CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Các vấn đề chung về bất động sản
1 Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định:
“BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS ; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo điều 181 của Bộ luật Dân sự nước ta thì BĐS bao gồm:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể ( những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó).
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn văn phòng… (những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động) ;
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác).
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
+ Các công trình dịch vụ, vui chơi, thể thao…
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) …
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này
2 Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Ngoài những đặc điểm cơ bản nêu ở khái niệm trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể sau:
Thứ nhất, bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Vị trí của bất động sản bao gồm vị trí địa lý và vị trí kinh tế xã hội, vị trí của bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản, bất động sản ở mặt đường sẽ có giá khác với bất động sản tương tự trong ngõ, hay bất động sản gần khu trung tâm sẽ có giá cao hơn nhiều so với những bất động sản tương tự xa khu trung tâm Bởi vậy, với đặc điểm này của bất động sản thì khi định giá bất động sản khi định giá BĐS người định giá phải có khả năng đánh gí được ưu thế về mặt vị trí của bất động sản, đánh giá được điều kiện cơ sở hạ tầng , điều kiện kinh tế xã hội nơi bất động sản tọa lạc xem có những mặt thuận lợi gì không Ví dụ như hai bất động sản tương tự nhau về quy mô hình dạng thì bất động sản nào có điều kiện kinh tế xã hội tốt hơn ( gần trường học, bệnh viện chợ, trung tâm thương mại) sẽ có giá cao hơn Hơn nữa người định giá còn phải có khả năng nhận định, dự báo khả năng phát triển của bất động sản trong tương lai, ở vị trí này trong tương lai có khả năng phát triển gì không điều đó cũng sẽ làm ảnh hưởng đến giá bất động sản
Thứ hai, bất động sản có tính lâu bền Tính lâu bền của bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai; loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy ( trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa,sạt lở Với đặc điểm này khi tiến hành định giá người định giá phải dự báo được khả năng sinh lợi của bất động sản trong tương lai, ước tính tuổi thọ kinh tế ,tuổi thọ vật lý của bất động sản.
Tuổi thọ kinh tế của BĐS là khoảng thời gian BĐS mang lại lợi ích kinh tế cho chủ sử dụng Tuổi thọ vật lý của BĐS là thời gian BĐS tồn tại Bất động sản có tuổi thọ kinh tế lớn hơn sẽ có giá trị hơn Do vậy, người định giá phải có khả năng đánh giá được tuổi thọ kinh tế hay ước lượng giá trị sinh lợi của bất động sản trong tương lai.
Định giá BĐS
1.Khái niệm và sự cần thiết của định giá BĐS
1.1 Khái niệm định giá bất động sản
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia ( AVO): “ Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo GS A.F Milington- chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “ nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định bất động sản ở một thời điểm cụ thể” Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình toán học, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích bất động sản và các lĩnh vực liên quan, xem xét đến tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân.
Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singaporo: Định giá giá trị BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm xác định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
Như vậy định giá BĐS là hoạt động vừa mang tính khoa học vừa mang tính nghệ thuật nhằm làm rõ giá trị BĐS cho mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, làm rõ các đặc điểm của BĐS, nhân tố tiềm ẩn trong thị trường BĐS, các đầu tư thay thế.
1.2 Sự cần thiết phải định giá BĐS
Hiện nay các giao dịch về bất động sản diễn ra khá phổ biến, việc sử dụng BĐS làm vật trung gian trao đổi trong các thương vụ ngày càng nhiều bởi thế mà hoạt động định giá ngày càng cần thiết
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung, của bất động sản nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau Hoặc cùng loại bất động sản, cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau Chưa kể đến các bất động sản có các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau Trong khi đó, giá cả của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này Cá nhân người mua hoặc bán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc của bất động sản, và vì thể, không đánh giá đúng giá trị thị trườngcủa bất động sản. Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất động sản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bất động sản.
Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng giá của họ phản ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BĐS sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm v.v Ở đây vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trương bất động sản.
Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bất động sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế hoặc gây tổn hại cho người khác) nếu định giá không đúng các loại bất động sản mà nhà nước sở hữu Cho đến nay, việc định giá các tài sản này đang được thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống nhà nước (như cán bộ thuộc các sở Tài chính, cán bộ thuế…) Với một khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doah dịch vụ bất động sản là tất yếu.
Như vậy chúng ta cần định giá bất động sản khi thay đổi sử dụng; thay đổi chủ sở hữu; kiểm tra tài sản, nhằm phục vụ các mục đích như:Mục đích bảo toàn tài sản, mua bán bất động sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản, tính giá đền bù giải toả…
2 Căn cứ và nguyên tắc của định giá BĐS
2.1 Căn cứ định giá BĐS
Khi tiến hành định giá bất động sản chúng ta phải dựa vào một số căn cứ sau:
- Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS: đó là các yếu tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu.
- Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụng thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của bất động sản tại thời điểm định giá.
- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính sách của nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân ảnh hưởng đến giá BĐS.
- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu vực: căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản thân BĐS với quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của các BĐS xung quanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá.
- Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: căn cứ vào giá trị đóng góp của từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS.
- Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: căn cứ vào cạnh tranh trong việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung cầu và giữa cung và cầu trong thị trường.
- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS : giá trị của BĐS được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS mang lại khi định giá.
2.2 Nguyên tắc định giá BĐS
Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS
Định giá bất động sản là một quá trình chịu sự ảnh hưởng tác động của nhiều nhân tố:
1 Các nhân tố chủ quan.
1.1 Đặc điểm của bất động sản
Bản thân bất động sản có nhiều đặc điểm mà khi định giá người định giá cần phải quan tâm, các đặc điểm ấy sẽ có tác động trực tiếp đến độ chính xác của kết quả định giá:
- Vị trí của BĐS: BĐS có vị trí càng thuậ lợi, có khả năng mang lại thu nhập cao cho chủ sử dụng thì giá trị của BĐS đó càng lớn Ví dụ: BĐS gần đường giao thông, gần khu trung tâm kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, cơ sở hạ tầng tốt thì sẽ có giá trị cao hơn các BĐS ở xa đường giao thông, xa khu trung tâm kinh tế…
- Kích thước, diện tích thửa đất: Thửa đất có diện tích, kích thước tối ưu sẽ có giá trị bình quân trên cùng một đơn vị cao hơn so với thửa đất có cùng diện tích nhưng lại có kích thước, hình thể kém thuận lợi hơn.
- Hình thể của BĐS: Hai BĐS có giá thành xây dựng như nhau nhưng kiến trúc khác nhau thì BĐS nào có kiến trúc phù hợp với đa số người sử dụng sẽ có giá trị cao hơn và ngược lại.
- Địa hình nơi BĐS tọa lạc: Các BĐS có địa hình thuận lợi, bằng phẳng sẽ có giá trị cao hơn các BĐS có địa hình phức tạp, gồ ghề, thường xuyên bị ngập lụt, những vùng thường hay bị sự cố của thiên tai, không thuận tiện cho sinh hoạt và sản xuất.
- Môi trường xung quanh: Tình trạng môi trường xung quanh có ảnh hưởng khác nhau đến giá BĐS tủy thuộc vào mục đích sử dụng của BĐS đó, các BĐS tọa lạc trong khu vực có môi trường trong lành thường sẽ có giá cao hơn các BĐS ở khu vực có môi trường ô nhiễm, ồn ào.
- Tình trạng pháp lý của BĐS như: các giấy tờ chứng minh tính pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… hiện có; các quy định về xây dựng kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình khác gắn với BĐS; tình trạng thế chấp BĐS, cho thuê BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà…các BĐS có tình trạng pháp lý tốt hơn sẽ có giá cao hơn.
1.2 Trình độ kinh nghiệm của chuyên viên định giá
Trình độ, kinh nghiệm của chuyên viên định giá là yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến công tác định giá BĐS Định giá bất động sản là công việc phức tạp đòi hỏi người định giá phải có trình độ chuyên môn tốt, được đào tạo bài bản. các NVĐG nếu không được trang bị các kiến thức tốt về chuyên môn khó có thể đảm bảo chất lượng công tác định giá Mặt khác, phẩm chất đạo đức của cán bộ định giá cũng ảnh hưởng đến chất lượng định giá, NVĐG phải thẳng thắn, trung thực, khách quan và có chính kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi định giá.
Các thông tin về bất động sản, thị trường , thông tin của các bất động sản so sánh có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác định giá Giá của BĐS cần định giá cần phải dựa vào các thông tin về bản thân BĐS, các thông tin về giá vật liệu xây dựng , giá đất ở khu vực, bởi vậy, các thông tin càng rõ ràng, cụ thể, số lượng thông tin đủ thì việc định giá BĐS càngn chính xác
1.4 Hệ thống trang thiết bị Định giá BĐS không chỉ dựa trên sự nhìn nhận đánh giá của NVĐG mà nó là một quá trình phân tích đánh giá nên trong quá trình định giá cần phải có sự hỗ trợ của hệ thống các trang thiết bị như máy tính cá nhân, máy vi tính, máy ảnh… Do vậy hệ thống trang thiết bị đầy đủ hiện đại cũng sẽ góp phần làm cho kết quả định giá nhanh và chính xác hơn rất nhiều.
2.1 Các chính sách của nhà nước
Các chính sách của nhà nước cũng có ảnh hưởng trực tiếp về mặt giá trị của BĐS do đó cũng sẽ ảnh hưởng đến công tác định giá BĐS Hay các chính sách thắt chặt tín dụng của nhà nước sẽ làm cho hoạt động định giá bị giảm bớt do hoạt động thế chấp bằng bất động sản sẽ bị hạn chế hơn
2.2 Sự quản lý của nhà nước
Nhà nước có ra các hệ thống tiêu chuẩn trong định giá, các văn bản quy định hoạt động định giá hay việc quy định khung giá đất ở từng địa phương sẽ chi phối hoạt động định giá của các cơ quan định giá.
2.3 Ảnh hưởng của các BĐS đã được định giá
Việc thừa hưởng các thông tin, kết quả của các bất động sản đã được định giá là công việc thường áp dụng trong quá trình định giá Vì vậy nếu kết quả định giá của các BĐS đã định giá không chính xác sẽ gây ảnh hưởng tới kết quả định giá của các bất động sản trong khu vực ấy.
Trên đây là các yếu tố có ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS, có nhiều yếu tố sẽ thường xuyên thay đổi làm cho giá của BĐS thay đổi theo Do vậy, muốn kết quả định giá BĐS được chính xác và hữu ích thì NVĐG cần nhận định một cách cụ thể và rõ ràng từng yếu tố riêng biệt ảnh hưởng đến giá trị BĐS, phải hiểu được quy mô khảo sát thị trường BĐS không chỉ giới hạn bởi các điều kiện tĩnh, hiện tại mà cần phải phân tích và dự báo được xu hướng thay đổi của từng yếu tố ảnh hưởng; chiều hướng, tốc độ, thời hạn, mặt mạnh và hạn chế của các xu hướng này đến giá trị BĐS
Kinh nghiệm định giá bất động sản ở một số công ty
1 Quy trình định giá của công ty cổ phần Thẩm định giá Hoàng Quân
Quy trình định giá của công ty cổ phần thẩm định giá Hoàng Quân thể hiện qua các bước sau:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ khách hàng Đơn vị kinh doanh tiếp nhận hồ sơ khách hàng yêu cầu định giá bất động sản và kiểm tra tính hợp pháp của bất động sản định giá, hồ sơ đó phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp vớiBĐS
Trong trường hợpBĐS không đủ điều kiện pháp lý đơn vị kinh doanh sẽ từ chối nhận định giáBĐS đó.
Sau khi tiếp nhận hồ sơBĐS định giá, nhân viên kinh doanh sẽ giao lại cho cán bộ định giá để xác định giá trịBĐS.
Bước 2: Đo đạc, kiểm tra tình hình thực tế củaBĐS
NVĐG phải kiểm tra tình hình thực tế củaBĐS định giá, đo đạc, chụp lại ảnh tài sản để minh họa ; thu thập thông tin giá thị trường của tài sản đảm bảo qua các giao dịch thực tế, báo chí, Wesbside, trung tâm sàn giao dịchBĐS… chuyên viên định giá chuyên viên kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh sẽ lập phiếu định giá tài sản bảo đảm theo mẫu quy định.
Bước 3: Xác định giá trịBĐS
- Nếu diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu / sử dụngBĐS lớn hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích thực tế, trường hợp ngược lại nếu diện tích trên chứng từ sở hữu / sử dụng nhỏ hơn thực tế thì diện tích đất được định giá trị là diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụngBĐS.
- Đối với tài sản gắn liền với đất khác: Diện tích được tính giá trị căn cứ vào diện tích và tình trạng thực tế
Bước 4: Ra chứng thư và báo cáo định giá
Sau khi xác định được giá trị củaBĐS, NVĐG ra chứng thư và báo cáo định giá gửi cho khách hàng.
Quy trình định giá của công ty cổ phần định giá Hoàng Quân ngắn ngọn, dễ hiểu Tuy nhiên, quy trình định giá chưa cụ thể chi tiết, không có hướng dẫn cụ thể mà chỉ hướng mô tả chung chung.
2 Quy trình định giáBĐS của Công ty Cổ phần định giá và dịch vụ Tài chính Việt Nam.
Tại Công ty cổ phần định giá và dịch vụ Tài chính Việt Nam, quy trình này gồm các bước sau đây:
Là bước đầu tiên rất quan trọng trong quá trình định giá Nó ảnh hưởng trực tiếp đến các bước tiếp theo Người định giá cần xác định rõ vấn đề để định giá chính xác phù hợp.
Với bất động sản, cần nhận biết các thông tin sau:
Nhận định địa chỉ hành chính: số nhà, đường phố, quận huyện, thôn xã…
Địa chỉ địa chính: kinh độ, vĩ mô, số thửa đất…
Xác định các quyền về BĐS: quyền sở hữu hoặc một bộ phận của quyền sở hữu, các hạn chế về quyền sở hữu nhà, quyền đi qua, quyền lấn chiếm, quyền sử dụng dưới lòng đất và trên không trung…
Thoả thuận với khách hàng về mức phí dịch vụ: Cần đạt được sự thống nhất với khách hàng về phí họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành và tiến tới ký hợp đồng dịch vụ
2.2.2 Lập kế hoạch định giá
- Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp, chức năng, các đặc tính và các quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường.
- Nhận biết được các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản và tài liệu so sánh.
- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu Các nguồn tài liệu sử dụng được phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất
Với bất động sản, đó là các số liệu thống kê, các báo cáo kinh tế của Chính phủ và chính quyền địa phương, số liệu của các hiệp hội thương mại, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Các chỉ số kinh tế hàng tháng được công bố trên các báo và tạp chí cũng là nguồn tư liệu có thể sử dụng được Dù thu thập ở đâu, các số liệu này cũng phải được kiểm định lại tính đúng đắn và chính xác.
- Thiết kế chương trình nghiên cứu: bao gồm có việc xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu, phân biệt những phần việc nào chuyên viên định giá phải đích thân tiến hành, phần việc nào có thể uỷ nhiệm cho người khác.
- Vạch ra đề cương báo cáo định giá Tại Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam có sẵn các mẫu báo cáo định giá Tuỳ vào đặc điểm của tài sản và phương pháp định giá đã lựa chọn, chuyên viên định giá sẽ đưa ra một hình thức trình bày báo cáo định giá thích hợp.
- Lên chương trình và thời gian biểu công tác: Thực chất của công việc này là tính toán xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo
2.2.3 Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu
Trong khâu này, chuyên viên thẩm định phải trưc tiếp đến khảo sát hiện trường.
Với bất động sản, chuyên viên thẩm định phải khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản Phải kiểm tra kỹ các yếu tố bên ngoài và bên trong của bất động sản, bao gồm: Diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu, sửa chữa…Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, chuyên viên định giá cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các hướng khác nhau.
Trong quá trình thu thập tài liệu phải chú ý lựa chọn tài liệu có những nội dung thông tin cơ bản Tức là các thông tin thu thập qua khảo sát thực tế tài sản sẽ thay đổi tuỳ theo loại tài sản định giá, nhưng chuyên viên định giá phải ghi được những thông tin cơ bản của tài sản.
Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.
Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường.
Các tài liệu đặc biệt của đối tượng nghiên cứu và của đối tượng có thể so sánh: tài liệu về mua bán, chi phí, thu nhập…
Kiểm chứng số liệu thu thập được
Các thông tin thu thập được cần giữ bí mật không được phép công khai.
Những tài liệu thu thập được thẩm định viên tiến hành phân tích, công tác phân tích bao gồm:
Phân tích thị trường: Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giá.
Phân tích tài sản: Phân tích các tính chất và đặc điểm nổi bật của tài sản đối tượng thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
Phân tích so sánh: Phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán ra, cho thuê…
Phân tích sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng.
2.2.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ
Khái quát về công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ ( tên tiếng Anh: CENVALUE) là một trong những công ty thành viên của tập đoàn CENGROUP, tập đoàn hoạt động trong lĩnh vực BĐS, được thành lập theo Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ, trở thành một trong số những doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam CENVALUE đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật được đặt ra đối với một doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp Địa chỉ trụ sở chính: Tầng 2, tòa nhà 137 Nguyễn Ngọc Vũ, Cầu Giấy, Hà Nội.
Mục tiêu: CENVALUE phấn đấu trở thành doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu của Việt Nam và từng bước hội nhập Thế giới.
Ngay từ khi thành lập, CENVALUE đã nhanh chóng tham gia và hòa nhập với cộng đồng các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam CENVALUE không ngừng nỗ lực nâng cao đội ngũ thẩm định viên có trình độ năng lực, kinh nghiệm hiểu biết sâu chuyên môn nghiệp vụ Đội ngũ thẩm định viên thường xuyên được huấn luyện đào tạo trong và ngoài nước nhằm nâng cao trình độ nghiệp vụ và đáp ứng các tiêu chuẩn của Việt Nam và quốc tế đối với đội ngũ thẩm định viên Tận tụy với công việc, chăm sóc khách hàng chu đáo, có ý thức trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp là những phẩm chất thường xuyên được rèn luyện và là tiêu chuẩn bắt buộc, không thể thiếu đối với các thẩm định viên của CENVALUE.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc hoàn thiện quy trình làm việc và quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế, ngay từ khi thành lập, CENVALUE đã tiếp cận và ứng dụng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000 vào các hoạt động nghiệp vụ của mình.
2 Cơ cấu tổ chức của CENVALUE
2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức
Tổng giám đốc: Là người có thẩm quyền cao nhất của công ty, chịu trách nhiệm trước pháp luật về các hoạt động của công ty.
Phó tổng giám đốc là người trực tiếp giúp việc cho tổng giám đốc.
- Thực hiện công tác kế toán, thủ quỹ, hành chính, văn thư, nhân sự.
- Thư ký thẩm định giá.
- Khai thác, lập và quản lý cơ sở dữ liệu khách hàng.
- Triển khai các hoạt động marketing.
- Hỗ trợ cung cấp thông tin, quản lý wesbsite thẩm định giá.
- Quan hệ với các đối tác phục vụ cho công tác thẩm định giá
- Chuyên trách nghiệp vụ thẩm định giá theo ba mảng: Bất động sản, động sản, định giá giá trị doanh nghiệp.
- Xây dựn cơ sở dữ liệu định giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Phòng kiểm soát chất lượng: Kiểm tra kết quả thẩm định giá tại phòng thẩm định giá.
3 Dịch vụ thẩm định giá của CENVALUE.
CENVALUE cung cấp hai mảng dịch vụ : Định giáBĐS và định giá máy móc thiết bị.
Dịch vụ thẩm định giá của công ty nhằm đáp ứng các mục tiêu sau đây của khách hàng: mua bán chuyển nhượng, vay vốn ngân hàng góp vốn liên doanh, cổ phần hóa, thành lập doanh nghiệp.
Thực trạng công tác định giá BĐS tại công ty cổ phần thẩm định giá thế kỷ
1 Thực trạng quy trình định giá BĐS của CENVALUE
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu khách hàng
Nhân viên kinh doanh tiếp nhận hồ sơ khách hàng yêu cầu định giá rồi chuyển cho NVĐG.
Bước 2: Nghiên cứu hồ sơ tài sản
NVĐG tiến hành phân tích hồ sơ tài sản kiểm tra các giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản như: sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nắm bắt thông tin về khu vựcBĐS tọa lạc, diện tích ghi trên sổ đỏ.
Bước 3: Lập kế hoạch thẩm định giáBĐS
Sau khi nghiên cứu hồ sơ vềBĐS, NVĐG lên kế hoach cho việc định giáBĐS NVĐG dự kiến các tư liệu cần sử dụng để định giáBĐS đó liên hệ với khách hàng, hẹn gặp khách hàng để khảo sát hiện trạngBĐS.
Bước 4: Khảo sát hiện trạngBĐS
Sau khi hẹn khách hàng thời gian khảo sát hiện trạngBĐS nhân viên định giá sẽ đến nơiBĐS tọa lạc để kiểm tra thực trạngBĐS NVĐG tiến hành xác nhận lại hồ sơ pháp lý của tài sản, đo đạc diện tích mặt tiền, đường trước ngõ, chụp ảnh toàn cảnh, chi tiếtBĐS…
Kết hợp với khảo sát hiện trạngBĐS, NVĐG đồng thời thu thập tìm kiếm cácBĐS, các yếu tố liên quan đến định giáBĐS.
Thu thập thông tin liên quan đếnBĐS, các thông tin qua internet, các sàn giao dịch, qua tìm hiểu thực tế Sau đó phải kiểm tra lại tính chính xác của thông tin bằng cách gọi điện tới các nguồn thông tin thu thập đươc
Bước 5: Lập dự thảo báo cáo định giá
Tính toán xử lý thông tin thu thập điều chỉnh giá các yếu tố liên quan đếnBĐS đang định giá để tính giá củaBĐS mục tiêu.
Bước 6: Kiểm soát chất lượng
Sau khi NVĐG lập dự thảo báo cáo định giá sẽ trình lên phòng kiểm soát chất lượng kiểm định lại chất lượng định giá Nếu đạt thì sẽ phát hành chứng thư và báo cáo định giá cho khách hàng Nếu không đạt tức giáBĐS đưa ra không hợp lý với thị trường thì sẽ trả lại yêu cầu NVĐG tính toán lại.
Bước 7: Phát hành chứng thư định giáBĐS
Sau khi báo cáo định giá dự thảo được chấp nhận thì NVĐG sẽ phát hành chứng thư định giá và hoàn tất các thủ tục gửi cho khách hàng yêu cầu dịch vụ. Ưu điểm của quy trình: Quy trình ngắn gọn, dễ hiểu nhưng đã nêu được đầy đủ các giai đoạn thực hiện, các bước công việc phải làm
Một đặc điểm tiến bộ hơn hẳn so với các công ty định giá khác là quy trình định giá của cenvalue nêu rõ được vai trò của bộ phận kiểm soát chất lượng do vậy kết quả định giáBĐS có độ chính xác cao
Nhược điểm của quy trình: Quy trình mới chỉ nêu được các bước công việc chứ chưa nêu rõ các phương pháp để thực hiện các công việc đó Đồng thời chưa chỉ rõ yêu cầu đối với thông tin thu thập liên quan đến bất động sản.
Trong quy trình này chưa thấy thể hiện thời gian phải hoàn thành công tác định giá BĐS, điều này nên đưa thẳng vào quy trình định giá để nêu cao tinh thần trách nhiệm của vndg, nhằm nâng cao hiệu quả của quá trình định giá.
2 Thực trạng áp dụng các phương pháp định giá BĐS
CENVALUE áp dụng hai phương pháp định giá BĐS chủ yếu là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí Các bất động sản được định giá sẽ được bóc tách thành hai phần: đất và công trình trên đất.
2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp: áp dụng định giá đất
Bước 1: Yêu cầu bên Khách hàng cung cấp các tài liệu, hồ sơ cần thiết liên quan đến bất động sản cần thẩm định.
Bước 2: Tiến hành đi khảo sát bất động sản cần thẩm định; Gồm:
- Đo đạc: Mặt tiền, diện tích, diện tích sàn gỗ, diện tích cầu thang gỗ (nếu có)
- Chụp ảnh: toàn cảnh bất động sản, xung quanh BĐS, từng phòng, cầu thang…
- Khảo sát khu vực BĐS thẩm định toạ lạc
Bước 3: Thu thập thông tin về BĐS so sánh:
Tìm tối thiểu 3 BĐS so sánh có vị trí, đặc điểm tương đồng với BĐS thẩm định Cụ thể tương đồng về:
- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
- Cơ sở hạ tầng xã hội
Thời gian thu thập thông tin:
-Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá.
-Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định gái thì có thể thu thập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá.
Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian đó thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công theo chỉ số biến động giá của tài sản đó (có thể là dựa vào chỉ số lạm phát) Điều kiện thu thập thông tin:
-Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thoả thuận mua bán không trái với quý định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.
-Thông tin thu thập phải đảm bảo tính khách quan, ghi rõ nguồn gốc và thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá Thông tìn có thể thu thập được qua: Sàn giao dịch bất động sản, check thông tin trên mạng Internet sau đó gọi điện thoại trực tiếp, đến tận nơi để kiểm tra… Thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bào đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.
GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦM THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ
Các giải pháp thúc đẩy công tác định giá BĐS của CENVALUE
1 Giải pháp chiến lược của CENVALUE
1.1 Giải pháp về tổ chức hoạt động Để nâng cao hiệu quả công việc, ban quản trị công ty cần cụ thể hóa trong khâu tổ chức các hoạt động, định hướng phát triển vì mục tiêu chung của công ty, phổ biến mục tiêu phát triển tới từng thành viên trong công ty để các thành viên cùng nỗ lực, phấn đấu.
Trong phần thực trạng chúng ta thấy công việc của các thành viên trong công ty chưa có sự trao đổi với nhau do vậy để giúp cho công tác định giá của công ty ngày càng phát triển thì các thành viên trong công ty phải có sự gắn kết liên hệ, hợp tác, giúp đỡ lẫn nhau tạo môi trường làm việc thân thiện hiệu quả.
Cổ phần hoá thật sự, tạo cơ hội sở hữu công ty cho các cán bộ, nhân viên chủ chốt Hoạt động này sẽ góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm của các nhân viên trong công ty bản thân họ cũng sẽ có trách nhiệm hơn với các hoạt động của công ty nói chung.
1.2 Giải pháp về công tác quản lý
Thống nhất trong công tác quản lý theo chế độ quản lý một thủ trưởng Công việc của các chuyên viên thẩm định được linh hoạt tự sắp xếp thời gian đi khảo sátn do vậy cũng cần phải nắm bắt được thời gian làm việc của từng nhân viên để có sự phân mà công ty cần phải tăng cường công tác kiểm tra quản lý các BĐS định giá.
Marketing là một khâu quan trọng để phát triển công tác định giá BĐS của CENVALUE nói riêng và của bất cứ công ty nào nói chung Nếu làm tốt công tác này thì chúng ta sẽ thu hút được lượng lớn khách hàng đến với chúng ta Hơn nữa sản phẩm chúng ta cung cấp là sản phẩm dịch vụ không thể nhìn thấy, dùng thử do vậy hiệu quả của công tác Marketing càng có ảnh hưởng lớn đến việc phát triển công tác định giá của công ty Các giải pháp cụ thể :
Xâm nhập thị trường bằng cách mở chi nhánh TP Hồ chí minh hoạt động theo cơ chế phụ thuộc, mở một số văn phòng đại diện tại một số tỉnh: Lào Cai, Thanh Hóa
Các cách tiếp cận khách hàng:
Phân theo khu vực địa lý: Khách hàng định giá BĐS chủ yếu hiện nay là các tổ chức cá nhân trong nội thành Hà Nôi thuộc khu vực Hà Nội 1, Hà Nội 2 và một số ít ở các tỉnh lân cận là đối tượng vay vốn của các ngân hàng Techcombank,Seabank,Viettinbank, Vietcombank… Tuy nhiên, lượng khách hàng công ty có được chưa chiếm tỷ lệ lớn trong danh sách các đơn vị hợp tác với các tổ chức tín dụng Cần tăng cường mở rộng phân khúc thị trường này thông qua mở rộng mối quan hệ với các ngân hàng Đối với khách hàng doanh nghiệp cần phải tăng danh tiếng của công ty, và để thông tin của công ty đến được với khách hàng.
Phân theo đối tượng khách hàng gồm khách hàng mục tiêu, khách hàng thân thuộc, khách hàng trung thành
Với khách hàng mục tiêu: Giới thiệu về chức năng công ty với các khách hàng mục tiêu, tiến hành các giao dịch với khách hàng mục tiêu bằng cách:
- Gửi các thông tin hồ sơ năng lực của công ty đến khách hàng mục tiêu.
- Tiến hành các cuộc đối thoại, trình bày giới thiệu cụ thể các dịch vụ của công ty phù hợp với nhu cầu của khách hàng mục tiêu (tìm hiểu trước khi gặp)
- Gửi một tặng phẩm có logo công ty thiết kế ấn tượng (cây bút / ví đựng card) tới khách hàng.
- Gửi thư cảm ơn, hẹn lịch gọi lại để trao đổi và thông báo những đổi mới của công ty.
Với khách hàng thân thuộc:các khách hàng đã từng sử dụng dịch vụ của công ty nhưng đã lâu không phát sinh dịch vụ.
- Rà soát lại thông tin liên quan tới khách hàng Dự tìm lý do ngưng hợp tác, cách thức giải quyết.
- Gửi các thông tin mới nhất về công ty qua mail, hoặc đường bưu điện tới
- Với những đầu mối có tiềm năng nhưng không khai thác hết cần quan tâm chăm sóc thường xuyên
- Theo dõi thông tin về người giao dịch (theo nhân viên knh doanh) để có quan tâm chu đáo trong những ngày đặc biệt Tùy theo giá trị phát sinh hợp đồng để có những đãi ngộ phù hợp.
Với khách hàng trung thành: các khách hàng sử dụng thường xuyên dịch vụ của công ty
- Xây dựng chỉ tiêu khách hàng trung thành.
- Theo dõi mức độ phát sinh, giá trị hợp đồng để đánh giá.
- Theo dõi thông tin về người giao dịch (theo bộ phận kinh doanh) để có quan tâm chu đáo trong những ngày đặc biệt Tùy theo giá trị phát sinh hợp đồng để có những đãi ngộ phù hợp.
Các hình thức quảng cáo: internet, báo chí, quảng cáo trên kênh thông tin đại chúng (Kênh VOV giao thông)…
2 Giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ định giá BĐS của công ty.
Thực tế cho thấy, định giá BĐS là đòi hỏi người định giá phải có tính kiên nhẫn và cẩn thận trong công việc thu thập và xử lý số liệu Ngoài việc xem xét những đặc điểm riêng biệt của từng BĐS, nhân viên định giá còn phải xem xét đến các yếu tố rủi ro vô hình và những yếu tố pháp luật ảnh hưởng đến giá trị BĐS Chính sự phức tạp của đối tượng định giá cũng như giá trị rất lớn của các BĐS đã làm cho hoạt động định giá BĐS hết sức khó khăn và phức tạp đòi hỏi nhân viên định giá có trình độ chuyên môn cao và được đào tạo bài bản Bên cạnh đó do công việc định giá mang nhiều tính chất chủ quan của người định giá do vậy mà người định giá ngoài kiến thức chuyên môn còn phải có phẩm chất đạo đức tốt trung thực, khách quan Bởi thế mà yêu cầu đặt ra là cần đào tạo nguồn nhân lực chuyên sâu về định giá BĐS như sau:
Do đội ngũ chuyên viên định giá của công ty còn nhiều hạn chế về kinh nghiêm nên cần coi đào tạo nhân sự là một trong những nội dung trọng tâm trong thời gian tới, nâng cao chất lượng nhân sự thông qua đào tạo và trau dồi kinh nghiêm giữa các công ty định giá
Tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên định giá đi học các lớp ngắn hạn và lấy chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật Đồng thời Công ty có thể thuê một nguồn nhân lực đang thiếu hụt bổ sung cho hoạt động định giá ngày càng có yêu cầu cao Việc chuyên môn hoá như vậy sẽ giúp công tác thẩm định giá bất động sản của Công ty tiến hành nhanh hơn, chính xác hơn.
Tổ chức các cuộc hội thảo, hội nghị về thị trường BĐS để qua đó nắm bắt được các văn bản chính sách của Nhà nước sẽ được thông qua với sự phát triển của thị trường BĐS, giúp các định giá viên biết được sự biến động giá cả trên thị trường
