RỦI RO VÀ XỬ LÝ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG SCB

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐẾ TÀI: RỦI RO VÀ XỬ LÝ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG SCB SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : NGUYỄN THỊ HOÀNG DỰ 06135012 DH06TB 2006– 2010 Quản Lý Thị Trường BĐS -TP.Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2010- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ TT BĐS NGUYỄN THỊ HOÀNG DỰ RỦI RO VÀ XỬ LÝ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG SCB Giáo viên hướng dẫn: ThS Trần Duy Hùng (Địa quan: Trường Đạo Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) (Ký tên: ………………………………) -Tháng 08 năm 2010- LỜI CẢM ƠN Để đạt kết hơm nay, điều xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến ba mẹ, người ân cần ni dưỡng, dạy dỗ con, hết lòng chăm lo tạo điều kiện thuận lợi cho suốt chặng đường học tập Em xin chân thành cám ơn quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm TP HCM, thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, dìu dắt em suốt năm học vừa qua, đồng thời truyền đạt cho em kiến thức thật bổ ích làm hành trang cho em bước vào xã hội thực Và khoảng thời gian tiến hành thực luận văn tốt nghiệp này, em xin chân thành cảm ơn đến : Thầy Trần Duy Hùng tận tình hướng dẫn cho em thực đề tài Thầy theo sát hướng dẫn, góp ý sai sót động viên em khoảng thời gian thực đề tài để có kết hôm Ban Giám Đốc, tập thể cán nhân viên Ngân hàng SCB tạo điều kiện cho em thực tập quý Ngân hàng Bên cạnh đó, em xin gửi lời cảm ơn đến anh Đỗ Đăng Khoa - Phó phòng Phòng Thẩm định Quản lý Tài sản đảm bảo nhiệt tình giúp đỡ, cung cấp tài liệu, số liệu giúp em hoàn tất đề tài Trong thời gian hoàn thành đề tài, cố gắng không tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận ý kiến đóng góp q Thầy Cơ, q Ngân hàng bạn bè để luận văn hoàn thiện Những kinh nghiệm tích lũy quý báu hành trang giúp em phát huy sáng tạo đường nghiệp tương lai Em xin chân thành cám ơn! Tp Hồ Chí Minh, ngày 18 tháng năm 2010 Sinh viên: Nguyễn Thị Hồng Dự TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hoàng Dự, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “Rủi ro xử lý rủi ro hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng SCB” Giáo viên hướng dẫn: ThS Trần Duy Hùng, Bộ môn Quy hoạch, khoa Quản lý Đất Đai & Bất động sản Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Nhẳm mục đích xác định rủi ro xử lý rủi ro hoạt động định giá bất động sản ngân hàng SCB, đề tài vào nghiên cứu tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng SCB, trước hết sơ lược tình hình kinh doanh từ lúc ngân hàng đời nay, sau vào phân tích kết kinh doanh Ngân hàng SCB ba năm 2007-2009 để nắm tình hình hoạt động tín dụng ngân hàng thời gian qua Sau nghiên cứu tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng, đề tài vào nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng SCB, nghiên cứu từ quy trình định giá bất động sản, để xem xét, quy trình định giá trải qua giai đoạn nào, sâu vào nghiên cứu quy định cụ thể thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng SCB để xem xét cách định giá cho loại bất động sản chấp khác Tiếp theo đề tài nghiên cứu phương pháp mà Ngân hàng sử dụng để nghiên cứu bất động sản, xem xét ưu nhược điểm phương pháp Và cuối đề tài nghiên cứu tình hình cho vay tín dụng bất động sản qua năm 2007-2009 ngân hàng SCB, phân tích tình hình cho vay, khối lượng cho vay với tín dụng có tài sản chấp bất động sản, sau phân tích nợ xấu tồn động ba năm 2007-2009 Ngân hàng SCB Từ liệu thu thập trên, với phương pháp lý thuyết phương pháp nghiên cứu tài liệu, đề tài sâu vào giai đoạn nghiên cứu rút điều thiếu sót hoạt động định giá ngân hàng nhận thấy tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng có yếu tố bất ổn Cũng từ việc nghiên cứu giai đoạn hoạt động ngân hàng, đề tài rút nguyên nhân gây nên rủi ro tiềm ẩn hoạt động kinh doanh hoạt động định giá ngân hàng SCB Và từ nguyên nhân đó, cộng với việc nghiên cứu giải pháp xứ lý rủi ro định giá nước có điều kiện tương đồng với Việt Nam, đề tài đưa số biện pháp, giúp ngân hàng SCB xử lý rủi ro hoạt động định giá bất động sản chấp, từ giúp cho hoạt động kinh doanh ngân hàng phát triển mạnh mẽ vững - MỤC LỤC Đặt vấn đề Phần 1: Tổng quan I.1 Cơ sở lý luận chung rủi ro xử lý rủi ro hoạt động cho vay có đảm bảo bất động sản I.1.1 Bất động sản thị trường bất động sản I.1.1.1 Bất động sản gì? I.1.1.2 Đặc điểm bất động sản I.1.1.3 Phân loại bất động sản I.1.1.4 Giá trị giá bất động sản I.1.1.5 Thị trường bất động sản I.1.1.6 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua I.1.2 Định giá bất động sản 11 I.1.2.1 Vị trí định giá bất động sản hoạt động ngân hàng 11 I.1.2.2 Khái niệm định giá bất động sản 12 I.1.2.3 Mục đích định giá bất động sản 12 I.1.2.4 Vai trò định giá bất động sản 13 I.1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản 14 I.1.2.6 Nguyên tắc định giá bất động sản 15 I.1.2.7 Kinh nghiệm định giá bất động sản số nước giới 16 I.1.3 Rủi ro định giá bất động sản 18 I.1.3.1 Rủi ro gì? 19 I.1.3.2 Rủi ro ngân hàng 19 I.1.3.3 Phân loại rủi ro 19 I.1.3.4 Nguyên nhân gây rủi ro trình định giá bất động sản NHTM 20 I.1.3.5 Phương pháp xác định