NGHIÊN CỨU QUY TRÌNH THẾ CHẤP VÀ GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM BIDV CHI NHÁNH QUẢNG NINH (2).doc

NGHIÊN CỨU QUY TRÌNH THẾ CHẤP VÀ GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM BIDV CHI NHÁNH QUẢNG NINH

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

KHOA ĐỊA LÝ

Tạ Linh Chi

NGHIÊN CỨU QUY TRÌNH THẾ CHẤP VÀ GIÁ THẾCHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ

VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM BIDV CHI NHÁNH

LỜI CẢM ƠN

Trong bốn năm học vừa qua, em đã nhận được chỉ bảo và dạy dỗ của các thầy cô, sự góp ý, giúp đỡ nhiệt tình của các anh chị cũng như sự động viên khích lệcủa các bạn trong Khoa Địa lí – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội.

Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới các thầy cô giáo, đặc biệt là thầy giáo Phạm Minh Đề và cô Lê Thị Hồng đã tận tình hướng dẫn em trongsuốt thời gian thực hiện đề tài để hoàn thành Khóa luận tốt nghiệp này.

Do thời gian có hạn, nên Khóa luận không tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô và các bạn.

Em xin chân thành cám ơn!

Hà Nội, ngày 26 tháng 5 năm 2011 Sinh viên

Tạ Linh Chi

5 ĐT&PTVN Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Bảng 1: Danh sách các khách hàng thế chấp tại Ngân hàng (từ cuối 2010 tính

đến 03/2011) 25

Bảng 2:Thống kê thu nhập gia đình ông Nguyễn Quang Kiên 27

Bảng 3: Khả năng trả nợ gia đình ông Nguyễn Quang Kiên 27

Bảng 9: Giá đất do Nhà nước quy định với BĐS (TH2) 33

Bảng 10: Mô tă đặc điểm BĐS (TH3) 36

Bảng11:Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại BĐS (TH3) 37

Bảng 12: Giá đất do Nhà nước quy định với BĐS (TH3) 37

Bảng 13: Doanh thu của Công ty Hưng Quảng (hết 2009 và đến 05/2010) 39

Bảng 14 : Doanh thu dự tính của Công ty Hưng Quảng (năm 2011) 40

Bảng 15: Tổng hợp quy trình thực hiện các trường hợp thế chấp nêu trên 45

DANH MỤC HÌNHHình 1: Quy trình cho vay thế chấp bằng BĐS 15

Hình 2: Quy trình thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN 22

Hình 3: Ảnh minh họa căn nhà ông bà Trần Vũ Đại-Nguyễn Thị Yến 32

Hình 4: Ảnh minh họa căn nhà ông Nguyễn Văn Học 36

Hình 5: Biểu đồ so sánh giá NN-giá TT-giá TC của 4 trường hợp 44

1.1.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản 8

1.1.3 Các phương pháp đinh giá Bất động sản 10

1.1.4 Giá thế chấp Bất động sản 12

1.2 Các căn cứ pháp lý về thế chấp Bất động sản 12

1.3 Sơ đồ quy trình cho vay bằng thế chấp Bất động sản 14

1.4 Nhũng quy định của Nhà nước về công tác thẩm đinh giá thế chấp Bất động sản 16

1.4.1 Giám đinh tính chất pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 16

2.1 Giới thiệu tổng quát về Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh.192.2 Những quy định của Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh về thế chấp Bất động sản 20

2.2.1 Những quy định của Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh về các đối tượng được thế chấp 20

2.2.2.1 Sơ đồ quy trình thế chấp của Ngân hàng ĐT&PTVN BIDV chi nhánh Quảng Ninh 212.2.2.2 Mô tả quy trình thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN BIDV chi nhánh Quảng Ninh 222.3 Thực tế về thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh 24

2.3.1 Danh sách các khách hàng thế chấp BĐS tại Ngân hàng 242.3.2 Một số trường hợp về công tác thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh 26

2.3.2.1 Trường hợp thế chấp BĐS đối với hộ gia đình, cá nhân 262.4.2.2 Trường hợp thế chấp bất động sản đối với tổ chức là Công ty TNHH 39CHƯƠNG 3 - NHỮNG VẤN ĐỀ BẤT CẬP TỒN TẠI VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ NGHỊ NÂNG CAO CÔNG TÁC THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG 47

3.1 Nhận xét về công tác thực hiện quy trình thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh 473.2 Những ưu điểm và nhược điểm của công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàngĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh 49

3.2.1 Những tính tích cực của công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng

ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh 493.2.2 Những bất cập, hạn chế trong công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh 493.3 Đề xuất một số giải pháp để góp phần nâng cao hiệu quả công tác thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng 52KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54TÀI LIỆU THAM KHẢO 56

LỜI MỞ ĐẦU

Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là giá đỡ cho toàn bộ cuộc sống của con người Hiện nay Nhà nước ta thừa nhận đất đai là loại hàng hóa đặc biệt và định hướng cho các quan hệ pháp luật phù hợp với nền kinh tế thị trường Luật đất đai ghi nhận và mở rộng các quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp…trong đó, quyền năng thế chấp có thể nói được sử dụng nhiều nhất hiện nay.

Trong bối cảnh hội nhập nền kinh tế thế giới hiện giờ của kinh tế Việt Nam ta, thị trường kinh doanh phát triển rất mạnh mẽ, mà thị trường bất động sản có thể được coi là sôi động nhất Bên cạnh đó, hoạt động Ngân hàng là một trong những hoạt động cũng đang phát triển, có ảnh hưởng trực tiếp tới kinh doanh, sản xuất Một dự án kinh doanh muốn thực hiện được hay không thì trước hết phải có vốn,và Ngân hàng chính là một địa điểm tin cậy để các tổ chức hay hộ gia đình cá nhân tìm đến.

Song, như đã biết, mục tiêu của bất kỳ Ngân hàng nào cũng là an toàn và sinh lời An toàn ở đây chính là việc Ngân hàng có thể thu lại được khoản vay của mình, và một trong những biện pháp đảm bảo việc thu lại khoản vay đó chính là bất động sản thế chấp.

Nhìn chung, hoạt động thế chấp BĐS còn khá mới mẻ ở nước ta, nhưng ảnh hưởng của nó tới nền kinh tế cũng như đời sống người dân là không nhỏ Nó mang lại một nguồn thu về thuế cho Nhà nước Mặt khác, nó đem lại lợi ích kinh tế cho cả hai bên, bên thế chấp và bên nhận thế chấp-tức là các Ngân hàng Vì vậy, hình thức vay vốn này rất phổ biến hiện nay, khiến cho nó kéo theo nhiều những tồn tại, bất cập nhất định.

Với sự cấp thiết và vai trò to lớn của hoạt động thế chấp trong thị trường BĐS ngày nay, em đã lựa chọn đề tài khóa luận:

“Nghiên cứu quy trình thế chấp và giá thế chấp Bất động sản tại Ngânhàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam BIDV chi nhánh Quảng Ninh”.

 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về thế chấp BĐS, định giá thế chấp BĐS.

- Tìm hiểu về thực trạng hoạt động thế chấp BĐS tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV chi nhánh Quảng Ninh Trên cơ sở đó phân tích, đánh giá những ưu nhược điểm và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho hoạt động thế chấp BĐS.

 Nội dung nghiên cứu

- Khái quát cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về thế chấp BĐS và các quy định của Ngân hàng.

- Nghiên cứu về quy trình thế chấp BĐS và giá thế chấp BĐS tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV chi nhánh Quảng Ninh.

- Bước đầu đề xuất những giải pháp nhằm hạn chế những bất cập trong hoạt động thế chấp BĐS.

 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, thu thập, thống kê số liệu - Phương pháp so sánh

- Phương pháp phân tích đánh giá tổng hợp số liệu  Cấu trúc khóa luận bao gồm:

Ngoài phần mở đầu và kết luận nội dung gồm 3 chương:

Chương I: Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về thế chấp Bất động sản.

Chương II: Thực trạng về hoạt động thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh.

Chương III: Những vấn đề bất cập tồn tại và một số giải pháp nâng cao công tác thế chấp Bất động sản của Ngân hàng.

CHƯƠNG 1 - CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ THẾ

BĐS là tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhả ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định.

Theo khoản 1, điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước ta định nghĩa: BĐS là tài sản không thể di dời được gồm:

- Đất đai.

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

- Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác do phap luật quy định  Đặc điểm của BĐS:

- Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.

- Tính bền lâu:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật

kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.Vì vậy, tính bền lâu của BDS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác

nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn BĐS chịu

sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

- Tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất- kinh doanh và các hoạt động khác.

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.

- Mang nặng yếu tố tập quán và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

 Phân loại BĐS:

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.

- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm:

BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

- Bất động sản không đầu tư xây dựng:

BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

- Bất động sản đặc biệt:

Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.

1.1.1.2 Bất động sản thế chấp

 Khái niệm BĐS thế chấp

BĐS thế chấp là tài sản của khách hàng vay thế chấp ( bao gồm đất đai, nhà ở ,công trình xây dưng đó), các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định) áp dung để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng

 Đặc điểm BĐS thế chấp

BĐS thế chấp mang đầy đủ đặc điểm của một BĐS thông thường: - Là các tài sản cố định về vị trí địa lý, không có khả năng di dời được - Hàng hóa BĐS có tính lâu bền.

- Mang tính cá biệt và khan hiếm.

- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tiêu dung, tâm lý xã hội - Chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.

- Chịu sư chi phối mạnh mẽ của các yếu tố pháp luật và các chính sách của

- Phải là các BĐS được phép giao dịch, là tài sản pháp luật cho phép, không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, và các giao dịch khác.

- BĐS phải không có tranh chấp, tức là BĐS phải không có tranh chấp về quyền sở hữu, sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.

- Đối với một số BĐS theo quy định của nhà nước phải có bảo hiểm tài sản khi thế chấp.

 Phân loại BĐS thế chấp:

BĐS thế chấp thường được phân loại thành 3 loại sau:

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác.

- Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp Việc thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền thì BĐS thế chấp bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm kí kết hợp đồng thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng các BĐS mà bên thế chấp có quyền nhận.

1.1.1.3 Thế chấp Bất động sản, bảo lãnh thế chấp Bất động sản.

- Thế chấp BĐS là việc người sở hữu BĐS dùng BĐS (bao gồm quyền sử dung đất và tài sản gắn liền với đất ) của mình để đẩm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp (là Ngân hàng Việt Nam, tổ chức tin dụng Việt Nam)

mà không chuyển giao quyền sử dung đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên nhận thế chấp Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thế chấp chỉ được chuyển sang cho người khác khi người thế chấp BĐS không thực hiện được nghĩa vụ của mình trong một quan hệ hợp đồng.

- Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất là việc người bảo lãnh cam kết với bên nhận bảo lãnh sẽ dùng quyền sử dụng đất của mình thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được nhận bảo lãnh nếu đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thưc hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Quyền bảo lãnh tạo điều kiện cho người sản xuất, kinh doanh có thể vay vốn tại các ngân hàng nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam, để mở rộng sản xuất, đầu tư kinh doanh, khi bản thân họ gặp khó khăn về tài chính, không có tài sản gì thế chấp tại Ngân hàng.

- Bảo lãnh thế chấp BĐS là việc bên người thứ 3 (người bảo lãnh cam kết với bên cho vay (người nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (người được bảo lãnh) bằng BĐS đem ra bảo lãnh trong trường hợp đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện được hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình Đây là một hình thức thế chấp gián tiếp nhưng được sử dụng tương đối rộng.

1.1.2 Giá Bất động sản và những nhân tố ảnh hưởng tới giá Bất động sản1.1.2.1 Giá Bất động sản

Về phương diện kinh tế, giá trị BĐS là sự dự kiến về tính hữu dụng thông qua khả năng sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu khác nhau của con người.

BĐS có giá trị khi thỏa mãn các điều kiện sau:

- Có tính hữu ích: là khả năng cung cấp các dịch vụ làm thỏa mãn nhu cầu, ảnh hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía cạnh liên quan đến kích thước, hình dáng, địa điểm, không gian địa lý, cùng với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định.

- Sự khan hiếm: sự thiếu hụt của cung hiện tại hoặc dự báo của một BĐS đối với nhu cầu của nó, khan hiếm lớn hơn sẽ có giá cạnh tranh cao hơn đối với giá BĐS của vùng khác.

- Sự mong muốn: là ước muốn của người mua đối với BĐS để thõa mãn nhu cầu của họ.

- Sức mua: là khả năng của một nhóm người có thể trả cho BĐS, người mua có nhu cầu nhưng phải có sức mua, có khả năng để đáp ứng nhu cầu đó.

- Có thể chuyển giao được: đây là yếu tố pháp lý của BĐS ngay cả trường hợp các đặc tính hữu ích, khan hiếm và sức mua có tồn tại nhưng nếu BĐS đó cũng không tồn tại.

Tóm lại, giá cả thị trường của BĐS là số tiền trao đổi vào ngày định giá giữa 2 bên mua bán tự nguyện, trong sự giao dịch khách quan, điều kiện giao dịch đủ để tìm hiểu kĩ thị trường Các bên quyết định mua bán sau khi đã hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không bị áp đặt.

1.1.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản

Định giá BĐS đòi hỏi kết hợp cả khoa học và nghệ thuật bởi BĐS khác với hàng hóa thông thường khác Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên;

ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống.

Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” , những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc…, có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của

+ Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối

+ Kích thước, hình thể, diện tích của khu đất: kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

+ Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.

+ Hình thức bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc công trình xây dựng): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.

+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…)

+ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

+ Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.

- Nhóm các yếu tố kinh tế:

+ Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

+ Nhưng tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường + Tính hữu dụng của BĐS.

+ Nhu cầu loại BĐS trên thị trường  Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS:

- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).

 Các yếu tố chung bên ngoài:

- Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

+ Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng

+ Các chính sách tác động trực tiếp như: các chính sách về cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam, chính sách về thuế của Nhà nước đối với BĐS.

+ Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô như: tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực, các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng…

- Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

1.1.3 Các phương pháp đinh giá Bất động sản

Để có quyết định mức cho vay, Ngân hàng phải tiến hành định giá BĐS mà chủ sử dụng, sở hữu dùng để thế chấp Công việc này đòi hỏi rất hiều kĩ năng khác nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định giá) bởi nó ảnh hưởng tới quyền lợi khách hàng nằm ở khoản sẽ được vay, hơn nữa là ảnh hưởng đến tính hiệu quả của khoản cho vay và những rủi ro có thể gặp phải đối với Ngân hàng.

Trong định giá không nên sử dụng một phương pháp duy nhất, tùy từng mục đich định giá mà tìm ra phương pháp chủ lực cỏ bản, có thể sử dụng các phương pháp khác để hỗ trợ, hoặc để kiểm tra kết quả của phương pháp lựa chọn, mỗi phương pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu khác nhau, thông tin khác nhau.

Cho tới nay, thông thường chúng ta thường sử dụng 4 phương pháp cơ bản để đinh giá, bao gồm:

- Phương pháp so sánh: Là phương pháp sử dụng để định giá đất dựa trên

cơ sở so sánh với các giao dịch về đất đai đã hoàn tất trong thị trường để định giá cho thửa đất đang có nhu cầu mua bán hoặc giao dịch khác Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi để rút ra giá thị trường của BĐS và là phương pháp không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

- Phương pháp thu nhập: Đây là phương pháp định giá đất dựa trên cơ sở

chuyển dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại Nói cách khác, giá trị hiện tại của đất là bỏ ra để có thu nhập tương lai Cụ thể hơn, giá đất sẽ bằng khoản tiền nào đó mà người bán đất đem gửi vào ngân hàng thì lãi của nó trong một năm tương ứng với địa tô (khả năng sinh lợi của đất) Phương pháp này dùng để định giá đối với BĐS cho thu nhập hàng năm như khách sạn, nhà hàng…thực tế việc định giá theo phương pháp này tương đối phức tạp do không có số liệu chính xác về chi phí đầu tư các chủ đầu tư.

- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm phần

dư ra thể hiện mức thặng dư giá trị trả cho đất từ kết quả ước tính trong giao dịch sau khi trừ đi mọi chi phí Đây là phương pháp giả thiết phát triển nên mọi chi phí , thu nhập đều ở tương lai trên cơ sở dựa vào thị trường ở hiện tại (giả thiết trong tương lai, điều kiện ít thay đổi) Nó thường được sử dụng để xác định các khu đất trông riêng lẻ, hoặc trong các dự án xây dựng, định giá BĐS mà công trình xây dựng còn mới Phương pháp này tuy có nhiều ưu điểm, tuy nhiên còn hạn chế là không tính tới giá trị thời gian của tiền, khó khăn trong sử dụng tốt nhất và có hiệu quả

- Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này được hình thành trên nguyên tắc

thay thế: thông qua chi phí tạo nên BĐS xác định giá trị BĐS mục tiêu thông qua việc xác định chi phí của BĐS tương tự như vật thay thế Phương pháp này thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt, tuy vậy phương pháp này cũng đòi hỏi người thực hiện phải có nhiều kinh nghiệm, thành thạo về kĩ thuật xây dựng Do đó, phương pháp này ít được sử dụng trong các trường hợp quan trọng, nó chỉ hay được áp dụng khi định giá các loại BĐS có mục đích riêng biệt.

1.1.4 Giá thế chấp Bất động sản

Giá thế chấp BĐS là số tiền mà bên thế chấp nhận được khi dùng BĐS của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp (tức là Ngân hàng) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Giá thế chấp BĐS phụ thuộc vào giá BĐS, giá BĐS càng cao thì giá thế

chấp BĐS càng cao, và ngược lại.

1.2 Các căn cứ pháp lý về thế chấp Bất động sản

Hoạt động cho vay là một trong những hoạt động chính về tín dụng cho vay của các ngân hàng, đặc biệt là của ngân hàng thương mại, nhưng hoạt động cũng luôn chứa đựng những rủi ro nhất định ảnh hưởng đến sự tồn tại của các ngân hàng thương mại Vì thế khi cho vay các ngân hàng yêu cầu bên vay phải có tài sản thế chấp, cầm cố, hoặc bảo lãnh của bên thứ ba, đảm bảo khả năng thu hồi vốn khi có những bất trắc xảy ra và định giá các loại tài sản này là một trong những nhiệm vụ

- Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 17/1999/NĐ-CP của chính phủ ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

-Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 (thay thế Thông tư số 06/2000/TT-NHNN1 ngày 04/04/2000 của thống đốc NHNN về hướng dẫn thực hiện một số quy định về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tin dụng).

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của bộ tư pháp và bộ tài nguyên moi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Quyết đinh số127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 về sửa đổi, bổ sung một số điều trong quy chế của Quyết đinh số 688/2002/QĐ-NHNN ngày 01/07/2002 của thống đốc NHNN ban hành về thực hiện việc chuyển nợi quá hạn của các khoản nợ vay của khách hàng tại các tổ chức tín dụng.

- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày29/12/2006 của chính phủ về giao dich bảo đảm ( thay thế Nghị định số 178/1999/NĐ-CP của chính phủ ngày 29/12/1999 về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng ( được sửa đổi, bổ sung bằng nghị định 85/NĐ-CP ngày25/10/2002 ).

- Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng Bô tài nguyên và Môi trường và ngân hàng nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.

- Thông tư liên tịch 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01/03/2010 về sửa đổi, bổ sung một số quy định của thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bột Tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Các văn bản về luật có liên quan:

- Luật đất đai ( năm 1993,1998,2001,2003) về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thị trường BĐS…

- Luật NHNN Việt Nam số 01/1997/QH10 ngày 12/12/1997 ( được sửa đổi, bổ sung một số điều tại luật số 10/2003/QH11 ban hành ngày 17/06/2003).

- Luật tổ chức tín dụng số 02/1997/QH10 ngày 12/12/1997 ( được sửa đổi, bổ sung một số điều tại luật số 20/2004/QH11 ban hành ngày 15/6/2004 ).

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành luât đất đai 2003.

- Thông tư liên tịch số 144/2004/TT-BTC về hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ban hành ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá.

- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền sử dụng đất.

- Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về thế chấp tài sản, hình thức thế chấp, thời hạn thế chấp, quyền và nghĩa vụ của những bên tham gia thế chấp.

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định về việc cấp giầy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiên quyền sử dụng đất ( trong đó có quy đinh phải có sổ đỏ mới có quyền thế chấp BĐS).

Dù trước kia Luật đất đai 1993 và BLDS 1995 ra đời đã đánh dấu một bước ngoặt lớn cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước, và cho quyền lợi của người sử dụng đât Song, thực tế cho thấy, hiện nay cả Luật đất đai 1993 và BLDS 1995 đã tỏ ra không còn phù hợp và không đáp ứng cới sự phong phú và đa dạng của các quan hệ thế chấp ra trên thực tế.

Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục thực hiện thế chấp cũng như cơ chế xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất cũng được sửa đổi theo hướng ngày càng thuận tiện, thông thoáng và hợp lý hơn, ví dụ như trong nghị định 163/2006/NĐ-CP về phương thức xử lý TSBĐ, ngoài 3 phương thức như quy định trước đây ( bán TSBĐ, nhận TSBĐ thay thế cho nghĩa vụ và nhận tiền, tài sản từ bên thứ 3) khoản 4 Điều 59 nghị định số 163/2006/NĐ-CP có thêm quy định mở: phương thức khác do bên thỏa thuận, tạo thêm rất nhiều điều kiện thuận lợi.

1.3 Sơ đồ quy trình cho vay bằng thế chấp Bất động sản

Quy trình cho vay có đảm bảo bằng BĐS được thể hiện qua sơ đồ sau:

1.4 Nhũng quy định của Nhà nước về công tác thẩm đinh giá thế chấp Bấtđộng sản

1.4.1 Giám đinh tính chất pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tàisản gắn liền với đất

Giám định tính chất pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là công việc hết sức quan trọng trong thế chấp BĐS, đảm bảo tính chuyển giao của BĐS, ngay cả trường hợp các đặc tính hữu ích, khan hiếm và sức mua có tồn tại Nhưng nếu BĐS không thể chuyển giao được toàn bộ hoặc từng phần thì giá trị thị trường của BĐS đó cũng không tồn tại Ở điều kiện nước ta xảy ra nhiều rủi ro liên quan đến pháp lý, vì vậy quá trình giám định tính chất pháp lý BĐS phải tập trung làm rõ những vấn đề sau:

Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Cán bộ thẩm đinh phải kiểm tra xem khách hàng vay có xuất trình đủ các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở dùng làm tài sản thế chấp không Cần thiết hết sức lưu ý các dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý trong hợp đồng sở hữu tài sản Khi khảo sát thực tế hoặc thu thập thông tin từ nguồn khác cần tìm cách kiểm chứng lại quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của khách hàng vay

BĐS hiện không có tranh chấp: Việc khẳng định BĐS hiện không có tranh chấp hay không là khá phức tạp, vì vậy ngoài việc tự kiểm xét định giá BĐS cán bộ thẩm đinh cần yêu cầu khách hàng vay xác nhận bằng văn bản khẳng đinh BĐS hiện không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.

BĐS được phép giao dịch: Ngoài những tài sản được mua bán tự do trên thị trường, Ngân hàng phải luôn thận trọng khi xem xét các loại BĐS có tính đặc biệt chuyên dụng và mang tính văn hóa, lịch sử Nếu xét thấy cần thiết cán bộ thẩm định yêu cầu khách hàng vay xuất trinh bổ sung các loại văn bản của pháp luật nêu rõ loại tài sản đó được phép giao dịch bình thường.

BĐS dễ chuyển nhượng, phát mại: Mục tiêu cho vay của Ngân hàng là thu hồi đủ nợ gốc và nợ lãi từ việc thực hiện phương án sản xuất kinh doanh mà không phải BĐS Tuy nhiên cán bộ thẩm định cần định giá kỷ tính để chuyển nhượng của BĐS để dễ dàng xử lý.

Ngoài ra để hạn chế rủi ro liên quan đến các thủ tục pháp lý, nhân viên giám định tài sản khai thác thêm các thông tin từ bên ngoài, xem xét các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu BĐS Như ý kiến các trung tâm phòng ngừa rủi ro, những người

cư trú gắn với BĐS đối chiếu với nơi tọa lạc của BĐS với bản đồ quy hoạch chi tiết nếu giấy tờ gốc là bản photo cần có thêm các cam kết cụ thể và có xác nhẩn của cơ quan công chứng.

1.4.2 Định giá Bất động sản thế chấp

Về nguyên tắc định giá tài sản thế chấp phải tuân theo giá thị trường Nếu định giá cao hơn giá thị trường có thể dẫn đến khi phát mại BĐS thế chấp (hoặc chuyển quyền sở hữu cho Ngân hàng) trong trường hợp khách hàng không trả được nợ sẽ không thu hồi được nợ gốc, lãi và chi phí khác Ngược lại, nếu đinh giá thấp hơn giá thị trường sẽ ảnh hưởng đến việc đáp ứng nhu cầu vốn cho khách hàng và làm suy yếu tính cạnh tranh trong việc thu hút khách hàng

Ở Viêt Nam: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nhưng luật pháp cho phép người sử dung đất (do Nhà nước giao hoặc cho thuê) được quyền thế chấp Vì vậy, khi nhận thế chấp Ngân hàng phải xác đinh giá trị quyền sử dung đất

BĐS thế chấp phải được xác định giá tại thời điểm ký kết hơp đồng thế chấp Việc xác định giá trị bất động sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay và không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ.

Giá trị BĐS được xác định bao gồm cả hoa lợi và các quyền phát sinh từ

- Đối với tài sản gắn liền với đất ở, đây là nhà xây trên đất: Ngân hàng thường sử dụng phương pháp chi phi giảm giá

 Trong trường hợp đối với những BĐS hình thành sau vốn vay thì giá trị của nó được xác định như sau:

- Nếu là nhà tự xây thì BĐS đó được định giá dựa vào chi phí xây dựng thực tế của căn nhà, dựa vào những kế hoạch xây dựng, hóa đơn thanh toán những khoản để có được BĐS thuộc sở hữu Lúc này cán bộ thẩm định phải theo dõi sát sao số chi phí đó.

- Nếu là nhà chung cư thì cán bộ thực hiện kí kết với người thầu xây dựng khu chung cư đó để đảm bảo ngôi nhà đó không được bán, chuyển nhượng hay cho thuê đối với người khác mà không có sự đồng ý của bên phía Ngân hàng Lúc này giá trị ngôi nhà được xác định bằng giá bán của nhà thầu xây dựng cho khách hàng.

1.4.3 Tỷ lệ giá cho vay

Giá tiền của tài sản thế chấp khi đem thanh lý dưới hình thức chuyển nhượng để thu hồi nợ phải lớn hơn số TIỀN cho vay (nợ gốc) cộng với lãi (lãi vay và lãi quá hạn) cà các khoản phí (nếu có) Như vậy giá trị của tài sản thế chấp ở đây là giá trị dự kiến cho tương lai sao cho Ngân hàng đảm bảo được lợi ích của mình khi bên thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán của mình Để đơn giản hóa việc tính toán các Ngân hàng thường điều chỉnh tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản bảo đảm.

Các Ngân hàng được quyền quyết định tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản bảo đảm (tài sản bảo đảm bao gồm tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai) Thông thường tỷ lệ cho vay tối đa của các Ngân hàng là 65%-80%.

CHƯƠNG 2 - THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP BẤTĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI

NHÁNH QUẢNG NINH

2.1 Giới thiệu tổng quát về Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam được chính thức thành lập ngày 26 tháng 4 năm 1957 theo quyết định 177/TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (tên giao dịch quốc tế: Bank for Investment and Development of Vietnam; tên gọi tắt: BIDV) là ngân hàng thương mại lớn thứ nhì Việt Nam (sau Agribank) tính theo tổng khối lượng tài sản năm 2007và là doanh nghiệp lớn thứ tư Việt Nam theo báo cáo của UNDP năm 2007ngân hàng số một Việt Nam theo doanh thu BIDV thuộc loại doanh nghiệp nhà nước hạng đặc biệt, được tổ chức theo mô hình Tổng công ty Nhà nước (Tập đoàn) Hợp tác kinh doanh với hơn 800 ngân hàng trên thế giới.

 Cơ cấu tổ chức

- Khối kinh doanh:trong các lĩnh vực sau: Ngân hàng thương mại gồm 103 chi nhánh cấp 1 với gần 400 điểm giao dịch, hơn 700 máy ATM và hàng chục ngàn điểm máy cà thẻ POS trên phạm vi toàn lãnh thổ, sẵn sàng phục vụ mọi nhu cầu

+ Trung tâm Đào tạo (BTC).

+ Trung tâm Công nghệ thông tin (BITC)

Tổng số cán bộ công nhân viên của toàn hệ thống là hơn 10.000 người  Hoạt động kinh doanh

- Ngân hàng: Cung cấp đầy đủ, trọn gói các dịch vụ ngân hàng truyền thống và hiện đại.

- Bảo hiểm: Bảo hiểm, tái bảo hiểm tất cả các loại hình nghiệp vụ bảo hiểm phi nhân thọ.

- Chứng khoán: Môi giới chứng khoán, tư vấn đầu tư, bảo lãnh, phát hành - Đầu tư Tài chính: Chứng khoán, góp vốn thành lập doanh nghiệp để đầu tư các dự án.

 Cam kết

- Với khách hàng: cung cấp những sản phẩm,dịch vụ có chất lượng cao nhất - Với các đối tác chiến lược: chia sẻ cơ hội, hợp tác thành công.

- Với cán bộ công nhân viên: luôn theo phương châm “mỗi cán bộ BIDV phải là một lợi thế trong cạnh tranh”.

 Mạng lưới: BIDV là một trong những ngân hàng có mạng lưới phân phối lớn

nhất trong hệ thống Ngân hàng trên cả nước.

 Thương hiệu BIDV: Là sự lựa chọn, tín nhiệm của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp hàng đầu của cả nước, cá nhân trong việc tiếp cận các dịch vụ tài chính ngân hàng Được cộng đồng trong nước và quốc tế biết đến và ghi nhận như là một trong những thương hiệu ngân hàng lớn nhất Việt Nam.

2.2 Những quy định của Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh về thếchấp Bất động sản

2.2.1 Những quy định của Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh vềcác đối tượng được thế chấp

 Những đối tượng được thế chấp quyền sử dụng đất hoặc thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất:

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm.

- Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước và tổ chức kinh tế đó chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

- Doanh nghiệp được hình thành do liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế trong nước góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc trường hợp: Đất của tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài góp vốn do được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

 Những đối tượng sau đây chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, không được thế chấp quyền sử dụng đất:

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ Ngân sách nhà nước.

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (không phân biệt thuê đất trước hay sau 01/7/2004).

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

2.2.2 Những quy định của Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh vềquy trình thế chấp BĐS

2.2.2.1 Sơ đồ quy trình thế chấp của Ngân hàng ĐT&PTVN BIDV chi nhánhQuảng Ninh

Hình 2: Quy trình thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN

2.2.2.2 Mô tả quy trình thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN BIDV chinhánh Quảng Ninh

Quy trình thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN BIDV chi nhánh Quảng Ninh gồm 6 bước chính như sơ đồ nêu trên Cụ thể từng bước:

 Bước 1: Xem xét đơn đề nghị thế chấp, phương án sản xuất kinh doanh,

thông tin khách hàng.

- Bên thế chấp có đơn đề nghị thế chấp BĐS gửi Ngân hàng

- Ngân hàng xem xét phương án kinh doanh, sử dụng vốn vay, khả năng trả nợ của khách hàng.

 Bước 2: Giám định tính chất pháp lý và thẩm định giá BĐS thế chấp.

- Ngân hàng xem xét tính chất pháp lý BĐS bảo đảm.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật Đất đai năm 2003 + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

+ BĐS không có tranh chấp, được phép giao dịch, dễ chuyển nhượng, phát

- Thẩm định giá trị thế chấp:

+ Căn cứ theo khung giá nhà nước, giá thị trường tại khu vực có BĐS đó + Tổ định giá trực tiếp thẩm định giá của BĐS ngoài thực tế Hai phương pháp hay dùng để định giá BĐS là: phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.

 Bước 3: Kí kết hợp đồng thế chấp BĐS và công chứng

- Các bên kí kết hợp đồng thế chấp BĐS theo mẫu hợp đồng quy định thường bao gồm các nội dung: cơ sở kết lập hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, tài sản thế chấp, xử lý tài sản thế chấp, phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng, cam đoan của các bên…

- Công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

- Thủ tục công chứng, chứng thực, xác nhận bảo đảm tiền vay phải do BIDV đầu mối thực hiện để bảo đảm tính xác thực.

- Hồ sơ yêu cầu công chứng, chứng thực, xác nhận:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng hoặc Phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng (theo mẫu của Phòng công chứng, UBND cấp xã).

+ Bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện); Văn bản phân cấp, uỷ quyền của BIDV và Bên bảo đảm (nếu có) xác định thẩm quyền ký giao dịch bảo đảm.

+ Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật + Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản trên đất.

+ Ngoài các cầu công chứng, chứng thực còn có thêm một hoặc vài các giấy tờ khác tùy trường hợp.

 Bước 4: Đăng ký thế chấp

Ngân hàng có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý biết về việc thế chấp, và bên thế chấp có đơn gửi văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất kèm theo giấy tờ về sở hữu nhà ở để đăng ký thế chấp, cụ thể như sau:

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện

đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam…

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất đối với nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (cấp tỉnh và cấp huyện) chịu trách nhiệm đăng ký giao dịch bảo đảm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

+ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất.

+ Thế chấp bằng nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm + Thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

+ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

+ Thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

+ Thay đổi, sửa chữa sai sót, xoá đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã liệt kê trên đây.

+ Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đã đăng ký thế chấp.

 Bước 5: Giải ngân và kiểm tra sau khi cho vay

- Bên thế chấp chuyển GCNQSD đất, tài sản gắn liền với đất, hợp đồng thuê đất của Nhà nước; thông báo đã đăng ký thế chấp cho Ngân hàng và nhận tiền vay.

- Ngân hàng tiến hành kiểm tra việc sử dụng vốn sau khi cho vay  Bước 6: Thanh lý hợp đồng

- Giải chấp, xóa đăng ký thế chấp nếu bên thế chấp đã thanh toán đầy đủ - Xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ nếu bên thế chấp không thanh toán được.

2.3 Thực tế về thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánhQuảng Ninh

2.3.1 Danh sách các khách hàng thế chấp BĐS tại Ngân hàng.

Bảng 1: Danh sách các khách hàng thế chấp tại Ngân hàng (từ cuối 2010 tính đến 03/2011)

1 Lê Quang Liêm Số 6 tổ 12 khu 2 p.Trần Hưng Đạo, Hạ Long, QN Cho con đi du học 159.000.000 26/10/2010 2 Nguyễn Quang Kiên Khu 9 p.Thanh Sơn, thị xã Uông Bí, Quảng Ninh Sửa chữa,nâng cấp nhà 414.500.000 25/11/2010 3 Phạm Thị Thanh Tổ 3 khu 6 phường Hà Tu, Hạ Long, QN Kinh doanh bất động sản 4.485.000.000 29/11/2010 4 Cty TNHH Hưng Quảng Ô 70 khu tự xây Mỏ Hà Lầm, p.Hồng Hải,Hạ Long Mở rộng kinh doanh công ty 1.176.100.000 15/12/2010 5 Cty TNHH Hưng Quảng Tổ 6 khu 8, phường Hồng Hải,Hạ Long,QN Mở rộng kinh doanh công ty 1.340.000.000 19/12/2010 6 Cty TNHH Hưng Quảng Tổ 7 khu 2, phường Yết Kiêu, Hạ Long, QN Mở rộng kinh doanh công ty 3.240.000.000 23/12/2010 7 Lê Bảo An Số 47 ngõ 280, Lê Thánh Tông, Hạ Long, QN Mở doanh nghiệp tư nhân 2.341.045.000 30/12/2010 8 Nguyễn Văn Học Ô 13 KTX lấn biển ,p.Hồng Hải,Hạ Long,QN Mở doanh nghiệp tư nhân 1.940.000.000 08/01/2011 9 Đặng Ngọc Nguyên Số 22 tổ 1 khu 1 P.Hồng Gai, Hạ Long, QN Xây dựng cơ sở giết mổ gia súc 198.000.000 12/01/2011 10 Nguyễn NgọcThạch Tổ 12 khu 2 p.Hà Khẩu, Hạ Long, QN Góp thêm mua ô tô 285.000.000 30/01/2011 11 Âu Dương Phong Tổ 11 khu 2C, p.Cao Thắng, Hạ long, QN Sửa chữa,nâng cấp nhà cửa 561.750.000 18/02/2011 12 Cty cổ phần Phúc Hưng Ô 14 lô BT3 khu biệt thự Số 1,Tuần Châu,Hạ Long Vốn lưu đông KD xăng dầu 1.400.000.000 28/02/2011 13 Cty Trương Quốc An Ô số 2 ,lô 8 khu đô thị Hà Khánh, Hạ Long Vốn lưu động phục vụ KD 980.000.000 10/03/2011

2.3.2 Một số trường hợp về công tác thế chấp Bất động sản tại Ngân hàngĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh

Từ quy định cho vay của Ngân hàng và sơ đồ quy trình thế chấp đã nêu trên,đề tài khóa luận đã tiến hành điều tra nghiên cứu thực trạng các bước của khách hàng đến thế chấp vay vốn tại ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh thông qua 4 trường hợp sau:

- Thế chấp BĐS tại Khu 9 Phường Thanh Sơn, thị xã Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh của ông Nguyễn Quang Kiên.

- Thế chấp BĐS tại Tổ 3 khu 6 Phường Hà Tu thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh của bà Phạm Thị Thanh với TSBĐ là của ông Trần Vũ Đại.

- Thế chấp BĐS tại Ô số 13 Khu tự xây lấn biển sau làng giao thông cạnh Công ty Đông Bắc, phường Hồng Hải của ông Nguyễn Văn Học.

- Thế chấp của Công ty TNHH Hưng Quảng.

2.3.2.1 Trường hợp thế chấp BĐS đối với hộ gia đình, cá nhân

 Trường hợp 1: BĐS tại Khu 9 Phường Thanh Sơn, thị xã Uông Bí, tỉnhQuảng Ninh.

Bước 1: Ngân hàng xem xét đơn đề nghị thế chấp, thông tin khách hàng và phương án vay vốn để SXKD.

Bên thế chấp là ông bà Nguyễn Quang Kiên và Nguyễn Ngọc Bích, đề nghị Ngân hàng cho vay tiền với mục đích là sửa nhà.

- Thông tin khách hàng

Ông Nguyễn Quang Kiên sinh ngày 11/01/1971 CMND số 101009321 do Công an Quảng Ninh cấp ngày 10/02/2006, ông Kiên có 1 xưởng sửa chữa ô tô nhỏ Bà Nguyễn Ngọc Bích sinh ngày 30/04/1976.CMND số 100652512 do Công an Quảng Ninh cấp ngày 26/11/1993, bà Bích hiện là giáo viên cấp 3.

Ông bà Kiên-Bích trú tại địa chỉ Tổ 11, phường Vàng Danh, Uông Bí, Quảng Ninh.

Sau khi điều tra về thu nhập thực tế của gia đình ông Kiên-bà Bích, ta có bảng thống kê như sau:

Bảng 2:Thống kê thu nhập gia đình ông Nguyễn Quang Kiên

I Thu nhập chung của gia đình 33.600.000 1 Thu nhập từ kinh doanh ô tô cho thuê 11.600.000

4 Thu nhập từ xưởng sửa chữa ô tô 15.000.000 II Chi phí chung của gia đình 11.900.000

4 Chi phí đóng bảo hiểm tư nhân cho gia đình 4.400.000 III Thu nhập còn lại của gia đình 21.700.000

(Nguồn: theo phiếu điều tra của Ngân hàng)

- Phương án vay vốn: vay 200.000.000 đ để sửa nhà trong thời gian 12 tháng - Khả năng đảm bảo trả nợ của khách hàng được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 3: Khả năng trả nợ gia đình ông Nguyễn Quang Kiên

1 Thu nhập còn lại của gia đình 260.400.000 II Số tiền gốc và lãi phải trả Ngân hàng 232.000.000 1 Số tiền gôc và lãi phải trả 232.000.000 III Thu nhập còn lại của gia đình 28.400.000 (nguồn: theo phiếu điều tra của Ngân hàng)

- Ngân hàng nhận xét ông bà Kiên-Bích có thu nhập ổn định, có đủ khả năng

trả nợ lãi hàng tháng và gốc trong thời gian 12 tháng.

Bước 2: Giám định tính chất pháp lý và thẩm định giá BĐS thế chấp.

Sau khi điều tra khách hàng đầy đủ thông tin, Ngân hàng giám định tính chất pháp lý tài sản thế chấp.

1 Giám định tính chất pháp lý:

Tài sản thế chấp: GCNQSD đất số AP 099514,số ghi sổ H:00292 do UBND Thị xã Uông Bí cấp ngày 26/10/2009.

a Hồ sơ tài sản cần định giá gồm có:

- GCNQSD đất số AP 099514, số ghi sổ H:00292 do UBND Thị xã Uông Bí cấp ngày 26/10/2009.

- Sổ hộ khẩu gia đình Họ tên chủ hộ là ông Nguyễn Quang Kiên - CMND chủ hộ.

- Giấy phép xây nhà.

- Bản đồ quy hoạch tổng thể và chi tiết khu vực b Mô tả đặc điểm tài sản:

+ Hình thức sử dụng: Đất ở: 138,5m2 - Đất trồng cây lâu năm: 21,5m2

+ Thời hạn sử dụng: Lâu dài.

+ Nguồn gôc sử dụng: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất  Tài sản gắn liền với đất: không

c Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường và khả năng phát mại.

Bảng 5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường và khả năng phát mại BĐS (TH1)

định Lợi thế của tài sản Hạn chế của

Nhà xây dựng từ năm 2000, kiến trúc nội thất bình thường Nhà mái bằng, nền gạch, cửa gỗ

Lợi thế TM Lợi thế thương mại trung bình Khả năng

phát mại

Bình thường.

Lý do: Nằm gần khu vực ngã 3, song dân cư ở đây không đông lắm, đời sống người dân ở mức trung bình.

Ước tính thời gian có thể phát mại TS

Với mức giá phát mại bằng giá trị định giá TSBĐ trong điều kiện giao dịch bình thường ước tính thời gian có thể phát mại tài sản là: 05 tháng

Khái quát về thị trường BĐS: thị trường BĐS thời gian qua ở tỉnh Quảng Ninh khá sôi động, riêng khu vực thị xã Uông Bí, thị truờng diễn ra ổn định, có thời điểm sôi động.

2.Định giá tài sản.

- Tham khảo giá đất theo khung giá quy định của tỉnh Quảng Ninh năm 2010 Bảng 6: Khung giá BĐS do Nhà nước quy định đối với BĐS (TH1) (nguồn: do UBND tỉnh Quảng Ninh cung cấp)

Mảnh đất nằm ở vị trí 3 với giá nhà nước quy định là 1.000.000đ/m2.

- Tham khảo giá trên thị trường: tuỳ thuộc vào diện tích, vi trí, giá đất ở những vị trí trên thuộc các địa bàn: Phường Thanh Sơn trong khoảng từ 4.000.000-6.000.000đ/m2.

- Tổ định giá thẩm định: áp dụng phương pháp định giá so sánh Tổ định giá đề nghị định giá mảnh đất này là 3.000.000đ/m2 Giá trị mảnh đất trên là: 138,5m2 x 3.000.000đ/m2 = 414.500.000 đ.