Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại sàn giao dịch bất động sản việt nam vreex

MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU HÌNH VẼ DANH MỤC VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 Khái niệm, vai trò quy định chấp bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Thế chấp bất động sản 1.1.3 Vai trò chấp bất động sản .5 1.1.4 Các quy định chấp bất động sản .5 1.2 Định giá bất động sản chấp 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản chấp 1.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 1.2.3 Sự cần thiết định giá bất động sản chấp .9 1.2.4.Các nguyên tắc định giá bất động sản chấp .11 1.3 Các phương pháp định giá bất động sản chấp 14 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 15 1.3.2 Phương pháp chi phí 21 1.3.3 Phương pháp vốn hoá 24 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM (V-REEX) 27 2.1 Giới thiệu Sàn giao dịch bất động sản V-Reex 27 2.1.1 Lịch sử hình thành 27 2.1.2 Cơ cấu tổ chức công ty .28 2.1.3 Sản phẩm dịch vụ 28 2.2 Quy trình định giá chung Sàn giao dịch bất động sản V-Reex 31 SV: Trịnh Thị Lan Hương K49 Lớp: Thẩm Định Giá 2.2.1 Xác định vấn đề 31 2.2.2 Lập kế hoạch định giá .34 2.2.3 Khảo sát trường thu thập tài liệu 35 2.2.4 Phân tích tài liệu 36 2.2.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá .36 2.2.6 Báo cáo thẩm định giá .36 2.3 Một số trường hợp định giá cụ thể 36 2.3.1 Trường hợp định giá bất động sản chấp sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp lết hợp phương pháp chi phí 36 2.3.1 Định giá BĐS chấp theo phương pháp vốn hóa 44 2.4 Đánh giá hoạt động định giá BĐS chấp Sàn giao dịch BĐS V-Reex .48 2.4.1.Ưu điểm .48 2.4.2 Nhược điểm 50 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI V-REEX 52 3.1 Giải pháp 52 3.1.1 Về quy trình định giá 52 3.1.2 Về việc vận dụng phương pháp định giá 52 3.1.3 Về vấn đề nhân 52 3.1.4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin 53 3.2 Kiến nghị .55 3.2.1 Kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền .55 3.2.2 Kiến nghị với sàn giao dịch bất động sản Việt Nam .56 KẾT LUẬN 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO 58 SV: Trịnh Thị Lan Hương K49 Lớp: Thẩm Định Giá DANH MỤC BẢNG BIỂU HÌNH VẼ Bảng 2.1a Bảng phí dịch vụ định giá 32 Bảng 2.1b Bảng phí dịch vụ định giá 33 Bảng 2.2 Bảng phí dịch vụ định giá 33 Bảng 2.3 Bảng phí lưu chuyển, cơng tác phí .34 Bảng 2.4 Bảng thông tin bất động sản định giá 37 Bảng 2.5: Bảng thông tin bất động sản so sánh 39 Bảng 2.6 Bảng tính tốn chi phí giá trị đất(tr vnđ) 40 Bảng 2.7 Bảng tính chi phí giá trị cịn lại cơng trình 43 Bảng 2.8 Bảng thơng tin bất động sản định giá 44 Bảng 2.9 Bảng thông tin bất động sản định giá 45 Bảng 2.10 Bảng tính giá trị 47 Hình 1.1 Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh 20 Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức công ty 28 Hình 2.2: Định vị vị trí tương đối 03 bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu 40 SV: Trịnh Thị Lan Hương K49 Lớp: Thẩm Định Giá DANH MỤC VIẾT TẮT BĐS: bất động sản QSH: quyền sử hữu QSD: quyền sử dụng GDP: tổng sản phẩm quốc nội SV: Trịnh Thị Lan Hương K49 Lớp: Thẩm Định Giá LỜI MỞ ĐẦU Trong thời gian gần đây, xu phát triển kinh tế, thị trường bất động sản ln vấn đề nóng Cùng với đó, nhu cầu vốn để sử dụng cho việc kinh doanh, đầu tư… cá nhân, doanh nghiệp ngày gia tăng Kéo theo phát triển ngân hàng nghiệp vụ tín dụng, kể đến nghiệp vụ định giá bất động sản Nắm bắt nhu cầu cảu thị trường mà Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam thành lập với chức chuyên kinh doanh dịch vụ bất động sản Trong đó, hoạt động định giá bất động sản dịch vụ nòng cốt hỗ trợ tất dịch vụ khác tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo bất động sản phát triển Trong trình học tập trường kết hợp với thời gian thực tập Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, em nhận thức tầm quan trọng hoạt động định giá tài sản chấp Việt Nam nói chung cơng ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam nói riêng Vì em lựa chọn đề tài “Hoạt động định giá bất động sản chấp Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam- VReex” để làm đề tài chuyên đề thực tập cuối khóa Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, làm rõ sở khoa học hoạt động định giá bất động sản chấp Trên sở đó, nghiên cứu phân tích thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp thấy được mặt mạnh mặt cịn hạn chế cơng tác định giá bất động sản chấp Từ đó, đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản chấp Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tập trung sâu vào nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản phương pháp định Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam sử dụng Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh… Ngoài chuyên đề xem xét hoạt động thực tiễn công tác định giá bất động sản tham khảo thêm số cơng trình nghiên cứu lĩnh vực Kết cấu: Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo mục lục, nội dung khóa luận gồm chương:  Chương 1: Cơ sở khoa học định giá bất động sản chấp  Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam  Chương 3: Giải pháp kiến nghị để phát triển hoạt động định giá bất động sản chấp V-Reex Do phạm vi nghiên cứu trình độ có hạn nên viết em khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong góp ý thầy, giáo khoa bạn sinh viên để viết em hoàn thiện Em xin cảm ơn Th.S Nguyễn Thị Minh Nguyệt tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề Em xin cảm ơn anh chị phòng Định giá Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam – VReex tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành tốt đề tài Em xin trân thành cảm ơn! CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 Khái niệm, vai trò quy định chấp bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo điều 181 Bộ Luật Dân nước ta quy định: “ Bất động sản tài sản di dời được” Như vậy, BĐS trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác chúng di dời Hay nói cách khác, BĐS đất đai vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái không tách rời đất vật thể mà di chuyển bị hư hại ( tính chất, cơng năng, hình thái thay đổi) tốn nhiều công sức chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép… Theo điều 181 Bộ Luật Dân nước ta BĐS bao gồm: Đất đai: - Phải đất không di dời di dời không đáng kể ( đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng bất động sản) - Phải đất đai xác định chủ quyền Đất đai phải đo lường giá trị ( vào số lượng chất lượng đất đai đó) - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…( nhà bạt di động gánh xiếc, lâu đài làm băng, nhà nghỉ di động xe lăn BĐS mà động sản, công cụ lao động) + Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thông: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền tách rời với cơng trình xây dựng đó: máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình( tài sản tháo rời mà giá trị cơng dụng khơng thay đổi khơng phải BĐS như: máy điều hòa di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh thiết bị đồ dung khác); + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định + Các tài sản khác gắn liền với đất đai: - Vườn lâu năm: bao gồm trồng đất trồng cây; - Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; - Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao… - Một số cơng trình khai thác hầm mỏ( hầm lò)… Các tài sản khác pháp luật quy định 1.1.2 Thế chấp bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm Trước hết, ta hiểu BĐS chấp BĐS sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngân hàng hay tổ chức tín dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu vốn chủ sở hữu BĐS BĐS phong phú chủng loại, kích cỡ, tính năng… Do tài sản chấp BĐS đa dạng phong phú BĐS chấp bao gồm:  Nhà ở, cơng trình gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất  QSD mà pháp luật đất đai quy định chấp  Trường hợp chấp tồn BĐS có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần BĐS có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thỏa thuận  Hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ tài sản thuộc tài sản chấp, bên có thỏa thuận pháp luật quy định trường hợp tài sản chấp bảo hiểm khoản tiền chấp thuộc tài sản chấp  Các tài sản khác theo quy định pháp luật 1.1.2.2 Đặc điểm chấp BĐS:  BĐS loại tài sản có giá trị lớn chịu tác động mạnh mẽ thị trường Để hạn chế rủi ro cho việc vay vốn ngân hàng, BĐS chấp thường xác định giá trị thấp giá trị thị trường thời điểm chấp  Trong thời gian chấp BĐS người chủ BĐS sử dụng khai thác BĐS khơng có quyền trao đổi hay chuyển nhượng BĐS thị trường 1.1.3 Vai trị chấp bất động sản Để có vốn kinh doanh cá nhân, tổ chức, họ phải chấp BĐS tổ chức tín dụng để vay vốn, kinh tế cạnh tranh chấp BĐS để vay vốn tổ chức tín dụng có vai trị quan trọng, giúp thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệm chi phí, tăng cường cơng tác quản lý Nhà nước BĐS nói chung nhà đất nói riêng Khơng có vậy, nhờ chấp BĐS mà tổ chức tín dụng tránh khỏi rủi ro cho vay hoạt động có hiệu Việc nhận chấp BĐS giúp cho tổ chức tín dụng luân chuyển tiền tệ đặn Làm tăng lượng vốn dự trữ tài sản Ngân hàng, sinh lợi nhuận cho Ngân hàng ( lãi vay mà nhà chấp phải trả) Vì vậy, việc chấp BĐS giúp phát triển thị trường tài chính, tiền tệ, thúc đẩy nhanh q trình kinh doanh, sản xuất…của doanh nghiệp, cá nhân chấp BĐS, từ thúc đẩy kinh tế phát triển 1.1.4 Các quy định chấp bất động sản Không phải tất BĐS chấp để vay vốn, để chấp để vay vốn, địi hỏi BĐS phải có điều kiện định Những điều kiện cần phải có bao gồm: - BĐS thuộc QSH khách hàng vay, bên bảo lãnh Đối với BĐS nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc QSD khách hàng cho vay, bên bảo lãnh với QSD đất - BĐS phải phép giao dịch không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác - BĐS khơng có tranh chấp tức BĐS khơng có tranh chấp quyền nghĩa vụ hợp pháp quan hệ pháp luật thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm phải chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết - BĐS phải đảm bảo dễ chuyển nhượng 1.2 Định giá bất động sản chấp 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản chấp Định giá bất động sản chấp việc xác định giá trị bất động sản phục vụ cho mục tiêu chấp thời điểm chấp có tính đến đặc điểm bất động sản Do BĐS cần định giá tài sản chấp việc định giá tính đến giá trị BĐS điều kiện thị trường BĐS ổn định để đảm bảo yếu tố an tồn cho phía ngân hàng Và việc định giá chủ yếu ý đến đặc điểm pháp lý, quy mô BĐS 1.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Giá BĐS tùy thuộc phần lớn vào quan hệ cung – cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá BĐS thường bị đẩy lên cao; ngược lại, cầu thấp cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá phụ thuộc yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường “độc quyền”, “ đầu cơ”, “ cạnh tranh khơng lành mạnh:… có yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước đầu tư Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư ( đường giao thơng, cấp nước, cấp điện…), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người thu nhập thấp…, yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân khơng muốn bán nhà ơng cha để lại, khơng thích nhà chung cư thích nhà nằm quốc lộ, tỉnh lộ… Có ba nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng BĐS nói chung, cụ thể là:  Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:  Nhóm yếu tố tự nhiên: * Vị trí BĐS: khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng quát, loại vị trí nói có vai trị quan trọng việc xác lập giá trị BĐS Những BĐS nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn bất động sản nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao