- Thông tin khách hàng: Khách hàng là bà Phạm Thị Thanh, đề nghị Ngân
3.1. Nhận xét về công tác thực hiện quy trình thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh.
hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh.
Dựa vào bảng 15-bảng Tổng hợp về các trường hợp thế chấp nêu trên, xin được rút ra một số nhận xét như sau:
a. So với quy trình thế chấp BĐS của Nhà nước, nhìn chung Ngân hàng đã thực hiên theo đúng quy định của Chính Phủ, các bước được tiến hành theo đúng trình tự thế chấp do Ngân hàng Nhà nước đề ra, tuân thủ tốt theo đúng các Nghị định, Thông tư về giao dịch đảm bảo có liên quan.
b. Về chất lượng từng bước trong quy trình thế chấp BĐS tại Ngân hàng thông qua các trường hợp đã nghiên cứu tại phần 2.4.1, xin được có một số nhận xét:
• Bước 1: Thông tin khách hàng, phương án vay vốn xem xét khá rõ ràng, tuy nhiên còn tùy từng đối tượng khách hàng:
- Đối với những khách hàng cũ, công tác điều tra thông tin chưa thật cẩn thận. + Bà Phạm Thị Thanh (TH2) hay Ông Nguyễn Văn Học (TH3) là khách hàng cũ của Ngân hàng, phương thức tiến hành kiểm tra thông tin là qua loa, sơ sài, dựa vào những hồ sơ cũ. Phương án vay vốn còn chưa cụ thể, mang tính hình thức, thể hiện sự chủ quan của nhân viên giám định.
- Đối với những khách hàng mới, công tác điều tâ thông tin chính xác và cẩn thận hơn :
+ Ông Nguyễn Quang Kiên (TH1) và Công ty TNHH Hưng Quảng (TH4) là những khách hàng mới, cách thức điều tra chi tiết, rõ ràng hơn nhiều. Các thông tin về cá nhân, tổ chức, thông tin về tài chính, phương án vay vốn, khả nảng trả nợ được Ngân hàng xem xét khá rõ ràng, cụ thể, đảm bảo tính khách quan.
• Bước 2:
- Công tác giám định tính chất pháp lý chi tiết, rõ ràng, đủ các giấy tờ pháp lý. - Việc mô tả đặc điểm tài sản, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường và khả năng phát mại rõ ràng, đầy đủ.
- Công tác định giá thế chấp: đều áp dụng theo quy đinh dựa vào khung giá nhà nước, giá thị trường và tổ định giá của Ngân hàng điều tra thực tế.
• Bước 3: Hợp đồng ký kết thực hiện theo đúng quy định của pháp luật công khai rõ ràng. Công tác thực hiện ký kết hợp đồng nhanh gọn, đầy đủ.
• Bước 4: Công tác đăng ký thế chấp của bên thế chấp gửi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đúng theo quy định của pháp luật.
• Bước 5: Các Ngân hàng sau khi cho vay cũng đã thực hiện kiểm tra việc sử dụng vốn vay của khách hàng, tuy nhiên phần này Ngân hàng thực hiện cũng rất qua loa, đại khái.
• Bước 6: Ngân hàng thanh lý hợp đồng theo đúng quy định đã đề ra và theo đúng quy định của pháp luật.
c. Về công tác thẩm định giá thế chấp BĐS.
- Ngân hàng luôn tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn, không nhất thiết phải kinh doanh, mà có những khách hàng vay vốn cho con đi du học, vay vốn để sửa nhà…
- Về quy trình định giá BĐS thế chấp:
+ Kế hoạch định giá được lập khá rõ ràng, đầy đủ, theo quy định của Ngân hàng. + Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin khá chi tiết, song các thông tin phân tích còn sơ sài, vấn đề về sử dụng BĐS tối ưu …chưa đủ.
+ Tổ định giá áp dụng các biện pháp định giá thiếu sự linh hoạt, mang tính rập khuôn.
+ Trong biên bản định giá mà tổ thẩm định giá đưa ra, có thể thấy sự thiếu chi tiết: phương pháp thẩm định giá trình bày sơ sài. Các BĐS được đem ra để so sánh với BĐS cần định giá không được nêu cụ thể ra là lấy ở đâu…
- Dựa vào biểu đồ so sánh về giá như trên, ta thấy:
+ Phần lớn các BĐS được định giá cao hơn nhiều so với khung giá quy định của Nhà nước, như TH2, TH3, TH4 đều thấy rõ điều này. Mặt khác, Ngân hàng định giá trực tiếp các BĐS này, đều có xu hướng thấp hơn giá thị trường.
+ Đối với khách hàng là cá nhân vay vốn nhỏ lẻ, tổ định giá thẩm định giá BĐS có phần thấp hơn khá nhiều so với giá thị trường, song nhìn chung vẫn đáp ứng được nhu cầu của người dân.
+ Đối với khách hàng là các doanh nghiệp, tổ định giá thẩm định giá thế chấp BĐS có phần cao hơn so với khách hàng là cá nhân vay vốn nhỏ lẻ.
+ Tỉ lệ cho vay của Ngân hàng thường là 80%, mức cho vay tối đa thuộc dạng khá cao so với các Ngân hàng khác, thể hiện những ưu đãi của Ngân hàng dành cho khách hàng.