- Thông tin khách hàng: Khách hàng là bà Phạm Thị Thanh, đề nghị Ngân
2.4.2.2. Trường hợp thế chấp bất động sản đối với tổ chức là Công ty TNHH.
Trường hợp 4: Thế chấp BĐS của Công ty TNHH Hưng Quảng
Công ty TNHH Hưng Quảng có đơn đề nghị Ngân hàng cho vay vốn để mở rộng phát triển sản xuất kinh doanh cho công ty.
Bước 1: Xem xét đơn đề nghị thế chấp, phương án sản xuất kinh doanh, thông tin khách hàng.
- Thông tin khách hàng:
Địa chỉ: Số 500, đường Nguyễn Văn Cừ - tổ 4 - khu 6 - phường Hồng Hải - thành phố Hạ Long – QN.
Giám đốc công ty: Ông Phạm Văn Kỳ.
Ngành nghề kinh doanh: buôn bán vật liệu xây dựng, xây dựng công trình dân dụng, dịch vụ xuất nhập khẩu về vật liệu xây dựng.
+ Tình hình sản xuất kinh doanh thời gian qua của Công ty:
Bảng 13: Doanh thu của Công ty Hưng Quảng (hết 2009 và đến 05/2010) STT Nội dung các dòng tiền Năm 2009
(đv:đồng)
09/05/2010 (đv: đồng) 1 Doanh thu thuần 79.069.626.559 43.293.919.867 2 Gía vốn hàng bán 73.139.312.000 38.791.352.437 3 Chi phí quản lý kinh doanh 2.372.088.700 1.298.817.430 4 Lợi nhuận từ hoạt động KD 3.558.225.859 3.203.750.000
5 Thuế TNDN (Miễn thuế) (Miễn thuế)
6 Lợi nhuận sau thuế 3.558.225.859 3.203.750.000 (Nguồn: theo điều tra của Ngân hàng)
Nhìn chung năm 2010 doanh số của công ty giảm so với năm 2009, nhưng tỷ lệ lãi của công ty là cao ( khoảng 6-7% trên doanh thu). Nguyên nhân chủ quan có thể là do đường lối lãnh đạo của Ban Giám đốc công ty. Song, chủ yếu vẫn là nguyên nhân khách quan như: giá xăng dầu trên thị trường tăng cao, kéo theo giá tăng của vận tải xe khách…
- Phương án vay vốn:
Là một công ty TNHH tương đối phát triển. kế hoạch năm 2011 đề ra là tăng doanh thu thừ 120-130% so với năm 2010. Công ty muốn vay vốn Ngân hàng để mở rộng sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, vận tải hàng hóa khách đường bộ, đường thủy.
+ Số vốn cần vay Ngân hàng là: 6 tỷ đồng. + Kế hoach kinh doanh năm 2011của Công ty
Bảng 14 : Doanh thu dự tính của Công ty Hưng Quảng (năm 2011)
STT Chỉ tiêu Năm 2011(đv: đồng)
1 Doanh thu 70.800.000.000
2 Giá vốn 65.136.000.000
3 Lợi nhuận gộp 5.664.000.000 4 CP QLDN + Lãi vay NH 2.832.000.000
5 Lợi nhuận thuần 2.832.000.000
6 Thuế TNDN phải nộp (miễn giảm)
7 Lợi nhuận sau thuế 2.832.000.000 (Nguồn: theo điều tra của Ngân hàng)
Với ước tính doanh thu như trên, kế hoạch của Công ty là tăng cường nhập thêm các loại vật liệu xấy dựng cao cấp, bắt đầu từ việc mua thêm xe vận tải chuyên dụng (xe VOLVO của Thụy Điển). Việc đầu tư thêm xe tải sẽ giúp Công ty thuận lợi hơn trong vận chuyển hàng hóa, thực hiện các dự án của Công ty.
- Ngân hàng nhận xét : đây là một công ty đang trên đà phát triển, thu nhập khá tốt, việc trả nợ có thể trích từ thu nhâp hàng tháng của công ty, phương án vay vốn là khả thi.
Bước 2 + Bước3: Giám định tính chất pháp lý, thẩm định giá BĐS thế chấp, ký kết hợp đồng thế chấp.
Tài sản thế chấp là BĐS của một vài thành viên trong công ty và 3 xe ô tô của công ty.
BĐS 1: Ô số 70 khu tự xây lấn biển Mỏ than Hà Lầm, phường Hồng Hải của
ông Phạm Văn Kỳ - bà Nguyễn Thị Ngọc.
Tên tài sản: Quyền sử dụng đất theo GCNQSD đất số N863110 do UBND tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 05/05/1999.
- Hồ sơ tài sản cần định giá.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Sổ hộ khẩu gia đình ông Phạm Văn Kỳ (do CA. TP Hạ Long cấp ngày 25/07/1994.
+ CMTND của Ông Phạm Văn Kỳ Số 140550341 do Công an Hải Hưng cấp ngày 29/10/1978 và CMTND của bà Nguyễn Thị Ngọc Số 140550326 do Công an Hải Hưng cấp ngày 29/10/1978.
- Mô tả đặc điểm tài sản:
- Định giá tài sản:
+ Tham khảo giá đất ở trên địa bàn năm 2009: ở VT1 từ Nhà Thi đấu - Mương số 01: 5.000.000đ/m2.
+ Tham khảo giá đất trên thị trường: 20.000.000-25.000.000đ/m2.
- Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh.
Tổ định giá đề nghị định giá TSBĐ là: 20.000.000đ/m2 đất. => Vậy giá trị định giá tài sản bảo đảm:
TSBĐ là QSDĐ được xác định với giá cơ sở: 20.000.000đ/m2 tương ứng với giá trị định giá TSBĐ là: 58,8 m2 x 20.000.000đ/m2 = 1.176.000.000 đồng.
Tổng giá trị định giá sau khi nhân hệ số giá trị TSBĐ: 1.176.000.000đ x 0.8 =
940.800.000 đồng.
=> Hợp đồng thế chấp được ký kết giữa 3 bên:
- Bên thế chấp: Ông Phạm Văn Kỳ - Bà Nguyễn Thị Ngọc.
- Bên nhận thế chấp: Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. - Bên vay vốn : Công ty TNHH Hưng Quảng
BĐS 2: BĐS tại Tổ 6 khu 8, phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
Ngân hàng xem xét đơn đề nghị thế chấp, phương án sản xuất kinh doanh, thông tin khách hàng: như các ví dụ trên.
Tên tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 580032, vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 15530, do Uỷ ban Nhân dân thành phố Hạ Long cấp ngày 06/09/2005.
Tên chủ sở hữu: Nguyễn Trường Giang - Phạm Thị Thúy Hà. - Mô tả đặc điểm tài sản:
+ Đất: diện tích 35.4m2, là đất ở, thời hạn sử dụng lâu dài.
+ Nhà: nhà ở cấp IV, có S xây dưng: 35.4m2, có S sử dụng là 100 m2.
- Ngân hàng nhận xét BĐS có vị trí giao thông thuận tiện, gần ngay trung tâm thành phố Hạ Long, ước tính thời gian có thể phát mại là 1,5 tháng.
- Định giá tài sản bảo đảm:
+ Khung giá do nhà nước quy định: 10.000.000 đ/m2.
- Giá thị trường Ngân hàng điều tra: 35.000.000-45.000.000 đ/m2.
Tổ định giá đề nghị định giá giá TSBĐ là quyền sử dụng đất 35.000.000đ/m2, đối với Tài sản gắn liền với đất: 1.000.000 đ/m2.
=>Vậy giá trị TSBĐ:
Quyền sử dụng đất: 35,4 m2 x 35.000.000đ/m2 = 1.239.000.000 đồng
Tài sản gắn liền với đất: 100 m2 x 1.000.000đ/m2 = 100.000.000 đồng
Tổng cộng giá trị: 1.239.000.000 + 100.000.000 = 1.339.000.000 đồng Tổng giá trị làm tròn: 1.340.000.000 đồng
Tổng giá trị định giá sau khi nhân hệ số giá trị TSBĐ: 1.340.000.000 x 0,8 =
1.072.000.000đồng
=> Hợp đồng thế chấp được ký kết giữa 3 bên:
- Bên thế chấp: Ông Nguyễn Trường Giang- Bà Phạm Thị Thuý Hà.
- Bên nhận thế chấp: Ngân hàng ĐT&PTVN BIDV chi nhánh Quảng Ninh. - Bên vay vốn : Công ty TNHH Hưng Quảng.
BĐS 3: BĐS tại tổ 7, khu 2, phường Yết Kiêu, Hạ long, Quảng Ninh.
Ngân hàng xem xét đơn đề nghị thế chấp, phương án sản xuất kinh doanh, thông tin khách hàng: như các trường hợp trên.
Tên tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X 050301, vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1237, do Uỷ ban nhân dân thành phố Hạ Long cấp ngày 04/07/2003.
Tên chủ sở hữu: Ông Vũ Đình Sâm-Bà Trần Thị Tròn. - Mô tả đặc điểm tài sản:
+ Đất : diện tích 324m2, là đất ở, thời hạn sử dụng lâu dài. + Tài sản gắn liền với đất: không.
- Định giá tài sản bảo đảm:
- Khung giá nhà nước: 3.500.000 đ/m2. - Giá thị trường: 12.000.000-15.000.000 đ/m2
- Tổ định giá đề nghị định giá giá TSBĐ là quyền sử dụng đất 10.000.000 đồng/m2.
=> Vậy giá trị TSBĐ:
Quyền sử dụng đất: 324 m2 x10.000.000đ/m2 = 3.240.000.000 đồng
Tổng giá trị định giá sau khi nhân hệ số giá trị TSBĐ: 3.240.000.000 x 0,8 = = 2.592.000.000 đồng
=> Hợp đồng thế chấp được ký kết giữa 3 bên:
- Bên thế chấp: Ông Vũ Đình Sâm-Bà Trần Thị Tròn.
- Bên nhận thế chấp: Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. - Bên vay vốn: Công ty TNHH Hưng Quảng.
Tài sản 04: 01 Ô tô FORD-ESCAPE 05 chỗ ngồi đã qua sử dụng còn lại 70%.
Trị giá tài sản thế chấp:450.000.000đ.
Tài sản 05: 1 xe TOYOTA mới 100%, định giá là 490.000.000đ.
Tài sản 06: 01 xe máy chuyên dụng (máy xúc đào bánh xích) hiệu KOMATU
450 ,định giá là 1.959.000.000 đ.
Vậy TỔNG CỘNG GIÁ TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM của công ty là:
1.176.000.000 + 1.340.000.000 + 3.240.000.000 + 450.000.000 + 490.000.000 + 1.959.000.000 = 8.555.000.000 đồng. + 1.959.000.000 = 8.555.000.000 đồng.
Bước 4: Đăng ký thế chấp.
Công ty TNHH Hưng Quảng làm đơn đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Thủ tục thế chấp đã được hoàn thành.
Bước 5: Giải ngân và kiểm tra sau khi cho vay
Công ty TNHH Hưng Quảng nhận đủ số tiền vay vốn của Ngân hàng là 6 tỷ đồng và giao các giấy tờ về GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của các BĐS bảo lãnh cho Ngân hàng.
Bước 6: Thanh lý hợp đồng
Công ty TNHH Hưng Quảng có đơn xóa đăng ký thế chấp gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường. Ngân hàng xem xét, giải quyết đơn đề nghị và chấm dứt hợp đồng thế chấp.
Sau khi tổng hợp thống kê về giá các BĐS ở các trường hợp nêu trên, ta có biểu đồ về giá như sau:
0 5 10 15 20 25 TH 1 TH 2 TH 3 TH 4 Giá NN Giá TT Giá TC
Bảng 15: Tổng hợp quy trình thực hiện các trường hợp thế chấp nêu trên
Thông tin KH Trường hợp 1(TC) Trường hợp 2(TC+BL) Trường hợp 3(TC) Trường hợp 4(TC+BL)
Bước 1
Mục đích vay vốn
- KH: ông Nguyễn Quang Kiên (cá nhân, KH mới) - Vay 200 triệu để sửa chữa nhà cửa
- KH: bà Phạm Thị Thanh (cá nhân, KH cũ)
- Vay 2 tỷ để kinh doanh bất động sản.
- KH: Ông Nguyễn Văn Học (cá nhân, KH cũ) - Vay 1 tỷ để mở doanh nghiệp tư nhân
- KH: Công ty TNHH Hưng Quảng (tổ chức, KH mới)
- Vay 6 tỷ để mở rộng sản xuất kinh doanh công ty Bước 2 -Giám định t/c pháp lý - Định giá BĐS(hệ số bảo đảm k=0.8)
- BĐS tại Khu 9 Phường Thanh Sơn, thị xã Uông Bí , tỉnh Quảng Ninh
-Áp dụng pp so sánh - giá trị BĐS: 414.500.000 đồng
- mức cho vay tối đa của Ngân hàng: 331.600.000đ
=> Giá QSDĐ <giá thị trường.
- BĐS tại Tổ 3 khu 6 Phường Hà Tu thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh (chủ sở hữu: ông Trần Vũ Đại) - Áp dụng pp so sánh - giá trị BĐS:
4.485.000.000đồng - mức cho vay tối đa của Ngân hàng: 3.588.000.000đ
=>Giá QSDĐ gần <giá thị trường
- BĐS tại Ô số 13 Khu tự xây lấn biển sau làng giao thông cạnh C.ty Đông Bắc, P.Hồng Hải, TP.Hạ Long - Áp dụng pp so sánh - giá trị BĐS:
1.940.000.000đ
- mức cho vay tối đa của Ngân hàng:1.552.000.000đ
=> Giá QSDĐ <giá thị trường.
- Tài sản thế chấp là 3 BĐS+TS của công ty
- BĐS 1: Ô số 70 khu tự xây lấn biển Mỏ than Hà Lầm, TP. Hạ Long của ông Phạm Văn Kỳ
Giá BĐS:1.176.000.000đ
- BĐS 2: Tổ 6 khu 8, phường Hồng Hải, TP.Hạ Long của ông Nguyễn Trường Giang
Giá BĐS:1.340.000.000đ.
-BĐS 3: tổ 7,khu 2, P.Yết Kiêu, TP.Hạ Long của ông Vũ Đình Sâm
Giá BĐS:3.240.000.000 đ.
=> Giá QSDĐ gần = giá thị trường Giá TS gắn liền đất gần = giá thị
Giá TS gắn liền đất gần = giá thị trường.
Giá TS gắn liền đất gần = giá thị trường Giá TS gắn liền đất gần = giá thị trường. trường. Bước 3 Hợp đồng ký ngày 25/11/2010
-Bên A: ông Nguyễn Quang Kiên
-Bên B:Ngân hàng
ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh
Hợp đồng ký ngày 29/11/2010
-Bên A: ông Trần Vũ Đại -Bên B:Ngân hàng
ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh
-Bên vay: bà Phạm Thị Thanh
Hợp đồng ký ngày 08/01/2011
-Bên A:ông Nguyễn Văn Học -Bên B: :Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. Hợp đồng ký giữa 3 bên: -Bên A:
+BĐS1: ông Phạm Văn Kỳ (ngày 15/12/2010)
+BĐS2:ông Nguyễn Trường Giang (19/12/2010)
+BĐS 3:ông Vũ Đình Sâm (ngày 23/12/2010)
-Bên B: :Ngân hàng ĐT&PTVN
-Bên vay: Công ty TNHH Hưng Quảng Bước 4 -Đăng ký thế chấp tại Văn
phòng đăng ký QSD đất thị xã Uông Bí,tỉnh Quảng Ninh.
-Đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Hạ Long,tỉnh Quảng Ninh.
-Đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Hạ Long,tỉnh Quảng Ninh.
-Đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Hạ Long,tỉnh Quảng Ninh.
Bước 5 KH nhận tiền vay từ ngân hàng
KH nhận tiền vay từ ngân hàng
KH nhận tiền vay từ ngân hàng
KH nhận tiền vay từ ngân hàng
Bước 6 -Thanh lý hợp đồng thế chấp -Thanh lý hợp đồng thế chấp -Thanh lý hợp đồng thế chấp