rủi ro 21 I.1.3.6 Hậu bùng nổ rủi ro trình định giá bất động sản NHTM 21 I.1.3.7 Ý nghĩa việc quản lý rủi ro trình định giá BĐS NHTM 21 I.2 Ngân hàng SCB 22 I.2.1 NHTM 22 I.2.2 Sơ lược Ngân hàng SCB 22 I.2.2.1 Lịch sử hình thành 22 I.2.2.2 Cơ cấu tổ chức Ngân hàng 22 I.2.2.3 Các loại hình hoạt động 23 I.2.3 Giới thiệu Phòng Thẩm định Quán lý Tài sản đảm bảo 25 I.2.3.1 Chức năng, nhiệm vụ 25 I.2.3.2 Các quy định liên quan 25 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 25 Phần II: Kết nghiên cứu 27 II.1 Kết hoạt động kinh doanh thời gian qua 27 II.1.1 Sơ lược tình hình kinh doanh Ngân hàng SCB từ lúc đời 27 II.1.2 Kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng SCB thời gian 2007-2009 29 II.2 Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản ngân hàng SCB 33 II.2.1 Quy định cho việc nhận tài sản đảm bảo bất động sản ngân hàng SCB 33 II.2.2 Thẩm định giá bất động sản ngân hàng SCB 34 II.2.2.1 Quy trình thẩm định giá ngân hàng SCB 34 II.2.2.2 Quy định cụ thể thảm định giá bất động sản chấp ngân hàng SCB 35 II.2.2.3 Phương pháp định giá ngân hàng SCB 41 II.2.2.4 Kết định giá (chứng thư định giá) 41 II.2.2.5 Phân tích ưu nhược điểm phương pháp định giá ngân hàng SCB 42 II.2.2.6 Kết thực tế 43 II.3 Phân tích rủi ro xảy trình định giá ngân hàng SCB 49 II.4 Biện pháp xử lý hạn chế rủi ro hoạt động định giá bất động sản ngân hàng SCB 55 II.4.1 Thực trạng kiểm soát rủi ro ngân hàng SCB 55 II.4.2 Một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro định giá bất động sản ngân hàng SCB 57 Kết luận 60 Phụ lục DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT GDP NHTM NHNN TMCP SCB UBND BĐS CLCL Tổng sản phẩm quốc nội Ngân hàng thương mại Ngân hàng Nhà Nước Thương mại cổ phần Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Ủy ban nhân dân Bất động sản Chất lượng lại DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1: Kết hoạt động kinh doanh Bảng 2: Cơ cấu doanh thu sản phẩm, dịch vụ Bảng 3: Kết cho vay từ năm 2007 – 2009 Bảng 4: Tình hình nợ vay ngân hàng SCB qua năm 2007-2009 Bảng 5: Tỷ lệ nợ vay ngân hàng SCB qua năm 2007-2009 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 1: Sơ đồ tổ chức Ngân hàng TMCP Sài Gòn Biểu đồ 1: Tổng tài sản SCB giai đoạn 2004-2009 Biểu đồ 2: Chỉ số ROE ROA Biểu đồ 3: Tổng giá trị tài sản ROA Biểu đồ 4: tỷ lệ cho vay năm 2007 Biểu đồ 5: Tỷ lệ cho vay năm 2008 Biểu đồ 6: Tỷ lệ cho vay năm 2009 Biểu đồ 7: Tình hình cho vay qua năm 2007-2009 Biểu đồ 8: Tình hình cho vay chấp bất động sản qua năm 2007-2009 Biểu đồ 9: Tỷ lệ nợ xấu qua năm 2007-2009 Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hồng Dự Đặt vấn đề Trong q trình phát triển kinh tế, việc xuất quan hệ tín dụng bên cần vốn bên có vốn nhàn rỗi tất yếu Trong bối cảnh đó, ngân hàng xuất với tư cách tổ chức tài trung gian giúp cho việc luân chuyển diễn thuận lợi hơn, giúp kinh tế khoản tốt Tuy nhiên, để thực giao dịch này, ngân hàng ln đòi hỏi bên cần vốn đưa tài sản đảm bảo cho khoản nợ vay bất động sản ln ưu tiên hàng đầu ngân hàng đề cập đến Theo ơng Lê Xn Nghĩa, Phó Chủ Tích Ủy ban Giám sát Tài quốc gia năm 2008 giá trị chấp bất động sản để vay nợ lên đến 50% tổng tài sản ngân hàng, tức GDP Việt Nam Chính điều đó, việc quản trị kiểm soát rủi ro cho vay quan trọng, đặc biệt cho vay chấp bất động sản Quy trình cho vay ngân hàng khác, nhìn chung xoay quanh ba giai đoạn nhận tín dụng, đem định giá tiến hành giải ngân quản lý tài sản đảm bảo Trong quy trình cho vay tín dụng này, giai đoạn có rủi ro riêng Đặc biệt giai đoạn định giá tài sản chấp giai đoạn có nhiều rủi ro phát sinh nhất, mặt khách quan chủ quan, mặt nghiệp vụ người Việc định giá xác giá trị tài sản chấp vơ quan trọng, giá tài sản, đặc biệt bất động sản, chịu chi phối nhiều yếu tố, sơ suất nhỏ dẫn đến tổn thất lớn, gây thiệt hại không nhỏ cho ngân hàng Nếu thiệt hại khơng nhỏ tái diễn, việc ngân hàng thua lỗ phá sản chuyện không sớm muộn xảy ra, ảnh hưởng đến hàng ngàn người gửi tiền vào ngân hàng, hàng ngàn doanh nghiệp cần vốn không đáp ứng…khiến cho kinh tế suy thoái, giá tăng, sức mua giảm, thất nghiệp tăng, gây rối loạn trật tự xã hội tệ kéo theo dụp đổ hàng loạt ngân hàng nước khu vực… Do việc xác định rủi ro phát sinh q trình định giá tài sản chấp, đặc biệt bất động sản, vô quan trọng, giúp hạn chế rủi ro cho vay tín dụng giúp hoạt động kinh doanh ngân hàng phát triển thuận lợi Vấn đề đặt là: Những yếu tố tác động đến giá bất động sản? Việc định giá bất động sản chịu chi phối yếu tố nào? Những nguyên nhân dẫn đến rủi ro việc định giá gì? Làm để khắc phục rủi ro đó? Xuất phát từ thực trạng đó, em thực đề tài “Rủi ro xử lý rủi ro hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng SCB”  Mục tiêu nghiên cứu đề tài: - Nghiên cứu hoạt động kinh doanh quy trình thẩm định giá Ngân hang SCB nhằm xác định rủi ro nguyên nhân gây rủi ro trình định giá bất động sản chấp Ngân hàng SCB, từ đưa biện pháp để xử lý rủi ro nhằm nâng cao hiệu hoạt động tín dụng ngân hàng SCB  Đối tượng nghiên cứu: Quy trình cho vay tín dụng Ngân hàng SCB, rủi ro phát sinh trình định giá bất động sản chấp - Trang - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hồng Dự Biểu đồ 8: Tình hình cho vay chấp bất động sản qua năm 2007-2009 Tình hình cho vay chấp bất động sản (2007 -2009) 26000000 ĐVT (triệu đồng) 25000000 24792347 24000000 23448277 23000000 22000000 21368975 21000000 20000000 19000000 2007 2008 2009 Năm Bị ảnh hưởng tình hình thị trường ngày xấu đi, tính khoản bất động sản giảm, nên việc SCB thắt chặt việc cho vay tín dụng bât động sản điều hiểu được, nhiên dù khối lượng cho vay tín dụng bất động sản có giảm xuống, tỷ lệ tổng dư nợ tín dụng bất động sản ln hàng đầu Chứng tỏ, dù tính khoản giảm, có bất ổn thị trường tìn dụng bất động sản giữ vai trò quan trọng tín dụng ngân hàng SCB II.2.2.6.2 Tình hình nợ vay ngân hàng SCB Tình hình nợ vay qua năm sau: Bảng 4: Tình hình nợ vay ngân hàng SCB qua năm 2007-2009 Đơn vị tính: triệu VNĐ 2009 2008 2007 Nợ đủ tiêu chuẩn 30786847 22986780 19397439 Nợ cần ý 306714.5 157721 14308 126842 67878 12575 Nợ nghi ngờ 65000.17 46474 35788 Nợ có khả vốn 25085.38 19403 17495 Tổng 31310489 23278256 19477605 Năm Nớ tiêu chuẩn (Nguồn: Báo Cáo Tài Chính 2008 & 2009, Ngân Hàng SCB) Dựa vào bảng số liệu ta có bảng tỷ lệ nợ vay tồn động sau: Bảng 5: Tỷ lệ nợ vay ngân hàng SCB qua năm 2007-2009 Đơn vị tính: % 2009 2008 2007 Nợ đủ tiêu chuẩn 98.32758 98.74786 99.58842 Nợ cần ý 0.97959 0.677546 0.073459 Năm - Trang 48 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự Nớ tiêu chuẩn 0.40511 0.291594 0.064561 Nợ nghi ngờ 0.207599 0.199646 0.183739 Nợ có khả vốn 0.080118 0.083352 0.089821 Nhìn vào tỷ lệ khoản nợ vay ta thấy tỷ lệ nợ xấu không cao khoảng từ 0,3% đến 0,7%, tỷ lệ nằm mức chấp nhận Nhìn chung, phần lớn nợ SCB qua năm có tính chi trả khả thi cao, ln đạt mức 99% Tỷ lệ nợ xấu kìm hãm tốt, qua năm, tỷ lệ nợ xấu tăng dần Cụ thể, năm 2007, nợ xấu đạt mức 65.858 triệu đồng, chiếm 0,34% tổng nợ năm 2007 Năm 2008, nợ xấu đạt mức 133.755 triệu đồng, chiếm 0,57% tổng nợ năm 2008 Năm 2009, tỷ lệ nợ xấu 0,69% với số tiền nợ 216.927 triệu đồng Nhìn chung, dù tình hình cho vay Ngân hàng có ngày lên theo tăng lên tỷ lệ nợ xấu với giá trị nợ tăng dần Biểu đồ 9: Tỷ lệ nợ xấu qua năm 2007-2009 Tỷ lệ nợ xấu qua năm 0.8 0.7 0.6 0.692827195 0.574592014 0.5 0.4 0.3 0.338121653 0.2 0.1 2007 2008 2009 Tỷ lệ nợ xấu qua năm Tuy tỷ lệ nằm vùng chấp nhận theo tỷ lệ dự phòng Ngân hàng ln 7,5% tổng dư nợ hàng năm, theo tình hình tăng dần khơng ổn tương lai Do ngân hàng SCB cần tìm cách hạn chế mức tăng tỷ lệ nợ xấu Để làm điều đó, việc kiểm sốt chặt chẽ tín dụng, hạn chế rủi ro xảy q trình tín dụng vơ cần thiết Trong đó, việc phát kiểm sốt, xử lý rủi ro xảy trình định giá việc vơ cần thiết Vì việc giúp giảm thiểu rủi ro cho vay khách hàng có tài sản chấp mang tính khoản thấp, giúp hạn chế tỷ lệ nợ xấu, đảm bảo cho hoạt động kinh doanh ngân hàng II.3 Phân tích rủi ro xảy q trình định giá ngân hàng SCB Thông qua quy định quy trình định giá bất động sản NH TMCP SCB rủi ro phát sinh q trình định sau: II.3.1 Thơng tin định giá khơng xác không đầy đủ: - Trang 49 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự Thực tế tiếp nhận hồ sơ chấp bất động sản Ngân hàng SCB có quy định giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản mà người vay phải nộp sau: Loại tài sản Giấy tờ cần thiết Giấy tờ Quyền sử dụng đất nhà ở, nhà xưởng, tài sản gắn liền với đất khác hình thành quyền sở hữu/quyền sử dụng chưa thuộc khách hàng Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và/hoặc quyền sử dụng đất Tài sản trình xây dựng chưa hoàn thành nghiệm thu (kèm với quyền sử dụng đất) Quyền sử dụng đất nơi xây dựng, thi công nhà ở, nhà xưởng, tài sản đất khác Giấy tờ kèm theo (nếu có) Ghi Thơng báo nộp lệ phí trước bạ Biên nhận cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất (cấp mới) (giấy hẹn đăng bộ) Hợp đồng chuyển Công nhượng quyền sử chứng Hợp đồng đặt cọc mua bán/chuyển nhượng tài sản/quyền sử dụng đất dụng đất và/hoặc UBND hợp đồng mua bán quận/huyện khách hàng bên bán/bên nhà khách nơi có tài chuyển nhượng (Có giấy xác nhận bên bán nhận đủ số tiền đặt hàng bên bán sản cọc theo thoả thuận.) Thông báo nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Bản vẽ thiết kế Bản đồ trạng vị trí Người sở hữu khơng phải khách hàng Hợp đồng thi công Biên xác nhận tiến độ thi cơng cơng trình đơn vị thi cơng cấp Bảng dự tốn cơng trình xây dựng Giấy phép xây Có hồ sơ dựng duyệt thiết kế Tuy nhiên thực tế, với giấy tờ thông tin mà khách hàng cung cấp không đủ để nhân viên định giá thực công tác định giá bất động sản Chính đòi hỏi nhân viên định giá phải trực tiếp khảo sát trường để xác định thông tin xác định lại thông tin khách hàng cung cấp Việc khảo sát lại cần thiết yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tình trạng bất động sản, mục đích sử dụng, hiệu sử dụng, quy hoạch khu vực, chất lượng lại bất động sản, mơi trường, trật tự xã hội nơi bất động sản tọa lạc…những yếu tố xem xét thông tin giấy tờ pháp lý mà khách hàng cung cấp cho ngân hàng khơng đủ Thêm vào đó, phương pháp định giá chủ yếu mà nhân viên định giá ngân hàng SCB sử dụng phương pháp so sánh Do đó, ngồi việc phải tìm hiểu thêm thông tin bất động sản chấp, nhân viên định giá phải tìm bất động sản so sánh phù hợp để tiến hành định giá bất động sản Tuy nhiên, thực tế, khơng có nguồn xác để lấy thơng tin, đó, cần tìm thơng tin bất động sản so sánh, nhân viên định giá ngân hàng SCB