Quy trình và phương pháp định giá bất động sản công trình xây dựng tại công ty cổ phần thẩm định giá thế kỷ thực trạng và giải pháp

LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngành thẩm định giá Việt Nam có lịch sử muộn so với nước khác giới phát triển nhanh vượt lên sánh nước, góp phần vào cơng hội nhập quốc tế đất nước ta Hiện Ngành thẩm định hình thành rộng khắp tỉnh, thành nước Nó cơng cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh… Trong trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung thẩm định giá Bất động sản nói riêng công cụ hỗ trợ đắc lực cho quan ban ngành, đơn vị kinh tế thuộc thành phần xác định giá trị vấn đề quản lý giá Thẩm định giá đưa thước đo biểu giá trị tài sản thị trường, tránh tình trạng giá hàng hóa cao thấp so với giá trị hàng hóa Ngày 03 tháng năm 2005, Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP thẩm định giá Nghị định tạo nên tiền đề phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam Cùng với xu đó, Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ thành lập có bước phát triển nhanh chóng, dần khẳng định vị trí thị trường công ty thẩm định giá có Việt Nam Trong q trình thực tập Công ty cổ phần Thẩm định Thế Kỷ, em thấy hoạt động định giá Bất động sản công trình xây dựng cịn hạn chế định Nên em định chọn đề tài : “Quy trình phương pháp định giá bất động sản cơng trình xây dựng Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ Thực trạng giải pháp” làm chuyên đề tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ sở lý luận định giá bất động sản cơng trình xây dựng - Tìm hiểu thực trạng quy trình phương pháp định giá bất động sản cơng trình xây dựng Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ - Đưa số giải pháp kiến nghị góp phần hồn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản cơng trình xây dựng Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ Đối tượng, phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Quy trình phương pháp định giá bất động sản công trình xây dựng Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ - Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu quy trình phương pháp định giá bất động sản cơng trình xây dựng Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ từ năm 2011 đến Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng số phương pháp sau: - Phân tích - Tổng hợp - Thu thập - Đánh giá Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận định giá bất động sản cơng trình xây dựng Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản cơng trình xây dựng Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ Chương 3: Một số giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản cơng trình xây dựng Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 1.1 Khái qt chung cơng trình xây dựng 1.1.1 Khái niệm cơng trình xây dựng Bất động sản (BĐS) khái niệm quen thuộc sử dụng phổ biến cịn có nhiều quan niệm khác cịn có nhiều quan niệm khác BĐS Tuy nhiên, có vài điểm tương đối thống là: BĐS tài sản gắn liền với đất đai không di rời Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì: Bất động sản tài sản, bao gồm: - Đất đai - Nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Theo tiêu chuẩn định giá quốc tế 2005 BĐS định nghĩa đất đai cơng trình người tao nên gắn liền với đất Theo điều 3, Luật xây dựng: “Cơng trình xây dựng sản phẩm tạo thành sức lao động người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, liên kết định vị với đất, bao gồm phần mặt đất, phần mặt đất, phần mặt nước phần mặt nước, xây dựng theo thiết kế” Quyền chủ thể cơng trình xây dựng: Có hai hình thức sở hữu  Sở hữu vĩnh viễn: chủ sở hữu đất sở hữu ln cơng trình khu đất  Th theo hợp đồng: cơng trình nằm khu đất đem cho thuê theo hợp đồng Quyền sở hữu tư nhân Bất động sản cơng trình xây dựng bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt chủ sở hữu theo quy định pháp luật Các quyền bị cưỡng pháp luật bị giới hạn quyền phủ 1.1.2 Đặc điểm cơng trình xây dựng Cơng trình xây dựng đối tượng thuộc bất động sản nên mang đặc điểm BĐS Những đặc điểm chủ yếu cơng trình xây dựng sau:  Cố định vị trí CTXD loại tài sản đặc biệt, khơng có khả di dời Chính điều làm cho giá trị CTXD gắn liền với vị trí cụ thể, chịu ảnh hưởng lớn nơi có sở hạ tầng, dân trí phát triển kinh tế  Tính bền vững: Tính bền vững hiểu khả tồn tại, tuổi thọ cơng trình BĐS cơng trình xây dựng có tính bền vững cao, điều xét góc độ kỹ thuật kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật hiểu khả tồn cơng trình theo thơng số xây dựng; tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian mà cơng trình đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng Những điều có lợi cho TĐV, định giá cần phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn CTXD  Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đặc điểm nói hệ đặc điểm cố định vị trí Khi CTXD xây dựng gây ảnh hưởng đến CTXD xung quanh như: xây nhà riêng chắn ánh sáng lún móng nhà bên cạnh Và thấy rõ nét hệ thống giao thơng thuận lợi xây dựng CTXD có tuyến đường giao thơng chạy qua thay đổi mặt cảnh quan giá trị Điều khiến cho TĐV phải có nhìn tổng qt xung quanh CTXD cần thẩm định Và phải thấy xu hướng thay đổi BĐS xung quanh CTXD định giá, có ảnh hưởng đến giá trị CTXD định giá  Có giá trị lớn: Giá trị CTXD thường lớn, điều xảy xuất phát từ chi phí xây dựng cơng trình đất lớn Do vậy:  Hoạt động đầu tư kinh doanh địi hỏi phải có lượng vốn lớn dài hạn  Thường phát sinh quan hệ vay vốn để toán mua bán  Khi định giá trị CTXD phải cẩn thận có am hiểu định CTXD  Thời gian mua, bán giao dịch dài, chí phí mua, bán giao dịch cao: Do CTXD tài sản có giá trị cao việc mua, bán CTXD phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch kéo dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Đồng thời phát triển đât nước theo hướng công nghiệp hóa đại hóa, sách pháp luật nhà nước, nhu cầu sử dụng CTXD tăng cao để đáp ứng tình hình phát triển nay, tất làm cho chi phí mua-bán giao dịch CTXD tăng  Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt CTXD hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, mang lại lợi nhuận lớn, việc chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Trong nhiều trường hợp chủ sở hữu CTXD tương đối lớn, giá trị tiền cao khẩn cấp cần bán chấp để chuyển đổi sang tiền cho mục đích khác khó khăn  Sự can thiệp quản lý nhà nước chặt chẽ : Chính CTXD có tầm quan trọng kinh tế, xã hội nên Nhà nước cần phải có quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ việc xây dựng, sử dụng, lý, chuyển nhượng CTXD Vì vậy, chịu can thiệp quản lý chặt chẽ nhà nước 1.1.3 Phân loại cơng trình xây dựng: Theo Nghị định quản lý chất lượng cơng trình xây dựng số 15/2013/NĐ-CP: Cơng trình xây dựng bao gồm cơng trình dân dụng; cơng trình cơng nghiệp; cơng trình giao thơng; cơng trình thủy lợi; cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình văn hố, cơng trình thương mại (chợ, siêu thị), cơng trình y tế 1.1.3.1 Cơng trình dân dụng a) Nhà ở:  Nhà chung cư  Nhà riêng lẻ b) Cơng trình cơng cộng Tùy theo cơng mục đích sử dụng chun biệt, cơng trình công cộng phân thành loại sau:  Công trình giáo dục: Nhà trẻ, trường mẫu giáo; trường phổ thông cấp; trường đại học cao đẳng, trường trung học chuyên nghiệp; trường dạy nghề, trường công nhân kỹ thuật, trường nghiệp vụ; loại trường khác  Cơng trình y tế: Bệnh viện đa khoa, bệnh viện chuyên khoa từ trung ương đến địa phương; phòng khám đa khoa, khám chuyên khoa khu vực; trạm y tế, nhà hộ sinh; nhà điều dưỡng, phục hồi chức năng, chỉnh hình, nhà dưỡng lão; sở phịng chống dịch bệnh; sở y tế khác  Công trình thể thao: Sân vận động; nhà thi đấu, tập luyện cơng trình thể thao khác  Cơng trình văn hóa: Trung tâm hội nghị, nhà hát, nhà văn hóa, câu lạc bộ, rạp chiếu phim, rạp xiếc; bảo tàng, thư viện, triển lãm, nhà trưng bày cơng trình khác; cơng trình di tích, phục vụ tín ngưỡng; cơng trình vui chơi, giải trí; cáp treo vận chuyển người; tượng đài ngồi trời  Cơng trình thương mại dịch vụ: Trung tâm thương mại, siêu thị, chợ; cửa hàng; nhà hàng ăn uống, giải khát cơng trình thương mại dịch vụ khác  Cơng trình thơng tin, truyền thơng: Tháp thu, phát sóng viễn thơng, truyền thanh, truyền hình; panơ, biển quảng cáo, đường cáp truyền dẫn tín hiệu viễn thơng; nhà phục vụ thơng tin liên lạc (bưu điện, bưu cục, nhà lắp đặt thiết bị; đèn biển (hải đăng) hệ thống thông tin, tín hiệu bảo đảm giao thơng đường sơng, đường biển  Nhà ga: Hàng không, đường thủy, đường sắt, bến xe ô tô  Nhà đa năng, khách sạn, ký túc xá, nhà khách, nhà nghỉ  Trụ sở quan hành nhà nước: Nhà làm việc Quốc hội, Chính phủ, Chủ tịch nước; nhà làm việc Bộ, ngành, Ủy ban cấp  Trụ sở làm việc đơn vị nghiệp, doanh nghiệp, tổ chức trị xã hội tổ chức khác khơng thuộc Trụ sở quan hành nhà nước 1.1.3.2 Cơng trình cơng nghiệp Cơng trình cơng nghiệp nơi mà diễn trình sản xuất cơng nghiệp phục vụ sản xuất, nằm nhà máy, xí nghiệp, khu cơng nghiệp, bao gồm có nhà (xưởng) sản xuất; nhà điều hành sản xuất; cơng trình phục vụ sản xuất (y tế, ăn uống, sinh hoạt, nghỉ ngơi, giải trí, học tập, văn hóa, dịch vụ, kho tàng, giao thơng…) cơng trình kỹ thuật (điện, cấp - nước, thơng gió, xử lý chất thải, phịng cháy chữa cháy ) Cơng trình cơng nghiệp phân loại theo ngành sản xuất, bao gồm ngành nghề sau: a) Cơng trình sản xuất vật liệu xây dựng: Nhà máy sản xuất xi măng; nhà máy sản xuất gạch ốp lát (Ceramic, gạch Granit, gạch gốm); nhà máy sản xuất gạch, ngói đất sét nung; nhà máy sản xuất sứ vệ sinh; nhà máy sản xuất kính; nhà máy sản xuất hỗn hợp bê tông cấu kiện bê tông; mỏ khai thác vật liệu xây dựng b) Cơng trình khai thác than, quặng: Mỏ than hầm lò; mỏ than lộ thiên; nhà máy chọn rửa, tuyển than; mỏ quặng hầm lò; mỏ quặng lộ thiên; nhà máy tuyển quặng, làm giầu quặng; nhà máy sản xuất alumin c) Cơng trình cơng nghiệp dầu khí: Giàn khoan thăm dị, khai thác biển; nhà máy lọc dầu; nhà máy chế biến khí; kho xăng dầu; kho chứa khí hóa lỏng; tuyến ống dẫn khí, dầu d) Cơng trình cơng nghiệp nặng: Nhà máy luyện kim mầu; nhà máy luyện, cán thép; nhà máy khí chế tạo máy động lực máy cơng cụ loại; nhà máy chế tạo thiết bị công nghiệp thiết bị toàn bộ; nhà máy lắp ráp ô tô; nhà máy sản xuất, lắp ráp xe máy đ) Cơng trình lượng: Nhà máy (trung tâm) nhiệt điện; nhà máy thủy điện; nhà máy điện nguyên tử; nhà máy phong điện; nhà máy điện địa nhiệt; nhà máy điện thủy triều; đường dây trạm biến áp e) Cơng trình cơng nghiệp hóa chất hóa dầu:  Cơng trình sản xuất phân bón thuốc bảo vệ thực vật: Nhà máy sản xuất Urê, DAP, MPA, SA, NPK phức hợp, nhà máy sản xuất phân lân loại (supe lân, lân nung chảy), nhà máy sản xuất NPK hỗn hợp, phân vi sinh; sản phẩm thuốc bảo vệ thực vật;  Cơng trình sản xuất cao su: Nhà máy sản xuất săm lốp ô tô - máy kéo, ô tô, mô tô, xe đạp; nhà máy sản xuất băng tải; nhà máy sản xuất cao su kỹ thuật;  Cơng trình sản xuất sản phẩm tẩy rửa (kem giặt, bột giặt, nước gội đầu, nước cọ rửa, xà phịng ); hóa mỹ phẩm; hóa dược (vi sinh), thuốc;  Cơng trình sản xuất sản phẩm điện hóa, sơn, nguyên liệu mỏ hóa chất: Nhà máy sản xuất pin; nhà máy sản xuất ắc quy; nhà máy sản xuất sơn loại/nguyên liệu nhựa alkyd, acrylic; nhà máy sản xuất sản phẩm nguyên liệu mỏ hóa chất (tuyển quặng Apatit);  Cơng trình sản xuất sản phẩm hóa dầu hóa chất khác: Nhà máy sản xuất hóa chất bản; nhà máy sản xuất hóa dầu (PP, PE, PVC, PS, PET, SV, sợi, DOP, Polystyren, LAB, cao su tổng hợp; nhà máy sản xuất khí cơng nghiệp; nhà máy sản xuất que hàn; nhà máy sản xuất hóa chất, vật liệu nổ f) Cơng trình cơng nghiệp nhẹ:  Công nghiệp thực phẩm: Nhà máy sữa; nhà máy sản xuất bánh kẹo, mỳ ăn liền; kho đông lạnh; nhà máy sản xuất dầu ăn, hương liệu; nhà máy sản xuất rượu, bia, nước giải khát; nhà máy xay xát, lau bóng gạo; nhà máy chế biến nơng sản khác  Các cơng trình cịn lại: Nhà máy dệt; nhà máy in, nhuộm; nhà máy sản xuất sản phẩm may; nhà máy thuộc da sản xuất sản phẩm từ da; nhà máy sản xuất sản phẩm nhựa; nhà máy sản xuất đồ sành sứ, thủy tinh; nhà máy bột giấy giấy; nhà máy lắp ráp điện tử (ti vi, máy tính sản phẩm tương đương), điện lạnh (điều hịa, tủ lạnh sản phẩm tương đương); nhà máy chế tạo linh kiện, phụ tùng thông tin điện tử (mạch in điện tử, IC sản phẩm tương đương); nhà máy sản xuất thuốc g) Cơng trình cơng nghiệp chế biến thủy hải sản đồ hộp  Nhà máy chế biến thủy hải sản  Nhà máy chế biến đồ hộp 1.1.3.3 Cơng trình hạ tầng kỹ thuật a) Cấp nước: Cơng trình khai thác nước thơ, trạm bơm nước thơ, cơng trình xử lý nước sạch, trạm bơm nước sạch; bể chứa nước sạch; tuyến ống cấp nước; đài nước; tháp tăng áp b) Thoát nước: Tuyến cống thoát nước mưa, thoát nước thải, cống chung; hồ điều hòa; trạm bơm nước mưa; trạm bơm nước thải; cơng trình xử lý nước thải; cơng trình xử lý bùn c) Xử lý rác thải  Chất thải rắn đô thị: Bãi chôn lấp rác; nhà máy đốt, xử lý chế biến rác  Chất thải rắn độc hại d) Cơng trình khác  Chiếu sáng cơng cộng  Công viên xanh  Nghĩa trang đô thị  Ga ô tô xe máy (Ga ngầm, ga nổi)  Tuy nen kỹ thuật (Đường hầm chứa cáp điện, cáp thông tin, ống cấp nước) 1.1.3.4 Cơng trình giao thơng a) Đường bộ: Đường ô tô cao tốc loại; đường ô tô, đường đô thị; đường nông thôn b) Đường sắt: Đường sắt cao tốc; đường tầu điện ngầm; đường sắt cao; đường sắt quốc gia thông thường; đường sắt chuyên dụng đường sắt địa phương c) Cầu: Cầu đường bộ; cầu đường sắt; cầu vượt loại d) Hầm: Hầm đường ô tô; hầm đường sắt; hầm cho người đ) Cơng trình đường thủy: Bến, ụ nâng tầu cảng biển; cảng bến thủy cho tàu, nhà máy đóng sửa chữa tàu; âu thuyền cho tầu; đường thủy chạy tàu (trên sông, kênh đào, thềm lục địa) e) Sân bay 1.1.3.5 Cơng trình nơng nghiệp phát triển nơng a) Cơng trình thủy lợi:  Hồ chứa nước;  Đập ngăn nước (đập đất, đập đất - đá, đập bê tông);  Đê - Kè - Tường chắn: Đê (sơng, biển); đê bao; đê quai;  Tràn xả lũ, cống lấy nước, cống xả nước, kênh, đường ống kín dẫn nước, đường hầm thủy cơng, trạm bơm cơng trình thủy lợi khác;  Hệ thống thủy nơng; cơng trình cấp nước nguồn cho sinh hoạt, sản xuất b) Cơng trình lâm nghiệp, diêm nghiệp, thủy sản, chăn ni Mỗi loại cơng trình chia thành năm cấp, bao gồm cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III cấp IV Cấp cơng trình xác định theo loại cơng trình, vào tầm quan trọng, quy mô, yêu cầu kỹ thuật xây dựng, tuổi thọ cơng trình mức độ an tồn cho người tài sản cơng trình Cấp cơng trình xác định cho cơng trình (hoặc hạng mục cơng trình) dự án xây dựng Về phân loại có ý nghĩa quan trọng Nhà nước với nhà đầu tư:  Đối với Nhà nước: sở để Nhà nước có sách quản lý sử dụng cơng trình xây dựng cách hợp lý có hiệu mặt kinh tế xã hội  Đối với nhà đầu tư: sở đề người ta xem xét hội đầu tư, đánh giá cách hợp lý giá trị cơng trình xây dựng, giảm thiểu rủi ro định đầu tư 1.2 Giá trị công trình xây dựng nhân tố ảnh hưởng đến giá trị cơng trình xây dựng 1.2.1 Giá trị cơng trình xây dựng 1.2.1.1 Giá trị thị trường (GTTT) GTTT loại giá trị thông dụng TĐV sử dụng Tuy vậy, thuật ngữ đối tượng nhiều cách diễn giải Trong ngành định giá, giá thị trường trở thành thuật ngữ có tính pháp lý quốc gia IVSC tiêu chuẩn hóa Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 01 định nghĩa khái niệm sau: “Giá thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm định giá, bên người mua sẵn sàng mua môt bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường” Như vậy, GTTT mức giá trị thị trường thừa nhận Nó tiêu chuẩn giá trị chủ yếu hoạt động định giá hầu hết loại tài sản,