CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
Khái niệm, vai trò và các quy định về thế chấp bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời được” Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với tài sản khác là chúng không thể di dời được Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi di chuyển sẽ bị hư hại ( tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép…
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta thì BĐS bao gồm: Đất đai:
- Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể ( những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản)
- Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền. Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị ( căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó).
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…( những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động).
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình( những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là
BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dung khác);
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
- Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
- Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
- Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao…
- Một số công trình khai thác hầm mỏ( hầm lò)…
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2 Thế chấp bất động sản
Trước hết, ta hiểu BĐS thế chấp là BĐS được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu BĐS.
BĐS rất phong phú về chủng loại, kích cỡ, tính năng… Do vậy tài sản thế chấp là BĐS cũng rất đa dạng và phong phú BĐS thế chấp bao gồm:
Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất
QSD mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định và trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp.
Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.1.2.2 Đặc điểm thế chấp BĐS:
BĐS là loại tài sản có giá trị lớn và chịu tác động mạnh mẽ của thị trường. Để hạn chế sự rủi ro cho trong việc vay vốn của ngân hàng, BĐS thế chấp thường được xác định giá trị thấp hơn giá trị thị trường của nó tại thời điểm thế chấp.
Trong thời gian thế chấp BĐS người chủ BĐS vẫn được sử dụng và khai thác BĐS đó nhưng không có quyền trao đổi hay chuyển nhượng BĐS đó trên thị trường.
1.1.3 Vai trò thế chấp bất động sản Để có vốn kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, do vậy trong nền kinh tế cạnh tranh như hiện nay thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò rất quan trọng, giúp thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệm chi phí, tăng cường công tác quản lý Nhà nước về BĐS nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ thế chấp BĐS mà các tổ chức tín dụng tránh khỏi được rủi ro khi cho vay và hoạt động có hiệu quả hơn Việc nhận thế chấp BĐS giúp cho các tổ chức tín dụng luân chuyển tiền tệ đều đặn Làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của Ngân hàng, sinh ra lợi nhuận cho Ngân hàng ( lãi vay mà nhà thế chấp phải trả).
Vì vậy, việc thế chấp BĐS giúp phát triển thị trường tài chính, tiền tệ, thúc đẩy nhanh quá trình kinh doanh, sản xuất…của doanh nghiệp, cá nhân thế chấp BĐS, từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
1.1.4 Các quy định về thế chấp bất động sản
Không phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp để vay vốn, để có thể thế chấp để vay vốn, đòi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất định Những điều kiện cần phải có bao gồm:
Định giá bất động sản thế chấp
1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp Định giá bất động sản thế chấp là việc xác định giá trị của bất động sản phục vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến các đặc điểm của bất động sản.
Do BĐS cần định giá là tài sản thế chấp vì vậy việc định giá tính đến giá trị BĐS trong điều kiện thị trường BĐS ổn định nhất để đảm bảo yếu tố an toàn cho phía ngân hàng Và việc định giá chủ yếu chú ý đến đặc điểm về pháp lý, quy mô của BĐS.
1.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản
Giá cả BĐS tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy lên cao; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc ào yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “ đầu cơ”, “ cạnh tranh không lành mạnh:… có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư ( đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện…), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp…, những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà do ông cha để lại, không thích nhà ở chung cư hoặc thích nhà ở nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ… Có ba nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như BĐS nói chung, cụ thể là:
Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:
Nhóm các yếu tố tự nhiên:
* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những
BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…).Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
Nhóm các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
* Tính hữu dụng của BĐS;
* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng 55đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
Các yếu tố chung bên ngoài
Các yếu tố chính trị pháp lý:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)
* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
* Mức độ lạm phát chung
* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
Các yếu tố xã hội
Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp
Các phương pháp chủ yếu được sử dụng để định giá BĐS:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc vào mục đích định giá, phụ thuộc vào từng loại BĐS và phụ thuộc vào thông tin thu thập được trên thị trường.
Trên thực tế, việc định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng hiện nay sử dụng chủ yếu ba phương pháp cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập.
1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
1.3.1.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi là phương pháp thị trường Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá của BĐS được đối chiếu so sánh với giá của các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường trong thời gian gần đây hoặc đang hình thành giá giao dịch trên thị trường. Ý nghĩa: Được áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về kỹ thuật. Định giá được giá trị thị trường của BĐS và là cơ sở vững chắc để các cơ quan công nhận.
1.3.1.2.Cơ sở của phương pháp so sánh
Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp so sánh:
-Nguyên tắc thay thế: Một người mua có lý trí không trả giá cho một BĐS nhiều hơn chi phí để mua một BĐS khác có cùng hữu ích như nhau.
-Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của Bất động sản khác có cùng hữu ích như nhau.
Chỉ so sánh được với các bất động sản tương tự trong vùng, có tính đồng nhất.
So sánh với những giao dịch được thực hiện thời gian gần đây.
Người định giá phỉ tăng cường kinh nghiệm kiến thức thị trường.
Không có mô hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường.
Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được
Thị trường cần ổn định.
Bước 1 : Tìm kiếm các những tài sản so sánh, đã được bán gần thời điểm thẩm định giá, và có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá về các mặt kiểu cách,điều kiện, vị trí…
Bước 2 : Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của các tài sản này có thể so sánh được.
Bước 3 : Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được (ít nhất 3 BĐS so sánh)
Bước 4 : Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của mỗi một tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm giá).
Bước 5 :Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh
Các yếu tố so sánh là đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá của các BĐS khác nhau:
Tình trạng pháp lư của bất động sản.
Các công trình xây dựng trên đất.
Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường.
• Những điều chỉnh này có thể phải cộng thêm hoặc trừ bớt đi một lượng tiền nhất định tuỳ thuộc vào mức độ khác biệt giữa BĐS so sánh với BĐS mục tiêu. Kết quả của những điều chỉnh này được biểu thị bằng tổng số tiền gộp lại hoặc bằng tỷ lệ %( nếu lượng tiền điều chỉnh được biểu thị là %)
Có 4 phương cách chính để điều chỉnh những khác biệt
• Điều chỉnh từng phần theo đất và công trình
• Điều chỉnh theo đơn giá đất + xây dựng
• Điều chỉnh theo đơn giá đất trống i Vị trí mặt bằng
Bao gồm kích thước lô đất, chiều rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý.
- Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của bất động sản và loại hình bất động sản Nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của bất động sản trên thị trường.
- Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì giá trị kém hơn lô đất có hình dáng vuông vắn và nở hậu.
- Chiều rộng mặt tiền, chiều sâu của lô đất: Lô đất có chiều rộng mặt tiền lớn thì có giá trị hơn lô đất có chiều rộng mặt tiền hẹp Chiều sâu của lô đất quá dài thì giá trị của lô đất sẽ bị kém trong một số trường hợp nhất định. ii Địa điểm:
Khi xét đến yếu tố địa điểm là xem xét khả năng tiếp cận BĐS và môi trường chung quanh ra làm sao.
Khả năng tiếp cận tài sản ở gần các phương tiện thuận tiện như trường học, chợ, địa điểm làm việc, vui chơi giản trí và các phương tiện công cộng khác.
Môi trường xung quanh đóng góp với giá trị cảu BĐS là các đặc trưng vật chất và kinh tế - xã hội, như các nhà láng giềng, dòng giao thông, các công viên và khu vườn, sử dụng đất gần cạnh. Địa thế lô đất có ý nghĩa quan trọng với người phương Đông, những lô đất có địa thế tốt sẽ có giá trị hơn có địa thế xấu sẽ kém giá trị. iii Tình trạng pháp lý của BĐS:
Cần xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của BĐS, mức hoàn chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn Để có thể xem xét, đánh giá đúng ảnh hưởng của tình trạng pháp lý đối với giá trị của BĐS cần nắm vững các quy định của Nhà nước về nhà và đất, đặc biệt là các quy định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất.
Thực trạng pháp lý về quyền sử dụng đất ở nước ta đặc biệt là ở các tỉnh phía Nam hết sức phức tạp, thông thường có các dạng:
Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật nước ta cấp.
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chế độ cũ cấp ( bằng khoán điền thổ). Mua, bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như vừa nêu trên đã hợp thức hóa theo quy định của pháp luật.
Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( hiện nay ở phía Nam, tình trạng này rất nhiều) với các trường hợp cụ thể sau:
- Tự khai phá đất( chủ yếu là đất nông nghiệp) nhưng chưa làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Mua, bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong mua bán, chuyển nhượng có những trường hợp có giấy tay( trường hợp này là phổ biến).
- Không chứng minh được nguồn gốc đất đang sử dụng.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM (V-REEX)
Quy trình định giá chung của Sàn giao dịch bất động sản V-Reex
Tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, quy trình này gồm các bước sau đây:
Là bước đầu tiên rất quan trọng trong quá trình định giá Nó ảnh hưởng trực tiếp đến các bước tiếp theo Người định giá cần xác định rõ vấn đề để định giá chính xác phù hợp.
Với bất động sản, cần nhận biết các thông tin sau:
Nhận định địa chỉ hành chính: số nhà, đường phố, quận huyện, thôn xã…
Địa chỉ địa chính: kinh độ, vĩ mô, số thửa đất…
Xác định các quyền về BĐS: quyền sở hữu hoặc một bộ phận của quyền sở hữu, các hạn chế về quyền sở hữu nhà, quyền đi qua, quyền lấn chiếm, quyền sử dụng dưới lòng đất và trên không trung…
Thoả thuận với khách hàng về mức phí dịch vụ: Cần đạt được sự thống nhất với khách hàng về phí họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành và tiến tới ký hợp đồng dịch vụ Mức phí thẩm định giá bất động sản ở Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được quy định như sau:
1) Đối với tài sản thuộc các quận, huyện sau:
-Quận Hai Bà Trưng - Quận Tây Hồ
-Quận Ba Đình -Quận Thanh Xuân
-Quận Cầu Giấy -Quận Hoàng Mai
-Quận Hoàn Kiếm -Quận Hà Đông
-Quận Đống Đa -Quận Đống Đa a Thời gian trả kết quả định giá : 01 ngày làm việc kể từ thời điểm V-REEX nhận được yêu cầu định giá và tiếp xúc với khách hàng. b Phí dịch vụ:
- Đối với BĐS thuộc khu đô thị mới ( nhà chung cư, nhà đất phân lô dự án, biệt thự nhà vườn…) phí dịch vụ là 800.000 đồng/ phí dịch vụ này chưa bao gồm VAT 10%.
- Đối với các tài sản không thuộc các khu đô thị mới, mức phí được tính như sau:
Bảng 2.1a Bảng phí dịch vụ định giá
Trị giá bất động sản ( triệu đồng)
(đồng) VAT 10% Gồm thuế (đồng)
Trên 40.000 Thỏa thuận trên cơ sở biểu phí của V-Reex theo từng thời điểm
2) Đối với tài sản thuộc các quận huyện sau:
- Huyện Ba Vì - Huyện Đông Anh
- Huyện Thường Tín - Huyện Thạch Thất
- Huyện Thanh Oai - Huyện Phú Xuyên
- Huyện Ứng Hòa -Huyện Phúc Thọ
- Huyện Quốc Oai -Huyện Sơn Tây
- Huyện Hoài Đức -Huyện Mỹ Đức
- Huyện Gia Lâm - Huyện Thanh Trì
- Huyện Đan Phượng -Huyện Chương Mỹ
- Huyện Mê Linh -Huyện Từ Liêm
- Huyện Sóc Sơn a.Thời gian trả kết quả định giá là 02 ngày làm việc kể từ thời điểm V-Reex nhận được yêu cầu định giá tiếp xúc được với khách hàng. b Phí dịch vụ:
Bảng 2.1b Bảng phí dịch vụ định giá
Trị giá bất động sản ( triệu đồng)
Trên 40.000 Thỏa thuận trên cơ sở biểu phí của V-Reex theo từng thời điểm
3) Đối với tài sản thuộc các tỉnh lân cận Hà Nội: Vĩnh Phúc, Hòa Bình, Bắc Ninh, Hưng Yên… a.Thời gian trả kết quả định giá là 02 ngày làm việc kể từ thời điểm V-Reex nhận được yêu cầu định giá tiếp xúc được với khách hàng. b Phí dịch vụ:
Bảng 2.2 Bảng phí dịch vụ định giá
Trị giá bất động sản ( triệu đồng)
Trên 40.000 Thỏa thuận trên cơ sở biểu phí của V-Reex theo từng thời điểm
4) Đối với tài sản thuộc các tỉnh khác:
Khi thẩm định giá tài sản thuộc địa bàn này, phí thẩm định giá sẽ được cộng them chi phí lưu chuyển, lưu trú và cộng tác phí Nguyên tắc tính phí thẩm định trong các trường hợp này như sau:
Phí thẩm định = phí thẩm định ( quy định trong mục 1 và 2) + chi phí di chuyển + chi phí lưu trú + công tác phí
Chi phí lưu chuyển, công tác phí được tính như sau:
Bảng 2.3 Bảng phí lưu chuyển, công tác phí
Chi phí lưu trú ( đồng/ ngày/ người)
Phụ cấp công tác phí
( đồng/ ngày/người) Cộng thêm 300.000đồng cho mỗi 50km tiếp theo
Theo hóa đơn thực tế nhưng không quá 300.000 đồng
100.000 đồng c Chi phí được tính trên cơ sở khoảng cách từ đơn vị thẩm định giá ( trụ sở/ văn phòng đại diện hoặc chi nhánh gần nhất ) đến vị trí tài sản thẩm định tọa lạc. d Trường hợp sử dụng phương tiện vận chuyển của techcombank hoặc của khách hàng sẽ không tính chi phí di chuyển. e Trường hợp Techcombank hoặc khách hàng trả chi phí lưu trú sẽ không được tính chi phí lưu trú.
5) Đối với tài sản phức tạp, khó định giá( bất động sản dự án, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng…) phí dịch vụ và thời gian thỏa thuận sẽ theo dịch vụ.
2.2.2 Lập kế hoạch định giá
- Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp, chức năng, các đặc tính và các quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường.
- Nhận biết được các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản và tài liệu so sánh.
- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu Các nguồn tài liệu sử dụng được phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất
Với bất động sản, đó là các số liệu thống kê, các báo cáo kinh tế của Chính phủ và chính quyền địa phương, số liệu của các hiệp hội thương mại, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Các chỉ số kinh tế hàng tháng được công bố trên các báo và tạp chí cũng là nguồn tư liệu có thể sử dụng được Dù thu thập ở đâu, các số liệu này cũng phải được kiểm định lại tính đúng đắn và chính xác.
- Thiết kế chương trình nghiên cứu: bao gồm có việc xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu, phân biệt những phần việc nào chuyên viên định giá phải đích thân tiến hành, phần việc nào có thể uỷ nhiệm cho người khác.
- Vạch ra đề cương báo cáo định giá Tại Công ty cổ phần sàn giap dịch bất động sản Việt Nam có sẵn các mẫu báo cáo định giá Tuỳ vào đặc điểm của tài sản và phương pháp định giá đã lựa chọn, chuyên viên định giá sẽ đưa ra một hình thức trình bày báo cáo định giá thích hợp.
