CHƯƠNG I Chuyên đề tốt nghiệp GVHD TH S Nguyễn Thị Hải Yến MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3 I Các vấn đề chung về bất động sản 3 1 Khái niệm bất động sản 3 2 Nhữ[.]
Trang 1MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU .1
CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3
I.Các vấn đề chung về bất động sản .3
1 Khái niệm bất động sản .3
2 Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản 5
3 Phân loại BĐS .6
4 Giá trị và giá cả BĐS 7
4.1 Giá trị của BĐS 7
4.1.1 Giá trị thị trườngcủa BĐS .7
4.1.2 Giá trị đầu tư của BĐS 8
4.1.3 Giá trị sử dụng của BĐS 8
4.2 Giá cả BĐS .9
4.2.1 Khái niệm giá cả BĐS 9
4.2.2 Phân loại giá cả BĐS .9
5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị, và giá cả của BĐS 11
5.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: 12
5.1.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên: 12
5.1.2 Nhóm các yếu tố kinh tế: .13
5.1.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường: 13
5.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS: .13
5.3 Các yếu tố chung bên ngồi: 14
5.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý: 14
5.3.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: 14
5.3.3 Các yếu tố xã hội: 15
II Định giá BĐS 15
1.Khái niệm và sự cần thiết của định giá BĐS 15
1.1 Khái niệm định giá bất động sản .15
1.2 Sự cần thiết phải định giá BĐS .16
2 Căn cứ và nguyên tắc của định giá BĐS 17
2.1 Căn cứ định giá BĐS 17
2.2 Nguyên tắc định giá BĐS .18
3 Các phương pháp định giá BĐS 22
Trang 23.1Phương pháp chi phí 22
3.1.1 Khái niệm về phương pháp chi phí 22
3.1.2 Các nguyên tắc áp dụng .22
3.1.3 Các bước thực hiện 22
3.1.4 Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 24
3.1.5 Hạn chế 25
3.1.6 Ví dụ 26
3.2 Phương pháp vốn hoá .26
3.2.1 Khái niệm về phương pháp vốn hoá 26
3.2.2 Các nguyên tắc áp dụng của phương pháp vốn hố .26
3.2.3 Cơng thức tính .27
3.2.3.1 Phương pháp vốn hố trực tiếp 27
3.2.3.2 Phương pháp vốn hoá lợi tức 27
3.2.4 Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 28
3.2.5 Hạn chế 29
3.2.6 Ví dụ 29
3.3 Phương pháp so sánh 30
3.3.1 Khái niệm về phương pháp so sánh .30
3.3.2 Các nguyên tắc áp dụng chủ yếu, nền tảng của phương pháp 30
3.3.3 Các bước tiến hành 303.3.4 Quá trình điều chỉnh 313.3.4 Quá trình điều chỉnh 333.3.5 Ứng dụng của phương pháp 353.3.6 Ví dụ: 354 Quy trình định giá BĐS .384.1 Xác định nhiệm vụ định giá BĐS 38
4.2 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin BĐS 40
4.2.1 Khảo sát hiện trường 40
4.2.2 Thu thập thơng tin 40
4.2.3 Phân tích thông tin về BĐS 40
4.3 Lựa chọn phương pháp định giá BĐS .41
4.4 Xác định giá BĐS 41
4.5 Lập hồ sơ và chứng thư định giá .42
III Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS 42
Trang 31 Các nhân tố chủ quan 42
1.1 Đặc điểm của bất động sản .42
1.2 Trình độ kinh nghiệm của chuyên viên định giá .43
1.3 Hệ thống thông tin 43
1.4 Hệ thống trang thiết bị 44
2 Nhân tố khách quan 44
2.1 Các chính sách của nhà nước 44
2.2 Sự quản lý của nhà nước 44
2.3 Ảnh hưởng của các BĐS đã được định giá .44
IV Kinh nghiệm định giá bất động sản ở một số cơng ty 44
1 Quy trình định giá của cơng ty cổ phần Thẩm định giá Hồng Qn 44
2 Quy trình định giáBĐS của Công ty Cổ phần định giá và dịch vụ Tài chính ViệtNam .45
2.2.1 Xác định vấn đề 45
2.2.2 Lập kế hoạch định giá 46
2.2.3 Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu .46
2.2.4 Phân tích tài liệu 47
2.2.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá 47
2.2.6 Báo cáo thẩm định giá 48
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢNCỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ .49
I Khái quát về công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 49
1 Lịch sử ra đời .49
2 Cơ cấu tổ chức của CENVALUE 50
2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức .50
2.2 Chức năng nhiệm vụ .50
3 Dịch vụ thẩm định giá của CENVALUE 50
II Thực trạng công tác định giá BĐS tại công ty cổ phần thẩm định giá thế kỷ 51
1 Thực trạng quy trình định giá BĐS của CENVALUE .51
2 Thực trạng áp dụng các phương pháp định giá BĐS 52
2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp: áp dụng định giá đất .52
2.2 Phương pháp chi phí: áp dụng với cơng trình trên đất 56
3 Thực trạng công tác định giá BĐS của CENVALUE qua một số BĐS cụ thể 56
Trang 4III Đánh giá công tác định giá bất động sản của công ty cổ phần Thẩm định
giá Thế kỷ. .66
1 Kết quả định giá bất động sản đạt được từ năm 2008 đến nay 66
2 Đánh giá kết quả đạt được của công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ .70
2.1 Ưu điểm 70
2.2 Nhược điểm 72
2.3 Nguyên nhân 73
3 Vấn đề đặt ra trong công tác định giá BĐS của CENVALUE 73
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤTĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦM THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ 74
I Định hướng phát triển hoạt động định giá BĐS của công ty cổ phần Thẩmđịnh giá Thể kỷ 74
II Các giải pháp thúc đẩy công tác định giá BĐS của CENVALUE .75
1 Giải pháp chiến lược của CENVALUE .75
1.1 Giải pháp về tổ chức hoạt động .75
1.2 Giải pháp về công tác quản lý 76
1.3 Giải pháp marketing 76
2 Giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ định giá BĐS của công ty 77
2.1 Giải pháp nhân sự 77
2.2 Về quy trình định giá BĐS 78
2.3 Về việc áp dụng các phương pháp định giá BĐS 78
2.4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin 79
2.5 Về hệ thống trang thiết bị .80
III Một số kiến nghị 80
1 Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền 80
2 Kiến nghị với cơng ty Thẩm định giá Thế kỷ 81
KẾT LUẬN 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO 83
Trang 5LỜI MỞ ĐẦU1 Tính cấp thiết của đề tài.
Đồng hành cùng sự phát triển ấn tượng của nền kinh tế Việt Nam trong nhữngnăm qua Thẩm định giá trở thành một dịch vụ cần thiết cho các thành phần kinh tếtrong việc thực hiện các nghiệp vụ tài sản Thị trường đầu tư khác biệt, thị trườngtài sản mang tính đặc thù, nhiều nhân tố khó định lượng, Do đó cần phải có trìnhđộ quốc tế về thẩm định giá Hiện nay, các giao dịch bằng bất động sản diễn ra kháphổ biến trên thị trường Bất động sản là tài sản có giá trị lớn của mỗi người dânviệc sử dụng nó trong hoạt động mua bán , chuyển nhượng ,thế chấp , góp vốnngày càng nhiều do vậy việc xác định đúng giá trị bất động sản là vơ cùng cần thiếtđể có những quyết định đúng đắn với bất động sản Nhưng lại có rất nhiều yếu tốảnh hưởng đến giá trị của bất động sản bởi vậy để có thể xác định , đánh giá đượcchính xác giá của chúng cần có sự nhận định của các chuyên gia có kinh nghiệm amhiểu về thị trường đồng thời cần có một kiến thức chuẩn về định giá bất động sản.
Hơn nữa thẩm định giá bất động sản vốn là một khâu đóng vai trị then chốttrong q trình xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bởi muốn định đượcgiá bất động sản thì phải thẩm định hàng loạt yếu tố liên quan như: tình trạng pháplý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính , qua đó sẽ giúp người mua bất động sản khôngbị vướng vào những rắc rối khơng đáng có khi giao dịch bất động sản Lâu nay, ởnước ta việc thẩm định bất động sản được tiến hành một cách tự phát, các tổ chứcđịnh giá chưa chuyên nghiệp, trình độ năng lực của cán bộ định giá còn thấp, hệthống văn bản pháp luật liên quan đến bất động sản còn chưa thống nhất thiếu đồngbộ và ít, chưa chặt chẽ Bởi vậy mà việc nâng cao chất lượng của hoạt động địnhgiá bất động sản đang là vấn đề vô cùng quan trọng và cấp thiết hiện nay của chúngta.
Trang 6khắc phục những mặt hạn chế và tìm giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá củacông ty thẩm định giá thế kỷ nói riêng và dịch vụ thẩm định giá bất động sản củanước ta nói chung góp phần thúc đẩy hoạt động định giá ở nước ta phát triển nên emchọn đề tài: “Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩmđịnh giá Thế kỷ”
2 Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu cơ sở khoa học của định giá bất động sản,
Tìm hiểu thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại công ty thẩm định giáthế kỷ
Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá của cơng ty ngày càng hồnthiện và phát triển hơn.
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu: những vấn đề liên quan đến định giá bất động sản, cáckhái niệm , các nguyên tắc, các phương pháp định giá bất động sản, quy trình địnhgiá bất động sản,
Phạm vi nghiên cứu: do định giá bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn vàphức tạp nên luận văn tập trung chủ yếu vào nghiên cứu hoạt động định giá tại côngty Thẩm định giá Thế kỷ
4 Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các mục tiêu này chuyên đề sử dụng các phương pháp nghiêncứu: điều tra khảo sát, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương phápkế thừa, phỏng vấn sâu chuyên gia thẩm định, thống kê, tiếp cận thực tiễn
5 Kết cấu
Ngoài các phần: Lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mụccác từ viết tắt đề tài còn gồm các chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá BĐS.
Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá BĐS của công ty thẩm định giá Thếkỷ
Trang 7CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.I.Các vấn đề chung về bất động sản
1 Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từLuật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất màcịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bấtđộng sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả nhữnggì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng vớinhững bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sảngồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật củamỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêuchí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sảnvà động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đếnđất đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 LuậtDân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bangĐức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ khơng phảilà đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phậncủa lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưagặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dânsự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định:“BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn vớiviệc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai vàcác tài sản gắn với đất.
Trang 8niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đấtđai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệtđáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt,liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra kháiniệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trịcủa chúng” Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những vật khơng liên quan gì đến đấtđai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo điều 181 của Bộ luật Dân sự nước ta thì BĐS bao gồm:- Đất đai:
+ Phải là đất khơng di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể( những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phảilà BĐS);
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chấtlượng của đất đai đó).
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, cơng trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhàở, trung tâm thương mại, khách sạn văn phòng… (những nhà bạt di động của cácgánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn khôngphải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động) ;
+ Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thơng: như đường xá, cầu cống,bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó:máy điều hịa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của cơng trình,các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháorời mà giá trị cơng dụng của nó khơng thay đổi thì khơng phải là BĐS như: máyđiều hòa di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồdùng khác).
+ Các cơng trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theocác tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
Trang 9+ Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.+ Các cơng trình dịch vụ, vui chơi, thể thao…
+ Một số cơng trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) …+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằngpháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốcgia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong phápluật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thểdanh mục các tài sản này
2 Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Ngoài những đặc điểm cơ bản nêu ở khái niệm trên, BĐS cịn có những đặcđiểm cụ thể sau:
Thứ nhất, bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khơngcó khả năng di dời được Vị trí của bất động sản bao gồm vị trí địa lý và vị trí kinhtế xã hội, vị trí của bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản, bất độngsản ở mặt đường sẽ có giá khác với bất động sản tương tự trong ngõ, hay bất độngsản gần khu trung tâm sẽ có giá cao hơn nhiều so với những bất động sản tương tựxa khu trung tâm Bởi vậy, với đặc điểm này của bất động sản thì khi định giá bấtđộng sản khi định giá BĐS người định giá phải có khả năng đánh gí được ưu thế vềmặt vị trí của bất động sản, đánh giá được điều kiện cơ sở hạ tầng , điều kiện kinh tếxã hội nơi bất động sản tọa lạc xem có những mặt thuận lợi gì khơng Ví dụ như haibất động sản tương tự nhau về quy mô hình dạng thì bất động sản nào có điều kiệnkinh tế xã hội tốt hơn ( gần trường học, bệnh viện chợ, trung tâm thương mại) sẽ cógiá cao hơn Hơn nữa người định giá cịn phải có khả năng nhận định, dự báo khảnăng phát triển của bất động sản trong tương lai, ở vị trí này trong tương lai có khảnăng phát triển gì khơng điều đó cũng sẽ làm ảnh hưởng đến giá bất động sản
Trang 10Tuổi thọ kinh tế của BĐS là khoảng thời gian BĐS mang lại lợi ích kinh tế cho chủsử dụng Tuổi thọ vật lý của BĐS là thời gian BĐS tồn tại Bất động sản có tuổi thọkinh tế lớn hơn sẽ có giá trị hơn Do vậy, người định giá phải có khả năng đánh giáđược tuổi thọ kinh tế hay ước lượng giá trị sinh lợi của bất động sản trong tương lai.Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm Tính cá biệtcủa bất động sản thể iện ở chỗ khơng bao giờ có hai bất động sản giống nhau hồntồn cả về hình thức, giá trị sử dụng, vị trí… Tính khan hiếm của bất động sản tácđộng đến công tác xác định giá trị của bất động sản đó là giá trị ngày càng tăng,người định giá cần dự báo được xu hướng tăng giá của bất động sản.
Thứ tư, bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.khi định giá bất động sản nhân viên định giá không thể bỏ qua đặc điểm này của bấtđộng sản để có thể định giá chính xác hơn giá trị bất độngsản Bởi thế việc so sánhcác bất động sản tương tự nhau sẽ phức tạp hơn bởi hai bất động sản tương tự nhaucó thể có giá trị trong khu vực này nhưng với khu vực khác lại không được đánh giágiá trị như vậy Do đó, người định giá phải đánh giá được thị hiếu của từng khu vực.Thứ năm, tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhaurất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trongtrường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻđẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xâydựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng kháphổ biến Bởi thế khi tiến hành định giá người định giá còn phải đánh giá được cácbất động sản xung quanh có tác động gì đến bất động sản đang cần định giá ảnhhưởng đó là tích cực hay tiêu cực làm tăng giá trị của bất động sản đang cần địnhgiá hay giảm giá trị của nó.
3 Phân loại BĐS
Cũng giống như các hàng hóa khác cùng một mặt hàng có thể có nhiều loạikhác nhau thì BĐS cũng được phân thành nhiều loại Từ kinh nghiệm của nhiềunước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐScó đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
Trang 11rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan vàkhách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến q trình cơng nghiệp hố, hiện đạihố đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhómBĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũngnhư ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đấtnông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đấtrừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, disản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểmcủa loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo ba loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việcxây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phùhợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta Do vậy việc đánh giá về mặt giá trịcủa các bất động sản này cũng không thể áp dụng cùng một phương pháp hay kỹthuật phân tích đánh giá như nhau Việc phân loại bất động sản ra thành các loạinhư vậy sẽ giúp người định giá dễ dàng hơn trong việc lựa chọn các phương phápđịnh giá đối với mỗi loại.
4 Giá trị và giá cả BĐS
4.1 Giá trị của BĐS
4.1.1 Giá trị thị trườngcủa BĐS
Trên lý thuyết người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cáchkhác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều ngườiquan tâm, nhất là trong lĩnh vực BĐS
Trang 12xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá khơng bị ảnh hưởng bởi những yếutố kích thích thái quá
Khi định giá BĐS người định giá cần phải quan tâm tới giá trị thị trườngcủacác BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường Bởi thế việc nắm bắt thông tinvề giá trị thị trườngcủa các bất động sản là vô cùng quan trọng đối với người địnhgiá Người định giá phải thường xuyên theo dõi mức biến động giá đối với mỗi loạibất động sản và có thể lập thành cơ sở dữ liệu riêng cho mình như vậy việc đánh giágiá trị thị trườngcủa các bất động sản tương tự sẽ thuận tiện hơn.
4.1.2 Giá trị đầu tư của BĐS
Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực BĐS là giá trị đầu tư dựa trênnhững thông số hay giả định của nhà đầu tư Để minh họa về GTĐT, có thể nêutrường hợp một công ty phát triển nhà ở tại Mỹ tham gia nâng cấp một khu biệt thựvà căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử.
Lợi ích kinh doanh có được từ dự án này có thể khơng nhiều vì tiền thkhơng là phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà cơng ty này đã bỏ ra.Tuy nhiên, tại một số tiểu bang của Mỹ, các công ty này sẽ được hưởng những ưuđãi về thuế để bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nướchay cộng đồng khuyến khích Khơng tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trườngcủaBĐS này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án sẽđược đánh giá tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư.
Như vậy, giá trị đầu tư của BĐS là giá trị mà BĐS mang lại cho những nhàđầu tư điển hình.
Trong quá trình định giá người định giá cần phải xác định được khả năngsinh lợi của bất động sản với mỗi nhà đầu tư cụ thể và như vậy thì người định giá cóthể cho những lời khuyên hữu ích với các nhà đầu tư có nên đầu tư vào BĐS đó haykhơng và nên đầu tư lĩnh vực gì
4.1.3 Giá trị sử dụng của BĐS
Thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của BĐS Đâylà giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn được thể hiệnbằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵn sàng trả.
Trang 13có thể nằm trong khu vực có mức giá từ 1 đến 1,5 tỉ đồng, tuy nhiên người mua trênthị trường chỉ muốn trả thêm chừng 80 triệu cho một ngơi nhà có hồ bơi Như vậy,Giá trị thị trườngcủa ngôi nhà này không cao hơn các ngôi nhà khác, chỉ hơnkhoảng 80 triệu nhưng tính về GTSD thì nó hấp dẫn hơn.
Như vậy trong những hoàn cảnh cụ thể người định giá ngoài đánh giá đượcvề mặt giá trị thị trườngcủa BĐS còn phải đánh giá được giá được giá trị sử dụngvới mỗi người tiêu dùng cụ thể Việc xác định đúng giá trị sử dụng sẽ có những lờikhuyên với những người tiêu dùng khác nhau.
4.2 Giá cả BĐS
4.2.1 Khái niệm giá cả BĐS
Cũng như các hàng hố thơng thường khác, giá cả BĐS được hình thành trêncơ sở quan hệ cung-cầu về BĐS trên thị trường.
Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản màbên bán và bên mua có thể chấp nhận Nó bao gồm giá của đất và giá nhà.
Đất đai khơng có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai một phần do tự nhiênsinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giátrị đất đai" (địa tô tư bản hố) Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nócàng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫntới đất đai có "giá trị trao đổi" Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiềntệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thường gọi là giá đất Nhà nước ta có những quyđịnh về giá đất cho những khu vực riêng người định giá BĐS cần phải nắm đượcnhững thông tin quy định về giá đất của những khu vực cụ thể
Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phíkhác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà Và người định giá cũng phải có kiến thứcnhất định trong lĩnh vực xây dựng hay phải nắm được suất đầu tư xây dựng do nhànước quy định cho mỗi địa phương cụ thể.
Tuy nhiên, hàng hố BĐS là hàng hố đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một sốđặc trưng riêng Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khanhiếm tương đối và mức cầu của người mua Do vậy, người định giá cần phải đánhgiá được những đặc trưng riêng đó của BĐS.
4.2.2 Phân loại giá cả BĐS
Trang 14- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trườngđược quy ước theo sựthoả thuận giữa người mua và người bán Giá này sẽ được tính như sau:
Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất- Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn
- Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế cơng trình khi màcác cơng trình này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro khác) Khixác định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo u cầu kỹ thuậtcủa cơng trình.
- Giá hạch tốn: là giá được tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích cân đốitài sản Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản Nếu BĐS sử dụng cho mục đíchkinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó.
- Giá cơng trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sửdụng trong xây dựng cơng trình Đối với cơng trình nhiều tầng thì giá cần được điềuchỉnh theo hệ số tầng cao của tồn bộ cơng trình đó.
- Giá đất do Nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương định ra trên cơ sở quy định khung giá của Nhànước và điều kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sửdụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sửdụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyềnsử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tạiĐiều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất khigiao đất khơng thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợpquy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003; xác định giá trị quyền sử dụng đấtđể tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá,lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều59 của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạchuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụngđất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, anninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39,Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;
Trang 15nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tạimột thời điểm xác định Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điềukiện bình thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thànhtừ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyểnnhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tốnhư tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bịép buộc, quan hệ huyết thống;
Thơng thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng tháitĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn giá của nhànước Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra những bấtlợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách cơng bằng và hợplý, hài hồ giữa lợi ích nhà nước và người sử dụng đất Sự tồn tại 2 hệ thống giá đấttrong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứnghai hướng của lưu thơng quyền sử dụng đất (lưu thông theo chiều dọc và lưu thôngtheo chiều ngang), tuy nhiên cần thu hẹp sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càngnhiều càng tốt.
Ngoài ra, nếu căn cứ vào cơng dụng của BĐS, có các loại giá sau đây:- Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán;
- Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê;- Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền;- Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng;- Giá khởi điểm đấu giá;
- Giá dùng cho mục đích đầu tư;- Giá sử dụng hiện thời;
- Giá phát triển, dùng khi nâng cấp, cải tạo BĐS;- Giá dùng để bảo hiểm;
- Giá tính thuế;
- Giá trưng mua lại khi Chính phủ cần huy động BĐS.
Các cách phân loại giá cả BĐS này sẽ giúp cho người định giá xác định xemmục đích định giá trong những trường hợp cụ thể đưa ra những giá xác thực vớiBĐS trong những mục đích cụ thể ấy hơn.
5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị, và giá cả của BĐS.
Trang 16thấp hơn cung thì giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụthuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thịtrường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh khơng lành mạnh" có những yếutố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nângcấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thơng, cấp và thốt nước, cấp điện ),tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việcbán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thunhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân nhưkhông muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc khơng thích ở nhà chung cư, hoặcham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ
Có ba nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đốivới BĐS nói chung, cụ thể là:
5.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:5.1.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng caothì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trítuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nóitrên đều có vai trị quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằmtại khu vực trung tâm đơ thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bấtđộng sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) NhữngBĐS nằm tại các ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giátrị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưuthế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: một kích thước và diệntích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trongvùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khimặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m Bởi vậy mà BĐSnào có kích thước, hợp lý, hình thể vng vức cân đối sẽ có giá cao hơng nhữngBĐS khác có hình thể méo mó khơng vng vức.
Trang 17- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là cáccơng trình xây dựng khác): nếu hai BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào cókiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại Kiến trúccủa BĐS là một yếu tố tạo nên sự dị biệt đối với BĐS tạo ra sự chênh lệch giá củacác BĐS
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chấtthổ nhưỡng, tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trịcủa BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rấtquan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, nhưng lạikhơng quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
- Tình trạng mơi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnhhay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS BĐS ở khu vực môi trường yêntĩnh trong lành sẽ có giá cao hơn so với BĐS tương tự trong cùng khu vực
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùngthường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt ) làmcho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
5.1.2 Nhóm các yếu tố kinh tế:
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐSmang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo rathu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điềuhoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càngtốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
5.1.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
- Tính hữu dụng của BĐS;
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
5.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sửdụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có.
Trang 185.3 Các yếu tố chung bên ngồi:5.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địaphương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung vàsự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bênngồi vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giáBĐS gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam
- Chính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu thành phố được muanhà tại thành phố.
- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,cho thuê đất
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS - Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
5.3.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ:
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:- Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoátnước, cấp điện, thông tin liên lạc )
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,trung bình hay thấp) so với các vùng khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất- Mức độ lạm phát chung
Trang 195.3.3 Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mậtđộ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đósẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùngnhư: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quánngười dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng nhữngngười sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, cácmối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống Nhữngvấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ
Như vậy một bất động sản có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của nó,bản thân người định giá phải nhận định đánh giá được những ảnh hưởng đó để cónhững cơ sở căn cứ trong q trình định giá của mình.
II Định giá BĐS.
1.Khái niệm và sự cần thiết của định giá BĐS
1.1 Khái niệm định giá bất động sản.
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sảnAustralia ( AVO): “ Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bấtđộng sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giágiá trị của BĐS đó Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường sosánh mà các nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh vớitài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo GS A.F Milington- chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai,trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “ nghệthuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính tốn để đạt được một mối quan tâm cụ thể vềmột lĩnh vực nhất định bất động sản ở một thời điểm cụ thể” Đây cũng là giai đoạnngười định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mơ hình tốn học, tìm kiếm tất cảcác sự kiện liên quan đến lợi ích bất động sản và các lĩnh vực liên quan, xem xétđến tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân.
Trang 20định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thịtrường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
Như vậy định giá BĐS là hoạt động vừa mang tính khoa học vừa mang tínhnghệ thuật nhằm làm rõ giá trị BĐS cho mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể,làm rõ các đặc điểm của BĐS, nhân tố tiềm ẩn trong thị trường BĐS, các đầu tưthay thế.
1.2 Sự cần thiết phải định giá BĐS.
Hiện nay các giao dịch về bất động sản diễn ra khá phổ biến, việc sử dụngBĐS làm vật trung gian trao đổi trong các thương vụ ngày càng nhiều bởi thế màhoạt động định giá ngày càng cần thiết
Đối với cá nhân
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hố nói chung, của bất độngsản nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật kháchquan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố Cùng một loại bất động sản ở một thờiđiểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau Hoặc cùng loạibất động sản, cùng thị trường (nơng thơn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểmkhác nhau, có giá thị trường khác nhau Chưa kể đến các bất động sản có các đặctính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau Trong khi đó, giá cảcủa bất động sản phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này Cá nhân người mua hoặc bánbất động sản khơng phải lúc nào cũng có đầy đủ thơng tin và am hiểu về tính năngvà cấu trúc của bất động sản, và vì thể, khơng đánh giá đúng giá trị thị trườngcủabất động sản.
Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất độngsản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bất độngsản.
Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng giá của họ phảnánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BĐS sẽkhơng bị thiệt thịi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảohiểm v.v Ở đây vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian để đảmbảo tính minh bạch và cơng bằng cho thị trương bất động sản.
Đối với nhà nước
Trang 21hoặc gây tổn hại cho người khác) nếu định giá không đúng các loại bất động sản mànhà nước sở hữu Cho đến nay, việc định giá các tài sản này đang được thực hiệnbởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống nhà nước (như cán bộ thuộc các sở Tàichính, cán bộ thuế…) Với một khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tưvấn định giá từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doah dịch vụ bấtđộng sản là tất yếu.
Như vậy chúng ta cần định giá bất động sản khi thay đổi sử dụng; thay đổichủ sở hữu; kiểm tra tài sản, nhằm phục vụ các mục đích như:Mục đích bảo toàn tàisản, mua bán bất động sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế,thanh lý tài sản, tính giá đền bù giải toả…
2 Căn cứ và nguyên tắc của định giá BĐS
2.1 Căn cứ định giá BĐS
Khi tiến hành định giá bất động sản chúng ta phải dựa vào một số căn cứ sau:- Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS: đó là các yếu tố đấtđai, lao động và các nguyên vật liệu.
- Chi phí cơ hội của sử dụng đất và cơng trình: so sánh với các sử dụng thaythế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của bất động sản tạithời điểm định giá.
- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính sáchcủa nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay đổi nhucầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân ảnhhưởng đến giá BĐS.
- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu vực:căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản thân BĐSvới quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của các BĐS xung quanh làm tănggiá trị của BĐS cần định giá.
- Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: căn cứ vào giá trị đóng góp của từngbộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS.
- Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: căn cứ vào cạnh tranh trong việc sửdụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung cầu và giữa cung và cầutrong thị trường.
Trang 22cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS mang lại khi địnhgiá.
2.2 Nguyên tắc định giá BĐS.
Giá trị sử dụng BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sửdụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh tốn… Khi nghiên cứu q trìnhhình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật vànguyên lý kinh tế liên quan Bản chất của định giá BĐS là sự phân tích các yếu tốtác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắccơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá Định giá viên phảinghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá trị BĐS.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thờiđiểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đangcho thu nhập rịng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròngtrong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dàiliên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quantrọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặtsau đây:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặccho một người cụ thể);
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận vàbảo hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập rịng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại củathu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
Trang 23 Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể cókhuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giátrị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm trễtrong việc thoả thuận giá cả và thanh tốn
Như vậy:
+ BĐS có sử dụng tương tự nhau có thể thay đổi cho nhau.
+ Giá trị của BĐS được xác định bởi sử tác động qua lại lẫn nhau giữa cácBĐS thay thế cho nhau.
+ Giá trị của BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thaythế cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có sự chậm trễ q mức làm ảnhhưởng đến sự thay thế.
Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác củacung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giáthị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu khơng giảm hoặc tăng thì giáthị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thìgiá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốcđộ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhậpthực từ bất động sản
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phảiđánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sảnđó Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét,đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị,thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng mộtmặt bằng thời gian Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất độngsản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.
Nguyên tắc thay đổi
Trang 24sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất độngsản Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộcvào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giátrên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàmphản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vậndụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữacác yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sảntrong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tớimức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằnggiá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cânđối.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dànhcho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nàođó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở mộtgiá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế một bấtđộng sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bất động sản cùngmột lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanhthương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sửdụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trị quyết định chi phối mục đích sửdụng của tồn bất động sản Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vàomục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với cácsử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
Nguyên tắc cạnh tranh
Trang 25thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giácủa bất động sản Các thửa đất có thể khơng giống nhau nhưng chúng có thể thaythế được cho nhau Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích mộtvị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị tríhoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sảncó thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất độngsản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất độngsản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mànó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất độngsản mà nó tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đócủa bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vàotổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất độngsản khác.
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản kháctrong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giátrị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùngmột vùng giá trị.
Giá trị thị trườngcủa những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăngthêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sửdụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bấtđộng sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trườngcủa các bấtđộng sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất
Trang 26trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thíchtại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.
3 Các phương pháp định giá BĐS
3.1Phương pháp chi phí
3.1.1 Khái niệm về phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí hay cịn goi là phương pháp giá thành là phương phápdựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị TT của một BĐS được định giá được đobằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự có thể thay thế.
3.1.2 Các nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc thay thếNguyên tắc cung cầuNguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhấtNguyên tắc ngoại ứng
3.1.3 Các bước thực hiện
Khi áp dụng phương pháp chi phí người định giá phải dùng cả phương phápso sánh và phương pháp tính chi phí, do vậy để đảm bảo giá hợp lý và đầy đủ cácchi phí cần thực hiện theo các bước sau đây:
- Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần định giá (1)
Coi mảnh đất đó là mảnh đất trống và việc sử dụng cơng trình hiện tại là caonhất, tốt nhất
- Bước 2: Trên mảnh đất ước lượng chi phí hiện tại để xây dựng lại cơngtrình mới hoặc thay thế cơng trình hiện có (2)
Chi phí tái tạo cơng trình là chi phí hiện hành để xây dựng một cơng trìnhthay thế giống hệt cơng trình cần định giá ( có tính đến cả phần lỗi thời của cơngtrình ).
Chi phí tái tạo cơng trình = chi phí trực tiếp +chi phí gián tiếp + lợi nhuậnnhà thầu
- Bước 3: Ước lượng tổng số tiền giảm giá tích lũy của cơng trình trên miếngđất cần định giá trên cơ sở xem xét mọi nguyên nhân hao mòn và lỗi thời (hao mòndo tự nhiên, hao mòn lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài).(3)
Trang 27(4) = (2) – (3)
- Bước 5 : Ước tính phần giảm giá của các cơng trình xây dựng phụ, các chiphí của các cơng trình cải tạo khác nằm trên địa điểm (5)
- Bước 6 : Giá bđs = giá mảnh đất + chi phí cơng trình đã giảm giá + chi phícác cơng trình phụ đã giảm giá
(6) = (2) - (4)
- Bước 7 : Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu với giá trị của tàisản cá nhân đã được đưa vào tính tốn chi phí
Giá trị tồn quyền sở hữu bđs cần định giá = giá bđs - giá trị tài sản cá nhân* Việc tính giảm giá tích lũy của cơng trình, BĐS có thể dựa vào 3 phươngpháp sau:
Phương pháp kỹ thuật
Dựa vào cơ cấu cơng trình phân tích điều tra, thu thập để đánh giá, chia ralàm hai loại :
Có thể sử dụng được và không thể sử dụng được.
-Phải tính tất cả những yếu tố gây nên giảm giá cơng trình:Hao mịn vật lý
Lỗi thời chức năngLỗi thời bên ngồi
Thơng qua phân tích số liệu theo cặp hoặc vốn hóa thất thu tiền thuế, lỗi thờido cơng trình hoặc mảnh đất hoặc khách quan.
- xác định chi phí hay thế sửa chữa
- xác định phần giảm giá lỗi thời do không sử dụng được tất cả = giảm giá tích lũy.
(Từ đó có thể áp dung tính giá trị cơng trình ).
Phương pháp tính giảm giá tích lũy rút ra từ thị trường : tính tốn tất cả cácyếu tố giảm giá từ các nguyên nhân.
Bước 1: Điều tra đúng bất động sản mình định bán có thể so sánh với bấtđộng sản như thế nào, từ đó so sánh được số lượng hao mòn giảm giá.
Trang 28Trong trường hợp không cần điều chỉnh thì người định giá cần ước lượng tạithời điểm bán.
Bước 3: Trừ giá trị đất đai khỏi giá bán bất động sản để nhận được giá trịcơng trình ước lượng chi phí các cải thiện đối với bất động sản so sánh tại thờiđiểm bán và sử dụng ước lượng chi phí thay thế cộng trình + ước lượng chi phí củacác cải thiện để tính chi phí thay thế cơng trình của mỗi bất động sản.
Bước 4: Trừ chi phí đã giảm giá cơng trình khỏi chi phí thay thế cơng trìnhđể nhận được tổng giảm giá tích lũy.
Bước 5: Chuyển đổi tổng giảm giá tích lũy thành % bằng cách chia tổnggiảm giá tích lũy cho chi phí thay thế cơng trình ( nếu có sự khác nhau ).
Phương pháp tính giảm giá tích lũy theo tuổi cơng trìnhCăn cứ tuổi hiệu quả và tuổi kinh tế.
(Tuổi hiệu quả / tuổi kinh tế ) * chi phí thay thế, tái tạo ct = giảm giá tíchlũy.
Bước 1: Xác định tuổi kinh tế của cơng trình tương tự cơng trình mục tiêutrên thị trường và ước lượng tuổi hiệu quả của cơng trình mục tiêu.
Bước 2: Chia tuổi hiệu quả của bất động sản mục tiêu cho tuổi kinh tế củacác cơng trình tương tự để ước lượng giảm giá tích lũy của cơng trình.
3.1.4 Đối tượng, phạm vi, yêu cầu
Đối tượng áp dụng:
Phương pháp chi phí được áp dụng để tính giá của tất cả các loại BĐS, tuynhiên phương pháp nay thường được áp dụng cho trường hợp sau đặc biệt sau :
Định giá cho BĐS công cộng như trường học, bệnh viện, các công sở…Định giá để đền bù giải phóng mặt bằng trong trường hợp phải dỡ bỏ khi bịnhà nước thu hồi đất.
Định giá cho BĐS phục vụ cho cơng tác tính thuế và thuế suất được đánhtrên giá trị cơng trình và địa điểm.
Định giá cho BĐS phục vụ cho mục đích bảo hiểm, thế chấp, và kiểm tra cácphương pháp định giá khác
Phạm vi áp dụng:
Trang 29Yêu cầu của phương pháp:
Để đảm bảo tính chi phí chính xác của cơng trình xây dựng, các khoản chiphí thay thế hay tái tạo cơng trình phải được tính đầy đủ, chính xác Trong hồncảnh nước ta hiện nay, không những người định giá cần phải nắm vững các quyđịnh hiện hành của nhà nước về đơn giá xây dựng cho từng cấp nhà, loại nhà và tuổikinh tế của chúng, mà còn phải tham khảo thêm trên giá TT của từng loại vật liệuxây dựng gắn liền với đất.
Phải tính đầy đủ, chính xác các chi phí về lao động và phải tách riêng đượcchi phí cho từng loại lao động (gồm lao động phổ thông, kỹ thuật cao và lao độngquản lý) trên cơ sở giá công đối với từng loại lao động áp dụng tại khu vực có BĐS.
3.1.5 Hạn chế
Phương pháp này dựa vào dữ liệu TT nên cũng có một số hạn chế:
Chi phí thực chất không bằng giá trị và không tạo ra giá trị Khi các cơngtrình cũ và khơng thể hiện sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất như chỗ trống vàcác hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng và bên ngồi của cơng trình sẽ khó ướclượng hơn Hơn nữa, các số liệu có thể so sánh được có thể thiếu hoặc có sẵn nhưnglại rất đối nghịch nhau nên khó xác định một cách hợp lý lợi nhuận của nhà đầu tư.Trong định giá đầu tư BĐS, tính thuyết phục của phương pháp chi phí giảm đi trầmtrọng bởi giả thiết là các cơng trình được xây dựng khơng có chậm trễ Việc pháttriển và xây dựng các cơng trình BĐS có thể kéo dài vài tháng đến vài năm, trongmắt của một số nhà đầu tư việc chậm chễ như vậy là không thể chấp nhận được.
Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộ phậnchưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
Trang 30Áp dụng phương pháp này đòi hỏi định giá phải thơng thạo kỹ thuật xâydựng và phải có kinh nghiệm.
Phương pháp này khơng có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phùhợp Nên ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả.
3.1.6 Ví dụ
Một doanh nghiệp được giao quyền sử dụng 1 lô đất 1000 m2 và nhà xưởng500m2 Cần định giá tài chính biết rằng chi phí xây dựng nhà xưởng là 500000VNĐ / 1m2, tuổi kinh tế của nhà xưởng là 50 năm
Giá đất theo khung giá nhà nước là : 1, 6 tr / m2Giải:
Ta có: Giá trị BĐS = Giá trị đất + chi phí thay thế cơng trình - Giảm giá trịcơng trình
+ Giá trị của đất là: 1,6 * 1000 = 1600 triệu VNĐ
+ Giảm giá trị cơng trình = Tuổi hiệu quả / tuổi kinh tế * chi phí thay thế= 5 / 20 * 0,5 * 500 = 62,5 triệu VNĐ
Vậy giá trị BĐS là : 1600 + 500 * 0.5 – 62, 5 = 1785,5 triệu VNĐ
3.2 Phương pháp vốn hoá
3.2.1 Khái niệm về phương pháp vốn hoá
Phương pháp vốn hố là q trình chuyển đổi các dịng tiền tương lai về hiệntại.
3.2.2 Các nguyên tắc áp dụng của phương pháp vốn hoá
Nguyên tắc cung cầu:
+ Giá trị của một BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sảnđó trên thị trường.
+ Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản.+ Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế - xã hội của BĐS cũng đượcphản ánh trong quan hệ cung cầu và giá BĐS.
Nguyên tắc thay thế:
+ BĐS có sẻ dung tương tự nhau có thể thay đổi cho nhau.
Trang 31+ Giá trị của BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thaythế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnhhưởng đến sự thay thế.
Nguyên tắc cân bằng:
+ Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng giữa đất và cơng trình, giữa các bộphận cấu thành của cơng trình.
+ Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm cho BĐS giảm giá trị.
+ Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạtđược mức hữu dụng cao nhất.
Nguyên tắc Ngoại ứng:
+ Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngồi nó.
+ Ngược lại giá trị của các BĐS khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bảnthân BĐS
+ Có ngoại ứng tích cực hoặc tiêu cực đến giá BĐS.
3.2.3 Cơng thức tính
Có 2 cơng thức tính là phương pháp vốn hoá trực tiếp và phương pháp vốnhoá lợi tức
3.2.3.1 Phương pháp vốn hoá trực tiếp
Vốn hoá trực tiếp là: phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượngthu nhập kỳ vọng một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằngcách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhânthu nhập được ước lượng với số nhân thu nhập phù hợp.
Gbđs= NOI / Ro = NOI * Y ( Y =Ro /100 )Trong đó : Gbđs : là giá trị của BĐS
NOI : Thu nhập hoạt động rịngRo : Tỷ lệ vốn hố chung
Y : là số nhân của thu nhập
3.2.3.2 Phương pháp vốn hoá lợi tức
Phương pháp vốn hoá lợi tức là phương pháp được sử dụng để chuyển đổicác lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷlệ lợi tức phù hợp hoặc bằng việc phát triển tỷ lệ chung phản ánh một cách rõ ràngkiểu thu nhập của đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷ suất lợi tức.
- Trường hợp 1: PV = Fv / (1+r)n
Trang 32PV = A * [(1+r)n - 1] / [(1+r)n * r]
- Trường hợp 3: Lợi nhuận hàng năm có thể tăng hoặc giảm theo một sốkhơng đổi (B)
PV = A*[(1+r)n - 1]/[(1+r)n*r] + (B/r)*[(1+r)n -1]/[(1+r)n*r + n/(1+r)n ]hoặc
PV = A*[(1+r)n - 1]/[(1+r)n*r] - (B/r)*[(1+r)n -1]/[(1+r)n*r - n/(1+r)n ]- Trường hợp 4: Lợi nhuận hàng năm có thể tăng ( giảm) một tỷ lệ không đổi(j)
PV = A * [(1-(1+ j)n/ (1+r)n) ] / (r – j) với j # rGbđs = Pv + Sv / (1+r)n
Trong đó: Sv là giá trị thanh lý
3.2.4 Đối tượng, phạm vi, yêu cầu
Đối tượng áp dụng
Phương pháp vốn hóa là phương pháp được áp dụng khá phổ biến cho cácloại BĐS tạo thu nhập,đó là các BĐS được mua bán thường xuyên và được lưu giữphục vụ mục đích đầu tư Ví dụ : văn phịng, khu thương mại.
Phương pháp vốn hóa cũng có thể áp dụng cho những TS thuộc nhà ở giađình trong cộng đồng với một thị trường cho thuê rộng đối với những TS đó.
Việc áp dụng phương pháp định giá này sẽ khơng thích hợp nhà ở đắt tiền vìchúng ít khi được th và những điều kiện khác ảnh hưởng làm cho phương phápkhơng chính xác như sở thích cá nhân, thị hiếu,điều kiện thuế,
Mặc dù có đủ về số liệu nhưng phương pháp này cũng ít khi sử dụng định giácơng trình tích hợp trong hoạt động kinh doanh đồng bộ và ít cho thuê.
Phạm vi áp dụng
Phương pháp vốn hóa được sử dụng chủ yếu với các BĐS đang tạo thu nhậpnhư BĐS thương mại dịch vu, công nghệ, hoặc những BĐS có khả năng sẽ manglại thu nhập như đất trồng.
u cầu của phương pháp
Khi tính tốn các tỷ lệ lợi nhuận (tỷ lệ thu nhập, tỷ lệ chiết khấu ), tỷ lệ thuhồi vốn người định giá phải quan tâm và đưa các yếu tố rủi ro, bất lợi của TT vàotính tốn, điều chỉnh.
Trang 33Bên cạnh đó, người định giá cần dự báo giá thu hồi và thanh lý TS để có thểđịnh giá trong những trường hợp như: thế chấp BĐS để vay ngân hàng, cho thuêtheo hợp đồng,
3.2.5 Hạn chế
Phương pháp vốn hóa địi hỏi nhân viên định giá phải hiểu biết kỹ lưỡng TTvà có tài liệu chính xác để tham khảo, từ đó xác định chính xác tổng thu nhập từBĐS từng năm và dự đốn thu nhập trong tồn bộ thời gian kinh doanh BĐS cịnlại Ngồi ra phương pháp này cũng ít được sử dụng trong định giá hàng loạt màthường được sử dụng để định giá những BĐS cá biệt.
3.2.6 Ví dụ
Ví dụ 1: Xác định giá trị TT của cửa hàng tồn quyền sở hữu có diện tíchthuê là 20 m2 Mức tiền cho thuê theo giá trị thị trườnghiện hành sau khi trừ đi toànbộ các chi phí quản lý là 5tr / tháng Các chứng cứ TT cho biết tỷ suất lợi nhuận củaloại của hàng này là 5% / năm.
Giải:
Thu nhập hoạt động ròng là: NOI = 5 * 12 = 60 tr / nămGiá trị BĐS là: Gbđs = NOI / Ro = 60 / 5% = 1 200 tr VNĐ
Ví dụ 2: Một BĐS cho thuê theo hợp đồng 10 năm với mức tiền thuê là 20tr/tháng Để giữ mức tiền thuê cố định trong hợp đồng, thì người thuê phải chịu tráchnhiệm đến năm thứ 3 phải lăn sơn lại với chi phí là 8tr đồng và đến năm thứ 7 làphải thay mái chống nóng với chi phí 25 tr đồng.
Hỏi giá trị hiện hành của hợp đồng này là bao nhiêu? Biết tỷ lệ tích luỹ là5%/ năm và tỷ lệ sinh lời là 8%/ năm.
Giải:
Giá trị hợp đồng thuê = Tổng giá trị tiền thuê phải trả chủ sở hữu + Tổng chiphí phát sinh của người đi thuê.
Người chủ sở hữu đưa ra mức giá thuê là 20 tr / tháng là họ đã dựa vào tỷ lệsinh lời trên TT BĐS là 8%/ năm.
Còn chi phí phát sinh thì người đi th tính theo tỷ lệ tích luỹ là 5% / năm.- Giá trị tiền thuê hiện hành mà người đi thuê phải trả :
PV1=A*[(1+r)n -1]/[(1+r)n * r] = 20 *12* [(1+0,08)10 -1 ]/[(1+0,08)10*0,08]
= 1610 triệu VNĐ
Trang 34PV2 = Σ (PV/(1+r)n) = 8/(1+0,005)3 + 25/(1+0,05)7 = 24, 767 triệu VNĐVậy giá trị hiện hành của hợp đồng là
PV = PV1 + PV2 = 1610 + 24,767 = 1634,767 triệu đồng
3.3 Phương pháp so sánh
3.3.1 Khái niệm về phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trực tiếp là việc xác định giá trị của BĐS mục tiêubằng cách so sánh một cách trực tiếp với các BĐS tương tự đã được giao dịch trênthị trường nhằm tìm ra giá trị của BĐS mục tiêu từ các giao dịch trước đó.
3.3.2 Các nguyên tắc áp dụng chủ yếu, nền tảng của phương pháp
Nguyên tắc cung cầuNguyên tắc thay thếNguyên tắc cân bằngNguyên tắc Ngoại ứng
3.3.3 Các bước tiến hành
Phương pháp so sánh dựa trên phân tích các giá bán, giá cho thuê BĐS tươngtự có thể so sánh được trên thị trường, song do tính chất đa dạng của BĐS, giá trịcủa chúng có thể thay đổi theo thời gian Vì vậy khi đánh giá phải tuân thủ theo cácbước sau:
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin những BĐS có thể so sánh được để xác định giátrị của chúng và bảo đảm rằng các BĐS này là có thể so sánh được.
Bước 2: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất (Khoảngtừ 3 đến 6 BĐS) Lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp (giá trên mỗi m2 xây dựng, m2sàn) và phát triển phân tích so sánh cho mỗi đơn vị.
Bước 3: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau (tốt hơn, xấu hơn) củamỗi BĐS so với BĐS mục tiêu.
Bước 4: So sánh các BĐS tương tự với BĐS mục tiêu bằng cách sử dụngnhững yếu tố so sánh và điều chỉnh giá của mỗi so sánh với BĐS mục tiêu Thựchiện điều chỉnh giá bán (tăng lên, giảm đi) của các BĐS so sánh với BĐS cần địnhgiá.
Trang 353.3.4 Quá trình điều chỉnh3.3.4.1 Các yếu tố so sánh.
Các yếu tố so sánh là các đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá củacác BĐS khác nhau Người định giá xem xét và so sánh tất cả những điểm khác biệtcó thể nhận thấy rõ giữa các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trịcủa các BĐS Nên sử dụng bằng chứng thị trường để kiểm tra và xác định nhữngbiến số mà giá trị của BĐS đặc biệt nhạy với chúng Các chỉ số thống kê như độlệch chuẩn, hệ số biến đổi có thể được sử dụng trong q trình điểu chỉnh.
Thực hiện điều chỉnh cho từng sự khác biệt đối với giá của các BĐS so sánhđể tìm ra sự tương đương có thể so sánh được với BĐS mục tiêu vào thời điểm xácđịnh giá trị BĐS Sau đó các điều chỉnh được thực hiện cho tổng giá cả BĐS, chogiá đơn vị chung hoặc cho cả hai, nhưng giá đơn vị được sử dụng phải thống nhấtđối với tất cả các BĐS so sánh Số lượng điều chỉnh được thực hiện cho từng yếu tốso sánh phụ thuộc vào quy mô của những khác biệt của BĐS so sánh với BĐS mụctiêu Người định giá phải bảo đảm đã xem xét đầy đủ các yếu tố phù hợp có thể sosánh được và tránh điều chỉnh chênh lệch cho cùng một yếu tố.
Nếu người định giá chỉ có một số ít BĐS có thể so sánh được thì có thể sửdụng điều chỉnh các BĐS khác biệt để tìm bằng chứng thị trường Nếu việc phântích và điều chỉnh được thực hiện một cách hợp lý thì mẫu chung của nhiều BĐSkhác biệt có thể cung cấp viễn cảnh tốt về giá trị của BĐS mục tiêu Nếu số lượngBĐS có thể so sánh được là ít thì khơng đủ số liệu chứng minh cho các điều chỉnhvề sự khác biệt của các BĐS có thể so sánh được và làm sai lệch những kết luận củangười định giá Càng nhiều BĐS thể so sánh được càng cho chúng ta có kết luậnđáng tin cậy Những yếu tố thị trường mở rộng có thể cung cấp cho người định giánhững yếu tố nội tại về những đặc điểm khác biệt trong giá trị của BĐS như phânvùng, quy mô, địa điểm, và vị trị của địa điểm.
3.3.4.2 Phương pháp điều chỉnh.
Phương pháp chung:
Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt thì điều chỉnh giá củaBĐS so sánh xuống và ngược lại Quá trình điều chỉnh cần lưu ý:
Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt.
Trang 36Khi xác định các điều chỉnh cần đặt câu hỏi: yếu tố khác biệt nào có khảnăng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS đang được xem xét hay câu hỏi: “Sự hiện hữuhay thiếu vắng của yếu tố nào tạo nên sự khác biệt về giá của BĐS trên thị trườnghiện tại?”.
Có hai loại điều chỉnh có thể áp dụng:Điều chỉnh số tiền tính gộp.
Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tích luỹ.
3.3.4.3 Trình tự điều chỉnh.
Q trình phân tích so sánh để xác định giá trị điều chỉnh của BĐS so sánhvà từ đó rút ra giá trị BĐS cần định giá được tiến hành như sau:
Bước 1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại BĐS cầnđịnh giá.
Bước 2: So sánh những đặc điểm của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu vàước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh giữa các BĐS so sánh và BĐS mụctiêu.
Bước 3: Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụngnó cho mỗi đơn vị giá bán hoặc giá bán của các so sánh để có được khoảng giá bánhoặc đơn vị giá bán cho BĐS mục tiêu.
Bước 4: So sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theothứ tự tốt hơn, tương tự và kém hơn đối với BĐS mục tiêu.
Trang 37Bảng1.1: Bảng trình tự điều chỉnhCác yếu tố so sánh Tỷ lệ điềuchỉnh %Lượng điều chỉnh ápdụng cho giá BĐS1 Giá bán2 Điều chỉnh về quyền BĐS- Mức điều chỉnh- Điều chỉnh về giá
3 Điều chỉnh về điều kiện bán- Mức điều chỉnh
- Giá điều chỉnh
4 Điều chỉnh về phương thức thanh toán- Mức điều chỉnh
- Giá điều chỉnh5 Điều chỉnh về vị trí
6 Điều chỉnh về thời gian bán- Mức điều chỉnh
- Giá điều chỉnh
6 Điều chỉnh về các chi phí phải thực hiệnngay sau khi mua.
7 Điều chỉnh về điều kiện thị trường8 Các điều chỉnh khác
-Về chất lượng cơng trình-Về tuổi cơng trình
-Về yếu tố khơng phải là bất động sảnChỉ số giá trị của bất động sản mục tiêu.
Nguồn: Bài giảng định giá Bất Động Sản
3.3.4 Quá trình điều chỉnh
Trang 38có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố mà các giao dịch trước đó ảnh hưởng đến cácyếu tố này Do đó các bằng chứng trước đây có thể chỉ là sự trợ giúp rất hạn chếhoặc trong những hồn cảnh nhất định có thể dẫn đến sai sót.
Khi TT yếu, số lượng các giao dịch trong TT khơng đủ, thì việc áp dụngphương pháp so sánh rất hạn chế Ví dụ phương pháp so sánh hiếm khi áp dụng đốivới BĐS đặc biệt vì có rất ít BĐS tương tự như vậy được bán trong TT.
Đối với BĐS tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến những đặc tính kinhtế của nó, cụ thể họ thường quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dựbáo cho luồng tiền tương lai Việc phân tích so sánh bán các BĐS lớn tạo thu nhậplà rất khó khăn bởi vì các thông tin về các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến quyết địnhcủa người mua là khơng có sẵn, ví dụ: Các điều khoản trong hợp đồng cho thuê.Như vậy số liệu về các BĐS tạo thu nhập có thể so sánh được rất hạn chế đối vớingười định giá Do khơng đầy đủ số liệu sẽ rất khó khăn trong việc rút ra các chỉ sốđáng tin cậy đối với giá trị của BĐS mục tiêu.
Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tínhthực tiễn của phương pháp so sánh Có thể nói phương pháp này ln chậm sau thịtrường, do đó kết quả định giá dựa trên thơng thơng tin lỗi thời, người định giá sẽgặp khó khăn trong việc tìm kiếm các thơng tin dựa trên các điểu chỉnh của cácthay đổi trong thị trường.
Đối với các những BĐS được đổi mới đầu tiên trong một số khu vực đangxuống cấp hoặc đối với một loại BĐS cụ thể thì cũng rất ít số liệu có thể so sánhđược Do đó người định giá phải mở rộng tìm kiếm các giá bán đối với những khuvực so sánh khác.
Trang 39Điều bắt buộc là người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh,điểm yếu của các số liệu đã thu nhập và thực hiện việc phân tích so sánh trongphương pháp này Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được thông tintrong báo cáo định giá.
Mặc dù phải rất cẩn thận trong việc sử dụng phương pháp so sánh và sựthường xuyên thiếu những bằng chứng so sánh được, nhưng đây là một phươngpháp mà người định giá sẽ sử dụng thường xuyên và nó cho những kết quả đáng tintưởng nếu sử dụng nó hợp lý và trong các hoàn cảnh phù hợp.
3.3.5 Ứng dụng của phương pháp
- Phân tích số liệu theo từng cặp về nhà ở dân cư.- Phân tích định tính
- Kết hợp giữa phân tích định tính và phân tích định lượng.- Sự hịa hợp các chỉ số giá trị.
3.3.6 Ví dụ:
Cần định giá 1 BĐS thế chấp 5 tầng với tổng diện tích xác định là 200m2có:3 phịng ngủ1 phịng bếp4 phịng vệ sinhDiện tích đất sử dụng là 45m2+ BĐS so sánh 1 : Có tổng diện tích xác định là 170m2 có:3 phịng ngủ1 phịng bếp3 phịng vệ sinh
Bán trên thị trường và bán 3 tháng trước, thanh tốn ngayDiện tích đất sử dụng là 40 m2
+ BĐS so sánh 2 : Có tổng diện tích xác định là 200m2 có:4 phịng ngủ
1 phịng bếp3 phịng vệ sinh
Bán cho người thân và bán 4 tháng trước, trả chậm 2 tháng.Diện tích đất sử dụng là 45m2
Trang 403 phòng ngủ1 phòng bếp4 phòng vệ sinh
Bán trên TT và bán cách đây 6 thán, trả trước 1 thángDiện tích đất sử dụng là 40m2
+ BĐS so sánh 4 : Có tổng diện tích xác định là 210 m2 có:3 phịng ngủ
1 phịng bếp4 phịng vệ sinh
Bán cho chủ siết nợ, Bán cách 1 tháng và thanh tốn ngayDiện tích đất sử dụng là 44m2
Trong đó bán cho người thân giảm 100 triệu, lãi suất là 1,5%/ thángChi phí 1 WC: 10 triệu
Chi phí 1 phòng ngủ 12 triệu
Tỷ lệ lạm phát: SS1: 10 %; SS2: 12%; SS3: 15%; SS4: 8%Chủ siết nợ giảm giá 200 triệu
Từ các thơng số trên ta có bảng sau:
STTYếu tố so sánhmụctiêuSS1SS2SS3SS4Giá bán 1350 1500 1330 16501 Các quyền của
BĐS BĐS toàn quyền sở hữu
Mức điều chỉnh 0 0 0 0
Giá điều chỉnh 1350 1500 1330 1650
2 Điều kiện bán TT TT người thân TT chủ siết nợ
Mức điều chỉnh 0 0 100 0 200
Giá điều chỉnh 1350 1600 1330 1850