavà bán doanh nghiệp và các hình thức chuyển đổi công ty khác…;
Xác định giá trị các tài sản vô hình, có tính chất trừu tượng cấu thành nên giá trị doanh nghiệp: thương hiệu, thương quyền, các hệ thống phân phối hàng hoá của doanh nghiệp;
1.2 Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động định giá của Công ty
1.2.1 Những thuận lợi a Nhà nước đã có những cơ chế chính sách cho hoạt động định giá bất động sản Định giá bất động sản là một nghề mới tại Việt Nam Nhận biết được sự cần thiết và tầm quan trọng đó, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường như hiện nay Nhà nước cũng đã ban hành rất nhiều những văn bản Pháphương
2 8 pháp luật làm cơ sở, nền tảng cho sự hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản
Luật đất đai 2003 ra đời tạo điều kiện cho công tác quản lý và sử dụng đất một cách hợp lý, có hiệu quả Nghị định 198 Chính phủ quy định về giá đất và phương pháp xác định giá đất là một căn cứ để đảm bảo việc định giá không trái với quy định và sát với giá chuyển nhượng trên thị trường
Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH theo đó định giá được chính thức công nhận là một nghề trong nền kinh tế
Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC về việc cấp, quản lý,sử dụng thẻ thẩm định viên về giá
Quyết định số 77/2005 QĐ-BTC về việc ban hành ba tiêu chuẩn định giá Việt Nam
Nghị định số 101/NĐ-CP về định giá tài sản b Sự phát triển của thị trường bất động sản Định giá bất động sản là một khâu đóng vai trò then chốt trong quá trình xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, bởi muốn định giá bất động sản thì phải kiểm tra hàng loạt các yếu tố liên quan như: tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính…qua đó sẽ giúp người mua không bị vướng cào những rắc rối không đáng có khi giao dịch bất động sản Vì vậy khi thị trường bất động sản phát triển đồng thời cũng kéo theo sự phát triển của hoạt động định giá. c Sự phát triển của các ngân hàng thương mại
Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản là tài sản không di dời được, có giá trị lớn…Nên việc xác định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong nền kinh tế thị trường có một ý nghĩa quan trọng trong việc khai thác tiềm năng đất đai – nguồn nội lực quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước Vì vậy nhu cầu định giá xác định giá trị bất động sản là không thể
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45 thiếu, làm cơ sở để thế chấp vay vốn và cũng là cơ sở để ngân hàng cho vay vốn Hiện nay phần lớn các ngân hàng thương mại đã thực hiện cho vay thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất với số dư nợ hàng năm lên tới hàng trăm tỷ đồng
1.2.2 Những khó khăn a Thị trường bất động sản phát triển còn nhiều thiếu sót và chưa minh bạch
Sự hoạt động của thị trường “ngầm” còn khá phổ biến, vượt khỏi tầm kiểm soát của Chính phủ, hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản ban hành thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển của thị trường này Từ đó dẫn tới việc thông tin trên thị trường này còn thiếu công khai, minh bạch, kém chính xác,…tạo cơ hội cho các nhà đầu cơ kiếm lời bất chính, đẩy giá nhà đất lên cao, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường Đây là một khó khăn lớn cho cán bộ định giá Bởi khi định giá người định giá còn phải dự báo được nhu cầu và giá trị của nó trong tương lai, nhưng khi thị trường không ổn định thị họ rất khó khăn để xác định điều này Mặt khác việc thu thập và phân tích thông tin trên thị trường cũng dễ bị sai lệch, thiếu chính xác, tăng mức rủi ro ho hoạt động kinh doanh của ngân hàng b Khó khăn xuất phát từ phía khách hàng
Tuy đã có nhiều bước tiến trong nhận thức của khách hàng về bất động sản nhưng vẫn còn nhiều trường hợp khách hàng cung cấp thông tin thiếu chính xác, vi phạm cam kết trong hợp đồng…làm người định giá tốn rất nhiều thời gian và công sức trong việc xác nhận lại các thông tin mà khách hàng cung cấp. c Định giá bất động sản là một nghề mới xuất hiện ở nước ta
Công tác định giá bất động sản của Việt nam đang trong giai đoạn
3 0 chuyển đổi từ thiếu tập trung sang tập trung, được điều chỉnh bởi các chính sách quản lý của xã hội Tuy nhiên, trong quá trình phát triển mặt hạn chế của hoạt động định giá bất động sản là chưa có chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý, về phương pháp và nguyên tắc định giá chưa đồng nhất để có thể làm cơ sở cho việc xem xét kết quản công tác định giá.
Có thể thấy rằng hoạt động định giá bất động sản hiện nay đang gặp những khó khăn cơ bản: thiếu thông tin về thị trường, thiếu đội ngũ định giá chuyên nghiệp, cơ sở khoa học và ứng dụng định giá còn ít và thiếu, hệ thống các văn bản pháp luật về định giá còn nhiều bất cập…
HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY
2.1 Cơ sở việc định giá bất động sản của Công ty
2.1.1 Những tiêu chuẩn định giá chi phối a Cơ sở định giá: “giá trị thị trường”
Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC của Bộ trưởng Bộ Tài chính ngày 18/04/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: “ Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. b Nguyên tắc thẩm định giá
+ Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
2.1.2 Kinh nghiệm và bằng chứng thị trường Để đưa ra một kết quả thẩm định giá bất động sản phù hợp nhất với giá trị của nó, Công ty đã dựa vào hệ thống cơ sở dữ liệu thống kê việc mua bán hơn 1.000 bất động sản đã giao dịch thành công trên địa bàn thành phố Hà
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
Nội, qua đó chọn mẫu được 8 giao dịch phù hợp nhất với bất động sản được thẩm định( điều kiện pháp lý vị trí, hiện trạng, thời gian giao dịch…) Bên cạnh đó công ty đã phân tích tổng hợp toàn diện các nhân tố ảnh hưởng tới mức giá của bất động sản nhằm đưa ra dự báo về xu hướng vận động của giá cả bất động sản trên địa bàn Hà Nội nói chung và bản thân bất động sản được định giá nói riêng.
2.2 Phương pháp định giá được lựa chọn
Thông qua việc phân tích và tổng hợp mối quan hệ giữa các yếu tố cấu thành nên hệ thống cơ sở cho cuộc định giá bao gồm: mục đích định gía, tiêu chuẩn giá trị thị trường làm cơ sở định giá, các nguyên tắc kinh tế chi phối, kinh nghiệm và bằng chứng thị trường thu thập được, Công ty quyết định chọn ba phương pháp định giá được áp dụng để đưa ra kết quả định giá là : phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư.
2.3 Quy trình cung cấp dịch vụ
3 2 Được thể hiện qua bảng :
Tiếp nhận yêu cầu khách hàng
+ Phân công chuyên viên thực hiện giao dịch BĐS + Kí hợp đồng khách hàng
+ Kiểm tra, đối chiếu hồ sơ, tài liệu khách hàng cung cấp
Nghiên cứu hồ sơ tài sản
+ Xác định mục đích định giá + Nhận biết BĐS : vị trí, kích thước, tình trạng pháp lý, yếu tố ảnh hương…
+ Kiểm tra đối chiếu với tài liệu liên quan
Lập KH định giá & xác định hiện trạng
+ Nhận biết BĐS cần định giá & xác định hiện trạng BĐS
+ Thực hiện công tác định giá tại hiện trường
Thu thập & xử lý thông tin BĐS
+ Thông tin lấy từ: báo chí, báo giá DN, hồ sơ chứng từ thu thập được khi xác định hiện trạng BĐS tại hiện trường…
+ Phân tích thị trường & BĐS + Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp
Xây dựng báo cáo & bản thảo chứng thư định giá
+ Mục đích: tổng hợp các kết quả & kết luận của chuyên viên định giá một cách hiệu quả, có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin
+ Lãnh đạo phê duyệt , ký tên, đóng dấu vào chứng thư định giá
Phát hành chứng thư định giá
+ Chứng thư phải được lãnh đạo ký tên, đóng dấu, thẩm định viên ký tên & ghi rõ họ tên
+ Chứng thư cấp cho khách hàng phải lập thủ tục giao nhận bằng văn bản, kèm hoá đơn GTGT & lập thủ tục thanh lý hợp đồng.
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
2.4 Phương thức tiến hành định giá thực tế của Công ty Được trình bày thông qua hai hợp đồng định giá thực tế của Công ty
BĐS 1: BĐS toạ lạc tại số 8 ngõ 209 Phố Đội Cấn, P.Ngọc Hà, Ba Đình – Hà Nội
BĐS 2: BĐS toạ lạc tại số 30 Trần Nhân Tông, Q.Hai Bà Trưng – Hà Nội
2.4.1 Nghiên cứu tài liệu về bất động sản do người đề nghị định giá cung cấp và xác định cơ sở định giá Được thể hiện trong “Báo cáo kết quả định giá” của Công ty
Thông tin BĐS 1( BĐS Đội Cấn) BĐS 2( BĐS T.N.Tông) Khách hàng đề nghị định giá
Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam - VIBank Ông Lê Xuân Tùng
Kết quả định giá làm cơ sở để VIBank xác định giá khởi điểm để bán đấu giá thu hồi nợ
Kết quả định giá làm cơ sở để vay vốn ngân hàng
Văn bản quy phạm pháp luật về định giá
Giấy đề nghị định giá của VIBank ngày 28/11/2006 Hợp đồng định giá giữa Công ty và VIBank
Văn bản quy phạm pháp luật về định giá Giấy đề nghị định giá ngày 6/4/2006
Hợp đồng định giá giữa Công ty và khách hàng
Hồ sơ chứng từ về BĐS do Ông Lê Xuân Tùng cung cấp Thời điểm định giá
( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue)
2.4.2 Thẩm định về hiện trạng BĐS tại hiện trường, ghi chép và lập biên bản , đánh giá về hiên trạng BĐS tại thời điểm và địa điểm định giá
Khảo sát thực địa BĐS 1( BĐS Đội Cấn) BĐS 2( BĐS T.N.Tông) Nhóm tiến hành
Vũ Tuấn Anh Nguyễn Đức Niêm
Dương Phương Hoa Phạm Ngọc Tiến Thời gian tiến hành
Mục đích Xác định hiện trạng BĐS
UBNDTP Hà Nội cấp ngày 15/8/2002)
Xác định hiện trạng BĐS tại thửa đất số 18, thuộc bản đồ số 6H-H-16 (GCNQSDĐ số 10107052911)
Kết quả thu được Qua khảo sát thực địa nhóm thẩm định thấy rằng thửa đất có hình dạng,diện tích đất và diện tích xây dựng phù hợp với GCN quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số
Bất động sản đang được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, không vi phạm hành lang, chỉ giới quy hoạch, không có tranh chấp…
BĐS nằm tại số 15c Tổ
43 cụm 7, P.Ngọc Hà, Q.Ba Đình, TP Hà Nội Địa chỉ mới: số 8 Ngõ
209 Phố Đội Cấn, Q.Ba Đình, TP Hà Nội, hiện đang được Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam – VIBank niêm phong
Qua khảo sát thực địa nhóm thẩm định thấy rằng thửa đất có hình dạng,diện tích đất và diện tích xây dựng phù hợp với GCN quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số 10107052911
Bất động sản đang được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, không vi phạm hành lang, chỉ giới quy hoạch, không có tranh chấp…
BĐS nằm tại số 30 Trần Nhân Tông, Q.Hai Bà Trưng, TP Hà Nội, hiện đang được Ông Lê Xuân Tùng thuê để kinh doanh vàng bạc, đá quý, để làm văn phòng và để ở
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45 chờ xử lý Đánh giá Lợi thế:
BĐS nằm ở khu vực trung tâm TP Hà Nội, cách phố Đội Cấn khoảng 100m, ngõ thẳng, lộ giới ngõ 2.5m.
