biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện gia lộc

Lời nói đầu Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý, đây là một nguyên tắc hiến định.Trên tinh thần đó, hiện nay Nhà nớc ta thừa nhận đất đai là hàng hóa đặc biệt và định hớng cho các quan hệ pháp luật đất đai phù hợp với nền kinh tế thị trờng. Luật đất đai ghi nhận một quyền lợi rất cơ bản của ngời sử dụng đất là đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là chứng th pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong quan hệ sử dụng đất đai, đồng thời Nhà nớc ta mở rộng các quyền cụ thể của ngời sử dụng đất mà đặc biệt là các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các vấn đề này đã đợc ghi nhận trong các văn bản luật và văn bản dới luật, chính vì vậy đã tạo ra cơ sở pháp lý cho ngời sử dụng đất mà đặc biệt là hàng triệu hộ nông dân và các đối tợng khác trở thành đối tợng đợc vay vốn của Ngân hàng, để phát triển sản xuất kinh doanh, giải phóng hàng triệu hộ nông dân nghèo thoát khỏi cảnh cho vay nặng lãi, tạo ra cho Ngân hàng một thị trờng tín dụng rộng lớn. Việc cho phép thế chấp bất động sản gắn liền trong điều kiện kinh nền kinh tế thị trờng có một ý nghĩa quan trọng trong khai thác tiềm năng của đất đai - nội lực quan trọng trong sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nớc. Sự phát triển của nền kinh tế phụ thuộc rất nhiều vào vốn. Chính vì vậy tín dụng Ngân hàng trở thành một vấn đề không thể xem nhẹ trong chính sách phát triển của đất nớc. Trong hoạt động của tín dụng Ngân hàng áp dụng các biện pháp bảo đảm trong tín dụng là rất cần thiết bởi vì việc vi phạm hợp đồng tín dụng Ngân hàng không những gây tổn thất cho lợi ích của chính bản thân Ngân hàng mà còn phơng hại chung đến các chủ thể khác, lợi ích chung của cả xã hội. Thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản là một vấn đề phức tạp hơn so với các biện pháp bảo đảm khác vì nó liên quan tới đất đai-một tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý. Vấn đề đặt ra là phải tạo cơ chế để có biện pháp bảo đảm này phát huy đợc hiệu quả một cách tốt nhất, đặc biệt trong hoạt động tín dụng Ngân hàng, thu hút vốn để phát triển sản xuất kinh doanh. 1 Trớc tình hình đó và mong muốn góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác định giá trong Ngân hàng nên trong quá trình thực em chọn đề tài: "Biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn huyện Gia Lộc" để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp . Do trình độ và thời gian thực tập có hạn nên chuyên đề còn nhiều hạn chế và nhiều vấn đề cần thảo luận. Em rất mong sự đóng góp ý kiến của Thầy cô và các bạn. Em xin chân thành cảm ơn các Thầy cô trong Trung tâm Đào tạo Địa chính và Kinh doanh bất động sản cùng quý cơ quan Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn huyện Gia Lộc, đặc biệt là Cô giáo Th.s Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ nhiệt tình để em hoàn thành đề tài này. 2 Chơng I Cơ sở lý luận về bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản. I. Tài sản đảm bảo và vai trò của thế chấp bất động sản trong Ngân hàng. 1. Khái niệm bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản 1.1. Khái niệm Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn bằng tài sản bảo đảm là rất quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn. Tuy nhiên, không phải khách hàng nào đi vay cũng đều nắm rõ luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và ngay cả các khái niệm thế chấp, bảo lãnh, tài sản bảo đảm cũng đều rất mơ hồ và chung chung. Hầu hết khách hàng đi vay chỉ quan tâm đến một điều là có đợc vay hay không và vay bao nhiêu, mà không biết rằng quan hệ vay vốn của mình đợc điều chỉnh bằng luật. Chính vì vậy mà đã có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy ra. Trớc khi vay vốn Ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải hiểu tờng tận về nó, mà bắt đầu từ các khái niệm rất cơ bản. Để hiểu rõ đợc thế chấp, bảo lãnh bất động sản ta phải xuất phát từ khái niệm về tài sản. Theo điều 172 bộ luật dân sự thì: "tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản". Trong khái niệm này thì quyền tài sản là quyền trị giá đợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Tuy nhiên quản lý và hoạt động kinh tế hay trong các ngành luật thuật ngữ tài sản cũng đợc hiểu rất phong phú và đa dạng. Trong pháp luật kinh tế chúng ta đã sử dụng tài sản cố định và tài sản lu động và xác định đợc nội hàm của chúng. Trong pháp luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 nớc CHXHCN Việt nam đã xác định khái niệm bất động sản và động sản nh sau: "1. Bất động sản là các tài sản không di, dời đợc bao gồm: a. Đất đai 3 b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d. Các tài sản khác do pháp luật quy định 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản." Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở là những bất động sản chính. Nhng trong khái niệm ở trên đã cũng nói rõ một đặc tính quan trọng của bất động sản là không di dời đợc. Vậy thì làm thế nào để mang bất động sản đi vay vốn Ngân hàng đợc. Khi chúng ta đi vay vốn Ngân hàng chúng ta không thể thu nhỏ đất đai nhà của để mang đến Ngân hàng đặt làm tin để vay vôn và chúng ta càng không thể yêu cầu Ngân hàng cử ngời đến nơi có tài sản để chông coi và chứng nhận làm tin cho khách hàng vay vốn. Luật đất đai đã tháo gỡ vấn đề đó bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đây là chứng th pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong quan hệ đất đai. Vậy sự việc sẽ giản đơn hơn khi ngời có nhu cầu về vốn đi vay vốn, họ chỉ cần mang chứng th pháp lý đó đến đặt làm tin vay vốn với Ngân hàng, đợc Ngân hàng chấp nhận thì họ sẽ đợc vay vôn. Đó chính là quan hệ thế chấp bảo lãnh bất động sản trong Ngân hàng. Thực chất của vấn đề ở đây là giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã mang giá trị pháp lý và giá trị về kinh tế. Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và bất động sản nói riêng. Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức hộ gia đình họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Vì vậy trong nền kinh tế thị trờng cạnh tranh hiện nay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cờng công tác quản lý của Nhà nớc với bất động sản nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tính đợc những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó ta có thể rút ra thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp 4 pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay ( bên nhận thế chấp) 1.2. Phân loại bất động sản thế chấp Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay NHNo quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản. Bất động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng. Tài sản thế chấp gồm: - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất; - Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại nghị định 79/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đợc nhà nớc giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đề vay vốn hoạt động sản xuất kinh doanh + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất nh nêu ở trên, thì cũng đợc quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau: Đất do Nhà nớc giao có thu tiền. Đất do nhận chuyển nhợng quyền sử dụng hợp pháp. Đất do Nhà nớc cho thuê mà đã trả tìên thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại phải trên 1 năm. Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê đất, thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Thời hạn cho vay phải phù hợp với thời hạn thuê còn lại. Trong trờng hợp tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm 5 muối, hoặc đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó. + Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất nh đã nêu ở trên thì cũng đợc quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. 2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây: - Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh: Để chứng minh đợc điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nớc giao cho doanh nghiệp Nhà nớc quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh đợc quyền đợc thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó. - Thuộc loại tài sản đợc phép giao dịch Tài sản đợc phép giao dịch đợc hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khách. - Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp động bảo đảm: Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật về cam kết của mình. 3. Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế xã hội Thị trờng bất động sản nớc ta đang dần hình thành ổn định và phát triển, đất đai đợc xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển Công nghiệp hóa Hiện đại hóa Đất nớc. Luật đất đai đã khẳng định rõ các quyền của ngời sử dụng đất trong đó có quyền đợc thế chấp. Vậy thế chấp bất động sản có một ý nghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế một cách hiệu quả nhất. Thế chấp bất động sản là một trong các quyền ngời sử dụng đất đ- 6 ợc hởng. Giúp cho ngời sử dụng vốn có thể vay vôn một cách dễ dàng và thuận tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế xã hội. Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận Ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lợng, góp phần quản lý khối l- ợng tiền tệ trong lu thông. Với ngành Tài nguyên môi trờng, để thế chấp bất động sản thì phải có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng II Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp 1. Thẩm định giá và vai trò của thẩm định giá Mọi hoạt động kinh tế phát sinh đều có liên quan đến định giá. Tuy nhiên, giá có chính xác và công bằng hay không lại là điều khó xác định, đặc biệt đối với tài sản có giá trị lớn nh bất động sản, nhà xởng máy móc thiết bị chuyên dùng. Do đo thẩm định giá là yêu cầu vô cùng cần thiết. Thẩm định giá trị tài sản sử dụng cho mục đích thế chấp đợc xem là hoạt động t vấn cho các tổ chức tín dụng để các tổ chức này quyết định cho vay. Các tài sản đợc thẩm định theo giá trị thị trờng theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất cao nhất, đồng thời đẩm bảo tính công khai minh bạch. Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trờng. Thực tế cũng cho thấy hiện nay hoạt động thẩm định giá tài sản là một nhu cầu khách quan và cần thiết ở nớc ta. Ngày càng có nhiều yêu cầu thẩm định giá hơn từ các cơ quan công quyền, các doanh nghiệp và kể cả công chúng. Đối với hoạt động của các tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày càng có vai trò quan trọng hơn, đặc biệt với nghiệp vụ Ngân hàng nh: Tín dụng, đầu t hoặc một số các hoạt động khác nh: thanh lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê mợn. Đối với nghiệp vụ tín dụng tại bất cứ một Ngân hàng thơng mại nào cũng quan hệ đến việc thế chấp cầm cố. Dựa vào thế chấp để cho vay thì các tổ chức tín dụng còn phải thẩm định giá trị tài sản mà doanh nghiệp thế chấp nh nhà xởng, máy móc thiết bị mà chủ yếu là bất động sản. Hiện nay, Ngân hàng Nhà nớc đã cho phép các Ngân hàng 7 thơng mại tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp với các khách hàng xin vay. Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị thị trờng là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng. Nếu định giá thấp, khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tin dụng khó đảm bảo thu hồi nợ vay và lãi vay trong trờng hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộc Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp. Đối với việc thanh lý tài sản tại các Ngân hàng thơng mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các khách hàng vay vốn mất khả năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thơng mại phải tiến hành thanh lý các tài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay. Trớc khi thanh lý tài sản , việc thẩm định giá tài sản bai giờ cũng cần thiết, dù cho các tài sản đó đợc thanh lý qua phơng thức nào. Vai trò thẩm định giá tài sản đối với hoạt động Ngân hàng vô cùng quan trọng không chỉ vì những mục đích thẩm định mà còn đối với những phơng pháp thẩm định khác nhau. Chính vì nhận thức đợc vai trò quan trọng của việc thẩm định giá tài sản nên NHNo đã thánh lập phòng thẩm định để định giá tài sản. 2. Định giá bất động sản, các ph ơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào bất động sản thế chấp. 2.1. Khái niệm và sự cần thiết phải định giá 2.1.1 Khái niệm. Đối với hàng hóa thông thờng chúng ta có thể dễ dàng tim đợc giá của chúng bằng rất nhiều biện pháp nh: tham khảo giá cả thị trờng, giá của nhà sản xuất bán ra hay ở một siêu thị, một phòng trng bày nào đó. Đối với hàng hóa sản xuất hàng loạt đó việc xác định giá thành là rất đơn giản để từ đó xác định giá cả của nhà sản xuất là không có gì khó. Nhng còn với bất động sản thì sao? Liệu chúng ta có thể xác định giá cả của một bất động sản bất kỳ một cách dễ dàng nh vậy đợc không. Câu trả lời chắc chắn là không, bởi lẽ đất đai trong cấu thành của bất động sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý. Bản thân đất đai lại có giá trị rất lớn lại chịu ảnh hởng của rất nhiều yếu tố nh kinh tế, chính trị, xã hội. Mỗi yếu tố ở thời điểm khác nhau tác động tới bất động sản khác nhau và vì thế giá trị của nó ở mỗi thời điểm khác nhau cũng không cố 8 định. Nhìn chung đất đai , bản thân nó lại là vấn đề rất nhạy cảm hơn nữa với tài sản gắn liền với đất nh nhà cửa, kho tàng thờng có giá trị về kinh tế, văn hóa, lịch sử Điều đó nói nên rằng chúng ta không thể mang một bất động sản ra cân, đo, đong, đếm nh một hàng hóa thông thờng để tìm ra giá trị của nó đợc. Để xác định đợc giá trị của bất động sản có quan điểm cho rằng:"Định giá bất động sản là một sự ớc tính về giá trị quyền sở hữu, tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định" hay ta có thể hiểu nh sau:"Định giá là nghệ thuật hay khoa học về sự ớc tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định cũng xem đến tất cả các yếu tố cơ bản của thị trờng bao gồm cả yếu tố đầu t" Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại nh là một nghệ thuật. Khía cạnh định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tính toán về mặt toán học các giá trị bất động sản còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm đợc thông tin đợc dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đa ra các đánh giá bất động sản cần đợc hiểu là "nghệ thuật bày tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc mối quan tâm cụ thể vể một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể. 2.1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản Hiện nay thị trờng bất động sản đang diễn ra một cách bất ổn. Điều này làm cho quản lý nhà nớc về đất đai nói riêng và bất động sản nói chung gặp rất nhiều khó khăn đồng thời làm tổn thất rất nhiều cho xã hội cho ngời tiêu chính đáng nhng ngợc lại là cơ hội cho một số bọn đầu cơ trục lợi kiếm lời, ảnh hởng rất nhiều đến nền kinh tế, xã hội. Sự bất ổn này hàm chứa rất nhiều nguyên nhân trong đó cầu lớn hơn rất nhiều cung cũng làm nên điều đó. Giá cả thị trờng không phản không phản ánh giá trị thực của bất động sản. Thị trờng bất động sản đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo các hoạt động giao dịch nh chuyển nhợng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế thế chấp Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trờng. Vậy khi các hoạt động trong thị trờng diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch, để giá thị trờng 9 phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Chắc chắn sẽ có tác nhân thứ ba đứng giữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch đó nh một ngời cầm cân nảy mực đó chính là tác nhân định giá bất động sản. Thật vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ đều cần đến định giá bất động sản. Định giá là rất cần thiết khi đa ra quyết định liên quan đến tài sản bất động sản. Các bên tham gia thị trờng bất động sản phải biết giá trị bất động sản để tiến hành giúp cho ngời bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua của ng- ời mua và tơng tự ngời mua chấp nhận giá bán của ngời bán bất động sản. Nhà đầu t kinh doanh cũng cần định giá để biết giá trị của bất động sản trong trờng hợp cổ phần hóa doanh nghiệp giúp cho xác trị công bố hàng năm của công ty; Định giá bất động sản còn giúp cho việc trả tiền thuế tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản, không những thế công việc này còn là cơ sở để Nhà nớc quản lý và phát triển thị trờng bất động sản. Định giá bất động sản là một công việc rất khó khăn và phức tạp đòi hỏi ngời định gía phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một cách thông thạo, nhuần nhuyễn và mang tính khoa học. Bởi lẽ kết quả định giá bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của ngời định giá. Nếu ngời định giá không có đủ kiến thức thì vô tình đã đặt cho bất động sản một giá và giá đó cha chắc đã phảm ánh đúng gía trị của bất động sản. 2.2 Những căn cứ, yếu tố ảnh hởng, nguyên tắc định giá bất động sản 2.2.1.Các căn cứ định giá . Ngoài tố chất của bản thân và sự nhanh nhạy với thị trờng của ngời định giá thì khoa học về cũng đa ra những dấu hiệu nhất định để ngời định giá dựa vào làm căn cứ định giá. Đó là các căn cứ sau đây: - Các yếu tố cơ bản trong lao động sản xuất để tạo nên bất động sản Theo quan điểm kinh tế chính trị một hàng hóa thông thờng có cấu thành lợng giá trị hàng hóa bởi cả giá trị của những t liệu sản xuất đã sử dụng để sản xuất hàng hóa tức là giá trị cũ và hao phí lao động sống của ngời sản xuất trong quá trình tạo ra hàng hóa, tức là giá trị mới. Đối với bất động sản là hàng hóa đặc biệt bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống nhất quản lý nên giá trị đất 10 [...]... của bất động sản tơng tự nh vật thay thế Đối với bất động sản mới, chi phí thay thế (tái tạo) bất động sản mục tiêu là chi phí đối với bất động sản mới Đối với bất động sản cũ, tính hao mòn lỗi thời của bất động sản mục tiêu Một đặc điểm riêng có của bất động sản là tính duy nhất, điều đó có nghĩa là chúng ta không bao giờ tìm đợc một bất động sản tơng tự nh bất động sản mục tiêu của chúng ta Nhng bất. .. dụng bằng mọi cách phải thu hồi nợ bằng việc xử lý các tài sản thế chấp Đối với bất động sản thế chấp trong ngân hàng việc định giá vừa phải đảm bảo đủ tối đa nhu cầu vay vốn của khách hàng, vừa bảo đảm an toàn cho ngân hàng Vì vậyviệc định giá phải đảm bảo phản ấnh đúng giá trị bất động sản trong đó có tính đến yếu tố về thời gian tức là ngời định giá phải chú ý đến việc bán tài sản bảo đảm trong. .. Tên: NHNo&PTNT huyện Gia Lộc hay NHNo&PTNT Việt Nam Chi nhánh huyện Gia Lộc - Tính chất sở hữu: Mang hình thức doanh nghiệp nhà nớc - Địa chỉ giao dịch: Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dơng - Trụ sở chính: Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dơng - Ngoài ra còn có 02 chi nhánh ngân hàng cấp dới và 02 văn phòng giao dịch 1.2 Quá trình hình thành và phát triển NHNo&PTNT Gia Lộc là một Chi... tắc lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn Nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá bất động sản so sánh xuống và ngợc lại Nhng các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị trờng để chứng minh c) Yêu cầu của phơng pháp Các bất động sản so sánh phải là những bất động sản tơng tự và trong cùng một vùng với bất động sản mục tiêu Các bất động sản tơng... Sự phù hợp của bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh có tác động ngoại ứng rất lớn, sẽ làm tăng giá trị bất động sản nhng ngợc lại bất động sản mà ta cần định giá xây dựng không phù hợp với bất động sản xung quanh (ví dụ nhà ở trong quần thể bất động sản là khu công nghiệp) sẽ làm cho giá trị bất động sản giảm xuống và căn cứ này thể hiện sự thống nhất giữa mục đích đầu t và mục đích sử... định sự khác biệt của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu thông qua các thông tin trên thị trờng - bớc 5: Tiến hành so sánh bất động sản với bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng những yếu tố so sánh và điều chỉnh giá của mỗi so sánh với bất động sản mục tiêu Nếu bất động sản so sánh tốt hơn bất động sản mục tiêu thì phải trừ đi phần chênh lệch của yếu tố so sánh và ngợc lại - bớc 6: Thực... tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hớng vận động của cung - cầu bất động sản - Nguyên tắc thay thế Trong thực tế, một bất động sản có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và một sử dụng có nhiều bất động sản có thể đáp ứn đợc Ngời mua không bao giờ trả giá cao hơn cho bất động sản có cùng công năng với bất động sản khác Vậy ngời định giá bất động sản phải so sánh giá trên... bán và ngời mua khi tham gia giao dịch Nếu số liệu đợc cung cấp bởi một ngơi nào đó không tham gia giao dịch thì có thể dẫn đến các kết luận thiếu chính xác e) Vận dụng phơng pháp so sánh định giá bất động sản khi thế chấp Trong hoạt động tín dụng của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc, cho vay bằng tài sản đảm bảo chủ yếu diễn ra với tài sản là bất động sản Ngời định giá phải tìm ra giá trị cụ thể của bất động. .. vận chuyển và cũng chắc rằng không ai mua chiếc xe máy đó để sử dụng vào chức năng làm lạnh nh chiếc tủ lạnh Nhng với bất động sản thì khác một bất động sản đợc xây dựng cho một mục đích ban đầu nhng cha chắc mục đích sử dụng tối u Bất động sản càng sử dụng với mục đích tối u nhất thì giá trị bất động sản càng tăng - Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản với quần thể bất động sản trong khu... Căn cứ vào lợi ích mà bất động sản mang lại Gồm lợi ích hiện tại và lợi ích tơng lai mang lại cho ngời chủ sở hữu Đối với mỗi căn cứ đâ định sẵn ngời định giá bất động sản 2.2.2 Những yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản 11 Định giá bất động sản đòi hỏi kết hợp cả khoa học và nghệ thuật bởi bất động sản khác với hàng hóa thông thờng khác Tính cố định không di dời đợc cũng làm cho bất động sản chịu . về bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản. I. Tài sản đảm bảo và vai trò của thế chấp bất động sản trong Ngân hàng. 1. Khái niệm bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản 1.1 tài: " ;Biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn huyện Gia Lộc& quot; để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp . Do. sản thế chấp trong đó có bất động sản. Bất động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân