Biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản Agribank Gia Lộc

Tài liệu tham khảo tài chính ngân hàng Biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản Agribank Gia Lộc

Lời nói đầu

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý, đây là mộtnguyên tắc hiến định.Trên tinh thần đó, hiện nay Nhà nớc ta thừa nhận đất đai làhàng hóa đặc biệt và định hớng cho các quan hệ pháp luật đất đai phù hợp vớinền kinh tế thị trờng Luật đất đai ghi nhận một quyền lợi rất cơ bản của ngời sửdụng đất là đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là chứng th pháp lýthể hiện tính hợp pháp trong quan hệ sử dụng đất đai, đồng thời Nhà nớc ta mởrộng các quyền cụ thể của ngời sử dụng đất mà đặc biệt là các quyền chuyển đổi,chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Các vấn đề này đãđợc ghi nhận trong các văn bản luật và văn bản dới luật, chính vì vậy đã tạo ra cơsở pháp lý cho ngời sử dụng đất mà đặc biệt là hàng triệu hộ nông dân và các đốitợng khác trở thành đối tợng đợc vay vốn của Ngân hàng, để phát triển sản xuấtkinh doanh, giải phóng hàng triệu hộ nông dân nghèo thoát khỏi cảnh cho vaynặng lãi, tạo ra cho Ngân hàng một thị trờng tín dụng rộng lớn Việc cho phépthế chấp bất động sản gắn liền trong điều kiện kinh nền kinh tế thị trờng có mộtý nghĩa quan trọng trong khai thác tiềm năng của đất đai - nội lực quan trọngtrong sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nớc Sự phát triển của nền kinhtế phụ thuộc rất nhiều vào vốn Chính vì vậy tín dụng Ngân hàng trở thành mộtvấn đề không thể xem nhẹ trong chính sách phát triển của đất nớc Trong hoạtđộng của tín dụng Ngân hàng áp dụng các biện pháp bảo đảm trong tín dụng làrất cần thiết bởi vì việc vi phạm hợp đồng tín dụng Ngân hàng không những gâytổn thất cho lợi ích của chính bản thân Ngân hàng mà còn phơng hại chung đếncác chủ thể khác, lợi ích chung của cả xã hội.

Thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản là một vấn đề phức tạp hơn so với cácbiện pháp bảo đảm khác vì nó liên quan tới đất đai-một tài sản thuộc sở hữu toàndân do Nhà nớc thống nhất quản lý Vấn đề đặt ra là phải tạo cơ chế để có biệnpháp bảo đảm này phát huy đợc hiệu quả một cách tốt nhất, đặc biệt trong hoạtđộng tín dụng Ngân hàng, thu hút vốn để phát triển sản xuất kinh doanh.

Trớc tình hình đó và mong muốn góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiệncông tác định giá trong Ngân hàng nên trong quá trình thực em chọn đề tài:

"Biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong Ngânhàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn huyện Gia Lộc" để nghiên cứu

làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp

Do trình độ và thời gian thực tập có hạn nên chuyên đề còn nhiều hạn chếvà nhiều vấn đề cần thảo luận Em rất mong sự đóng góp ý kiến của Thầy cô vàcác bạn Em xin chân thành cảm ơn các Thầy cô trong Trung tâm Đào tạo Địa

chính và Kinh doanh bất động sản cùng quý cơ quan Ngân hàng Nông nghiệp vàPhát triển Nông thôn huyện Gia Lộc, đặc biệt là Cô giáo Th.s Vũ Thị Thảo đãgiúp đỡ nhiệt tình để em hoàn thành đề tài này.

Để hiểu rõ đợc thế chấp, bảo lãnh bất động sản ta phải xuất phát từ kháiniệm về tài sản Theo điều 172 bộ luật dân sự thì: "tài sản bao gồm vật có thực,tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản" Trong khái niệm này thìquyền tài sản là quyền trị giá đợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giaodịch dân sự Tuy nhiên quản lý và hoạt động kinh tế hay trong các ngành luậtthuật ngữ tài sản cũng đợc hiểu rất phong phú và đa dạng Trong pháp luật kinhtế chúng ta đã sử dụng tài sản cố định và tài sản lu động và xác định đợc nội hàmcủa chúng Trong pháp luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản vàđộng sản Điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 nớc CHXHCN Việt nam đã xácđịnh khái niệm bất động sản và động sản nh sau:

"1 Bất động sản là các tài sản không di, dời đợc bao gồm:a Đất đai

b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai;d Các tài sản khác do pháp luật quy định

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản."

Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhàở là những bất động sản chính Nhng trong khái niệm ở trên đã cũng nói rõ mộtđặc tính quan trọng của bất động sản là không di dời đợc Vậy thì làm thế nào đểmang bất động sản đi vay vốn Ngân hàng đợc Khi chúng ta đi vay vốn Ngân

hàng chúng ta không thể thu nhỏ đất đai nhà của để mang đến Ngân hàng đặtlàm tin để vay vôn và chúng ta càng không thể yêu cầu Ngân hàng cử ngời đếnnơi có tài sản để chông coi và chứng nhận làm tin cho khách hàng vay vốn Luậtđất đai đã tháo gỡ vấn đề đó bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtvà quyền sở hữu nhà ở Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhàở đây là chứng th pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong quan hệ đất đai Vậy sựviệc sẽ giản đơn hơn khi ngời có nhu cầu về vốn đi vay vốn, họ chỉ cần mangchứng th pháp lý đó đến đặt làm tin vay vốn với Ngân hàng, đợc Ngân hàng chấpnhận thì họ sẽ đợc vay vôn Đó chính là quan hệ thế chấp bảo lãnh bất động sảntrong Ngân hàng Thực chất của vấn đề ở đây là giá trị quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà ở đã mang giá trị pháp lý và giá trị về kinh tế.

Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sảnnói chung và bất động sản nói riêng Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinhdoanh của các cá nhân, tổ chức hộ gia đình họ phải thế chấp bất động sản tại cáctổ chức tín dụng để vay vốn Vì vậy trong nền kinh tế thị trờng cạnh tranh hiệnnay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩysản xuất kinh doanh phát triển, tăng cờng công tác quản lý của Nhà nớc với bấtđộng sản nói chung và nhà đất nói riêng Không chỉ có vậy, nhờ công việc nàymà tổ chức tín dụng tính đợc những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quảhơn Từ đó ta có thể rút ra thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn(gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợppháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay ( bênnhận thế chấp)

1.2 Phân loại bất động sản thế chấp

Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vayNHNo quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản Bất độngsản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tàisản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng.

dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đề vay vốn hoạt độngsản xuất kinh doanh

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đấtnh nêu ở trên, thì cũng đợc quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.

+ Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một trongcác điều kiện sau:

 Đất do Nhà nớc giao có thu tiền.

 Đất do nhận chuyển nhợng quyền sử dụng hợp pháp.

 Đất do Nhà nớc cho thuê mà đã trả tìên thuê đất cho cả thời gianthuê hoặc cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại phải trên 1năm Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài đợc thế chấp giá trịquyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê đất, thuê đất đãtrả tiền còn lại ít nhất 05 năm Thời hạn cho vay phải phù hợp với thời hạn thuêcòn lại

 Trong trờng hợp tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thutiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làmmuối, hoặc đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ đợcthế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.

+ Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất nh đã nêu ở trênthì cũng đợc quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.

2 Điều kiện đối với bất động sản thế chấp

Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bênbảo lãnh:

Để chứng minh đợc điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phảixuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trờng hợp thế chấpquyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai Đốivới tài sản mà Nhà nớc giao cho doanh nghiệp Nhà nớc quản lý, sử dụng, doanhnghiệp phải chứng minh đợc quyền đợc thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó - Thuộc loại tài sản đợc phép giao dịch

Tài sản đợc phép giao dịch đợc hiểu là các loại tài sản mà pháp luật chophép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầmcố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khách.

- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp động bảo đảm:

Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảolãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữuhoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trớc pháp luậtvề cam kết của mình.

3 Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế xã hội

Thị trờng bất động sản nớc ta đang dần hình thành ổn định và phát triển, đấtđai đợc xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển Công nghiệphóa Hiện đại hóa Đất nớc Luật đất đai đã khẳng định rõ các quyền của ngời sửdụng đất trong đó có quyền đợc thế chấp Vậy thế chấp bất động sản có một ýnghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế một cáchhiệu quả nhất Thế chấp bất động sản là một trong các quyền ngời sử dụng đất đ-ợc hởng Giúp cho ngời sử dụng vốn có thể vay vôn một cách dễ dàng và thuậntiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế xã hội.

Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, thúcđẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận Ngân hàng, tạo điều kiện để hệthống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lợng, góp phần quản lý khối l-ợng tiền tệ trong lu thông

Với ngành Tài nguyên môi trờng, để thế chấp bất động sản thì phải có đầyđủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng

II Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp

1 Thẩm định giá và vai trò của thẩm định giá

Mọi hoạt động kinh tế phát sinh đều có liên quan đến định giá Tuynhiên, giá có chính xác và công bằng hay không lại là điều khó xác định, đặcbiệt đối với tài sản có giá trị lớn nh bất động sản, nhà xởng máy móc thiết bịchuyên dùng Do đo thẩm định giá là yêu cầu vô cùng cần thiết Thẩm định giátrị tài sản sử dụng cho mục đích thế chấp đợc xem là hoạt động t vấn cho các tổchức tín dụng để các tổ chức này quyết định cho vay Các tài sản đợc thẩm địnhtheo giá trị thị trờng theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất cao nhất, đồng thời đẩmbảo tính công khai minh bạch.

Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trờng Thực tếcũng cho thấy hiện nay hoạt động thẩm định giá tài sản là một nhu cầu kháchquan và cần thiết ở nớc ta Ngày càng có nhiều yêu cầu thẩm định giá hơn từ cáccơ quan công quyền, các doanh nghiệp và kể cả công chúng Đối với hoạt độngcủa các tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày càng có vai trò quan trọng hơn, đặcbiệt với nghiệp vụ Ngân hàng nh: Tín dụng, đầu t hoặc một số các hoạt độngkhác nh: thanh lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê mợn Đối với nghiệp vụ tín

dụng tại bất cứ một Ngân hàng thơng mại nào cũng quan hệ đến việc thế chấpcầm cố Dựa vào thế chấp để cho vay thì các tổ chức tín dụng còn phải thẩm địnhgiá trị tài sản mà doanh nghiệp thế chấp nh nhà xởng, máy móc thiết bị mà chủyếu là bất động sản Hiện nay, Ngân hàng Nhà nớc đã cho phép các Ngân hàngthơng mại tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thếchấp với các khách hàng xin vay Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theogiá trị thị trờng là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng Nếu địnhgiá thấp, khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tin dụng khó đảmbảo thu hồi nợ vay và lãi vay trong trờng hợp doanh nghiệp mất khả năng thanhtoán, buộc Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp Đối với việc thanh lý tài sảntại các Ngân hàng thơng mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các kháchhàng vay vốn mất khả năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thơng mại phảitiến hành thanh lý các tài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay Trớc khithanh lý tài sản , việc thẩm định giá tài sản bai giờ cũng cần thiết, dù cho các tàisản đó đợc thanh lý qua phơng thức nào.

Vai trò thẩm định giá tài sản đối với hoạt động Ngân hàng vô cùng quantrọng không chỉ vì những mục đích thẩm định mà còn đối với những phơng phápthẩm định khác nhau Chính vì nhận thức đợc vai trò quan trọng của việc thẩmđịnh giá tài sản nên NHNo đã thánh lập phòng thẩm định để định giá tài sản.

2 Định giá bất động sản, các ph ơng pháp định giá bất động sản và vậndụng vào bất động sản thế chấp.

2.1 Khái niệm và sự cần thiết phải định giá

2.1.1 Khái niệm.

Đối với hàng hóa thông thờng chúng ta có thể dễ dàng tim đợc giá củachúng bằng rất nhiều biện pháp nh: tham khảo giá cả thị trờng, giá của nhà sảnxuất bán ra hay ở một siêu thị, một phòng trng bày nào đó Đối với hàng hóa sảnxuất hàng loạt đó việc xác định giá thành là rất đơn giản để từ đó xác định giá cảcủa nhà sản xuất là không có gì khó Nhng còn với bất động sản thì sao? Liệuchúng ta có thể xác định giá cả của một bất động sản bất kỳ một cách dễ dàngnh vậy đợc không Câu trả lời chắc chắn là không, bởi lẽ đất đai trong cấu thànhcủa bất động sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý Bản thânđất đai lại có giá trị rất lớn lại chịu ảnh hởng của rất nhiều yếu tố nh kinh tế,chính trị, xã hội Mỗi yếu tố ở thời điểm khác nhau tác động tới bất động sảnkhác nhau và vì thế giá trị của nó ở mỗi thời điểm khác nhau cũng không cốđịnh Nhìn chung đất đai , bản thân nó lại là vấn đề rất nhạy cảm hơn nữa với tàisản gắn liền với đất nh nhà cửa, kho tàng thờng có giá trị về kinh tế, văn hóa, lịchsử Điều đó nói nên rằng chúng ta không thể mang một bất động sản ra cân, đo,

đong, đếm nh một hàng hóa thông thờng để tìm ra giá trị của nó đợc Để xácđịnh đợc giá trị của bất động sản có quan điểm cho rằng:"Định giá bất động sảnlà một sự ớc tính về giá trị quyền sở hữu, tài sản bất động sản cụ thể bằng hìnhthái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định" hay ta có thể hiểu nh sau:"Định giá lànghệ thuật hay khoa học về sự ớc tính cho một mục đích cụ thể của một tài sảncụ thể tại một thời điểm xác định cũng xem đến tất cả các yếu tố cơ bản của thịtrờng bao gồm cả yếu tố đầu t" Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp củacả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cầnnhiều hơn trong khi phần còn lại nh là một nghệ thuật Khía cạnh định giá bấtđộng sản là việc phân tích các dữ liệu và tính toán về mặt toán học các giá trị bấtđộng sản còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm đợc thông tin đợcdùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đa ra các đánh giá bất động sảncần đợc hiểu là "nghệ thuật bày tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc mốiquan tâm cụ thể vể một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thờiđiểm cụ thể.

2.1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản

Hiện nay thị trờng bất động sản đang diễn ra một cách bất ổn Điều này làmcho quản lý nhà nớc về đất đai nói riêng và bất động sản nói chung gặp rất nhiềukhó khăn đồng thời làm tổn thất rất nhiều cho xã hội cho ngời tiêu chính đángnhng ngợc lại là cơ hội cho một số bọn đầu cơ trục lợi kiếm lời, ảnh hởng rấtnhiều đến nền kinh tế, xã hội Sự bất ổn này hàm chứa rất nhiều nguyên nhântrong đó cầu lớn hơn rất nhiều cung cũng làm nên điều đó Giá cả thị trờngkhông phản không phản ánh giá trị thực của bất động sản Thị trờng bất động sảnđang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo các hoạt động giao dịchnh chuyển nhợng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế thế chấp Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trờng Vậy khi các hoạt động trongthị trờng diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch, để giá thị trờngphản ánh đúng giá trị của bất động sản Chắc chắn sẽ có tác nhân thứ ba đứnggiữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch đó nh một ngời cầm cân nảymực đó chính là tác nhân định giá bất động sản Thật vậy, khi thay đổi mục đíchsử dụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ đều cần đến định giábất động sản Định giá là rất cần thiết khi đa ra quyết định liên quan đến tài sảnbất động sản Các bên tham gia thị trờng bất động sản phải biết giá trị bất độngsản để tiến hành giúp cho ngời bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua của ng-ời mua và tơng tự ngời mua chấp nhận giá bán của ngời bán bất động sản Nhàđầu t kinh doanh cũng cần định giá để biết giá trị của bất động sản trong trờng

hợp cổ phần hóa doanh nghiệp giúp cho xác trị công bố hàng năm của công ty;Định giá bất động sản còn giúp cho việc trả tiền thuế tài sản, thế chấp hoặc bảohiểm bất động sản, không những thế công việc này còn là cơ sở để Nhà nớc quảnlý và phát triển thị trờng bất động sản.

Định giá bất động sản là một công việc rất khó khăn và phức tạp đòi hỏingời định gía phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một cách thôngthạo, nhuần nhuyễn và mang tính khoa học Bởi lẽ kết quả định giá bất động sảnphụ thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của ngời định giá Nếu ngời định giákhông có đủ kiến thức thì vô tình đã đặt cho bất động sản một giá và giá đó chachắc đã phảm ánh đúng gía trị của bất động sản

2.2 Những căn cứ, yếu tố ảnh hởng, nguyên tắc định giá bất động sản2.2.1.Các căn cứ định giá

Ngoài tố chất của bản thân và sự nhanh nhạy với thị trờng của ngời địnhgiá thì khoa học về cũng đa ra những dấu hiệu nhất định để ngời định giá dựavào làm căn cứ định giá Đó là các căn cứ sau đây:

- Các yếu tố cơ bản trong lao động sản xuất để tạo nên bất động sản

Theo quan điểm kinh tế chính trị một hàng hóa thông thờng có cấu thành lợnggiá trị hàng hóa bởi cả giá trị của những t liệu sản xuất đã sử dụng để sản xuấthàng hóa tức là giá trị cũ và hao phí lao động sống của ngời sản xuất trong quátrình tạo ra hàng hóa, tức là giá trị mới Đối với bất động sản là hàng hóa đặcbiệt bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống nhất quản lý nên giá trị đấtđai chính là giá trị quyền sử dụng đất Bất động sản bao gồm "đất đai, nhà ởcông trình xây dựng gắn liền với đất "

Vậy ngoài sự ớc lợng giá trị về quyền sử dụng đất ngời định giá bất động sản cònphải tính cả giá trị của nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và nhà ở,công trình với đất đều có cấu thành lợng giá trị hàng hóa Nên khi ngời định giábất động sản ngoài sự ớc tính giá trị quyền sử dụng đất còn phải quan tâm đến tliệu lao động nh trình độ khoa học kỹ thuật, máy móc thiết bị, hay các nguồn lựckhác nh đất, gạch, xi măng tổng hợp các nhóm yếu tố này tạo lên giá trị vậtchất của bất động sản Đối với mỗi bất động sản có sử dụng càng nhiều giá trịlao động thì giá trị bất động sản càng cao.

- Dựa vào chi phí cơ hội của việc sủ dụng bất động sản

Đối với một hàng hóa thông thờng nh chiếc xe máy chẳng hạn thì chắc ai cũngsẽ khẳng định rằng chiếc xe máy đó dùng làm phơng tiện đi lại, phơng tiện vậnchuyển và cũng chắc rằng không ai mua chiếc xe máy đó để sử dụng vào chứcnăng làm lạnh nh chiếc tủ lạnh Nhng với bất động sản thì khác một bất động sảnđợc xây dựng cho một mục đích ban đầu nhng cha chắc mục đích sử dụng tối u.

Bất động sản càng sử dụng với mục đích tối u nhất thì giá trị bất động sản càngtăng.

- Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản với quần thể bấtđộng sản trong khu vực

Sự phù hợp của bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh có tác độngngoại ứng rất lớn, sẽ làm tăng giá trị bất động sản nhng ngợc lại bất động sản màta cần định giá xây dựng không phù hợp với bất động sản xung quanh (ví dụ nhàở trong quần thể bất động sản là khu công nghiệp) sẽ làm cho giá trị bất độngsản giảm xuống và căn cứ này thể hiện sự thống nhất giữa mục đích đầu t và mụcđích sử dụng, phù hợp cả về tỷ lệ diện tích đất với công trình trên đất.

- Căn cứ vào lợi ích mà bất động sản mang lại

Gồm lợi ích hiện tại và lợi ích tơng lai mang lại cho ngời chủ sở hữu Đối vớimỗi căn cứ đâ định sẵn ngời định giá bất động sản

2.2.2 Những yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản

Định giá bất động sản đòi hỏi kết hợp cả khoa học và nghệ thuật bởi bấtđộng sản khác với hàng hóa thông thờng khác Tính cố định không di dời đợccũng làm cho bất động sản chịu ảnh hởng của rất nhiều yếu tố, việc xem xét cácyếu tố này rất quan trọng trong định giá bất động sản, nó ảnh hởng trực tiếp tớigiá cả bất động sản

Bất động sản là hàng hóa đặc biệt nhng cũng không nằm ngoài quy luậtcung, cầu, giá cả Việc xác định giá trị bất động sản tại một thời điểm cụ thể phụthuộc vào rất nhiều yếu tố Có những yếu tố tác động đến cung bất động sản nh-ng có yếu tố lại thuộc thẩm quản lý của Nhà nớc đối với bất động sản Mỗi yếutố tác động khác nhau sẽ làm cho giá bất động sản tại thời điểm khác nhau làkhác nhau Trên cơng vị xác định giá trị của bất động sản ngời định giá khôngthể bỏ qua việc xem xét các yếu tố ảnh hởng đến bất động sản này.

- Nhóm các yếu tố xã hội

Sở dĩ ta phải nghiên cứu nhóm yếu tố này vì bất động sản liên quan trực tiếp tớiđời sống ngời dân và ngợc lại cơ cấu độ tuổi dân số, lối sống lại ảnh hởng mạnhmẽ đến giá trị bất động sản Đặc điểm về dân số thể hiện cầu tìêm năng của bấtđộng sản mà ngời định giá đang quan tâm thuộc địa bàn có mật độ dân số đông,độ tuổi dân số lại trẻ, nhu cầu có gia đình độc lập riêng biệt là rất lớn sẽ tác độngđến cầu bất động sản và giá cả bất động sản.

- Nhóm các yếu tố kinh tế

Nghiên cứu nhóm yếu tố này sẽ cho ngời định giá phân tích dự báo mối quan hệcung cầu bất động sản và sức mua bất động sản Nhóm các yếu tố này bao gồm

giá trị của bất động sản và bất động sản thay thế, khả năng mở rộng các ngànhnghề và các cơ sở kinh tế của vùng, mức chi phí và khả năng vay tín dụng bằngthế chấp của bất động sản

- Sự kiểm soát của chính phủ

Nhóm các yếu tố này có tác động rất lớn của chính phủ Đất đai là sở hữu toàndân do Nhà nớc thống quản lý đồng thời kinh tế nớc ta là phát triển theo nềnkinh tế thị trờng có sự kiểm soát của Nhà nớc Với mỗi sự can thiệp của Nhà nớcvào đất đai, bất động sản đều làm cho giá của bất động sản bị ảnh hởng nhnhững quy định về pháp lý của Chính phủ: quy định kiểm soát giá cho thuê, giágiao dịch, quy định về chuộc lại bất động sản thế chấp hay hạn chế các bất độngsản thế chấp, quy định về trình độ và năng lực đầu của các tổ chức tài chính - Nhóm các yếu tố về môi trờng.

Nhóm các yếu tố này tác động mạnh mẽ tới yếu tố vật lý của bất động sản.Đối với đất đai thì giá trị của mảnh đất theo thời gian là tăng lên chứ không baogiờ giảm đi nhng đối với các tài sản gắn liền với đất thì lại khác, tốc độ hao mòncủa chúng lại phụ thuộc rất lớn vào môi trờng nh ma, nắng, đọ ẩm, địa hình, chấtđất Mặt khác, sử dụng bất động sản là gắn liền với đời sống của con ng ời, xãhội càng phát triển con ngời ngoài thỏa mãn nhu cầu cơ bản nh ăn, ở, mặc thìnhu cầu hởng thụ, giải trí ngày càng cấp thiết Với một môi trờng trong sạch,không bị ô nhiễm, không khí trong lành, mát mẻ, không gian yên tĩnh thoángmát chắc chắn sẽ tác động rất lớn đến tâm lý ngời sủ dụng bất động sản Điều đólà yếu tố cơ bản tác động đến giá cả bất động sản.

2.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản.

Từ những căn cứ vào yếu tố ở trên, khi định giá bất động sản ta phải căn cứvào các nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc nhất quán.

Luật đất đai quy định rất rõ mục đích sử dụng đất làm căn cứ để cơ quanchức năng quản lý đất đai cũng nh quản lý bất động sản Mục đích sử dụng đất làcăn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối đến định giá Vì vậy,nguyên tắc này đòi hỏi sự nhất quán giữa mục đích đầu t và mục đích sử dụng.Nếu hai mục đích này không thống nhất đơng nhiên bất động sản đó sẽ khônghợp pháp và giá trị của bất động sản là không xác định đợc

- Nguyên tắc cân bằng.

Giá trị thị trờng của bất động sản đợc xác định bởi tác động qua lại củacung- cầu, nó có xu hớng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.Đến lợt mình, giá tác động trở lại cung, cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất

động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đờng phố trong một đô thị.Nh vậy khi định giá bất động sản ngời định giá phải tiến hành phân tích cung,cầu về bất động sản, đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sảntại thời điểm định giá, dự báo xu hớng vận động của cung - cầu bất động sản.

- Nguyên tắc thay thế.

Trong thực tế, một bất động sản có rất nhiều cách sử dụng khác nhau vàmột sử dụng có nhiều bất động sản có thể đáp ứn đợc Ngời mua không bao giờtrả giá cao hơn cho bất động sản có cùng công năng với bất động sản khác Vậyngời định giá bất động sản phải so sánh giá trên thị trờng để chỉ ra giá trị cụ thểcủa bất động sản cụ thể, không thể tùy ý đa ra giá theo ý chí chủ quan.

- Nguyên tắc thay đổi.

Giá cả thị trờng bất động sản không giữ nguyên bởi tác động của các nhântố tự nhiên, môi trờng, pháp luật, xã hội những nhân tố này luôn biến động vàcũng làm thay đổi giá cả của bất động sản trên thị trờng, không những thế chúngcòn làm thay đổi xu hớng thị trờng của bất động sản, ngoài ra nhu cầu về vậtchất, tinh thần, sở thích cũng nh sự u tiên của ngời tiêu dùng cũng thay đổikhông ngừng Bởi vậy, ngời định giá bất động sản không những phải dự đoán thịtrờng hiện tại mà còn phải dự đoán những biến động của thị trờng trong tơng lai.

Ngoài những nhân tố trên khi định giá bất động sản, ngời định giá cần phảidựa trên những nguyên tắc nh: nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc thống nhất, vànguyên tắc thực tế.

2.3 Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bấtđộng sản thế chấp.

Định giá bất động sản ngày càng đợc coi trọng và khẳng định đúng vị trícủa mình, nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản đã đợc quan tâm một cáchthích đáng và ngày càng đợc nghiên cứu rộng hơn, sâu hơn Để định giá bất độngsản đã có rất nhiều phơng pháp, mỗi phơng pháp đáp ứng và phù hợp cho từngyêu cầu riêng, có phơng pháp phù hợp cho mục đích này nhng có phơng pháp lạiphù hợp với mục đích khác Trong định giá không nên sử dụng một phuơng phápduy nhất, tùy từng mục đích định giá mà ta tìm ra phơng pháp chủ lực cơ bản,các phơng pháp khác có thể sử dụng để hỗ trợ định giá hoặc sử dụng để kiểm trakết quả của phơng pháp lựa chọn và mỗi phơng pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầuvà sử dụng thông tin khác nhau, tùy từng phơng pháp cần sử dụng loại thông tinnào Cho đến nay, chúng ta đã có 5 phơng pháp cơ bản để định giá: phơng phápso sánh, phơng pháp đánh giá chi phí ( phơng pháp giá thành thầu khoán), phơngpháp giá trị còn lại ( phơng pháp phát triển lý thuyết), phơng pháp lợi nhuận, ph-ơng pháp vốn hóa.

Đối với ngân hàng hoạt động cơ bản là cho vay và lợi nhuận chủ yếu củangân hàng thu lãi từ các khoản vay đó Vấn đề sống còn đối với các tổ chức tíndụng là phải đảm bảo an toàn tuyệt đối với các khoản cho vay Trờng hợp có rủiro xảy ra thì các tổ chức tín dụng bằng mọi cách phải thu hồi nợ bằng việc xử lýcác tài sản thế chấp Đối với bất động sản thế chấp trong ngân hàng việc định giávừa phải đảm bảo đủ tối đa nhu cầu vay vốn của khách hàng, vừa bảo đảm antoàn cho ngân hàng Vì vậyviệc định giá phải đảm bảo phản ấnh đúng giá trị bấtđộng sản trong đó có tính đến yếu tố về thời gian tức là ngời định giá phải chú ýđến việc bán tài sản bảo đảm trong tơng lai.

Trong ngân hàng thờng sử dụng ba phơng pháp cơ bản là: phơng pháp sosánh, phơng pháp định giá chi phí va phơng pháp giá trị còn lại

2.3.1 Phơng pháp so sánh

a)Khái niệm và ý nghĩa của phơng pháp.

Là phơng pháp so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu với bất động sản ơng tự đã đợc bán trên thị trờng nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trênthị trờng hay phơng pháp so sánh là phơng pháp dựa vào các thông tin trên thị tr-ờng để định ra giá bất động sản mục tiêu Phơng pháp này dựa trên cơ sở chorằng giá trị thị trờng của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của cáctài sản tơng tự để so sánh

t-Đây là phơng pháp đợc sử dụng rộng rãi để rút ra giá thị trờng của bất độngsản và là phơng pháp không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và giá thị trờng rút ratrong phơng pháp này thờng có cơ sở vững chắc và đợc cơ quan pháp lý côngnhận Đây là phơng pháp phản ánh giá trị thị trờng của bất động sản trong một sốtrờng hợp nhất định.

b) Nội dung của phơng pháp.

khi sử dụng phơng pháp so sánh ngời định giá cần tìm kiếm các đặc tínhcủa bất động sản và các giao dịch là cho giá của bất động sản khác nhau, cốgắng xác định bằng chứng của thị trờng để thấy sự khác biệt giữa các bất độngsản só sánh với bất động sản mục tiêu Việc định giá bất động sản thờng tiếnhành theo các bớc sau:

- bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản đợc bán trong thời giangần đây có thể so sánh đợc với bất động sản mục tiêu cần định giá, ghi chép vấnđề đằng sau những con số thu thập đợc.

- bớc 2: Kiểm tra các bất động sản có thể so sánh đợc để xác địng giá trịcủa chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh đợc với bất độngsản mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung về thị trờng.

- bớc 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh đợc thích hợp nhất đểtiến hành phân tích Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các bất động sản này ởtrong cùng một khu cực hoặc ở khu vực lân cận với bất động sản cần định gía; đểgiảm bớt các định kiến và chủ quan trọng việc định giá ngời định giá nên sửdụng các số liệu thống kê, những số liệu đã đợc lu trữ một cách chính thống đểtiến hành phân tích.

- bớc 4: Tiến hành phân tích các giá bán, xác định sự khác biệt của mỗi bấtđộng sản so sánh với bất động sản mục tiêu thông qua các thông tin trên thị tr-ờng.

- bớc 5: Tiến hành so sánh bất động sản với bất động sản mục tiêu bằngcách sử dụng những yếu tố so sánh và điều chỉnh giá của mỗi so sánh với bấtđộng sản mục tiêu Nếu bất động sản so sánh tốt hơn bất động sản mục tiêu thìphải trừ đi phần chênh lệch của yếu tố so sánh và ngợc lại.

- bớc 6: Thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị nhận đợc từ phân tích của cácso sánh vào một chỉ số giá trị chung hoặc một khoảng giá trị chung.

Các bớc cho phép ngời định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về bất độngsản mục tiêu Nhng để sắp xếp các thông tin đó nh thế nào cho phù hợp với địnhgiá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, ngời định giá phảiđiều chỉnh thông tin Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các chỉ tiêu: độ lệchchuẩn, hệ số biển đổi Khi điều chỉnh cần tuân theo nguyên tắc lấy bất động sảncần định giá làm chuẩn Nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá bấtđộng sản so sánh xuống và ngợc lại Nhng các điều chỉnh không nên làm quá chitiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị trờng để chứng minh

c) Yêu cầu của phơng pháp.

Các bất động sản so sánh phải là những bất động sản tơng tự và trong cùngmột vùng với bất động sản mục tiêu Các bất động sản tơng tự là đồng nhất Việcso sánh chỉ đợc tiến hành với những giao dịch đợc thực hiện ở những thời giangần đây (mang tính tơng đối) Trong thị trờng tơng đối ổn định thì thời gian gầnđây có thể là trong một năm hoặc dài hơn Nếu thị trờng biến động thì thời giangần đây càng ngắn càng tốt Nếu không có giao dịch nào rong thời gain gần đóthì có thể mở rộng việc xem xét ( mang tính chất hớng dẫn) để phát hiện ra xu h-ớng thị trờng.

Ngời định giá phải tăng cờng kinh nghiệm và kiến thức thị trờng, tiến hànhso sánh, kiểm tra kỹ bên trong thị trờng để thấy những yếu tố chính ảnh hởng tớigiá và những điều kiện trong giao dịch ảnh hởng đến giá Ngời định giá luôn đặt

câu hỏi: sự hiện diện hay sự vắng mặt của yếu tố nào làm thay đổi giá bất độngsản, nghiên cứu trên thị trờng giá bất động sản cần định giá.

Phơng pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải dựa vàosự hiện diện của các giao dịch trên thị trờng để tìm kiếm đợc các dấu hiệu củagiá trị Chất lợng các thông tin phải cao và có thể so sánh đợc, ngời định giá phảicó ý thức tap hợp và lu trữ thông tin Phơng pháp này cũng đòi hỏi thị trờng phảiổn định

d) Hạn chế của phơng pháp.

Trong trờng hợp ngời định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giámà đã quên mất rằng những bằng chứng nh vậy để phản ánh điều gì xảy ra trongquá khứ, tỏng khi ngời định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của bấtđộng sản.

Trờng hợp thị trờng yếu, số lợng giao dịch rong thị trờng không đủ thì việcáp dụng phơng pháp so sánh rất hạn chế Đối với bất động sản tạo thu nhập, ngờiđầu t quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là ngời ta quan tâm đến tỷ suấtsinh lời của vốn đầu t đợc dự báo cho các luồng tiền tơng lai Do vậy, việc phântích, so sánh bán bất động sản tạo thu nhập là rất khó khăn.

Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chếtính thực tiễn của phơng pháp này Đối với những bất động sản đợc cải tạo đầutiên trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh đợc,ngời định giá phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận Để đảmbảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi ngời định giá phải tìm hiểuđầy đủ về các đặc điểm của ngời bán và ngời mua khi tham gia giao dịch Nếu sốliệu đợc cung cấp bởi một ngơi nào đó không tham gia giao dịch thì có thể dẫnđến các kết luận thiếu chính xác

e) Vận dụng phơng pháp so sánh định giá bất động sản khi thế chấp.

Trong hoạt động tín dụng của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc, cho vay bằngtài sản đảm bảo chủ yếu diễn ra với tài sản là bất động sản Ngời định giá phảitìm ra giá trị cụ thể của bất động sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trịnhà Đối với gía trị quyền sử dụng đất ngời định giá có thể lấy đơn giá của địaphơng làm chuẩn thì việc tìm ra giá trị quyền sử dụng đất là không mấy khókhăn Nhng với nhà cửa và các tài sản khác gắn liền trên đất, dù đã có đơn giáchuẩn về nhà ở của Bộ Xây dựng nhng áp dụng để làm căn cứ định giá cho nhà ởở nông thôn không đợc chính xác và phù hợp cho lắm, nên việc định giá cho tàisản gắn liền với đất là khó khăn hơn Phơng pháp so sánh giúp cho ngời định giátháo gỡ đợc khó khăn đó, giúp cho ngời định giá có đợc cách thức để tiến hànhđịnh giá Việc tìm ra giao dịch của các bất động sản tơng tự và việc tìm kiếm sự

khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản giao dịch trên thị trờng làkhông mấy khó khăn Bên cạnh đó việc áp dụng phơng pháp so sánh rất phù hợpbởi vì một yêu cầu của rất quan trọng trong định giá bất động sản thế chấp làmức giá bất động sản đợc ấn định không chỉ có ý nghĩa ở hiện tại mà còn có ýnghĩa quan trọng trong tơng lai, tức là ngời định giá phải chú ý đến việc bán tàisản đảm bảo trong tơng lai, nếu giá bán tài sản không đủ để trang trải cho nợgốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí khác thì ngời nhận thế chấp sẽ bị lỗ.

Trong luật các tổ chức tín dụng có quy định khi xem xét định giá bất độngsản thế chấp phải xem xét đến các yếu tố thị trờng, mà phơng pháp so sánh làphơng pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp trong điềukiện thị trờng ở nớc ta hiện nay.

2.3.2 Phơng pháp định giá chi phí.a) Khái niệm và ý nghĩa.

Phơng pháp này đợc hình thành trên nguyên tắc thay thế: thông qua chi phítaọ nên bất động sản xác định giá trị bất động sản mục tiêu thông qua việc xácđinh chi phí của bất động sản tơng tự nh vật thay thế.

Đối với bất động sản mới, chi phí thay thế (tái tạo) bất động sản mục tiêu làchi phí đối với bất động sản mới Đối với bất động sản cũ, tính hao mòn lỗi thờicủa bất động sản mục tiêu

Một đặc điểm riêng có của bất động sản là tính duy nhất, điều đó có nghĩalà chúng ta không bao giờ tìm đợc một bất động sản tơng tự nh bất động sản mụctiêu của chúng ta Nhng bất động sản lại có rất nhiều mục đích sử dụng, mỗi mộtmục đích sử dụng bất động sản đáp ứng cho một yêu cầu sử dụng nhất định.Những tài sản này thờng hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chức haynhà trức trách quản lý vì vậy không có các tài sản nh vậy trên thị trờng, tức làkhông có các tài liệu về các cuộc mua bán về các bất động sản tơng tự làm cơ sởcho việc so sánh để định giá các bất động sản cùng loại Vì vậy để định giá chotài sản loại này bằng cách căn cứ vào chi phí tạo ra bất động sản đó Việc tìmkiếm giá chung cho các nguyên vật liệu cấu tạo thành bất động sản đó là rất dễdàng trên thị trờng Từ đó, tổng hợp các giá trị của tất cả các cấu thành tạo lênbất động sản đó sẽ hình thành cho ta một cách chính xác nhất về bất động sản.Lý thuyết cơ bản của phơng pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phícủa đất cộng với chi phí xây dựng Bên cạnh đó phơng pháp này còn dựa trênnguyên tắc ớc tính chi phí tái tạo: có thể tái tạo một bất động sản cần định giádựa trên cơ sở giá trị hiện tại của bất động sản có chất liệu giống hoặc gần giốngvới chất liệu của bất động sản cần định giá

b Nội dung của phơng pháp

Một nguyên tắc cơ bản của phơng pháp này là: Giá trị của bất động sảnbằng giá trị của đất và chi phí xây dựng công trình trên đất.

Vậy để xác định giá trị của bất động sản chúng ta xác định giá trị của đất vàcông trình trên đất.

* Đối với giá tri của đất.

ớc lợng giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó nh mảnh đất trống, công trìnhtrên đất hiện tại đợc sử dụng cao nhất và tốt nhất.

* Đối với công trình trên đất.

ớc tính các chi phí hiện tại để xây lại công trình hoặc thay thế công trình hiện cótrên mảnh đất Các chi phí bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng côngtrình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu t hoặc ngời thầu khoán.

Sau đó ớc tính tổng số tiền giảm giá tích lũy, ớc tính giảm giá các công trìnhphụ và công trình cải tạo khác của công trình trên mảnh đất xét trên tất cả mọinguyên nhân nh: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài Trừ sốtiền giảm giá khỏi chi phí hiện tại để xây dựng trên mảnh đất có đợc giá trị hiệntại công trình Cuối cùng điều chỉnh giá trị ớc tính của bất động sản mục tiêu đốivới giá trị các tài sản cá nhân nào đó có thể đa vào tính chi phí.

Đối với phơng pháp này công việc khó khăn nhất của ngời định giá là xác địnhđúng đủ chi phí cũng nh phần giảm giá của bất động sản, bởi với những chi phíhữu hình ta chỉ việc tổng hợp chúng lại và tìm đợc giá trị của nó, còn với chi phívô hình thì việc ớc lợng chúng lại là vân đê khó khăn hơn Bởi vậy phơng phápnày thờng có một số hạn chế sau:

c Hạn chế của phơng pháp

+ Phơng pháp này dựa trên giả thuyết chi phí thực tế bằng giá trị, điều nàyrất không chặt chẽ bởi chi phí thực chất không bằng và không tạo nên giá trị Đốivới các công trình cũ không thể hiện sử dụng cao nhất tốt nhất nên các hao mònvật lý, lỗi thời chức năng và bên ngoài của công trình khó ớc lợng.

+ Phơng pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộphận cha chắc đã bằng giá trị toàn bộ

+ Việc ớc tính giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủquan của ngời định giá cha có một phơng pháp thống nhất để tính giảm giá tíchlũy.

+ Phơng pháp đòi hỏi ngời định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng vàphải có kinh nghiệm.

d Vận dụng phơng pháp vào định giá bất động sản thế chấp.

Nh đã nói ở trên mỗi một bất động sản sử dụng cho một mục đích khácnhau nhng bất kỳ bất động sản nào cũng đều đợc xây dựng từ những nguyên liệutơng đối giống nhau và chúng chỉ khác nhau về đơn giá đơn vị mà thô (ví dụngôi nhà nào cũng đều xây dựng từ gạch nhng chỉ có điều gạch Giếng đáy thì giáthành sẽ khác với gạch Hơng canh) Vì vậy đối với bất động sản không có sẵncác cuộc giao dịch bán trên thị trờng thì việc định giá bất động sản theo phơngpháp này là phù hợp và mang lại tính chính xác cao Khi sử dụng phơng phápnày, việc ớc tính các loại chi phí để định giá theo chi phí ngời định giá cần chúý: nếu những chỗ thay thế đợc và xây dựng thành tài sản nhà đất mới thì việcđịnh giá theo phơng pháp xây dựng là hợp lý, nhng đối với tài sản nhà đất đangtồn tại thì ngời định giá phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậucủa nó với ngôi nhà khác Tuy nhiên, các khoản giảm do hao mòn và lạc hậu rấtkhó xác định, nó lại phụ thuộc vào sự xét đoán của cá nhân ngời định giá.

III Quản lý bất động sản thế chấp.1 Yêu cầu chung.

Quản lý tài sản đảm bảo và các loại giấy tờ liên quan đợc hiểu là quá trìnhtheo dõi, kiểm tra đánh giá nhằm bảo đảm tài sản và các loại giấy tờ vẫn đangtrong tình trạng bình thờng hoặc kịp thời phát hiện các sự cố liên quan làm giảmgiá trị của tài sản bảo đảm, các loại giấy tờ liên quan so với các dự kiến nêu tạihợp đồng bảo đảm Cán bộ tín dụng là ngời chịu trách nhiệm chính trong suốtquá trình quá tình quản lý tài sản bảo đảm và các loại giấy tờ có liên quan Chinhánh cần thực thi ngay các biện pháp thích hợp ngay khi phát hiện khách hànghoặc bên thứ ba vi phạm cam kết hợp đồng bảo đảm.

Cán bộ tín dụng cần chủ động đề xuất thực hiện kiểm tra tài sản đảm bảo ítnhất 6 tháng trên một lần theo các nội dung sau:

- Đánh giá tình trạng tài sản hiện tại những thay đổi về chất lựơng và số ợng bất động sản khi tiến hành định giá.

l Tình hình sử dụng và bảo quản tài sản đảm bảo

- Trờng hợp tài sản đảm có số lợng lớn tính chất kỹ thuật phức tạp kiểm trađòi hỏi phải mất nhiều thời gian và sức lao động, cán bộ tín dụng cần chủ độngđề xuất trởng hoặc phó phòng tham gia kiểm tra tài sản đảm bao.

- Các loại giấy tờ có liên quan đến bất động sản, tình trạng hiện tại của tàisản đảm bảo, cán bộ tín dụng nên thu thập và lu giữ hồ sơ đầy đủ.

- Trờng hợp phát hiện các vi phạm cam kết của khách hàng vay gây tácđộng xấu đến tài sản đảm bảo, cán bọ tín dụng cần tiến hành các bớc sau: lập

biên bản nêu rõ tính chất nghiêm trọng của sự việc, nghĩa vụ và trách nhiệm cụthể mà bên vi phạm phải gánh chụi, các biện pháp Ngân hàng sẽ áp dụng nhằmsớm chấm dứt tình trạng vi phạm có chữ ký đầy đủ của khách hàng vay, báo cáongay sự việc cho lãnh đạo phòng, giám đốc chi nhánh biết để đề xuất biện phápthích hợp, mỗi lần kiểm tra tài sản bảo đảm cán bộ tín dụng cần lập biên bản cóchữ ký của các bên liên quan và lu giữ hồ sơ đầy đủ

2 Xử lý tài sản đảm bảo.2.1 Nguyên tắc chung.

Mọi khách hàng vay vốn tại NHNo & PTNT có nghĩa vụ trả nợ khi đến hạntheo quy định của pháp luật Bên bảo lãnh cho khách vay vốn có trách nhiệm trảnợ thay cho khách hàng vay, nếu khách hàng vay khôn thực hiên hoặc thực hiệnkhông đúng nghĩa vụ trả nợ trong trờng hợp khách hàng vay không thực hiệnhoặc thực hiên không đúng nghĩa vụ trả nợ thì tìa sản dùng để bảo đẩm tại ngânhàng đợc xử lý để thu hồi nợ tài sản bỏa đảm đợc xử lý theo phơng thức đã thỏathuân theo hợp đồngt ín dụng hoặc thễ chấp giữa ngân hàng và khách hàng vay.Trong trờng hợp các đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàng không xử lý đợc tàisản đảm bảo theo phơng thức đã thực hiện thì đơn vị trực tiếp cho vay có quyềnlựa chọn hoặc chủ động áp dụng một trong các phơng thức xử lý tài sản sau đâyđể thu hồi nợ:

- Bán tài sản bảo đảm: bán tài sản bảo đảm trực tiếp cho ngời mua.

- Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ đợcbảo đảm.

- Uỷ quyền bán đấu giá tài sản cho trung tâm bán đấu giá hoặc doanhnghiệp bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

- Uỷ quyền hoặc chuyển giao cho tổ chức tín dụng có chức năng mua bántài sản để bán nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc giao chobên bảo đảm.

2.2 Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sủ dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Việc xử lý tài sản bảo đảm là quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ợc thực hiện theo thỏa thuận của các đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàngtrong hợp đồng tín dụn, hợp đồng bảo đảm

đ-Trờng hợp tài sản bảo đảm là quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đấtkhông xử lý đợc theo thỏa thuận của đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàngtrong hợp đồng thì đơn vị trực tiếp cho vay khởi kiện tại tòa án

* Trình tự việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Các đơn vị trực tiếp cho vay gửi hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nớc có thẩmquyền cho phép bán đấu gía quyền sử dụng đất đã thế chấp của hộ gia đình cá

nhân thì Uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền, đối với quyền sử dụng đấtcủa tổ chức thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền.

Hồ sơ đề nghị cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm: - đơn đề nghị cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất

- bản sao hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm, bản sao giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở.

Trong 15 ngày kể từ ngày nhận đợc hồ sơ, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩmquyền sẽ ra các văn bản cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất và hớng dẫncác thủ tục cần thiết để thực hiện bán đáu giá quyền sử dụng đất.

- Tên: NHNo&PTNT huyện Gia Lộc hay NHNo&PTNT Việt Nam Chinhánh huyện Gia Lộc.

- Tính chất sở hữu: Mang hình thức doanh nghiệp nhà nớc.

- Địa chỉ giao dịch: Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dơng.- Trụ sở chính: Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dơng.

- Ngoài ra còn có 02 chi nhánh ngân hàng cấp dới và 02 văn phòng giaodịch

1.2 Quá trình hình thành và phát triển

NHNo&PTNT Gia Lộc là một Chi nhánh trực thuộc NHNo&PTNT ViệtNam Tiền thân của nó là NHNo & PTNT Hải Hng đợc thành lập vào 01/8/1988nhng thực sự đi vào hoạt động theo đúng nghĩa một NHTM kể từ ngày01/10/1991 trên địa bàn tỉnh Hải Hng Năm 1997, khi tỉnh Hải Hng đợc táchthành 2 tỉnh là Hải Dơng và Hng Yên, NHNo&PTNT Hải Hng cũng tách thành 2bộ phận: NHNo & PTNT Hải Dơng và NHNo & PTNT Hng Yên NHNo &PTNT huyện Gia Lộc cũng ra đời trong thời gian đó.

Là một Chi nhánh NHTM quốc doanh lớn trên địa bàn huyện, có tổ chứcmạng lới rộng khắp các xã ,phờng trong toàn huyện Với chức năng kinh doanhtiền tệ tín dụng trên mặt trận Nông nghiệp, Nông thôn và các thành phần kinh tếkhác trên địa bàn, đã và đang giữ vai trò chủ đạo trên thị trờng và tài chính, tíndụng ở nông thôn.

Từ một Chi nhánh Ngân hàng có nhiều khó khăn khi mới thành lập thiếuvốn, chi phí kinh doanh cao, d nợ quá hạn lớn, cơ sở vật chất kỹ thuật lạc hậu,trình độ nghiệp vụ non kém, tổn thất rủi ro cao, kinh doanh thua lỗ Nhờ kiên trìkhắc phục khó khăn, quyết tâm đổi mới cùng với sự giúp đỡ của các cấp uỷĐảng, chính quyền địa phơng, sự quan tâm của NHNo & PTNT Việt Nam, Chinhánh NHNo & PTNT Gia Lộc không những đã khẳng định đợc mình mà còn v-ơn lên phát triển trong cơ chế thị trờng, thật sự là một Chi nhánh của NHTMquốc doanh lớn, kinh doanh tổng hợp, có xu hớng mở rộng tới tất cả các dịch vụTài chính - Ngân hàng hiện đại.

Nhờ hoạt động ngày càng có hiệu quả, uy tín của NHNo & PTNT Gia Lộcngày càng đợc nâng cao và trở thành ngời bạn đồng hành không thể thiếu củangời nông dân.

2 Cơ cấu tổ chức.2.1 Về tổ chức bộ máy

+ Chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc có 05 phòng với số cán bộ là35 ngời

Phòng Kiểm tra, kiểm toán nội bộ PhòngHành chính

Phòng Thẩm định

Phòng kế toán - Ngân quỹ Phòng Tín Dụng

+ Về đào tạo nhân lực: Ngay từ đầu năm, đơn vị đã xây dựng kế hoạch đàotạo năm 2004 Trong năm đã sắp xếp công việc cho 1.624 lợt cán bộ tham giacác hình thức đào tạo với tổng cộng 14.804 ngày học, trung bình mỗi cán bộtham gia học tập 29 ngày/năm (kế hoạch đề ra là 25 ngày/năm), trong đó:

- Số ngày đào tạo nghiệp vụ: 16 ngày - Số ngày đào tạo dài hạn: 13 ngày- Tỷ lệ khá giỏi đạt 25%

- Có trên 90% cán bộ đạt trình độ tin học cơ bản

2.2 Về cơ sở vật chất phục vụ cho kinh doanh

+ Về phơng tiện đi lại vận chuyển: Toàn chi nhánh có 02 ô tô Trong đó,có 01 ô tô chuyên dùng Mỗi ngân hàng huyện cấp dới có một ô tô chủ yếu là đểchuyển tiền và đa cán bộ về các xã để cho vay, đảm bảo việc giải ngân đợcnhanh chóng và an toàn.

+ Về trụ sở giao dịch: Tại chi nhánh NHNo & PTNT hyện trớc đây cònnhờ NHNN, ngày 19/2/2000 đã có trụ sở khang trang tại số Thị trấn Gia Lộc,huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dơng từ đó hoạt động tăng thêm uy tín, tín nhiệm và thuhút thêm khách hàng Trụ sở của các xã mới tách ra đợc xây dựng mới, một sốtrụ sở của ngân hàng xã cũng đợc sửa sang lại đẹp hơn và chất lợng hơn.

+ Về hệ thống máy móc và đổi mới hoạt động ở các phần hành nghiệp vụ:Toàn huyện hiện có 35 máy tính, mỗi xã có từ 7 – 8 máy, các hoạt động từ vănth, thống kê, báo cáo, điện báo hàng ngày cho vay thu nợ, sao kê nợ đều đợclàm bằng máy, giảm đợc một khối lợng cán bộ đáng kể để bổ sung cho đội ngũcán bộ tín dụng và giảm bớt sự quá tải của ngân hàng.

+ Với những máy tính hiện đại và chính xác giúp cho lãnh đạo nhanhchóng thu thập đợc nhiều thông tin để phân tích đánh giá tình hình và có nhữngquyết định xử lý kịp thời, phù hợp hiệu quả.

+ Nghiệp vụ tín dụng cũng đợc thực hiện bằng máy để đảm bảo việc tậphợp theo dõi các thông tin về khách hàng đợc chi tiết chính xác, nhằm phát hiệnsai sót để ngăn ngừa các sai phạm và rủi ro.

+ Về thực hiện nghiệp vụ thanh toán: Hiện nay, từ ngân hàng tỉnh đến cácngân hàng huyện đều tiến hành thanh toán chuyển tiền điện tử, nhanh chóng vàan toàn gấp nhiều lần phơng thức thanh toán lạc hậu trớc đây, phục vụ nhu cầucủa khách hàng Nên đã thu hút đợc nhiều khách hàng đến NHNo để quan hệthanh toán Tỷ lệ thu nhập của dịch vụ này trong tổng thu nhập của chi nhánhngày càng tăng.

+ Hoạt động dịch vụ cho ngân hàng phục vụ ngời nghèo luôn đợc quantâm cải tiến cách làm để giải ngân nhanh chóng, chất lợng tín dụng tốt, tranh thủđợc nhiều vốn của ngân hàng phục vụ ngời nghèo Việt Nam.

Sự hoạt động năng nổ nhiệt tình của tất cả các phong ban đã cung cấpthông tin kịp thời, chính xác cho ban Giám đốc đa ra những quyết định sángsuốt, duy trì và phát triển theo đúng chính sách của Đảng và nhà nớc.

3 Đặc điểm địa bàn hoạt động của Chi nhánh NHNo & PTNT huyệnGia Lộc.

Gia lộc là một huyện thuộc trung tâm của tỉnh

Có diện tích đất tự nhiên là 130 km2 và 28 xã với tổng số dân khoảng150.000 ngời trong đó 87% sống bằng nông nghiệp.

Tình hình kinh tế, chính trị trên địa bàn huyện Gia Lộc những năm gần đâyrất ổn định, phát triển kinh tế trên địa bàn luôn cao hơn trung bình cả nớc:Năm 2002 tốc độ tăng trởng kinh tế đạt 12,1%.

Năm 2003 tốc độ tăng trởng kinh tế đạt 12,8%Năm 2004 tốc độ tăng trởng kinh tế tăng 9,0%.

Cơ cấu kinh tế đang đợc chuyển dịch theo hớng tích cực Tỷ trọng củangành dịch vụ và công nghiệp đợc nâng lên Nông nghiệp đợc chuyển dịch theohớng sản xuất hàng hoá Các làng nghề truyền thống đợc khôi phục và phát triển.Thị trờng hàng hoá ngày càng phong phú và đa dạng, hoạt động thơng mại diễnra rất sôi động Chất lợng hàng hoá ngày càng đợc nâng cao Đó là những tiềmnăng mới cho sự phát triển kinh tế địa phơng nói chung và hoạt động Ngân hàngnói riêng Với những đặc điểm về kinh tế xã hội nêu trên thì hoạt động củaNHNo & PTNT huyện Gia Lộc có những thuận lợi và khó khăn nhất định.

* Thuận lợi.

- Tình hình kinh tế - chính trị - xã hội trên địa bàn ổn định giúp các thànhphần kinh tế có điều kiện thuận lợi để phát triển sản xuất, mở rộng thị phần,mạnh dạn đầu t Đây là điều kiện thuận lợi để các NHTM trên địa bàn mở rộnghoạt động cho vay, dịch vụ đối với các thành phần kinh tế này qua đó thu hút đ-ợc nguồn vốn nhàn rỗi với chi phí thấp.

- Do nhận thức đợc tầm quan trọng và vị trí chiến lợc của tỉnh, các banngành, lãnh đạo địa phơng đã ban hành nhiều chủ trơng khuyến khích đầu t pháttriển, hỗ trợ các doanh nghiệp đầu t mới, đồng thời cải tiến công tác xét duyệtcác dự án, giảm thời gian cấp phép đầu t, tạo điều kiện tốt nhất cho các doanhnghiệp, đầu t nâng cấp cơ sở hạ tầng, đặc biệt với các dự án, các khu côngnghiệp nằm dọc quốc lộ 5 Đây chính là một cơ hội cho các NHTM nói chung vàNHNo & PTNT huyện Gia Lộc nói riêng.

- Trên địa bàn huyện Gia Lộc có 85% diện tích và 80% dân số thuộc về nôngnghiệp Đây chính là đối tợng phục vụ chủ yếu của NHNo & PTNT Hải Dơng.NHNo & PTNT Gia Lộc có một hệ thống mạng lới Chi nhánh phòng giao dịch,bàn tiết kiệm rộng khắp thuận tiện cho công tác huy động vốn và cho vay.

- Trong lĩnh vực Ngân hàng: Chính phủ, NHNN có nhiều chính sách mớinhằm tháo gỡ những khó khăn, vớng mắc cho các tổ chức tín dụng và kháchhàng, nâng cao tính tự chủ, tính tự chịu trách nhiệm của các TCTD nh: sửa đổibổ sung nghị định bảo đảm tiền vay, ban hành quy chế cho vay, quy chế đồng tàitrợ, áp dụng quy chế lãi suất thoả thuận Những chính sách đó đã tác động tíchcực đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng, đặc biệt là việc ban hành quy chếcho vay mới, sửa đổi nghị định đảm bảo tiền vay đã tạo hành lang pháp lý thôngthoáng, đơn giản hoá thủ tục cho vay, mở rộng đối tợng vay vốn phù hợp vớiđiều kiện sản xuất kinh doanh và đời sống nhân dân.

* Khó khăn:

- Khách hàng của NHNo & PTNT Gia Lộc chiếm trên 90% là hộ sản xuất,chủ yếu là hộ nông dân với những món vay nhỏ lẻ Hoạt động của họ phụ thuộcnhiều vào thiên nhiên Sản phẩm nông sản còn khó tiêu thụ, giá bán thấp do đódễ gây rủi ro cho Ngân hàng Mặt khác, khách hàng của NHNo & PTNT GiaLộc phân tán trên địa bàn rộng đòi hỏi Ngân hàng phải bố trí mạng lới rộng làmcho chi phí hoạt động cao, ảnh hởng đến kết quả hoạt động chung của Ngânhàng.

- Thời tiết diễn biến phức tạp, đầu năm rét đậm, rét hại kéo dài đến giữanăm ma lớn gây úng lụt trên diện rộng, cùng với nạn dịch cúm gia cầm bùng

phát và lan rộng ở hầu hết các địa phơng trong tỉnh nên đã ảnh hởng rất lớn đếnsản xuất nông nghiệp

- Chỉ số giá tiêu dùng trong năm tăng 9,5% so với đầu năm, làm giảm sứccạnh tranh của hàng hoá dịch vụ, ảnh hởng trực tiếp đến đời sống nhân dân nhấtlà những ngời có thu nhập thấp, cán bộ, công chức nhà nớc Giá vàng, ngoại tệbiến động thất thờng luôn giữ ở mức cao phần nào tác động đến hoạt động tiền tệ– tín dụng trên địa bàn.

- Ngân hàng Nhà nớc điều chỉnh tăng dự trữ bắt buộc đối với các NHTM,NHNo & PTNT Việt Nam quy định điều chỉnh lãi suất tiền vay, tăng tiền gửiduy trì tại NHCSXH ảnh hởng trực tiếp đến công tác điều hành kế hoạch kinhdoanh.

- Kho bạc Nhà nớc phát hành trái phiếu Chính phủ vợt 71% kế hoạch với lãisuất cao nên công tác huy động vốn của các TCTD trên địa bàn nói chung vàNHNo nói riêng cũng gặp không ít khó khăn

- Toàn Chi nhánh thực hiện thí điểm bàn giao d nợ sang NHCSXH tháng5/2004 và việc khai trơng chi nhánh NHPT Nhà đồng bằng sông Cửu Longtháng 12/2004 càng làm tăng tính cạnh tranh gay gắt.

- Cơ sở vật chất của một số chi nhánh thuộc NHNo & PTNT cha tơng xứngvới mô hình hoạt động, đặc biệt là các chi nhánh trên địa bàn thành phố trongmôi trờng cạnh tranh hết sức quyết liệt nhng trụ sở giao dịch chật hẹp (chi nhánhthành phố), còn phải đi thuê (chi nhánh số 2,3)

- Tiến trình hiện đại hoá của Ngân hàng còn chậm, cha theo kịp yêu cầuphát triển của các nghiệp vụ Ngân hàng hiện đại do nền kinh tế đòi hỏi, trong khicác NHTM trên địa bàn đã có đợc những nghiệp vụ vợt trội nh thanh toán Quốctế, thực hiện giao dịch mở cửa… Do đó đã làm giảm khả năng cạnh tranh của Do đó đã làm giảm khả năng cạnh tranh củaNgân hàng.

II Thực trạng về công tác huy động vốn tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc

1 Những kết quả đã đạt đ ợc

1.1 Những kết quả đã đạt đợc về các loại nguồn vốn.

Đối với các NHTM, nguồn vốn huy động tại địa phơng là nguồn vốn quantrọng nhất và luôn chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng nguồn vốn Việc cácNHTM đảm bảo huy động đủ vốn cho công tác sử dụng vốn vừa đảm bảo thu hútđợc mọi nguồn vốn nhà rỗi trong xã hội vào công cuộc xây dựng và phát triểnđất nớc vừa đảm bảo cho hoạt động của NHTM đợc ổn định và đạt hiệu quả cao.

Không giống các loại hình doanh nghiệp khác trong nền kinh tế, hoạt độngcủa các NHTM dựa chủ yếu vào nguồn vốn huy động, Nguồn vốn tự có chiếm

một tỷ trọng rất nhỏ và chủ yếu đợc đầu t vào cơ sở vật chất, tạo uy tín đối vớikhách hàng Ngoài ra các NHTM còn sử dụng một số nguồn vốn khác nh đi vay,vồn tài trợ, uỷ thác đầu t Nhng những nguồn vốn này chiếm một tỷ trọng rấtnhỏ.

Nhận thức đợc điều đó NHNo & PTNT Gia Lộc đã tập trung mọi nỗ lực vàcoi đây là nhiệm vụ trọng tâm của toàn Chi nhánh nên vốn huy động đã tăng cảvề số lợng và chất lợng.

Các hình thức huy động chủ yếu đợc áp dụng tại NHNo & PTNT Gia Lộctrong thời gian qua bao gồm:

- Nhận tiền gửi tiết kiệm của dân c.- Nhận tiền gửi của các tổ chức kinh tế.

Xác định đợc tầm quan trọng của nguồn vốn huy động NHNo & PTNT HảiDơng đã trú trọng các biện pháp nhằm tăng trởng nguồn vốn nh: mở rộng mạnglới, tạo mọi điều kiện cho khách hàng, linh hoạt điều hành lãi suất trong phạm vicho phép… Do đó đã làm giảm khả năng cạnh tranh của Nhờ đó mà công tác huy động vốn trong những năm qua của Chinhánh đã đạt đợc thành tích rất đáng khích lệ Ta có thể thấy thông qua bảngsau:

(Nguồn: Báo cáo tổng kết của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc )

Nhìn vào bảng trên ta thấy Tổng nguồn vốn đến 31/12/2003 đạt 158 tỷ, tăng 33tỷ (+26%) so với cuối năm 2002 Tổng nguồn vốn đến 31/12/2004 đạt 279 tỷ,tăng 73 tỷ (+35%) so với cuối năm 2003 (do bàn giao nguồn vốn sang NHCSXHnên thực chất nguồn vốn NHNo tăng 97 tỷ, tỷ lệ tăng 46,7%), cao hơn tỷ lệ tăngtrởng chung của toàn hệ thống NHNo 2,3% (toàn hệ thống là 2,35%), bình quân1 cán bộ viên chức đạt 3,5 tỷ nguồn vốn, cao hơn năm 2003 là 1 tỷ/ngời Tuynhiên, so với bình quân 1 cán bộ viên chức toàn hệ thống NHNo mới bằng 70%và thấp hơn 2,2 tỷ (bình quân/ngời toàn hệ thống là 5,7 tỷ)

Tổng nguồn vốn huy động đều tăng qua các năm và khá ổn định Năm 2002 huyđộng đợc 69 tỷ Năm 2003, tổng nguồn vốn huy động đạt 90 tỷ, tăng 21 tỷ so vớinăm 2002, tơng đơng tăng 29,56% Năm 2004, tổng nguồn vốn huy động đạt

153 tỷ, tăng 43 tỷ so với năm 2003, tơng đơng tăng 60,91% Sự tăng lên củanguồn vốn huy động phù hợp với sự tăng lên của tổng nguồn

Năm 2002 nguồn vốn huy động chiếm 65,45% so với tổng nguồn.Năm 2003 nguồn vốn huy động chiếm 67,39% so với tổng nguồn.Năm 2004 nguồn vốn huy động chiếm 80,18% so với tổng nguồn vốn.

Nhờ duy trì đợc tỷ trọng cao của nguồn vốn huy động so với tổng nguồn vốn nênChi nhánh NHNo & PTNT Hải Dơng luôn chủ động trong công tác sử dụng vốn,đáp ứng đợc tốt nhất nhu cầu nguồn vốn của khách hàng và tăng khả năng cạnhtranh trên thị trờng.

Để đánh giá một cách chính xác về kết quả của quá trình huy động vốn của NH,chúng ta sẽ xem xét cơ cấu nguồn vốn huy động.

Bảng 2: Cơ cấu nguồn vốn huy động

(Nguồn: Báo cáo tổng kết của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc )

Qua biểu trên cho thấy Cơ cấu nguồn vốn huy động của NHNo & PTNTGia Lộc bao gồm: Nhận tiền gửi và Phát hành giấy tờ có giá

Nguồn vốn từ Nhận tiền gửi chiếm tỷ trọng lớn (91,54%) Trong đó tiền gửitiết kiệm của dân c chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng nguồn vốn huy động Đâylà nguồn vốn có tính ổn định cao, tạo điều kiện thuận lợi cho Ngân hàng trongquá trình sử dụng tiền gửi của các tổ chức kinh tế luôn chiếm một vị trí quantrọng trong tổng nguồn vốn huy động Vì đây là nguồn vốn huy động có chi phíthấp nhất, tạo điều kiện cho Ngân hàng tăng sức cạnh tranh trên thị trờng, tăngđợc tỷ trọng nguồn này nghĩa là Ngân hàng đã thắng trong kinh doanh không chỉtrong hoạt động tín dụng mà còn trong công tác dịch vụ Ngân hàng.

Nguồn vốn do phát hành kỳ phiếu của Ngân hàng NHNo & PTNT Hải ơng chiếm một tỷ trọng rất nhỏ (8,46%), mặc dù đây là nguồn vốn có chi phíhuy động cao hơn các nguồn vốn khác nhng nó cũng chính là nguồn vốn màNgân hàng có thể chủ động huy động cả về số lợng, lãi suất và thời điểm huyđộng Ngân hàng có thể sử dụng nguồn này cho đầu t trung và dài hạn một lĩnhvực đang mở ra rất nhiều tiềm năng cho Ngân hàng Chính vì vậy mà NHNo &PTNT Gia Lộc nên tăng tỷ trọng nguồn vốn này để có thể chủ động trong côngtác đầu t trung và dài hạn, đáp ứng nhu cầu vốn trung và dài hạn tại địa phơng.

D-Để hiểu hơn về cơ cấu các nguồn vốn trong Ngân hàng chúng ta sẽ xem xétkỹ từng thành phần trong nguồn vốn huy động.

* Tiền gửi thanh toán.

Đây là các khoản tiền gửi của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp dùngđể thực hiện các khoản đảm bảo thanh toán để chi trả tiền nguyên vật liệu, hànghoá, trả dịch vụ Nhng tạm thời nhàn rỗi cha sử dụng trong một thời gian nhấtđịnh Đối với các NHTM do thời gian và số lợng các khoản tiền thanh toán là

không giống nhau do luôn có những khoản thanh toán đi ra và vào Ngân hàngnên tại Ngân hàng luôn tồn tại một khoản tiền ổn định và Ngân hàng có thể sửdụng cho các doanh nghiệp, cá nhân thiếu vốn vay trong ngắn hạn Nh vậy, cácNHTM có thể bù đắp đợc các chi phí bỏ ra khi thực hiện quản lý tài khoản củakhách hàng.

Trong những năm gần đây, nguồn tiền gửi thanh toán không ngừng tănglên Điều đó chứng tỏ số lợng các tổ chức kinh tế trên địa bàn có xu hớng ngàycàng tăng, mở ra cho Ngân hàng một nguồn huy động vốn dồi dào trong tơng lai.Tiền gửi thanh toán năm 2002 là 18 tỷ (chiếm 29,47%), năm 2003 là 25 tỷ,tăng 9 tỷ (+35%) so với năm 2002; năm 2004 là 39 tỷ, tăng 14 tỷ (+21%) so vớinăm 2003 Trong tiền gửi thanh toán, tiền gửi không kỳ hạn chiếm 80% Đây lànguồn vốn có chi phí đầu vào rất thấp, nó tạo điều kiện cho Ngân hàng trongviệc giảm chi phí đầu vào Tuy nhiên, tiền gửi không kỳ hạn là loại để biến động,sự biến động của nó phụ thuộc vào mùa vụ và chu kỳ kinh tế.

Tại Chi nhánh NHNo & PTNT Gia Lộc, do làm tốt công tác khách hàngnên đã thu hút đợc một lợng lớn các tổ chức kinh tế xã hội trên địa bàn tham giamở tài khoản nh: Bảo hiểm xã hội, công ty xăng dầu, công ty điện lực, tiết kiệmbu điện, đặc biệt là tiền gửi kho bạc Trong tổng tiền gửi thanh toán của tổ chức,doanh nghiệp thì tiền gửi kho bạc Nhà nớc chiếm tỷ trọng rất lớn: năm 2002chiếm 71,6%, năm 2003 chiếm 63,8%, năm 2004 chiếm 80% Nếu số d loại tiềngửi này năm 2002 đạt 14 tỷ (chiếm 21% tổng nguồn vốn huy động) thì đến năm2004 đạt 20 tỷ (chiếm 14% tổng nguồn vốn huy động) Đây là nguồn vốn huyđộng có lãi suất thấp (từ 01/5/2000 trở lại đây lãi suất 0,2%/tháng) do đó đã gópphần rất quan trọng trong việc hạ thấp lãi suất đầu vào

Đạt đợc kết quả trên có nguyên nhân chủ quan do NHNo & PTNT Gia Lộcđã áp dụng chính sách khách hàng đúng đắn, luôn tạo điều kiện cho khách hàngtrong quá trình thanh toán, ứng dụng tin học vào quá trình thanh toán Mặc dùcông tác thanh toán không phải mục đích sinh lời chính nhng nó lại tạo uy tín đểmở rộng nguồn vốn làm cơ sở tăng trởng tín dụng, tiết kiệm chi phí.

Mặc dù trong năm qua số vốn tiền gửi thanh toán của các tổ chức kinh tế cótăng lên nhng vẫn cha cao so với sự phát triển về số lợng cũng nh về chất lợng cácdoanh nghiệp Ngân hàng cần phải chú ý hơn nữa đến chiến lợc khách hàng, tạothói quen cho khách hàng thanh toán không dùng tiền mặt qua Ngân hàng vừa ổnđịnh tiền tệ quốc gia, vừa an toàn thuận lợi cho khách hàng, vừa tăng nguồn thucho Ngân hàng Do đó, Ngân hàng cần phải có những biện pháp hữu hiệu để thuhút lợng tiền gửi của tổ chức kinh tế ngày càng có hiệu quả.