Vị trí đất 2 mặt tiền, một mặt là ngõ 209 Đội Cấn, một mặt là mặt ngách 6/209 Đội Cấn.
Thửa đất có diện tích rộng nhưng độ rộng mặt tiền lại hẹp
Lộ giới ngõ hẹp nên khó cho công việc kinh doanh của người sử dụng đất Hình thể thửa đất gây khó khăn cho việc thiết kế kiến trúc các công trình xây dựng
Vị trí đất gần chùa, gây tấm lý cho người sử dụng Tài sản đang trong tình trạng bị bắt nợ, thủ tục mua bán phải qua Ngân hàng và tài sản đó phải bán một lần và toàn bộ
BĐS nằm ở khu vực trung tâm TP Hà Nội, thuộc khu phố kinh doanh sầm uất, đặc biệt là kinh doanh vàng bạc đá quý BĐS hiện đang được sử dụng để kinh doanh vàng bạc đá quý, đó chính là mục đích sử dụng cao nhất tốt nhất với mảnh đất có mặt tiền ở mặt đường Trần Nhân Tông.
Thửa đất có mặt tiền khá nhỏ(3,55m), không tương xứng với chiều dài của nó(25.17m), diện tích rộng(137m2), nở hậu, nên việc mua bán giao dịch sẽ kém thuận lợi, không phù hợp với những ngành nghề kinh doanh đòi hỏi mặt tiền rộng Về công trình xây dựng không đồng bộ nên kết cấu không đồng nhất, lộn xộn, không tiện nghi, (các phòng bố trí không hợp lý, cầu thang, khu vệ sinh quá nhỏ…)
Hiện nay, để thuận tiện cho kinh doanh, Ông Lê Xuân Tùng đã thuê thêm cả BĐS bên cạnh để tạo thành một tổng thể BĐS hình chữ nhật, thời gian thuê là 20 năm Ông cho biết tương lai sẽ mua luôn phần này nếu chủ đồng ý bán.
( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue)
2.4.3 Phân tích đánh giá về thực trạng BĐS tại thời điểm định giá trên các khía cạnh Được trình bày trong” Báo cáo kết quả định giá” của Công ty a Mô tả đặc điểm của từng BĐS về mặt pháp lý
BĐS 1( BĐS Đội Cấn) BĐS 2( BĐS Trần Nhân Tông)
Căn cứ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 101012110698 do UBND TP Hà Nội cấp ngày 15/8/2002
Căn cứ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10107052911 do Ông
Lê Xuân Tùng cung cấp Căn cứ bản đồ quy hoạch Quận Hai Bà Trưng
Căn cứ quy hoạch, kế hoạc sử dụng đất của Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội Đặc điểm pháp lý
Bất động sản nằm tại số 15c Tổ 43 Cụm 7, Phường Ngọc Hà, Quận
Ba Đình, TP Hà Nội Đến thời điểm định giá thì Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam – VIBank được toàn quyền bán tài sản để thu hồi nợ vay
Bất động sản đang sử dụng đúng mục đích quy định, phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp
ĐÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY
Công tác định giá bất động sản của công ty đã góp phần vào công tác định giá của cả nước, góp phần điều tiết, bình ổn và phát triển thị trường bất động sản, giúp cho các giao dịch liên quan đến bất động sản trên thị trường được thực hiện công khai, minh bạch, đúng nguyên tắc…Thực hiện nhiệm vụ kinh tế, chính trị vĩ mô của quốc gia.
Thị trường bất động sản ngày càng phát triển, vì vậy hoạt động định giá của Công ty diễn ra ngày càng sôi động, số hợp đồng định giá thường xuyên được ký kết, phục vụ nhiều mục đích khác nhau: làm cơ sở vay vốn ngân hàng, xác định giá trị khởi điểm bán đấu giá thu hồi nợ, xác định giá trị doanh nghiệp, làm cơ sở để thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước… Quy trình định giá tại công ty được thực hiện khá chặt chẽ Bắt đầu từ khâu tiếp nhận yêu cầu khách hàng, phân công chuyên viên thực hiện giao dịch khách hàng, kiểm tra đối chiếu hồ sơ tài liệu khách hàng cung cấp, lập kế hoạch định giá, xác định hiện trạng bất động sản …cho đến khâu hoàn thành kết quả định giá, lập báo cáo kết quả định giá, phát hành chứng thư định giá.
+ Báo cáo định giá của Công ty được lập một cách cụ thể và khoa học. Thể hiện chi tiết các đặc điểm pháp lý, kỹ thuật của bất động sản mục tiêu, phân tích được ảnh hưởng của các yếu tố môi trường xung quanh tới bất động sản cần định giá
+ Chứng thư định giá là sản phẩm cuối cùng của công tác định giá.Chứng thư định giá của Công ty đảm bảo tuân thủ theo các văn bản hướng dẫn như các Nghị định, thông tư của Chính phủ, các quyết định của Bộ Tài
5 8 chính…Mỗi chứng thư định giá đều được lãnh đạo Công ty ký tên, đóng dấu, thẩm định viên ký tên và ghi rõ họ tên Chứng thư định giá là bảng tổng hợp các kết quả và kết luận của chuyên viên định giá một cách có hiệu quả, có sức thuyết phục đối với khách hàng và người sử dụng thông tin. Để đưa ra kết quả định giá cuối cùng, Công ty rất thận trọng trong việc lựa chọn các phương pháp định giá Thông qua việc phân tích, tổng hợp mối quan hệ giữa các yếu tố cấu thành nên hệ thống cơ sở cho việc định giá bao gồm: mục đích định giá, tiêu chuẩn định giá “giá trị thị trường”, các nguyên tắc chi phối, kinh nghiệm và bằng chứng thị trường, Công ty đã lựa chọn ra ba phương pháp định giá chính là: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư Tuy nhiên để đưa ra được kết quả cuối cùng đảm bảo độ chính xác, tuân thủ các quy định của Nhà nước, phù hợp với giao dịch trên thị trường trong điều kiện bình thường thì các phương pháp thặng dư hoặc phương pháp thu nhập cũng được Công ty áp dụng, song chỉ với mục đích kiểm tra, đánh giá lại kết quả đã định giá.
Với BĐS 1: BĐS Đội cấn được Công ty định giá là 4.879.000.000 (bốn tỷ tám trăm bảy mươi chín triệu đồng ) Đây là giá để Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam-VIBank làm cơ sở xác định giá trị khởi điểm để bán đấu giá thu hồi nợ Sau đó Ngân hàng đã bán BĐS này với giá 4.890.000.000 (bốn tỷ tám trăn chín mươi triệu đồng), chênh lệch so với thị trường 2.25%.
Với BĐS 2( BĐS Trần Nhân Tông)
BĐS được định giá là 14.427.880.000 (mười bốn tỷ bốn trặm hai mươi bảy triệu tám trăm tám mươi nghìn đồng), với mức giá này đã được Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam – VIBank chấp nhận cho vay vốn.
Như vậy kết quả định giá của Công ty là tương đối sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường, có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin.
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
+ Để xác định giá trị quyền sử dụng đất Công ty chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp Đối với phương pháp này thì việc thu thập, phân tích, và xử lý thông tin liên quan đến BĐS là rất quan trọng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả cuối cùng của công tác định giá Mỗi BĐS đều có những nét đặc trưng riêng, khác biệt hẳn với các BĐS khác Do sự cố dịnh về vị trí nên việc tìm các BĐS có cùng một số điểm tương đồng với BĐS mục tiêu cần định giá là rất khó khăn Chính vì vậy, khi sử dụng phương pháp này, kết quả định giá thường mang tính ước lượng, chủ quan, phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố.
+ Thông tin về các cuộc mua bán giao dịch diễn ra trên thị trường mà Công ty thu thập được lấy từ các nguồn: báo chí, mạng Internet, từ báo giá của các doanh nghiệp có bán các tài sản cùng loại, từ các chuyên gia…đây là những phương tiện thông tin rất hữu ích, cung cấp nhiều nhất về các cuộc mua bán diễn ra trên thị trường Khi cần định giá BĐS các chuyên viên định giá sẽ tìm hiểu chi tiết các BĐS tương đồng, làm căn cứ thị trường cho quá trình định giá Bằng việc áp dụng các phương pháp định giá, cùng với kinh nghiệm và sự am hiểu của mình, người định giá sẽ ước tính một mức giá cụ thể đối với BĐS cần định giá.
Có thể thấy rằng mức giá này mang nặng yếu tố chủ quan của nhà định giá, mỗi nhà định giá khác nhau với trình độ, kinh nghiệm thu thập, chọn lọc, xử lý thông tin khác nhau và kỹ năng nghề nghiệp khác nhau sẽ cho ra một mức giá khác nhau Như vậy hệ thống thông tin là vô cùng quan trọng, ảnh hưởng đến chất lượng đầu vào của hoạt động định giá.
Mặt khác thị trường BĐS ở nước ta hiện nay đang phát triển nhưng thông tin trên thị trường vẫn chưa được công khai, minh bạch Các giao dịchBĐS chủ yếu diễn ra dưới hình thức “ngầm”, khi đó người định giá khó có thể biết được chính xác giá cả của cuộc định giao dịch nào đó trên thị trường,và
6 0 lúc này người định giá buộc phải sử dụng những thông tin một cách ước lượng và như vậy thì kết quả của cuộc định giá khó có thể tránh khỏi những sai lệch về giá trị BĐS Đối với những BĐS đã được Công ty định giá, Công ty lại chưa có một hệ thống thông tin để theo dõi giao dịch thực tế các BĐS này Đây là một khâu quan trọng đẻ có được một căn cứ so sánh giá mà Công ty định giá so với giá thực tế mà BĐS được giao dịch thực tế trên thị trường Đồng thời đây cũng là nguồn thông tin đầu vào lớn, đáng tin cậy để các nhà định giá rút ra được kinh nghiệm để thực hiện các cuộc định giá về sau.
+ Để xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất, Công ty chủ yếu sử dụng phương pháp chi phí Phương pháp này đòi hỏi phải xác định các loại chi phí: chi phí thô công trình, chi phí hoàn thiện công trình, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của công trình, doanh thu bán hoặc cho thuê BĐS …Đây là công việc khó khăn, phức tạp, đòi hỏi người định giá phải có kỹ năng, kinh nghiệm và kiến thức trong lĩnh vực xây dựng Khi xác định giá trị của ngôi nhà, người định giá có tham khảo đơn giá xây dựng thực tế trên thị trường tại thời điểm định giá nhưng việc định giá thực tế của người định giá chỉ dựa trên cơ sở quan sát, nhận định của người định giá Mặt khác trên thực tế cũng chưa có một tiêu chí chính xác nào để xác định tỉ lệ chất lượng của còn lại của từng kết cấu chính hay tỉ lệ chất lượng còn lại của bất động sản Và vì vậy cũng không thể tránh khỏi những sai lệch trong việc ước lượng các giá trị của các công trình xây dựng đó.
+ Quá trình điều hoà các kết quả định giá: đây là một quá trình quan trọng, nó thể hiện trình độ của người định giá Bởi giá trị của BĐS thực tế so với giá được định giá sai lệch như thế nào phụ thuộc rất nhiều ở yếu tố này. Trên thực tế trong quá trình định giá của mình, Công ty đã bỏ qua phần dự báo tốc độ phát triển giá trị thị trường của BĐS mục tiêu để đưa ra kết luận
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (VIETVALUE)
Phương hướng phát triển hoạt động định giá BĐS của Công ty
Trong những năm đầu đi vào hoạt động, Công ty đã thực hiện dịch vụ xác định giá trị bất động sản cho các cá nhân, tổ chức khác nhau: các công ty TNHH, công ty cổ phần, hệ thống các ngân hàng: Vietcombank, VIBanhk, BIDV…phục vụ cho các mục đích khác nhau: xác định giá trị tài sản đảm bảo tiền vay, làm cơ sở gốn vốn, hợp tác đầu tư, xác định giá sàn để bán đấu giá…
Công ty dự định sẽ phát triển mạnh công tác định giá, đặc biệt là định giá bất động sản Tăng doanh thu từ công tác định giá, hướng tới phục vụ nhu cầu định giá của nhiều đối tượng khách hàng khác nhau với nhiều mục đích khác nhau Phạm vi hoạt động định giá của Công ty không chỉ trong phạm vi
TP Hà Nội mà còn phát triển tới các tỉnh thành trên khắp cả nước( thực tế Công ty đã định giá bất động sản có quy mô khá lớn như: khu nghỉ dưỡng Golden sand Restor tại Hội An – Quảng Nam).
Tuy nhiên để đạt được điều đó, Công ty cũng không ngừng nâng cao chất lượng hoạt động định giá, quảng bá hình ảnh và thương hiệu Công ty, uy tín và danh tiếng sẽ mang lại cho Công ty nhiều khách hàng quan tâm, biết đến và tin tưởng vào hoạt động của Công ty Điều đó sẽ thu hút các khách hàng tiềm năng, khách hàng mới, giữ chân khách hàng quen thuộc Cùng với việc thu hút các khách hàng tiềm năng, Công ty luôn tạo mối quan hệ liên lạc thường xuyên với các khách hàng quen thuộc, động thời tạo mối quan hệ tốt đẹp, cạnh tranh lành mạnh với các công ty kinh doanh bất động sản khác.
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của Công ty
2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của Công ty
2.1 Xây dựng chiến lược phát triển
Chiến lược phát triển là mục tiêu, là cái đích mà Công ty luôn hướng tới Vì vậy đây cũng là một khâu quan trọng trong hoạt động của Công ty. Chiến lược phát triển của công tác định giá phải được xác định và đề ra, cũng như xây dựng từng bước để thực hiện chiến lược đó Chiến lược phát triển cho hoạt động định giá của Công ty có thể là đạt được số hợp đồng định giá trong năm nay (năm 2007) bằng hai lần số hợp đồng định giá năm trước ( năm
2006), hoặc tổng doanh thu của hoạt động định giá BĐS chiếm bao nhiêu phần trăm tổng doanh thu của toàn hoạt động của Công ty, gấp bao nhiêu lần năm trước…
+ Công ty cần phải có một bộ phận có khả năng lưu trữ và cung cấp thông tin, các cơ sở dữ liệu cần thiết, có kế hoạch thu thập, phân tích, tổng
6 6 hợp giá cả của bất động sản trong khu vực định giá, đây là nhân tố có ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng và hiệu quả của việc định giá Các thông tin được lưu trữ phải là những thông tin có giá trị, độ tin cậy và tính chính xác cao
+ Có hệ thống mạng Internet hoàn chỉnh và liên tục; Công ty có thể trang bị cho mỗi chuyên viên và thư ký định giá một máy tính được nối mạng, giúp cho các chuyên viên tìm kiếm, tiếp cận thông tin nhanh chóng, hoàn thành báo cáo định giá và chứng thư định giá đúng thời gian.
2.3 Nâng cao việc đào tạo, bồi dưỡng các chuyên viên định giá
+ Công ty cần phải đầu tư tài chính để các chuyên viên định giá của mình có điều kiện nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực định giá và bất động sản Mỗi chuyên viên định giá cần phải hiểu biết, cập nhật, nắm bắt các thông tin mới và các quy định pháp luật mới liên quan đến hoạt động nghề nghiệp và trong lĩnh vực bất động sản Các chuyên viên phải thường xuyên được hội thảo về tình hình thực tế trên thị trường, về sự biến động về giá cả của bất động sản trên thị trường…
+ Thúc đẩy tính tự giác, năng động, khả năng làm việc, cũng như sự nhiệt tình, cần cù, cẩn thận trong công tác của các chuyên viên định giá, để đảm bảo chất lượng công tác định giá Để tạo động lực cho các chuyên viên phấn đấu trong công tác Công ty có thể có các chương trình thi đua khen thưởng, có các cuộc trao đổi thảo luận thường xuyên hàng tuần, hàng tháng để đưa ra các ý kiến, đề xuất học hỏi, rút kinh nghiệm từ những việc làm trước để đạt được một kết quả ngày càng tốt hơn…
+ Đội ngũ chuyên viên định giá phải có khả năng tạo niềm tin cho khách hàng (phải nắm vững chuyên môn, có tư cách đàng hoàng lịch thiệp, cởi mở, chan hoà,…
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
2.4 Hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác định giá
+ Tránh các lỗi do chủ quan và khách quan làm cho kết quả định giá bị sai lệch so với giá cả thực tế Có các biện pháp kiểm tra, giám sát hoạt động định giá thường xuyên và liên tục, kiểm tra hoạt động và tâm lý của chuyên viên định giá để kịp thời điều chỉnh và nhắc nhở, giảm thiểu những sai sót trong công tác định giá Có thể tiến hành kiểm tra đột xuất, kiểm tra mẫu các báo cáo định giá, thuyết minh chứng thư định giá, hoặc tiến hành kiểm tra định kỳ, thường xuyên hàng tháng hoặc hàng quý…
+ Kiểm tra lại kết quả tính toán, cũng như sai sót trong quá trình đánh máy, hoàn thiện các thủ tục hồ sơ giấy tờ…Việc làm này sẽ mang lại độ chính xác cho toàn bộ kết quả định giá của Công ty, giúp Công ty tạo niền tin – uy tín trong hoạt động định giá của mình đối với khách hàng…
+ Nâng cao chất lượng chuyên viên định giá về trình độ học vấn, giao tiếp, quan sát và phán đoán, đồng thời nâng cao hiệu quả hoạt động của chuyên viên bằng việc khuyến khích, quan tâm đến từng chuyên viên…
2.5 Đổi mới mô hình quản lý và hoạt động của Công ty
+ Có cơ chế quản lý chặt chẽ hơn, không chỉ giám đốc tiếp quản hoạt động định giá của các chuyên viên mà còn có một bộ phận chuyên trách giám sát và điều chỉnh hoạt động của chuyên viên và sự quản lý trực tiếp của các tổ trưởng tổ chuyên viên
+ Tổ chức quản lý nên chia đều sự quản lý cho các tổ chuyên viên, để cho họ thực hiện công việc được tốt hơn, sự tranh đua và gắn kết, giúp đỡ lẫn nhau trong cùng một tổ Việc giao quyền cho các tổ trưởng tổ chuyên còn giúp cho sự giám sát chặt chẽ hơn, thực tế hơn, tránh sự quản lý chồng chéo,không đúng chuyên môn của cán bộ quản lý, đồng thời cũng giảm bớt gánh nặng công việc cho giám đốc, giúp việc quản lý hoạt động của Công ty nhanh chóng, kịp thời.