LỜI MỞ ĐẦU PAGE 1 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Hoạt động định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống[.]
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Hoạt động định giá có lịch sử hình thành phát triển lâu nhiều nước giới, hoạt động khách quan tồn đời sống kinh tế xã hội kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt kinh tế phát triển theo chế thị trường Bất động sản bao gồm đất đai vật tự nhiên khác gắn liền với đất cối, khoáng sản, cơng trình đất tồ nhà, cơng trình xây dựng (theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005) Do đó, bất động sản nguồn tài sản lớn quốc gia giới nói chung, gia đình cá nhân nói riêng Các hoạt động thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào kết định giá đáng tin cậy Hiện nay, Việt Nam đường hội nhập với giới, kinh tế nước ta phát triển mạnh mẽ không ngừng, đầu tư lĩnh vực tăng trưởng Các nhà đầu tư nước thừa nhận tiềm đầu tư vào bất động sản lớn Đi xu phát triển đó, hoạt động định giá nước ta trọng phát triển có bước tiến đáng kể Tuy nhiên, công tác định giá giai đoạn đầu trình hình thành phát triển, cịn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp, kết định giá cịn mang tính chưa thống số nơi Việc định giá xác làm giảm thiệt hại cho Nhà nước tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc định giá tài sản Định giá ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động thị trường bất động sản Đối với Việt Nam định giá nghề mẻ, có thuận lợi phát triển sau nên kế thừa thành tựu nhiều nước khác, điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng phương pháp định giá nhiều khó khăn Cơng ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc công ty thành viên Tổng Công ty CP Dịch Vụ Xây dựng địa Ốc Đất Xanh- thương hiệu hàng đầu lĩnh vực đầu tư phân phối bất động sản Việt Nam Hiện cơng tác định giá cơng ty có nhiều bất cập đòi hỏi Nhà nước ban lãnh đạo công ty quan tâm giải nhằm nâng cao chất lượng Chuyên đề thực tập tốt nghiệp hoạt động định giá công ty Từ kiến thức định giá bất động sản học hoạt động định giá nước ta nói chung q trình nghiên cứu cơng ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc, em lựa chọn nghiên cứu đề tài: ”Hoạt động định giá bất động sản Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc “ Mục đích nghiên cứu Luận văn viết nhằm vào mục đích sau: Thứ nhất, hệ thống hóa sở lý luận định giá bất động sản phương pháp định giá bất động sản Thứ hai, nghiên cứu, đánh giá, tình hình hoạt động định giá Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc Thứ ba, sở thực trạng nghiên cứu đưa biện pháp, kiến nghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản cơng ty nói riêng nước ta nói chung Phạm vi nghiên cứu Định giá hoạt động rộng rãi bao gồm hoạt động như: định giá tài sản, bất động sản, cổ phiếu, thương hiệu Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu chuyên đề tập trung vào hoạt động định giá bất động sản Trong đó, tập trung chủ yếu vào lý luận định giá bất động sản, thực trạng hoạt động định giá Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản công ty Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ với phương pháp khác phương pháp thống kê, phương pháp tốn học, phương pháp phân tích, tổng hợp xem xét ưu điểm, hạn chế tồn công tác định giá bất động sản Cơng ty CP Đất Xanh Miền Bắc từ đề xuất giải pháp nhằm khắc phục hạn chế tồn Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Bố cục đề tài Chuyên đề lời mở đầu, kết luận Bố cục chuyên đề gồm : Chương I: Cơ sở khoa học định giá bất động sản Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc Chương III: Giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản công ty CP Đất Xanh Miền Bắc Do thời gian nghiên cứu có hạn, lực kinh nghiệm thực tế cịn hạn chế nên chun đề khơng tránh khỏi sai sót Vì em mong tiếp thu cảm ơn tất ý kiến thầy cô bạn Qua đây, em xin gửi lời cảm ơn trân thành tới Ths Vũ Thành Bao tồn nhân viên Cơng ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc bạn giúp đỡ em thực chuyên đề Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Chương I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm đặc điểm BĐS 1.1 Khái niệm Bất động sản nguồn tài sản lớn quốc gia, kinh tế, gia đình cá nhân Nó có vai trị vơ quan trọng, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện đời sống xã hội, đảm bảo cho trình tái sản xuất phát triển Có nhiều cách hiểu, cách nhìn nhận khác bất động sản, nhìn chung có quan niệm thống bất động sản sau: " Bất động sản đất đai tài sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai" Theo Bộ Luật Dân năm 2005 nước cộng hoà XHCN Việt Nam điều 174 có quy định: "Bất động sản tài sản di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản theo quy định pháp luật 1.2 Đặc điểm BĐS BĐS có đặc điểm sau: Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định vị trí địa lý địa điểm khơng có khả di dời được.Chính giá trị lợi ích BĐS gắn liền với vị trí cụ thể chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt Những yếu tố là: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện mội trường, nên định giá tính đến yếu tố phải dự báo thay đổi chúng ảnh hưởng đến BĐS Thứ hai, BĐS loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền BĐS gắn liền với trường tồn đất đai Mặt khác cơng trình xây Chun đề thực tập tốt nghiệp dựng, cơng trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Tuy nhiên tính lâu bền hàng hóa BĐS khác nhau, tùy theo loại BĐS cụ thể Vì thẩm định BĐS chấp phải quan tâm đến thời gian tồn BĐS để quy định thời gian cho vay hợp lý Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí Vì vậy, quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu, qua dẫn đến tình trạng đầu BĐS, người đầu lâu dài thường có lợi giá ln có xu hướng tăng lên Nhà nước cần có sách chống đầu BĐS, chống tình trạng tăng giá ảo, ngăn ngừa nguy dẫn tới khủng hoảng kinh tế Điều ảnh hưởng lớn tới việc định giá BĐS chấp Thứ tư, BĐS có tính dị biệt Mỗi BĐS tài sản riêng biệt sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng giống với BĐS khác Sự khác biệt BĐS khác vị trí, kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan môi trường Khi định giá BĐS phải ý đến tính dị biệt, so sánh rập khuôn BĐS với Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhìn chung hàng hóa có đặc điểm này, với hàng hóa BĐS đặc điểm trội Sở dĩ nhu cầu BĐS khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh dân cư Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn Giữa hàng hóa BĐS có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hoàn thiện hàng hóa điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hóa Bất động sản loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ BĐS liền kề có ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Vì định giá BĐS phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình BĐS khác đời Thứ bẩy, BĐS tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi Chuyên đề thực tập tốt nghiệp phí đầu tư, xây dựng lớn, khả sinh lợi lớn đồng thời tạo vốn Chính BĐS tài sản chấp chủ yếu vay vốn ngân hàng Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà Nước Hàng hóa BĐS tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, người dân, quan hệ giao dịch bất động sản thường có tác động mạnh mẽ tới hầu hết hoạt động kinh tế xã hội Vì Nhà nước sách để quản lý hoạt động thị trường BĐS Khi định giá BĐS người thẩm định cần phải hiểu rõ thực theo quy định pháp luật định giá BĐS Thứ chín, giá trị cơng năng, khả khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều lực quản lý BĐS thường có giá trị lớn gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp, địi hỏi người quản lý phải có lực cao chi phí quản lý phải cao so với hàng hóa thơng thường Khái niệm đặc điểm thị trường BĐS 2.1 Khái niệm Có nhiều cách hiểu khác TTBĐS, song quan niệm có điểm chung khái quát TTBĐS tổng hòa mối quan hệ giao dịch BĐS thực thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau, song BĐS gắn liền không tách rời yếu tố đất đai Do vậy, đặc trưng hàng hóa TTBĐS ln đóng vai trị trọng tâm chi phối toàn hoạt động TTBĐS Có nhiều định nghĩa khác TTBĐS Tuy nhiên cách hiểu khái quát phổ biến TTBĐS tổng hòa mối quan hệ trao đổi hàng hóa BĐS, tức quan hệ giao dịch người mua người bán, cung cầu thực quan hệ chuyển dịch giá trị BĐS BĐS khác với hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán, mà cịn đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, TTBĐS hồn chỉnh quan hệ người mua người bán BĐS mà nơi diễn giao dịch liên quan đến BĐS cho thuê, chấp, bảo hiểm chuyển dịch quyền sử Chuyên đề thực tập tốt nghiệp dụng BĐS Do vậy, TTBĐS hiểu cách khái quát sau: TTBĐS tổng thể giao dịch BĐS dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn không gian thời gian định 2.2 Đặc điểm TTBĐS Hàng hóa BĐS loại hàng hóa đặc biệt, khác với loại hàng hóa thơng thường nên TTBĐS có đặc điểm riêng Thứ nhất, tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch Đối với hàng hóa thơng thường, địa điểm giao dịch thường nơi diện hàng hóa giao dịch, cịn hàng hóa BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa BĐS giao dịch Đó đặc điểm hàng hóa BĐS có vị trí cố định, khơng thể di dời Do vậy, hoạt động giao dịch BĐS thường tiến hành chợ hàng hóa BĐS ảo Các chợ đa dạng, trung tâ giao dịch lớn ( chợ địa ốc ), địa điểm nhỏ hẹp với vật dụng đơn sơ tối thiểu, nhà riêng, nhà hàng, quán nước, qua internet … tạo nên chợ giao dịch BĐS Thứ hai, TTBĐS thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS Đặc điểm đặc điểm đất đai quy định Đặc điểm đất đai khơng hao mịn hay ( trừ trường hợp đặc biệt ) người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai khơng sử dụng đất đai hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn quyền hay lợi ích đất đai mang lại Do đó, xem xét giá đất đai, xác định giá trị xác định giá trị hàng hóa thơng thường mà phải xác định dựa khả sinh lợi đất đai khả sinh lợi vốn đầu tư vào đất đai Thứ ba, TTBĐS mang tính vùng tính khu vực sâu sắc BĐS có đặc điểm khơng thể di dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng, khu vực Do đó, cung cầu BĐS vùng, khu vực phong phú đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô trình độ phát triển Mặt khác, BĐS Chuyên đề thực tập tốt nghiệp cịn có đặc điểm phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu Do đó, vùng, khu vực có đặc điểm riêng cung cầu BĐS Vì vậy, nghiên cứu TTBĐS phải đặt chúng vùng, khu vực, gắn chúng với điều kiện tự nhiên, kinh tế, trị, xã hội vùng, khu vực Khơng thể lấy quan hệ cung cầu hay giá BĐS vùng này, khu vực áp dụng cho vùng khác, khu vực khác Thứ tư, TTBĐS khơng hồn hảo Mặc dù TTBĐS có nội dung phong phú thị trường khơng hồn hảo Sở dĩ thơng tin hàng hóa BĐS TTBĐS không đầy đủ phổ biến rộng rãi hàng hóa khác Sự so sánh BĐS loại khó xác tiêu chí đánh giá BĐS khơng xác hàng hóa khác ( kết cấu cơng trình, chất lượng cơng trình, vẻ đẹp, kiến trúc ) BĐS mang tính vùng khu vực, chúng khơng liền kề khơng phải tìm BĐS loại để so sánh cạnh tranh cách đầy đủ Hơn nữa, số lượng người tham gia cung cầu loại BĐS có số lượng nhỏ, khơng đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hồn hảo Thứ năm, cung BĐS phản ứng chậm so với biến động cầu giá BĐS Đối với hàng hóa thơng thường, quan hệ cung cầu giá thường diễn theo quy luật chung là: cầu tăng đẩy giá tăng lên kích thích tăng cung cân với cầu kéo giá quay trở lại mức cân Tuy nhiên, hàng hóa BĐS, cầu tăng, cung BĐS khơng thể phản ứng tăng nhanh loại hàng hóa khác Đó đặc điểm BĐS cần có thời gian để tạo chúng thường để xây dựng công trình cần phải có thời gian tìm hiểu thơng tin đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công Thứ sáu, TTBĐS thị trường khó thâm nhập Sở dĩ hàng hóa BĐS khơng bày bán thị trường loại hàng hóa thơng thường khác, người mua bán BĐS khơng có hội đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Hơn nữa, BĐS thường có giá trị lớn, người mua bán BĐS thường có kinh nghiệm họ có hội mua bán Do vậy, thực giao dịch TTBĐS cần phải có nhà tư vấn, mơi giới, định giá viên người đào tạo bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu luật pháp, nhiều kinh nghiệm Thứ bảy, TTBĐS chịu chi phối yếu tố pháp luật BĐS loại tài sản có giá trị lớn, đó, việc quản lý Nhà nước chúng pháp luật sở để đảm bảo an toàn cho giao dịch BĐS Mọi BĐS Nhà nước quản lý đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, biến động chúng Sự tham gia Nhà nước vào TTBĐS thông qua yếu tố pháp luật làm cho TTBĐS ổn định an toàn BĐS đăng ký pháp lý theo pháp luật có giá trị hơn, chúng tham gia vào tất giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, chấp, Hơn nữa, thơng qua kiểm sốt TTBĐS, Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế giao dịch BĐS Thứ tám, TTBĐS có mối liên hệ mật thiế với thị trường vốn Đặc điểm bắt nguồn từ đặc điểm BĐS có giá trị lớn,do đó, giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi cho lượng vốn lớn Lượng vốn phải huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy khơng có thị trường vốn phát triển lành mạnh ổn định TTBĐS không phát triển lành mạnh ổn định Thứ chín, TTBĐS thị trường mà việc tham gia rút khỏi thị trường vấn đề khó khăn, phức tạp cần có nhiều thời gian Sở dĩ BĐS thường có giá trị lớn, người mua thị trường không đông, việc mua bán đơn giản nhanh chóng loại hàng hóa khác BĐS yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi cơng tính chất, khơng dễ dàng thay đổi định hướng đầu tư khai thác cơng trình BĐS Đặc điểm đòi hỏi nhà đầu tư tham gia TTBĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính tốn mối quan hệ chu kỳ kinh tế tuổi thọ vật lý để giải định hướng đầu tư Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 10 Giá cả, giá trị nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 3.1 Giá trị BĐS Trên lý thuyết, người ta đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác nhau, nhiên, giá trị thị trường khái niệm nhiều người quan tâm, lĩnh vực bất động sản Tại hầu phát triển, định nghĩa giá trị thị trường bất động sản chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý giao dịch mua bán Một số nước phát triển đưa chuẩn mực thống thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) giá trị thị trường hiểu giá có nhiều khả hình thành bất động sản thị trường cạnh tranh công khai tất điều kiện cần thiết việc mua bán sòng phẳng, người mua người bán hành xử thận trọng, có hiểu biết thừa nhận giá khơng bị ảnh hưởng yếu tố kích thích thái Nói cách khác, người mua người bán phải có thơng tin đầy đủ có đầy đủ thời gian định thị trường mua bán công khai Khái niệm giá trị thường xem đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngơn ngữ thường ngày thuận mua vừa bán Một khái niệm giá trị khác lĩnh vực bất động sản giá trị đầu tư dựa thông số hay giả định nhà đầu tư Để minh họa giá trị đầu tư, nêu trường hợp công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp khu biệt thự hộ cũ kỹ nằm khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử Lợi ích kinh doanh có từ dự án khơng nhiều tiền thuê không phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà cơng ty bỏ Tuy nhiên, công ty hưởng ưu đãi thuế để bù đắp thiệt thòi tiến hành dự án nhà nước hay cộng đồng khuyến khích Khơng tính đến ưu đãi thuế, giá trị thị trường bất động sản tương đối thấp cộng vào hệ số thuế ưu đãi giá trị dự án đánh giá tích cực mắt nhà đầu tư