tìm thơng qua internet Và sau tìm - Trang 50 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự kiếm internet, xác định bất động sản so sánh phù hợp nhân viên định giá tiến hành gọi điện tới người đăng tin với tư cách người mua để xác định giá bán thông tin khác cần thiết cho cơng tác định giá Tuy nhiên, việc tìm kiếm thơng tin dẫn đến nhiều rủi ro sau: - Thứ nhất, gọi điện để khai thác thông tin bất động sản so sánh, thông thường, nhân viên định giá hỏi nhanh qua thông tin cần thiết để định giá như: diện tích, giấy tờ pháp lý, trạng quy hoạch giá bán, để hỏi năm xây dựng chất lượng lại cơng trình khó, chủ nhiều lúc chẳng nhớ, thêm nữa, thông tin mà nhân viên định giá thu thơng qua gọi thông tin miệng từ người đăng tin, độ tin cậy khơng cao Nếu bất động sản tọa lạc thành phố nhân viên định giá đến tận nơi để khảo sát thực tế thu thập giấy tờ pháp lý, y bất động sản Tuy nhiên, thực tế có nhiều bất động sản chấp lại nằm tỉnh khác, đó, hạn chế nhiều mặt, nên thông tin hỏi thơng qua trò chuyện ngắn khơng kiểm tra lại, mà đem vào sử dụng Ngồi ra, có số trường hợp chủ nhà hiểu sai kết cấu nhà, chẳng hạn họ dễ nhầm giữ diện tích sử dụng diện tích khn viên, nhiều trường hợp hỏi diện tích họ nói diện tích khn viên, nhân viên định giá khơng có kinh nghiệm, khơng hỏi lại kỹ dễ dẫn đến trường hợp giá bán khu vực tăng cao, có chênh lệch lớn giá bất động sản so sánh khiến cho việc định giá gặp nhiều khó khăn Do nói, thu thập thơng tin thông qua internet điện thoại khó mà thu thập thơng tin có độ xác cao, rủi ro đinh giá tăng hơn, kết định giá với thơng tín có độ xác liệu có xác khơng? Tuy nhiên nói, hạn chế nguồn thơng tin, thơng tin có độ xác đem vào sử dụng - Thứ hai, điều cần nói giá bán mà nhân viên định giá thu thông qua việc thu thập thông tin từ internet điện thoại Như biết, giá yếu tố vô quan trọng với công tác định giá thu thập giá xác điều trọng yếu việc định giá bất động sản Tuy nhiên thực tế, giá bán bất động sản so sánh đăng mạng, người bán nói lúc khảo sát giá giá mong muốn mà người bán mong muốn đạt được, chưa giá trị thực nhà Thêm dựa vào yếu tố để họ lấy mức thế? Đây câu hỏi khó mà giải đáp Qua lần khảo sát cho thấy, người đăng tin bán thường xác định giá bất động sản phần theo mong muốn họ, phần khác họ dựa vào chất lượng cơng trình, vị bất động sản Tuy nhiên, có nhiều trường hợp xác định giá theo mong muốn chủ quan có trường hợp giá hai bất động sản liền kề, diện tích tương tự nhau, năm xây nội thất trang trí cao cấp mà giá trị hai đem rao bán lại có giá chênh lệch đến tận tỷ, giá đem định giá hay khơng mà rõ ràng giá chủ quan mà người đăng mong muốn đạt Một số trường hợp chủ đăng trước đăng tin có định giá ngơi nhà mình, lần câu hỏi vòng lẩn quẩn lại đặt ra, thơng tin từ đâu mà cơng ty định giá sử dụng để định giá bất động sản hồn cảnh khơng có nguồn thơng tin tổng hợp cho thị trường nay? Ngoài ra, trường hợp khác người đăng tin chủ thật bất động sản mà môi giới - Trang 51 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hồng Dự đó, trường hợp này, giá bất động sản bị đẩy lên cao, mơi giới khơng muốn lấy phần hoa hồng mà muốn muốn hưởng phần chênh lệch từ giá bất động sản bán giá mong muốn đạt người sở hữu bất động sản thực Do việc sử dụng giá thu thập từ internet qua điện thoại để định giá liệu có nên khơng mà có nhiều điều cho thấy mức độ tin cậy khơng cao? Nhưng thực tế giá dùng để định giá, nguyên nhân nêu trên, khơng có nguồn tin nên đành sử dụng… - Thứ ba, thông tin đăng internet mà nhân viên định giá thu thập chưa từ chủ sở hữu thật bất động sản Rất nhiều trường hợp gọi đến số điện thoại liên lạc người bắt máy lại môi giới bất động sản Trong trường hợp khả khai thác thông tin bất động mà nhân viên định giá cần khó khăn Bởi mơi giới bất động sản chẳng trả lời xác vị trí bất động sản mà đòi hỏi nhân viên định giá phải đích thân đến cơng ty mơi giới bất động sản mơi giới dẫn Đây hành động dễ hiểu mơi giới bất động sản họ muốn tránh trường hợp bị khách tay môi giới khác Do bước đầu gọi điện cho mơi giới khó họ lọc lại xem người gọi tới có người có nhu cầu có khả mua hay khơng Thêm điều nữa, bất động sản nằm tay mơi giới đơi thơng tin khơng xác Nếu có nêu đến trường hợp người bán hay hiểu sai thông tin bất động sản (như diện tích) dẫn đến cung cấp sai thơng tin, trường hợp mơi giới bất động sản đáng nói Nhiều nhà mơi giới muốn bán nhà giấu thông tin gây bất lợi cho bất động sản đó, chẳng hạn thơng tin quy hoạch, thơng tin kiểm chứng tốn thời gian quan quản lý địa phương để xác nhận, có yếu tố lịch sử sử dụng ngơi nhà (như nhà có người mất,… yếu tố tâm linh)… yếu tố tưởng chừng nhỏ lại ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị nhà Đôi lúc chủ sở hữu giống mơi giới bất động sản này, cung cấp sai lệch che giấu thơng tin bất lợi bất động sản Do nhận thơng tin sai lệch đó, khơng kiểm chứng kỹ lại việc định giá sai giá trị bất động sản chấp tránh khỏi (vì bất động sản đem so sánh mang thông tin sai lệch thực tế) - Thứ tư, việc tìm kiếm bất động sản so sánh khơng dễ dàng Vì thực tế có nhiều khu vực khó mà tìm bất động sản rao bán thứ hai để làm bất động sản so sánh Do đặc điểm riêng bất động sản thị trường bất động sản, khơng phải lúc có bất động sản rao bán nơi, có nơi chẳng tìm bất động sản rao bán phù hợp để làm bất động sản so sánh Nhiều trường hợp thế, nhân viên định giá phải chọn bất động sản có vị trí xa bất động định giá, nằm gần diện tích to nhỏ nhiều, bất động sản có mục đích sử dụng khác với bất động sản định giá,…nếu sử dụng bất động sản để làm bất động sản so sánh việc kết định giá sai lệch khó tránh khỏi, khác biệt nhiều nên phải điểu chỉnh nhiều, mà điểu chỉnh nhiều việc sai sót tính tốn khó tránh…tuy nhiên khơng sử dụng chúng lại khơng có để định giá so sánh nên nhiều trường hợp, nhân viên định giá dùng bất động sản làm bất động sản so sánh Thực tế cho thấy, nguồn thơng tin dành cho nhân viên khơng có, họ lấy thơng tin từ nguồn có độ tin cậy thấp, chất lượng thông tin - Trang 52 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hồng Dự khơng cao Tuy nhiên, khơng sử dụng thơng tin đó, học lấy đâu số liệu để định giá? Đành chấp nhận thực tế đó, bàn báo cáo định giá đời, mặc cho chất lượng thông tin II.3.2 Có móc ngoặc nhân viên định giá với khách hàng có can thiệp quan chức ngân hàng: Khách hàng móc ngoặc với người định giá, khách hàng, người định giá quan chức liên kết với nhau, làm kết định giá thay đổi hướng có lợi cho khách hàng Đây coi vấn đề nhức nhối kèm theo vụ án đính đám, gây xơn xao dư luận tính nay, ngân hàng SCB chưa có vụ móc nối nghiêm trọng xảy ra, để minh chứng cho sức tàn phá kinh khủng việc móc nối giữ nhân viên định giá với khách hàng, quan chức ngân hàng với khách hàng, nói đến vụ án Minh Phụng - Epco Một vụ án với nhiều kỷ lục, đặc biệt giá trị tài sản phải thi hành án gần 6000 tỷ đồng 32,6 triệu USD, trọng vụ án có ngân hàng nạn nhân việc đúc lót, cấu kết nhân viên định giá quan chức với khác hàng Lật lại vụ án thấy, trước lao vào chơi đỏ đen thị trường bất động sản Minh Phụng coi doanh nhân vơ thành đạt với 15 phân xưởng sản xuất, tổng lao động khoảng 9000 người Với tiềm lực thế, tất nhiên đến vay tiền từ ngân hàng, Minh Phụng xếp vào hàng VIP tiềm lực kinh tế Minh Phụng khơng chối bỏ Thế từ doanh nghiệp có tiềm kinh tế mạnh mẽ, năm năm từ 1992 – 1997, Minh Phụng phải bước vào cưỡi lên lưng cọp tài sản bất động sản ông tăng thêm không nhà xưởng trước mà có thêm 169 biệt thự, nhà ở, văn phòng loại; hệ thống nhà xưởng tập trung, kho tàng khu cơng nghiệp có 78 đơn vị với diện tích 1,2 triệu m²; đất chun dùng có 2,6 triệu m² Nhìn vào dễ khiến cho người khác nghĩ Minh Phụng thành công việc kinh doanh, không, thật chất toàn số bất động sản sinh nhờ vốn vay ngân hàng, toàn giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nằm tay ngân hàng mà Minh Phung vay Cuộc đời Minh Phụng đến hồi kết việc làm đó, ơm q nhiều bất động sản tay mà khơng phải nguồn vốn sở hữu mình, cộng với việc kinh doanh bất động sản ngày thất bại nên Minh Phụng đến định tiến hành sử dụng chiêu lừa đảo ngân hàng để tiếp tục đầu vào bất động sản Theo quy định Ngân hàng nhà nước vào thời gian đó, doanh nghiệp vay khơng q 10% vốn tự có, để vay vốn, Minh Phụng thành lập hàng loạt công ty con, câu kết với quan chức ngân hàng sử dụng 40 pháp nhân, thực 600 hợp đồng tín dụng với ngân hàng, với tổng dư nợ hàng ngàn tỷ đồng hàng chục triệu USD, kết cuối Minh Phụng tự đặt dấu chấm hết đời Đây vụ án có quy mơ lớn, thực chất quan chức ngân hàng, Minh Phụng mua chuộc cán Nhà nước Nhưng đây, xét mặt ngân hàng, bạn thấy, việc mà khiến cho ngân hàng thiệt hại nhiêu, lợi ích nhân, mờ mắt trước q phong bì mà Minh Phụng trao cho mình, quan chức ngân hàng chấp nhận cho nợ vay q mức có thể, làm cho khơng mà đến ngân hàng lao đao vụ vỡ này, mà không riêng ngân hàng này, ảnh hưởng đến tồn hệ thống ngân hàng TP.HCM, ảnh hưởng kinh tế TP.HCM nói riêng nước nói chung,…Qua câu hỏi đặt phải từ vụ án hình thành chế thỏa thuận giá trị tài - Trang 53 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự sản chấp tổ chức tín dụng bên chấp, trao quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm tổ chức tín dụng mà ngân hàng thương mại áp dụng? Tuy khơng tìm xác câu trả lời cho câu hỏi đó, thấy, việc định giá nhân viên định giá yếu tố khác, yếu tố tác động từ phía quan chức ngân hàng khách hàng tránh khỏi Và tất nhiên SCB ngoại lệ, ngân hàng cần có sách cách xứ lý phù hợp để đảm bảo an toàn cho hoạt động kinh doanh ngân hàng II.3.3 Quy trình định giá mang tính chủ quan, chủ yếu dựa vào kinh nghiệm: Qua thực tế làm việc ngân hàng SCB, nhiều trường hợp bất động sản định giá theo kinh nghiệm nhân viên định giá Do thiếu thông tin để định giá nên nhiều trường hợp, nhân viên định giá phải dựa kinh nghiệm Với kinh nghiệm làm định giá nhiều khu vực, khơng có thơng tin cho khu vực cần định giá (không có bất động sản so sánh, khơng tìm giá khu vực…) nhân viên định giá xác định giá khu vực đó, đơn giản trước họ làm qua khu vực Tuy nhiên nghĩ theo hướng này, thấy điều phát sinh nhiều vấn đề sau: +) Thứ nhất, trường hợp xác định yếu tố định (đặc biệt giá) chưa giá thời khu vực, nhân viên có định giá bất động sản khu vực theo thời gian giá bất động sản thay đổi theo thời gian, định giá biết giá khu vực chưa hẳn áp dụng vào công tác định giá thời điểm giá bất động sản thay đổi theo thời gian, nên làm vậy, độ xác định giá khơng cao chí nói hồn tồn sai lệch so với thực tế +) Khi định giá bất động sản, nhân viên định giá phải tiến hành chấm điểm bất động sản, sở để chấm điểm không quy định rõ ràng cụ thể, theo quy định ngân hàng, cách thức chấm điềm bất động sản quy định theo loại bất động, tùy vào đặc điểm bất động sản rơi vào mục mà cho điểm theo quy định mục ấy, không điểm xác, họ cho khoản mức dao động cho mục mà thơi, nghĩa theo ý kiến chủ quan nhân viên định giá nhận xét bất động sản mà cho điểm bất động sản cho hợp mức dao động mà ngân hàng quy định Do đó, kết định giá cho đời mang nặng ý kiến chủ quan nhân viên định giá +) Chính kết mang ý kiến chủ quan riêng nhân viên định giá nên có việc, sau thời gian định giá viên tiến hành thẩm định lại hồ sơ (theo quy định ngân hàng khoản tháng định giá lại bất động sản chấp lần), dù thời kỳ bất động sản đóng băng khơng có lên xuống giá, có hồ sơ sau qua tay nhân viên định giá khác lại tăng giá trị, có hồ sơ lại bị hạ giá xuống, theo ý kiến chủ quan người định giá lại mà có Nên tiếp tục định giá theo kinh nghiện riêng tất nhiên khó tránh sai sót định giá, gây rủi ro thiệt hại cho ngân hàng, trường hợp kinh nghiệm nhân viên lại khiến nhân viên định giá cao giá trị thực tế II.3.4 Nhân viên định giá chưa đủ trình độ chun mơn: Trình độ chun mơn nhân viên định giá chưa có: thực tế xảy nhiều ngân hàng mà SCB khơng ngoại lệ Thực tế cho thấy phòng thẩm định ngân hàng SCB, nhân viên định giá tốt nghiệp từ nhiều ngành nghề - Trang 54 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hồng Dự khác nhau, từ kế tốn đến quản trị kinh doanh…, sau thời gian học tập phòng dần chuyển qua làm nhân viên định giá kèm cập nhân viên cũ Hơn nhu cầu lớn, lại khơng có nguồn cung đáp ứng, nên ngân hàng đành chấp nhận chuyện đó, nghĩa nhân viên định giá khơng cần phải định giá viên mà cần người tốt nghiệp đại học, có trình độ có tay chứng thẩm định giá bất động sản theo quy định Bộ Nhưng thử hỏi, người đào tạo lĩnh vực chuyên ngành hồn tồn khác, khơng biết định giá, học khóa ngắn hạn tháng theo quy định Bộ định giá, liệu có tốt khơng? Thực tế khóa đào tạo ngắn hạn khơng mang lại kiến thức, việc áp dụng lý thuyết vào thực tế vơ khó, với thời gian đào tạo ngắn, nói có người nắm vững hết sở, cốt lỗi để ứng dụng vào thực tế? Và với nhân viên thử hỏi kết định giá có xác khơng? Cũng nói ln, thực tế nước ta có 200 định giá viên, “của quý” doanh nghiệp, nhu cầu lớn, lại có người Một số nhân viên định giá ngân hàng có tâm sau: "Phải năm tự tin chút định giá tài sản Định giá cần phải có cảm quan, không cẩn thận dễ xảy nhầm lẫn thông tin bạn không nắm rõ" Trên thực tế, có doanh nghiệp hành nghề thẩm định giá cần phải có thẩm định viên, lại ngân hàng khơng thiết, số ngân hàng muốn tiết kiệm chi phí nên lập phòng với chức kiêm nhiệm việc định giá, mà thực chất nhân viên lại khơng có chun mơn đó, nên phần rủi ro ngân hàng tạo cho khơng đảm bảo cho chất lượng chun môn nhân viên định giá II.3.5 Do khủng hoảng suy thoái kinh tế, lạm phát, thăng cán cân toán quốc tế dẫn tới tỷ giá biến động thất thường Tuy theo quy định khoảng tháng lại có điều chỉnh báo cáo định giá lần, dường tháng dài trường hợp thị trường bất động sản sơi động có biến động kinh tế giới Những thời điểm lúc thị trường bất động sản lên xuống thất thường với tốc độ chóng mặt, xảy trường hợp, vừa định giá hôm trước, hôm sau giá bất động sản giảm phân nửa chấm dứt chu kỳ, thị trường rơi vào trạng thái đóng băng, giá bất động sản rớt thê thàm, trường hợp nhân viên định giá khơng nhanh chóng chỉnh lại thiệt hại tất thuộc ngân hàng, trường hợp may, lỡ cho vay tháng lại xảy trượt giá lúc thật có muốn chỉnh khó Do có quy định thường mức định giá ngân hàng thấp, theo kinh nghiệm chung nhân viên định giá giá định vào khoản 70% giá thực tế tiến hành giải ngân cho vay, ngân hàng cho vay 70% giá trị bất động sản định ra, tất nhiên điều giúp hạn chế nhiều rủi ro cho ngân hàng, số trường hợp giá bất động sản giảm tới 1/3 Thực chất rủi ro khó tránh khỏi hoạt động tín dụng ngân hàng, khó có dự báo trước chu kỳ đóng băng hay khủng hoảng kinh tế, nhà phân tích thay phiên cho đời hàng loạt dự đoán, dự đoán dự đoán, biết xác, thực đúng? II.4 Biện pháp xử lý hạn chế rủi ro hoạt động định giá bất động sản ngân hàng SCB II.4.1 Thực trạng kiểm soát rủi ro ngân hàng TMCP SCB - Trang 55 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự Thực tế công tác quản lý rủi ro ngân hàng SCB tổ chức tốt Quản trị rủi ro SCB thực cách có hệ thống tồn diện thơng qua việc hình thành Khối Quản trị Rủi ro từ 4/2007, gồm ba phần độc lập la Quản lý rủi ro tín dụng, Quản lý Rủi ro thị trường Quản lý rủi ro vận hành Đồng thời, SCB thành lập phận kiểm sốt khu vực khu vực TP.HCM, khu vực phía Bắc, khu vực miền Trung khu vực miền Tây nhằm tăng cường cơng tác rủi kiểm tra kiểm sốt nội bộ, công cụ hữu hiệu máy Quản lý Rủi ro cho Ngân hàng +) Quản lý rủi ro tín dụng - Chính sách Quản lý rủi ro tín dụng: SCB hồn thiện hệ thống quy trình quy chế liên quan đến hoạt động tín dụng, nhằm tối thiểu hóa rủi ro xảy Việc thẩm định, xét duyệt cho vay giải ngân hồ sơ tín dụng thực phần độc lập nhau, đảm bảo cho tuân thủ minh bạch q trình tác nghiệp tín dụng, điểm khác biệt so với ngân hàng khác, thường phòng tín dụng phòng định giá gộp chung lại, SCB, phòng chia rõ, phòng tín dụng chịu trách nhiệm tiếp nhận kiểm soát hồ sơ đầu vào, việc định giá phòng định giá trực tiếp thực hiện, tuyệt đối hạn chế việc khách hàng tiếp xúc với nhân viên định giá, giúp hạn chế tác động từ phía khách hàng lên nhân viên định giá - Cơng cụ quản lý rủi ro tín dụng - SCB hoàn thành quy trình, quy định liên quan đến cơng tác quản trị rủi ro tín dụng  Thực tái thẩm định hồ sơ vượt mức phán chi nhánh  Xây dựng hệ thống chấm điểm tín dụng nội danh mục cho vay SCB  Đã hoàn thành hệ thống chấm điểm khách hàng doanh nghiệp từ 04/2008 Hiện SCB hợp tác Công ty kiểm tốn quốc tế Ernst & Young để hồn thiện hệ thống +) Quản lý Rủi ro thị trường Trong bối cảnh nhiều biến động thị trường tài năm, cơng tác dự báo biến động lãi suất, tỷ tính tốn đánh giá tác động chúng lên thu nhập chi phí SCB nâng lên hàng đầu thực cách sát +) Quản lý rủi ro Vận hành Năm 2008 năm SCB dành nhiều thời gian cơng sức cho việc hồn chỉnh hệ thống hóa tồn quy trình quy chế nội bộ, tạo điều kiện cho việc phòng ngừa rủi ro vận hành, đồng thời thống kê cung cấp cảnh báo cần thiết rủi ro vận hành cho tồn hệ thống.Với phương châm chất lượng đơi với tăng trưởng tín dụng, việc kiềm sốt quản lý rủi ro hoạt động tín dụng SCB ln quan tâm Nợ xấu trì mức an tồn, ln kiểm sốt 1,5% (an toàn so với mức quy định tối đa NHNN 3%), xoay quanh mức 0,34% tổng dư nợ tín dụng năm 2007 0,57% vào năm 2008 1,28% vào năm 2009 Đặc biệt tình hình kinh tế biến động cộng với khủng hoảng thị trường bất động sản, SCB đảm bảo chất lượng ín dụng tinh hình “ bong bóng bất động sản xì hơi” phương pháp chọn lọc chặt chẽ đối tượng cho vay lĩnh vực bất động sản (chủ đầu tư, - Trang 56 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự người tiêu dùng có nhu cầu thực sự), cân nhắc thời điểm tham gia tài trợ dự án (SCB tài trợ dự án từ giai đoạn đền bù giải toả san lấp mặt bằng); nhờ đó, tỷ lệ nợ xấu lĩnh vực bất động sản chiếm 0,07% tổng dư nợ tín dụng Tỷ lệ nợ xấu ngân hàng tăng lên thực tế khó tránh khỏi Đó nguyên nhân làm cho tỷ lệ nợ xấu SCB cuối năm 2009 tăng cao nhiều so với năm trước Tuy nhiên với quan điểm thận trọng, SCB phân loại nợ chặt chẽ theo quy định NHNN trích đầy đủ dự phòng cho số nợ có nguy tiềm ẩn Đạt kết nhờ SCB có sách đắn, phù hợp với quy định NHNN, kết hợp đạo sáng suốt Ban Điều hành hợp tác hiệu đồng toàn hệ thống Trong giai đoạn phát triển mới, SCB khơng ngừng hồn thiện sách tín dụng, bước đa dạng hoá danh mục cho vay phát triển cân đối hài hoà cấu ngành, thành phần kinh tế phù hợp với định hướng chung kinh tế Việt Nam II.4.2 Một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro định giá bất động sản NHTM SCB II.4.2.1 Nâng cao hệ thống đào tạo đội ngũ thẩm định viên Qua phân tích nghiệp vụ định giá SCB học kinh nghiệm nước khác có thị trường tương tự thị trường nước ta, cho thấy hầu hết nhân viên định giá ngân hàng SCB không tốt nghiệp chuyên ngành định giá bất động sản, có số đào tạo chun mơn bản, số lại phải vừa học vừa làm bổ sung cho Qua cho thấy, ngân hàng cần nâng cao trình độ chuyên môn nhân viên định giá việc thiết thực tuyển chọn đầu vào thật chất lượng Tuy nhiên vấn đề nan giải mà không dành riêng cho SCB, ngân hàng khác mà cho thị trường bất động sản Do cần có chung tay góp sức nhiều phía, ngân hàng, thị trường bất động sản đặc biệt Nhà nước Trên thực tế, nay, đào tạo thẩm định giá thiết lập cấp độ ngắn hạn dài hạn Chương trình ngắn hạn chủ yếu chương trình bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá, người tham gia học chương trình hồn thành cấp Chứng bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá Chương trình đào tạo dài hạn chương trình đào tạo cử nhân cao đẳng, cử nhân đại học thẩm định giá trường cao đẳng đại học, kéo dài từ đến năm Đối với chương trình đào tạo dài hạn, tính đến công tác đào tạo sinh viên chuyên ngành thẩm định giá thực 05 trường đại học, cao đẳng nước (Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội, Học Viện tài chính, Cao đẳng tài Quản trị kinh doanh Hải Dương, Đại Học Marketing Đại học Kinh tế TP.HCM) Các trường đào tạo 04 khóa với khoảng 400 sinh viên tốt nghiệp bậc cao đẳng thẩm định giá Từ năm 2004, trường tiến hành đạo tạo cử nhân thẩm định giá bậc đại học Đối với công tác đào tạo nghiệp vụ ngắn hạn, năm qua, Việt Nam đạo tạo nghiệp vụ 2.000 học viên cấp chứng nghiệp vụ thẩm định giá Các học viên cấp chứng chủ yếu cán làm công tác quản lý giá Sở Tài chính, trung tâm Thẩm định giá thuộc quản lý Sở Tài nhiều địa phương nước, tham gia vào hoạt động thẩm định giá ngân - Trang 57 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hồng Dự hàng, cơng ty kiểm toán, doanh nghiệp thẩm định giá chủ yếu thành phố Hà Nội TP Hồ Chí Minh Đối với lực lượng thẩm định viên giá, Bộ Tài cấp 200 thẻ thẩm định viên giá Tuy nhiên, với lực lượng định giá viên có khoảng 200 doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực thẩm định giá cơng ty thẩm định giá nước ngồi thành viên Hội Thẩm định giá Việt Nam, gồm Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), Collier Interational, Công ty TNHH Savills Việt Nam Thử hỏi, với số “nhân tài” thế, mà lại có q nhiều nơi cần đến họ, thử hỏi có đủ “nhân tài” cho tất nơi? Do việc đào tạo nhân lực cho ngành định giá đòi hỏi phải quan tâm phát triển Hiện Việt Nam ban hành số văn pháp luật, quy định chung, qui định pháp luật cụ thể, qui định