Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội Thực trạng và giải pháp

Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội Thực trạng và giải pháp

Lời Mở Đầu + Tính cấp thiết đề tài: Đất nước ta năm qua có bước phát triển vượt bật,nền kinh tế đạt tốc độ tăng trưởng cao,cùng với việc gia nhập WTO đưa việt nam trở thành thị trường hấp dẫn toàn giới.Những hội lớn kéo theo phát triển tất ngành lĩnh vực quan trọng thị trường vốn.Thị trường vốn nước ta mà chủ yếu ngân hàng đóng vai trị quan trọng,được tổ chức để tìm kiếm lợi nhuận thơng qua hoạt động vay vay,hệ thống ngân hàng ngày phát triển không ngừng.Tuy nhiên hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn rủi ro.Để hạn chế rủi ro này,các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải chấp tài sản họ mà chủ yếu bất động sản.Thế chấp bất động sản vấn đề phức tạp liên quan đến đất đaimột tài sản có giá trị lớn nhà nước nhà nước thống quản lý Định giá bất động sản đóng vai trị quan trọng thị trường bất động sản (bđs).Các hoạt động liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị mà định giá hiểu cách đơn giản xác định giá trị tài sản thị trường Định giá bất động sản có vai trị quan trọng việc giúp đưa định liên quan tới việc mua,bán,phát triển, đầu tư,quản lý,sở hữu,cho thuê,đánh thuế,cầm cố,kinh doanh tài sản cố định → Trước tình hình giá có nhiều biến động việc định giá bất động sản chấp trở thành nhu cầu cấp bách, quan trọng để ngân hàng định lượng vốn cho vay Nhận thấy tầm quan trọng định giá bđs, hầu hết ngân hàng tiến hành định giá bất động sản trước chấp nhận cho vay để đảm bảo tài sản vay khách hàng có đủ điều kiện để vay vốn giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Tên đề tài: “Hoạt động định giá bất động sản chấp công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu chi nhánh HN Thực trạng giải pháp” Đề tài gồm chương: Chương 1: Cơ sơ lý luận định giá bđs chấp Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bđs chấp NHTM Việt Nam công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu phát triển hoạt động định giá bđs chấp Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu + Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu, đánh giá, phân tích, nhằm hệ thống hoá mặt lý luận vấn đề liên quan đến định giá bđs chấp,các khái niệm, quy định đánh giá xác vai trị tầm quan trọng công tác định giá Mục tiêu hiểu khái qt tồn cơng tác định giá ngân hàng, từ nắm bắt công việc cụ thể phải làm tiến hành định giá.Đồng thời rút kết luận thực trạng đề xuất hướng giải tiến hành định giá + Đối tượng nghên cứu: Các bất động sản chấp, quy định bđs chấp, quy trình phương pháp định giá bđs chấp +phương pháp nghiên cứu: Phương pháp khảo cứu thông qua tài liệu thu thập sở quan sát phân tích tổng hợp vấn đề hoạt động định giá bđs chấp Phương pháp thống kê Phương pháp so sánh Chương 1: Cơ sở lý luận định giá bđs chấp I Các khái niệm Khái niệm bđs chấp bđs 1.1 Khái niệm bđs Bất động sản đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc dân.Trong phần tài sản cố định nước có kinh tế thị trường ổn định bất động sản chiếm khoảng 60% giá trị.Không chiếm giá trị lớn mà thị trường BĐS cịn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường khác như:Thị trường vốn,thị trường hàng hóa,dịch vụ…Hiểu tầm quan trọng BĐS nên luật Dân điều 181 nước ta quy định: BĐS tài sản di dời được: Đất đai: - Là đất không di dời di dời không đáng kể - Là đất đai xác định chủ quyền - Đất đai phải đo lường giá trị Các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai tài sản gắn liền với cơng trình đó: - Nhà cửa xây dựng cố định: Nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, trường học… - Các cơng trình giao trình giao thơng, cơng trình cơng nghiệp: đường xá, cầu cống, nhà xưởng, sân bay, cầu cảng… - Các tài sản gắn liền với cơng trình xây dựng điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị để điều khiển hoạt động cơng trình hệ thống cầu thang máy, hệ thống điều hòa tổng… - Các loại cảnh gắn liền với cơng trình (nếu di chuyển khó khăn) Các tài sản khác gắn liền với đất đai: - Vườn lâu năm: đất - Cơng trình ni trồng thủy sản - Các cánh đồng muối - Khu vui chơi giải trí, cơng trình du lịch,các cơng trình thể thao… - Các cơng trình hầm mỏ Các tài sản khác theo quy định pháp luật Định nghĩa bao trum hầu hết loại BĐS, tạo thống nước, giúp cho người dân nhìn nhận cách đắn tài sản BĐS góp phần giúp cho quan quản lý nhà nước thống ý kiến việc đưa sách việc quản lý thúc đẩy thị trường BĐS sở tuân theo quy định BĐS 1.2 Thế chấp bất động sản Bất động sản gồm nhiều loại trên,tuy nhiên để chấp BĐS phải đáp ứng đủ yêu cầu mặt pháp lý thuộc sở hữu ,sử dụng khơng có tranh chấp việc sử dụng,sở hữu BĐS quy định quy định cụ thể văn pháp quy nhà nước.Vậy chấp BĐS việc bên vay (bên chấp) dùng tài sản BĐS vật đảm bảo bên cho vay (bên nhận chấp) bên cho vay chấp thuận Thế chấp BĐS mang lại lợi ích to lớn cho khách hàng vay, bên cho vay kinh tế Đối với bên vay: khách hàng vay có vốn để tiến hành sản xuất kinh doanh, sửa chữa nhà cửa tuỳ theo mục đích ghi hồ sơ vay vốn khách hàng mà sử dụng BĐS thời gian vay vốn Đối với ngân hàng: Ngân hàng tăng lợi nhuận lượng khách hàng Đây hình thức cho vay an tồn mang lợi ích cao Đối với tồn kinh tế: khách hàng có vốn đẻ sản xuất kinh doanh tạo nhiều sản phẩm hàng hoá, dịch vụ đáp ứng nhu cầu xã hội.Hàng hoá sản xuất nhiều góp phẩn làm tăng cải xã hội.Các ngân hàng đạt lợi nhuận cao thúc đẩy thị trường tài ngày phát triển 1.3 Vai trò định giá BĐS chấp kinh tế Định giá BĐS chấp quan trọng ngân hàng việc tăng cho vay nhằm tăng lợi nhuận bảo đảm độ an tồn mà cịn đóng vai trị quan trọng toàn kinh tế.Các ngân hàng thực định giá BĐS chấp tài sản khách hàng,thực việc cho vay,từ lợi nhuận từ hoạt động cho vay tăng lên góp phần làm cho ngân hàng đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh,làm cho hệ thống ngân hàng ngày phát triển,thúc đẩy tồn thị trường tài ngày phát triển bền vững lành mạnh.Có thị trường tài lành mạnh nhân tố thiết yếu đảm bảo ổn định vĩ mô,tăng trưởng kinh tế nâng cao khả cạnh tranh kinh tế,nhất bối cảnh tồn cầu hố hội nhập kinh tế quốc tế.Như tiến hành định giá BĐS ngân hàng vừa giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng mà góp phần giảm thiểu rủi ro cho thị trường tài kinh tế quốc dân Khi ngân hàng thực tốt việc định giá BĐS chấp đảm bảo quyền lợi khách hàng vay,như nhu cầu vốn khách hàng đáp để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh,từ thúc đẩy sản xuất nước nâng cao suất lao động.Trong khách hàng chấp BĐS ngân hàng khách hàng vừa tiếp tục sử dụng BĐS vừa có vốn để sản xuất kinh doanh từ việc chấp BĐS sử dụng nâng cao hiệu suất sử dụng BĐS Hiện khách hàng đến vay vốn ngân hàng cách chấp BĐS thường chấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất nhà ở,công trình đất.Muốn khách hàng cần đến quan quản lý nhà nước hoàn thành thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền trên.Việc vừa giảm thiểu việc chấp loại đất khơng hợp pháp mà cịn thúc đẩy nhanh tiến độ cấp loại giấy tờ quan nhà nước có thẩm quyền Phương pháp định giá bđs chấp 2.1 Khái niệm vai trò định giá bđs 2.1.1 Khái niệm định giá BĐS Một khái niệm định giá BĐS:''Định giá nghệ thuật khoa học xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể thời điểm định, có tính đến đặc điểm BĐS nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường BĐS bao gồm lĩnh vực đầu tư'' Đây quan điểm mang tính tổng quát cao, định giá nghệ thuật nghĩa người định giá phải nêu quan điểm cá nhân việc định giá, cho quan điểm phản ánh cách xác giá trị BĐS.Bên cạnh người định giá phải sở khoa học việc sử dụng mơ hình, phép tính tốn, thơng số kỹ thuật Ngồi việc định giá phải có mục đích thời gian xác định mục đích giá thời điểm định giá ảnh hưởng nhiều đến kết định giá 2.1.2 Vai trò định giá BĐS Nếu định giá BĐS phát triển quan tâm mức việc xác định giá trị BĐS xác phản ánh giá trị thực BĐS từ làm cho giá BĐS thị trường minh bạch.Số lượng giao dịch tăng lên góp phần thúc đẩy lành mạnh hoá thị trường BĐS Sự cạnh tranh hoạt động định giá làm cho việc định giá xác ngày đòi hỏi chuyên gia tư vấn phải có trách nhiệm với kết định giá mình, tránh trường hợp giá mang tính ''ảo'', khơng phản ánh giá trị hàng hố BĐS Đứng góc độ quản lý vĩ mô, việc định giá BĐS giúp nhà nước có sở ban hành sách nhằm quản lý thị trường BĐS cách hiệu 2.2 Các nguyên tắc định giá 2.2.1 Các định giá - Căn vào yếu tố trình lao động để tạo nên BĐS: Đó yếu tố đất đai, lao động nguyên vật liệu - Chi phí hội sử dụng đất cơng trình: so sánh với sử dụng thay khác để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu bất động sản thời điểm định giá - Dựa vào thay đổi kinh tế: Các thay đổi sách nhà nước liên quan đến BĐS, biến động thị trường, thay đổi nhu cầu người tiêu dùng,các thay đổi vật chất,tinh thần người dân ảnh hưởng đến giá trị BĐS - Dựa vào phù hợp đóng góp BĐS vào quần thể BĐS khu vực:Căn vào phù hợp mục đích đầu tư sử dụng BĐS,giữa thân BĐS với quần thể BĐS xung quanh đóng góp BĐS xung quanh làm tăng giá trị BĐS cần định giá - Dựa vào yếu tố cấu thành BĐS: Căn vào giá trị đóng góp phận cấu thành BĐS vào tổng giá trị BĐS - Dựa vào khả cạnh tranh BĐS: Căn vào cạnh tranh việc sử dụng tốt hiệu cạnh tranh cung, cầu cung cầu thị trường - Dựa vào lợi ích mang lại tương lai BĐS:Giá trị BĐS xác định dựa vào lợi ích lợi ích tương lai mà mang lại cho chủ đầu tư,do cần dự báo giá trị tương lai BĐS mang lại định giá 2.2.2 Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS Giá trị BĐS hình thành nhiều yếu tố tác động giá trị sử dụng, khan hiếm,nhu cầu có khả tốn Khi nghiêm cứu trình hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét vận dụng quy luật nguyên lý kinh tế liên quan.Bản chất định giá BĐS phân tích yếu tố tác động đến trình hình thành giá trị tài sản cụ thể, nguyên tắc hướng dẫn cần thiết tiến hành định giá.Định giá viên phải nghiên cứu vận dụng nguyên tắc để đưa kết luận giá trị BĐS - Nguyên tắc sử dụng cao nhất, hiệu nhất: Bảo đảm có giá trị cao + BĐS đạt mức hữu dụng tối đa + Cho phép kỹ thuật + Phù hợp với quy hoạch, pháp luật - Nguyên tắc cung cầu: + Giá trị BĐS xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường + Ngược lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản + Sự khác biệt đặc điểm vật lý kinh tế- xã hội BĐS phản ánh quan hệ cung cầu giá BĐS -Nguyên tắc thay thế: + BĐS có sử dụng tương tự thay cho + Giá trị BĐS xác định tác động qua lại lẫn BĐS thay cho + Giá trị BĐS có xu hướng thiết lập chi phí mua BĐS thay cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có chậm trễ mức làm ảnh hưởng đến thay - Nguyên tắc đóng góp + Mức độ mà phận BĐS đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn BĐS có tác động đến tổng giá trị tài sản + Sự có mặt thiếu vắng phận cấu thành làm giảm tăng giá trị BĐS nhiều chi phí để tạo + Đây nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào tài sản định giá viên xác định mức sử dụng tốt có hiệu BĐS - Nguyên tắc cân + Sự cân thể cân đất cơng trình, phận cấu thành cơng trình + Bất cân xẩy làm cho BĐS giảm giá trị + Các yếu tố cấu thành BĐS cần phải đạt cân để BĐS đạt mức hữu dụng cao - Nguyên tắc thay đổi + Giá trị BĐS thay đổi theo thay thay đổi yếu tố thị trường tác động nhóm yếu tố xã hội, kinh tế, mơi trường sách + Thay đổi theo thời gian sử dụng + Thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng + Giá trị BĐS phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị - Nguyên tắc phù hợp + BĐS cần phải phù hợp với quần thể BĐS xung quanh + Phù hợp với mơi trường nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao - Nguyên tắc cạnh tranh + Lợi nhuận khuyến khích cạnh tranh.Lợi nhuận siêu nghạch thu hút nhiều người tham gia thị trường dẫn đến giảm lợi nhuận + Cạnh tranh lực lượng tham gia thị trường + Cạnh tranh cung cầu nội cung nội cầu + Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh quan sát BĐS với BĐS với BĐS khác.Do đó, giá trị BĐS hình thành kết cạnh tranh thị trường - Nguyên tắc dự báo + Giá trị BĐS xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai + Giá trị tài sản chịu ảnh hưởng việc dự kiến thị phần người tham gia thị trường thay đổi dự tính trước yếu tố ảnh hưởng đến giá trị + Việc ước tính giá trị tài sản luôn dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng BĐS người mua - Nguyên tắc ngoại ứng + Giá trị BĐS chịu tác động yếu tố bên ngồi + Ngược lại giá trị BĐS khác chịu tác động ngoại ứng thân BĐS +Có ngoại ứng tích cực tiêu cực đến giá BĐS Các phương pháp định giá BĐS 3.1 Phương pháp so sánh a Khái niệm ý nghĩa phương pháp Phương pháp định giá so sánh việc định giá cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với BĐS tương tự bán thị trường nhằm tìm giá trị từ giao dịch trước đây.Phương pháp so sánh dựa lý luận cho giá trị thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị BĐS tương tự so sánh được mua, bán cho thuê thị trường Đây phương pháp sử dụng rộng rãi nhất, chí bốn phương pháp khác người định giá sử dụng cần sử dụng phương pháp so sánh, vì: - Là phương pháp khơng gặp khó khăn kỹ thuật - Thể đánh giá giá trị thị trường có sở vững để quan pháp lý công nhận b Cơ sở phương pháp định giá so sánh Tuân thủ nguyên tắc định giá người định giá cố gắng xem xét tất yếu tố có liên quan đến BĐS phản ánh điều kiện thị trường vấn đề định giá.Các nguyên tắc định giá sở phương pháp so sánh là: - Cung cầu - Nguyên tắc thay - Cân - Ngoại ứng c Yêu cầu phương pháp Khi tiến hành so sánh BĐS tương tự bán thị trường với BĐS mục tiêu cần đáp ứng yêu cầu sau: - So sánh BĐS thực với BĐS tương tự vùng - Việc so sánh tiến hành với giao dịch thực thời gian gần - Yêu cầu người định giá phải tăng cường kinh nghiệm kiến thức thị trường để tiến hành định giá cách thích hợp - Phương pháp khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà phải dựa vào diện giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị - Chất lượng thông tin phải cao so sánh - Thị trường cần ổn định.Khi thị trường không ổn định,người định giá phải tính đến vấn đề xẩy việc sử dụng phương pháp d Những hạn chế phương pháp - Nếu người định giá đặt nhiều niềm tin vào chứng thị trường quên phản ánh khứ - Khi thị trường số lượng giao dịch không đủ, việc áp dụng phương pháp hạn chế - Đối với BĐS tạo thu nhập người mua quan tâm đến đặc tính kinh tế đặc biệt việc sinh lời việc so sánh khó - Trong điều kiện kinh tế pháp lý có biến đổi làm hạn chế thực tiễn phương pháp 3.2 Phương pháp chi phí(phương pháp giá thành,hay phương pháp thầu khoán) a Khái niệm ý nghĩa phương pháp Phương pháp chi phí hình thành từ nguyên tắc thay giả định giá trị BĐS cần định giá đo chi phí để làm BĐS vật thay thế.Phương pháp dựa giả định long lẻo nên coi phương pháp sử dụng mức độ cứu cánh cuối Với phần lớn BĐS có nhiều chứng thị trường phương pháp không phù hợp để phản ánh giá trị thị trường, phương pháp sử dụng để định giá BĐS có cầu thị trường bán thị trường.Do phương pháp định giá theo chi phí thường sử dụng trường hợp sau: -Định giá BĐS công cộng bệnh viện, trường học, hội trường thành phố, thư viện, trạm cảnh sát số BĐS khác -Định giá đền bù giải phóng mặt mà BĐS bị thu hồi cách bắt buộc người thay đổi chỗ định giá để xây dựng nhà khơng phải mua nhà có sẵn - Định giá BĐS để đánh thuế thuế suất đánh lên chi phí xây dựng cơng trình giá trị địa điểm - Định giá cho việc bảo hiểm BĐS b.Nguyên lý chung sở phương pháp Nguyên lý chung Nguyên lý phương pháp giá thành chi phí địa điểm (đất) cộng với chi phí xây dựng cho giá trị BĐS Tuy nhiên để định giá chi phí thay cơng trình việc định giá theo chi phí đất chi phí xây dựng hồn toàn hợp lý, BĐS sử dụng thi rõ ràng hao mịn lỗi thời có ảnh hưởng đến giá trị BĐS Phần hao mòn lỗi thời BĐS phần làm giảm giá BĐS.Khi áp dụng phương pháp chi phí người định giá cố gắng ước lượng khác biệt giá trị người mua BĐS định giá BĐS xây dựng có sử dụng tối ưu Người định giá ước lượng chi phí xây dựng cấu trúc có cải thiện địa điểm(bao gồm chi phí trực tiếp,chi phí gián tiếp lợi nhuận hợp lý người thầu khốn).Sau thực trừ giá trị khấu hao tích luỹ cơng trình khỏi chi phí xây dựng cơng trình giá trị cơng trình cần định giá.Khi giá trị địa điểm cộng vào giá trị cơng trình cần định giá.Khi giá trị địa điểm cộng vào giá trị cơng trình định giá cho số giá trị toàn quyền sở hữu BĐS Khi áp dụng phương pháp định giá chi phí người định giá cố gắng xác định lượng hoá nguyên nhân gây hao mòn liên hệ chúng với BĐS mục tiêu.Do phương pháp định giá giá thành thực sau: 10 Mô tả bất động sản -Địa chỉ: Thửa 321, tờ 117- 24C, xóm Miêu,Tiến Xn, Lương Sơn, Hồ Bình - Vị trí: BĐS nằm trục đường nội rộng khoảng 20m, đường vào khu du lịch Suối Ngọc- Vua Bà, BĐS cách đường nối đường Hồ Chí Minh Láng Hoà Lạc khoảng 500m, cách ngã ba Láng Hoà Lạc 2km a) Về đất DTSD thực tế 1,064.00m DTSD công nhận : 86.10m b)Về tài sản gắn liền với đất: Trên đất khơng có tài sản xây dựng, định giá đất khơng tính giá trị tài sản gắn liền đất Kết thẩm định -Quy hoạch nơi BĐS toạ lạc: BĐS không nằm khu vực quy hoạch giải toả b) Gía trị Bất Động Sản Khoản mục Theo đơn giá nhà nước Giá trị quyền sử dụng đất - Diện tích (m2) - Đơn giá (đvt) - Hệ số K Giá trị tài sản gắn liền với đất - Diện tích - Đơn giá Tổng giá trị BĐS 532,000,000.00 1,064.00 500,000.00 1.04 Theo đơn giá thẩm định Chỉ vàng SJC VNĐ 372.04 553,280,000 1,064,.00 0.35 1,064.00 520,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 553,280,000 Tỷ giá: 1,500,000.00đ / b) Giải thích phương pháp định giá -Đơn giá thẩm định: 520,000.00đ/ m ; K=1.04 -Giải thích Thơng tin so sánh + Địa chỉ: Xóm Miễu- Tiến Xuân- Lương Sơn- Hồ Bình + Vị trí: Nằm khu với BĐS thẩm định; khu đất dự án thuộc trường đại học Quốc gia Hà Nội + Khoảng cách: cách BĐS thẩm đinh 150m 39 + Cơ sở hạ tầng: tương đồng + Diện tích đất: 10m x 100m + Lợi thế: BĐS thẩm định có mặt tiền rộng 20m, có lợi BĐS so sánh + Gía rao bán: 65 triệu đồng/m mặt tiền + Đơn giá ước tính: 65,000,000 đ: 100 m = 650,000.00đ/ m +Liên hệ : anh Khoa ĐT: 0974 554 995 Thông tin so sánh -Nhân viên định giá trao đổi với anh Đăng(ĐT : 0984.595.919) Văn phòng nhà đất cách BĐS định giá 600m, anh Đăng cho biết giá đất khu vực phân lô thuộc dự án nhà trường đại học Quốc gia Hà Nội ( khu vực BĐS toạ lạc) mức 60- 80 triệu đồng/ m2 tuỳ vị trí chiều sâu BĐS Nhận xét- đề xuất BĐS nằm khu phân lô thuộc dự án trường đại học Quốc gia Hà Nội, BĐS nằm gần khu du lịch Suối Ngọc- Vua Bà, đường Láng Hồ Lạc thơng với đường Hồ Chí Minh BĐS thuận tiện lại => Tổng hợp thông tin trên, nhân viên định giá đề xuất đơn giá: 650,000 đ/ m2 x 80% ( hệ số an tồn- thơng tin thơng tin rao bán) =520,000 đ/ m2; K= 1.04 Trường hợp đơn giá đất thị trường nhân viên định giá phải dựa vào thông tin thị trường làm sở so sánh, đối chiếu để đưa giá sát với thị trường Đây BĐS nằm khu vực có thơng tin rao bán thông tin mà nhân viên định giá thu thập gần nơi có BĐS định giá, nhiên đặc điểm vùng nông thôn thường khônng ghi số nhà nên nhân viên định giá ghi địa chung chung Các thơng tin so sánh trình bày cách trình tự từ yếu tố mang tính định tính điều kiện sở hạ tầng, nằm khu vực khơng có lợi kinh doanh nên nhân viên định giá không sử dụng yếu tố đây, sau đến nhân tố mang tính định lượng khoảng cách, diện tích đất.giá rao bán Tuy nhiên khu vực thông tin rao bán nên nhân viên định giá phải sử dụng nguồn thông tin khác, cụ thể thơng tin người văn phịng nhà đất, 40 nơi mà thông tin giá địa phương họ nắm rõ.Thơng tin mà văn phịng nhà đất đưa gần sát với nhân viên định giá khảo sát được.Tuy nhiên để đảm bảo độ an toàn cho hoạt động Ngân hang nhân viên định giá sử dụng mức giá thấp sau nhân với hệ số giảm giá thơng tin thu thập thông tin rao bán, hệ số thường sử dụng 80%, từ xác định giá BĐS định giá 650.000 đ/m2 x80% = 520.000đ/ m2 4.3 Định giá bất động sản trường hợp đất thuê, thuê lại khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Với BĐS Ngân hang ACB chia làm hai trường hợp: -Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại phép chấp: Nếu khách hang trả tiền thuê đất, thuê lại đất cho toàn thời gian thuê, thuê lại giá trị quyền sử dụng đất tính sau: Gía trị BĐS = Gía trị quyền sử dụng đất + Gía trị tài sản gắn liền với đất Gía trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT Gía trị quyền sử dụng đất = SD x PDT.TT PDT.TT : Đơn giá đất thuê theo thị trường thời điểm thẩm định khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao P xác định tối đa 80% giá thuê Công ty phát triển sở hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao cơng bố Việc định giá th trường hợp cụ thể thực sau: Đối với tỉnh thành phố trực thuộc trung ương có chi nhánh ACB Giám đốc/ Phó giám đốc chi nhánh cấp phê duyệt Các trường hợp khác Trưởng phịng/ phó phịng định giá TS phê duyệt - Trường hơpk quyền sử dụng đất thuê, th lại khơnng phép chấp: Gía trị BĐS= Gía trị tài sản gắn liền với đất= ST x PT Các tiêu chuẩn xác định quyền sử dụng đất thuê, thuê lại phép chấp hay không phép chấp phải t heo quy định pháp luật theo quy định Ngân hang ACB ST : Diện tích tài sản gắn liền với đất PT : Đơn giá tài sản gắn liền với đất Ví dụ: 41 Mơ tả bất động sản - Địa điểm: BĐS nằm cửa 73 & 82 tờ 02 & 07 thị trấn Đồng Văn tỉnh Hà Nam - Vị trí: BĐS nằm giáp mặt đường nội rộng 8m Vỉa hè m khu công nghiệp Đồng Văn BĐS cách QL 1A (cũ) khoảng km, cách Hà Nội khoảng 30km • Giải thích phương pháp định giá - Gía trị quyền sử dụng đất: + Nhà văn phịng: khơng xây dựng, nhà điều hành thường đặt xưởng + Nhà xưởng: kết cấu không thép, gạch tôle, bêtơng, diện tích 6880m2 có giá trị 944 400 000 đ + Cơng trình phụ trợ: tổng giá trị: 103 500 000đ - Tổng giá trị định giá: 047 900 000 đ =>Theo quy định đất thuê trả tiền hang năm không phép chấp, giá trị quyền sử dụng đất trường hợp 0.Ngân hang nhận chấp tài sản đất nhân viên định gía tính phần giá trị cụ thể gồm có: nhà xưởng cơng trình phụ trợ 4.4 Định giá bất động sản trường hợp đất thuê khu công nghiệp,khu kinh tế, khu công nghệ cao Trong trường hợp Ngân hang ACB chia làm trường hợp, trường hợp nhận chấp trường hợp không nhận chấp đất thuê sau: -Trường hợp quyền sử dụng đất thuê không phép chấp ACB chấp nhận tài sản gắn liền với đất: Gía trị BĐS= Gía trị cơng trình xây dựng, tài sản khác+ Gía trị quyền thuê đất Gía trị cơng trình xây dựng, tài sản khác= ST x PT Gía trị quyền đất thuê=(V-F) x N Việc xác định quyền sử dụng đất thuê phép chấp hay không phép chấp thực theo quy định pháp luật theo quy định Ngân hang ACB - Trường hợp quyền sử dụng đất thuê chấp: 42 Gía trị bất động sản= Gía trị quyền sử dụng đất+ Gía trị tài sản gắn liền với đất Giá trị quyền sử dụng đất= (V- F)x N Gía trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT Trong đó: V: gía trị quyền sử dụng đất trường hợp đất giao có thu tiền sử dụng đất V= SD x PD.SX.TH F: Số tiền phải nộp cho nhà nước chuyển quyền sử dụng đất từ hình thức th đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất F= (SD x P’D.SX.TH ) -Tiền thuê đất trả chưa sử dụng P’D.SX.TH : Đơn giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương ban hành đất giao có thời hạn < 70 năm P’D.SX.TH ={ P’D.SX.OD – (P’D.SX.OD x (70 –n) x 1.2%)} P’D.SX.OD : Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp UBND tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương ban hành đất giao ổn định lâu dài có thời hạn 70 năm n: Thời hạn sử dụng đất lại N: Hệ số an toàn.N= 80% trường hợp ACB cấp tín dụng cho khách hang từ 12 tháng trở xuống.Nếu thời hạn cấp tín dụng tăng them từ đến 12 tháng N giảm them 10% Ví dụ: Mơ tả bất động sản: -Địa chỉ: Thơn Đơ Quang, xả Quất Động, Thường Tín, Hà Tây -Vị trí: BĐS nằm mặt tiền đường QL 1A địa phận thôn Đô Quang, xã Quất Đông, Thường Tín , Hà Tây.BĐS nằm cách thị trấn Thường Tín khoảng 3km cách trung tâm Hà Nội khoảng 23 km -Đặc điểm BĐS: a) Về đất: Diện tích sử dụng thực tế: 249 m2 Diện tích sử dụng công nhận: 249 m2 b) Về tái sản gắn liền với đất: Loại tài sản: Nhà xưởng tầng, cũ, cấu trúc: Diện tích sử dụng thực tế: 170, m2 43 Diện tích sử dụng công nhận: 170,6 m2  Kết thẩm định: -Quy hoạch nơi bất động sản toạ lạc: BĐS không nằm khu vực quy hoạch giải toả -Định giá BĐS a) Gía trị BĐS Khoản mục Thành tiền ( vnđ) 1)Gía trị quyền sử dụng đất 526 400.000 V 076.000.000 F 1.168.000.000 N(12 tháng) 0,8 2) Gía trị tài sản gắn liền với đất 1.290.920.000 Nhà xưởng( Diện tích x Đơn giá) 1.134.000.000 Nhà văn phịng( Diện tích x Đơn giá) 134.400.000 Các cơng trình phụ( Diện tích x Đơn giá) 22.520.000 Tổng giá trị tài sản 2.817.320.000 Tỷ giá:1,300,00.00VND/ 44 c)Giải thích phương pháp định giá: 1)Xác định đơn giá đất vị trí có bất động sản định giá Thơng tin so sánh 1: + Địa chỉ: xã Khuất Động, Thường Tín, Hà Tây + Vị trí : nằm mặt đường QL 1A cách BĐS định giá khoảng 500m + Cơ sở hạ tầng : tương đồng + Diện tích đất: 80m2, mặt tiền 6m + Gía rao bán: 5,5 tr đ/ m2 Liên hệ: Cơ Thanh địa + Gía thương lượng: 4,5 tr đ/ m2 chủ nhà đồng ý bán Sau so sánh nhân viên định giá nhận xét giá đất vị trí BĐS định giá tương đương với BĐS so sánh vào khoảng 4,5 tr đ/ m2 Thông tin so sánh 2: + Địa chỉ: xã Khuất Động, Thường Tín, Hà Tây + Vị trí: nằm ngõ rộng 6m, cách đường QL 1A khoảng 200m +Cơ sở hạ tầng: t ương đồng +Lợi kinh doanh: tương đồng + Diện tích đất 40 m2 + Gía rao bán: 160 tr đ Liên hệ anh Kiên ĐT:0983 0159 89 + Gía thương lượng:130 tr đ chủ nhà đồng ý bán( tương đương 3,2 tr đ/ m2) Sau so sánh nhân viên định giá nhận xét giá đất vị trí BĐS định giá = khoảng 150 BĐS so sánh tương đương 4,5 tr đ/ m2 *Đơn giá đất có vị trí tương đương với BĐS định giá là: 4,5 tr đ/ m2 x 80% ( Hệ số an toàn)= 3,6 tr đ/m2 *Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giao có thời hạn ổn định lâu dài giao có thời hạn sử dụng 70 năm: 3,6 tr đ/m2 x 40% ( Do nằm khu trung tâm Hà Nội) =1,44 tr đ/m2 2) Xác định V ( Gía trị quyền sử dụng đất trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất) *Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp giao có thời hạn sử dụng 50 năm P ĐSXTH= 1.440.000 - {1.400.000 x (70 – 50) x 1,2%}=1.095.000 đ/m2 45 * V= 2.988 m2 x 1.095.000 đ/m2 x (50-3) /50 = 3.076.000.000 đ 3) Xác định F (Số tiền phải nộp cho nhà nước chuyển quyền sử dụng đất từ hình thức th đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất) F= (SX x P’ Đ.SX.TH) - Tiền thuê đất trả chưa sử dụng * Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giao ổn định lâu dài UBND tỉnh Hà Tây quy định BĐS định giá là: 540.000 đ/ m2 * Đơn giá đất SXKD phi nông nghiệp giao có thời hạn sử dụng< 70 năm P’ ĐSXTH= { 540.000 - { 540.000 x (70 – 47) x 1,2 %} = 391.000 đ/ m2 * F= 2.988 m2 x 391.000 đ/ m2 – đ =1.168.000.000 đ( thuê đất trả tiền hang năm) 4) Gía trị quyền thuê đất: (V-F) x N =( 3.076.000.000 – 1.168.000.000) x 80%= 1.526.000.000 đ 5) Gía trị xây dựng - Diện tích cấp xây dựng tồn khu nhà xưởng là: 2.170,6 m2 Trong đó: + Nhà xưởng: 1.980 m2 + Nhà hành chính: 168 m2 + Nhà để xe, cơng trình phụ: 112,6 m2 -Nhân viên định giá nhận xét: + Đơn giá xây dựng khu nhà xưởng là: 600.000đ/ m2  Gía trị: 600.000đ/m2 x 1890 = 1.134.000.000 đ + Nhà hành chính: 8000 đ/m2  Trị giá: 8000đ/m2 x 168 m2 = 134.400.000 đ - Nhà để xe cơng trình phụ trợ: 200.000 đ/ m2 - Trị giá: 200.000 đ/ m2 x 112,6 đ/ m2 = 22 520.000 đ  Với BĐS có cơng thức tốn học hướng dẫn, nhân viên định giá việc áp dụng theo Tuy nhiên đơn giá xây dựng nhà xưởng, cơng trình đất nhân viên định giá thường xét đoán theo ý kiến chủ quan, qua quan sát trực tiếp mà nhận thấy cơng trình cịn hay cũ từ áp dụng giá trị mà nhân viên định giá cảm thấy hợp lý 46 4.5 Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp Khách hàng vay chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp quy định: - Gía trị quyền sử dụng đất nơng nghiệp chủ hộ gia đình, cá nhân nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất giá đất UBND tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương quy định,không khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất thời gian sử dụng - Gía trị quyền sử dụng đất trường hợp khác: • Đối với đơn vị duyệt đơn giá đất thị trường với loại đất nông nghiệp: áp dụng theo đơn giá đất thị trường • Đối với đơn vị chưa duyệt đơn giá đất thị trường áp dụng đơn giá UBND tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương quy định hệ số K 4.6 Định giá hộ chung cư Do chung cư cũ nát có nguy dỡ bỏ nên ACB nhận chấp hộ chung cư không bị nghiêng, lún, thấm, dột, rạn nứt Việc định giá thực theo quy định sau: Giá trị Bất Động Sản = Giá trị hộ chung cư = DT sàn sử dụng hộ x Đơn giá thị trường sàn sử dụng Đơn giá thị trường sàn sử dụng hộ chung cư xác định tương tự đơn giá quyền sử dụng đất 5.Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bđs chấp NHTM Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu a Kết đạt Thơng qua việc tìm hiểu hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam Ngân hàng Á Châu; thấy NHTM nay, quy trình định giá BĐS quy định chặt chẽ, chi tiết từng khâu nhỏ; Đơn giá định giá giá thị trường phản ánh giá trị BĐS chấp; Các Ngân hàng trang bị đầy đủ máy móc, trang thiết bị phục vị cho cơng tác định giá như: Máy tính, máy điện thoại cá nhân, máy chụp ảnh, đồ quy hoạch thành phố ngồi Ngân hàng Á Châu cịn có phần mềm để thực việc định giá mà CVĐG điền đầy đủ thông tin cần thiết BĐS Hoạt động định giá BĐS chấp thời gian vừa qua đóng vai trị to lớn đối 47 với phát triển kinh tế, kết định giá sát với giá trị trường, với giá trị thực BĐS không giúp Ngân hàng tránh rủi ro mà cịn có vai trị quan trọng cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp vay vốn, họ có đủ vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh từ thúc đẩy phát triển nên kinh tế Để đạt kết hoạt động ĐGBĐS chấp nước ta có thuận lợi sau: - Hoạt động chấp BĐS quy định cụ thể, rõ ràng văn pháp luật như: Luật dân 2005; Luật đất đai 2003; Luật tổ chức tín dụng; Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng ; Thơng tư số 06/2000/TT-NHNN1 ngày 29/12/1999 Ngân hàng nhà nước hướng dẫn thực Nghị định số 178/1999/NĐ-CP; Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 178; Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực số quy định bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng; Bên cạnh NHTM ban hành hàng loạt quy định việc chấp BĐS, việc chấp tài sản có bao gồm BĐS linh hoạt thuận lợi Từ quy định ta thấy sở pháp lý hoạt động chấp BĐS quy định BĐS chấp nêu rõ ràng, cụ thể từ tạo điều kiện cho hoạt động định giá BĐS chấp NHTM diễn nhanh hơn, kết định giá đưa xác, phù hợp với thị trường, hoạt động định giá mang tính chun mơn hố cao Ngồi ra, cịn số yếu tố khác tác động tích cực tới hoạt động định giá BĐS chấp, là: - Sự phát triển thị trường BĐS: Thị trường BĐS nước ta thức thừa nhận vào hoạt động sau Luật đất đai năm 1993, tiếp đời Luật đất đai 2003 quy định rõ quyền người nắm giữ BĐS, từ thúc đẩy hoạt động thị trường BĐS, thúc đẩy hoạt động mua, bán, cho thuê, thừa kế, chấp… Hoạt động ĐGBĐS chấp NHTM chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị BĐS, mà yêu cầu phương pháp đòi hỏi phải thu thập nhiều thông tin thị trường, đặc biệt BĐS giao dịch thị trường có điều kiện tương tự BĐS chấp Khi số lượng giao dịch mua bán BĐS thị trường BĐS tăng thông tin thu 48 thập nhiều mặt số lượng lẫn chất lượng, thông tin thu thập xác hơn, phù hợp với thị trường hơn, sở để CVĐG xác định cách xác giá trị BĐS chấp - Sự phối hợp nhuần nhuyễn chuyên viên tín dụng CVĐG Chuyên viên tín dụng người ký kết hợp đồng tài sản bảo đảm khách hàng, họ thu thập thông tin liên quan đến thân khách hàng thông tin liên quan đến tài sản mà khách hàng mang chấp Khi tiến hành công việc định giá chuyên viên tín dụng CVĐG kết hợp xem xét trạng thực tế BĐS chấp, qua làm giảm thời gian tiếp cận CVĐG khách hàng, hay nói cách khác hoạt động ĐGBĐS chấp diễn nhanh hơn, tiết kiệm thời gian Bên cạnh tuân thủ chấp hành cam kết từ phía khách hàng, phối hợp khách hàng với chuyên viên Ngân hàng, làm cho hoạt động ĐGBĐS xác thực xác b.Những khó khăn hạn chế 49 Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu phát triển hoạt động định giá bđs chấp Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu Các giải pháp chủ yếu hồn thiện cơng tác định giá Bất Động Sản chấp phận thẩm định Bất Động Sản khu vực Hà Nội thuộc Ngân hang Á Châu Giải pháp từ phía Ngân hang Tăng cường kết hợp phận tín dụng phận thẩm định Trong quy trình hoạt động tín dụng ngân hang tổ chức theo quy trình khép kín phận tín dụng phận thẩm định tài sản khâu đóng vai trị quan trọng hoạt động Ngân hang, tham gia hoạt động hai phận đảm bảo cho hoạt động tín dụng diễn cách thường xuyên, liên tục giảm thiểu tối đa thời gian giải ngân cho khách hang có nhu cầu thơng qua mối liên hệ trực tiếp khăng khít hai phận Khi khách hang có nhu cầu vay vốn phận tín dụng kiểm tra hồ sơ vay vốn, khoản vay ngân hang phải có tài sản chấp để tránh rủi ro hoạt động tín dụng, khoản vay 100 triệu việc định giá tài sản chấp thực phận tín dụng nhiên phận khơng chuyên trách việc định giá giá trị tài sản định giá khơng xác nên có tham khảo, tư vấn từ phía phận thẩm định tài sản đơn giá Bất Động Sản khu vực định giá Bất Động Sản chấp Trong trường hợp khoản vay 100 triệu việc định giá tài sản chấp phận thẩm định tài sản thực sở phiếu yêu cầu định giá phận tín dụng gửi xuống, cơng việc phận tín dụng trường hợp phải thu thập yêu cầu khách hang cung cấp đầy đủ thông tin liên quan theo quy định phận thẩm định tài sản, nhiều trường hợp thông tin cung cấp phục vụ cho công tác định giá khơng đầy đủ gây khó khăn cho phận thẩm định tài sản việc tiếp nhận tờ trình yêu cầu định giá phải yêu cầu bổ xung them thơng tin cần thiết nhiều thời gian việc luân chuyển hồ sơ kiểm tra hồ sơ từ mà gây ảnh hưởng tới thời gian giải ngân Do phận tín dụng q trình tiếp nhận hồ sơ vay vốn thu thập thông tin để chuyển cho phận thẩm định tài sản yêu cầu định giá cần phải yêu cầu hướng dẫn khách hang cung cấp đầy đủ thông tin theo yêu cầu hội đồng thẩm định tài sản Bên cạnh phận thẩm định tài sản cần phải 50 kiểm tra hồ sơ tiếp nhận để phát kịp thời tài liệu cịn thiếu để báo cho phận tín dụng cách nhanh chóng từ mà giảm thời gian cho việc tiếp nhận xác nhận hồ sơ định giá Hoàn thiện việc ban hành văn bản, công văn từ hội đồng thẩm định nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc định giá Bất Động Sản - Ban hành biên kiểm tra trạng Trong quy trình định giá tài sản chấp nhân viên thẩm định phải xuống trường nơi Bất Động Sản toạ lạc để xem xét thực tế trạng Bất Động Sản thông qua mà có thơng tin cần thiết cho q trình định giá Bất Động Sản thơng tin cần thiết phải thu thập bao gồm: + Diện tích đất thực tế sử dụng + Diện tích thực tế xây dựng cơng trình đất + Đặc điểm mặt kết cấu, xây dựng cơng trình + Cơ sở hạ tầng nơi Bất Động Sản toạ lạc + Lợi Bất Động Sản khu vực + Quy hoạc nơi Bất Động Sản toạ lạc Trên sơ thông tin thu thập từ thực tế nhân viên thẩm định so sánh đối chiếu với thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ có định giá theo quy định ngân hang Tuy nhiên thực tế thông tin mà nhân viên thẩm định thu thập thường ghi chép đơn giản phiếu yêu cầu định giá tài sản chấp nhiều trường hợp thiếu số nội dung cần phải thu thập, đồng thời thơng tin thu thập lại khơng có xác nhận khách hang khách hang khơng hiểu rõ cách xác định diện tích đất để định giá theo quy định ngân hang nhiều trường hợp dẫn đến việc khiếu nại cho giá trị tài sản thấp so với thị trường trường hợp có biên kiểm tra trạng thực tế kết hợp với giải thích nhân viên thẩm định khắc phục tình trạng - Ban hành văn hướng dẫn việc định giá mảnh đất mà tương lai nằm quy hoạch + Một thực tế theo quy định hội đồng thẩm định tài sản thuộc ngân hang để đảm bảo cho an tồn tín dụng định giá tài sản chấp khơng 51 nhận chấp mảnh đất, cơng trình đất xác định nằm quy hoạch rõ rang, theo q trình định giá có hồ sơ yêu cầu định xét thấy nằm quy hoạch công bố công khai rõ rang có đồ quy hoạch cụ thể nhân viên định giá viết tờ trình từ chối định giá tài sản chấp trường hợp Tuy nhiên thực tế có khu vực chưa có quy hoạch cụ thể có quy hoạch thông tin quy hoạch chưa rõ rang gây khó khăn cho nhân viên định giá khơng có để định giá theo công văn hành ngân hang chưa có cơng văn quy định hướng dẫn định giá tài sản nằm khu vực mà thiếu thông tin quy hoạch trường hợp nhân viên định giá thường viết tờ trình từ chối khách hang khơng thể vay vốn ngân hang khơng có tài sản chấp tương lai tài sản khơng bị giải toả tồn thực tế giá trị tăng lên có sở hạ tầng tốt Do trường hợp hội đồng thẩm định nên ban hành công văn hướng dẫn cụ thể việc định giá tài sản sở đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng ngân hang mà đưa hệ số cho việc xác định giá trị tài sản thấp quy định từ chối số trường hợp nhân viên định giá tới thực địa nơi Bất Động Sản toạ lạc đánh thấy tài sản có khả nằm quy hoạch cao Trường hợp hồn thiện hệ thống cơng văn quy định, hướng dẫn việc định giá trường hợp thông tin quy hoạch công bố Bất Động Sản chấp có phần nằm quy hoạch giải toả trường hợp nhân viên định giá thường lung túng giải theo hướng lập tờ trình từ chối định giá tài sản Nhưng thực tế tài sản có tài sản giá trị bị giải toả phần, phần cịn lại có giá trị cao sau quy hoạch hồn thành tiếp giáp mặt đường lớn chẳng hạn Do trường hợp hội đồng thẩm định tài sản nên ban hành công văn hướng dẫn định giá Bất Động Sản chấp sau nên chia tài sản chấp làm hai phần, phần không nằm quy hoạch giải toả phần cịn lại nằm quy hoạch giải toả công bố Đối với phần tài sản Bất Động Sản không nằm quy hoạch giải toả tiến hành định giá bình thường theo cơng văn hướng dẫn cụ thể ban hành từ xác định 52 giá trị phần tài sản đó, cịn phần tài sản nằm quy hoạch giải toả tương lai nhà nước đền bù phần tài sản mang lại giá trị nên trường hợp quy định nhân viên thẩm định nên định giá phần diện tích có giá trị tương ứng với số tiền mà nhà nước bồi thường thu hồi 1.2.Giải pháp từ phía cơng ty thẩm định giá địa ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội 1.3.Giải pháp từ phía thẩm định viên 1.4.Giải pháp từ phía nhà nước 2.Một số kiến nghị 53 ... 2: Thực trạng hoạt động định giá bđs chấp NHTM Việt Nam công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu phát triển hoạt động định giá bđs chấp Công ty thẩm định giá địa ốc. .. làm cho hoạt động ĐGBĐS xác thực xác b.Những khó khăn hạn chế 49 Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu phát triển hoạt động định giá bđs chấp Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu Các giải pháp chủ... quyền sử dụng đất 5.Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bđs chấp NHTM Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu a Kết đạt Thơng qua việc tìm hiểu hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng thương mại cổ