- Thông tin khách hàng: Khách hàng là bà Phạm Thị Thanh, đề nghị Ngân
3.2.2. Những bất cập, hạn chế trong công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh.
ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh.
Từ điều tra, tìm hiểu thực trạng về quy trình hoạt động giao dịch thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh, đề tài khóa luận tiến hành phân tích, đánh giá một số mặt tích cực và những hạn chế bất cập như sau:
3.2.1. Những tính tích cực của công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. chi nhánh Quảng Ninh.
- Ngày nay với kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ, việc tiếp nhận thế chấp BĐS của Ngân hàng đã dễ dàng hơn nhiều. Số lượng khách hàng thế chấp BĐS đông và đa dạng với nhiều mục đích khác nhau.
- Thủ tục thế chấp BĐS ở Ngân hàng đã đơn giản và nhanh gọn hơn thời gian trước, đồng thời đảm bảo thực hiện theo đúng quy định của nhà nước.
- Thông tin pháp lý và những giấy tờ cần thiết về BĐS được Ngân hàng xem xét rất kỹ lưỡng.
- Kết quả định giá BĐS cuối cùng của Ngân hàng phần lớn đã đáp ứng được nhu cầu của khách hàng thế chấp.
- Về đội ngũ nhân viên của Ngân hàng: đạo đức nghề nghệp của nhân viên được đánh giá cao, thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và của Ngân hàng đề ra. Thái độ của nhân viên được đánh giá là thân thiện, khả năng tư vấn là khá tốt, tạo những ưu đãi tốt nhất cho khách hàng,
3.2.2. Những bất cập, hạn chế trong công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh.
1. Trong quá trình Ngân hàng thực hiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các văn bản pháp luật như Bộ luật dân sự, Luật nhà ở năm 2005…đã bộc lộ những bất cập, làm cản trở người sử dụng đất thực hiện việc thế chấp, tiêu biểu là một số vấn đề sau:
a. Trong thế chấp quyền sử dụng đất.
- Chưa có quy định cụ thể về các trường hợp người sử dụng đất chỉ thế chấp một phần quyền sử dụng đất hoặc một phần tài sản của họ trên đất. Vậy, giả sử nếu người sử dụng đất thế chấp một phần giá trị quyền sử dụng đất hoặc một phần giá trị tài sản trên đất thì vấn đề này sẽ được giải quyết như thế nào?
- Nhà nước quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp” (theo Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ) Quy định này không nhận được sự đồng tình. Bởi lẽ, nó mâu thuẫn với bản chất của việc thế chấp quyền sử dụng đất. Như tất cả chúng ta đều đã biết, thực chất của việc thế chấp quyền sử dụng đất là quan hệ giao dịch dân sự, mà đã là quan hệ giao dịch dân sự thì yếu tố tự do thoả thuận ý chí của các bên phải được đặt lên hàng đầu và phải được tôn trọng triệt để. Do đó, giá đất thế chấp phải do bên thế chấp và bên nhận thế chấp thoả thuận thì mới phù hợp. Có như vậy thì quyền lợi của bên thế chấp mới không bị thiệt thòi.
- Về điều kiện đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: sau khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì phải đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Song đến nay, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm mới bắt đầu được thành lập. Các quy định về sự phối hợp giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm với cơ quan làm thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất (UBND cấp xã, Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính nhà đất) chưa rõ ràng.
b. Trong thế chấp nhà ở: Thời gian gần đây việc thế chấp nhà ở để huy động vốn trở nên rất khó khăn. Một trong những nguyên nhân dẫn đến khó khăn cho các tổ chức cá nhân khi ký kết, thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở nhằm huy động vốn chính là những bất cập trong các quy định về thế chấp nhà ở của Luật Nhà ở năm 2005, tiêu biểu như:
+ Khó khăn khi xác định điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch: theo quy định tại Điều 91 của Luật Nhà ở với những điều kiện đế nhà ở tham gia giao dịch đã loại bỏ nhà ở hình thành trong tương lai khỏi "danh mục" tài sản thế chấp. Mặt khác, quy định nêu trên đã làm phát sinh nhiều khó khăn cho chủ sở hữu nhà ở vì trên thực tế để đáp ứng được đầy đủ điều kiện tại Điếu 91 của Luật Nhà ở là không đơn giản, nhất là trong bối cảnh lý lịch pháp lý về nhà đất ở nước ta rất phức tạp.
