Luận văn thạc sỹ - Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC

LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Trong giai đoạn hiện nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế hội nhập toàn cầu. Đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam là nhu cầu ngày càng tăng của dịch vụ thẩm định giá bất động sản. Giá trị của một bất động sản cótầm ảnh hưởng quan trọng trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc chuyển nhượng mua bán, quản lý, sở hữu, thế chấp vay vốn, đánh giá lại tài sản bảo đảm, nâng cao hạn mức tín dụng, đánh thuế.... Bởi vậy, định giá bất động sản có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế thị trường. Ở Việt Nam, so với các nước trên thế giới ngành thẩm định giá có những bước đi đầu tiên khá muộn, nhưng hiện tại đã và đang phát triển mạnh về chiều sâu cũng như chiều rộng. Tuy nhiên trong quá trình hình thành và phát triển, hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng cũng gặp không ít khó khăn. Thị trường bất động sản Việt Nam mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển so với thế giới cho nên hiệu quả của lĩnh vực này ở nước ta còn rất hạn chế và cũng chưa được xã hội nhận thức đầy đủ để có thể áp dụng một cách phổ biến. Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC, tôi đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC ” làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp của mình với mong muốn một phần nào đó hiểu rõ hơn về hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam nói chung cũng như Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC nói riêng. Từ đó, chỉ ra được những ưu nhược điểm của quy trình đang áp dụng của công ty nhằm đưa ra các kiến nghị, giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá và ngày càng đáp ứng được yêu cầu của thị trường và khách hàng. 2. Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống lại cơ sở lý luận và hệ thống hóa các phương pháp chủ yếu thẩm định giá bất động sản. Phân tích, đánh giá thực trạng về công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC trong giai đoạn 2015 đến nay nhằm đưa ra các hạn chế còn tồn tại , nguyên nhân chủ quan và khách quan. Trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC 3. Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp cơ bản được sử dụng: Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu. Tất cả các phương pháp được sử dụng nhằm tìm ra những căn cứ, cơ sở minh họa cho các luận điểm đồng thời góp phần đưa ra những giải pháp phù hợp với tình hình thực hiện thẩm định giá bất động sản của Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu -Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC ( Quy trình và phương pháp) -Phạm vi nghiên cứu: •Về không gian: Số liệu nghiên cứu thông qua các hồ sơ thẩm định giá trị BĐS tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC. •Về thời gian: Từ năm 2015 đến nay. 5. Bố cục khóa luận Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung của khóa luận được kết cấu theo 3 chương. Chương 1. Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá trị BĐS Chương 2. Thực trạng công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC .Chương 3. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC.

1 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong giai đoạn với phát triển kinh tế hội nhập toàn cầu Đi với phát triển kinh tế Việt Nam nhu cầu ngày tăng dịch vụ thẩm định giá bất động sản Giá trị bất động sản cótầm ảnh hưởng quan trọng hầu hết định liên quan đến việc chuyển nhượng mua bán, quản lý, sở hữu, chấp vay vốn, đánh giá lại tài sản bảo đảm, nâng cao hạn mức tín dụng, đánh thuế Bởi vậy, định giá bất động sản coi trung tâm hoạt động kinh tế kinh tế thị trường Ở Việt Nam, so với nước giới ngành thẩm định giá có bước muộn, phát triển mạnh chiều sâu chiều rộng Tuy nhiên trình hình thành phát triển, hoạt động thẩm định giá nói chung định giá bất động sản nói riêng gặp khơng khó khăn Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn đầu phát triển so với giới hiệu lĩnh vực nước ta hạn chế chưa xã hội nhận thức đầy đủ để áp dụng cách phổ biến Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu Cơng ty cổ phần tư vấn thẩm định giá BTC, tơi chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá trị bất động sản Công ty cổ phần Tư vấn Thẩm định giá BTC ” làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp với mong muốn phần hiểu rõ hoạt động định giá BĐS Việt Nam nói chung Cơng ty cổ phần tư vấn thẩm định giá BTC nói riêng Từ đó, ưu nhược điểm quy trình áp dụng công ty nhằm đưa kiến nghị, giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá ngày đáp ứng yêu cầu thị trường khách hàng Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống lại sở lý luận hệ thống hóa phương pháp chủ yếu thẩm định giá bất động sản Phân tích, đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá trị BĐS Công ty cổ phần tư vấn thẩm định giá BTC giai đoạn 2015 đến nhằm đưa hạn chế tồn , nguyên nhân chủ quan khách quan Trên sở lý luận thực tiễn nghiên cứu, đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần tư vấn thẩm định giá BTC Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp sử dụng: Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu Tất phương pháp sử dụng nhằm tìm cứ, sở minh họa cho luận điểm đồng thời góp phần đưa giải pháp phù hợp với tình hình thực thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần tư vấn thẩm định giá BTC Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần tư vấn thẩm định giá BTC ( Quy trình phương pháp) - Phạm vi nghiên cứu:  Về không gian: Số liệu nghiên cứu thông qua hồ sơ thẩm định giá trị BĐS Công ty cổ phần tư vấn thẩm định giá BTC  Về thời gian: Từ năm 2015 đến Bố cục khóa luận Ngồi phần mở đầu, mục lục, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung khóa luận kết cấu theo chương Chương Cơ sở lý luận công tác thẩm định giá trị BĐS Chương Thực trạng công tác thẩm định giá trị BĐS Công ty cổ phần tư vấn thẩm định giá BTC Chương Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá trị BĐS Công ty cổ phần Tư vấn Thẩm định giá BTC CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Tổng quan bất động sản 1.1.1 Những vấn đề Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Hiện nay, đa phần giới phân chia tài sản theo Bộ luật cổ La Mã thành động sản bất động sản Có nhiều quan điểm khác khái niệm bất động sản, thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bộ luật dân nước CHXHCN Việt Nam năm 2015, khoản điều 107 quy định: Bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định pháp luật Như vậy, nhìn nhận cách tổng quát bất động sản tài sản vật chất khó di dời, tồn ổn định lâu dài Và tài sản coi bất động sản có điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho người - Có thể đo lường giá trị định - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái không thay đổi - Tồn lâu dài 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản Bất động sản có đặc điểm sau:  Thứ nhất, BĐS có tính cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời BĐS loại tài sản khơng thể dịch chuyển Nó ln ln phải gắn liền với đất đai - có tính chất giới hạn diện tích khơng gian Người ta thường vào yêu tố vị trí địa lý để đánh giá giá trị, lợi ích BĐS : khoảng cách đến trung tâm, điểm dịch vụ công cộng, hạ tầng cơng trình cơng cộng  Thứ hai, BĐS loại hàng hóa có tính bền vững Tính bền vững hàng hóa BĐS gắn liền với trường tồn đất đai Tuy nhiên, tính bền vững hàng hóa BĐS khác nhau, thể qua hai phương diện vật lý kinh tý Trên thực tế, tuổi thọ kinh tế thường tuổi thọ vật lý Người đầu tư xây dựng phải ước tính hai loại tuổi để tránh đầu tư lãng phí , phải sửa chữa nhiều lần Ở cuối chu kỳ kinh tế, chi phí trì tăng dòng tiền thu nhập lại giảm nên lợi ích kinh tế mà BĐS mang lại có xu hướng giảm  Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan Diện tích bề mặt trái đất giới hạn, diện tích đất có giới hạn với vùng miền Con người mở rộng phát triển quỹ đất dành cho BĐS  Thứ tư, tính khác biệt BĐS Vị trí tọa lạc, kết cấu kiến trúc, hướng mặt tiền, cảnh quan vật ngoại cảnh tác động đến giá trị BĐS Tính khác của BĐS ngày phức tạp phát triển đời sống kinh tế xã hội Trong trình thẩm định, người làm phải có phân tích, đánh giá khác biệt này, khơng thực cách máy móc  Thứ năm, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Trong loại hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lớn yếu tố phong tục tập qn, tơn giáo , tâm linh có tác động theo hai hướng tích cực tiêu cực đến nhu cầu BĐS khu vực khác  Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn BĐS loại tài sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ tài sản tương đồng, công khu vực ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan  Thứ bảy, BĐS ln tài sản có giá trị cao BĐS loại tài sản mà người mua phải bỏ số tiền cao nhiều so với loại tài sản thông thương khác Chưa kể đến việc bỏ chi phí để đầu tư xây dựng , khai thác cho BĐS mang lại lợi ích cho chủ thể khơng phải việc làm  Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật, sách Nhà nước BĐS tài sản đặc biệt quan trọng với quốc gia, tổ chức cá nhân Vì hoạt động kinh tế xã hội chịu ảnh hưởng mạnh mẽ giao dịch BĐS Pháp luật chế quản lý nhà nước tác động mạnh mẽ đến BĐS , lí đất đai gắn với BĐS chất thuộc sở hữu toàn xã hội  Thứ chín, giá trị cơng năng, khả khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào lực quản lý BĐS loại hình tài sản có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại phức tập khác nên việc quản lý đòi hỏi nhiều lực chi phí người quản lý 1.1.1.3.Phân loại bất động sản  Phân loại theo đặc tính vật chất  Đất đai: đất tự nhiên, bao gồm đất trống đất sử dụng - Công trình xây dựng tài sản gắn liền - Nhà cửa xây dựng , di dài - Các cơng trình hạ tầng, kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện nước, hệ thống điều hòa, cứu hỏa, thơng gió - Các tài sản khác gắn liền với cơng trình: thang máy  Các tài sản gắn liền với đất đai: v  Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất Bất động sản chia thành hai loại, gồm đất đai cơng trình kiến trúc Trong đó:  Đất phân loại theo mục đích sử dụng gồm loại: - Đất nông nghiệp: Đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất rừng phòng hộ, - Đất phi nơng nghiệp: Đất ở, đất chuyên dùng - Đất chưa sử dụng: gồm loại đất chưa xác định mục đích sử dụng  Cơng trình kiến trúc gồm loại: - Nhà : gồm hộ chung cư, nhà riêng biệt loại biệt thự - Cơng trình phục vụ kinh doanh sản xuất: nhà xưởng, kho bãi - Cơng trình xây dựng có tính chất thương mại: cửa hàng, trung tâm thượng mại, khu chợ - Khách sạn, nhà nghỉ sàn dịch vụ, văn phòng cho th - Cơng trình kiến trúc đặc thù: Trường học, bệnh viên, bảo tàng  Phân loại theo quyền tài sản:  Bất động sản có giấy chứng nhận : quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất  Bất động sản có hợp đồng: cho thuê, góp vốn, chấp  Bất động sản chưa có giấy chứng nhận 1.1.1.4 Quyền lợi chủ thể bất động sản Quyền tài sản bất động sản tập hợp quyền gắn chặt với quyền sở hữu bất động sản bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ký kết hợp đồng, quyền bán, cho thuê, quyền để thừa kế, quyền cho tặng, quyền hưởng lợi từ việc đầu tư, khai thác hay cho thuê bất động sản  Đối với đất đai  Sở hữu vĩnh viễn: hình thức chiếm giữ cao nhất, bất động sản công nhận thuộc quyền sở hữu hay quyền sở hữu đầy đủ ( đầy đủ ba quyền) chủ thể  Thuê theo hợp đồng: đất cho thuê theo hợp đồng ngắn hạn dài hạn kéo dài vơ thời hạn Chủ thể quyền sử dụng khoảng thời gian thuê phải nộp số tiền thuê thời gian thuê  Quyền sử dụng đất: tương tự thuê hợp đồng, việc sử dụng đất quy định cụ thể cho mục đích sử dụng chủ thể có quyền sử dụng đất  Đối với cơng trình  Sở hữu vĩnh viễn: quyền phát sinh chủ sở hữu đất sở hữu ln cơng trình xây dựng khu đất  Thuê theo hợp đồng: cơng trình nằm th thời gian định cơng trình xây dựng 1.1.2 Giá trị bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm giá trị bất động sản Giá trị bất động sản biểu tiền lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ thể thời điểm định 1.1.2.2 Cơ sở giá trị bất động sản Giá trị bất động sản thước đo kinh tế bất động sản đó, giá bất động sản biểu tiền giá trị bất động sản thị trường bất động sản Các để ước tính giá trị bất động sản: Thứ chi phí: Chi phí số tiền bỏ để tạo lập đưa vào sử dụng bất động sản Nó giá mua bất động sản số tiền bỏ để mua đất, xây dựng cơng trình khu đất đưa vào khai thác hoạt động Thứ hai thu nhập: Thu nhập đặc biệt có ý nghĩa bất động sản đầu tư thương mại tạo lập nhằm mục đích kinh doanh, quan trọng giá trị bất động sản Giá trị bất động sản cao hay thấp phụ thuộc vào thu nhập mang lại từ việc khai thác bất động sản Trong thẩm định giá bất động sản cần ý đến loại thu nhập sau: Tiền cho thuê, lợi nhuận từ việc khai thác bất động sản Thứ ba giá mua bán bất động sản tương tự thị trường: Giá mua/bán bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá quan trọng để ước tính giá trị bất động sản Tuy nhiên trước thừa nhận giá mua/bán bất động sản chứng thực giá trị thị trường, nhà thẩm định giá phải nghiên cứu kỹ điểm sau: Mối liên hệ bên giao dịch; điều khoản mua bán điều kiện thị trường 1.1.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS Dựa vào ý nghĩa đặc tính BĐS, ta phân chia yếu tố tác động đến giá trị BĐS thành loại sau :  Yếu tố chủ quan Mục đích thẩm định tài sản mà chủ tài sản yêu cầu phần định đến giá trị tài sản Với mục đích khác thẩm định viên định sử dụng phương pháp định giá cho phù hợp Giá trị tài sản phụ thuộc vào định chủ quan người thẩm định  Yếu tố khách quan  Các yếu tố vật chất: Là yếu tố thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bất động sản mang lại cho người sử dụng Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với tính hữu dụng tài sản Tuy nhiên với chủ thể khác lại có đánh giá khác tính hữu dụng tài sản  Các yếu tố kinh tế: Cung – cầu : hai yếu tố tạo đặc tính khách quan giá trị hay tính kinh tế giá trị bất động sản Khi đó, giá trị bất động sản tùy thuộc vào quan hệ cung cầu  Các yếu tố pháp lý: Một bất động sản mà có đầy đủ giấy tờ pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, phê duyệt quy hoạch chắn giá trị cao tài sản tương đồng không chặt chẽ mắt pháp lý Mặt khác, tài sản mà pháp lý có nhiều điểm hạn chế ràng buộc kiến trúc, quy cách, kết cấu xây dựng cơng trình giá trị không cao  Các yếu tố khác: Ngoài yếu tố trên, giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng yếu tố khác như: tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng Do đó, thẩm định viên cần hiểu rõ yếu tố đánh giá sát với thực tế giá trị BĐS 1.2 Lý luận công tác thẩm định giá trị BĐS 1.2.1 Khái niệm sở thẩm định giá trị BĐS 1.2.1.1 Khái niệm thẩm định giá trị BĐS Theo khoản 15, điều 4, Luật Giá năm 2012 quy định: “Thẩm định giá việc quan, tổ chức có chức thẩm định giá xác định giá trị tiền loại tài sản theo quy định Bộ luật dân phù hợp với giá thị trường địa điểm, thời điểm định, phục vụ cho mục đích định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.” Có thể hiểu cách ngắn gọn : thẩm định giá bất động sản công tác tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm định Như hiểu rằng: thẩm định giá bất động sản việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ thể thời điểm định 1.2.1.2.Cơ sở thẩm định giá trị BĐS Theo tiêu chuẩn số 02 03 Thẩm định giá Việt Nam sở cho định giá bất động sản giá trị thị trường giá trị phi thị trường “Giá trị thị trường loại giá trị thông dụng thẩm định viên sử dụng Trong ngành định giá, giá thị trường trở thành thuật ngữ có tính pháp lý quốc gia IVSC tiêu chuẩn hóa Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 02 định nghĩa khái niệm sau: Giá thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan, độc lập, có đủ thơng tin,các bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc.” [1] Cụ thể : Giá trị thị trường xác định thông qua sau: - Các thông tin mặt pháp lý, số liệu kỹ thuật tài sản, kết giao dịch tiến hành thị trường mà so sánh - Mức độ sử dụng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu cho tài sản Việc thu thập liệu tài sản tương đồng giúp cho thẩm định viên đánh giá hiệu sử dụng tốt tài sản - Kết khảo sát thực tế thị trường Giá trị phi thị trường: tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 03 định nghĩa giá trị phi thị trường sau: “Giá trị phi thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà vào đặc điểm kinh tế - kĩ thuật, chức năng, công dụng tài sản, lợi ích mà tài sản mang lại trình sử dụng, giá trị số mục đích thẩm định giá đặc biệt giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế giá trị khác.” [2] Hoạt động thẩm định giá đa phần dựa sở giá trị thị trường, nhiên thực tế có tài sản đặc thù, khơng phổ biến thị trường mục đích thẩm định đặc biệt nên đòi hỏi thẩm định giá phải dựa giá trị phi thị trường 1.2.2 Mục đích vai trò thẩm định giá trị BĐS 1.2.2.1 Mục đích thẩm định giá trị BĐS - Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu Kết định giá BĐS giúp người bán xác định giá bán chấp nhận được, người mua định giá mua, để thiết lập sở cho trao đổi BĐS với tài sản khác - Xác định giá trị BĐS làm sở tham khảo phục vụ công tác vay vốn ngân hàng - Xác định giá trị cho hợp đồng bảo hiểm tài sản - Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê hợp đồng, điều khoản cho thuê - Xác định giá trị BĐS để đầu tư phát triển BĐS - Xác định giá trị BĐS để lập báo cáo tài hàng năm, để xác định giá trị doanh nghiệp, để mua bán, hợp nhất, lý, để có phương án xử lý tài sản cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước - Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng u cầu có tính pháp lý - Mục đích thẩm định giá yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan, ảnh hưởng có tính định tới việc xác định tiêu chuẩn giá trị, đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp với BĐS thẩm định 1.2.2.2 Vai trò thẩm định giá BĐS Bất động sản loại tài sản đặc biệt có giá trị lớn, thị trường bất động sản 10 nhiều nước giới nói chung Việt Nam nói riêng có vị trí quan trọng phát triển kinh tế Cụ thể sau: - Minh bạch hóa giao dịch thị trường (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn, bảo lãnh, chứng minh tài sản) nhằm góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS - Giúp cho chủ sở hữu, người quản lý, quan quản lý có kênh tham khảo tin cậy , lấy sở đưa sách, định nhằm quy hoạch, đầu tư, khai thác, sử dụng bất động sản hiệu hợp lý - Công tác thẩm định giá phát triển chất lượng thu hút nhiều nguồn vốn, dự án đầu tư từ nước ngồi, góp phần đưa Việt Nam trở thành địa đáng tin cậy cho nhà đầu tư quốc tế - Công tác thẩm định giá hạn chế thất thu từ việc cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, giảm thiểu việc thất thu thuế từ giao dịch bất động sản, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước - Thẩm định giá BĐS tạo điều kiện cho quan chức vận dụng kết thẩm định minh bạch, công nhằm mục đích giảm khiếu kiện, tranh chấp công việc đền bù, bồi thường, xử án , giải phòng mặt bằng; trì xã hội an toàn 1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá BĐS 1.2.3.1.Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Cơ sở ngun tắc: Con người ln có xu hướng tìm cách khai thác tối đa lợi ích tài sản Nội dung nguyên tắc: “Sử dụng tốt có hiệu tài sản đạt mức hữu dụng tối đa cho phép mặt pháp lý, kỹ thuật, tài hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp đtôi lại giá trị cao cho tài sản.” [3] Như vậy, tài sản sử dụng thực tế chưa thể khả sử dụng tốt có hiệu tài sản Do vận dụng cần lưu ý: - Phải đánh giá khả thực tế việc khai thác tài sản nguồn lợi mà BĐS mang lại - Phải xác định trường hợp sử dụng tốt hiệu 1.2.3.2.Nguyên tắc thay Cơ sở nguyên tắc: “Một người mua thận trọng không trả giá cao 74 rút kinh nghiệm cho công định giá Công ty thu thập ý kiến người khảo sát thị trường, nhân viên cơng ty để hồn thiện quy trình cách khoa học hiệu Chính sách lấy ý kiến nhân viên không mang lại hiệu cơng việc mà thể sách quản lý biết lắng nghe phản ánh từ cấp dưới, giúp nhân viên thể sáng kiến thân, phát huy khả nhạy bén linh hoạt cơng việc Thứ ba, hồn thiện cơng tác thu thập phân tích thơng tin: Để đạt hiệu cao thẩm định viên nên lập mẫu chung liệt kê chi tiết, đầy đủ thông tin cần thu thập lưu trữ làm sở liệu cho công ty để điều tra thu nhập thông tin cho tất bất động sản, đồng thời q trình thực có điều chỉnh loại bất động sản cụ thể Nhận biết quan, tổ chức có trách nhiệm cung cấp nguồn thông tin đáng tin cậy kiểm chứng Tìm kiếm thu thập thông tin bất động sản so sánh ảnh hưởng lớn đến kết thẩm định Ngoài kinh nghiệm, hiểu biết thân chuyên viên định giá khoảng giá bất động sản khu vực đó, đánh giá tình hình thị trường bất động sản thời điểm định giá thơng tin bất động sản so sánh chủ yếu để chuyên viên ước tính mức giá hợp lý cho bất động sản mục tiêu Do vậy, trình thu thập thơng tin cần có so sánh, kiểm tra chéo thông tin thu được, không dựa thông tin khách hàng cung cấp hay bên cung cấp phải có kiểm tra độ tin cậy thơng tin đó, đảm bảo thơng tin hồn tồn xác đáng tin cậy Khi phân tích thơng tin, TĐV cần lựa chọn đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu tác động đến giá trị tài sản Từ tiến hành loại bỏ thông tin vụn vặt, không cần thiết để tập chung đánh giá yếu tố quan trọng định khơng bỏ sót yếu tố Đặc biệt phân tích giao dịch thị trường, thơng tin từ nguồn khác có độ xác khác thơng tin qua điều tra thực tế có tính xác cao thơng tin qua internet hay báo chí Vì thẩm định viên cần phải phân 75 tích rõ ràng thông tin, đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị trường, mức độ tin cậy thông tin; đồng thời thẩm định viên phải xác định nội dung, mục đích sử dụng tầm quan trọng loại thông tin Thứ tư, đẩy mạnh công tác lập hệ thống kho liệu hoàn chỉnh, sở liệu thống Để thẩm định viên có sở liệu cần thiết để chạy mơ phương pháp kĩ thuật để tính tốn yếu tố điều chỉnh Bổ sung sở vật chất, đặc biệt hệ thống vi tính để cập nhật lưu trữ liệu để làm sở so sánh, đối chiếu Thứ năm, hạn chế rủi ro sai sót khơng đáng có q trình định giá (yếu tố người) Cần kiểm tra lại kết cẩn trọng việc tính tốn, hồn thiện báo cáo trước bàn giao cho khách hàng Cần giám sát, kiểm tra liên tục bước để đảm bảo khơng tồn sai sót Từ làm giảm thiểu rủi ro công tác định giá 3.2.2 Nhóm giải pháp hồn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản Thứ nhất, vận dụng linh hoạt phương pháp thẩm định giá Một bất động sản có nhiều phương pháp khác để định giá phương pháp cho kết giống hay gần tương tự Trong kết khơng có kết chẳng có kết sai mà có kết có độ tin cậy cao thích hợp Đòi hỏi TĐV phải đưa nhận định đắn để xác định phương pháp phù hợp Các phương pháp lại mang tính chất dùng để kiểm tra Việc sử dụng tài sản cách hiệu lại phụ thuộc vào mục đích chủ thể tài sản Dựa vào mục đích thẩm định thẩm định viên cân nhắc lựa chọn phương pháp thẩm định giá Ví dụ mảnh đất dự kiến xây dựng khách sạn phương pháp thặng dư phù hợp nhất, sàn văn phòng hồn thiện vào cho th phương pháp thu nhập đảm bảo tính xác cao, thể hết giá trị tài sản Thứ hai, hoàn thiện việc thu thập, lựa chọn thơng tin bất động sản so sánh Hồn thiện việc thu thập, lựa chọn thông tin bất động sản so sánh thu thập, lựa chọn thông tin BĐS so sánh không công việc cần thiết 76 phương pháp so sánh mà cần thiết tất phương pháp chi phí, chiết trừ, thu nhập phương pháp thặng dư kỹ thuật phương pháp so sánh vận dụng kết hợp phương pháp này: + Khảo sát lựa chọn thông tin BĐS so sánh phải phù hợp loại BĐS tương đồng với BĐS mục tiêu yếu tố chủ yếu + Lựa chọn thông tin bất động sản so sánh phải mang tính chất đại diện cho giao dịch khu vực Thứ ba, giải pháp kiểm tra, phân tích giao dịch BĐS so sánh nhằm đáp ứng yêu cầu so sánh với BĐS mục tiêu: Thời gian qua, tìm kiếm thông tin BĐS so sánh, TĐV thường trọng việc tìm kiếm BĐS tương đồng loại hình BĐS, số đặc điểm chính, thời gian giao dịch thời gian BĐS rao bán mà không quan tâm nhiều đến kiểm tra, phân tích giao dịch để xem xét BĐS có đáp ứng yêu cầu so sánh nguồn gốc, tính chất giao dịch hay khơng TĐV phải nghiên cứu, phân tích trả lời câu hỏi nhằm đánh giá tính chất độc lập, khách quan giao dịch so sánh Công việc tiến hành trước điều chỉnh khác biệt yếu tố BĐS so sánh BĐS mục tiêu Thứ tư, giải pháp phân tích điều chỉnh khác biệt bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định phương pháp Việc phân tích điều chỉnh khác biệt yếu tố so sánh cảu BĐS so sánh với BĐS mục tiêu cần thẩm định không công việc quan trọng phương pháp so sánh, phương pháp chi phí mà phương pháp thu nhập thặng dư phương pháp so sánh coi sở hay đầu vào phương pháp khác Các phương pháp thu nhập, chi phí hay thặng dư bước định có vận dụng kỹ thuật phương pháp so sánh mức độ khác Trong trình điều chỉnh cần ý: + Cách điều chỉnh thông dụng lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn thực điều chỉnh với BĐS so sánh Đây cách điều chỉnh theo thông lệ quốc tế hướng dẫn tiêu chuẩn TĐG Việt Nam + Cán TĐG điều chỉnh theo số tuyệt đối tỷ lệ phần trăm chấm điểm theo tiêu chí sau quy đổi tỷ lệ phần trăm số tuyệt đối 77 Tuy nhiên điều chỉnh ( số tuyệt đối, tỷ lệ phần trăm hay số điểm chấm) cho yếu tố so sánh, khác biệt BĐS phải kết từ việc điều tra, thống kê giao dịch thị trường TĐV phải nghiên cứu nhu cầu, thị hiếu, quan điểm phổ biến người mua thị trường tiêu chí Thứ năm, giải pháp lựa chọn mức giá đại diện làm sở ước tính cho giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định: + Lựa chọn mức giá đại diện theo tiêu chí xếp thứ tự ưu tiên hợp lý: Mức giá có tổng điều chỉnh tuyệt đối nhỏ nhất; mức giá có số lần điều chỉnh nhất; biên độ điều chỉnh nhỏ cuối mức giá có tổng điều chỉnh nhỏ + Cách lựa chọn mức giá đại diện theo cách tính trung bình mức giá dẫn xem xét áp dụng mức giá dẫn gần sát Thứ sáu, giải pháp ước tính chi phí mức độ giảm giá cơng trình xây dựng phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư Việc sử dụng phương pháp không đơn giản việc ước tính chi phí thay cơng trình ước tính mức độ giảm giá cơng trình xây dựng mang nặng tính chủ quan người TĐG Vì ước tính cần ý: + Đối với việc ước tính chi phí thay cơng trình xây dựng, người TĐG dựa vào suất đầu tư Bộ xây dựng ban hành năm, đơn giá xây dựng Ủy ban Nhân dân ban hành Tuy nhiên TĐV dựa hồn tồn vào đơn cần có điều chỉnh để phù hợp với cơng trình mục tiêu cụ thể thẩm định + Trong phân tích chi phí, điều chỉnh thực dựa dẫn chi phí chi phí xây dựng, chi phí cộng dồn, hay phí xin cấp phép Tuy nhiêm TĐV cần phân tích cách kỹ lưỡng nhằm chắn điều chỉnh đưa hợp lý phản ánh kỳ vọng thị trường chi phí giá trị không thiết phải tương đồng với + Đối với việc ước tính mức độ giảm giá cơng trình xây dựng TĐV cần đánh giá cách tồn diện tiêu chuẩn thiết kế hành, tiêu chuẩn mức độ đại trang thiết bị cần đạt thời điểm TĐG, thực trạng thiết kế trang thiết bị cơng trình để ước tính giảm giá lỗi thời chức TĐV cần quan tâm vấn đề quy hoạch thay đổi quy hoạch tương lai tác động làm suy giảm giá trị cơng trình để ước tính mức độ giảm giá yếu tố bên tác 78 động với cơng trình xây dựng Cụ thể, ước tính giá trị lại cơng trình xây dựng, thẩm định viên áp dụng thơng tư 13/LB-TT ngày 18 tháng năm 1994 Bộ xây dựng – Tài – Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại CTXD, tỷ lệ kết cấu Bảng 2.13: Ví dụ cách tính tỷ lệ chất lượng lại cơng trình xây dựng TT Kết cấu Tỷ lệ chất lượng lại(%) Tỷ lệ giá trị kết cấu (%) (B)=[(O)x(A)]/100% Tỷ lệ chất lượng lại CTXD (E) = [(B)/ (A)]*100% (O) (A) (B) (E) Móng 70% 8% 5,60% Khung, cột 70% 10% 7,00% Tường 69% 12% 8,28% Nền, sàn 69% 16% 11,04% Kết cấu đỡ mái 70% 12% 8,40% Mái 70% 5% 3,50% 63% 43,82% Tổng cộng 70% Tuy nhiên, thực tế tỷ lệ bảng phần mang tính chất chủ quan từ thẩm định viên Để đưa số tỷ lệ xác đòi hỏi người làm phải có kiến thức định ngành xây dựng Đề xuất tương lai, số lượng hợp đồng thẩm định nhà xưởng tăng số lượng lẫn độ phức tạp, Công ty cần xem xét đến việc hợp tác với chuyên gia ngành xây dựng để có tư vấn bóc tách xác tỷ lệ kết cấu chất lượng lại phần cơng trình Thứ bảy, giải pháp ước tính thu nhập, chi phí từ bất động sản phương pháp thu thập Để việc vận dụng phương pháp thuận lợi hơn, cần làm rõ khoản thu nhập chi phí từ BĐS với số nội dung cụ thể sau: + Thu nhập, chi phí thực tế tương lai giá trị tài sản khác với dự đốn ban đầu nhà đầu tư vào thời điểm thẩm định Sự khơng chắn có liên quan đến rủi ro đầu tư Điều phản ánh hỗ trợ thông qua tỷ suất chiết khấu tỷ lệ vốn hóa từ nghiên cứu thị trường 79 Để áp dụng tất quy trình vốn hóa, cần phải ước lượng cách xác khoản thu nhập tương lai tài sản TĐV phải đánh giá triển vọng tương lai mức thu nhập ước tính chi phí ước tính Các nguyên tắc cung cầu khái niệm liên quan đến cạnh tranh đặc biệt hữu ích dự báo lợi ích tương lai ước tính tỷ suất lợi nhuận phương pháp tiếp cận vốn hóa thu nhập Cả thu nhập tỷ suất chiết khấu xác định thị trường Thứ tám, nâng cao kỹ thuật xác định tỷ suất chiết khấu phương pháp thu nhập Hiện nay, công ty áp dụng tỷ suất chiết khấu lãi suất cho vay sản xuất kinh doanh thông thường ngân hàng lớn Việt Nam ( Agribank, Viettinbank, BIDV, Vietcom bank) nằm khoảng 10% - 11% Giá trị chiết khấu dòng tiền thời điểm thẩm định phụ thuộc tương đối vào tỷ suất chiết khấu Vì vậy, thẩm định viên cần xác định tỷ suất theo cách sau : *) Trường hợp 1: Tỷ suất chiết khấu xác định xác định theo chi phí sử dụng vốn bình qn gia quyền (WACC): Cơng thức tính WACC: WACC = Re x E E+D x Rd x D x (1 – t) E+D Trong đó: WACC: Chi phí sử dụng vốn bình qn gia quyền E: Vốn sở hữu (- Căn theo Báo cáo tài năm đề nghị thẩm định năm trước ) D: Vốn vay (Căn theo Báo cáo tài năm đề nghị thẩm định năm trước ) Re: Chi phí vốn sở hữu Rd: Chi phí vốn vay t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp * Xác định tiêu WACC: - D/(E+D): Tỷ lệ % tài trợ nợ Thẩm định viên dự kiến xác định theo tỷ lệ Báo cáo tài 80 - E/(E+D): Tỷ lệ % tài trợ vốn chủ sở hữu Thẩm định viên dự kiến xác định theo tỷ lệ Báo cáo tài - Re: Chi phí vốn sở hữu Tỷ suất lợi nhuận mong muốn cổ đơng (chi phí vốn cổ phần) Re = Rf + β*(Rm - Rf) + ( Rm- Rf ) : Mức bù rủi ro thị trường là: 5,19% (Nguồn:http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctry prem.html) + β: tùy thuộc vào ngành sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Vậy: Re = Rf + β*(Rm - Rf) - Rd: Tham khảo lãi suất cho vay lĩnh vực sản xuất kinh doanh thông thường mức 9,3 - 11 %/ năm trung dài hạn theo thống kê Ngân hàng Nhà nước nay, phổ biến trung bình 10,5%/năm - t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 20% *) Trường hợp 2: Tỷ suất chiết khấu xác định xác định theo thẩm định giá doanh nghiệp: Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro + Tỷ lệ rủi ro (nếu có) Trong đó: - Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro xác định sở lãi suất trái phiếu phủ kỳ hạn 10 năm (hoặc trái phiếu phủ kỳ hạn dài thời điểm thẩm định giá) Lãi suất trái phiếu Chính phủ có kỳ hạn 10 năm Kho bạc Nhà nước công bố 90, 91, 92, 93, 94, 95 ngày 11.7.2018 là: 4,3% - Tỷ lệ rủi ro xác định sở đánh giá tỷ lệ rủi ro thị trường giao dịch nhóm, loại doanh nghiệp cần thẩm định giá tỷ lệ rủi ro doanh nghiệp cần thẩm định giá Tỷ suất chiết khấu trường hợp tỷ lệ % sử dụng vốn thực tế doanh nghiệp ngành kinh doanh thời điểm thẩm định giá; hệ số rủi ro ngành bất động sản thị trường; tỷ suất lợi nhuận mong muốn cổ đông thị trường thời điểm thẩm định giá nên phần phản ánh xác tỷ suất trình chiết khấu dòng tiền tương lai 81 3.2.3 Một số giải pháp khác - Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài, bền vững với công ty thẩm định giá khác tổ chức khác có liên quan - Nâng cao chất lượng thẩm định viên + Các chuyên viên thẩm định giá cần thường xuyên cập nhật văn quy phạm pháp luật, thông tư định liên quan đến thẩm định giá BĐS lĩnh vực chuyên môn khác liên quan như: đất đai, thuế, xây dựng, quy hoạch + Công ty thường xuyên tổ chức tập huấn, đào tạo nâng cao kiến thức cho chuyên viên thẩm định + Cơng ty cần có quy định cụ thể trách nhiệm chuyên môn TĐV hành nghề thẩm định giá Đồng thời tạo môi trường điều kiện làm việc tốt nhất, tạo động lực cho nhân viên không ngừng phấn đấu 3.3 Một số kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Công ty cổ phần tư vấn thẩm định giá BTC 3.3.1 Kiến nghị Nhà nước Với tư cách chủ thể quản lý vĩ mô kinh tế Nhà nước tham gia quản lý mặt kinh tế quốc dân thẩm định giá khơng phải ngoại lệ Để hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS, can thiệp Nhà nước thiếu vô quan trọng Trong thời gian qua, Nhà nước cố gắng nỗ lực có nhiều đóng góp tích cực việc thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nói chung ngành định giá BĐS nói riêng Trong thời gian tới, Nhà nước cần có biện pháp tích cực để khắc phục hạn chế công tác thẩm định giá BĐS Dưới số kiến nghị quan Nhà nước: Thứ nhất, hoàn thiện sở pháp lý tạo thành hành lang hoạt động cho công tác thẩm định giá Công tác thẩm định giá BĐS thực phải dựa văn pháp luật, quy định, chuẩn mực, chế độ quy định pháp lý đầy đủ phù hợp Song nay, hệ thống pháp luật nhiều bất cập chồng chéo, có luật pháp đất đai, xây dựng, kinh doanh BĐS Nhà nước cần hồn thiện 82 sách đất đai, quy phạm pháp luật sử dụng đất, sách xây dựng nhà ở, cơng trình đất, tiêu chuẩn định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam theo thông lệ quốc tế Hệ thống pháp lý sơ khai, chưa thực đầy đủ, đặc biệt quy trình thẩm định giá, có quy trình tài sản nói chung chưa có quy trình riêng cụ thể cho BĐS Điều bất cập ảnh hưởng đến việc vận dụng quy trình thẩm định thẩm định viên, khiến cho việc thực thẩm định thiếu đồng Vấn đề đặt Nhà nước cần ban hành, sửa đổi hệ thống văn cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác thẩm định BĐS Thứ hai, hồn thiện cơng tác quản lý vĩ mô + Tăng cường biện pháp kiểm tra, giám sát, minh bạch thông tin thị trường bất động sản Ở nước ta thị trường BĐS đời Luật Đất đai đời năm 1993, sơ khai tồn nhiều bất cập Các BĐS giao dịch, chuyển nhượng có phần nhỏ giao dịch cơng khai sàn giao dịch, lại hầu hết giao dịch thị trường chợ đen Do đó, việc thu thập thông tin BĐS giao dịch thành cơng khó khăn, có giá giao dịch bao gồm phí mơi giới Vì Nhà nước cần có biện pháp quản lý hiệu thị trường BĐS, tạo môi trường lành mạnh, minh bạch Ngồi Nhà nước cần có sách tích cực, điều tiết thị trường BĐS, tránh tượng đầu cơ, gây biến động thị trường khó lường Khi giao dịch hoàn toàn thực sàn giao dịch, Nhà nước quản lý thị trường BĐS cách chặt chẽ từ xây dựng hệ thống thư viện điện tử thông tin giao dịch BĐS thị trường + Tăng cường kiểm tra giám sát hoạt động tổ chức thẩm định giá chất lượng thẩm định giá Nhu cầu định giá ngày lớn dẫn đến nhiều công ty định giá mọc lên ngày nhiều đòi hỏi Nhà nước cần tổ chức đợt kiểm chất lượng hoạt động thẩm định giá: - Kiểm sốt tính tn thủ quy định pháp luật thẩm định giá 83 pháp luật khác có liên quan - Kiểm soát việc xây dựng thực quy trình kiểm sốt chất lượng hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá - Kiểm soát việc thực đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá hoàn thành doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên giá thẩm định Việc kiểm tra có ý nghĩa quan trọng: - Đánh giá việc xây dựng quy trình thực kiểm sốt chất lượng hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá - Đánh giá tình hình tuân thủ hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, pháp luật quy định có liên quan việc thực hiện, cung cấp hoạt động thẩm định doanh nghiệp thẩm định thẩm định viên - Đánh giá, xếp loại chất lượng hoạt động doanh nghiệp thẩm định giá góp phần nâng cao chất lượng thẩm định - Góp phần sửa đổi, bổ sung hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá, pháp luật quy định có liên quan Phát kịp thời xử lý sai phạm hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp ngăn ngừa rủi ro hoạt động thẩm định giá Nhà nước cần xây dựng tiêu chuẩn chung để đánh giá chất lượng thẩm định giá xem phù hợp hay chưa Từ đề phương án sửa đổi, bổ sung phù hợp + Nhà nước cần trọng công tác đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao: Thẩm định giá ý nghĩa với thị trường BĐS mà phục vụ liên quan đến nhiều ngành nghề lĩnh vực khác ngân hàng, xây dựng, việc đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao vô quan trọng Nhà nước cần chủ động tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực có đủ trình độ chun mơn nghiệp vụ, hiểu biết lĩnh vực khác liên quan đạo đức nghề nghiệp Bên cạnh đó, Nhà nước nên có sách khuyến khích cơng ty thẩm định giá bồi dưỡng thêm kiến thức, nghiệp vụ cho thẩm định viên, tạo điều kiện cho họ có hội học tập ngồi nước, tiếp thu kinh nghiệm khơng nước mà khu vực khác giới 3.3.2 Đối với Bộ Tài Chính Bộ Tài Chính quan chủ quản hoạt động thẩm định giá, Bộ Tài 84 Chính quản lý trực tiếp hoạt động tổ chức thẩm định giá, quy định cách thức hoạt động tổ chức này; tổ chức thi cấp chứng TĐV, ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá, giám sát hoạt động doanh nghiệp thẩm định Tuy nhiên thời gian qua, việc quản lý bộc lộ số yếu định Để hạn chế yếu Bộ Tài Chính cần có điều chỉnh kịp thời tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động định giá phát triển: Thứ nhất, Bộ Tài Chính cần ban hành thơng tư hướng dẫn cụ thể cho đơn vị thẩm định: - Nội dung thông tư phải cụ thể rõ ràng, dễ hiểu tránh nhầm lẫn phù hợp với kinh tế - Các thông tư hướng dẫn phải thông báo rộng rãi đến tất quan, đơn vị, cá nhân có liên quan phương tiện thông tin đại chúng - Hướng dẫn, kiểm tra chặt chẽ việc áp dụng thông tư đơn vị Thứ hai, hồn thiện cơng tác kiểm tra chất lượng thẩm định giá: Hiện nay, hầu hết chất lượng thẩm định giá đơn vị chưa kiểm soát chặt chẽ, chưa có quan chuyên trách đảm nhận cơng tác Do đó, Bộ nên thường xun tiến hành kiểm tra chất lượng thẩm định giá có biện pháp xử lý thích hợp trường hợp vi phạm Thứ ba, tổ chức có hiệu công tác đào tạo, thi cấp thẻ TĐV cho cá nhân: - Trong q trình đào tạo mời chuyên gia nước tham gia, vừa để học viên học hỏi vừa nâng cao chất lượng đào tạo - Tổ chức khóa học thời điểm khác nhau, tạo điều kiên cho nhiều người tham gia, đáp ứng nhu cầu ngày cao - Quản lý chặt chẽ hoạt động TĐV cấp thẻ có biện pháp xử lý kịp thời có vi phạm Thứ tư, hồn thiện tiêu chuẩn thẩm định giá phương pháp định giá bất động sản Từ năm 2005 đến năm 2016, Bộ Tài Chính ban hành hệ thống tiêu chuẩn TĐG, có tiêu chuẩn phương pháp TĐG Trong thực tiễn hệ thống tiêu chuẩn TĐG phương pháp phát huy vai trò hướng dẫn định 85 hướng nghiệp vụ cho hoạt động TĐG doanh nghiệp Các tiêu chuẩn góp phần thống phương pháp TĐG toàn quốc giai đoạn 2006 đến Có thể nói tiêu chuẩn TĐG nêu tương đối đầy đủ hướng dẫn quy trình nghiệp vụ phương pháp TĐG biểu mẫu báo cáo, chứng thư TĐG Hệ thống tiêu chuẩn thành công cụ bổ ích cần thiết để TĐV sử dụng trình thẩm định Hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam Bộ Tài ban hàng năm qua góp phần bước hồn thiện hành lang pháp lý đáp ứng yêu cầu đổi chế kinh tế nói chung, chế quản lý giá TĐG nói riêng, tạo điều kiện để cơng tác quản lý Nhà nước TĐG có hiệu quả, đồng thời tạo hội để lĩnh vực TĐG hoạt động khuôn khổ pháp lý, phù hợp với nguyên tắc kinh tế thị trường Tuy nhiên đến có số nội dung tiêu chuẩn TĐG Việt Nam chưa phù hợp thời gian qua, để công tác TĐG tiếp tục phát triển, nhiều nước giới thường xuyên sửa đổi, bổ sung, cập nhật tiêu chuẩn TĐG nước Hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam phương pháp TĐG cần sửa đổi, bổ sung, cập nhật nhằm phù hợp với điều kiện thực tiễn yêu cầu hội nhập quốc tế lĩnh vực TĐG thời kỳ mới, nhằm cung cấp hướng dẫn rõ ràng, cần thiết hiệu cho TĐV Để đạt mục tiêu này, hệ thống tiêu chuẩn TĐG cần sửa đổi: + Tiêu chuẩn TĐG cách tiếp cận phương pháp TĐG cần bổ sung phần thảo luận phương pháp TĐG cách tiếp cận, làm bật bước quan trọng hướng dẫn cho phương pháp + Cần bổ sung ưu điểm hạn chế điều kiện áp dụng phương pháp tiêu chuẩn TĐG Việt Nam Đây kiến nghị nhiều thành viên, chuyên gia, người làm việc lĩnh vực TĐG nước nước góp ý sửa đổi cho tiêu chuẩn TĐG quốc tế Mỗi cách tiếp cận bao gồm phương pháp cụ thể khác để TĐG áp dụng Mục tiêu việc lựa chọn cách tiếp cận phương pháp để TĐG BĐS để tìm 86 phương pháp phù hợp điều kiện cụ thể Khơng có phương pháp phù hợp với tình Quá trình lựa chọn cần cân nhắc số số vấn đề điều khoản mục đích TĐG, điểm mạnh điểm yếu phương pháp, sựu sẵn có thơng tin tin cậy cần thiết để áp dụng phương pháp Bổ sung nội dung tiêu chuẩn TĐG giúp định hướng rõ ràng cho TĐV việc lựa chọn cách tiếp cận phương pháp TĐG BĐS phù hợp + Các điều kiện áp dụng cách tiếp cận thị trường bổ sung sau: Có tài sản tương tự giao dịch thành cơng tròn thời gian gần với thời điểm TĐG Các tài sản tương tự giao dịch cách công khai, phổ biến, quan sát được, thu thập thơng tin cách thuận lợi +) Về cách tiếp cận chi phí phương pháp chi phí tiêu chuẩn TĐG số 9: Tiêu chuẩn cần làm rõ thuật ngữ hao mòn chức năng, hao mòn khuyết thiết cho khái niệm phản ánh đầy đủ chất, phạm vi hao mòn chức Khái niệm hao mòn chức năm chung chung, khơng rõ ràng dễ gây hiểu nhầm với hao mòn nói chung tài sản Khái niệm đầy đủ lỗi thời chức Vì vậy, để TĐV có sở nhận định rõ ràng hao mòn chức năng, phục vụ việc tính tốn hao mòn BĐS phương pháp chi phí nội dung cần sửa đổi: + Đề cập thêm trường hợp thừa mức phận, kết cấu không cần thiết dẫn đến hao mòn chức tài sản + Làm rõ nội dung hao mòn chức BĐS tượng BĐS bị giảm giá nguyên nhân như: thiết kế sai, thừa, thiếu, thiết bị lỗi thời ảnh hưởng đến chức BĐS phát huy tác dụng người sử dụng + Cần bổ sung ví dụ trực quan giúp TĐG nhận diện rõ lỗi thời chức bất động sản +) Về hướng dẫn cách tiếp cận thu nhập phương pháp thu nhập tiêu chuẩn TĐG số 10: Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10 cần bổ sung thêm điều kiện áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập khía cạnh đtôi lại khoản thu nhập vĩnh viễn hay hữu hạn 87 Tiêu chuẩn cần bổ sung quy định yêu cầu TĐV phải lập luận giải trình độ tin cậy thơng tin dự báo Cho thơng tin tin cậy với xác suất cao sử dụng để dự báo, tính tốn dòng tiền vào, dòng tiền 3.3.3 Kiến nghị với khách cần thẩm định giá Xã hội ngày phát triển với nhu cầu vay, cho vay, chuyển nhượng ngày cao kéo theo nhu cầu định giá bất động sản Để công tác thẩm định giá hoàn thiện đảm bảo chất lượng kết định giá vai trò bên cần định giá quan trọng Một số kiến nghị với bên cần định sau: - Cung cấp thông tin BĐS cách minh bạch xác - Hướng dẫn TĐV cách tiếp cận để kiểm tra BĐS - Sử dụng kết định giá bất động sản với mục đích ghi hợp đồng Thông tin BĐS mà bên cần định giá cung cấp cho TĐV vô quan trọng sở để cơng tác định giá thực Cũng đầu mối để TĐV khảo sát thu thập thông tin Do vậy, đề nghị bên cần thẩm định giá cung cấp thơng tin cách đầy đủ xác để công tác định giá thực với mục đích KẾT LUẬN CHUNG Có thể nói, ngành định giá Việt Nam có bước đầu tiên, muộn so với phát triển nước giới, song phát triển rộng khắp địa phương nước Với việc nghiên cứu, vận dụng có chọn lọc, sáng tạo, phù hợp với điều kiện kinh tế Việt Nam, ngành thẩm định giá Việt Nam phát triển nhanh Góp phần vào cơng hộp nhập kinh tế quốc tế Thẩm định giá thước đo biểu giá trị tài sản thị trường , tránh tình trạng giá hàng hóa cao hay thấp so với giá trị hàng hóa Việc nghiên cứu cơng tác định giá bất động sản góp phần làm hồn thiện phát triển thị trường bất động sản, giúp ích cho thẩm định viên trình thẩm định giá bất động sản Trên sở nhận thức lý luận thẩm định giá BĐS với q trình làm việc Cơng ty cổ phần Tư vấn Thẩm định giá BTC, học hỏi nhiều kinh nghiệm thực tế qua mạnh dạn đưa số giải pháp hồn 88 thiện cơng tác định giá bất động sản cơng ty Bên cạnh đưa vài ý kiến với quan quản lý, tổ chức, cá nhân có liên quan từ nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS Với việc giới hạn thời gian lực nghiên cứu nên khóa luận khơng thể tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận góp ý chân thành từ thầy giáo để khóa luận tơi hồn thiện Tơi xin chân thành cảm ơn Công ty cổ phần Tư vấn Thẩm định giá BTC tạo điều kiện cung cấp liệu thông tin để thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo, giáo mơn Tài doanh nghiệp , đặc biệt thầy giáo, TS Trần Tất Thànhđã giúp tơi hồn thành khóa luận Tơi xin chân thành cảm ơn! ... đối tác Công ty cổ phần Tư vấn Thẩm định giá BTC 23 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BTC 2.1 Khái quát Công ty cổ phần Tư vấn Thẩm định giá. .. lý luận công tác thẩm định giá trị BĐS Chương Thực trạng công tác thẩm định giá trị BĐS Công ty cổ phần tư vấn thẩm định giá BTC Chương Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá trị BĐS Công ty. .. Cơ sở giá trị bất động sản Giá trị bất động sản thước đo kinh tế bất động sản đó, giá bất động sản biểu tiền giá trị bất động sản thị trường bất động sản Các để ước tính giá trị bất động sản: