NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐÔNG NAM

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐÔNG NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐÔNG NAM Sinh viên thực hiện: VŨ VĂN TĨNH Mã số sinh viên: 06135068 Lớp: DH06TB Khóa: 2006 – 2010 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản TP.Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2010 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN - - VŨ VĂN TĨNH NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐÔNG NAM Giáo viên hướng dẫn: Cơ Trần Thị Việt Hòa Cơ Nguyễn Thị Tường Vi (Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) (Ký tên: ………………………………) Tháng 08 năm 2010 LỜI CẢM ƠN Lời xin nói lời cảm ơn lòng biết ơn sâu sắc đến cha mẹ, người sinh thành, dưỡng dục, tạo điều kiện thuận lợi để có thành ngày hôm Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm TP.HCM quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản truyền đạt kiến thức vô quý báu suốt thời gian em học mái trường Và suốt thời gian thực luận văn, em xin chân thành cảm ơn đến: Cô Trần Thò Việt Hòa cô Nguyễn Thò Tường Vi ân cần bảo, góp ý sai sót để em hoàn thành tốt Luận Văn Quý anh chò Công ty Tư Vấn Thẩm Đònh Giá Đông Nam TP.HCM tạo điều kiện, giúp đỡ, bảo em tận tình trình thực tập công ty Cuối em xin gửi lời cảm ơn đến bạn lớp Quản Lý Thò Trường Bất động Sản khóa 32 giúp đỡ động viên Tôi qua trình làm Luận Văn Trong trình làm Luận Văn thời gian, nguồn lực kiến thức có phần giới hạn nên tránh khỏi thiếu sót Rất mong góp ý quý thầy cô để Luận Văn em hoàn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn xin chúc quý anh chò công ty thành công công việc mình, chúc quý thầy cô dồi sức khỏe Tp Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng năm 2010 Sinh viên: Vũ Văn Tónh TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: VŨ VĂN TĨNH, Lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản khóa 32, Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM Đề tài: “NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐÔNG NAM” Giáo viên hướng dẫn: Cơ Trần Thị Việt Hòa Cơ Nguyễn Thị Tường Vi Luận văn tốt nghiệp: “Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản Công ty Cổ phần Tư Vấn Thẩm Định Giá Đông Nam” thực nhằm đánh giá khả đáp ứng nhu cầu dịch vụ định giá bất động sản công ty Từ đánh giá đề xuất giải pháp để nâng cao lực cung cấp dịch vụ Công ty Cổ phần Tư vấn Thẩm định giá Đông Nam Đề tài thực sở nghiên cứu lý thuyết chung Bất động sản, Thị trường Bất động sản Bên cạnh tham khảo số Luận văn khóa trước tham khảo số tài liệu liên quan Đề luận chứng cho vấn đề nêu thuyết phục, đề tài nghiên cứu nội dung sau: - Tìm hiểu sơ lược tình hình hoạt động định giá Công ty Cổ phần Tư vấn Thẩm định giá Đơng Nam qua q trình hoạt động định giá bất động sản Công ty Cổ phần Tư vấn Thẩm định giá Đông Nam - Đánh giá hiệu hoạt động định giá Công ty Cổ phần Tư vấn Thẩm định giá Đông Nam từ kết hoạt động định giá - Ứng dụng quy trình thẩm định giá cho bất động sản cụ thể - Đề xuất giải pháp để nâng cao lực cung cấp dịch vụ Công ty Cổ phần Tư vấn Thẩm định giá Đông Nam về: + Nguồn nhân lực công ty + Vấn đề thông tin thẩm định giá Và sử dụng phương pháp: phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp thu thập thơng tin, phương pháp tổng hợp… Từ đề xuất giải pháp đưa kiến nghị để hoạt động định giá ngày hoàn thiện MỤC L ỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở khoa học I.1.1 Bất động sản I.1.2 Thị trường bất động sản I.1.3 Định giá bất động sản .6 I.1.4 Cơ sở giá trị sử dụng thẩm định giá bất động sản I.1.5 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản 10 I.2 Cơ sở pháp lý .12 I.3 Tổng quan hoạt động định giá bất động sản 13 I.3.1 Hoạt động định giá nước giới .13 I.3.2 Hoạt động định giá Việt Nam 14 I.4 Nội dung, phương pháp nghiên cứu 16 I.4.1 Nội dung nghiên cứu 16 I.4.2 Phương pháp nghiên cứu 16 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 18 II.1 Giới thiệu tổng quan Công ty Cổ phần Tư vấn Thẩm định giá Đông Nam 18 II.1.1 Quá trình hình thành phát triển công ty 18 II.1.2 Tầm nhìn sứ mệnh 19 II.1.3 Lĩnh vực hoạt động 19 II.1.4 Mục đich thẩm định giá .20 II.1.5 Đối tượng khách hàng công ty SACC 20 II.1.6 Cơ cấu tổ chức công ty 20 II.1.7 Phòng thẩm định giá bất động sản, động sản giá trị doanh nghiệp 21 II.1.8 Quy trình thẩm định giá cơng ty SACC 22 II.1.9 Phí thẩm định giá 24 II.1.10 Thời gian thẩm định giá 25 II.1.11 Các phương pháp thẩm định giá áp dụng 25 II.2 Tình hình hoạt động định giá công ty SACC năm 2009 .26 II.2.1 Doanh thu 26 II.2.2 Hồ sơ thẩm định giá SACC năm 2009 27 II.3 Tình hình hoạt động định giá bất động sản SACC năm 2009 28 II.3.1 Nhóm bất động sản định giá 28 II.3.2 Về mục đích thẩm định giá 31 II.3.3 Các phương pháp thẩm định giá SACC 31 II.4 Ứng dụng quy trình thẩm định giá cho bất động sản cụ thể .33 II.5 Đánh giá hoạt động định giá bất động sản SACC 45 II.5.1 Những ưu điểm hoạt động bất động sản SACC .45 II.5.2 Những tồn tại, hạn chế hoạt động định giá bất động sản SACC .46 II.6 Đề xuất giải pháp để nâng cao lực cung cấp dịch vụ công ty 46 II.6.1 Cơ sở giải pháp .46 II.6.2 Giải pháp cho vấn đề .47 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .50 TÀI LIỆU THAM KHẢO .51 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS BĐS + MMTB BTCT CLCL CN9 DN ĐS DTKV K KD KH KSCL KT – TV LTTM MMTB QSD QSDĐ SACC SS SS + CP SS + CP + TN STT TCHC TĐG TMCP TNHH TP TP.HCM TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSTĐ UBND XD : Bất động sản : Bất động sản + máy móc thiết bị : Bê tơng cốt thép : Chất lượng lại : Chi nhánh : Doanh nghiệp : Động sản : Diện tích khn viên : Khác : Kinh doanh : Kế hoạch : Khảo sát chất lượng : Kế toán – tài vụ : Lợi thương mại : Máy móc thiết bị : Quyền sử dụng : Quyền sử dụng đất : Công ty Cổ phần Tư vấn Thẩm định giá Đông Nam : So sánh : So sánh + chi phí : So sánh + chi phí + thu nhập : Số thứ tự : Tổ chức hành : Thẩm định giá : Thương mại cổ phần : Trách nhiệm hữu hạn : Thành phố : Thành phố Hồ Chí Minh : Tài sản so sánh : Tài sản so sánh : Tài sản so sánh : Tài sản thẩm định : Ủy Ban Nhân Dân : Xây dựng DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Phí thẩm định giá 24 Bảng 2.2: Tổng hợp hoạt động thẩm định giá SACC 28 Bảng 2.3: Tổng hợp hoạt động chi nhánh năm 2009 29 Bảng 2.4 Thống kê hoạt động định giá LTTM năm 2009 30 Bảng 2.5: Thống kê hoạt động thẩm định giá BĐS + MMTB năm 2009 .30 Bảng 2.6 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật tài sản cần thẩm định 35 Bảng 2.7 Thông tin thị trường tài sản so sánh 38 Bảng 2.8 So sánh tài sản cần thẩm định tài sản so sánh 40 Bảng 2.9 Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh 42 Bảng 2.10 Giá trị thị trường QSDĐ tài sản thẩm định 43 Bảng 2.11 Giá trị thị trường cơng trình xây dựng đất tài sản thẩm định 44 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Tỷ lệ loại tài sản SACC thẩm định .27 Biểu đồ 2.2 Thống kê phương pháp thẩm định giá SACC năm 2009 .32 DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1 : Bộ máy tổ chức công ty SACC 21 Sơ đồ 2.2 : Khái qt quy trình thẩm định giá cơng ty SACC 22 Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản SVTH: Vũ Văn Tĩnh ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài Cùng với phát triển kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày hình thành phát triển Ngày thị trường bất động sản trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường kinh tế quốc dân, thúc đẩy kinh tế nước ta phát triển Song song với đời thị trường bất động sản, nở rộ công ty hoạt động lĩnh vực dịch vụ: môi giới, tư vấn, định giá phần đáp nhu cầu khách hàng góp phần thúc đẩy phát triển thị trường Trong đó, nói hoạt động định giá đóng vai trò quan trọng khía cạnh hoạt động định giá cung cấp thơng tin kịp thời xác, nhằm hạn chế thiếu minh bạch giá thị trường Theo thống kê năm 2010, nước có 41 công ty định giá xem đạt tiêu chuẩn theo quy định Bộ Tài Chính Sự đời công ty định giá phần tạo yên tâm cho người tham gia thị trường, góp phần thúc đẩy giao dịch bất động sản thêm sôi động Thông qua dịch vụ định giá, tài sản bất động sản xác định giá trị gần với giá trị thực tế Bên cạnh mặt tích cực cần phải nói hoạt động định giá nước ta mặt hạn chế ngành thẩm định giá đời nước ta không Trước vấn đề đó, để góp phần hồn thiện nghiệp vụ định giá tiến hành thực đề tài: “Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản công ty Cổ phần Tư vấn Thẩm định giá Đông Nam” Từ đưa kiến nghị để nâng cao hiệu hoạt động định giá, góp phần vào phát triển thị trường bất động sản Mục tiêu nghiên cứu Đề tài thực nhằm đánh giá khả đáp ứng nhu cầu dịch vụ định giá bất động sản thông qua nghiên cứu đối tượng hoạt động, loại hình bất động sản định giá, phương pháp, quy trình nguyên tắc định giá bất động sản Công ty Cổ phần Tư vấn Thẩm định giá Đông Nam Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài là: - Mô hình tổ chức, hoạt động, quy trình định giá Công ty Cổ phần Tư vấn Thẩm định giá Đông Nam - Các phương pháp định giá công ty Cổ phần Tư vấn Thẩm định giá Đông Nam Phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài thực phạm vi tìm hiểu hoạt động định giá Công ty Cổ phần Tư vấn Thẩm định giá Đông Nam từ ngày 22/3/2010 đến ngày 30/6/2010 Trang Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản SVTH: Vũ Văn Tĩnh PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở khoa học I.1.1 Bất động sản  Khái niệm Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu coi bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, khơng thể đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi bất động sản Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi bất động sản, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “Bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: Thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, bất động sản; Thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định bất động sản có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật Một mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; Mặt khác, đưa khái niệm chung bất động sản “Những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” bất động sản Tại Việt Nam, điều 181 Bộ Luật Dân sự: “Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: Trang Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản SVTH: Vũ Văn Tĩnh  Tổ chức thẩm định trạng, tiến hành chụp ảnh, ghi chép tình trạng thực tế, lập biên trường hướng dẫn cô Trần Thị Ngọc Diễm – đại diện cho chủ sở hữu tài sản  Nghiên cứu, tham khảo, phân tích đánh giá tình trạng thực tế tài sản thẩm định giá thời điểm tháng 03/2010 thị trường thành phố Hồ Chí Minh Bước 3: Khảo sát thu thập thông tin Ứng dụng phương pháp để thẩm định giá a) Quyền sử dụng đất: Phương pháp so sánh trực tiếp  Phân tích tài sản thẩm định giá Tài sản thẩm định giá nằm vị trí mặt tiền đường Nguyễn Oanh, phường 10, quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh Tài sản nằm khu vực tập trung ngân hàng khu kinh doanh sầm uất; khu dân cư ổn định; giao thông thuận lợi; mơi trường, an ninh tương đối tốt Hình dáng: Vuông vức Trang 37 Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản Đặc điểm BĐS Địa Thời điểm thu thập Pháp lý Vị trí DTKV (m2) Rộng (m) Dài (m) Hình dáng DTSXD (m2) Số tầng Kết cấu Chất lượng lại Đơn giá xây dựng SVTH: Vũ Văn Tĩnh Bảng 2.7 Thông tin thị trường tài sản so sánh BĐS TĐG BĐSSS1 BĐSSS2 Số 01 đường Nhà số 163 đường Nhà số 166 đường Nguyễn Oanh, Nguyễn Oanh, phường Nguyễn Oanh, phường phường 10, quận Gò 10, quận Gò Vấp, TP 17, quận Gò Vấp, TP Vấp, TP HCM HCM HCM Tháng 3/2010 Tháng 3/2010 Tháng 3/2010 Sổ hồng Mặt tiền 74,4 13,55 Vuông vức trệt, gác gỗ Móng, cột, sàn BTCT Tường gạch Mái tôn Sổ hồng Mặt tiền 72 18 Kém 144 trệt, lầu Móng, cột, sàn BTCT Tường gạch Mái tôn Sổ hồng Mặt tiền 60 15 Kém 180 trệt, lầu Móng, cột, sàn BTCT Tường gạch Mái tôn BĐSSS3 Nhà số 153 đường Nguyễn Oanh, phường 17, quận Gò Vấp, TP HCM Tháng 3/2010 Sổ hồng Mặt tiền 68 17 Kém 272 trệt, lầu Móng, cột, sàn BTCT Tường gạch Mái tôn 80% 80% 80% 2.800.000 đồng/m2 3.000.000 đồng/m2 3.200.000 đồng/m2 Trang 38 Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản Giá trị cơng trình xây dựng = DTSXD* CLCL*Đơn giá xây dựng Giá rao bán Giá thương lượng Giá trị đất = Giá bán - Giá trị cơng trình xây dựng Đơn giá QSDĐ (đồng/m2) SVTH: Vũ Văn Tĩnh 322.560.000 đồng 432.000.000 đồng 696.320.000 đồng 7.000.000.000 đồng 6.900.000.000 đồng 5.300.000.000 đồng 5.200.000.000 đồng 6.100.000.000 đồng 6.000.000.000 đồng 6.577.440.000 đồng 4.768.000.000 đồng 5.303.680.000 đồng 91.353.333 đồng/m2 79.466.667 đồng/m2 77.995.294 đồng/m2 (Nguồn: Số liệu từ SACC) Trang 39 Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản SVTH: Vũ Văn Tĩnh  Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp Bảng 2.8 So sánh tài sản cần thẩm định tài sản so sánh ĐVT: Đồng/m2 Yếu tố so sánh TSTĐ Đơn giá QSDĐ Pháp lý Quy mơ Hìnhdáng Lợi KD Đầy đủ TSSS1 TSSS2 91.353.333 79.466.667 Đầy đủ Đầy đủ 74,4m2 Vuông vức Tốt 72m2 60m2 TSSS3 77.995.294 Đầy đủ 68m2 Kém Kém Kém Tương đồng Kém Kém (Nguồn: Số liệu từ SACC) Bước 4: Phân tích thơng tin Điều kiện pháp lý Các tài sản so sánh 1, 2, có đầy đủ giấy tờ pháp lý, cụ thể giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tương đồng với tài sản thẩm định, khơng cần phải điều chỉnh Quy mơ, diện tích Theo khảo sát từ thực tế, thu thập thông tin từ thị trường, quy mơ diện tích chung khu vực tài sản thẩm định tọa lạc vào khoảng 60 – 80m2 Do vậy, tài sản so sánh 1, 2, tương đồng với tài sản thẩm định, nên khơng cần phải điều chỉnh Về hình dáng, kích thước Các bất động sản so sánh 1, 2, có hình dáng, kích thước ưu bất động sản cần thẩm định Khảo sát thực tế cho thấy, tỷ lệ ước tính cho bất động sản so sánh khoảng 98% Ta thực điều chỉnh sau: Tỷ lệ điều chỉnh (100%– 98%) / 98% = 2,041% = 0,02041 Mức điều chỉnh Tài sản so sánh 1: 91.353.333 * 0,02041 = 1.864.522 đồng Tài sản so sánh 2: 79.466.667 * 0,02041 = 1.621.915 đồng Tài sản so sánh 3: 77.995.294 * 0,02041 = 1.591.884 đồng Trang 40 Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản SVTH: Vũ Văn Tĩnh Lợi kinh doanh Bất động sản so sánh nằm vị trí mặt tiền ngã tư đường Nguyễn Oanh-Phan Văn Trị; nằm khu kinh doanh thương mại sầm uất, tiện cho việc kinh doanh mở văn phòng ; gần trường học, chợ, cơng viên, siêu thị, đối diện phía bên đường 12m trạm xăng dầu; có nhiều ưu tương đồng với tài sản thẩm định, khơng cần phải điều chỉnh thêm Các bất động sản so sánh nằm vị trí mặt tiền đường Nguyễn Oanh, lợi kinh doanh ưu so với tài sản thẩm định Theo khảo sát thực tế, ta tiến hành xây dựng hệ số điều chỉnh: Các bất động sản có lợi kinh doanh tốt, gần khu vực bất động sản cần thẩm định tọa lạc : Bất động sản 4: Số nhà 38 đường Nguyễn Oanh, phường 7, quận Gò Vấp, TP.HCM có giá vào khoảng 97.000.000 đồng/m2 Bất động sản 5: Có giá khoảng 95.000.000 đồng/m2 (Liên hệ: 090 3307 963 gặp anh Hưng) Bất động sản 1: Số nhà 163 đường Nguyễn Oanh, phường 10, quận Gò Vấp, TP.HCM có giá khoảng 91.000.000 đồng/m2 Ta có P = 94.000.000 đồng/m2 Các bất động sản nằm khu vực có lợi kinh doanh bất động sản cần thẩm định: Bất động sản 6: có giá khoảng 83.000.000 đồng/m2 ( Liên hệ:0978 23 0976 gặp Cư) Bất động sản 2: Số nhà 166 đường Nguyễn Oanh, phường 10, quận Gò Vấp, TP.HCM có giá m2 đất vào khoảng 80.000.000 đồng/m2 Bất động sản 3: Số nhà 153 đường Nguyễn Oanh, phường 10, quận Gò Vấp, TP.HCM có giá khoảng 78.000.000 đồng/m2 Ta có: P = 80.000.000 đồng/m2 Tỷ lệ điều chỉnh (94000.000.000- 80.000.000) - 80.000.000 = 0,175 = 17,5% Mức điều chỉnh Tài sản so sánh 2: 79.466.667 *0,175 = 13.906.667 đồng Tài sản so sánh 3: 77.995.294 *0,175 = 13.649.176 đồng Trang 41 Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản SVTH: Vũ Văn Tĩnh Bảng 2.9 Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh ĐVT: Đồng Yếu tố so sánh TSTĐ Đơn giá QSDĐ TSSS1 TSSS2 91.353.333 79.466.667 TSSS3 77.995.294 Điều chỉnh Pháp lý Đầy đủ Đầy đủ Đầy đủ Đầy đủ Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ đ/chỉnh 0,00 0,00 0,00 Mức đ/chỉnh 0 Quy mô 74,4 m2 Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ đ/chỉnh 0,00 0,00 0,00 Mức đ/chỉnh 0 Kém Kém Kém 98% 98% 98% Tỷ lệ đ/chỉnh +2,041% +2,041% +2,041% Mức đ/chỉnh +1.864.522 +1.621.915 +1.591.884 3.Hình dáng Vuông vức Tỷ lệ 100% 4.Lợi KD Tốt Tỷ lệ 100% Tương đồng Kém Kém 100% Tỷ lệ đ/chỉnh 0,00 +0,175 +0,175 Mức đ/chỉnh +13.906.667 +13.649.176 93.217.855 94.995.249 93.236.354 5.Giá điều chỉnh cuối 6.Thống mức giá dẫn Số lần đ/chỉnh Tổng đ/c gộp 1.864.522 15.528.582 15.241.060 Tổng đ/c 1.864.522 15.528.582 15.241.060 2 (Nguồn: Số liệu từ SACC) Trang 42 Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản SVTH: Vũ Văn Tĩnh Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định Thống mức giá Đơn giá dẫn quyền sử dụng đất tài sản thẩm định vào khoảng 93.217.855 đồng/m2 Thẩm định viên chọn số lần điều chỉnh tổng điều chỉnh để xây dựng mức giá cho tài sản thẩm định Tài sản so sánh có số lần điều chỉnh lần, cách tài sản cần thẩm định khoảng 100m, có nhiều đặc điểm tương đồng với tài sản thẩm định Vì vậy, thẩm định viên định chọn đơn giá quyền sử dụng đất tài sản so sánh làm mức giá dẫn cho tài sản thẩm định Vậy mức giá dẫn cho tài sản thẩm định là: 93.217.855 đồng/m2 Bảng 2.10 Giá trị thị trường QSDĐ tài sản thẩm định ĐVT: Đồng Theo QĐ số 102/2009/QĐDiện UBND ngày 24/12/2009 Tên tài STT tích UBND TP Hồ Chí Minh sản (m2) Đơn giá Thành tiền 01 QSD diện tích đất 74,4 3.600.000 cơng nhận 02 QSD diện tích đất 34,0 khơng cơng nhận 267.840.000 3.600.000 TỔNG CỘNG Giá trị thị trường Đơn giá Thành tiền 93.217.855 6.935.408.412 3.600.000 122.400.000 7.057.808.412 (Nguồn: Số liệu từ SACC) Cơng trình xây dựng: Phương pháp chi phí Trang 43 Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản SVTH: Vũ Văn Tĩnh Bảng 2.11 Giá trị thị trường cơng trình xây dựng đất tài sản thẩm định ĐVT: Đồng Tên tài sản Nhà số 7A đường Nguyễn Oanh, phường 10, quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh Diện tích sàn xây dựng (m2) Giá trị thị trường CLCL (%) 148,80 70 Đơn giá XD 2.015.000 Thành tiền 209.882.4 00 (Nguồn: Số liệu từ SACC) c) Kết thẩm định giá Bảng 2.13 Kết thẩm định giá ĐVT: Đồng STT Tên tài sản 01 Quyền sử dụng đất 02 Cơng trình xây dựng đất TỔNG CỘNG LÀM TRÒN Giá trị thị trường 7.057.808.412 209.882.400 7.267.690.812 7.267.690.000 (Nguồn: Số liệu từ SACC) Nhận xét kết thẩm định giá Nhận xét  Phương pháp so sánh trực tiếp  Phương pháp chủ yếu dựa vào liệu mang tính lịch sử, dễ trở nên lạc hậu thị trường biến động  Cần thiết phải có thơng tin thị trường, thơng tin phải xác  Phương pháp chi phí  Trong trình thẩm định giá việc xác định tỷ lệ chất lượng lại hệ số điều chỉnh mang tính chủ quan người thực đề tài  Việc xác định tài sản khác tương đương phần phụ thuộc vào yếu tố chủ quan người thực đề tài  Các yếu tố hao mòn liên quan đến việc định giá tài sản phụ thuộc:  Mức độ hao mòn tự nhiên  Mức độ lỗi thời chức  Mức độ lỗi thời mặt kinh tế  Kết thẩm định giá Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất theo yêu cầu thẩm định giá Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Chi nhánh 9, Trang 44 Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản SVTH: Vũ Văn Tĩnh thành phố Hồ Chí Minh thời điểm thẩm định là:7.267.691.000 đồng (Bảy tỷ hai trăm sau mươi bảy triệu sáu trăm chín mươi mốt ngàn đồng) 3) Các điều kiện kèm theo kết thẩm định giá Số liệu diện tích đất vào Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất UBND thành phố Hồ Chí Minh cấp Kết thẩm định giá sử dụng cho mục đích nêu Mức giá xác định điều kiện thương mại bình thường Kết thẩm định giá xác nhận giá trị thị trường cho quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng có đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, diện tích phù hợp với trạng mô tả chi tiết theo yêu cầu thẩm định giá Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Chi nhánh 9, Thành phố Hồ Chí Minh thời điểm địa điểm thẩm định giá II.5 Đánh giá hoạt động định giá bất động sản SACC II.5.1 Những ưu điểm hoạt động bất động sản SACC Qua trình hoạt động, SACC bước khẳng định vị trí ngành thẩm định giá Việt Nam, có điều nhờ nỗ lực toàn thể cán - nhân viên cơng ty Bên cạnh đó, cơng ty có ưu điểm sau :  Nguồn nhân lực nói mạnh SACC đa số nhân viên trẻ, nhiệt tình, ham học hỏi có chun mơn nghiệp vụ cao Ban lãnh đạo công ty chuyên viên định giá có tuổi nghề cao nên có nhiều kinh nghiệm nghiệp vụ chuyên môn quản lý mối quan hệ Và điều quan trọng cán nhân viên SACC có lửa đam mê, nhiệt tình, tinh thần trách nhiệm khát vọng vươn lên khơng ngừng để tự hồn thiện với phương châm hoạt động 3C: “Chất lượng - Chuyên nghiệp Chính xác”  Riêng lĩnh vực định giá bất động sản , SACC có chuyên gia hàng đầu điều tạo niềm tin vững nơi khách hàng lĩnh vực Và điều may mắn công ty nhắc đến định giá bất động sản khách hàng nghĩ đến SACC  Nhằm nâng cao kiến thức nghiệp vụ cho đội ngũ cán công nhân viên, SACC thường xuyên tổ chức buổi huấn luyện định kỳ, thảo luận vấn đề liên quan đến nghiệp vụ định giá, đặc biệt kiến thức bất động sản nhằm nâng cao chất lượng định giá, đem đến kết tốt cho khách hàng  Nguồn thông tin thị trường quan trọng Công ty hoạt động lĩnh vực định giá, nên từ thành lập đến SACC tạo cho nguồn liệu phong phú, đa dạng Đồng thời nhân viên Công ty thường xuyên cập nhật thêm thông tin để bảo đảm tính xác cho nguồn liệu chất lượng định giá SACC Ví dụ điển hình mục II.4, định giá cho bất động snar công ty thu thập thông tin từ thị trường, đồng thời sử dụng nguồn thông tin từ công ty Đây hai nguồn thông tin cần thiết sở để đưa kết luận cho kết định giá Trang 45 Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản SVTH: Vũ Văn Tĩnh  Qua q trình hoạt động khơng ngừng học hỏi nghiên cứu kiến thức, SACC đem lại kết định giá tốt cho khách hàng tạo lòng tin tâm trí khách hàng năm vừa qua II.5.2 Những tồn tại, hạn chế hoạt động định giá bất động sản SACC Bên cạnh ưu điểm, tồn số mặt hạn chế, khách quan, chủ quan, việc nhận khắc phục hạn chế giúp hoạt động công ty tốt nhiều Cụ thể số hạn chế sau:  Trước tiên nhân sự, nhân viên SACC có chun mơn nghiệp vụ tốt tổng số lượng nhân viên có 36 người nên chưa phù hợp qui mơ Cơng ty với trụ sở chi nhánh tỉnh, thành phố khác Nếu chia trung bình chi nhánh khoảng nhân viên người phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ, nên phận Công ty tách bạch, rõ ràng Đồng thời nhu cầu định giá ngày nhiều rõ ràng khả nguồn nhân lực Công ty không đủ đáp ứng  Do nhân viên Công ty phân bố nhiều nơi nên việc huấn luyện định kỳ để nâng cao nghiệp vụ thẩm định giá gặp nhiều khó khăn, gây tốn chi phí nhiều  Dù có chuyên gia hàng đầu lĩnh vực bất động sản số lượng khoảng người nên không đủ cho nhu cầu thẩm định giá bất động sản Cơng ty Vì điều tất nhiên có đan xen cơng việc với công việc kia, do gặp nhiều khó khăn q trình định giá chun viên này, cơng việc khơng phải chun mơn Lý khơng chun môn nên nhiều chuyên gia thẩm định giá không mô tả đặc điểm tài sản cần thẩm định giá  Bên cạnh đó, định giá nguồn thơng tin bị hạn chế nguyên nhân sau: + Do khách hàng cung cấp thông tin chưa đầy đủ xác + Do việc xây dựng khơng quy hoạch nên vấn đề thông tin bất động sản tương tự nên điều khó khăn cho chuyên viên thẩm định Hoạt động SACC đà phát triển, với mục đích thẩm định giá ngày phong phú đa dạng u cầu SACC phải có thích nghi điều kiện cạnh tranh Bên cạnh mặt mạnh, cần phát huy mặt yếu cơng ty phải khơng ngừng giải vấn đề nhằm đạt mục tiêu mong muốn II.6 Đề xuất giải pháp để nâng cao lực cung cấp dịch vụ cơng ty Trong q trình thực tập cơng ty Tư vấn Thẩm định giá Đông Nam, thông qua việc tìm hiểu trình hoạt động thẩm định giá cơng ty Bên cạnh mạnh có số tồn nhiều nguyên nhân Và xin đề xuất giải pháp để nâng cao dịch vụ định giá công ty II.6.1 Cơ sở giải pháp Trên sở phân tích, đánh giá tình hình hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Tư vấn Thẩm định giá Đông Nam thời gian qua, rút tồn tại, mà tồn xin tóm lại tồn then chốt: Trang 46 Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản SVTH: Vũ Văn Tĩnh Về thông tin liên quan đến bất động sản định giá Khi định giá bất động sản cần nhiều nguồn thơng tin, thơng tin phải thật xác Nhưng số trường hợp thơng tin khách hàng cung cấp khơng đủ khơng xác Vì làm trở ngại cho việc định giá chuyên viên thẩm định Nguồn nhân lực vấn đề chuyên môn chuyên viên thẩm định Hiện nước có khoảng 2.500 người làm việc lĩnh vực thẩm định giá có 216 người Bộ Tài Chính cấp thẻ thẩm định viên giá có 174 người hoạt động 47 doanh nghiệp thẩm định giá nước Cụ thể SACC có thẩm định viên giá theo quy định Bộ Tài Chính 33 chuyên viên thẩm định giá Thế với số lượng khơng thể đáp ứng nhu cầu thẩm định giá tương lai Mặc dù trình độ, tuổi nghề thẩm định viên giá công ty đánh giá chuyên viên hàng đầu Nhưng với số lượng thẩm định viên không nhiều nên nhân viên phải làm việc nhiều Như phần thống kê trên, số chứng thư thẩm định giá nhiều tháng Mà nhiều tài sản định giá không gần trụ sở hay chi nhánh nên việc lại tốn nhiều thời gian, mà số lượng nhân viên không nhiều Sẽ làm cho việc thẩm định chuyên viên không hiệu nguyên nhân khách quan Về nguồn liệu phục vụ cho hoạt động thẩm định giá Nguồn liệu bất động sản tương tự để so sánh nhiều khó khăn Lí vấn đề quy hoạch xây dựng Người dân tự ý xây nhà theo ý sở thích mà khơng theo quy chuẩn Do kiếm bất động sản tương tự để có thơng tin khó, nước ngồi nguồn thơng tin bất động sản tương tự dễ kiếm Bởi họ xây nhà theo quy định quyền địa phương Do SACC, cơng ty định giá gặp nhiều khó khăn vấn đề II.6.2 Giải pháp cho vấn đề Giải pháp cải thiện tình trạng thiếu thơng tin liên quan đến bất động sản cần thẩm định  Mục tiêu Hạn chế rủi ro cho thẩm định viên công ty thẩm định giá  Nội dung Với hồ sơ không khách hàng cung cấp thông tin cách đầy đủ, cần phải giới hạn phạm vi thẩm định giá chứng thư thẩm định giá nội dung thông tin cung cấp, điều ghi rõ chứng thư thẩm định công ty cung cấp cho khách hàng Với hồ sơ cung cấp thơng tin khơng rõ ràng, thiết phải yêu cầu khách hàng cung cấp thêm thông tin làm rõ đặc điểm trạng bất động sản Trong trường hợp, khách hàng không đáp ứng yêu cầu phải từ chối thẩm định bất động sản Đối với yếu tố kĩ thuật khơng thể trực tiếp quan sát thiết phải giới hạn điều kiện thẩm định, giới hạn thỏa thuận rõ với khách hàng ghi rõ chứng thư thẩm định giá Hoặc, yêu cầu khách hàng cho thêm thời gian tăng chi phí phục vụ thẩm định giá Trang 47 Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản SVTH: Vũ Văn Tĩnh  Kết đạt được: Trong điều kiện hạn chế thơng tin thẩm định viên khơng thể xác định xác trạng thực tài sản, giải pháp giúp hạn chế rủi ro xảy thẩm định giá cho thẩm định viên công ty thẩm định giá Nguồn nhân lực vấn đề chuyên môn thẩm định viên Mục tiêu - Mở rộng hoạt động công ty - Nâng cao nghiệp vụ chuyên môn thẩm định viên - Nâng cao chất lượng thẩm định giá Nội dung - Tuyển dụng nhân viên có kinh nghiệm lĩnh vực chuyên môn cho công ty - Có thể giữ lại sinh viên mà cơng ty phát khả họ, trình thực tập họ hiểu quy cách làm việc công ty, kinh nghiệm họ tích lũy theo thời gian cơng ty - Bố trí xếp cho nhân viên thiếu kinh nghiệm, làm việc, cộng tác chung với chuyên viên có kinh nghiệm lâu năm công ty - Tuyển dụng nhân viên thẩm định không thiết phải đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá, cơng ty thuê nhân viên đào tạo kỹ thuật khí, xây dựng, từ khối ngành kỹ thuật, sau huấn luyện nghiệp vụ thẩm định giá - Khi thực hồ sơ thẩm định khó, yêu cầu phải có hiểu biết tốt yếu tố kĩ thuật nên mời chuyên gia bên cố vấn, qua q trình làm việc với họ ta hiểu thêm lĩnh vực Đó điều có lợi - Đào tạo họ để họ làm việc theo cách cơng ty, cơng ty có cách làm việc khác  Kết đạt Nâng cao nghiệp vụ giúp cho nhân viên nắm bắt vấn đề thay đổi thụ trường, ra: – Tạo cho chuyên viên lòng trung thành với cơng ty – Tạo lớp chuyên viên kế cận có kinh nghiệm kỹ làm việc Việc tạo phòng chuyên trách thẩm định bất động sản làm tăng tính chuyên nghiệp từ mà nâng cao chất lượng thẩm định cho bất động sản Việc thuê mướn chuyên gia giúp cho thẩm định viên giải vướng mắc trình thẩm định, nắm bắt nhanh đặc điểm tài sản bất động sản, tư vấn vấn đề cần thiết, tăng lòng tin từ phía khách hàng Xây dựng hệ thống sở liệu bất động sản  Mục tiêu Cập nhật thông tin sử dụng thông tin nhanh  Nội dung Trong điều kiện Việt Nam khơng có sở liệu chung, cơng ty tự lập cho “ngân hàng liệu” loại bất động sản cung cấp thị trường Các thơng tin thu thập trình chuyên viên thẩm định thực thẩm định giá tài sản, thu thập cách chủ Trang 48 Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản SVTH: Vũ Văn Tĩnh quan thành hệ thống liệu có sẵn Thiết nghĩ, cơng ty nên lập cho phòng chun trách, có trách nhiệm quản lý thu thập thông tin bất động sản nói chung, loại tài sản khác Việc nhiều cơng sức chi phí tiền của, lâu dài giúp chuyên viên thẩm định tiết kiệm thời gian, công sức cho việc thẩm định Mặt khác, việc hình thành sở liệu này, giúp chuyên viên thẩm định tăng tính xác việc thẩm định, tạo niềm tin nơi khách hàng  Kết đạt Với việc tạo dựng sở liệu bất động sản nêu giúp chuyên viên thẩm định vấn đề sau: – Tiết kiệm thời gian tìm kiếm thơng tin tài sản so sánh – Kiểm tra thông tin từ khách hàng cung cấp – Bổ sung thơng tin thiếu bất động sản – Tăng tính xác kết thẩm định Về lâu dài, việc có “ngân hàng liệu” giúp cho công ty có thêm uy tín thị trường tạo lòng tin vững nơi khách hàng, Trang 49 Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản SVTH: Vũ Văn Tĩnh KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Ngành thẩm định giá nói chung ngành thẩm định giá bất động sản nói riêng ngành mẻ Việt Nam Mặc dù nguồn liệu phong phú nguồn thơng tin với bất động sản giống kiểu cách Lí vấn đề xây dựng Không theo quy chuẩn định sẵn Vì thơng tin loại bất động sản khó tìm Đây khó khăn mà SACC, cơng ty định giá khác gặp Qua q trình thực tập công ty SACC, thông qua phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp thu thập thơng tin…để tìm hiểu hoạt động định giá công ty Qua tìm hiểu tơi rút kết luận: Kết hoạt động định giá công ty SACC ngày tiến triển theo thời gian Từ ngày thành lập nay, thời gian năm kết không nhỏ Doanh thu năm 2008 tăng 2007, đặc biệt năm 2009 doanh thu tăng gấp đôi năm 2008 Không doanh thu mà khách hàng công ty ngày nhiều, từ quan Nhà nước đến cá nhân Dĩ nhiên khách hàng đa dạng kéo theo nhu cầu đa dạng Để đáp ứng nhu cầu làm hài lòng khách hàng, công ty SACC làm việc nỗ lực điều đem lại tin tưởng khách hàng Nhưng bên cạch số hạn chế Điều SACC cần hoàn thiện để nâng cao dịch vụ định giá đồng nghĩa quan tâm đến khách hàng Điều quan trọng từ bước khắc phục tảng để công ty trở thành công ty dẫn đầu ngành thẩm định Việt Nam Kiến nghị Tuyển nhân viên có kinh nghiệm vấn đề thẩm định giá để qua khơng nhiều thời gian cho q trình đào tạo Hiện nhu cầu thẩm định giá tỉnh đồng sông Cửu Long đặc biệt TP.Cần Thơ đòi hỏi nhiều có vài cơng ty định giá Thiết nghĩ nên thành lập chi nhánh Cần Thơ Ở cạnh tranh với cơng ty khác, giảm thời gian lại nhu cầu thẩm định tỉnh bên cạnh đòi hỏi Ứng dụng mơ hình tổ chức hệ thống đăng ký, quản lý hỗ trợ định giá bất động sản làm cho công việc định giá thuận lợi Hơn bước để công ty đón đầu hội Trang 50 Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản SVTH: Vũ Văn Tĩnh TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng Định giá đất Bất động sản, Cơ Trần Thị Việt Hòa – Trường ĐH Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Bài giảng Kinh Tế Đất, TS Trần Thanh Hùng – Trường ĐH Nông Lâm TP HCM Chính sách thu hút vào thị trường bất động sản Việt Nam, Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung, năm 2006, nhà xuất Chính Trị quốc gia Đề án phát triển thị trường bất động sản – Bộ xây dựng Giáo trình thị trường bất động sản, PGS.TS Nguyễn Thanh Trà – TS Nguyễn Đình Bồng, Hà Nội – 2005, Nhà xuất Nông Nghiệp Quản lý đất đai thị trường bất động sản, CVCC.KS Tơn Gia Hun, TS Nguyễn Đình Bồng, Hà Nội – 2006, Nhà xuất Bản Đồ Thị trường bất động sản – Những vấn đề lý luận Việt Nam, PGS.TS – Thái Bá Cẩn, Thạc Sỹ - Trần Nguyên Nam, năm 2003, nhà xuất Tài Chính Một số trang web: http://dinhgia.com.vn http://khudothimoi.com http://thamdinhgiadongnam.com http://www.thamdinhgiahanoi.com.vn Trang 51 ... năm 2005, tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập trung tâm thẩm định giá trực thuộc Sở Tài theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP dần chuyển sang Trang 14 Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản SVTH: