Đang tải... (xem toàn văn)
PHẦN I LỜI MỞ ĐẦU Đề án môn học GVHD ThS Nguyễn Thắng Trung PAGE 2 Đề án môn học GVHD ThS Nguyễn Thắng Trung MỤC LỤC 1PHẦN I LỜI MỞ ĐẦU 3PHẦN II NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 3CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GI[.]
Đề án môn học GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung MỤC LỤC PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU PHẦN II :NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Tổng quan bất động sản : 1.1.Khái niệm bất động sản 1.2 Đặc điểm bất động sản: 1.3 Phân loại bất động sản: 2.Tổng quan định giá 2.1.Các quan điểm định giá bất động sản 2.2.Các quy định nhà nước hoạt động định giá bất động sản: 2.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản: 2.4 Sự cần thiết định giá bất động sản 2.5.Các định giá bất động sản: 2.6.Các nguyên tắc định giá bất động sản: 10 Quy trình định giá: 10 3.1.Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản: 11 3.2.Khảo sát trường, thu thập thông tin bất động sản 11 3.3 Phân tích thơng tin bất động sản 12 3.4 Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản .13 3.5 Xác định giá bất động sản: 13 3.6 Lập hồ sơ chứng thư định giá 14 4.Các phương pháp định giá 14 4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp: .14 4.2 Phương pháp chi phí: 18 4.3 Phương pháp vốn hoá 21 4.4.Phương pháp thặng dư: 23 4.5 Phương pháp lợi nhuận: .25 CHƯƠNG II: HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN 27 THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ 27 Quy trình định giá cơng ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ 27 Hạn chế: 30 PHẦN III: KẾT LUẬN: 31 TÀI LIỆU THAM KHẢO 36 SV: Vũ Thị Minh Thuyết Lớp: BĐS 50B Đề án môn học GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung DANH MỤC VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản TT BĐS : Thị trường bất động sản BĐSSS : Bất động sản so sánh BĐSMT : Bất động sản mục tiêu TNHH : Trách nhiệm hữu hạn K.H : Khách hàng QSDĐ : Quyền sử dụng đất TT : Thị trường GCN : Giấy chứng nhận XD : Xây dựng SV: Vũ Thị Minh Thuyết Lớp: BĐS 50B Đề án môn học GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU 1.Lý nghiên cứu: Trong năm gần đây, kinh tế giới có bước tiến Cùng với đổi đó, kinh tế Việt Nam thực phát triển ngày vững mạnh Đặc biệt, phải kể đến Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại giới WTO Sự hội nhập mạnh mẽ vào kinh tế giới giúp cho nước ta có chuyển biến tích cực phù hợp với q trình vận động chung toàn cầu Cùng với xu phát triển kinh tế, thị trường bất động sản ln vấn đề nóng Nhu cầu vốn để sử dụng cho việc kinh doanh, đầu tư bất động sản… cá nhân, tổ chức doanh nghiệp ngày gia tăng Kéo theo phát triển ngân hàng nghiệp vụ tín dụng, kể đến nghiệp vụ định giá bất động sản Tuy định giá bất động sản ngành nghề mẻ lý thuyết lẫn thực tiễn song sớm khẳng định vai trị quan trọng thị trường bất động sản, tài nói riêng kinh tế nói chung Đây khâu quan trọng để hỗ trợ nghiệp vụ tín dụng Ngân hàng Ngoài ra, hoạt động định giá bất động sản dịch vụ nòng cốt hỗ trợ tất dịch vụ khác tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo bất động sản phát triển Hiện nước ta, nghiệp vụ định giá chưa kiểm soát chặt chẽ, tổ chức hình thành cách tự phát, chưa có tính chun nghiệp cao, trình độ chun mơn nhân viên định giá kém, chưa đào tạo Do nguồn thơng tin bất động sản thiếu xác nên kết định giá chưa sát với thực tế Các văn pháp luật chưa đầy đủ, thống nhất, phải sửa đổi thường xuyên Tất điều dẫn đến chất lượng định giá chưa cao Đây vấn đề nhiều người quan tâm Trong trình học tập, em nhận thấy tầm quan trọng hoạt động định giá Chính em chọn đề tài: “Hồn thiện quy trình định giá bất động sản cơng ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ” để viết đề án nhằm hồn thiện quy trình, chất lượng định giá Việt Nam Đề án môn học GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung Mục tiêu nghiên cứu đề án: Về mặt lý thuyết, làm rõ sở lý luận định giá: khái quát định nghĩa, đặc điểm bất động sản, định giá bất động sản Trên cở đó, nghiên cứu kỹ quy trình định giá bất động sản, so sánh khác quy trình định giá lý thuyết với quy trình định giá thực tế công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ Từ đó, em có đề xuất giải pháp để hồn thiện quy trình định giá bất động sản 3.Phương pháp nghiên cứu : Đề án sử dụng kết hợp phương pháp như : Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh… Kết cấu nội dung đề án : Đề án gồm chương : * Chương 1 : Cơ sở lý luận định giá bất động sản * Chương 2 : Hoạt động định giá bất động sản công ty thẩm định giá Thể Kỷ Em mong góp ý thầy, cô giáo khoa để viết em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung tận tình hướng dẫn, bảo để giúp em hoàn thiện tốt đề án Đề án môn học GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung PHẦN II :NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Tổng quan bất động sản : 1.1.Khái niệm bất động sản Theo điều 181 Bộ Luật Dân nước ta quy định: “ Bất động sản tài sản di dời được” Như vậy, BĐS trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác chúng di dời Hay nói cách khác, BĐS đất đai vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái không tách rời đất vật thể mà di chuyển bị hư hại ( tính chất, cơng năng, hình thái thay đổi) tốn nhiều cơng sức chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép… Khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.2 Đặc điểm bất động sản: Thứ nhất, bất động sản hàng hố có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Thứ hai, bất động sản loại hàng hố có tính lâu bền Thứ ba, hàng hố bất động sản mang tính cá biệt khan Thứ tư, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hôi Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Đề án môn học GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung Thứ sáu, hàng hố bất động sản có chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Thứ bẩy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lý 1.3 Phân loại bất động sản: Theo điều 181 Bộ Luật Dân nước ta BĐS bao gồm: - Thứ đất đai: + Phải đất không di dời di dời không đáng kể + Phải đất đai xác định chủ quyền + Đất đai phải đo lường giá trị - Thứ hai nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: + Các công trình xây dựng cơng nghiệp, giao thơng: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng đó: máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định - Thứ ba tài sản khác gắn liền với đất đai: +Vườn lâu năm: bao gồm trồng đất trồng cây; + Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; + Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao… +Một số cơng trình khai thác hầm mỏ +Các tài sản khác pháp luật quy định 2.Tổng quan định giá 2.1.Các quan điểm định giá bất động sản Khái niệm định giá: Đề án môn học GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung Theo giáo sư W.Seabrooke- Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh : “Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định” Theo từ điển Oxford: “Định giá tài sản ước lượng quyền sở hữu tài sản hình thái tiền tệ phù hợp với thị trường , thời điểm, theo tiêu chuẩn cho mục đích định” Khái niệm định giá bất động sản : Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “Định giá giá trị bất động sản việc xác định giá trị bất động sản thời điểm có tính đến chất bất động sản mục đích định giá giá trị bất động sản Do đó, định giá giá trị bất động sản áp dụng liệu thị trường so sánh mà nhà định giá bất động sản thu nhập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị chúng” Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế giám đốc công ty định giá tài sản Singapo: Định giá giá trị bất động sản nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị bất động sản cho mục đích cụ thể thời điểm định, có tính đến đặc điểm bất động sản nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường bất động sản bao gồm lĩnh vực đầu tư thay 2.2.Các quy định nhà nước hoạt động định giá bất động sản: Quy định Nhà nước hoạt động định giá thể Luật kinh doanh bất động sản ngày 29/06/2006 Tại mục định giá bất động sản có quy định nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản; chứng thư định giá bất động sản; quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân định giá bất động sản Cụ thể sau: Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản (điều 51) Tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật Đề án môn học GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung Việc định giá bất động sản phải dựa tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mơ, thực trạng bất động sản giá thị trường thời điểm định giá Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực tuân thủ theo pháp luật Chứng thư định giá bất động sản (điều 52) Chứng thư đinh giá bao gồm nội dung sau đây: + Bất động sản định giá; + Vị trí, quy mơ bất động sản; + Tính chất thực trạng bất động sản định giá; + Các hạn chế bất động sản; + Phương pháp định giá bất động sản; + Thời điểm định giá bất động sản; + Giá bất động sản; + Các nội dung khác; Chứng thư định giá bất động sản để bên tham khảo đàm phán định mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản Chứng thư định giá bất động sản thành lập thành ba bản, có giá trị pháp lý nhau, hai giao cho khách hàng, lưu tổ chức, cá nhân định giá bất động sản Quyền tổ chức, cá nhân định giá bất động sản (điều 53): Thực dịch vụ định giá theo quy định Luật quy định khác pháp luật khác có liên quan u cầu khách hàng cung cấp thơng tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm sở cho việc định giá Thu thập thông tin sách, pháp luật kinh doanh bất động sản Đề án môn học GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thoả thuận hợp đồng Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiên việc định giá bất động sản phạm vi hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng kết định giá Đơn phương chấm dứt huỷ bỏ hợp đồng định giá bất động sản khách hàng vi phạm điều kiện Điều kiện hai bên thoả thuận hợp đồng theo quy định pháp luật Các quyền khác theo quy định pháp luật Nghĩa vụ tố chức, cá nhân định giá bất động sản (điều 54): Thực thoả thuận theo hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng Giao chứng thư định giá bất động sản cho khách hàng chịu trách nhiệm chứng thư Mua bán bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản Thực chế độ báo cáo theo quy định pháp luật, chịu tra, kiểm tra quan nhà nước có thẩm quyền Lưu trữ hồ sơ, tài liệu định giá bất động sản Bồi thường thiệt hại lỗi gây Thực nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài khác theo quy định pháp luật Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật 2.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản: Có ba nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá trị BĐS, cụ thể là: Nhóm yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: Các yếu tố tự nhiên: * Vị trí BĐS: khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Đề án môn học GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung * Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất: một kích thước diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng * Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với BĐS khác vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS * Hình thức (kiến trúc) bên ngồi BĐS: Nếu BĐS có giá xây dựng nhau, BĐS có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá trị cao ngược lại * Đặc điểm mặt đất lòng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…).Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất * Tình trạng mơi trường: mơi trường lành hay bị nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS * Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: những BĐS nằm vùng thường hay bị cố thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm ngược lại Các yếu tố kinh tế: * Khả mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS Khi khả tạo thu nhập từ BĐS cao giá chuyển nhượng cao ngược lại * Những tiện nghi gắn liền với BĐS: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc Hệ thống tiện nghi đầy đủ chất lượng tốt làm cho giá trị BĐS gia tăng Các yếu tố liên quan đến thị trường: * Tính hữu dụng BĐS; * Nhu cầu loại BĐS thị trường Nhóm yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS: *Tình trạng pháp lý BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v có ... luận định giá: khái quát định nghĩa, đặc điểm bất động sản, định giá bất động sản Trên cở đó, nghiên cứu kỹ quy trình định giá bất động sản, so sánh khác quy trình định giá lý thuyết với quy trình. .. 2.2.Các quy định nhà nước hoạt động định giá bất động sản: Quy định Nhà nước hoạt động định giá thể Luật kinh doanh bất động sản ngày 29/06/2006 Tại mục định giá bất động sản có quy định nguyên... nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản; chứng thư định giá bất động sản; quy? ??n nghĩa vụ tổ chức, cá nhân định giá bất động sản Cụ thể sau: Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản (điều 51)