Đề tài Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Techcombank PAGE 2 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của để tài Định giá bất động sản (BĐS) đóng một va[.]
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết để tài Định giá bất động sản (BĐS) đóng vai trị quan trọng thị trường BĐS, mở rộng thực tế coi định giá có tác động mạnh mẽ đến toàn kinh tế Bởi hoạt động liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị, mà định giá hiểu cách đơn giản xác định giá tài sản thị trường Định giá BĐS có vai trị quan trọng việc giúp đưa định liên quan tới việc mua, bán, phát triển, đầu tư, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, cầm cố kinh doanh tài sản cố định Nhận thấy tầm quan trọng định giá BĐS, hầu hết Ngân hàng tiến hành định giá BĐS trước chấp nhận cho vay để đảm bảo tài sản vay khách hàng có đủ điều kiện để vay vốn giảm thiểu rủi ro cho Ngân hàng Trong hoàn cảnh cá nhân doanh nghiệp Việt Nam thường vay vốn ngân hàng cách chấp BĐS thiếu vốn để sản xuất kinh doanh ngân hàng việc xác định giá trị BĐS chấp nhằm xét xem tài sản mà doanh nghiệp, cá nhân chấp có đủ điều kiện cho vay hay khơng cho vay điều quan trọng Điều vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp, cá nhân có đủ vốn để sản xuất kinh doanh, vừa đảm bảo lợi ích ngân hàng hạn chế rủi ro xảy Với quan điểm thống trên, Ngân hàng Kỹ Thương Việt Nam ngân hàng đầu việc áp dụng định giá BĐS cách khoa học trình hoạt động kinh doanh Ngân hàng Á châu xây dựng hệ thống định giá với mục tiêu đảm bảo lợi Chuyên đề thực tập tốt nghiệp ích cao khách hàng, làm cho khách hàng hài lòng đến với ngân hàng Trong thời gian thực tập phòng định giá Ngân hàng Á Châu chi nhánh Hà Nội, em định chọn đề tài: “Nghiên cứu hoạt động dịnh giá Bất Động Sản chấp Ngân hàng Techcombank” Với việc nghiên cứu đề tài em hy vọng đóng góp phần cho cơng tác định giá Ngân hàng ngày có chất lượng cao nhằm tạo niềm tin khách hàng, mục đích toàn thể cán nhân viên Ngân hàng nói chung tập thể phịng định giá nói riêng Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nghiên cứu nhằm hệ thống hoá mặt lý luận vấn đề liên quan đến định giá BĐS chấp, khái niệm, quy định đánh giá cách xác vai trị tầm quan trọng cơng tác định giá Mục tiêu hiểu khái qt tồn cơng tác định giá Ngân hàng, từ nắm bắt cơng việc cụ thể phải làm tiến hành định giá Từ việc nghiên cứu thực trạng đề kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá Ngân hàng Techcombank tương lai Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tập trung sâu vào quy trình thẩm định Ngân hàng, từ khâu nhận hồ sơ đến thông báo kết định giá cho khách hàng, việc nghiên cứu tiến hành phận thẩm định tài sản Ngân hàng Techcombank Số liệu nghiên cứu sử dụng năm gần đây, cụ thể vòng năm từ năm 2005 đến 03/2008 Kết đề tài đề giải pháp, phương hướng phát triển tương lai cụ thể áp dụng từ năm 2009 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu đề tài để tránh mắc phải sai lầm chủ quan em áp dụng phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, phương pháp kinh tế chuyên ngành thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra xã hội học Với việc áp dụng phương pháp khoa học trên, em hy vọng đề tài nghiên cứu em đạt hiệu cao mặt khoa học có tính thực tiễn cao Kết cấu, nội dung đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm chương sau: Chương I: Cơ sở lý luận hoạt động định giá BDS chấp Chương II: Thực trạng hoạt động định giá BDS chấp Ngân hàng Techcombank Chương III Một số định hướng giải pháp chủ yếu phát triển hoạt động định giá BDS chấp Ngân hàng Techcombank Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Chương I: Cơ sở lý luận hoạt động định giá bất động sản chấp 1,Khái niệm cần thiết hoạt động định giá bất động sản chấp 1.1.Khái niệm bất động sản, chấp bất động sản Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo mục đích quản lý sử dụng mà người ta có tiêu thức phân chia thành loại khác Và cách phân chia phổ biến phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản (BĐS) động sản BĐS tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài Như vậy, coi BĐS có điều kiện sau: -Là yếu tố vật chất có ích cho người -Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người -Có thể đo lường giá trị định -Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi -Tồn lâu dài Ở nước ta theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự 2005, quy định BĐS tài sản không di dời được, bao gồm: -Đất đai -Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; -Các tài sản khác gắn liền với đất đai; -Các tài sản khác pháp luật quy định Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1.2.Khái niệm định giá bất động sản chấp Có nhiều cách khác để hiểu định giá BĐS, thông thường người ta hay sử dụng khái niệm sau: - Định giá BĐS ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích tiền tệ xác định - Định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm xác địnht, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét đến tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn Như định giá BĐS chấp cơng việc phức tạp, khơng mang tính khoa học, mà cịn nghệ thuật địi hỏi người làm định giá phải có kiến thức chuyên môn nghệ thuật vững vàng nhạy cảm tốt thị trường Quá trình định giá BĐS trình áp dụng phương pháp khoa học để định giá trị tài sản BĐS Q trình khơng thể tách rời với mục đích định giá BĐS 1.3 Sự cần thiết hoạt động định giá bất động sản chấp Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng kinh tế thị trường Thực tế cho thấy hoạt động thẩm định giá tài sản nhu cầu khách quan cần thiết nước ta Ngày có nhiều yêu cầu thẩm định giá từ quan công quyền, doanh nghiệp kể công chúng Đối với hoạt động tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày có vai trị quan trọng hơn, đặc biệt với nghiệp vụ Ngân hàng như: Tín dụng, đầu tư số hoạt động khác như: lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê mượn Đối với nghiệp vụ tín dụng Ngân hàng thương mại quan hệ đến việc chấp cầm cố Dựa vào chấp vay tổ chức tín dụng phải thẩm định giá trị tài sản mà doanh nghiệp chấp Chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhà xưởng, máy móc thiết bị mà chủ yếu bất động sản Vai trò thẩm định giá tài sản hoạt động Ngân hàng vô quan trọng khơng mục đích thẩm định mà phương pháp thẩm định khác Chính nhận thức vai trị quan trọng việc thẩm định giá tài sản nên Ngân hàng thành lập phòng thẩm định để định giá tài sản Định giá chấp bất động sản giúp bên cho vay (các ngân hàng, tổ chức tín dụng nhận chấp ) xác định số tiền cho vay hợp lý người vay hạn chế thiệt hại xuống mức thấp xảy rủi ro việc thu hồi vốn Đảm bảo sức cạnh tranh, thu hút khác hàng bên cho vay việc kinh doanh tài Giúp ngưịi cần vốn có huy động vốn biết rõ khả huy động vốn tối đa với bất động sản chấp, giúp có chuẩn bị, lựa chọn sử dụng hợp lý hiệu nguồn vốn kinh doanh, Những quy định chấp bất động sản ngân hàng techcombank 2.1 Phân loại bất động sản chấp ngân hàng techcombank Phân loại bất động sản chấp theo Nghị định 165/1999/NĐ-CP gồm: “- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất - Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp; - Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm quyền phát sinh từ bất động sản chấp thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận pháp luật có quy định; - Trong trường hợp chấp tồn bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận; - Các tài sản khác theo quy định pháp luật.” Như bất động sản chấp phải thoả mãn điều kiện bản: Chuyên đề thực tập tốt nghiệp * Thứ nhất: tài sản có giá trị giá trị sử dụng * Thứ hai: tài sản chấp phải sở hữu hợp pháp bên chấp * Thứ ba: phép giao dịch khơng có tranh chấp * Thứ tư: Phải mua bảo hiểm tài sản mà Nhà nước bắt buộc mua bảo hiểm - Nếu tài sản chấp thuộc sở hữu Nhà nước, chấp phải thực theo quy định Luật doanh nghiệp Nhà nước( Tài sản dùng chấp quan chủ quản cho phép) - Nếu tài sản chấp thuộc sở hữu tập thể, liên doanh hay cơng ty cổ phần…thì phải có giấy tờ uỷ quyền Hội đồng quản trị văn để người đại diện ký hợp đồng chấp - Nếu tài sản chấp thuộc sở hữu từ người trở lên phải có đồng ý văn đồng sở hữu Với điều kiện vậy, tài sản sau không chấp nhận chấp: + Các tài sản tranh chấp + Tài sản thuộc loại cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng theo quy định Nhà nước + Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp bên vay + Tài sản bị niêm phong, tạm giữ, phong toả quan có thẩm quyền + Các tài sản cho thuê, cho mượn, chấp toàn cho nghĩa khác + Các tài sản khó kiểm định giá, khó mua bán chuyển nhượng 2.2 Phân loại cho vay chấp bất động sản Cũng khoản vay khác, hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng thương mại chia thành nhiều loại để đảm bảo công tác quản lý: Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2.2.1 Căn vào thời gian cho vay - Cho vay ngắn hạn: khoản vay có thời hạn 1năm nhằm đáp ứng nhu cầu thiếu hụt vốn ngắn hạn cá nhân, tổ chức - Cho vay trung hạn: khoản vay có thời hạn từ 1năm đến năm, chủ yếu đáp ứng nhu cầu vốn lớn, thường toán làm nhiều kỳ trình vay vốn - Cho vay dài hạn: khoản vay có thời hạn năm, có quy mô lớn so với khoản vay khác 2.2.2 Căn vào mục đích vay vốn khách hàng - Mục đích mua nhà: Các khoản vay thường có quy mơ lớn thời gian tương đối dài so với khoản vay thông thường, việc mua sắm, tạo lập bất động sản phức tạp, địi hỏi vốn lớn - Mục đích kinh doanh: Các hộ kinh doanh cá thể, cá nhân kinh doanh chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh Thời hạn khoản vay thường không dài, tốn sở vịng quay vốn hoạt động sản xuất kinh doanh - Mục đích tiêu dùng khác: Các khoản vay thường có thời hạn ngắn, quy mô nhỏ, rủi ro không cao nên ngân hàng thương mại thường ưu tiên đối tượng khách hàng 2.2.3 Căn vào hình thức pháp lý xử lý bất động sản chấp - Thế chấp pháp lý: Là hình thức cho vay đó, người vay thoả thuận chuyển quyền sở hữu bất động sản chấp cho ngân hàng không thực nghĩa vụ trả nợ Theo đó, người vay khơng trả nợ ngân hàng có tồn quyền bán cho thuê bất động sản chấp với tư cách chủ sở hữu - Thế chấp cơng bằng: Là hình thức cho vay ngân hàng nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bất động sản chấp Khi người vay Chuyên đề thực tập tốt nghiệp trả nợ bên phải có thoả thuận can thiệp án 2.3 Các điều kiện bất động sản chấp ngân hàng techcombank Để tránh rủi ro hoạt động cho vay chấp BDS BĐS chấp phải thoả mãn điều kiện sau: Thứ nhất: BĐS phải thuộc quyền sử dụng (đất) quyền sở hữu (tài sản đất) khách hàng vay, phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đất Đối với quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp theo quy định pháp luật đất đai Đối với BĐS mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp chấp theo quy định pháp luật doanh nghiệp Nhà nước pháp luật có liên quan khác Thứ hai: BĐS phép giao dịch, tức BĐS pháp luật cho phép không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh dịch vụ khác Thứ ba: BĐS tranh chấp quyền nghĩa vụ hợp pháp quan hệ pháp luật thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, khách hàng vay phải cam kết văn với tổ chức tín dụng việc chấp khơng có tranh chấp thời điểm đăng ký hợp đồng tín dụng Thứ tư: BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm khách hàng vay phải mua bảo hiểm BĐS thời gian bảo đảm tiền vay 2.3.Quyền hạn nghĩa vụ bên chấp bất động sản 2.3.1.Quyền hạn nghĩa vụ khách hàng vay - Bên chấp có trách nhiệm: + Giao giấy tờ( gốc) sở hữu tài sản chấp cho bên nhận chấp + Bảo quản tài sản chấp để giữ giá trị theo hợp đồng áp dụng biện pháp để ngăn chặn nguy sụt giá tài sản chấp Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 10 + Không bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho tặng tài sản chấp + Chịu phí tổn phát sinh kiểm định, đánh giá cơng chứng tài sản chấp, kể chi phí phát tài sản - Quyền lợi: Trong thời gian chấp tài sản, bên chấp có quyền: + Sử dụng tài sản chấp để khai thác công dụng nó(ở, làm việc, hoa lợi…) + Được nhận lại giấy tờ gốc sở hữu tài sản hoàn thành nghĩa vụ + Được bồi thường vật chất chi phí khác trường hợp bên nhận chấp vi phạm điều khoản hợp đồng 2.3.2.Quyền hạn nghĩa vụ bên cho vay Bên nhận chấp có trách nhiệm: + Phải đăng ký chấp tài sản quan có thẩm quyền + Phải xin xác nhận quan công chứng Nhà nước UBND vào hợp đồng chấp tài sản + Thường xuyên kiểm tra để ngăn ngừa việc vi phạm hợp đồng chấp tài sản + Bảo quản tốt tài sản chấp( Trong trường hợp bên nhận chấp giữ bảo quản tài sản chấp) + Trả đầy đủ nguyên vẹn giấy tờ nhận bảo quản để chấp tài sản nhận trước bên chấp toán hết nợ gốc tiền lãi vay kết thúc hợp đồng chấp + Bồi thường thiệt hại cho bên chấp bảo quản tài sản làm hư hỏng, giảm giá trị + Chịu trách nhiệm phục chế giấy tờ chấp khơng cịn ngun vẹn - Bên nhận chấp có quyền lợi: ... giảm giá trị bất động sản tác động bất động sản khác Tăng, giảm giá trị bất động sản tác động bất động sản khác định giá bất động sản hiểu, phản ánh tính phụ thuộc mặt giá trị bất động sản chủ... hàng Techcombank Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Chương I: Cơ sở lý luận hoạt động định giá bất động sản chấp 1,Khái niệm cần thiết hoạt động định giá bất động sản chấp 1.1.Khái niệm bất động sản, ... nguồn vốn kinh doanh, Những quy định chấp bất động sản ngân hàng techcombank 2.1 Phân loại bất động sản chấp ngân hàng techcombank Phân loại bất động sản chấp theo Nghị định 165/1999/NĐ-CP gồm: