CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Hoàn thiện công tác định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ

BĐS có những yếu tố vật lý khác so với các tài sản khác, chính điều đó đã tạo nên nhữnggiá trị khác nhau mà các TĐV muốn thực hiện được nghiệp vụ của mình một cách hợp lýthì nên biết, hi

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái quát chung về Bất động sản 1

1.1.1 Khái niệm Bất động sản 1

1.1.2 Đặc điểm của Bất động sản 2

1.1.3 Phân loại Bất động sản 5

1.2 Giá Bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản 6

1.2.1 Giá bất động sản 6

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá của BĐS 7

1.3 Định giá Bất động sản 11

1.3.1 Khái niệm và vai trò của định giá BĐS 11

1.3.2 Mục đích và vai trò của Định giá Bất động sản 11

1.3.3 Căn cứ và nguyên tắc của Định giá Bất động sản 12

1.3.4 Quy trình Định giá Bất động sản 16

1.3.5 Các phương pháp định giá Bất động sản 18

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ 2.1 Giới thiệu chung về công ty thẩm định giá Thế kỷ 29

2.1.1 Lịch sử hình thành và mục tiêu của CTCP Thẩm Định Giá Thế Kỷ (CENVALUE) 29

2.1.2 Giới thiệu về công ty thẩm định giá Thế Kỷ 29

2.1.3 Cơ cấu tổ chức công ty 30

2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản tại CTCP thẩm định giá thế kỷ 31

2.2.1 Các cơ sở pháp lý của hoạt động định giá Bất động sản tại CTCP thẩm định giá Thế Kỷ. ……… 31

2.2.2 Các phương pháp định giá Bất động sản 32

2.2.3 Quy trình định giá BĐS tại công ty Thẩm định giá Thế Kỷ 44

2.3 Đánh giá công tác định giá tại CTCP Thẩm định giá Thế kỷ 45

2.3.1 Những thành công trong công tác định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá Thế Kỷ 45

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân hạn chế 48

CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ 3.1 Định hướng phát triển công ty trong thời gian tới 54

3.1.1 Định hướng phát triển chung 54

3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ định giá BĐS trong thời gian tới 55

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá Thế Kỷ 56

3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên 56

3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin 58

3.2.3 Hoàn thiện công tác xử lý, đánh giá thông tin 61

3.2.4 Hoàn thiện quy trình và phương pháp trong công tác định giá BĐS 62

3.2.5 Một số giải pháp hoàn thiện khác 64

3.3 Một số kiến nghị 65

3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước 65

3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài chính 68

KẾT LUẬN 70

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam(07 tiêu chuẩn) của Bộ tài chính Cục quan lý giá

2 Trang web: www.thamdinhgia.org

3 Trang web: http://freebookvn.com

4 Tài liệu bồi dưỡng kiến thức chuyên ngành Thẩm định giá do Bộ tài chính Cục quản lý giá ban hành ( quyển I+II)

5 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 do tiến sỹ Phạm Ngọc Mỹ dịch

6 Quy trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình công nghiệp của Bộ công nghiệp

LỜI MỞ ĐẦU

Bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xãhội Giá trị của một Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp trong hầu hết cácquyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế,….Định giáBất động sản vì thế có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế thịtrường

Trong giai đoạn hiện nay, khi mà nền kinh tế đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển,các hoạt động mua, bán, giao dịch, các dự án đầu tư,…về Bất động sản đã trở nên đadạng và phức tạp thì định giá Bất động sản và thẩm định các dự án đầu tư sử dụng đấtcàng đóng vai trò quan trọng và trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết

Ở Việt Nam, định giá Bất động sản và thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất không còn làmột vấn đề mới mẻ, song cũng chưa thật sự phổ biến trong nền kinh tế Nội dung về côngtác này vẫn đang trong giai đoạn xây dưng và phát triển, chưa đáp ứng được nhu cầungày càng cao về định giá Bất động sản, thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất cho công tácquản lý cũng như vận hành nền kinh tế thi trường

Chính vì vậy khi đi vào nghiên cứu đề tài này mong muốn của em đó chính là tìm hiểu rõhơn ngành định giá BĐS của Việt Nam nhằm qua đó hoàn thiện kiến thức và đưa ra mộtvài ý kiến nhằm hoàn thiên công tác định giá của Việt Nam

Trong thời gian qua khi thực tập tại CTCP Thẩm định giá Thế Kỷ bước đầu tiếp xúc vớicông tác định giá và qua đó cũng hiểu được vấn đề của công tác định giá BĐS tại công tyCTCP Thẩm định giá Thế Kỷ còn tồn tại những vấn đề chưa được và những thành côngqua đó nêu ra những ý kiến đóng góp trong công tác định giá BĐS

Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại CTCP Thẩm Định

Giá Thế Kỷ, em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá Bất động sản tại Công

ty Cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề thực tập cuối

khóa của mình

Trong chuyên đề này em đã sử dụng 4 phương pháp:

• Phân tích

• Tổng hợp

• Thu thập

• Đánh giá

Chuyên đề của em gồm 3 phần với nội dung chính như sau:

Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá Bất động sản.

Chương 2: Thực trạng công tác định giá tại Công ty cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ

Do phạm vi nghiên cứu chưa rộng nên đề tài còn rất nhiều thiếu sót Em rất mong cô giáogóp ý để em có thể hoàn thiện đề tài này một cách tốt hơn

Em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguyễn Thị Hải Yến đã tạo điều kiện thuận lợi giúp em

hoàn thành đề tài của em

Em xin chân thành cảm ơn !

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái quát chung về Bất động sản.

1.1.1 Khái niệm Bất động sản.

Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biếnnhưng cho đến nay vẫn còn có nhiều quan niệm khác nhau cho đến nay vẫn còn có rấtnhiều quan niệm khác nhau về BĐS Tuy nhiên, có một vài điểm tương đối thống nhất đólà: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di rời được

Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì:

Bất động sản là các tài sản, bao gồm:

Đất đai

Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng đó

Các tài sản khác gắn liền với đất đai

Các tài sản khác do pháp luật quy định

Theo tiêu chuẩn định giá quốc tế 2005 thì BĐS được định nghĩa đất đai và những côngtrình do con người tao nên gắn liền với đất

Quyền của chủ thể đối với BĐS:

Với mỗi BĐS có thể có nhiều loại hình và quyền lợi khác nhau Một số loại phổ biến nhất

có thể kể đến:

 Đối với đất đai:

Về mặt lý thuyết, có 3 hình thức chiếm hữu đất đai:

 Sở hữu vĩnh viễn: đây là hình thức sở hữu đất cao nhất Sở hữu đất đai được côngnhận bằng giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cấp

 Thuê theo hợp đồng: là hình thức trong đó đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặcđất công của nhà nước có thể đem cho thuê thoe hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn

 Quyền sử dụng đất: thường gắn liền với hoạt động nhất định nào đó trên vùng đấtcho thuê ( như du lịch hay nghề rừng…).

Ở nước ta, hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định:đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thông nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quyhoạch và pháp luật, và Nhà nước giao đất cho các tổ chức cá nhân sử dụng ổn định, lâudài, không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai

 Đối với các công trình.

Có hai hình thức sở hữu:

 Sở hữu vĩnh viễn: khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình trên khu đất đó

 Thuê theo hợp đồng: các công trình nằm trên khu đất đó được đem cho thuê theohợp đồng

Quyền sở hữu tư nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền địnhđoạt BĐS của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Các quyền này có thể bị cưỡngbức bởi pháp luật và bị giới hạn bởi quyền của chính phủ

Các chủ thể khác nhau sẽ có quyền khác nhau đối với BĐS Do vậy, giá trị của BĐS vìthế cũng không giống nhau đối với từng loại hình sở hữu của chủ thế đối với BĐS

1.1.2 Đặc điểm của Bất động sản.

BĐS có những yếu tố vật lý khác so với các tài sản khác, chính điều đó đã tạo nên nhữnggiá trị khác nhau mà các TĐV muốn thực hiện được nghiệp vụ của mình một cách hợp lýthì nên biết, hiểu và nắm rõ những đặc điểm của BĐS chính và phổ biến sau:

Các TĐV phải nắm chắc được điều này để khi thực hiện thẩm định BĐS theo phương pháp

so sánh không thể áp mức giá giữa các vùng cho nhau được Đó chỉ là những giá thamkhảo và có thể được sử dụng nếu như chúng được điều chỉnh sao cho phù hợp ở các vùng

 Tính bền vững:

Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình BĐS đặc biệt

là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế Tuổithọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công trình theo các thông số xâydựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tếcho người sử dụng chúng

Những điều này là rất có lợi cho TĐV, khi định giá cần phải tính đến cả hai yếu tố tuổithọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó

 Tính khác biệt:

Đặc điểm này có thể nói là hết sức quan trọng mà các TĐV phải hết sức quan tâm Trênthực tế, giữa các BĐS có những khác biệt nhau rất đáng kể, không có hai BĐS nào làhoàn toàn giống nhau do khác nhau về: vị trí, cấu trúc, kiến trúc, cảnh quan, môitrường… Khi định giá các BĐS phải chú ý khai thác tính khác biệt, không thể so sánhdập khuôn giữa các BĐS với nhau

 Tính ảnh hưởng lẫn nhau:

Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí Khi một BĐS này xâydựng có thể sẽ gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh nó như: xây nhà riêng có thể chắnmất ánh sáng hoặc có thể lún móng nhà bên cạnh Và thấy rõ nét hơn là khi một hệ thốnggiao thông thuận lợi được xây dựng thì những BĐS có tuyến đường giao thông đó chạy quacũng đã thay đổi về mặt cảnh quan và giá trị Điều này khiến cho các TĐV phải có cái nhìntổng quát xung quanh đối với BĐS cần thẩm định Và phải thấy được xu hướng thay đổinhững BĐS xung quanh BĐS định giá, vì nó có ảnh hưởng đến giá trị BĐS định giá

 Tính khan hiếm:

Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và do BĐS cótính khác biệt, cố định về vị trí…chính vì vậy mà BĐS luôn là tài sản có giá trị lớn dovậy mà quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu, có nhiềuhiện tượng đầu cơ về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng lên một nhiệm vụ quantrọng của các TĐV là làm sao định giá BĐS sát với giá trị thực của nó; giúp những cá nhân

có nhu cầu định giá BĐS không bị lóa mắt trước giá ảo của thị trường BĐS

 Có giá trị lớn:

Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xấy ra xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xâydựng các công trình trên đất là rất lớn Do vậy:

 Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vố lớn và dài hạn

 Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

 Khi định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về BĐS

 Khả năng co giãn của cung BĐS kém.

Nhìn chung cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do cónhưng hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

 Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề là quỹ đấtluôn luôn không thay đổi

 Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

Bên cạnh các mặt hạn chế vầ tự nhiên còn có hạn chế về quy hoạch và đây là hạn chế nổibật nhất, bởi vì:

Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sửdụng đất đai trong từng thời kỳ nên thông thường là không thể tùy tiện chuyển mục đích

sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũngphỉa đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của địa phương

 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chí phí mua, bán giao dịch cao:

Do BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán BĐS phải được cânnhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch kéo dài hơn so với các tìa sản khác,điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Hơn nữa giao dịch giữa người mua vàngười bán không trực tiếp phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí chonhững người môi giới Đồng thời phát triển đât nước theo hướng công nghiệp hóa hiện đạihóa, chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đápứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho chi phí mua-bán giao dịch BĐS tăng

 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt:

BĐS là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, mang lại lợi nhuận cũng lớn, do

đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu

một BĐS nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắtmột miếng để bán và có tiền ngay được mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ nhiều cơ hội.

 Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ :

Chính vì BĐS có tầm quan trọng đối với nên kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gianên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử

dụng và chuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp của nhà nước

1.1.3 Phân loại Bất động sản.

Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS Tùy theo từng tiêu thức, BĐS được chiathành nhiều loại khác nhau Một số cách phân loại phổ biến:

 Theo đặc tính vật chất:

BĐS chia làm 3 loại, bao gồm:

 Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

 Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc

 Các tài sản gắn liền với đất đai

 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:

BĐS được chia thành hai loại, gồm đất đai và công trình kiến trúc Trong đó:

 Công trình kiến trúc: 5 loại:

- Nhà dùng để cho thuê hoặc bán

- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất

- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại

- Khách sạn và văn phòng cho thuê

- Công trình kiến trúc khác

 Đất đai: Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đaiđược chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi Trong mỗi vùngchia thành 3 nhóm:

- Nhóm đất nông nghiệp

- Nhóm đất phi nông nghiệp

- Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đích sử dụng

Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại khác nhau, trong mỗi loại lại được tiếp tục chia

cụ thể thành các hạng: 1,2,3,…hoặc vị trí số: 1,2,3,…

Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác, như: theo tính chất pháp lý ( BĐS sởhữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng phát triển (BĐS cso khả nănghay không có khả năng phát triển)

Về phân loại BĐS có ý nghĩa rất quan trọng đối với Nhà nước cũng như với các nhà đầu tư:

 Đối với Nhà nước: là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐSmột cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội

 Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở đề người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánh giámột cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư

1.2 Giá Bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản

“Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vàothời điểm định giá, giữa bên là người mua sẵn sàng mua và môt bên là người bán sẵnsàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thươngmại bình thường”

Như vậy, GTTT là mức giá trị được thị trường thừa nhận Nó là một tiêu chuẩn cơ bảncủa giá trị và là căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết các loại tài sản,trong đó có BĐS Trong quá trình định giá, các TĐV cần phải căn cứ vào giá trị của thịtrường để đánh giá giá trị của BĐS mục tiêu Tuy nhiên, nó cũng là một tiêu chuẩn địnhtính, vì vậy, để đảm bảo ứng dụng tiêu chuẩn này một cách đúng đắn, đòi hỏi phải có sự

phân tích chi tiết và thận trọng đối với từng thương vụ nhằm xác minh: mức giá cả màthương vụ hoàn thành có phải là giá thị trường hay không.

1.2.1.2 Giá trị phi thị trường

GTTT căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết các loại tài sản Tuy nhiên,trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần được định giá nhưng chúng lại rất ít được mua bán,thậm chí không có thị trường đối với chúng như: nhà thờ, trường học, bệnh viện,…Đểđánh giá giá trị đối với những loại tài sản này, người ta dựa vào những yêu tố phi thịtrường chi phối đến giá trị của tài sản Giá trị được ước tính như vậy gọi là giá trị phi thịtrường tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 02 định nghĩa giá trị phi thị trường như sau:

“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứkhác với GTTT hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh theothị trường như: giá trị tài sản đang trong quá tình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm,giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trịtài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế,

Theo đó việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuậthoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trườngcủa tài sản đó

Trong thực tế, khái niệm giá phi thị trường còn nhiều phong phú hơn rất nhiều Tùy thuộcvào bối cảnh của giao dịch, khả năng về dữ liệu và đặc biệt là tùy thuộc vào quyền củacác chủ thể đối với lợi ích mà tài sản có thể mang lại, TĐV phải xác định cho phù hợp ,đảm bảo công việc thẩm định có thể ước tính một cách hợp lý nhất giá trị tài sản

1.2.1.3Giá trị của BĐS

Giá trị bất động sản có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của chính bất động sản đó,còn giá cả của bất động là biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản đó trên thị trườngbất động sản

Giá trị thị trường của bất động sản thể hiện là giá bán có thể thực hiện được tốt nhất củabất động sản, hoặc là mức giá thịnh hành dưới những điều kiện thị trường xác định hoặc

là mức giá mà hầu hết người mua chấp nhận

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá của BĐS.

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khi cầu lớnhơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có

xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khác như nhữngyếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”,“cạnhtranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước nhưđầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư(đường giao thông, cấp

và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanhđịa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ởcho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của ngườidân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư,hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnhhưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:

 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS

- Nhóm các yếu tố tự nhiên :

- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trịcủa BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trítương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quantrọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay mộtvùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trungtâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thôngquan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xemxét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là xác định giá đất

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tíchthửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Vídụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửađất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS kháctrong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị

ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lạigiá của nó sẽ cao hơn.

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các côngtrình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phùhợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ

nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS

tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đốivới giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sửdụng đất cho xây dựng

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay

ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường

hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trịBĐS bị sút giảm và ngược lại

- Nhóm các yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ

có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐScàng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoànhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thìcàng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

- Tính hữu dụng của BĐS;

- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS

- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất,

sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sửdụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thếchấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữuchung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay khôngđược cao quá 3 tầng…).

 Các yếu tố chung bên ngoài

- Các yếu tố chính trị pháp lý

- Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương cóthể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnhvực BĐS nói riêng Cụ thể là:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vàođịa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

 Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

 Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tạithành phố

 Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, chothuê đất…

 Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

 Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

- Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấpđiện, thông tin liên lạc…)

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trungbình hay thấp) so với các vùng khác

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnhhưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ,nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của nhữngngười đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

1.3 Định giá Bất động sản.

1.3.1 Khái niệm và vai trò của định giá BĐS

1.3.1.1 Khái niệm định giá

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừamang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hìnhthành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tếứng dụng Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:

- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hìnhthái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (GS.W.Sealrooke - viện đại họcPortsmouth – Vương quốc Anh)

- Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tàisản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản

cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu

tư lựa chọn (GS Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và BĐS - đại học quốc gia Singapore)

tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của BĐS là khônggiống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại BĐS, từng vị trí của BĐS Vì vậy, việc xác địnhcác quyền đối với BĐS, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của BĐS làrất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết

1.3.2 Mục đích và vai trò của Định giá Bất động sản.

Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường Thị trường BĐS pháttriển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại thị trường, điều này có ý nghĩaquan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chế thị trường, phát triển nền kinh tếhàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước định hướng

xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của Đảng và nhà nước ta Mà thị trường BĐS chỉphát triển được khi các giao dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng Điều này có nghĩa làcác giá trị của hàng hoá trong thị trường BĐS phải được xác định một cách chuẩn xác,phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản Do vậy phải tiến hành công việc địnhgiá BĐS, định giá là rất cần thiết khi ta đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản BĐS.Các bên tham gia thị trường BĐS phải biết giá trị của BĐS để tiến hành trao đổi, giúpcho người bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và ngườimua quyết định giá mua BĐS, nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết được giátrị của BĐS trong trường hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trongcông bố tài chính hàng năm của công ty, định giá BĐS còn giúp cho việc trả tiền thuê tài

sản, thế chấp hoặc bảo hiểm BĐS, không những thế công việc này còn là cơ sở để nhànước quản lý và phát triển BĐS đảm bảo ích nước lợi dân

Xuất phát từ khái niệm BĐS là tài sản không thể di dời được gồm đất đai, nhà ở và cáccông trình gắn liền với đất, vậy định giá BĐS thế chấp thực chất là định giá đất và cáccông trình gắn trên đất

Định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng như trong đời sốngkinh tế-xã hội Tuy nhiên, ba vai trò quan trọng của định giá BĐS đã được các nhà nghiêncứu đúc kết là:

 Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường Từ hoạtđộng định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thànhphần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thịtrường Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: Cổphần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi trung thực hơn

 Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá đất,đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu chính xác và khách quan Cơ quan thẩm định và

tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng

 Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản lý thịtrường BĐS nói riêng

1.3.3 Căn cứ và nguyên tắc của Định giá Bất động sản.

 Căn cứ của Định giá BĐS:

 Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo nên BĐS

- Lao động: số lượng, chất lượng lao động

- Tư liệu lao động: số lượng và trình độ của tư liệu lao động

- Đất đai: quy mô và vị trí của mảnh đất

- Các nguồn lực khác: vật tư sản phẩm và tư liệu sản suất khác

 Căn cứ vào sự thay đổi trong nền kinh tế

- Thay đổi trong chính sách đất đai nhà ở

- Sự biến động của thị trường BĐS

- Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá tinh thần của người dân

- Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng.

 Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào khu vực

- Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư

- Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong BĐS và giữa BĐS với quần thể BĐSxung quanh

- Sự đóng góp của BĐS làm tăng giá trị của các BĐS xung quanh

 Căn cứ vào yếu tố cấu thành tạo nên giá trị BĐS

- Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên BĐS bao gồm quy mô, hai BĐS có diện tích nhưnhau, BĐS nào có mặt tiền lớn hơn thì giá trị của BĐS đó cũng cao hơn, BĐS có một mặttiền giá trị sẽ thấp hơn BĐS cùng vị trí nhưng có nhiều hơn một mặt tiền, vị trí, và cácquyền lợi pháp lý của BĐS

- Đảm bảo tính cân bằng giữa các bộ phận cấu thành tạo nên BĐS

 Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai mà BĐS sẽ mang lại

- GTTT của BĐS là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai của BĐS

- Dự kiến giá trị tương lai cần được tính đến trong định giá

 Nguyên tắc của Định giá BĐS:

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấyBĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc cókhả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất

và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhấtcủa định giá BĐS:

- Theo nguyên tắc này thì BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau vàđem lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được thừa nhận hay xác định nóđược sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất

- Sử dụng cao nhất, tốt nhất có nghĩa là:

- BĐS đó phải sử dụng hợp pháp cho thu nhập dòng hiện tại và tương lai là lớn nhất

và kéo dài liên tục

- BĐS sử dụng hợp pháp tức là hợp pháp về mục đích sử dụng và hợp pháp cả vềluồng thu nhập, BĐS phải đảm bảo phù hợp mặt pháp lý và hiện hữu của BĐS đặc biệt lànhững quy định về khai thác BĐS.

- Giá trị hiện tại các luồng thu nhập ròng của tất cả các yếu tố cấu thành BĐS là lớnnhất ở đây thu nhập dòng( phải) mang lại phải cao nhất đối với toàn bộ BĐS

- Thu nhập mang tính ổn định và kéo dài Căn cứ vào các yếu tố: Lãi xuất, Hợpdồng cho thuê, Tuổi thọ kinh tế của BĐS

- Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến, phù hợp với nhiều người (tiếc lànhững yếu tố vật chất cấu thành BĐS phải phù hợp với nhiều người và mang tính phổbiến trong xã hội

 Nguyên tắc cung – cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung vàcầu Khi định giá chúng ta phải sử dụng giá cả của các BĐS khác để tham chiếu trongđiều kiện cân bằng cung-cầu thì mới chính xác Nếu các giá cả này được hình thànhkhông phải trên điều kiện cân bằng cung-cầu thì phải điều chỉnh Giá trị của BĐS đượcxác định bởi mối quan hệ cung-cầu về BĐS đó trên thị trường

 Nguyên tắc thay đổi

Trong đó giá trị của BĐS thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố cấu thành nên giátrị của nó Do vậy định giá phải dự báo trước những thay đổi này

- Phù hợp với các yếu tố trong bản thân BĐS

- Phù hợp với các yếu tố bên ngoài của BĐS: hạ tầng, sân vườn, bãi đỗ xe…

- Phù hợp với quan niệm tập quán sử dụng khai thác BDS

 Nguyên tắc thay thế :

Các BĐS có thể thay thế cho nhau vì vậy khi định giá phải xem xét đến giá trị của cácBĐS khác nhau có thể thay thế cho nó Do vậy khi định giá người ta căn cứ vào sảnphẩm tương đồng giống nhau , thay thế cho nhau hoặc những sản phẩm không tươngđồng , không giống nhau nhưng có thể thay thế cho nhau được

 Nguyên tắc cân đối ( cân bằng ) :

Các yếu tố của công trình BĐS phải cân đối và tương đồngvới nhau mới phát huy tácdụng bởi thế khi định giá BĐS phải xem xét tính cân đối hài hoà giữa các yếu tố và cáccông trình BĐS :

- Cân đối giữa nhà - đất

- Cân đối với các yếu tố bên ngoài công trình BĐS : bãi đỗ xe , cây xanh …

- Cân đối giữa cấp độ nhà và cấp độ thiết bị nội thất

 Nguyên tắc đóng góp :

Khi định giá người ta xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố BĐS vào cấu thành giátrị của BĐS Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của BĐS sẽ thay đổi bao nhiêu theophần đóng góp đó , đón góp của BĐS vào vùng , khu vực mà BĐS đó tồn tại Đây chính

là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào BĐS khiđịnh giá viên xác định mức sử dụng BĐS tốt nhất và hiệu quả nhất

 Nguyên tắc cạnh tranh :

Giá trị của BĐS phải đảm bảo trong bối cảnh cạnh tranh chứ không phải là độc quyền ,nếu BĐS nằm trong môi trường cạnh tranh người ta căn cứ vào giá hình thành trên thịtrường Nếu BĐS không nằm trong môi trường cạnh tranh người định giá cần sử dụngnhững biện pháp chuyên biệt để định giá

 Nguyên tắc nhất quán :

Người định giá phải nhất quán tuân thủ những điều kiện những quy định , những rằngbuộc đặt ra trong quá trình định giá Nhất quán trong cách đánh giá BĐS bên ngoài : môitrường , xã hội , xu hướng phát triển Kinh Tế - Xã Hội Mỗi BĐS và các bộ phận cảu nóphát huy tác dụng cho một mục đích thống nhất , không thể tách riêng từng bộ phận đểđịnh giá cho mục đích của bộ phận đó không lien quan đến bộ phận khác

 Nguyên tắc thực tế :

Phải dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự báo nhưng không suy diễn , dựa vào tậpquán quan niệm thực tế trong mua bán trao đổi , dựa vào kết quả thực tế đã được thịtrường thừa nhận.

nợ, quyền sử dụng dưới lòng đất và trên không trung

- Xác định giá trị: xác định giá trị của các lợi ích cụ thể và loại giá trị nào được xác định

- Ngày định giá: ngày ước lượng giá trị phải được xác định cụ thể Ngày này khácngày gửi báo cáo định giá Thị trường giao động mạnh giá trị có giá trị vào ngày cụ thể

- Phạm vi định giá: Mô tả quy mô số liệu được thu thập và báo cáo Chỉ rõ cái gì đãđược làm và cái gì không được làm trong quá trình định giá BĐS

 Lập kế hoạch định giá

- Lập lịch trình làm việc tuỳ thuộc vào khối lượng công việc đòi hỏi thời gian dài hayngắn

- Yêu cầu nhân lực: số lượng và chất lượng nhân lực

- Xác định nguồn thông tin

 Phân tích thông tin

Nhóm thông tin cần phân tích bao gồm: thông tin chung, thông tin cụ thể về BĐS và sốliệu cung cầu BĐS so sánh

- Thông tin chung về vùng: gồm các thông tin xã hội, tin kinh tế, môi trường và canthiệp của chính phủ

- Thông tin cụ thể về BĐS và các BĐS có thể so sánh được

- Ước lượng GTTT của đất

 Thu thập và phân tích số liệu.

- Phân tích các xu hướng kinh tế quốc tế ảnh hưởng đến các địa phương, tình hìnhtài chính quốc tế, sự sẵn có của vốn vay, vốn tài trợ làm giá BĐS thay đổi.

- Phân tích cơ sở kinh tế như sự hình thành các ngành các doanh nghiệp, các khảnăng phát triển cơ sở hạ tầng cơ sở địa phương, văn hoá xã hội những điều kiện đó sẽ thuhút lượng cầu ra sao, cung như thế nào, ảnh hưởng đến giá BĐS và khả năng cạnh tranh

- Các quy định của chính phủ và quan điểm xã hội: quy định của chính phủ ta quantâm đến quy hoạch sử dụng đất, điều kện bắt buộc đối với hệ thống điện nước giao thông,xem xét đến quy định của chính phủ phải quan tâm đến chính sách phát triển đất ở để tạođiều kiện đất đai phát triển tốt hơn có thể làm tăng chi phí xây dựng hoặc làm giảm chiphí xây dựng dẫn đến thay đổi giá BĐS

- Sự dao động trong xây dựng: nó điều giao động trong quá trình kinh doanh khiđịnh giá thì cần phải xác định xu hướng của nền kinh tế, hoạt động kinh doanh BĐS đang

ở giai đoạn nào đang hưng thịnh hay suy thoái dẫn đến thay đổi giá BĐS

 Số liệu cụ thể

Bao gồm số liệu chi tiết về BĐS cần định giá và BĐS đã bán, đã cho thuê có thể so sánh được,các đặc điểm của thị trường địa phương để từ đó lựa chọn phương pháp định giá cụ thể

- Lựa chọn yếu tố phù hợp để so sánh: dựa trên mức độ có thể so sánh được, sự sẵn

có của thông tin trên thị trường, thông tin phải xác thực và đáng tin cậy

- Điều tra các giao dịch trong thị trường: tập hợp thông tin chung về thị trường từcác kiểu giao dịch

1.3.5 Các phương pháp định giá Bất động sản.

Cho đến nay người ta đã tìm ra nhiều phương pháp định giá BĐS Mỗi phương pháp phùhợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phương pháp có thể phù hợp với mục đích này

nhưng lại không phù hợp với yêu cầu khác, không có phương pháp nào chính xác riêng

rẽ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất, các phương pháp khác có thể sử dụng để kiểmtra kết quả của phương pháp phù hợp nhất đó Hiện nay có một số phương pháp thường

sử dụng là: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá,phương pháp thặng dư Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu điểm và hạnchế nhất định Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá trị của mộtBĐS cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:

 Thuộc tính của BĐS

 Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường

 Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá BĐS

Một số phương pháp định giá BĐS được sử dụng phổ biến hiện nay là phương pháp sosánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư

1.3.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh là việc xác định giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách so sánh mộtcách trực tiếp với các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trịcủa BĐS mục tiêu từ các giao dịch trước đó

Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm những thông tin về cácBĐS đã được giao dịch trên thị trường, các BĐS này phải tương đối giống với BĐS cầnđịnh giá để từ đó có thể phân tích giá bán (hoặc giá cho thuê) của BĐS có thể so sánh, kếthợp với những điều chỉnh thích hợp để phán ánh tất cả những khác nhau giữa chúng vàBĐS cần định giá từ đó xác định giá trị của BĐS mục tiêu

a Ý nghĩa của phương pháp so sánh trực tiếp:

Phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất , phương pháp này chỉđược áp dụng với những BĐS được giao dịch Khi sử dụng phương pháp này giá BĐSđảm bảo được giá của thị trường , dễ được cơ quan quản lý nhà nước chấp nhận Phươngpháp so sánh là cơ sở của nhiều phương pháp định giá khác và phương pháp này sử dụngkết hợp với nhiều phương pháp khác nữa Lưu ý khi sử dụng phương pháp so sánh chỉđược áp dụng với BĐS đã giao dịch trên thị trường thông qua các hình thức như: mua,bán, trao đổi,

b Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng của phương pháp so sánh trực tiếp:Mỗi phương pháp khi sử dụng đều có những nguyên tắc riêng vì vậy khi sử dụng phương pháp

so sánh để xác định giá trị của một BĐS, ta cần tuân thủ các nguyên tắc như đã trình bày.Phương pháp so sánh được dùng để định giá các BĐS sau:

Thứ nhất là các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các khu nhà xâydựng cùng kiểu, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các ngôi nhà riêng biệt vàbán riêng biệt…

Thứ hai là các mảnh đất trống, phương pháp so sánh tỏ ra có nhiều ưu điểm để định giácác mảnh đất trống, vì sự khác biệt của các mảnh đất trống là vị trí, hạng đất

Khi áp dụng phương pháp so sánh, các lô đất hoặc các BĐS đem so sánh phải tươngđối giống nhau và phải được bán trong cùng một thị trường, các thông tin được cập nhậtphải chính xác, có thông tin giao bán trong một khoảng thời gian xác định.…

c Các bước tiến hành của phương pháp so sánh trực tiếp:

Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá BĐS đã dựa trên cơ sở phân tích các giábán hoặc giá cho thuê của BĐS tương tự có thể so sánh được đã giao dịch trên thị trườngtrong cùng một thười điểm và họ giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá gần bằng vớigiá trị của BĐS tương tự dùng để so sánh Tuy nhiên không có các BĐS giống nhau hoàntoàn nên định giá theo phương pháp này, người định giá cần phải thực hiện các bước:

 Xác địnhBĐS mục tiêu (bao gồm tất cả các yếu tố)

 Kiểm tra các BĐS có thể so sánh để xác định giá cả của chúng và đảm bảo cácBĐS này có thể dùng để so sánh thể hiện qua giá bán của chúng, căn cứ vào các đặc điểmtương đồng của chúng với BĐS mục tiêu để tiến hành so sánh Số lượng BĐS đem sosánh liên quan đến yêu cầu định giá càng nhiều thì việc so sánh càng hiệu quả tốt nhất là

từ 3-5 BĐS so sánh

 Phân tích giá bán và điều kiện của BĐS so sánh để tìm ra cơ sở điều chỉnh

 So sánh điều kiện của BĐS mục tiêu với điều kiện của BĐS so sánh và thực hiệnđiều chỉnh (tăng lên hay giảm xuống), của các BĐS so sánh Khi điều chỉnh cần lưu ý:các điều chỉnh không nên quá vụn vặt, chi tiết Mỗi sự điều chỉnh cần có sự minh chứng

của thị trường Luôn đặt câu hỏi những sự khác nhau nào là chủ yếu dẫn đến sự khácnhau về giá trị của BĐS Thực hiện điều chỉnh theo đúng trình tự điều chỉnh.

 Bước cuối cùng là ước tình giá trị của BĐS trên cơ sở giá bán có thể so sánh đượcsau khi đã điều chỉnh

Theo phương pháp này, giá thị trường là cơ sở cho định giá và là bằng chứng tốt nhất vềgiá của mỗi BĐS, tuy nhiên số lượng của các lô đất hoặc BĐS đã chuyển nhượng, mua bántrong năm thường không nhiều lại phân bố không đồng đều, chúng lại không hoàn toàngiống nhau, vì vậy giá bán của BĐS có thể dùng để so sánh phải được điều chỉnh để bùvào sự khác nhau giữa chúng với BĐS cần định giá Những yêu tố mà người định giá cầnchú ý trong điều chỉnh trong thị trường là: sự trượt giá theo thời gian, chênh lệch về diệntích đất đai, cùng một diện tích đất như nhau nếu BĐS có mặt tiền rộng hơn thì giá sẽ caohơn, khác biệt về vị trí hình thể của mảnh đất, khác biệt về vật liệu xây dựng và thời gian… Khi thị trường tương đối ổn định, phương pháp này sẽ rất phù hợp và ít nguy hiểm, cònkhi thị trường có nhiều biến động thì người định giá phải tính đến tất cả các trường hợp

và tình huống có thể xảy ra như: có ít thông tin, thông tin không sát với thực tế … Trongtrường hợp này nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các thông tin trên thịtrường thì rất nguy hiểm, vì có thể xảy ra sai sót, giá BĐS không phản ánh đúng giá thịtrường trong những hoàn cảnh nhất định

* Chú ý :

 Nguyên tắc điều chỉnh: lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn để điều chỉnh BĐS so sánh ,nếu BĐS so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn so với BĐS mục tiêu thì điềuchỉnh giá BĐS so sánh giảm và ngược lại nếu các yếu tố của BĐS so sánh kém hơn thìđiều chỉnh tăng

d Những hạn chế và ưu điểm của phương pháp so sánh:

 Ưu điểm: Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi và áp dụng được với nhiềuloại BĐS Phương pháp so sánh không chỉ dùng như một phương pháp cụ thể mà nó cònđược dùng là phương pháp bổ sung cho các phương pháp khác ( trong một khâu nhấtđịnh nào đó ) Phương pháp này được các chuyên viên có thâm niên công tác hay mớivào nghề hay sử dụng bởi ưu điểm dễ sử dụng

 Hạn chế: Nếu chất lượng thông tin về các BĐS so sánh không tốt thì kết quả địnhgiá sẽ không chính xác Khi thị trường trầm lắng , kém phát triển, số lượng giao dịch ítkhông đủ làm bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này sẽ hạn chế , hay là khi cácđiều kiện về kinh tế - pháp luật thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn củaphương pháp Một điều rất đặc biệt là phương pháp này phụ thuộc vào ý chí chủ quancủa người định giá

1.3.5.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp định giá chi phí là phương pháp xác định giá trị của BĐS dựa trên chi phí

để làm ra một BĐS tương tự một vật thay thế Phương pháp này chỉ sử dụng tính giá trịcông trình trên đất

a Phạm vi áp dụng của phương pháp chi phí:

Phạm vi áp dụng của phương pháp chi phí hẹp hơn so với phương pháp so sánh Phươngpháp chi phí dùng để định giá BĐS trong các trường hợp :

Định giá BĐS cho các BĐS công cộng: Bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện

…chúng là những tài sản không được mua bán nên có ít thông tin để so sánh trên thịtrường Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi BĐS bị thu hồi một cách bắt buộc Địnhgiá để đánh thuế, thuế suất được đánh trên giá trị công trình và địa điểm của nó Định giáBĐS cho mục đích bảo hiểm, là phương pháp được sử dùng kiểm tra với các phươngpháp định giá khác

b Các bước tiến hành của phương pháp chi phí:

Khi sử dụng phương pháp này, chuyên viên định giá cần thực hiện các bước:

 Xác định giá trị mảnh đất (lưu ý mảnh đất là trống, sẵn sàng cho mục đích sử dụngcao nhất, tốt nhất)

 Ước tính chi phí thay thế hay chi phí tái tạo công trình

 Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy công trình như: hao mòn tự nhiên, lỗi thờichức năng, lỗi thời bên ngoài …

 Chi phí thay thế - giảm giá trị công trình = giá trị hiện tại của công trình

 Ước tính hao mòn của các công trình phụ trên mảnh đất ấy (tương tự như côngtrình chính)

 Giá trị BĐS được ước tính bằng công thức :

Giá trị mảnh đất + Giá trị hiện tại của công trình + Giá trị hiện tại của công trình phụ =Giá trị của BĐS

 Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu đối với những thiếu sót cá nhân nào

đã đưa vào tính chi phí Nếu cần thiết thực hiện điều chỉnh như phương pháp so sánh

c Những mặt hạn chế của phương pháp chi phí:

Phương pháp này có những hạn chế sau:

 Chi phí không bằng và không tạo ra giá trị nhưng khi sử dụng phương pháp này talại giả định chúng có liên hệ với nhau

 Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn nhưng có thể tổng của nhiều bộphận chưa chắc bằng với giá trị của toàn bộ

 Việc ước tính giá trị hao mòn có thể rất khó thực hiện và trở nên chủ quan do có

sự khác nhau trong định giá và thuật ngữ, cũng như không có phương pháp riêng biệt nàođược chấp nhận rộng rãi để ước tính giá trị hao mòn

 Để sử dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải thành thạo kỹ thuật xây dựng

và phải có đủ kinh nghiệm thực tế nhưng không phải ai cũng đáp ứng được yêu cầu này

 Việc ước tính giá trị xây dựng mới phải tuân thủ theo quy định của nhà nước vềđịnh mức vật tư (nguyên, nhiên liệu, nhân công,…), đơn giá, trên cơ sở so sánh với mặtbằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công,…) tại thời điểm định giá Tínhtoán chi phí khấu hao do Nhà nước quy định, đặc điểm tài sản để áp dụng phương pháokhấu hao theo đường thẳng, phương pháp khâu hao theo số dư giảm dần hoặc phươngpháp khấu hao tổng số cho phù hợp

Hạn chế của phương pháp so sánh có thể đúng với phương pháp này

Giá trị hiện tại của một khoản lợi tức tương lai theo một tỷ suất thích hợp.

Giá trị vốn hiện tại của một dòng lợi tức tương lai từ tiền cho thuê theo một lãi suất thích hợp

a Các bước tiến hành của phương pháp vốn hóa:

Định giá BĐS theo phương pháp vốn hoá phải tiến hành các bước sau:

 Ước tính tổng thu nhập khả năng trong một năm của BĐS

 Tính tổng thu nhập thực trong một năm của BĐS: là số tiền thực tế thu được từBĐS trong một năm sau khi đã loại bỏ mọi thất thoát rủi ro từ tổng thu nhập khả năng

 Tính thu nhập ròng của BĐS, mà thu nhập ròng là phần còn lại sau khi đã trừ đimọi chi phí hoạt động ra khỏi tổng thu nhập thực tế

 Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng nămthành một tổng số vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hóa

 GTTT của một tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận

tương lai có thể nhận được từ tài sản đó

 Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tạiđược biết như là quá trình vốn hoá và được thể hiện đơn giản như sau :

Như vậy có 2 bộ phận chính liên quan đến giá trị vốn là thu nhập ròng và lãi suất vốn hóaThu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thác BĐS (cung cấphàng hóa, dịch vụ) với chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế.Thu nhập ròng = Doanh thu - Chi phí - Thuế

 Lãi suất vốn hóa (tỷ lệ hoàn vốn): Đó là tỷ suất mong uớc của nhà đầu tư khi xemxét đầu tư vào 1 BĐS nào đó cho 1 mục đích kinh doanh cụ thể

 Suất lợi tức bắt buộc của 1 nhà đầu tư được xác định bằng những rủi ro liên quanđến đầu tư

Lãi suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro

 Việc cộng thêm phụ phí rủi ro dựa trên nguyên tắc là đầu tư một khoản tiền tronghiện tại với hy vọng sau một thời gian sẽ thu được một khoản tiền lớn hơn đủ để trang

trãi cho thời gian đầu tư, tỷ lệ lạm phát và tính không ổn định của dòng thu nhập trongtương lai.

 Do đó lãi suất vốn hoá (tỷ lệ hoàn vốn ) cần thiết được xác định bởi 3 yếu tố :

- Lãi suất thực tế hay giá trị thời gian của tiền tệ

 Đầu tư không rủi ro : là khoản đầu tư mà nhà đầu tư biết rơ số lượng lợi nhuận vàthời gian sẽ thu được lợi nhuận VD : Lãi suất trái phiếu Chính phủ dài hạn hoặc lãi suấttiền gửi tiết kiệm Ngân hàng …

 Phụ phí rủi ro : phần lớn các nhà đầu tư đều thận trọng đối với rủi ro, do đó, họthường yêu cầu một tỷ lệ hoàn vốn cao hơn đối với các khoản đầu tư mang tính rủi rocao Mức chênh lệch giữa một tỷ lệ hoàn vốn cao với “ Tỷ suất lợi nhuận của các đầu tưkhông rủi ro” được gọi là “phụ phí rủi ro”

 Rủi ro dự kiến : là sự kết hợp của tất cả các yếu tố không ổn định, trong đó có 3yếu tố rủi ro thường gặp

 Rủi ro kinh doanh

 Rủi ro tài chính

 Rủi ro thanh khoản

Các bước tiến hành:

 Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất cả các yếu

tố liên quan, có tác động đến thu nhập

 Ước tính tất cả các khoản chi phí như sửa chữa, bảo hành, điều hành…

 Xác định lãi suất vốn hóa bằng cách phân tích doanh số các tài sản tương tự Trongphương pháp này các thu nhập và các chi phí đều được chiết khấu theo một tỷ lệ thích hợp

và tỷ lệ đó được chấp nhận thường là tỷ lệ lãi có khả năng trên số tiền vay mượn cho đầu tưtrong kế hoạch, có thể có sự lựa chọn khác như tỷ lệ lãi yêu cầu của nhà đầu tư

= -I + [ A x PVFA (i;n) ] = -I + A ( YP@ i%,n)

Trong đó : A : thu nhập ròng hàng năm

Công thức tính PVFi = = ( 1 + i ) –n

b Những lưu ý khi sử dụng phương pháp vốn hóa:

Phương pháp vốn hoá được xây dựng trên cơ sở tài chính, nó tỏ ra là phương pháp cókhoa học vì tính chất toán học của nó Khi sử dụng phương pháp này người định giá cầnphải am hiều về tài sản và có các tài liệu chính xác, đồng thời phải chú ý khi các mô hìnhđịnh giá bắt nguồn từ khu vực tài chính như: kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang đượctừng bước áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư

1.3.5.4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp vốn hóa Nó đòi hỏi phỉaquán triệt nhiều nguyên tắc định giá, trong đó nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo

1( 1 + i )n

Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện nàythiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm xuống là bao nhiêu.Xét về mặt lý thuyết trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo không có nhà đầu tư nào có lợithế đặc biệt hơn so với các nhà đầu tư khác Tỷ xuất sinh lời trung bình trên thị trường làcái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã bỏ ra đầu tư, bất kể số vốn đó là của ai Tỷ xuấtsinh lời trung bình trên vốn đầu tư được coi là một bộ phạn hợp lý cấu thành giá trị tàisản Để xác định giá trị tài sản, vì vậy có thể sử dụng cách cộng tới Theo đó giá trị thựccủa một tài sản trên thị trường cạnh tranh sẽ bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường

và chi phí cơ hội thị trường khi đầu tư vào tài sản đó

Với quan điểm như vậy, giá trị của một BĐS cần và có thể xác định bằng cách trừ lùi Nó

là số còn lại sau khi đã xác định được GTTT và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tưvào tài sản

a Các bước tiến hành:

Ta có thể chia thành 5 bước như sau:

 Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến nhữngquy định về xây dựng và những hạn chế khác

 Ước tính tông giá trị của sự phát triển theo chiều hướng sử dụng tốt nhất và hiệuquả nhất, bằng cách sử dụng phương phấ so sánh hay phương pháp đầu tư

 Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chiphí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

 Xác định giá trị thặng dư bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phíphát triển

 Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giảđịnh cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyểnnhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan

b Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp thặn dư:

 Ưu điểm:

- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiểm năng phát triển

- Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi đấu thầu

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tưvào BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng về tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền chothuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.

 Nhược điểm:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Chi phí và giá báncó thể thay đổi tùy theo các điều kiện thị trường

- Giá trị cuối cùng rất nhậy cảm với các tham số về chi phí và giá bán

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

c Điều kiện áp dụng:

Phù hợp khi xác định giá trị các BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp, các yếu

tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt độ tin cậy cao

TĐV phải có kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sửdụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS

Trên đây là bốn phương pháp định giá được sử dụng phổ biến, có cơ sở lý luận chặt chẽ,

cơ sơ thực tiễn rõ ràng Trong số các phương pháp này, không có phương pháp nào làchính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương phápkhác mang tính chất hỗ trợ, bổ xung hoặc kiểm tra kết quả cảu phương pháp thích hợpnhất Tùy ừng hoàn cảnh cụ thể, TĐV phải lựa chọn một hay nhiều phương pháp phù hợp

để tiến hành định giá

1.3.5.5 Phương pháp lợi nhuận

Đây là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lời của việc sử dụng tài sản để ướctính giá trị thị trường của tài sản cần định giá

Phương pháp này dựa vào lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh để ước tính giá trị hàng nămcủa BĐS Giá trị hàng năm của BĐS phụ thuộc vào khả năng khai thác BĐS để sinh lời hàng

năm Khả năng sinh lời càng cao thì tiền thuê BĐS càng cao và do đó giá trị BĐS càng lớn.

Công thức: Giá thị trường = lãi ròng hàng năm x YP (số năm hoàn vốn).

trong đó: YP=1/i (i: lãi xuất bình quân ngành của loại hình kinh doanh)

Loại hình tìa sản chủ yếu áp dụng phương pháp này bao gồm: rạp chiếu phim, nhà hát,tiệm ăn, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, trường đua thể thao, công viên,…

a Các bước tiến hành phương pháp lợi nhuận.

Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, bao gồm tất cả các khoảnthu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề đã đăng ký với cấp có thẩm quyền

Ví dụ một trạm xăng có thể đăng ký mở các dịch vụ có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu,rửa xe, siêu thị mini,…

Bước 2: xác định tổng chi phí, bao gồm:

- Chi phí nguyên, nhiên liệu, vật tư: hàng hoá, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh,như nguyên liệu, thực phẩm đồ uống phục vụ cho tiệm ăn Xăng dầu trong các câyxăng là chi phí vật tư nguyên liệu…sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra đượclợi nhuận ròng

- Chi phí lãi vay ngân hàng

- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cả tiềncông lao động bán thời gian của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp),chi phí nước, điện, ga, điện thoại, sửa chữa, duy tu của hàng, văn phòng phẩm, khấuhao trang thiết bị…

Bước 3: Xác định lợi nhuận ròng

Lợi nhuận ròng là phần còn lại sau khi trừ tổng chi phí, tiền công trả cho chủ doanhnghiệp, thuế thu nhập doanh nghiệp, khoit ổng doanh thu

Bước 4: Áp dụng công thức tính ra giá trị của BĐS

b Yêu cầu khi áp dụng phương pháp lợi nhuận

- TĐV, định giá viên BĐS phải am hiểu những kiến thức về kế toán doanh nghiệp đểxác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh của loại hình kinh doanh trên BĐS

- TĐV, định giá viên BĐS phải xem xét, phân tích báo cáo tài chính của doanh nghiệp

ít nhất là 3 năm liền kề về trước, tính từ thời điểm định giá

- TĐV, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá BĐS phải tiến hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận, tiền thuê mặt bằng của Doanh nghiệp cần định giá với tỷ lệ lợi nhuận, tiền thuê phỏ thong trên thị trường của những doanh nghiệp tương tự (cùng loại hình Doanh nghiệp, cùng ngành nghề kinh doanh, có địa điểm tương tự…)

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ 2.1 Giới thiệu chung về công ty thẩm định giá Thế kỷ.

2.1.1 Lịch sử hình thành và mục tiêu của CTCP Thẩm Định Giá Thế Kỷ (CENVALUE)

 CENVALUE là một trong những doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp vàhàng đầu tại Việt Nam, được thành lập theo nghị định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005của chính phủ CENVALUE đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân

sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật được đặt ra đối với một doanh nghiệpthẩm định giá chuyên nghiệp

 Ngay từ khi thành lập, CENVALUE đã nhanh chóng tham gia và hòa nhập vớicộng đồng các doanh nghiệp thẩm định giá của Việt Nam, khu vực và thế giới.CENVALUE hiện là thành viên tích cực của Hội thẩm định giá Việt Nam

 Mục tiêu phấn đấu trở thành doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp và hàngđầu của Viêt Nam và từng bước hội nhập thế giới, CENVALUE không ngừng nỗ lựcnâng cao đội ngũ TĐV có trình độ năng lực, kinh nghiệm, hiểu biết sau chuyên mônnghiệp vụ Đội ngũ TĐV thường xuyên được huấn luyện đào tạo trong và ngoài nướcnhằm nâng cao trình độ nghiệp vụ và đáp ứng các tiêu chuẩn của Việt Nam và Quốc tếđối với đội ngũ TĐV

2.1.2 Giới thiệu về công ty thẩm định giá Thế Kỷ

 Tên Công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ

 Địa chỉ trụ sở chính: 304 Trần Khát Chân, Hai Bà Trưng, TP Hà Nội

 Các chi nhánh:

– 82 Nguyễn Chí Thanh, P Láng Thượng, Q Đống Đa, TP Hà Nội

– Tầng 1, CT4 Khu Đô Thị Mỹ Đình – Mễ Trì, Từ Liêm, TP Hà Nội

– Tòa nhà DETECH, Đại Học FPT, Từ Liêm, TP Hà Nội

– 671 Lạc Long Quân, Quận Tây Hồ, TP Hà Nội

 Giấy chứng nhận ĐKKD số: 0103022609, do Sở Kế Hoạch và Đầu Tư Hà Nội cấpngày: 29-02-2008

 Thông báo số 321/TB-BTC, ngày 29-09-2008 của Bộ Tài Chính, Về việc Công bốdanh sách TĐV về giá hành nghề và danh sách các tổ chức, doanh nghiệp TĐG có đủđiều kiện hoạt động thẩm định giá

 Đội ngũ TĐV, chuyên viên và cộng tác viên đông đảo, đủ khả năng thẩm định cácloại tài sản với mọi qui mô

Ngay từ khi thành lập, CTCP định giá Thế kỷ đã là một thành vien tích cực của Hội địnhgiá Việt Nam Với đội ngũ nhân viên trẻ, nhiệt huyết, sáng tạo tuy mới thành lập songCENVALUE đã thu hút được sự chú ý cũng như có được sự tín nhiệm của nhiều kháchhàng là cá nhân, doanh nghiệp, công ty tư nhân,…, nhanh chóng tham gia và hòa nhậpvới cộng đồng các doanh nghiệp Thẩm định của cả nước và khu vực Hiện nay công tyđang là thành viên chính thức của:

 Hội doanh nghiệp trẻ Thành phố Hà Nội

 Hiệp hội BĐS nhà đất Việt Nam

 Hiệp hội định giá Việt Nam

 Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam

2.1.3 Cơ cấu tổ chức công ty

2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản tại CTCP thẩm định giá thế kỷ.

2.2.1 Các cơ sở pháp lý của hoạt động định giá Bất động sản tại CTCP thẩm định giá Thế Kỷ.

Việc định giá tài sản của CTCP thẩm định giá Thế Kỷ căn cứ vào các Tiêu chuẩn thẩmđịnh giá của Việt Nam và các Văn bản Pháp quy do Nhà nước Việt Nam cũng như cáccấp thẩm quyền địa phương ban hành, bao gồm:

1 Pháp lệnh Giá năm 2002

2 Nghị định 101/2005/NĐ-CP Về Thẩm Định Giá

3 Thông tư 17/2006/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP VềThẩm Định Giá

4 Nghị định 170/2003/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá

5 Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC Ban hành quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ

6 Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC Ban hành Quy chế cấp, sử dụng và quản lý thẻ TĐV

về giá

7 Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 1)

8 Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 2)

9 Thông tư 7/2004/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện NĐ 170/2003/NĐ-CP

10 Luật Đất Đai năm 2003

11 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về Thi hành Luật Đất Đai

12 Nghị định 188/2004/NĐ-CP về Phương pháp xác định giá đất và Khung giá các loại đất

13 Nghị định 198/2004/NĐ-CP về Thu tiền sử dụng đất

14 Thông tư 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn một số điều của Nghị định 181/2005/NĐ-CP

15 Thông tư 114/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định

số 188/2004/NĐ-CP

16 Luật Kinh Doanh BĐS năm 2006

17 Luật Doanh nghiệp năm 2005

18 Chế độ kế toán và chuẩn mực kế toán Việt Nam

Ngoài các văn bản chủ yếu trên, trong những trường hợp cụ thể công ty còn áp dụng một

số các văn bản pháp lý khác do địa phương ban hành

Như vậy liên quan đến lĩnh vực định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng có rất nhiềuvăn bản pháp lý quy định Các văn bản này lại thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau như: địachính, kiến trúc, xây dựng, môi trường…và thường xuyên thay đổi Do vậy, việc áp dụngcác văn bản pháp luật vào thực tiễn hoạt động rất phức tạp và cong nhiều tranh cãi, ảnhhưởng đến kết quả định giá Trong quá trình định giá đòi hỏi TĐV phải nắm bắt, cập nhậtthường xuyên cũng như vận dụng một các linh hoạt các văn bản này đối với từng trườnghợp cụ thể để có thể mang lại kết quả chính xác nhất

2.2.2 Các phương pháp định giá Bất động sản.

Với vị thế là một doanh nghiệp trẻ tuy nhiên các hợp đồng định giá của công ty Thẩmđịnh giá Thế Kỷ rất đa dạng và phong phú, với các tài sản thẩm định là các BĐS, doanhnghiệp, máy móc thiết bị,…song lĩnh vực hoạt động nổi bất hơn cả đó là định giá cácBĐS, trong đó là thẩm định các căn hộ, ngôi nhà riêng biệt, chung cư, biệt thự,…Do vậyvới các BĐS phương pháp định giá chủ yếu trong thời gian qua chủ yếu là phương pháp

so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư Để có cái nhìn khách quan

và tổng thể hơn về phương pháp định giá BĐS ở công ty Thẩm định giá Thế Kỷ có thểphân tích qua ví dụ cụ thể như sau:

Thông tin chung về BĐS cần định giá:

1) Vị trí của BĐS cần định giá:

BĐS thẩm định tọa lạc tại số 226B ngõ 255 đường Hoàng Mai, phường Hoàng Văn Thụ,quận Hoàng Mai, Hà Nội

 Phía Bắc giáp khu dân cư

 Phía Tây giáp ngõ 255 đường Hoàng Mai (ngõ rộng 7m)

 Phía Đông giáp khu dân cư

 Phía Nam giáp nhà số 2B, ngõ 255 đường Hoàng Mai, phường Hoàng Văn Thụ,Hoàng Mai, Hà Nội

2) Hồ sơ pháp lý và hồ sơ kỹ thuật của BĐS:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số AD 508421

- Cấp gas : Chưa có hệ thống cấp gas;

- Thoát nước : Hoạt động tốt;

- Tình trạng ngập lụt : không bị ngập lụt;

- Thông tin liên lạc: Truyền hình, điện thoại cố định, internet, điện thoại di động,truyền hình cáp, vệ tinh hoạt động tốt;

- Chiếu sáng : Hệ thống đèn đường chiếu sáng tốt

5) Điều kiện khí hậu:

- Khí hậu Quận Hoàng Mai nằm trong khu vực chung của Thành phố Hà Nội, chịuảnh hưởng của chế độ gió mùa nhiệt đới nóng ẩm Một năm có hai mùa rõ rệt

- Mùa mưa nóng ẩm, mưa nhiều, lượng mưa tập trung vào các tháng 7, 8 và 9 chiếm70% lượng mưa cả năm Thời kỳ này hướng gió chủ đạo là đông nam và đông

- Mùa rét, ít mưa, có mưa phùn, hướng gió chủ đạo là Đông Bắc và Bắc Nhiệt độtrung bình hàng năm là 23,50C, nhiệt độ cao nhất xảy ra vào tháng 7, cao nhất lên đến

420C và thấp nhất có thể xuống 8,80C vào tháng giêng