+ Khó tiếp cận thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của nhà ở, đó là chưa có quy định trực tiếp, rõ ràng về công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở, Ngân hàng khó khăn khi quyết định có nhận thế chấp nhà ở hay không vì thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở không đầy đủ và khó tiếp cận.
2. Trong khi thực hiện trực tiếp các bước trong quy trình thế chấp, ta có thể thấy những bất cập còn tồn tai sau:
- Ngân hàng luôn tạo điều kiện dễ dàng cho khách hàng vay vốn nhằm tăng doanh thu. tuy nhiên do có sự dễ dãi này mà việc xem xét kinh doanh, sử dụng vốn của khách hàng Ngân hàng thường làm qua loa, đại khái, có thể dẫn tới những hậu quả đáng tiếc.
- Ngân hàng chưa có một phòng ban chuyên trách về định giá tài sản thế chấp mà chỉ có một vài cán bộ thẩm định giá, mà trong khi đó vấn đề định giá thế chấp BĐS là rất quan trọng và phức tạp.
- Nhân viên định giá BĐS nhiều khi định giá còn mang tính chủ quan, tương đối, phương pháp định giá khi báo cáo còn sơ sài, thiếu chi tiết, mang tính lấy lệ.
- Một số các chi nhánh Ngân hàng việc xác đinh giá không theo quy định chuẩn nào mà theo chỉ thị từ các lãnh đạo chi nhánh, có những chi nhãnh giá BĐS tính bằng ½ giá nhà nước cộng với giá thị trường.
- Nhìn chung, phần lớn các BĐS được định giá chưa đúng với giá trị thực của nó (ở đây là thấp hơn giá trị thực của nó).
- Trong những trường hơp cần nguồn vốn lớn cho những khách hàng là các tổ chức, doanh nghiệp, Ngân hàng chưa phối hợp với các công ty thẩm định giá thế chấp BĐS, khiến cho việc thẩm định giá thiếu chuyên nghiệp và sự chính xác.
- Công tác kiểm tra việc sử dụng vốn vay của khách hàng được ngân hàng tiến hành rất đơn giản, lấy lệ.
3. Với những bất cập nêu trên, xin được nêu một số rủi ro mà Ngân hàng có thể gặp phải trong công tác thực hiện thế chấp BĐS cho khách hàng
- Rủi ro từ công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát qui trình cấp tín dụng Các quy chế cho vay đều yêu cầu khách hàng vay vốn phải có vốn đối ứng (thường khoảng 30% tổng vốn đầu tư), tuy nhiên, không khó để lách quy định này nếu khách hàng tăng chi phí dự toán. Vấn đề thẩm định chính xác vốn đầu tư dự án là cực kỳ khó khăn dẫn
đến nhiều trường hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu của phương án và được bên vay sử dụng vào những mục đích không thể kiểm soát.
- Rủi ro từ năng lực cạnh tranh và những vấn đề nội tại của ngân hàng Việc thẩm định trở nên sơ sài, chiếu lệ, định giá tài sản theo giá thị trường. Hậu quả là, chỉ cần khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng hoặc giá BĐS giảm từ 5-10% thì giá trị thực của tài sản không còn bảo đảm đủ cho khoản vay
- Rủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng.
Nhìn chung Ngân hàng thực hiện quy trình thế chấp BĐS là khá tốt, theo các chuẩn mực nhất định do Nhà nước quy định, theo sát với những quy định mà Ngân hàng đã đề ra. Song, sự rập khuôn và cẩu thả, thiếu chi tiết trong 1 vài bước vẫn được thể hiện, nhất là ở khâu trực tiếp thẩm định giá trị BĐS của tổ định giá Ngân hàng. Đây chính là một vấn nạn khá nhức nhối, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của khách hàng. là điểm yếu của Ngân hàng, có thể trực tiếp gây ra những rủi ro cho Ngân hàng