hành nghề tiêu chuẩn chun mơn chưa ban hành Việc hình thành tiêu chuẩn thẩm định giá cần thiết để chuẩn hóa hoạt động ngành thẩm định giá, thẩm định viên, đồng thời thúc đẩy công tác nghiên cứu lý luận, cở sở khoa học thẩm định, nâng cao công tác đào tạo thẩm định viên Phải thực kiên quy định hình thức doanh nghiệp thẩm định giá, để tồn nhiều hình thức đơn vị thẩm định nay, có tạo cạnh tranh cơng bằng, có tạo động lực cho phát triển Thẩm định Việt Nam nói chung ngân hàng SCB nói riêng cần phải nâng lên tầm cao để thẩm định giá trở thành nghề thật Công tác đào tạo cần phải đảm bảo để người thẩm định viên có đủ đức, đủ tài nhằm thực cơng tác nghiệp vụ Để cho cơng tác thẩm định giá vào sống, người thẩm định viên cần phải mở rộng khả pháp lý họ việc xác định xác nhận giá trị tài sản thẩm định, mức độ phát triển cao mà thẩm định giá Việt Nam nói chung ngân hàng SCB nói riêng cần vươn tới II.4.2.2 Xây dựng phận kiểm soát nội chặt chẽ Hiện tại, phòng kiểm sốt nội ngân hàng SCB hoạt động tốt, hàng ngày tiến hành kiểm tra hoạt động phòng định giá Tuy nhiên, cần nâng cao quy trình kiểm soát nội quản lý rủi ro, để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh định giá ngân hàng phát triển Trên thực tế, nay, tỷ lệ nợ xấu ngân hàng dù mức an toàn, năm mức tăng, qua cho thấy, hoạt động kiểm sốt nội cần tăng cường chức cách thức làm việc cho hiệu Đảm bảo cho nhân viên định giá khơng bị tác động từ phía khách hàng hay ai, kết định giá trung thực để giảm thiểu tối đa rủi ro xảy ngân hàng SCB II.4.2.3 Xây dựng hệ thống liệu phục vụ cho công tác định giá Đây không vấn đề riêng ngân hàng SCB mà thị trường bất động sản Trong thị trường nay, thông tin bất động sản cần thiết, không cho hoạt động định giá ngân hàng, mà cho hoạt động đầu tư doanh nghiệp,…tuy nhiên để nắm thông tin chẳng dễ dàng, chẳng có trung tâm liệu đời mà có chức cung cấp liệu thông tin tất bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam đánh giá thị trường có tính minh bạch thấp nhất, nhiên năm gần đây, tính minh bạch thị trường dần cải thiện, nhiên để đáp ứng cho nhu - Trang 58 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự cầu thông tin định giá không đủ Hiện nay, có nhiều nơi tiến hành nghiên cứu số giá bât động sản, với hy vọng đáp ứng cầu thông tin cho nhà đầu tư ngân hàng, SCB tiến hành xây dựng số liệu thông tin cho riêng mình, nhiên việc cần đầu tư nhiều SCB tiến hành xác định giá cho tuyến đường nhập giá vào hệ thống thơng tin liệu mình, nhiên phương pháp chưa đủ, giá bất động sản biến đổi không ngừng, cách tìm kiếm số liệu để xây dựng hệ thống thơng tin sơ xài, chủ yếu hỏi giá từ người có nhu cầu bán bất động sản, mà nói, chưa giá trị thực bất động sản Do đó, việc xây dựng thành cơng số giá cách tốt cho công tác định giá - Trang 59 - Ngành Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự Kết luận Rủi ro điều khó tránh khỏi hoạt động ngân hàng nói chung ngân hàng SCB nói chung Do việc phát rủi ro tìm biện pháp khắc phục vô cần thiết, giúp đảm bảo cho hoạt động ngân hàng ổn định phát triền tốt Đề tài nghiên cứu làm việc sau: 1) Xác định yếu tố tác động đến việc định giá tài sản 2) Phân tích tình hình kinh doanh tỷ lệ nợ xấu tồn động quy trình định giá ngân hàng SCB 3) Xác định rủi ro xảy trình định giá 4) Đưa giải pháp giúp ngân hàng hạn chế xử lý rủi ro có quy trình định giá Việc áp dụng giải pháp vào hoạt động hành ngân hàng SCB khơng khó, nhìn chung, giải pháp đưa phù hợp với hướng phát triển tương lai ngân hàng Tuy nhiên cần góp sức từ bên ngồi khơng riêng nội ngân hàng SCB Để biện pháp xử lý rủi ro đưa đề tài phát huy tốt tác dụng mình, số kiến nghị sau đưa ra: 1) Nhà nước NHNN cần ban hành sách hỗ trợ cho hoạt động đào tạo đội ngũ chuyên môn định giá 2) Nhà nước NHNN cần ban hành sách nhằm đảm bảo cho hoạt động kinh doanh ngân hàng 3) Xây dựng hệ liệu chung cho hoạt động định giá bất động sản, công việc không riêng Ngân hàng SCB mà cần chung tay Nhà Nước, NHNN,… 4) Mở rộng nghiên cứu sâu đề tài hơn, việc không giúp cho hoạt động kinh doanh ngân hàng phát triển ổn định mà giúp cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ rủi ro nêu đề tài không rủi ro riêng ngân hàng SCB mà vấn đề chung ngân hàng khác thị trường bất động sản, hướng nghiên cứu cho đề tài - Trang 60 - TÀI LIỆU THAM KHẢO 1/ 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 2/ Những rủi ro từ việc nhận chấp bất động sản giải pháp phòng ngừa hệ thống ngân hàng Việt Nam – Lê Duy Khánh – năm 2009 - Tạp chí ngân hàng, số 15 3/ Tài liệu thẩm định giá bất động sản – TS.Nguyễn Ngọc Vinh – năm 2009 4/ Tín dụng thẩm định tín dụng ngân hàng – Nguyễn Minh Kiều – năm 2008 Nhà xuất Tài Chính PHỤ LỤC ... thời gian hoàn thành đề tài, cố gắng khơng tránh khỏi thi u sót, em mong nhận ý kiến đóng góp quý Thầy Cô, quý Ngân hàng bạn bè để luận văn hồn thi n Những kinh nghiệm tích lũy q báu hành trang giúp... Ngân hàng SCB” Giáo viên hướng dẫn: ThS Trần Duy Hùng, Bộ môn Quy hoạch, khoa Quản lý Đất Đai & Bất động sản Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Nhẳm mục đích xác định... động 23 I.2.3 Giới thi u Phòng Thẩm định Quán lý Tài sản đảm bảo 25 I.2.3.1 Chức năng, nhiệm vụ 25 I.2.3.2 Các quy định liên quan 25 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu