HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ CHO VAY BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ACB

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT CHÂU ĐẶNG AN “HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ CHO VAY BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ACB” Giáo viên hướng dẫn: KS Trần Thị Việt Hòa Trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Ký tên - Tháng năm 2010- LỜI CẢM ƠN Bốn năm học trường Đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh quãng thời gian thật ý nghĩa sinh viên Ngồi việc trang bị cho kiên thức làm hành trang bước vào đời, em học hỏi nhiều kinh nghiệm sống thật quý báu giúp em vững tin nghề nghiệp tương lai Nhằm rút ngắn khoảng cách lý thuyết thực tiễn, thời gian qua, cho phép Ban giám hiệu trường chấp thuận ngân hàng ACB phòng giao dịch Huỳnh Tấn Phát, em có điều kiện tìm hiểu hoạt động định giá Bất động sản cho mục đích chấp ngân hàng giúp em thực tốt đề tài “HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ CHO VAY BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ACB” Thông qua luận văn này, em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến cô: Trần Thị Việt Hịa - người tận tình hướng dẫn em suốt thời gian thực tập hoàn thành đề tài Em xin cảm ơn anh chị ngân hàng ACB phòng giao dịch Huỳnh Tấn Phát tạo điều kiện thuận lợi cho em sâu vào thực tế để phân tích, nghiên cứu, học hỏi rút nhiều kinh nghiệm quý báu cho thân Cũng qua em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô khoa Quản lý Đất đai Thị trường Bất động sản dạy dỗ em bốn năm học qua Đối với em, giảng đường đại học điểm dừng chân mà chuyển tiếp Chính nơi cho em kiến thức bổ ích trở thành hành trang quý giá để em bước vào đời, tiếp tục học tập rèn luyện Mai dù làm việc đâu, em ghi nhớ ngày tháng thầy, cô anh, chị tận tình dạy dỗ Em xin chân thành cảm ơn tất ! TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Châu Đặng An, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ CHO VAY BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ACB.” Giáo viên hướng dẫn: Kỹ sư Trần Thị Việt Hịa, Bộ mơn Kinh Tế Đất Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt: Kinh tế nước ta ngày phát triển đòi hỏi nguồn vốn đầu tư, kinh doanh …ngày nhiều Việc sử dụng bất động sản làm vật đảm bảo để vay vốn ngân hàng hay tổ chức tín dụng trở nên quen thuộc kinh tế thị trường nước ta Trong định giá Bất động sản giữ vai trò đặc biệt quan trọng việc định cho vay tổ chức Vì vậy, sinh viên thực đề tài sau nhằm tìm hiểu hoạt động định giá bất động sản vay đảm bảo chấp Bất động sản ngân hàng ACB để thấy phát triển khả đáp ứng nhu cầu loại hình dịch vụ cịn tương đối cần thiết hoạt động vay vốn, chấp ngân hàng phát triển thị trường bất động sản Áp dụng lý thuyết định giá học tiến hành định giá bất động sản sinh viên tiến hành định giá nhà XXX/XX Thích Quảng Đức, phường 4, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh với mục đích vay vốn chấp ngân hàng Sau trình sinh viên nhận đinh giá trị chấp bất động sản 2.930.328.224 VNĐ Qua đó, sinh viên có số ý kiến đóng góp nhằm nâng cao hiệu chất lượng dịch vụ để ngày đáp ứng tốt nhiều nhu cầu khách hàng Phương pháp nghiên cứu: Chủ yếu sử dụng phương pháp thu thập tài liệu thông tin phương pháp định giá bất động sản có kết hợp với số phương pháp khác trình nghiên cứu Đề tài thực với thời gian bốn tháng đạt số kết sau: Tìm hiểu điều kiện quy trình cho vay ACB Hiểu vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản kết hợp với việc áp dụng phương pháp định giá để tiến hành định giá cho mục đích cụ thể cho bất động sản cụ thể Đánh giá phần ưu điểm hạn chế định hoạt động thẩm định giá nhà cho mục đích vay vốn chấp cơng ty Biết nhu cầu dịch vụ thẩm định giá qua kết thẩm định giá công ty MỤC LỤC ♣ ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU I Bất động sản I.1 Khái niệm bất động sản I.2 Đặc trưng Bất động sản I.3 Thuộc tính Bất động sản II Thị trường bất động sản II.1 Khái niệm thị trường bất động sản II.2 Các đặc trưng thị trường Bất động sản II.3 Các khu vực thị trường bất động sản II.4 Các yếu tố tác động đến giá Bất động sản II.4.1 Nhóm yếu tố vĩ mô II.4.2 Nhóm yếu tố vi mô III Định bất động sản: III.1 Khái niệm định giá bất động sản III.2 Định giá Bất động sản III.3 Vai trị mục đích định giá III.3.1 Vai trò định giá III.3.2 Mục đích định giá III.4 Cơ sở giá trị định giá III.4.1 Giá trị thị trường III.4.2 Giá trị phi thị trường tài sản III.5 Các nguyên tắc thẩm định giá 10 III.6 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản 11 III.7 Quy trình định giá 14 IV Thế chấp đăng ký chấp 18 IV.1 Khái niệm chấp 18 IV.2 Điều kiên chấp, bão lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 18 IV.3 Các trường hợp đăng ký chấp, bảo lãnh 18 IV.4 Vai trò việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất 19 IV.5 Trình tự đăng ký chấp 20 V Giới thiệu ngân hàng TMCP Á Châu 22 VI Nội dung phương pháp nghiên cứu 23 V.I.1 Nội dung nghiên cứu 23 V.I.2 Phương pháp nghiên cứu 23 PHẦN II :KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25 I Hoạt động cho vay bảo đảm chấp Bất động sản PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát 25 I.1 Các hình thức cho vay PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát 25 I.2 Điều kiện cho vay 26 I.3 Quy trình cho vay ACB 27 I.4 Những ràng buộc Bất động sản chấp 29 I.5 Xử lý tài sản bảo đảm 30 I.6 Một số kết cho vay PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát 31 I.6.1 Tình hình dư nợ PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát nqua năm 31 I.6.2 Thống kê loại hình cho vay PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát 31 I.7 Những rủi ro ngân hàng thương mại q trình hoạt động tín dụng 33 II Hoạt động thẩm định giá ngân hàng ACB 34 II.1 Những sở, định giá 34 II.2 Những nguyên tắc định giá 34 II.3 Quy trình thẩm định giá ACB 35 II.4 Báo cáo định giá 35 II.5 Thống kê loại bất động sản yêu cầu định giá chi nhánh ACB 35 II.6 Tiến hành định giá bất động sản cụ thể cho mục đích chấp ACB36 III Đánh giá nhận xét 45 III.1.Các bước điều chỉnh phân tích định giá Bất động sản cụ thể 45 III.2 Những ưu, khuyết điểm hoạt động cho vay đảm bảo tài sản chấp định giá Bất động sản cho mục đích chấp ngân hàng ACB 47 PHẦN III KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO 53 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TMCP : Thương mại cổ phần TNHH MTV : Trách nhiệm hữu hạn thành viên BĐS : Bất động sản BĐSTĐ : Bất động sản thẩm định BĐS SS : Bất động sản so sánh CLCL : Chất lượng lại TLCL : Tỷ lệ lại CTXD : Cơng trình xây dựng GT : Giá trị GTCL : Giá trị lại QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân DTKV : Diện tích khn viên DTSD : Diện tích sử dụng GTCTXD : Giá trị cơng trình xây dựng GTQSDĐ : Giá trị quyền sử dụng đất VNĐ : Việt Nam đồng ST : Sân thượng TCBS : The complex banking solution LOAN CSR : Nhân viên dịch vụ tính dụng Teller : Giao dịch viên CSR : Nhân viên dịch vụ khách hang PGD.ACB : Phòng giao dịch ngân hàng Á châu DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Các hình thức cho vay PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát Bảng : Thống kê dư nợ PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát qua năm gần Bảng 3: Thống kê loại hình cho vay PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát (năm 2009) Bảng 4: Thống kê Bất động sản định giá PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát (năm 2009) Bảng 5: Phân tích mơ tả Bất động sản Bảng 6: Điều chỉnh vị trí hẻm mặt tiền đường Bảng 7: Điều chỉnh kết rao bán Bảng 8: Giá xây dựng công ty TNHH thiết kế xây dựng Đức Việt Bảng 9: Kết ước tính giá trị cịn lại cơng trình xây dựng Bảng 10: Xác định đơn giá quyền sử dụng đất Bảng 11: Điều chỉnh BĐS so sánh BĐS định giá Bảng 12: tỷ lệ lại bất động sản thẩm định Bảng 13: Đơn giá đất hẻm 3m đường Thích Quảng Đức Bảng 14: Đơn giá đất hẻm 4m đường Thích Quảng Đức Bảng 15: Đơn giá đất hẻm 5m đường Thích Quảng Đức Bảng 16: Đơn giá đất mặt tiền đường Thích Quảng Đức Bảng 17: Đơn giá đất hẻm so với mặt tiền đường Thích Quảng Đức DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Các hình thức cho vay PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát Biểu đồ : Thống kê dư nợ PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát qua năm gần Biểu đồ 3: Thống kê loại hình cho vay PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát (năm 2009) Biểu đồ 4: Thống kê Bất động sản định giá PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát (năm 2009) DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Biểu đồ 1: Quy trình đăng ký chấp DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC Phụ lục 1: Sơ đồ Bất động sản định giá đến Bất động sản so sánh Phụ lục 2: Hình ảnh Bất động sản định giá Bất động sản so sánh Phụ lục 3: Đơn giá cơng trình xây dụng nhà phố Phụ lục 4: Tờ trình thẩm định Bất động sản Phụ lục : Bản Hiện trường Bất động sản cá thể Phụ lục 6: Thông tư số 83/1997/TT/KK-TW Phụ lục 7: Giấy đề nghị vay vốn Phụ lục 8: Một mẫu vay đảm bảo chấp bất động sản cụ thể ngân hàng ACB Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Châu Đặng An A) ĐẶT VẤN ĐỀ Sự cần thiết đề tài Hiện nay, kinh tế thị trường, việc dùng Bất động sản làm tài sản chấp để vay vốn ngân hàng phổ biến Bất động sản có giá trị lớn với số đặc điểm di dời, lâu bền, có tính tăng trị nên thường đóng vai trị tài sản bảo đảm vay mượn thị trường vốn Tầm quan trọng lợi ích việc chấp Bất động sản mang lại ngày nhiều người nhận thức khai thác Thông qua việc chấp, người sở hữu Bất động sản vay khoản tiền cần thiết, từ họ cải thiện điều kiện sống phát triển công việc kinh doanh Bên cạnh đó, người sở hữu BĐS sử dụng Bất động sản thời gian chấp Đối với đất đai, họ khai thác nguồn lợi từ đất; nhà cửa, họ cư trú, sinh hoạt tiếp tục cơng việc kinh doanh, sản xuất văn phòng, nhà xưởng mà họ mang chấp .Như giá trị sử dụng Bất động sản nhân đơi; Thơng qua hình thức tín dụng cho vay chấp Bất động sản, ngân hàng tìm đầu lớn cho nguồn vốn Như vậy, việc chấp Bất động sản mang lại lợi ích thiết thực có ý nghĩa quan trọng người sở hữu Bất động sản Ngân hàng Tuy nhiên, hoạt động chấp Bất động sản cịn gặp nhiều khó khăn, việc chấp Bất động sản phụ thuộc nhiều quy trình đinh giá, định nhiều đến khoản vay Song đặc thù chấp Bất động sản nên quy định thị trường giống thị trường khác có liên quan đến Bất động sản chỗ văn pháp luật liên quan đến Bất động sản Bộ, Ngành có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo thiếu tính đồng bộ, thống làm cho việc thực thi văn vào thực tế chấp khó khăn trở ngại không nhỏ đến thành phần tham gia thị trường Và rủi ro cho đồng vốn ngân hàng cho vay bảo đảm Bất động sản; việc đăng ký chấp chưa vào nề nếp ổn định; vấn đề xử lí tài sản chấp để thu hồi vốn vay nhiều phức tạp Nước ta theo đường xã hội chủ nghĩa, phát triển kinh tế thị trường theo đinh hướng xã hội chủ nghĩa Hiện hóa độ lên xã hội chủ nghĩa, nên nhu cầu vốn doanh nghiệp lớn Trong nhu cầu vay vốn lượng tài sản chấp lớn bất động sản đất đai sinh mà nhu cầu đất đai (Bất động sản) ngày tăng với tăng dân số Chính mà Bất động sản ngày có giá trị theo thời gian Vì em chọn đề tài “HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ CHO VAY BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ACB” Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu quy trình cho vay có bảo đảm BĐS chấp ngân hàng, phân tích sở định cho khoản vay qua đánh giá vai trò định giá Bất động sản tổ chức tín dụng Từ đó, tìm hiểu, nghiên cứu vận dụng quy trình, phương pháp thực định giá cho Bất động sản chấp cụ thể làm sở xác định khoản tiền vay Đối tượng – phạm vi nghiên cứu đề tài Giá trị Bất động sản quy luật giá trị Đề tài tập trung phân tích giá trị bảo đảm cho khoản vay tổ chức tín dụng Trang Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Châu Đặng An PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU I Bất động sản I.1 Khái niệm bất động sản Khái niệm Bất động sản quy định theo pháp luật nước có điểm thống chung đất đai yếu tố ban đầu, yếu tố thiếu bất động sản Theo Điều 181 Bộ Luật Dân Sự nước CHXHCN Việt Nam: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản gắn liền với đất; Các tài sản khác pháp luật qui định Thuật ngữ bất động sản định giá bất động sản hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất I.2 Đặc trưng Bất động sản I.2.1 Khả co giãn cung cầu Bất động sản Nhìn chung cung cầu Bất động sản tương đối đàn hồi với thay đổi giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau: - Tổng cung đất đai cố định - Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn Bên cạnh mặt hạn chế mặt tự nhiên nêu cịn có mặt hạn chế mặt quy hoạch mặt hạn chế bật Bởi vì: - Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng phải tn thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ - Sự phân bổ khu vực diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi nhà thể quy hoạch phát triển địa phương thời kỳ Do vậy, thơng thường khơng thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch - Những thay đổi việc thay đổi nhà cửa phải đảm bảo tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng quyền địa phương I.2.2 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch Do Bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua, bán Bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao I.2.3 Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Thông thường giá trị Bất động sản lớn thời gian mua, bán giao dịch dài nêu dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt I.2.4 Sự can thiệp quản lý Nhà nước chặt chẽ Do tính chất quan trọng Bất động sản trước hết đất đai đời sống kinh tế, trị xã hội nên Nhà nước có quy định có quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch Bất động sản Trang Ngành: Quản lý đất đai Vị trí Hẻm 3m SVTH: Châu Đặng An Mặt tiền đường Hẻm 3m Mặt tiền đường Hẻm 3m 3.800.000.000 6.900.000.000 6.500.000.000 2.200.000.000 Giá rao bán (VNĐ) Thời điểm rao bán 5/2010 5/2010 5/2010 5/2010 Diện tích khn viên (m2) 94 99 64 64 49.5 Chiều rộng (m) 5.5 4 5.5 Chiều dài (m) 18.8 18 16 16 179 214.6 144 128 Diện tích xây dựng (m2) Trệt, 2lầu, sân Trệt, lững, lầu, sân thượng thượng Kết cấu Trệt, lầu, sân thượng Trệt, lầu, sân thượng Trệt, lững, lầu, sân thượng Cấp nhà 2 2 Niên sử dụng 70 năm 70 năm 70 năm 70 năm 70 năm Năm xây dựng 2005 2000 2008 2005 2002 Cách BĐS định 400m Cách BĐS định giá 250m CáchBĐS định giá 250m Cách BĐS định giá 300m Khoản cách Trang 39 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Châu Đặng An Phân tích Qua bảng tổng hợp ta thấy BĐS định giá BĐS so sánh gần nhau, nên sở hạ tầng tương đồng, tất có chứng từ pháp lý hợp pháp Các BĐS so sánh có thời điểm rao bán 5/2009 nên không cần phải điều chỉnh yếu tố thời điểm giao dịch Tuy nhiên BĐS định giá BĐS so sánh 2; khác vị trí (măt tiền hẻm) nên ảnh hương nhiều vè lợi kinh doanh Đối với bất động sản so sánh 1; giống với bất động sản định giá nằm hẻm (3 m) nên thích hợp cho sử dụng để bất động sản định giá nằm gần đường ray tàu hỏa mức độ tiếng ồn ảnh hưởng đến chất lượng sống bất động sản so sánh khác bất động sản định giá giấy tờ pháp lý Pháp lý: Đối với bất động sản có chủ quyền hồng dễ giao dịch thời gian mua bán nhanh, cịn bất động sản có giấy tờ cũ khó giao dịch thời điểm mua bán loại giấy tờ cũ đa số quận buộc phải cấp đổi sang sổ hồng (khoảng đến tháng hoàn tất), nên người mua muốn mua nhà có sổ hồng để tránh phiền phức khơng đáng có Phân tích định lượng: Sau phân tích mơ tả BĐS so sánh để thấy tiêu chí giống khác nhau, sinh viên tiếp tục phân tích khác (tốt xấu hơn) BĐS so sánh với BĐS định giá tiến hành điều chỉnh Ngân hành Á Châu có bề dày kinh nghiệm hoạt động định giá, hệ số điều chỉnh sử dụng để phân tích định lượng kế thừa từ ngân hàng với giúp đỡ anh chi định giá viên a Hệ số điều chỉnh vị trí hẻm (lợi kinh doanh, giao thông): Bảng 6: Điều chỉnh vị trí hẻm mặt tiền đường Độ rộng hẻm Đơn giá đất mặt tiền đường < 40 triệu/m2 40 – 80 triệu/m2 > 80 triệu/m2 > 5m 60% 50% 40% – 5m 50% 40% 30% 1.5 – 3m 40% 30% 20% < 1.5m 30% 20% 15% Các hệ số điều chỉnh hẻm ngân hành ACB xác định theo gíá đất mặt tiền đường độ rộng hẻm Bất động sản định giá nằm hẻm có chiều rộng 3m, đơn giá đất mặt tiền đường Thích Quảng Đức thuộc quận Phú nhuận có đơn giá 72.000.000 VNĐ (theo nguồn khảo sát thông tin ACB) Dựa vào bảng ta thấy vị trí BĐS so sánh 30% giá trị đất mặt tiền tức BĐS so sánh có lợi vị trí cao BĐS định giá 70% Qua tham khảo ý kiến anh chị định giá viên BĐS so sánh 2; nằm mặt tiền đường Thích Quảng Đức chúng có lợi kinh doanh giao thông nên sinh viên chọn hệ số điều chỉnh lợi kinh doanh giao thông BĐS 2; Trang 40 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Châu Đặng An BĐS định giá 50% 20% Riêng bất động sản so sánh 1; giống với bất động sản định giá nằm hẻm có độ rộng hẻm từ 3m nên mức độ lợi kinh doanh giao thông hai bất động sản tương tự nên không cần điều chỉnh b Điều chỉnh giá rao bán giá giao dịch thành công thi trường Căn vào kinh nghiệm anh chị định giá viên ngân hàng ACB, sinh viên tiến hành điều chỉnh đơn giá đất thông tin rao bán phù hợp với đơn giá thị trường Hệ số điều chỉnh áp dụng 80% Sự chênh lệch giá rao bán chủ sở hữu, môi giới giá giá thị trường tâm lý giá đất tăng kỳ vọng vào phát triển sở hạ tầng nên đưa giá bán cao với giá thi trường Phía mơi giới đưa giá rao bán cao so với chủ sỡ hữu để hưởng phần trăm chênh lệch Qua sau điều chỉnh giá bán có kết sau Bảng 7: Điều chỉnh kết rao bán BĐS so sánh BĐS so sánh Giá rao bán (VNĐ) 3.800.000.00 6.900.000.00 BĐS so sánh BĐS so sánh 6.500.000.000 2.200.000.000 Giá thương lượng (VNĐ) 3.040.000.000 5.520.000.000 5.200.000.000 1.760.000.000 c Điều chỉnh môi trường an ninh ( tiếng ồn nằm gần đường ray tàu hỏa) Qua khảo sát thực tế sinh viên nhận thấy: Các bất động sản so sánh 2; nằm mặt tiền đường Thích Quảng Đức giao thơng sầm uất thích hợp cho việc kinh doanh, cịn bất động sản định giá bất động sản so sánh 1; nằm hẻm (3m) thích hợp cho việc sử dụng để ở, bất động sản thẩm định nằm gần đường ray tàu hỏa chịu ảnh hưởng nhiều tiếng ồn, làm giảm chất lượng sống Theo hướng dẫn đinh giá viên ACB sinh viên chọn hệ số điều chỉnh -10% áp dụng cho bất động sản so sánh 1; d Điều chỉnh yếu tố pháp lý Yếu tố pháp lý bất động sản người mua quan tâm nhiều Đối với bất động sản có chủ quyền hồng việc giao dịch tiến hành thuận lợi bất động sản có giấy tờ hợp lệ Việc thực vấn đề pháp lý bất động sản làm nhiều thời gian người mua, người mua bỏ số lượng lớn tiền để mua bất động sản người mua ln muốn bất động sản phải có pháp lý rõ ràng để không thời gian làm giấy tờ Trang 41 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Châu Đặng An Theo thơng tư 95 /2006/TT-BTC ngày 12/10/2006, lệ phí trước bạ nhà, đất 1% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ Đối với đất giá trị tính lệ phí trước bạ giá 1m2 đất nhân với diện tích đất chịu lệ phí trước bạ Trong đó, giá đất giá UBND tỉnh, thành phố quy định Riêng trường hợp nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước bán cho người thuê theo Nghị định số 61/NĐ-CP, giá tính lệ phí trước bạ giá bán thực tế ghi hợp đồng mua bán BĐS so sánh có giấy tờ hợp lệ, BĐS so sánh muốn chuyển sổ hồng phải đóng 1% lệ phí trước bạ Do để điều chỉnh BĐS so sánh BĐS định giá phải cộng thêm 1% vào hệ số điều chỉnh BĐS so sánh Xác định tài sản đất Sinh viên dựa vào phương pháp chi phí để ước định giá trị BĐS Các công thức tính tốn + Tỷ lệ chất lượng cịn lại cơng trình Tỷ lệ chất lượng cịn lại = ((Tuổi thọ - số năm sử dụng)/tuổi thọ)/100% + Giá trị cịn lại cơng trình GTCL CTXD = TLCLCL * DGXD 1m2 * DTXD Bảng 8: Giá xây dựng công ty TNHH thiết kế xây dựng Đức Việt Địa chỉ: 450, Khánh Hội, quận 4, TP.HCM Đơn giá (đồng/m2) 3.800.000 3.000.000 2.500.000 1.800.000 Cấp nhà Cấp Cấp Cấp Cấp Bảng 9: Kết ước tính giá trị cịn lại cơng trình xây dựng BĐS so sánh BĐS so sánh BĐS so sánh BĐS so sánh Cấp nhà 2 Niên hạn sử dụng (năm) 70 70 70 20 Năm xây dựng 2000 2008 2005 2002 Thời gian sử dụng 10 Tỷ lệ CLCL 85.7% 97,1% 92,8% 88.6% Đơn giá xây dựng(VNĐ/m2) 3000.000 3000.000 3000.000 3.000.000 Diện tích xây dựng (m2) 179 214.6 166 128 Giá trị lại CTXD (VNĐ) 460.209.000 625.129.800 462.144.000 340.240.000 Trang 42 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Châu Đặng An Xác định đơn giá QSDĐ Công thức sử dụng + Giá trị QSDĐ Giá trị QSDĐ = Giá trị rao bán – Giá trị cịn lại cơng trình + Đơn giá quyền sử dụng đất Đơn giá QSDĐ = Giá trị QSDĐ/Diện tích đất Bảng 10: Xác định đơn giá quyền sử dụng đất Bất động sản Giá trị quyền sử dụng đất (VNĐ) Đơn giá quyền sử dụng đất (VNĐ) So sánh 2.579.791.000 26.058.494 So sánh 4.894.870.200 76.482.346 So sánh 4737856000 74.029.000 So sánh 1.419.760.000 28.682.020 Bảng 11: Điều chỉnh BĐS so sánh BĐS định giá Các Bất động sản so sánh Các yếu tố ảnh STT hưởng Đơn giá trước 26.058.494 76.482.346 74.029.000 28.682.020 điều chỉnh 0% 0% 0% + 1% Pháp lý 0% 0% 0% 0% Quy mơ kích thước 0% 0% 0% 0% Hình dáng 0% -20% -20% 0% Giao thông 0% -50% -50% 0% Lợi kinh doanh -10% 0% 0% -10% Môi trường Tổng hệ số điều -10% -70% -70% -9% chỉnh 0,9 0,3 0,3 0.91 Hệ số điều chỉnh Đơn giá đất điều 23.452.644 22.944.703 22.227.600 26.100.638 10 chỉnh (VNĐ) Theo hướng dẫn quy trình định giá ngân hàng ACB, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp tiến hành điều chỉnh từ đến bất động sản so sánh lấy bình quân bất động sản so sánh sau điều chỉnh khác biệt (23.452.644 + 22.944.703 + 22.227.600 + 26.100.638)/4 = 23.681.396 VNĐ Giá trị cơng trình xây dưng lại bất động sản định giá Quá trình định giá sinh viên nhân viên định giá ngân hàng đến BĐS thẩm định để kiểm tra trang BĐS Sinh viên chọn cách đánh giá chất lượng lại theo phương pháp kỹ thuật kết cấu Qua thực tế hỏi thăm chủ nhà Trang 43 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Châu Đặng An nhà xây dựng 2005, thời gian sử dụng chủ nhà có tu bổ lại cơng trình nên hiên trạng nhà tương đối Bảng 12: Tỷ lệ lại bất động sản thẩm định STT Kết cấu Mơ tả trạng Tỷ lệ chất lượng kết cấu thứ i so với tổng giá trị cơng trình Chất lượng cịn lại (%) CLCL x TL CL kết cấu thứ i so với tổng GT cơng trình Gi Ki (Gi x Ki) Móng Móng đúc, cịn 10% 94% 9.6% Tường Tường gạch xây 20 cm, sơn nước, 16% 95% 15.68% Nền Nền lát gạch ceramic, 15% 96% 14,4% Mái Mái bằng, 11% 94% 10.34% Đỡ mái Kết cấu sắt, 4% 91% 3.64% Tổng cộng ∑ Gi ∑ (Gi x Ki) 56% 53,66% Chất lượng lại ( ∑ (Gi x Ki) / ∑ Gi ) 95.82% Cơng thức tính chất lượng cịn lại BĐS định giá: Rt = ( ∑ (Gi x Ki) / ∑ G ) Trong Rt: Chất lượng sử dụng cịn lại cơng trình xây dựng đất Gi: Tỷ lệ chất lượng kết cấu cơng trình thứ i so với tổng giá trị nhà Ki: Tỷ lệ chất lượng cịn lại kết cấu thứ i ∑ G : Tổng giá trị kết cấu Giá trị cịn lại cơng trình xây dựng = TLCLCL * Đơng giá xây dựng * DT sàn xây dựng = 95.82 % * 3.000.000VNĐ * 245m2 = 704.277.000VNĐ Kết luận: Tỷ lệ chất lượng lại BĐS định giá 95.82% Trang 44 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Châu Đặng An Giá trị bất động sản định giá Tổng giá trị quyền sử dụng đất = 94 m2 * 23.681.396 = 2.226.051.224 VNĐ Tổng giá trị BĐS = 2.226.051.224VNĐ + 704.277.000VNĐ = 2.930.328.224VNĐ Những điều kiện điều khoản gắn với kết định giá Tỷ lệ chất lượng kết cấu phân bổ tổng giá trị cơng trình dựa vào Thông tư 13/LB-TT ngày 18/08/1994 Liên Xây Dựng – Tài Chính – Vật Giá Căn kết khảo sát trường hồ sơ pháp lý cơng trình xây dựng Đơn giá xây dựng vào bảng đơn giá xây dựng công ty TNHH Thiết kế Xây dựng Đức Việt Các hệ số điều chỉnh yếu tố khác biệt BĐS so sánh BĐS định giá chứng minh đề tài, không kế thừa tài liệu khác Các BĐS so sánh BĐS chứng minh lấy thông tin từ trang web mua bán BĐS tham khảo trực tiếp thực tế Kết định giá xác nhận giá trị tài sản theo mục đích chấp, vay vốn ngân hàng Ngân hàng không chịu trách nhiệm khách hàng tự thay đổi mục đích định giá Kết định giá có giá trị tháng kể từ ngày phát hành chứng thư định giá Khách hàng phải chịu trách nhiệm trước thơng tin BĐS pháp lý, tình hình sử dụng, quy hoạch…mà khách hàng cung cấp cho công ty III Đánh giá nhận xét III.1 Các bước điều chỉnh phân tích định giá bất động sản cụ thể trên: III.1.1 Sự chênh lệch điều chỉnh hệ số hẻm ACB so với thực tế đường Thích Quảng Đức: Qua q trình tìm kiếm bất động sản so sánh tìm mạng báo chí, xác định độ xác thơng tin cách gọi điện khảo sát thực tế đường Thích Quảng Đức sinh viên tiến hành xác định giá đất trung bình Bất động sản tọa lạc vị trí mặt tiền đường, hẻm 3m, hẻm 4m, hẻm 5m sau: Bảng 13: Đơn giá đất hẻm 3m đường Thích Quảng Đức Địa Vị trí tọa lạc Đơn giá (VNĐ/m2) 120/98/40 Thích Quản Đức, Hẻm 3m 28.500.000 quận Phú Nhuận, TP.HCM 120/68 Thích Quản Đức, quận Hẻm 3m 29.200.000 Phú Nhuận, TP.HCM 122/1 Thích Quản Đức, quận Hẻm 3m 26.100.000 Phú Nhuận, TP.HCM Giá trung bình: 27.933.333 VNĐ/m2 (Nguồn thống kê thực tế) Qua khảo sát Bất động sản tọa lạc hẻm 3m có giá giao động từ 26.100.000 VNĐ đến 29.200.000 VNĐ/m2 BĐSSS Trang 45 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Châu Đặng An Bảng 14: Đơn giá đất hẻm 4m đường Thích Quảng Đức BĐSSS Địa Vị trí tọa lạc Đơn giá (VNĐ/m2) 30/2A Thích Quản Đức, quận Hẻm 4m 39.800.000 Phú Nhuận, TP.HCM 151/1A Thích Quản Đức, Hẻm 4m 42.600.000 quận Phú Nhuận, TP.HCM 100/31 Thích Quản Đức, quận Hẻm 4m 42.400.000 Phú Nhuận, TP.HCM Giá trung bình: 41.600.000 VNĐ/m2 (Nguồn thống kê thực tế) Qua khảo sát Bất động sản tọa lạc hẻm 4m có giá giao động từ 39.800.000 đến 42.600.000 VNĐ/m2 Bảng 15: Đơng giá đất hẻm 5m đường Thích Quảng Đức BĐSSS Địa Vị trí tọa lạc Đơn giá (VNĐ/m2) 205/10 Thích Quản Đức, quận Hẻm 5m 57.200.000 Phú Nhuận, TP.HCM 20/29 Thích Quản Đức, quận Hẻm 5m 56.600.000 Phú Nhuận, TP.HCM 30/1A Thích Quản Đức, quận Hẻm 5m 59.500.000 Phú Nhuận, TP.HCM Giá trung bình: 57.766.666 VNĐ/m2 (Nguồn thống kê thực tế) Qua khảo sát Bất động sản tọa lạc hẻm 5m có giá giao động 56.600.000 đến 59.500.000 VNĐ/m2 Bảng 16: Đơng giá đất mặt tiền đường Thích Quảng Đức BĐSSS 10 11 12 Địa Vị trí tọa lạc Đơn giá (VNĐ/m2) Thích Quản Đức, quận Phú Mặt tiền 76.800.000 Nhuận, TP.HCM đường 126 Thích Quản Đức, quận Mặt tiền 80.100.000 Phú Nhuận, TP.HCM đường 167E Thích Quản Đức, quận Mặt tiền 76.500.000 Phú Nhuận, TP.HCM đường Giá trung bình: 77.800.000 VNĐ/m2 (Nguồn thống kê thực tế) Qua khảo sát Bất động sản tọa lạc mặt tiền đường có giá giao động 76.500.000 đến 80.100.000 VNĐ/m2 Trang 46 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Châu Đặng An Qua bảng tổng hợp ta hệ số bất động sản hẻm 3m, 4m, 5m với Bất động sản tạo lạc mặt tiền đường Thích Quảng Đức Bảng 17: Đơn giá đất hẻm so với mặt tiền đường Thích Quảng Đức So với mặt tiền đường Hẻm 3m 36% Hẻm 4m 53% Hẻm 5m 74% (Nguồn thống kê thực tế) Nhận xét: - Theo kết thu đơn giá quyền sử dụng đất mặt tiền Thích Quảng Đức 77.800.000 VNĐ/m2 cao nguồn khảo sát thông tin ACB 72.000.000 VNĐ/m2 5.800.000 VNĐ/m2 - Bất động sản tọa lạc hẻm có độ rộng 3m đường Thích Quảng Đức có giá trị 36% giá trị Bất động sản tọa lạc mặt tiền đường Nhưng điều chỉnh vị trí hẻm ACB 30% chênh lệch 6% so với thực tế - Còn Bất động sản tọa lạc hẻm có độ rộng 4m 5m có độ chênh lệch lớn so với điều chỉnh vị trí hẻm ACB III.1.2 Tính chất lượng cịn lại cơng trình: Theo phương pháp tuổi thọ số năm sử dụng ta có kết bất động sản định giá là: 93% chênh lệch so với phương pháp tính chất lượng cịn lại theo phương pháp kỹ kết cấu - Phương pháp tuổi thọ số năm sử dụng: + Ưu điểm: Nhanh chống, không cần khảo sát trường thực tế cơng trình + Khuyết điểm: Khơng năm bắt tình trạng thực tế cơng trình, q trình sử dụng lâu dài cơng trình tu bổ phương pháp có sai số lớn - Phương pháp kỹ thuật kết cấu: + Ưu điểm: Xác định xác trạng thực tế cơng trình, độ xác cao + Khuyết điểm: Tốn nhiều thời gian thực hiện, địi hỏi người định giá phải có chun môn định xây dựng III.2 Những ưu, khuyết điểm hoạt động cho vay đảm bảo tài sản chấp định giá Bất động sản cho mục đích chấp ngân hàng ACB Qua thời gian thực tập chi phòng giao dịch Huỳnh Tấn Phát, sinh viên có số nhận xét hoạt động vay vốn đảm bảo chấp Bất động sản định giá Bất động sản cho mục đích chấp ngân hàng III.2.1 Về quy trình cho vay: Ngân hàng ACB đánh giá ngân hàng có quy trình cho vay nhanh chóng đơn giản nước Quy trình hệ thống Trang 47 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Châu Đặng An hóa bước phân chia cụ thể bước thực cho nhiều phận đảm nhận khác người mà việc, giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện, đạt hiệu quả, suất cao Ngoài ra, phận nhiệm vụ giúp giảm thiểu tiêu cực xảy q trình làm việc, giúp ngân hàng tránh rủi ro xảy cho vay vốn Hai phận quy trình cho vay phận tín dụng phận định giá tài sản phối hợp tốt, hoạt động chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm làm việc có tác phong đạo đức nghề nghiệp cao, giúp cho quy trình cho vay vốn vận hành trơn tru nhanh gọn Tuy nhiên, đôi lúc việc phối hợp thực phận chưa đồng việc liên lạc cho cịn chậm chạp, mang tính hình thức, khơng cập nhật thơng tin kịp thời Quy trình cho vay hỗ trợ chương trình quản lý mạng TCBS giúp cho việc theo dõi tiến độ hồ sơ dễ dàng, thuận tiện nhanh chóng Tuy nhiên, nhiều phịng giao dịch chương trình quản lý mạng chưa cài đặt xong, gây rắc rối cho việc quản lý theo dõi cập nhật thông tin III.2.2 Về hoạt động cho vay ngân hàng Á Châu: Tuy có chiến lược động ACB thận trọng ngân hàng cổ phần khác, có tiêu chuẩn chặt chẽ tín dụng tài sản bảo đảm, điều làm cho ACB có vị đặc thù ACB mặt đứng đầu mặt tạo doanh số hoạt động ngành, mặt khác lại ngân hàng có tỷ lệ cho vay/tiền thấp nằm số ngân hàng có mức chênh lệch lãi suất cho vay lãi suất tiền gửi thấp Điều giúp cho tỷ lệ nợ xấu ACB chưa bao tờ vượt 1%, điểm tích cực, bên cạnh cản trở cho mở rộng thị trường ACB Một điểm khác phịng giao dịch tồn ngân hàng ACB ngân hàng khác ưu tiên cho khoản vay ngắn hạn đối tượng cá nhân nhỏ lệ với khoản nợ thấp chấp tài sản cụ thể quan trọng bất động sản chấp, sở quan trọng xác định ngân hàng xác định khoản vay, hạn chế mở rộng cánh cửa tín dụng với công ty bất động sản, dự án kinh doanh công ty làm cho phần lớn dự án trung dài hạn công ty phải tiến đến với quỹ đầu tư Điều lại cho thấy sách cho vay thận trọng làm cho ACB bỏ qua nhiều hội để gia tăng hiệu hoạt động ngân hàng III.2.3 Về hoạt động định giá Bất động sản cho mục đích chấp ngân hàng Á Châu Trong trình thực tập ngân hàng sinh viên nhận thấy việc định giá bất động sản cho mục đích chấp ngân hàng ACB thực hệ thống lập trình riêng cho ngân hàng nên việc tính tốn xác, nhanh chóng đạt hiệu cao, đơn giá đất theo tuyến đường cập nhật theo tháng hệ thống hóa thuận lợi cho việc nắm bắt tình hình giá thị trường Bất động sản khu vực Việc xét duyệt kết định giá phân rõ ràng, cụ thể cho nhân viên có kinh nghiệm , giúp cho việc xét duyệt nhanh gọn có độ tin cậy cao Việc thực tập ngân hàng ACB thuận lợi việc thực đề tài Về kỹ thu thập sử lý thông tin : Trong trình xác định Bất động sản so sánh tương đối thuận lợi Bất động sản định giá nằm trung tâm thành phố nên thị trường giao dịch Bất động sản tương đối sôi nổi, nguồn thông tin chủ yếu Trang 48 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Châu Đặng An lấy từ báo, internet kết hợp với điều tra thực tế để nâng cao độ tin cậy cho thông tin thu thập Về quy trình đinh giá: Như nói ngân hàng có quy trình lập riêng cho có tính chặt chẽ, khoa hoc khơng ngừng hồn thiện Kết đinh giá xét duyệt qua nhiều bước nên đảm bảo độ tin cậy, khách quan Tuy cịn nhiều măt hạn chế: Nhân viên khảo sát trạng Bất động sản không tiến hành đo đạc lại Bất động sản Do đó, việc đánh giá thống diện tích ghi nhận giấy tờ với thực tế cịn nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến kết định giá Về phương pháp định giá: Hai phương pháp thường sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí Phương pháp so sánh ngân hàng: Việc xây dựng hệ số chênh lệch chủ yếu dựa vào tính chủ quan định giá viên chưa khách quan khoa học nên độ xác khơng đựơc đảm bảo Trong phương pháp chi phí dung để tính giá trị tài sản đất, việc cập nhật đơn giá xây dựng dừng mức độ khái quát cho cấp nhà, mổi cấp nhà chưa có chi tiết cho trường hợp cụ thể, phân cấp nhà chưa rõ rang nên việc phân cấp dựa vào khả nhìn nhận chủ quan thẩm đinh viên Do ảnh hưởng khơng nhỏ đến kết định giá Hai phương pháp thường định giá cho Bất động sản: Đất, nhà xuởng, biệt thự chung cư Còn Bất động sản hình thành tương lai, Bất động sản thương mại cao ốc văn phịng, phương pháp sử dụng nhiều hạn chế thời gian thử nghiệm Ở đề tài này, sinh viên vận dụng phương pháp, quy trình định giá ngân hàng ACB để định giá Bất động sản hẻm Quy trình định giá sử dụng phương pháp so sánh sinh viên nhận thấy mặt sở lý luận thực tiễn tương đối giống Thông tin thu thập so sánh được, thị trường bình ổn đảm bảo nguyên tắc so sánh trực tiếp Tuy nhiên phương pháp chi phí để tính chất lượng cịn lại cơng trình sinh viên dựa vào thông tư liên số 13/TT-LB ngày 18/08/2004 Xây dựng - Tài - Vật móng, cột trụ, tường nền… Địi hỏi định giá viên cần có kiến thức chun mơn xây dựng, nên trình đánh giá chất lượng cịn lại cơng trình xây dựng sinh viên mang tính chất chủ quan Ngồi yếu tố tồn ngân hàng có yếu tố khách quan ảnh hưởng đến kết định giá như: Giá đất thị trường không ổn định Hệ thống thông tin thị trường Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Việt Nam nói chung cịn hạn chế, hầu hết thông tin thu thập chủ yếu thơng tin rao bán, mang tính chất tự phát, xác Do thiếu thơng tin quy hoạch nên nhiều trường hợp cho vay vốn khơng biết tài sản chấp có nằm khu quy hoạch hay không Điều hạn chế việc định giá Bất động sản ACB Hiện chưa có quy định chung định giá Bất động sản nên ngân hàng tự xây dựng, ứng dụng phương pháp quy định riêng Việc tạo hậu giá trị định giá bất động sản ngân hàng khác có sai biệt chênh lệch lớn Điều tạo cho khách hàng cảm giác không Trang 49 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Châu Đặng An tin tưởng vào kết định giá ngân củng gây rủi ro, thiệt hại cho ngân hàng hoạt động kinh doanh Qua q trình tham gia tìm hiểu cơng tác định giá Bất động sản cho mục đích chấp ACB cách định giá chấp ngân hàng đảm bảo độ an tồn cho ngân hàng kết giá trị Bất động sản cho mục đích chấp thường thấp giá thị trường Bất động sản Điều đảm bảo độ an toàn cao cho ngân hàng ngược lại làm giảm lợi ích cho khách hàng khỏan vay bị thu hẹp Kỷ định giá Bất động sản cho mục đích chấp ngân hàng khơng địi hỏi chun mơn xây dựng để tính giá trị cịn lại cơng trình xây dựng khó biết giá trị thực Bất động sản định giá đáp ứng nhu cầu đề ngân hàng đặc biệt phịng giao dịch chi phí định giá thấp khoản vay chi nhánh phần lớn khoản vay nhỏ ngắn hạn chủ yếu phục vụ cho mục đích tiêu dùng Trang 50 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Châu Đặng An Phần III: KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ I Kết luận Trong trình thực tập nhờ giúp đỡ anh chị định giá viên ACB sinh viên tiến hành định giá nhà XXX/XX Thích Quảng Đức, phường 4, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh với mục đích vay vốn chấp ngân hàng Sau trình sinh viên nhận đinh giá trị chấp bất động sản 2.930.328.224 VNĐ Việc định giá cho bất động sản với mục đích chấp công việc phổ biến nước ta Đây sở ngân hàng định khoản vay cho khách hàng vay có tài sản chấp Bất động sản Là sở để người vay biết tài sản chấp mà có định chấp hay khơng, từ bảo vệ quyền lợi Khi tiến hành định giá để chấp phải đảm bảo yếu tố: Đảm bảo độ an toàn rủi ro tín dụng, với giá trị bất động sản chấp nhằm nâng cao hiệu nguồn vốn cho vay Do địi hỏi người định giá cần có nguồn thơng tin xác nhạy cảm với độ biến động thị trường bất động sản tương lai II Kiến nghị Qua thời tìm hiểu hoạt động đinh giá bất động sản cho mục đích chấp sinh viên cố thêm kiến thức lĩnh vực từ sinh viên có số kiến nghị để làm cho cơng tác định giá ngân hàng ngày phát triển tốt Hoàn thiện hành lan pháp lý quy định thẩm định giá tài sản Thường xuyên ban hành văn quy định chi tiết hoạt động định giá, tạo hành lang pháp lý chặt chẽ nhằm phát triển ngành định giá lành mạnh, ổn định chuyên nghiệp Các quy định pháp luật phải hoàn thiện rõ ràng dễ hiểu để đảm bảo kết định giá đưa hợp pháp, tiêu chuẩn đạo đức, chuyên nghiệp Cần ban hành thực hành chuẩn cho dịch vụ định giá Việt Nam Việt Nam cần thiết phải có số tiêu chuẩn riêng phù hợp với điều kiện thực tế Việc chưa ban hành tiêu chuẩn nghề nghiệp khơng giới hạn phát triển mà cịn mang đến nhiều rủi ro nguy hiểm tiềm tàng Nhà nước nên có số sách để thu hút nguồn nhân lực nước hay cán Việt Nam học tập làm việc.trong chuyên ngành định giá để giúp nhà định giá nước tiếp cận với cách ứng đụng phương pháp định cụ thể phương pháp so sánh Thiết lập ngân hàng sữ liệu công khai thông tin nhiều hình thức Đa dạng hóa mạng lưới thơng tin, trao đổi thơng tin với đơn vị bỏ tiền để mua thông tin cá nhân, tổ chức tin cậy tránh tình trạng phụ thuộc vào vài luồng thông tin chủ yếu Đồng thời, tăng cường công tác giao lưu học hỏi với đơn vị có chức định giá ngân hàng bạn, từ đưa quy trình, phương pháp chung cho cơng tác định giá cho mục đích phục vụ chấp, mang lại lợi ích cho đơi bên Ở nước phát triển, kiến thức thị trường địa phương thơng tin luật pháp ban hành dễ dàng có thơng qua sách báo, intemet Ở nước phát triển hơn, thông tin thứ cấp khó có khơng có tập trung hóa thơng tin thơng tin thứ cấp bị lỗi thời nhanh chóng việc ban hành luật pháp phát triển chậm không theo kịp tăng trưởng kinh tế Đến nước ta Trang 51 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Châu Đặng An thuộc diện nước có thơng tin phát triển nên khơng gây khó khăn cho doanh nghiệp hoạt động cạnh tranh Đối với định giá, thơng tin lại quan trọng Tính khơng ổn định thiếu xác thơng tin ảnh hưởng lớn đến q trình phân tích, tính khoa học cơng nghệ định giá Vì để giải nạn "đói" thơng tin, đồng thời tạo an tâm cho nhà đầu tư, cho cư dân, đa số nước phát triển thực giải pháp Chính phủ tập trung xây dựng vài hệ thống ngân hàng liệu thông tin làm nhiệm vụ đột phá cho lĩnh vực kinh tế quan trọng ngân hàng, tài chính, Bất động sản, thị trường chứng khoán, Trang 52 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Châu Đặng An TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Định Giá Đất Bộ giáo dục đào tạo Trường Đại Học Nông Nghiệp I - Hà Nội – TS Hồ Thị Lam Trà, Ths Nguyễn Văn Quân – 2006 – Nhà xuất Nông Nghiệp Hà Nội Bài giảng Định giá đất – Cô Trần Thị Việt Hòa – Giảng viên khoa Quản lý đất đai Bất động sản Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Giáo trình tín dụng ACB Luật dân 2005 Luật đất đai 2003 Thông tư 13/LB-TT ngày 18/08/1994 Liên Xây Dựng – Tài Chính – Vật Giá Báo, internet Trang 53 ... ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ CHO VAY BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ACB? ?? Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu quy trình cho vay có bảo đảm BĐS chấp ngân hàng, phân tích sở định cho. .. Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ CHO VAY BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ACB. ” Giáo viên hướng... Hoat động cho vay bảo đảm chấp bất động sản chi PGD .ACB Các hình thức cho vay Điều kiện cho vay Quy trình cho vay Những ràng buộc bất động sản chấp Những rủi ro việc chấp Bất động sản Xử lý tài sản