Vận dụng các phương pháp định giá vào hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản tôgi

Lời Mở Đầu Có thể nói thị trường bất động sản nước ta giai đoạn hình thành phát triển Định giá bất động sản lĩnh vực nhiều mẻ với doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân Trong năm vừa qua (2005), thị trường bất động sản nước ta coi “đóng băng” mà nguyên nhân khiến cho số lượng giao dịch thành cơng giá bất động sản cao, không phù hợp với nhu cầu thực tế thị trường Vấn đề khiến cho nhiều chuyên gia bất động sản quan tâm giá bất động sản thị trường liệu có phản ánh giá trị thực chất hay không để định giá, phương pháp định giá sử dụng hoạt động tổ chức, doanh nghiệp Nghị định 198 phủ quy định cụ thể phương pháp định giá bất động sản nhiên chưa có nghiên cứu cụ thể việc sử dụngc phương pháp vào thực tế hoạt động tổ chức doanh nghiệp Công ty cổ phần bất động sản Tôgi công ty Việt Nam hoạt động lĩnh vực định giá bất động sản Công ty thu nhiều thành tựu lĩnh vực với 30.000 bất động sản lớn nhỏ công ty định giá Định giá bất động sản trở thành hoạt động kinh doanh quan trọng hoạt động cơng ty Với mục đích làm rõ việc sử dụng phương pháp định giá vào thực tế hoạt động tổ chức doanh nghiệp, em lấy tên đề tài thực tập tốt nghiệp là: Vận dụng phương pháp định giá vào hoạt động định giá bất động sản công ty cổ phần bất động sản Tôgi Phạm vi nghiên cứu đề tài: Tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra Phương pháp phân tích Phương pháp thống kê Kết cấu đề tài gồm chương: Chương I: Cơ sở khoa học định giá bất động sản Chương II: Thực trạng hoạt động định giá công ty bất động sản Tơgi Chương III: Phương hướng giải pháp hồn thiện việc sử dụng phương pháp định giá công ty bất động sản Tôgi Do thời gian nghiên cứu chưa dài có hạn chế định nhận thức nên đề tài không tránh khỏi sai xót định, em mong nhận ý kiến đóng góp thầy bạn Cuối em xin cảm ơn Thầy giáo Tiến sĩ Nguyễn Thế Phán, người tận tình giúp đỡ em q trình hồn thành chun đề Em xin cảm ơn anh chị công ty cổ phần bất động sản Tôgi đỡ em nhiều trình hồn thành chun đề Em xin chân thành cảm ơn! Chương I: Cơ sở khoa học định giá bất động sản CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1 Khái niệm chung bất động sản - Tài sản: Là cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng - Tài sản bao gồm: Vật có thực, tiền bạc, giấy tờ có giá trị tiền chuyển giao giao lưu dân kể quyền sở hữu trí tuệ - Có nhiều cách phân loại tài sản tuỳ theo mụch đích quản lý sử dụng, có cách phân loại mà quốc tế cơng nhận phân chia thành động sản bất động sản - Theo điều 181 Bộ luật dân sự: Bất động sản tài sản di dời bao gồm:  Đất đai;  Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn lìên với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó;  Các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;  Các tài sản khác pháp luật quy định Theo điều luật hiểu bất động sản bao gồm nhóm tài sản - Đất đai: Phải đất đai không di dời được, phải đất xác định chủ quyền, phải đo lường giá trị - Cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với chúng, nhà ở: nhà cửa xây dựng cố định nhà ở, nhà trung tâm thương mại văn phịng cơng sở, khách sạn, cơng trình xây dựng công nghiệp, giao thông đường xá cầu cống, bến bãi sân bay nhà xưởng …, tài sản tách dời cơng trình xây dựng máy điều hoà trung tâm loại cảnh trồng đất để tạo cảnh quan cho cơng trình Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hố thành giá trị - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vuờn lâu năm, cơng trình ni trồng thuỷ sản, cơng trình du lịch vui chơi thể thao, số cơng trình khai thác hầm mỏ - Các tài sản khác theo quy định pháp luật: tuỳ theo quy định pháp luật 1.2 Khái niệm định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm định giá Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định 1.2.2.Khái niệm định giá bất động sản Định giá bất động sản nghệ thuật, khoa học xác định giá trị bất động sản cho mục đích cụ thể thời điểm định có tính đến đặc điểm bất động sản nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị truờng bất động sản bao gồm lĩnh vực đầu tư thay Nói định giá bất động sản khoa học thể cách tính tốn phân tích liệu q trình xác định giá trị bất động sản Nói định giá bất động sản nghệ thuật cần kỹ nắm bắt thơng tin người định giá, hỗ trợ cho trình đánh giá phân tích số liệu, cần quan điểm riêng người định giá Như phần trình bày, bất dộng sản đất đai đất đai tài sản gắn liền với đất Vì vậy, định giá bất động sản thực chất định giá đất tài sản gắn liền với đất (nếu có) Trong trường hợp bao gồm việc định giá tài sản gắn liền với đất khơng phải mà tách chúng hồn tồn độc lập với nhau, bất động sản hiểu đơn vị tương đối thống quyền chiếm hữu Quyền sử dụng mục đich sử dụng Hơn bất động sản tài sản không di dời nên giá trị bất động sản chịu tác động nhiều yếu tố Số lượng yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị bất động sản không giống nhau, chúng tuỳ thuộc vào bất động sản vị trí bất động sản Vì việc xác định quyền bất động sản; yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị bất động sản khó khăn, phức tạp cơng việc người định giá VAI TRÒ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Vai trò định giá bất động sản Có thể nói định giá bất động sản có vai trị quan trọng hoạt động kinh tế định giá bất động sản làm cho hoạt động: - Khi bất động sản cần phải chuyển quyền sử dụng; - Chuyển chủ sở hữu hình thức mua bất động sản, bán bất động sản: - Thế chấp bất động sản; - Định giá thuê; - Định giá bảo hiểm; - Báo cáo tài chính, lĩnh vực tái phát triển; Định giá gắn với bất động sản cụ thể thời điểm xác định Không thể định giá không xác định không gian định giá tài sản mà kết với thời điểm Một tài sản xác định thời điểm điều kiện để người định giá tiến hành công việc định giá Tuy định giá có mục tiêu xác định giá trị bất động sản thị trường điều mà người định giá quan tâm trước tiến hành định giá giá bất động sản cần định giá loại giá nào: giá thị trường, giá trị chấp, giá trị bảo hiểm giá trị tiềm nhằm phục vụ cho mục đích gì: để Nhà nước làm tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, góp vốn liên danh quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất, v.v…hay dịch vụ cho người sử dụng đất có sở giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai, chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất v.v… Như định giá bất động sản có vai trò quan trọng kinh tế, giúp cho Nhà nước người sử dụng có định đắn quản lý sử dụng hoạt động kinh doanh hoạt động giao dịch dân khác 2.2 Các định giá bất động sản 2.2.1 Các yếu tố cấu thành tạo nên bất động sản Bao gồm yếu tố như: đất đai, cơng trình xây dựng, tài sản gắn liền đất đai… Nếu ta coi bất động sản = đất đai + tài sản gắn liền với đất (cơng trình đất tài sản khác gắn liền với đất) giá bất động sản tổng giá đất giá tài sản khác gắn liền với đất 2.2.1.1 Cơ sở hình thành giá đất  Địa tô Địa tô phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Chế độ sở hữu ruộng đất có hình thức sau: sở hữu nhỏ nông dân tự do, sở hữu lớn địa chủ Nhà nước qua thời đại Xã hội tư bản, nông nghiệp tồn ba giai cấp đối lập nhau, có quan hệ chặt chẽ với địa chủ, tư kinh doanh nông nghiệp lao động làm thuê nông nghiệp Người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn họ Họ trực tiếp kinh doanh cho người khác thuê Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng đất quyền sử dụng ruộng đất tách rời Để sử dụng đất địa chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư phải trả cho chủ đất khoản tiền định theo hợp đồng Số tiền trả tính theo năm đương nhiên số tiền hình thành cách khách quan không phụ thuộc chủ ruộng đất hay nhà tư bản, mà theo mặt chung mức lợi nhuận tồn kinh tế Số tiền trả dù trả ruộng đất canh tác đất xây dựng, hầm mỏ, ngư trường, rừng gỗ … Đều gọi địa tơ Đó giá trị kinh tế quyền sở hữu đất đai địa chủ Quyền đem lại cho chủ sở hữu lợi ích cụ thể Như địa tơ hình thái theo quyền sở hữu ruộng đất thực mặt kinh tế, tức đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất Khoản tiền mà nhà tư phải trả cho chủ ruộng, thực tế dù nhiều hay gọi địa tô Nhưng xét chất kinh tế nói: địa tơ khoản tiền mà chủ tư phải trả cho chủ ruộng đất Địa tơ hình thành nhân tố thuộc điều kiện tự nhiên như: độ phì tự nhiên, vị trí đất đai ….được gọi địa tơ chênh lệch I Địa tơ chênh lệch I nói chung phải thuộc chủ sở hữu đất đai phần lợi nhuận siêu ngạch khơng phải cơng lao động nhà tư tạo mà điều kiện khách quan tự nhiên đem lại Chủ tư thu khoản lợi nhuận phương thức quảng canh vào thời kỳ bắt đầu khai thác nông nghiệp Mặt khác chủ tư sau nộp cho cho chủ đất cịn lợi nhuận bình qn Khác với địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II hình thái địa tơ có sở đầu tư thâm canh nhà tư kinh doanh nông nghiệp, tức những khoản đầu tư liên tiếp đám đất mà có, chủ tư khai thác phương thức thâm canh vào thời kỳ hoàn toàn làm chủ sản xuất nông nghiệp Địa tô chênh lệch II có đầu tư liên tiếp loạii đất, tức trình độ thâm canh định Tóm lại: Địa tơ chênh lệch I đia tơ chênh lệch II hình thái biểu địa tơ chênh lệch Địa tơ chênh lệch hình thành theo công thức Địa tô chênh lệch = giá sản xuất chung – giá sản xuất cá biệt Nếu theo giả thuyết chủ tư kinh doanh đất xấu nhất, nộp địa tơ cho địa chủ, giá sản phẩm thị trường giá sản xuất loại đất định Chủ ruộng đất khơng thu đuợc địa tơ, có nghĩa quyền sở hữu đất chủ sử dụng đất coi không tồn Thực tế vậy, mà chủ tư phải nộp cho chủ đất khoản tiền khơng phải hình thái địa tơ chênh lệch gọi địa tơ tuyệt đối Địa tơ có lợi nhuận siêu ngạch chênh lệch đất, mức đầu tư hay nộp cho chủ ruộng đất Địa tô tuyệt đối giá trị thặng dư khác việc sử dụng đất đai ứng với tỷ suất giá trị thặng dư ngành sản xuất khác cấu tạo hữu tư khác Tóm lại, địa tơ chênh lệch hay địa tô tuyệt đối, nguồn gốc chất địa tô phận giá trị thặng dư, lao động không công công nhân lao động nơng nghiệp tạo Nói cách khác địa tơ hình thức khác giá trị thặng dư Địa tô với lợi nhuận nhà tư nói lên tư nơng nghiệp có quan hệ bóc lột với địa chủ quyền tư hữu ruộng đất sinh Giá ruộng đất địa tơ tư hố theo cơng thức Giá ruộng đất = địa tô / tỷ suất lợi nhuận Có thể nói địa tơ làm cho giá ruộng đất giảm, chi phí sản xuất giảm làm cho giá nông phẩm giảm mà lợi nhuận tăng Trong trình xem xét quan hệ đất đai chế thị trường, việc đánh giá lợi nhuận thu từ sử dụng đất phân phối lợi nhuận trở thành trọng tâm Mác có kết luận sâu sắc vấn đề nghiên cứu vai trị đất đai q trình sản xuất tư chủ nghĩa Lợi nhuận thu từ đất đai bao gồm ba loại địa tô: Địa tô chênh lệch I tạo chênh lệch ưu điều kiện tự nhiên hai mảnh đất diện tích; địa tơ chêh lệch II kết cường độ đầu tư người sử dụng đất tạo nên, lợi nhuận loại địa tô phải thuộc vào người đầu tư vào đất; địa tô tuyệt đối tạo thành chênh lêch giá sản xuất cá biệt có liên quan đến đất giá thị trường Như thơng qua xem xét hình thàng địa tơ ta thấy rằng, thân đất đai mang lại giá trị cho người sở hữu chúng trực tiếp tạo giá trị thặng dư Điều sử dụng trình định giá bất động sản Định giá bất động sản theo phương pháp lợi nhuận q trình phát triển lý thuyết Mác địa tô  Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất tăng hay giảm Lãi suất ngân hàng mà cao số tiền mua đất phải giảm đi, đem tiền gửi vào ngân hàng có lợi mua đất để có địa tô Nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống số tiền bỏ mua đất phải tăng lên người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đuợc địa tô lớn thu nhập họ bán đất gửi số tiền vào ngân hàng, lúc giá đất phải tăng lên người bán chấp nhận Vì nhà tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá Trong đà tăng trưởng kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm giá đất ngày tăng lên, việc kinh doanh bất động sản thường có lãi Nguời bán đất vào lãi suất ngân hàng làm sở để xác định giá đất Đương nhiên phải lãi suất phổ biến xo thể tính bình qn khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt Trong phạm vi kinh tế quốc dân nói lãi suất ngân hàng Và nói lãi suất ngân hàng định giá đất nói chung Thị trường kinh doanh bất động sản phải phát triển thị truờng vốn, dịch vụ ngân hàng, tài thuận lợi Khi nhà đầu tư bất động sản hành động dựa nguyên tắc so sánh chi phí lợi ích Tiền thuê đất < thu nhập đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi phí sử dụng đất Hay: tiền thuê đất = tiền thu nhập đất mang lại – chi phí sử dụng đất – chi phí cho lãi suất – Et Trong Et khoảng đệm sách giá th đất đai Ở nhà đầu tư coi tiền thuê đất khoản chi phí Để có khoản phải vay ngân hàng với lãi suất đó, khoản chi cho tiền vay ngân hàng phải coi khoản chi phí Nếu Et lớn nhà đầu tư sẵn sàng trả tiền thuê cao Nếu ta coi đất tài sản giá đất tính sau : Pl = Σ (PLt / (1+r) t) (t = 1; ∞) ) Trong P l giá đất tính giá trị tài sản PLt hoa lợi hay thu nhập đất đai khoảng thời gian t xác định r tỷ lệ lãi suất  Quan hệ cung cầu bất động sản - Cầu bất động sản thị trường Trong khoảng thời gian xác định, nhu cầu bất động sản thị trường xác định dựa yếu tố ảnh hưởng lớn cụ thể : Giá bất động sản: số lượng cầu bất động sản thị truờng liên quan nghịch đảo với giá trị thị trường chúng Nếu nhà khu vực nằm khu vực cho trước giảm giá, lúc số người mua bất động sản có khả toán tăng lên số lượng bất động sản đòi hỏi (cầu) tăng lên Thu nhập người tiêu dùng: Thu nhập người tiêu dùng cao tạo khả nhiều đơn vị hàng hoá (bất động sản) mua sắm Giá mặt hàng có liên quan: Các mặt hàng có liên quan mặt hàng thay mặt hàng bổ sung Những dự kiến khách hàng: Số lượng mặt hàng đòi hỏi dựa vào giá tương lai Đối với người có nhu cầu nhà đất, họ dự kiến giá mặt hàng thị trường tăng họ tiến hành mua sắm mặt hàng sớm ngược lại Sở thích tâm lý tiêu dùng khách hàng: nhận thức tính hữu dụng sản phẩm định dựa nhiều sở thích phong tục tập quán khách hàng Ngồi độ tuổi, giới tính vị trí xã hội, nghề nghiệp, trình độ văn hố định loại sản phẩm mà họ mua - Cung bất động sản thị trường :Có yếu tố định đến số lượng cung thị trường : Quy hoạch sử dụng đất Nhà nước: Lượng cung bất động sản thị trường trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên địa phương Sau diện