CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Một số khái niệm liên quan đến định giá bất động sản
Bất động sản là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh tế, của mọi gia đình và cá nhân Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống và xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất và phát triển Có nhiều cách hiểu, cách nhìn nhận khác nhau về bất động sản, nhưng nhìn chung vẫn có quan niệm thống nhất về bất động sản như sau: " Bất động sản là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai".
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước cộng hoà XHCN Việt Nam tại điều 174 có quy định: "Bất động san là những tài sản không thể di dời được bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản theo quy định của pháp luật
Như vậy, bất động sản trước hết đó là tài sản bao gồm đất đai, nhà ở,các công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai mà không thể di dời được Một bất động sản có thể chỉ là một thửa đất hoặc nhà ở, công trình xây dựng hoặc nhà ở, công trình xây dựng cùng với khuôn viên đất của nhà hoặc công trình đó.
Bất động sản khác với những loại hàng hoá và dịch vụ khác ở chỗ quá trình giao dịch bất động sản diễn ra tương đối dài và không dễ dàng chuyển đổi thành tiền Những đặc điểm này chính là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những định giá viên chuyên nghiệp trong lĩnh vực định giá.
1.1.2 Định giá bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản
Có rất nhiều cách khác nhau để tìm hiểu về định giá bất động sản. Thông thường người ta thường sử dụng hai khái niệm như sau:
- Định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đựơc xác định.
- Định giá bất động sản là một nghệ thuật khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn.
Như vậy, định giá bất động sản là công việc phức tạp nó không chỉ mang tính khoa học, mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn về nghiệp vụ vững vàng và sự nhạy cảm tốt đối với thị trường Quá trình định giá bất động sản là quá trình áp dụng các phương pháp khoa học để tính giá trị của một bất động sản đó Quá trình này không thể tách rời mục đích định giá bất động sản.
1.1.2.2 Bản chất của định giá bất động sản
Bất động sản thường bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất, nhưng trong nhiều trường hợp bất động sản là đất đai, nên định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất Mặt khác do bất động sản là đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục địch sử dụng nên việc định giá bất động sản không thể tách rời định giá đất với định giá tài sản gắn liền với đất Trong đó:
- Định giá đất: là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Mục đích sử dụng đất là yếu tố ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất, vì vậy khi định giá người định giá phải xác định rõ mục đích sử dụng của mảnh đất mà mình tiến hành định giá
- Định giá tài sản trên đất: Giá trị tài sản trên đất được tính căn cứ vào chi phí xây dựng hoàn thành để tạo ra công trình trên mảnh đất đó Do vậy, để ước tính giá trị của công trình, ta phải dựa vào chi phí của từng hạng mục công trình, của từng bộ phận trong công trình đồng thời phải tính đến cả các khoản khấu hao và các khoản giảm giá khác.
1.2 Đặc điểm của định giá bất động sản Đối tượng của định giá là các bất động sản do vậy đặc trưng của hoạt động định giá phần lớn được quy định bởi những đặc điểm của bất động sản.
Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó, vì vậy việc định giá bất động sản cũng có đặc điểm khác với định giá tài sản thông thường Định giá bất động sản cũng có những đặc trưng cơ bản sau đây.
- Bất động sản là loại hàng hoá cố định, không di dời được nên trong quá trình định giá buộc phải có giai đoạn khảo sát, điều tra thực địa nơi có bất động sản định giá toạ lạc Đồng thời cũng phải thông qua nhiều nguồn thông tin khác để năm được diễn biến của thị trường bất động sản, đặc biệt là những thông tin về thị trường bất động sản tại khu vực có bất động sản định giá toạ lạc.
- Một trong những đặc điểm của bất động sản là mang tính cá biệt, độc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí), phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa các bất động sản Trong thực tế khó có một phương pháp định giá có thể xác định chính xác giá trị của bất động sản Vì vậy, định giá chỉ là sự ước tính giá trị của bất động sản.
- Khi định giá bất động sản ngoài vệic tuân theo các kỹ thuật định giá còn phải đảm bảo sự phù hợp giữa nội dung định giá với những quy định của Nhà nước về chế độ sử dụng đối với từng loại đất, loại nhà, gắn với các quyền, nghĩa vụ, và đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận được quyền sử dụng đất Quá trình định giá bất động sản mà thoát ly khỏi đặc điểm này thì việc định giá trở nên vô nghĩa và không đem lại kết quả.
1.3 Sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản
- Định giá bất động sản là cơ sở giúp Nhà nước quản lý, điều tiết thị trường bất động sản.
NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất động sản diễn biến vừa theo quy luật chung vốn có, vừa theo những quy luật có tính đặc thù: đó là một thị trường không hoàn hảo, bị chia cắt theo các vùng địa lý, theo các trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại, dịch vụ, du lịch với khả năng cung cầu rất khác nhau Vì vậy, định giá bất động sản cũng phải tuân theo những nguyên tắc nhất định Những nguyênt tắc cơ bản trong định giá bất động sản có mối liên hệ mật thiết, luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau, vì thế rất ít khi chúng được xem xét một cách riêng rẽ, tách biệt Để kết quả định giá sát với giá trị thị trường, việc định giá phải tuân theo những nguyên tắc cơ bản được trình bày ở dưới đây.
2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Một bất động sản được đánh gái là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời điểm định giá bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu thập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem như là một trong những nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản Nguyên tắc này đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở ứng dụng mà tại thời điểm định giá nó có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất hoặc đạt hiệu quả cao nhất.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:
- Về mặt vật chất: khi một bất động sản thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất thì nó được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Về mặt pháp luật: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản đó là hợp pháp, phù hợp với những quy định của Nhà nước.
- Về mặt sử dụng: khi một bất động sản tạo ra thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất thì việc sử dụng bất động sản đó được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất.
- Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá trong quá trình định giá phải chỉ ra được khả năng thực tế về việc sử dụng bất động sản và những lợi ích của việc sử dụng đó.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị trường được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lực lượng cung và lực lượng cầu trên thị trường Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo chế độ tăng, giảm của cung và cầu Như vậy, giá cả trên thị trường có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Khi định giá, phải phân tích và đánh giá sự ảnh hưởng của cung - cầu đến giá trị thị trường của bất động sản ở hiện tại cũng như là ở tương lai Khi phân tích thông tin trên thị trường phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
2.3 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập của bất động sản
Nội dung nguyên tắc: Thu nhập của bất động sản được tạo ra bởi sự đóng góp của 4 yếu tố, đó là: lao động, vốn, đất đai và quản lý Nguyên tắc này cho rằng để xác định giá trị thực của một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ sự tham của bốn yếu tố nói trên trong quá trình tạo ra thu nhập từ bất động sản Việc đánh giá đó được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Trong quá trình đánh giá ta thường đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mốc thời gian với mục đích đảm bảo tính thống nhất về mặt giá trị Trong quá trình định giá, cần phải căn cứ vào 4 yếu tố đó để xác định đúng giá trị của bất động sản đang định giá.
Nguyên tắc này cho rằng, định giá một bất động sản phải căn cứ trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản (cả địa điểm và công trình xây dựng phải được định giá với cùng một tính chất sử dụng) Trên thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau: như để ở, để kinh doanh thương mại - dịch vụ, vì thế, một bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ
"Nhất quán" được hiểu: đó là sự phù hợp giữa mục đích sử dụng đất và mục đích đầu tư công trình Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản Vì vậy, khi định giá bất động sản không được lẫn lộn với các mục đích sử dụng khác, mà cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản, hay chính là căn cứ vào mục đích sử dụng đất.
Nguyên tắc cân đối cho rằng: Giá trị thu được từ một bất động sản sẽ đạt ở mức cao nhất khi sự đầu tư giữa bốn yếu tố sản xuất: đất đai, lao động vốn và quản lý đạt tới trạng thái cân đối Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực để giá trị thu được từ chúng đạt ở mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:
- Trong trường hợp áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá trị thị trường đạt tới tối đa khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối, nghĩa là sự kết hợp của 4 yếu tố đầu vào: lao động, vốn, đất đai, quản lý là phù hợp nhau.
- Trong trường hợp áp dụng đối với một khu vực cụ thể, nguyên tắc này chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý Khi áp dụng đối với một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó, nguyên tắc cân đối thường được kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Trong định giá bất động sản người ta thường sử dụng 5 phương pháp cơ bản sau đây:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
Trong định giá, không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất Một phương pháp được đánh giá là phù hợp nhất khi các điều kiện để thực hiện phương pháp đó được đáp ứng đầy đủ, dễ dàng và chính xác và kịp thời.
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá được tiến hành bằng cách so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu cần định giá với bất động sản tương tự đã bán trên thị trường để ước tính giá trị thực của bất động sản mục tiêu từ giá bán của bất động sản so sánh.
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa vào việc tuân thủ "nguyên tắ thay thế" đó là: không một người mua nào sẽ bỏ ra một số tiền nếu người đố tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế Theo nguyên tắc này: giá trị bất động sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của bất động sản tương đương có thể so sánh được.
Khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần tuân theo các bước sau đây:
Bước 1: Xác định bất động sản mục tiêu theo các tiêu chí như: vị trí, môi trường, thông tin kỹ thuật: diện tích, hình thể, tuổi thọ, thời gian, các yếu tố pháp lý và quyền năng liên quan đến bất động sản và những ràng buộc khác.
Bước 2: Thu thập, tìm kiếm thông tin về các bất động sản đã được giao dịch trong khoảng thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu Ở bước này người định giá nên lựa chọn và sàng lọc hiệu quả những thông tin thị trường.
Bước 3: Kiểm tra các thông tin về bất động sản so sánh đã thu thập được để xác định lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp nhất (theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản so sánh).
Bước 4: Xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh Đồng thời, dựa vào những yếu tố khác biệt đó tiến hành điều chỉnh giá của bất động sản Nguyên tắc điều chỉnh lấy bất đống sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản so sánh Nếu bất động sản so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản so sánh xuống và ngược lại Nội dung cụ thể:
- Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và quy đổi giá của các động sản so sánh về bất động sản mục tiêu nhằm loại bỏ sự khác biệt giữa các bất động sản cần so sánh về diện tích, kích thước
- Lập bảng so sánh các chỉ tiêu khác nhau giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu Những yếu tố cần phải xem xét trong quá trình điều chỉnh là.
+ Vị trí mặt bằng của bất động sản: kích thước lô đất, hình dáng lô đất, địa điểm, quy mô lô đất
+ Tình trạng pháp lý của bất động sản
+ Các công trình xây dựng trên đất
+ Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, thời điểm giao dịch, động cơ giao dịch.
+ Các điều kiện thị trường như: lạm phát, giảm phát, sự dao động cung cầu và sức mua trên thị trường.
- Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh Có hai cách điều chỉnh: điều chỉnh gộp và điều chỉnh theo tỷ lệ
+ Điều chỉnh gộp: Điều chỉnh số tiền tính gộp của các sự khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu.
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ: Điều chỉnh theo tỷ lệ % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản các yếu tố khác biệt.
Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
3.1.4 Đối tượng, yêu cầu, hạn chế
Phương pháp so sánh thường được sử dụng để định giá bất động sản trong các trường hợp sau:
- Những bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhóm cửa hiệu.
- Chất lượng của thông tin phải cao Định giá giá trị hiện tại của bất động sản, nhưng lại căn cứ vào những thông tin tìm được trong quá khứ, do vậy dễ gây ra tình trạng quên, nhầm lẫn, bỏ sót Vì vậy, để đảm bảo độ chính xác khi sử dụng phương pháp so sánh đòi hỏi chất lượng của thông tin phải phù hợp, đáng tin cậy và kiểm tra được Từ đó cũng đặt ra yêu cầu đối với người định giá: phải thu thập được càng nhiều thông tin càng tốt và phải đảm bảo được hệ thống thông tin sàng lọc có hiệu quả và cập nhập.
- Thị trường phải ổn định
Nếu thị trường có biến động phương pháp so sánh trực tiếp khó đạt được độ chính xác cao hoặc đối tượng so sánh có tính chất giống nhau về mọi mặt.
- Phương pháp so sánh dựa vào những thông tin, chứng từ mang tính chất lịch sử để làm căn cứ cho việc ước tính giá trị hiện tại Do vậy, nếu thị trường biến động mạnh, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn thì khi đó kết quả định giá có độ chính xác thấp.
- Phương pháp này đòi hỏi định giá phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến haàn định giá chính xác.
- Phương pháp so sánh thực hiện được khi có đủ giao dịch về các bất động sản tương tự, do vậy nó chỉ sử dụng ở những nơi có thị trường phát triển hoặc đang phát triển Tại những nơi thị trường kém phát sinh, số lượng những giao dịch ít, thông tin so sánh thu thập được không đáp ứng đủ yêu cầu, thì kết quả định giá sẽ có độ chính xác kém, không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục.
- Việc phân tích so sánh bất động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khăn nên sử dụng phương pháp so sánh là rất khó.
Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị bất động sản dựa trên việc tính toán chi phí xây dựng trừ đi các phần giảm giá như hao mòn hữu hình và vô hình, hỏng hóc và các thiệt hại khác đã xảy ra đối với bất động sản đang định giá, sau đó cộng với giá đất để thành giá bất động sản.
Có thể biểu diễn phương pháp này bằng công thức sau:
Giá bất động sản = Giá đất + (Chi phí xây dựng - Giảm giá)
NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
4.1 Nhân tố ảnh hưởng tới giá bất động sản
Có ba nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung, cụ thể là:
4.1.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản
4.1.1.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên
- Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản càng lớn thì giá trị của bất động sản càng cao Vì thế, việc xem xét đánh giá về ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
- Kích thước, hình thể, diện tích của thửa đất: Một lô đất có kích thước, diện tích tối ưu sẽ có giá trị cao hơn một thửa đất có kích thước, diện tích không tối ưu.
- Địa hình bất động sản toạ lạc: Địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản Ở những nơi thấp, hay bị ngập nước vào mùa mưa thì giá trị của bất động sản sẽ thấp và ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Hình thức bên ngoài của bất động sản: Nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì sẽ cóp giá trị cao hơn và ngược lại.
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay ô nhiễm; ồn ào hay tĩnh lặng đều ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm trong vùng thường hay gặp sự cố của thiên tai thì làm cho giá trị của bất động sản bị giảm sút và ngược lại.
4.1.1.2 Nhóm các yếu tố kinh tế
- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Nhân tố này có ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị của bất động sản Khi thu nhập hàng năm mang lại từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó trên thị trường càng lớn và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì giá trị bất động sản càng tăng.
4.1.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan tới bất động sản
- Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sở hữu nhà, sử dụng đất, giấy phép xây dựng hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung; tất cả những quy định liên quan này đều có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
4.1.3 Các yếu tố chung bên ngoài
- Các yếu tố chính trị pháp lý: Những thay đổi trong đường lối chính sách của Nhà nước, chính quyền địa phương có thể tác động trực tiếp gián tiếp đến cung của bất động sản hoặc cầu về bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến giá thị trường của bất động sản Cụ thể là:
+ Các chính sách có tác động gián tiếp như: chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương
+ Các chính sách có tác động trực tiếp như:
Chính sách cho phép người Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam
Chính sách cho phép người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố
Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
Chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Bao gồm các yếu tố kinh tế liên quan như:
+ Tình hình cung - cầu bất động sản trong khu vực;
+ Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực; các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực;
+ Thu thập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các khu vực khác.
+ Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
+ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng;
+ Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong khu vực.
Những nhân tố kinh tế vĩ mô này có thể tác động tới cung, tới cầu hoặc cả cung và cầu bất động sản từ đó tác động tới giá trị thị trường bất động sản.
- Các yếu tố xã hội: Nhân tố xã hội có những ảnh hưởng quan trọng đến giá trị bất động sản Trong một khu vực, khi mật độ dân số tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản tại nơi đó sẽ tăng Mặt khác, những yếu tố khác như: chất lượng dịch vụ y tế, chất lượng giáo dục, cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản Tình trạng những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
4.2 Những nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá bất động sản
- Sự phát triển của thị trường bất động sản Định giá bất động sản là một dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản, góp phần làm minh bạch hoá thị trường bất động sản Do là một yếu tố quan trọng của thị trường bất động sản, nên sự phát triển của thị trường bất động sản tác động lên hoạt động định giá Nếu thị trường phát triển sôi động sẽ thúc đẩy hoạt động định giá phát triển mạnh; ngược lại nếu thị trườn trầm lắng sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động định giá.
- Những quy định của Nhà nước về hoạt động định giá bất động sản. Hành lang pháp lý là yếu tố không thể thiếu để hoạt động định giá tồn tại và phát triển Trong thời gian qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật, các nghị định, thông tư, pháp lệnh liên quan đến hoạt động định giá Cụ thể như:
+ Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH theo đó định giá được chính thức công nhận là một nghề trong nền kinh tế;
+ Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 11 năm 2003 quy định cụ thể việc thực hiện một số điều trong pháp lệnh giá số 40/2002/PL- UBTVQH;
+ Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC về việc cấp, quản lý, sử dụng thẻ thẩm định viên về giá;
Các văn bản pháp lý liên quan đến định giá đó đều là cơ sở, là nền tảng cho sự hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản Bên cạnh mặt tích cực đó thì vẫn còn tồn tại những mâu thuẫn, chồng chéo trong hệ thống các văn bản liên quan đến định giá bất động sản Ví dụ như: Bộ Tài chính đã ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá về các nội dung: Tiêu chuẩn về đạo đức, chứng thư định giá, về chứng thư, báo cáo định giá, về các nguyên tắc định giá, cơ sở định giá, tuy nhiên tiêu chuẩn quan trọng đựơc các nhà định giá sử dụng thường xuyên là các phương pháp định giá thì vẫn chưa ban hành Những hạn chế trong hệ thống văn bản pháp luật đó đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động định giá bất động sản: làm cho nó phát triển không ổn định và còn mang tính tự phát Vì vậy, trong thời gian tới các văn bản hướng dẫn thi hành cần được hoàn thiện để hoạt động định giá phát triển và trở thành một nghề thực sự có ích cho xã hội.
- Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá Định giá viên đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động định giá bất động sản, họ là người trực tiếp thực hiện quy trình định giá bất động sản bắt đầu từ bươc thu thập thông tin cho đến bước cuối cùng là lập chứng thư định giá Trong khi tiến hành định giá, ngoài việc vận dụng những lý luận định giá thì các định giá viên cũng phải dựa trên những kinh nghiệm thực tế của mình để tiến hành định giá bất động sản cụ thể, Do đó,với một người định giá có chuyên môn và kinh nghiệm sẽ đưa ra kết quả chính xác hơn Ngoài ra, định giá bất động sản là một lĩnh vực khó đòi hỏi nhà định giá phải có nghiệp vụ chuyên môn vững vàng, am hiểu về xây dựng, kinh tế, tài chính có khả năng phân tích, dự đoán các khả năng hiện tại, tương lai của bất động sản,
CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Quy trình thẩm định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ Một quy trình thẩm định bao gồm bước, cụ thể là các bước sau:
Bước 1: Xác định vấn đề: Đây là bước đầu tiên của quy trình định giá, nó là căn cứ để người định giá lên kế hoạch một cách chi tiết, cụ thể Trong bước này ta cần giải quyết những vấn đề sau:
- Nhận dạng về bất động sản cần định giá: địa chỉ, diện tích, hình thể
- Xác định các quyền của bất động sản: quyền sở hữu toàn phần, quyền sở hữu bộ phận
- Thiết lập mục đích định giá: mục đích định giá quyết định phương thức tiến hành định giá và ảnh hưởng đến việc xác định giá trị của bất động sản
- Xác định loại giá trị nào cần được định giá: giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm hay giá trị thế chấp
- Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liê và tài liệu cần thiết cho việc định giá bất động sản Cụ thể:
+ Tài liệu sử dụng cho việc định giá phải được sàng lọc có lựa chọn và phải có những thông tin, dữ liệu thị trường để kiểm chứng.
+ Việc xác định phương pháp định giá phải được xem xét kỹ lưỡng thông qua các điều kiện cần thiết người định giá phải lựa chọn ra phương pháp định giá phù hợp và các phương pháp hỗ trợ nếu có.
- Thiết lập này có hiệu lực của việc định giá: Người định giá phải xác định ngày nhận được yêu cầu từ khách hàng, trên cơ sở đó thiết lập các điều kiện thị trường và tài liệu cần thiết cho việc định giá Việc thiết lập ngày định giá nên có sự thoả thuận với khách hàng về giá dịch vụ mà họ phải trả và thời gian hoàn thành.
Bước 2: Lập kế hoạch định giá: Để xây dựng nên kế hoạch, người định giá cần giải quyết các vấn đề sau:
- Xem xét các yếu tố cung và cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và quyền của bất động sản được mua bán và đặc điểm của thị trường.
- Xem xét về các tài liệu: tài liệu về thị trường và tài liệu về bất động sản so sánh
- Xem xét và phát triển các nguồn tài liệu: nguồn tài liệu phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng bằng dữ liệu thị trường.
- Thiết kế các chương trình nghiên cứu: bao gồm hình thức và những nội dung cần thiết phải đề cập trong báo cáo.
- Lên chương trình thời biểu công tác: xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo.
Bước 3: Thu thập tài liệu
Nhằm thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết, người định giá phải xác định được những thông tin nào là chủ yếu và thông tin nào là thứ yếu Các thông tin cần thu thập bao gồm:
- Thông tin chung: Thu thập thông tin về vùng đang định giá như: kinh tế, xã hội, môi trường, các chính sách của chính phủ đối với vùng đó.
- Thông tin cụ thể: Thông tin cụ thể về bất động sản cần định giá và bất động sản so sánh.
- Số liệu về cung - cầu cạnh tranh trên thị trường.
Bước 4: Phân tích tài liệu
Căn cứ vào những nguồn thông tin thu thập được, người định giá tiền hàng các loại phân tích sau:
- Phân tích thị trường: Phải xác định những lực lượng thị trường nào có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đang là đối tượng của hoạt động định giá.
- Phân tích tài sản: quá trình phân tích bất động sản phải bao gồm các yếu tố sau:
+ Các đặc điểm có thể so sánh được, ví dụ giá bán, giá cho thuê
+ Việc sử dụng bất động sản, việc sử vị trí đất và việc sử dụng tài sản cải tạo một cách tốt nhất, cao nhất trong tình trạng hiện nay.
Người định giá nên kiểm chứng số liệu thu thập được, các thông tin thu thập được cần giữ bí mật, không được phép công khai.
Bước 5: Lựa chọn phương pháp định giá
Từ kết quả của những phân tích trên sẽ lựa chọn phương pháp định giá thích hợp để áp dụng Khi lựa chọn, định giá viên cũng cần phải cân nhắc sự hợp lý, ưu điểm cũng như hạn chế của mỗi phương pháp Đồng thời cũng phải căn nhắc tới kiểu loại, thuộc tính của bất động sản và mục đích của định giá.
Bước 6: Báo cáo định giá
Báo cáo định giá là sản phẩm cuối cùng của công việc định giá Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc vào bản chất, mục đích của hoạt động định giá Kết quả định giá thường được trình bày trong một báo cáo định giá với các nội dung chính sau:
- Mục đích của công việc định giá bất động sản
- Miêu tả chính xác bất động sản được định giá.
- Thời gian ước tính giá trị
- Số liệu minh hoạ và phân tích
- Những điều kiện hạn chế
Trong một báo cáo, người định giá thận trọng phải trình bày những điều kiện hạn chế của kết quả định giá do thông tin thị trường hay do ảnh hưởng của những yếu tố khác.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤTÀI CHÍNH VIỆT NAM
Khái quát những đặc điểm cơ bản của công ty định giá và dịch vụ tài chínhViệt Nam
1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty.
Thành lập và phát triển Tiền thân của Công ty Dịch vụ và định giá tài chính là Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài Chính Trung tâm thẩm định giá được thành lập từ Trung tâm Thông tin và thẩm định giá trực thuộc Ban Vật Giá Chính Phủ, được thành lập từ tháng 02 năm 1998 Trung tâm là đơn vị đầu tiên về lĩnh vực thẩm định giá được thành lập tại Việt Nam Từ tháng 8 năm 2003, Trung tâm là Đơn vị sự nghiệp có thu trực thuộc Bộ Tài Chính và được đổi tên như hiện nay Trung tâm hoạt động theo Quyết định số 38/2004/ QĐ-BTC ngày 16/4/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Quy chế tổ chức và hoạt động của Trung tâm thẩm định giá Ngày 06/9/2007 Bộ trưởng tài chính ký quyết định số 3004/QĐ-BTC phê duyệt phương án chuyển Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài Chính thành Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, Đông Bắc, Việt Bắc, Tây Bắc công ty đều có các chi nhánh và các văn phòng đại diện tại đó.
Hiện nay, công ty đang tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, phát triển thông qua việc xúc tiến thành lập các Chi nhánh, các Văn phòng đại diện ở một số địa phương khác Hiện nay, Công ty đang tham gia vào Ban Hiệp hội thẩm định giá ASEAN Công ty đã được tổ chức chứng nhận chất lương quốc tế của Vương quốc Anh cấp chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000 vào tháng 10 năm 2005.
Phó tổng giám đốc Phó tổng giám đốc Phó tổng giám đốc
Văn phòng Phòng tài chính kế toán Phòng nghiệp vụ 1 Phòng nghiệp vụ 2 Phòng nghiệp vụ 3 Trung tâm đấu giá Các phòng khác
Các văn phòng đại diện Các chi nhánh
1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ
+ Định giá các tài sản, bất động sản, động sản và các dự án đầu tư của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
+ Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh + Xác định giá trị doanh nghiệp
+ Bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng
+ Bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng
+ Môi giới kinh doanh tài sản: động sản, bất động sản và doanh nghiệp.+ Xuất bản các ấn phẩm liên quan đến các lĩnh vực, hoạt động kinh doanh của công ty như: kinh tế thị trường, giá cả bằng Tiếng Việt và tiếng nước ngoài theo quy định của pháp luật
+ Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, thiết bị hàng hoá phục vụ sản xuất và tiêu dùng.
+ Xây dựng phương án giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá,
+ Tư vấn đầu tư, mua - bán doanh nghiệp
+ Tư vấn đấu giá tài sản
- Các ngành nghề khác phù hợp với năng lực Công ty và được pháp luật cho phép.
Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại công ty định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam
và dịch vụ tài chính Việt Nam
2.1 Hoạt động định giá của công ty
Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam là công ty hoạt động trong lĩnh vực định giá và định giá bất động sản là hoạt động phát triển mạnh nhất trong công ty Công ty là đơn vị đầu tiên trong cả nước cung cấp dịch vụ định giá bất động sản cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân với các mục đích sau:
- Cổ phần hoá, mua bán doanh nghiệp
- Liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp
- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng
- Xử lý tài sản trong các vụ án
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước
2.1.2 Loại tài sản định giá
Công ty giá hầu hết các loại bất động sản như: Quyền sử dụg đất khu đất dự án, nhà ở, nhà xưởng, trung tâm thương mại cao ốc văn phòng; chung cư; trang trại
2.1.3 Tiêu chuẩn định giá bất động sản của công ty
Tiêu chuẩn định giá của công ty tuân thủ theo tiêu chuẩn định giá của Việt Nam Cụ thể là những tiêu chuẩn sau:
- Cơ sở định giá: "Giá trị thị trường"
Theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính về việc ban hành ba tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì giá trị thị trường được định nghĩa như sau: "Giá trị thị trường của một bất động sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường".
- Nguyên tắc thẩm định giá:
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất;
2.1.4 Phương pháp định giá được lựa chọn Độ chính xác của một kết quả định giá không những phụ thuộc vào thông tin, dữ liệu mà còn phụ thuộc vào nhận định chủ quan của định giá viên, trong đó việc lựa chọn sử dụng phương pháp định giá bất động sản: nếu người định giá lựa chọn được phương pháp phù hợp với bất động sản sẽ góp phần làm tăng độ chính xác của kết quả định giá; và ngược lại sẽ làm cho kết quả định giá trở nên kém chuẩn xác Tại công ty định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, các chuyên viên định giá thường sử dụng kết hợp các phương pháp định giá sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
Trong đó, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để xác định giá trị của quyền sử dụng đất Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá những căn nhà nhỏ thông dụng, bản chất của phương pháp chi phí là sự kết hợp giữa hai phương pháp: phương pháp để ước tính giá trị của đất, phương pháp chi phí để tính giá trị của nhà Còn phương pháp vốn hoá thường được sử dụng kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp để định giá những bất động sản có khả năng tạo ra thu nhập hoặc có tiềm năng phát triển.
2.1.5 Quy trình định giá bất động sản của Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam
Phản hồi, tiếp nhận ý kiến khách hàng
Bộ phận đảm bảo chất lượng
Ngân hàng dữ liệu Ý kiến chuyên gia
Biểu 02: Quy trình định giá bất động sản tại công ty Định giá và
Dịch vụ tài chính Việt Nam
2.2 Phương thức định giá bất động sản thực tế của công ty.
Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, có tính chất cá biệt và mang tính vùng, khu vực Do vậy không có một bất động sản nào giống nhau hoàn toàn nên mỗi cuộc định giá là một quá trình khác nhau Tuy nhiên chúng cũng có những điểm giống nhau nhất định về các bước tiến hàng Để có cái nhìn tổng quát về cách tiến hành định giá bất động sản tại công ty định giá và dịch vụ tài chính ta tìm hiểu thông qua hai hợp đồng định giá thực tế của công ty.
- Một là, hợp đồng Thẩm định giá nhà cửa vật kiến trúc, máy bơm xăng dầu cho doanh nghiệp tư nhân
Thẩm định giá nhà cửa vật kiến trúc, máy bơm xăng dầu cho doanh nghiệp tư nhân Việt Hùng_ Bắc Kạn
2.2.1.1 Khái quát chung về bất động sản định giá
+Tài sản thẩm định giá
-.Văn phòng làm việc:Có diện tích: dài 11,7m x rộng 5,5m = 65m 2 (Đã làm tròn) Nhà một tầng mái lợp phibrôximăng vì kèo xà gồ gỗ, tường xây
110, quét vôi ve, trần nhà lợp nhựa,trần có dấu hiệu xuống cấp, hệ thống điện liên doanh đi nổi, nền lát gạch lien doanh 40x40, mặt tiền ngôi nhà bố trí khung nhôm kính trắng, cửa chinha ra vào cửa khung nhôm kính, cửa phụ và cửa sổ cửa gỗ pano đặc, cửa sổ song sắt Qua khảo sát thực tế nhà trên kết cấu về cơ bản vẫn còn tốt, nhà đưa vào sử dụng đầu năm 2006.
Theo quyết định số 206/2003/QĐ-BTC về ban hành chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định nhà cửa vật kiến trúc có kết cấu như trên có thời gian sử dụng từ 6-25 năm Vậy chất lượng còn lại trung bình là: ((6- 2)/6*100% + (25-2)/25)/2 = 79,34% Làm tròn 80%
-.Nhà trạm bơm: có diện tích: dài 17m x rộng 8m = 136m 2
Nhà trạm bơm có kết cấu hai trụ BTCT, mái lợp tông tráng kẽm chống nắng, nền bê tong xi măng, hệ thống điện đi nổi, qua khảo sát thực tế nhà trên kết cấu về cơ bản vẫn còn tốt, nhà trạm đưa vào sử dụng đầu năm 2006.
Theo quyết định 206/2003/QĐ_BTC về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ Nhà cửa vật kiến trúc có kết cấu như trên có thời gian sử dụng từ 6-25 năm Vậy chất lượng còn lại trung bình là: ((6-2)/6 x 100% + (25-2)/25 x 100%)/2 = 79,34% làm tròn 80%
Có diện tích: Dài 36m x rộng 7,8m = 280m 2 (Đã làm tròn)
Sân bê tông xi măng, có khe co giãn đổ dày 10cm Qua khảo sát thực tế sân trên kết cấu về cơ bản vẫn còn tốt, sân đưa vào sử dụng đầu năm 2006.
Theo quyết định số 206/2003/QĐ_BTC về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ Nhà cửa vật kiến trúc khác có thời gian sử dụng từ 5-10 năm Vậy chất lượng còn lại trung bình là: ((5-2)/5 x 100% + (10-2)/10 x100%)/2 = 70% nhưng theo quan sát đánh giá chất lượng còn tốt nên chất lượng công trình ước tính còn lại là 80%
- Tường rào: Có diện tích: dài 68,5m x cao 2m = 137m 2
Tường xây 110 bổ trụ trát xi cát Qua khảo sát thực tế tường trên kết cấu về cơ bản vẫn còn tốt, tường đưa vào sử dụng đầu năm 2006.
Theo quyết định 206/2003/QĐ_BTC về ban hành chế độ quản lý,sử dụng và trích khấu hao TSCĐ Nhà cửa vật kiến trúc khác có thời gian sử dụng từ 6-25 năm Vậy chất lượng còn lại trung bình là: ((6-2)/6 x 100% + (25-2)/25 x100%)/2 = 79,33% làm tròn 80%
- Nhà bếp + nhà vệ sinh:
Có diện tích: Dài 5,5m xroongj 3,7m = 20m 2 (Đã làm tròn)
Nhà 1 tầng mái lợp phibrôximăng, không trần, xà gồ gỗ Nền lát gạch men khổ 50x50 Tường xây 110cm, 1 cửa gỗ pano đặc, 1 cửa nhựa Đài Loan.Nhà bếp có 1banf nấu ăn ốp gạch men trắng Thiết bị vệ sinh liên doanh, phòng vệ sinh ốp gạch cao 2m, nền lát gạch chống trơn Hệ thống điện đi nổi nước đi chìm.Qua khảo sát thực tế nhà trên về kết cấu cơ bản vẫn còn tốt, nhà đưa vào sử dụng đầu năm 2006.
Theo quyết định 206/2003/QĐ_BTC về ban hành chế độ quản lý,sử dụng và trích khấu hao TSCĐ Nhà cửa vật kiến trúc khác có thời gian sử dụng từ 6-25 năm Vậy chất lượng còn lại trung bình là: ((6-2)/6 x 100% + (25-2)/25 x100%)/2 = 79,33% làm tròn 80%
Đánh giá về hoạt động định giá của công ty
Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam là đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng Đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp cùng với sự làm việc tận tình của họ đã góp phần nâng cao uy tín của công ty, khiến ngày càng nhiều khách hàng tìm đến công ty yêu cầu định giá Đến nay, đã có hơn 30.000 bất động sản được công ty định giá, trong đó có nhiều bất động sản có giá trị lớn.
Với những lợi thế từ phía ban giám đốc và đội ngũ cán bộ kinh nghiệm đã tạo điều kiện cho việc tăng liên tục doanh thu từ hoạt động định giá của công ty.
Biểu 12: Doanh thu từ hoạt động định giá bất động sản
Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam
Qua biểu đồ trên ta thấy doanh thu từ hoạt động định giá của công ty không ngừng tăng qua các năm Với những kết quả như trên, hoạt động định giá của công ty đã:
- Góp phần vào hoạt động định giá của cả nước, điều tiết, bình ổn, lành mạnh hoá thị trường bất động sản nói riêng và góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế nói chung, giúp cho các giao dịch liên quan đến bất động sản được thực hiện công khai, đúng nguyên tắc.
- Góp phần tiết kiệm ngân sách cho Nhà nước: Theo ước tính thì hàng năm hoạt động định giá của công ty tiết kiệm cho ngân sách gần 6.000 tỷ đồng
3.1.2 Những ưu điểm trong hoạt động định giá bất động sản của công ty
3.1.2.1 Thu nhập, phân tích thông tin một cách toàn diện, chính xác Để phục vụ cho việc sử dụng phương định giá so sánh và để có các dữ liệu đầu vào trong quá trình áp dụng các phương pháp khác như: Phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá, phương pháp thặng dư thì chuyên viên định giá đã đến thực địa để khảo sát, tìm kiếm thông tin Ngoài ra, để có thâm dữ liệu cho quá trình định giá họ còn sử dụng các kênh thu thập thông tin khác như: mạng internet, báo trí, văn phòng môi giới nhà đất Trong quy trình định giá, khâu thu thập thông tin là công việc khó khăn, tốn nhiều công sức và thời gian nhưng các chuyên viên định giá của Công ty đã rất nỗ lực trong việc tìm kiếm thông tin và có thể nói chất lượng thông tin thu thập được là khá đầy đủ và chính xác.
Qua đây ta thấy các định giá viên của công ty đã tiến hành thu thập thông tin trên diện rộng để có nhiều thông tin lựa chọn phục vụ hiệu quả cho quá trình định giá bất động sản.
3.1.2.2.2 Các phương pháp định giá bất động sản được sử dụng khá hợp lý
Lựa chọn các phương pháp định giá phù hợp với mỗi bất động sản sẽ làm cho kết quả định giá chính xác hơn Việc lựa chọn này phụ thuộc nhiều vào khả năng chuyên môn cũng như kinh nghiệm của người định giá Tại công ty, các chuyên viên định giá đều là những người có năng lực, có kinh nghiệm thực tế, tạo ra những thuận lợi trong việc lựa chọn phương pháp định giá.
Thông qua việc phân tích, tổng hợp mối quan hệ giữa các yếu tố cấu thành nên hệ thống cơ sở cho việc định giá bao gồm: mục đích định giá của khách hàng, kinh nghiệm và bằng chứng thị trường từ đó các chuyên viên định giá sẽ quyết định lựa chọn sử dụng phương pháp định giá nào cho phù hợp Việc lựa chọn phương pháp phụ thuộc vào khả năng chuyên môn cũng như kinh nghiệm của người định giá.
Chứng thư định giá là sản phẩm cuối cùng của hoạt động định giá bất động sản Chứng thư định giá của công ty đảm bảo tuân thủ theo các văn bản hướng dẫn của Nhà nước như: nghị định, thông tư Mỗi chứng thư định viên ký và ghi rõ họ tên Thêm vào đó, chứng thư của công ty được trình bày khá đẹp mắt, cẩn thận, rõ ràng, thể hiện được cả phần thành lập công ty lẫn các văn cứ định giá, những đánh giá tổng quả của bất động sản Đồng thời, chứng thư định giá của công ty có trình bày cả những phương pháp định giá được sử dụng và có giải thích lý do vì sao lại lựa chọn phương pháp định giá đó Với tất cả những ưu điểm trên, chứng thư định giá của công ty đã thuyết phục được khách hàng, góp phần tạo niềm tin của khách hàng đối với công ty.
3.1.2.4 Đội ngũ cán bộ định giá có năng lực và nhiều kinh nghiệm
Là một đơn vị hoạt động tư vấn, công ty luôn coi trọng trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên Hiện nay, các nhân viên làm công tác nghiệp vụ của công ty 100% tốt nghiệp đại học và trên đại học, trong có gần 30% là thạc sĩ hoặc đang theo học cao học Một đội ngũ nhân viên chất lượng cao đã góp phần vào sự thành công của công ty
3.2 Một số vấn đề còn hạn chế và nguyên nhân
3.2.1 Những vấn đề còn hạn chế
Bên cạnh những ưu điểm thì vẫn còn tồn tại một số hạn chế trong hoạt động định giá bất động sản của công ty Cụ thể là:
3.2.1.1 Hạn chế trong quá trình thu thập, xử lý thông tin
Thu thập, tìm kiếm thông tin là công việc đầu tiên trong một quy trình định giá Thông tin, số liệu về bất động sản định giá cũng như bất động sản so sánh là cơ sở và nền tảng để cho hoạt động định giá diễn ra một cách thuận lợi Hiện nay, trong công tác thu thập, tìm kiếm thông tin, công ty cũng gặp một số khó khăn như sau:
- Quá trình tìm kiếm, thu thập thông tin của bất động sản so sánh được các nhân viên của công ty thu thập trên diện rộng Tuy nhiên, do mỗi bất động sản đều có những nét đặc trưng riêng nên việc tìm kiếm thông tin của bất động sản có các nét tương đồng với bất động sản cần định giá: điều kiện pháp lý, cách thanh toán, động cơ bán, vị trí, đặc điểm vật lý thì lại có sự khác biệt giữa thời điểm bán và thời gian định giá; điều này đã gây nên sự khác biệt về giá cả giữa các bất động sản.
3.2.1.2 Khó khăn, hạn chế trong việc sử dụng các phương pháp định giá tại công ty
Tại công ty, trong quá trình sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị của bất động sản thì vẫn còn tồn tại một số hạn chế sau:
Trong quá trình điều chỉnh giữa bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định, cán bộ định giá của công ty gặp nhiều khó khăn trong việc phân tích một cách chính xác các yếu tố tác động để tìm ra sự giống nhau và khác nhau giữa tài sản định giá và tài sản so sánh, từ đó để định lượng ra các yếu tố điều chỉnh Và để kết quả định giá mang tính khách quan, các điều chỉnh ngoài dựa vào kinh nghiệm của người định giá còn phải dựa vào cả chứng cứ thị trường.
GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ
PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TRONG NHỮNG NĂM TỚI
Định giá bất động sản cũng như thị trường bất động sản Việt Nam đang trong thời kỳ quá độ từ quản lý thiếu tập trung sang tập trung Trong giai đoạn này, bên cạnh những hạn chế của thị trường bất động sản, là những tồn tại của hoạt động định giá bất động sản Những tồn tại đó đã tạo ra nhiều cản trở đối với hoạt động định giá bất động sản của công ty nói riêng và của các tổ chức hoạt động định giá bất động sản nói chung Trong những năm tới, nhằm khắc phục những khó khăn chung cũng như những hạn chế còn tồn tại trong nội bộ công ty, Ban lãnh đạo công ty đã đưa ra một số định hướng phát triển như sau:
- Phát triển mạnh hoạt động định giá tài sản, đặc biệt chú trọng phát triển nhất công tác định giá bất động sản, tăng doanh thu từ hoạt động định giá bất động sản Thông qua việc mở thêm các văn phòng đại diện tại các tỉnh thành sẽ mở rộng hơn nữa phạm vi hoạt động định giá của công ty, phục vụ được nhiều đối tượng khách hàng khác nhau với nhiều mục đích khác nhau.
- Không ngừng nâng cao chất lượng hoạt động định giá, uy tín cũng như thương hiệu của công ty Chú trọng vào công tác quảng bá thương hiệu sẽ giúp công ty thu hút được các khách hàng tiềm năng, khách hàng mới và giữ được những khách hàng quen thuộc.
- Không ngừng hoàn thiện công tác quản ký cũng như phương pháp quản lý để hoạt động định giá bất động sản của công ty không ngừng được hoàn thiện phát triển.
- Định giá bất động sản là một công việc khó khăn, phức tạp, yêu cầu người định giá phải có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm Vì thế, trong thời gian tới, công ty có chủ trương: tuyển dụng thêm những chuyên viên định giá có chuyên môn, tiếp tục đào tạo nâng cao trình độ, kỹ năng cho các chuyên viên định giá của công ty.
- Định giá bất động sản là công việc khó khăn, phức tạp đòi hỏi người định giá phải là người có năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm thực tế.
Do vậy trong thời gian tới để đáp ứng yêu cầu đó, công ty cũng chú trọng tới hoạt động đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn, kỹ năng cho các chuyên viên định giá của công ty.
- Công ty hướng tới ngày càng hoàn thiện công tác quản lý, công tác tổ chức hoạt động để công tác định giá của công ty ngày càng hoàn thiện hơn.Trong hoạt động định giá bất động sản, thông tin là yếu tố sống còn, là dữ liệu đầu vào cho một quá trình định giá bởi vậy trong thời gian tới công ty sẽ chú trọng tới việc xây dựng một hệ thống cung cấp và lưu trữ thông tin phục vụ cho công tác định giá bất động sản.
GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM
TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM
2.1 Nhóm giải pháp từ phía Nhà nước
2.1.1 Đổi mới công tác hành chính trong lĩnh vực quản lý bất động sản 2.1.1.1 Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một hoạt động quan trọng, nó tạo ra tính pháp lý đảm bảo bất động sản có đầy đủ điều kiện tham gia vào các hoạt động trên thị trường bất động sản như: mua - bán, tặng cho, thế chấp,bảo lãnh Khi số lượng bất động sản đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản tăng lên thì nhu cầu về việc xác định chính xác giá trị thị trường của bất động sản cũng tăng nhằm đảm bảo lành mạnh và minh bạch các hoạt động trên thị trường bất động sản Thông qua đó, cũng góp phần làm cho hoạt động định giá phát triển sôi nổi hơn Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay còn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập Để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong thời gian tới, Nhà nước cần thực hiện những biện pháp sau đây:
- Đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có các giấy tờ theo quy định của Nhà nước, nhưng việc sử dụng là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch được duyệt thì cũng được cấp giấy chứng nhận.
- Kiểm tra phát hiện và có các biện pháp xử lý đối với các hộ gia đình, cá nhân vi phạm, những quy định về đăng ký cấp giấy chứng nhận, đặc biệt là các cán bộ có các hành vi tiêu cực trong quá trình giải quyết cấp giấy chứng nhận.
- Kiểm tra phát hiện và có các biện pháp xử lý đối với các hộ gia đình, các nhân vi phạm những quy định về đăng ký giấy chứng nhận, đặc biệt là các cán bộ có các hành vi tiêu cực trong quá trình giải quyết cấp giấy chứng nhận.
- Trong trường hợp người xin cấp giấy chứng nhận chưa có đủ khả năng để nộp tiền sử dụng đất thì cần cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy phải có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi có các giao dịch.
- Giảm thiểu thủ tục và chi phí đăng ký giao dịch để khuyến khích các giao dịch chính thức, đồng thời nghiên cứu ban hành các chế tài bắt buộc các giao dịch phải đăng ký bắt buộc, không thừa nhận, không bảo hộ cho các giao dịch không thực hiện đăng ký giao dịch.
2.1.1.2 Tăng cường chất lượng và hiệu quả của bộ máy quản lý.
Hiện nay ở nước ta, quản lý bất động sản do hai bộ trực tiếp đảm nhiệm, đó là: Bộ tài nguyên môi trường (có chức năng quản lý nhà nước về đất đai); Bộ xây dựng (quản lý công trình xây dựng và tài sản trên đất). Qua đây, ta thấy hoạt động quản lý bất động sản còn dàn trải, chồng chéo; dẫn đến hiệu qủa của công tác quản lý không cao, gây khó khăn trong việc thực hiện Để khắc phục hạn chế trên, trong công tác quản lý cần phải có sự phân công phối hợp chặt chẽ giữa các bộ ngành từ trung ương tới địa phương, các cơ quan ban ngành sẽ thực hiện chức năng nhiệm vụ theo sự phân công của lãnh đạo chính quyền địa phương, phải có cơ chế phân biệt rõ ràng, phân cấp cụ thể.
Tổ chức công tác kiểm tra, giám sát việct hực thi pháp luật trong đầu tư, giao dịch bất động sản theo hướng hoàn thiện thiết chế đi đôi với giao trách nhiệm cụ thể cho cơ quan quản lý Nhà nước và các cơ quan các cấp kinh tế, giám sát mọi hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật Củng cố và hoàn thiện chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của bộ máy thanh tra, tăng cường cơ sở vật chất để đội ngũ này làm tròn trách nhiệm của mình Bồi thường đào tạo để nâng cao năng lực của cán bộ đảm bảo thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ trong lĩnh vực bất động sản vốn rất phức tạp Cần có sự phối hợp giữa Nhà nước và các cơ sở đào tạo lực lượng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản có trình độ chuyên môn từ đó có khả năng phân tích được nhu cầu thị trường để đề ra chiến lược cụ thể từ đó thúc đẩy hoạt động kinh doanh ngày càng phát triển Đồng thời, cũng phải tăng cường trang thiết bị quản lý hiện đại, đảm bảo cung cấp thông tin dữ liệu kịp thời từ đó phục vụ cho công tác quản lý bất động sản được nhanh hơn.
Giải pháp tăng cường và nâng cao chất lượng quản lý của bộ máy Nhà nước nhằm mục đích sẽ tạo ra sự thông thoáng trong việc làm, nâng cao tính thống nhất trong quản lý cũng như hiệu quả quản lý trong lĩnh vực bất động sản Quản lý trong lĩnh vực bất động sản đạt hiệu quả cao là một nhân tố góp phần làm lành mạnh, minh bạch hoá thị trường bất động sản, từ đó gián tiếp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản phát triển mạnh mẽ và sôi nổi hơn.
2.1.2 Nâng cao chất lượng của công tác quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là một nội dung quan trọng, là một khâu trung tâm, là nền tảng cho hoạt động phân bổ, sử dụng, quan hệ giao dịch về đất đai và bất động sản Trong những năm qua, công tác quy hoạch sử dung đất đã được triển khai trên một diện rộng, tuy vậy vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế như không đảm bảo tính khoa học và tính chính xác trong việc quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Việc lập quy hoạch sử dụng đất còn mang tính chủ quan, đơn phương của những người làm công tác quản lý, thiếu căn cứ xác đáng dẫn tới thiếu tính hiện thực Điều đó gây khó khăn công tác quản lý đất đai và làm hạn chế quá trình sản xuất kinh doanh và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Tính thời gian trong công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất không đảm bảo dẫn tới suy giảm hiệu ưquả của công tác này Chưa có sự phối hợp đồng bộ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển đô thị và kết cấu hạ tầng với quy hoạch sử dụng đất Trong những hạn chế còn tồn tại trong công tác quy hoạch sử dụng đất thì nổi bật nhất vẫn là hạn chế trong khâu công khai hoá quy hoạch Hiện nay, ở nước ta chưa có cơ chế rõ ràng về vấn đề này nên làm cho các thông tin về quy hoạch không được phổ biến rộng dẫn đến những khó khăn cho người định giá trong việc xác định xem bất động sản nằm hay không nằm trong quy hoạch Do vậy, trong thời gian tới cần có các quy định cụ thể và có tính pháp lý cao trong các quy định về việc công bố quy hoạch kịp thời, rộng rãi như công bố trên các tờ báo được quy định là kênh thông tin chính thức về quy hoạch, công bố trên website của những cơ quan đã được chỉ định, công bố bằng biểu ở những nơi công cộng, gần trục giao thông chính Giải pháp nâng cao chất lượng công tác quy hoạch có tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá động sản nói tiêng Quy hoạch được công bố công khai giúp người định giá rút ngắn được thời gian trong việc tìm kiếm thông tin quy hoạch của vùng có bất động sản định giá đang toạ lạc, không những vậy thông tin thu được lại có độ chính xác cao từ đó giúp người định giá đánh giá được chính xác những ảnh hưởng của chính sách quy hoạch tới giá trị của bất động sản, đảm bảo kết quả định giá mang tính chính xác không những trong hiện tại mà còn ở cả trong tương lai.
2.1.3 Hoàn thiện khung thể chế pháp lý
Hoàn thiện khung thể chế pháp lý liên quan đến hoạt động định giá bất động sản là một giải pháp rất quan trọng và không thể thiếu nhằm tạo ra hành lang pháp lý ổn định thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản nói chung của hoạt động định giá bất động sản nói riêng.
- Thứ nhất, chính sách về giá đất
Giá đất là một trong những căn cứ quan trọng để tiến hành định giá bất động sản Giá cả bất động sản càng phản ánh đúng giá trị bất động sản thì kết quả định giá bất động sản càng chính xác Trong Luật đất đai 2003, những quy định của Nhà nước về chính sách giá đất có nhiều điểm mới so với các quy định trong những luật đất đai trước kia Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm thì vẫn còn tồn tại những hạn chế, bất cập trong những chính sách đất đai mới
2.1.4 Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Định giá bất động sản là một hoạt động dịch vụ trên thị trường bất động sản Giữa nó và thị trường có mối quan hệ mật thiết với nhau: hoạt động định giá phát triển mạnh, sẽ góp phần làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản và ngược lại: thị trường bất động sản phát triển sôi động sẽ thúc đẩy hoạt động định giá được phát triển Ở nước ta, thị trường bất động sản mới được hình thành và phát triển kể từ khi Luật đất đai 1993 ra đời, vì vậy thị trường còn phát triển ở giai đoạn sơ khai, chưa hoàn chỉnh, chưa đáp ứng được yêu cầu của sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước Do vậy, trong thời gian tới Nhà nước cần phải đưa ra các biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, cụ thể:
+ Cân đối lại cung - cầu về bất động sản, xây dựng những khu nhà ở cho người có thu nhập thấp
+ Hoàn thiện những hệ thống, cơ chế có liên quan đến thị trường bất động sản theo một nguyên tắc đồng bộ, nhất quán.
+ Điều chỉnh thuế nhà đất với mục đích hạn chế đầu cơ.
+ Đẩy mạnh công việc công khai, minh bạch hoá những thông tin trên thị trường để giúp thị trường được phát triển ổn định
Thị trường bất động sản phát triển tới thông tin trên thị trường được công khai, minh bạch, chính xác hơn; giá cả phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho người định giá tìm kiếm được thông tin một cách nhanh chóng và chính xác hơn.
2.1.5 Tiếp tục phát triển công tác đào tạo chuyên gia định giá bất động sản Định giá bất động sản là một hoạt động dịch vụ quan trọng trong thị trường bất động sản Một trong những nguyên nhân kìm hãm sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở nước ta trong thời gian qua là do trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của các định giá viên không cao, còn yếu kém.Trong khi đây là một yêu cầu được đặt ra để có thể thực hiện được quy trình định giá và ngày càng nâng cao chất lượng định giá Ở Việt Nam hiện nay số lượng định giá viên có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm làm việc thực tế còn ít, điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng của hoạt động định giá bất động sản Mặt khác, ở Việt Nam hiện nay định giá bất động sản đã trở thành một nghề và nhu cầu về nghề nghiệp này là tương đối lớn Do vậy, trong thời gian tới để nâng cao chất lượng của công việc định giá cũng như nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội thì Nhà nước cần phát triển tạo các chuyên gia định giá bất động sản Để có thể thực hiện được việc lầm này đòi hỏi Nhà nước ta phải lập ra cơ quan chức năng nhận trách nhiệm chuyên đào tạo, kiểm tra và giám sát hoạt động định giá bất động sản của các cán bộ định giá.
2.1.6 Phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ thông tin