- Lên chương trình và thời gian biểu công tác: Thực chất của công việc này là tính toán xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo
2.2.3 Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu
Trong khâu này, chuyên viên thẩm định phải trưc tiếp đến khảo sát hiện trường.
Một số trường hợp định giá cụ thể
2.3.1 Trường hợp định giá bất động sản thế chấp sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp lết hợp phương pháp chi phí
Ví dụ: Bà Phạm Thị Tuyết thế chấp BĐS là ngôi nhà số 26 – Ngõ 20 Cát Linh – Phường Cát Linh – Quận Đống Đa – Hà Nội.
Thông tin về BĐS mà CVĐG qua khảo sát thực tế đã thu thập được: Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS số 26 ngõ 20 Cát Linh- Phường Cát Linh – Quận Đống Đa – Hà Nội.
Bảng 2.4 Bảng thông tin bất động sản định giá Đất ở Nhà ở
Diện tích đất thực tế: 56.8 m2
Diện tich đất được cấp: 56.8 m2
Chiều rộng của ngõ, đường: 2.5m
Khoảng cách từ nhà đến đường chính:
Hình dạng thửa đất: Đa giác
Lợi thế thương mại: Không
Số năm đã sử dụng: 5 năm Năm cải tạo: 2005
Nội thất ra sao: Bình thường Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị của Công trình: Không
Về giấy tờ sở hữu: GCNQSH nhà và GCNQSD đất số: 10109030262; Thửa đất số 85, tờ bản đồ số 7G–IV–05, do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 10/7/2001 cho Bà Phạm Thị Tuyết và Ông Trần Ngọc Sơn
Bất động sản cần định giá thuộc địa phận quận Đống Đa là một trong những quận nằm trung tâm Thành phố Hà Nội, nối tuyến phố chính Giảng Võ– Tôn ĐứcThắng – là tuyến đường kinh doanh sầm uất, dọc các tuyến phố đều là các cửa hàng kinh doanh thời trang, điện máy, nhà hàng ăn uống,…Ngoài ra còn có rất nhiều trụ sở của các tổ chức Công ty lớn được đặt tại đây Thửa đất nằm tại số 26 ngõ 20 Cát
Linh Tuy mảnh đất chỉ cách tuyến đường chính 20m nhưng hoạt động kinh doanh bị hạn chế, hiện đang sử dụng cho mục đích làm nhà ở Đặc điểm về vị trí
Khu vực bất động sản định giá là khu dân cư sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp, cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội đều được đánh giá là tốt: Hệ thống cấp điện và nước sinh hoạt ổn định, đường dây điện thoại cố định, cáp truyền hình đều hoạt động tốt Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và môi trường sống rất tốt Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phòng làm việc. Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở:
Gần chợ Cát Linh : Cách 500m
Gần Trường học: cách trường THCS Cát Linh 300m
Gần bệnh viện: cách bệnh viện Xanhpon 700m
Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển.
Triển khai định giá bất động sản mục tiêu a Tính theo đơn giá Nhà nước ban hành
* Tính giá trị đất Áp dụng theo quyết định QĐ số 124/2009 QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm
2009 của UBND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số 188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
+ Diện tích đất được sử dụng riêng: 56.8 m 2
+ Giá trị đất vị trí 02 trên đoạn Đường Bưởi là: 19.200.000 VNĐ/m 2 (Mười chín triệu hai trăm ngàn đồng chẵn)
Giá trị đất: 56,8 x 19.200.000 = 1.090.560.000 VNĐ (Một tỷ chín mươi năm triệu năm trăm sáu mươi ngàn đồng chẵn)
* Tính giá trị Công trình trên đất Áp dụng theo quyết định số Quyết định số 32/2010/QĐ-UBND ngày 1 tháng 8 năm 2010 của Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội
+ Đơn giá suất đầu tư xây dựng công trình nhà 4 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ: 4.600.000VNĐ/m 2
Giá trị công trình trên đất: 4.600.000 x 227,2 = 1.045.120.000 VNĐ (Một tỷ không trăm bốn mươi năm triệu một trăm hai mươi ngàn đồng chẵn)
G bđs = G đất + G ct = 1.090.560.000 + 1.045.120.000 = 2.135.680.000 VNĐ (Hai tỷ một trăm ba năm triệu sáu trăm tám mươi ngàn đồng chẵn) b Tính theo giá trị thị trường
Bất động sản mục tiêu nằm trong nhóm bất động sản có khả năng sinh lời nên giá trị bất động sản được xác định là bình quân của 02 phương pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa.
* Tính giá trị bất động sản theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí
Thẩm định bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí Cơ sở thẩm định giá theo giá thị trường: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá gữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. Căn cứ vào các tiêu chí trên, chuyên viên định giá đã tiến hành thu thập, phân tích các bất động sản tương đồng với bất động sản cần định giá:
Về thời gian giao dịch: Các bất động sản đều được giao dịch từ tháng 7 đến tháng 12/2010.
Về vị trí: Đều nằm trong ngõ trên đường Cát Linh.
Về cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội: Do nằm trong cùng khu vực nên tương tự với bất động sản mục tiêu Hệ thống cấp điện là hệ thống cấp điện của thành phố, dòng điện mạnh và ổn định; khu vực sử dụng nguồn nước sạch thành phố; vị trí thuận lợi như gần tuyến giao thông chính chợ, siêu thị, bệnh viện, trường học…
Về mục đích sử dụng: Một số mảnh đất cách đường chính không xa lộ giới ngõ to, một số lộ giới ngõ rộng hơn nhưng lại cách xa đường chính nên mục đích sử dụng đều là để ở chứ không phải kinh doanh
Thông tin thu thập được về các bất động sản so sánh cụ thể như sau: Bất động sản tọa lạc tại ngõ 20 Cát Linh Vì thế có thể dùng thông tin của các giao dịch bất động sản trên hai khu phố để làm thông tin so sánh Qua khảo sát định giá viên tìm được 03 bất động sản so sánh phù hợp:
Bảng 2.5: Bảng thông tin các bất động sản so sánh
BĐS So sánh 1 Nhà 5, Ngõ 21 Cát Linh
Giá bán 3.7 tỷ 5.6 tỷ 6.1 tỷ Điều kiện bán Thị trường Thị trường Thị trường
Phương thức thanh toán Trong 02 tháng Trong 02 tháng Trong 01 tháng
Tổng diện tích xây dựng (m 2 ) 135 240 228
Năm cải tạo 2006 2008 2007 (sơn lại)
Hình 2.2: Định vị vị trí tương đối của 03 bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu
Bảng 2.6 Bảng tính toán chi phí giá trị đất(tr vnđ)
STT Các yếu tố Đ.vị BĐS mục tiêu BĐS - So sánh 1
BĐS – So sánh 3 Địa chỉ
SN 26, ngõ 20 Cát Linh, Phường Cát Linh, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội
Nhà số 5, ngõ 21 Cát Linh
Nhà số 14, ngõ 22 Cát Linh
Nhà số 11, ngõ 17 Cát Linh
Giá bán ( triệu đồng) trđ 3700 5600 6100
Số tầng nhà Tầng 4 3 4 3 Ước tính giá trị công trình trên đất trđ 493.29 1104 794.808
1 Quyền sở hữu TQSH TQSH TQSH TQSH
2 Pháp lý Có GCBQSDĐ Có
3 Điều kiện bán Thẩm định giá Thị trường Thị trường Thị trường
6 Thời điểm bán / Định giá
7 Vị trí giao thông Bình thường Vị trí 3 ngõ
8 Quy mô/ hình dáng/ diện tích Đa giác Kém hơn Tốt hơn Kém hơn
9 Môi trường và hạ tầng xã hội
Bình thường Tốt hơn Kém hơn Tốt hơn
10 Lợi thế kinh doanh/ thương mại không Bằng Bằng Bằng
11 Tổng mức điều chỉnh trđ 143.39 61.17 270.99
(Nguồn thông tin: Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam)
Giá đất trung bình tại khu vực bất động sản mục tiêu tọa lạc là:
Giá trị thửa đất của bất động sản mục tiêu là: 75.020.000 x 56.8 = 4.261.136.000 VNĐ (Bốn tỷ hai trăm sáu mươi mốt triệu một trăm ba sáu nghìn đồng chẵn)
** Bảng tính toán chi tiết giá trị công trình:
Tuổi hiệu quả: 5 năm (Được sử dụng hiệu quả và được bảo dưỡng định kỳ)
Tỷ lệ giá trị còn lại tạm tính: (45/50) x 100 = 90%
Nhận xét: Đây là nhà mái tầng quy mô trung bình. Đề xuất: Đơn giá xây dựng biệt thự với công năng và thẩm mỹ tương tự là 4.6 trđ/ m 2 xây dựng.
Chi phí thay thế công trình: 227.2 x 4.600.000 = 1.045.120.000VNĐ (Một tỷ không trăm bốn mươi năm triệu một trăm hai mươi ngàn đồng chẵn)
Thứ hai, tính toán chi phí sử dụng phương pháp đơn vị cấu thành Ở đây các bộ phận chính cấu thành nên giá trị của công trình trên đất bao gồm: Hệ thống móng, khung cột, tường, nền nhà, kết cấu đỡ mái, và mái nhà Chuyên viên định giá đã tiến hành khảo sát hiện trạng của từng bộ phận và đưa ra một số mô tả như sau:
- Móng, khung cột: Đều bằng bê tông cốt thép, hệ thống cột còn tốt;
- Tường: Xây gạch 220 còn tốt;
- Nền nhà: Lát gạch men 30cm × 30 cm, đã cũ;
- Kết cấu đỡ mái: bằng hệ thống xà gồ bê tông cốt thép;
- Mái: mái bằng đổ bê tông, còn tốt;
Từ đó xây dựng được bảng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với giá trị của ngôi nhà:
Bảng 2.7 Bảng tính chi phí giá trị còn lại của công trình
STT KC CHÍNH TLCL còn lại
Tỷ lệ đóng góp vào giá trị công trình
TLCL còn lại của KC chính đóng góp vào giá trị công trình
Tỷ lệ còn lại giá trị của công trình
10 Cửa ra vào, cửa sổ 85.0% 13.0% 11.1%
(Nguồn thông tin: Phòng định giá Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản
Vậy tỷ lệ giá trị còn lại của công trình là: (90% + 91.1%)/2 = 90.55%
Vậy chi phí tái tạo công trình tại thời điểm hiện tại có kể đến hao mòn và lỗi thời là:
G ct "7.2 x 4.600.000 x 90.55% = 945.356.160VNĐ (chín trăm bốn mươi năm triệu ba trăm năm sáu nghìn một trăm sáu mươi đồng)
Vậy giá trị bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí là:
G bđs = (G đ + G ct ) =4.261.136.000 + 945.356.160 = 5.207.492.160 VNĐ lấy 5.207.492.000 (năm tỷ hai trăm lẻ triệu bốn trăm chín hai đồng chẵn)
2.3.1 Định giá bất động sản thế chấp theo phương pháp vốn hóa:
Mô tả tài sản cần thẩm định
Tài sản là Bất động sản cần thẩm định theo GCNQSDĐ số AB 160839, thửa đất số , tờ bản đồ số 00, do UBND Thành phố Hà Nội cấp ngày 16/8/2006
Bảng 2.8 Bảng thông tin bất động sản định giá
STT Đất cơ sở sản xuất, kinh doanh Nhà xưởng
1 Giấy tờ pháp lý GCNQSD Đ
Giấy tờ pháp lý Có GPXD
2 Tổng diện tích được cấp: 30.574 m2 Diện tích
3 Diện tích đất sử dụng đến 15/10/2023
4 Diện tích đất sử dụng hàng năm (khu
B,C) nằm trong chỉ giới quy hoạch:
5 Chiều ngang thửa đất: 140 m Năm xây dựng 2006
6 Chiều rộng của ngõ, đường: 20 m
7 Khoảng cách từ BĐS đến đường 0 m
8 Hình dạng thửa đất: Đa giác
9 Lợi thế thương mại: Có
Bảng 2.9 Bảng thông tin bất động sản định giá
Mô tả BĐS mục tiêu
3 Giao thông: Thuận lợi, mặt đường Ngọc Hồi
5 Trường học: Cách trường học 1km
6 Bệnh viện: Gần bệnh viện
7 Hạ tầng xã hội: Tốt
8 Mô tả khác: BĐS có quy mô lớn hơn BĐS thông thường, tọa lạc tại vị trí thuận lợi, có khả năng sinh lời, khả năng thanh khoản trung bình.
Phần tính toán định giá Bất động sản mục tiêu (BĐSMT).
Tính giá trị BĐS MT theo đơn giá đất nhà nước.
Giá đất theo khung giá nhà nước: 6.786.000 * 0,5% * 27.657 = 938.402.010 VNĐ
Giá trị công trình trên đất: 7.839.200.000 VNĐ
Giá trị BĐS MT: 938.402.010 + 7.839.200.000 = 8.777.602.010 VNĐ
Giá trị BĐS MT theo giá trị thị trường
Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Sàn giao dịch BĐS V-Reex .48 1.Ưu điểm
Nhân lực còn thiếu đã dẫn đến việc kiêm nhiệm và chồng chéo trong công tác thẩm định Công ty V-Reex mới thành lập, bên ngoài đội ngũ cốt cán thì hiện nay vấn đề tuyển dụng thêm nhân lực vì bản thân nguồn nhân lực về định giá trong thị trường bất động sản không chỉ yếu mà còn thiếu trầm trọng Các hợp đồng định giá có giá trị lớn thường chỉ trưởng phòng định giá thực hiện được còn các chuyên viên khác vẫn chưa đủ trình độ.
Việc giao cho hai chuyên viên định giá thực hiện một báo cáo có thể đáp ứng yêu cầu về quản lý và đào tạo nhưng đôi khi lại là phân công lao động không hợp lý Điều này khiến Công ty luôn trong tình trạng thiếu người, nhiều bộ phận vẫn phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ dẫn đến tính chuyên môn của công việc giảm sút, khả năng và hoàn thành công việc đúng thời hạn bị hạn chế
Trong Công ty chỉ có duy nhất một thư ký thẩm định làm công việc hoàn thiện và ghi chép, công việc nhiều khi bị ùn lại và quá trình định giá bị gián đoạn.
* Hệ thống thông tin về bất động sản không được cập nhật liên tục
Công ty đã xây dựng được một hệ thống dữ liệu về giá các loại bất động sản và các mẫu thẩm định khá khoa học, nhưng thì trường bất động sản thường xuyên biến động, giá cả lên xuống thất thường, diễn biến phức tạp khó lường Trong điều kiện nhân lực còn thiếu, không thể thường xuyên cập nhật thông tin mà vẫn tiếp tục sử dụng hệ thống thông tin cũ khiến cho chất lượng định giá nhiều khi bị giảm sút. Hoặc khi không thể sử dụng hệ thống thông tin này, chuyên viên định giá không tiến hành điều tra thị trường mà chỉ đưa ra giá bất động sản trên cơ sở nhận định chủ quan của mình Cũng có trường hợp, chuyên viên định giá đưa ra giá theo thoả thuận với khách hàng là các ngân hàng hoặc các Công ty đã làm cho việc định giá chỉ mang tính hình thức.
* Các phương pháp định giá còn nhiều hạn chế
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp hay được sử dụng để định giá giá trị của bất động sản vì là phương pháp dễ thực hiện, dễ được khách hàng chấp nhận và tin tưởng Tuy nhiên bên cạnh đó, việc sử dụng phương pháp này còn nhiều hạn chế đó là:
- Các bất động sản so sánh: Cần phải có bất động sản tương tự ở khu vực lân cận, đang giao bán hoặc đã giao dịch thành công trong thời gian mới nhất.Trường hợp ít có bất động sản đáp ứng được các yêu cầu trên thì sẽ cho kết quả có độ chính xác thấp Nếu không tìm được các bất động sản tương tự thì không nên sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
- Để giảm bớt sự chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, chuyên viên định giá nên sử dụng các thống kê, các phân tích xác suất và máy tính.
Phương pháp chi phí: Để sử dụng phương pháp chi phí tốt yêu cầu người định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng và có kinh nghiệm để có thể áp dụng phương pháp này Và chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị, có những chi phí không tạo ra giá trị.
Phương pháp thu nhập: Để sử dụng phương pháp này tốt thì trong phân tích các thương vụ, người định giá cần phải điều chỉnh nhiều mặt đó là tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai Việc áp dụng tỉ lệ vốn hóa cố định vì thế mà tổng lợi nhuận hàng năm của bất động sản cũng cố định Các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi chính xác cao, trong khi việc tiến hành lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước Vì vậy kết quả thường bị hạn chế.
GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI V-REEX
Giải pháp
3.1.1 Về quy trình định giá
Cần tuân theo quy trình định giá chung vì như ta đã biết định giá là một khoa học vì vậy mỗi bước thực hiện trong qui trình định giá bất động sản đều rất logic và chặt chẽ vì vậy tuân theo qui trình định giá chung là một giải pháp rất quan trọng trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như tính chính xác của các kết quả định giá của Công ty Kết quả địng giá đáng tin cậy mới thu hút được khách hàng và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội.
3.1.2 Về việc vận dụng các phương pháp định giá
Linh hoạt lựa chọn các phương pháp định giá và lựa chọn phương pháp định giá phù hợp cho từng loại BĐS cụ thể.
Với định giá bất động sản chưa qua sử dụng thì chỉ cần áp dụng phương pháp so sánh với giá của bất động sản tương tự được trao đổi trên thị trường
Những bất động sản công trình xây dựng đã qua sử dụng thì nên kết hợp giữa phương pháp so sánh với phương pháp chi phí để xác định giá trị định giá. Định giá những công trình có quy mô lớn hoặc có kỹ thuật phức tạp thì nên kết hợp với các đơn vị chuyên môn như thiết kế, xây dựng, kiểm định, địa chính, để có những kết quả chuyên môn làm cơ sở cho định giá.
3.1.3 Về vấn đề nhân sự
Tăng cường kỹ năng chuyên môn định giá cho nhân viên thông qua đào tạo và trau dồi kinh nghiệm giữa các nhân viên của sàn và với sàn khác.
Tổ chức các cuộc hội thảo, hội nghị về thị trường BĐS để qua đó nắm bắt được các văn bản chính sách của Nhà nước sẽ được thông qua với sự phát triển của thị trường BĐS, giúp các định giá viên biết được sự biến động giá cả trên thị trường. Tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên định giá đi học các lớp ngắn hạn và lấy chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật Đồng thời Công ty có thể thuê một số chuyên gia trong lĩnh vực này để tăng thêm khả năng đánh giá một cách toàn diện Công ty nên tuyển thêm những người có kinh nghiệm, các sinh viên thuộc chuyên ngành thẩm định giá bất động sản hay tài sản có khả năng chuyên môn, để bổ sung nguồn nhân lực đang thiếu hụt bổ sung cho hoạt động định giá ngày càng có yêu cầu cao Việc chuyên môn hoá như vậy sẽ giúp công tác thẩm định giá bất động sản của Công ty tiến hành nhanh hơn, chính xác hơn.
Ngoài ra, môi trường làm việc và văn hóa công sở cũng là yếu tố quan trọng,ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả làm việc của từng cá nhân trong Công ty Do vậy, Công ty cần tạo ra một môi trường làm việc năng động, sáng tạo với tâm lý thoải mái, dễ hòa đồng và một phong cách văn hóa riêng của Công ty để cho mỗi cá nhân có thể không chỉ thực hiện tốt nhiệm vụ, chức năng của mình mà còn phát huy hết năng lực bản thân, chủ động trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh một cách tốt nhất.
Ngoài ra cần sử dụng các hình thức khen thưởng, kỷ luật hợp lý, kịp thời nhằm tạo ra động lực trong công tác cho các cán bộ và nhân viên định giá.V-REEX cần có các chính sách khen thưởng các cán bộ và nhân viên định giá có thành tích trong công tác định giá thế chấp để khuyến khích lòng hăng say công việc của các cán bộ trong ngân hàng Hơn nữa, V-REEX cũng cần có các chế tài xử lý các vi phạm của cán bộ, nhân viên khi có vi phạm
3.1.4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin
Thông tin chính xác đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản nói chung và đặc biệt quan trọng đối với nghiệp vụ định giá bất động sản nói riêng Hơn nữa đóng vai trò là bước đầu của một quá trình định giá, vì vậy để có được kết quả định giá chính xác, thuyết phục được đòi hỏi khắt khe của khách hàng chuyên viên định giá phải tiến hành thu thập thông tin về bất động sản mục tiêu Chuyên viên định giá không được hoàn toàn dựa vào các thông tin, dữ liệu mà khách hàng cung cấp mà phải tiến hành điều tra, xác minh và làm rõ tính hợp lý của thông tin, tránh đưa vào sử dụng các thông tin thiếu chính xác hoặc chịu ảnh hưởng ý kiến của khách hàng
Bên cạnh đó, chuyên viên định giá còn phải điều tra thu thập thông tin thị trường Công việc này rất khó khăn đòi hỏi kĩ năng và kinh nghiệm của chuyên viên định giá Tuy nhiên có thể giảm bớt những hạn chế này bằng cách tiến hành điều tra cẩn thận, cụ thể và rộng rãi ở thực tế địa phương và trên thị trường.
Tiếp đến, sau khi thu được thông tin cần thiết, việc đánh giá những thông tin thu được là vô cùng quan trọng Nó thể hiện trình độ của chuyên viên định giá và là bước không thể thiếu trước khi sử dụng các phương pháp định giá Chuyên viên định giá phải lựa chọn, điều chỉnh dữ liệu để từ đó có thể đưa ra quyết định tính toán hợp lý
Sự thiếu minh bạch của thông tin trên thị trường đã có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản Thực tế, thông tin trên thị trường hiện nay còn rất nhiều bất cập, chưa rõ ràng, thiếu chính xác, khó tiếp cận để ước tính được một cách chính xác giá trị của bất động sản, thì điều quan trọng là chuyên viên định giá có đủ những yếu tố đầu vào của quá trình định giá Đó chính là các thông tin về bất động sản cần định giá mà trong đó những yếu tố của thị trường rất quan trọng góp phần vào sự thành công của quá trình định giá Trong xu thế phát triển hiện nay, công nghệ thông tin giữ một vai trò rất quan trọng trong sự phát triển của xã hội nói chung và nền kinh tế nói riêng Kế thừa và phát huy sáng tạo thành tựu của khoa học công nghệ trong xây dựng hệ thống thông tin riêng cho mình là giải pháp vô cùng quan trọng Một sàn giao dịch điện tử với một ngân hàng thông tin dự án, nhà đất tại Việt Nam, với một hệ thống tích hợp đa dữ liệu về bất động sản thông qua các máy tra cứu màn hình cảm ứng được kết nối Internet trở thành yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của doanh nghiệp Nó đã tạo ra những thuận lợi cho người định giá là: Thứ nhất, giúp cho chuyên viên định giá có các căn cứ thị trường một cách khá chính xác, giảm thiểu thời gian cho quá trình thu thập thông tin Thứ hai, làm cho quá trình định giá trở nên đơn giản hơn với việc xây dựng các phần mền tính toán ước lượng các giá trị của bất động sản, xây dựng và vận hành hệ thống thông tin đất đai theo hướng tin học hóa sẽ bảo đảm yêu cầu đầy đủ, công khai, minh bạch và dễ tiếp cận
Mặt khác, sự phát triển một hệ thống thông tin bất động sản quốc gia sẽ làm cho thị trường bất động sản đi vào hoạt động chính thức và lành mạnh, các thông tin liên quan đến bất động sản được công khai, minh bạch rộng rãi trên thị trường và tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động giao dịch bất động sản và định giá bất động sản của V-Reex.
Trang bị những công nghệ hiện đại, lắp đặt những phần mềm tiện ích, có khả năng tích hợp thông tin từ các phòng ban, từ nhiều nguồn khác nhau, sẽ đảm bảo cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, chính xác, lại tiết kiệm được chi phí, thời gian, công sức cho cán bộ thẩm định Ngoài ra, V-Reex cần lưu tâm đến việc bảo mật thông tin hơn nữa, tăng cường hơn nữa cho đầu tư hệ thống bảo mật thông tin để tránh trường hợp bị đột nhập, phá hoại làm rối loạn dữ liệu.
V-REEX nên áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, lưu trữ và phân tích dữ liệu về thị trường bất động sản Trong cơ chế thị trường, những thông tin về thị trường bất động sản luôn biến động thay đổi vì vậy để có thể định giá bất động sản chính xác thì ta phải lưu trữ và phân tích những thông tin từ thị trường Từ đó chọn lọc ra những thông tin đáng tin cậy phục vụ cho việc định giá mà điều này chỉ có thể thực hiện được một cách nhanh chóng và chính xác thông qua hệ thống máy vi tính Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá hơn như chế độ đãi ngộ với nhân viên định giá, chi phí cho cán bộ định giá khi đi tìm bất động sản so sánh để thực hiện việc điều chỉnh về bất động sản mục tiêu Khi đó giá trị mà cán bộ định giá sẽ mang nhiều tính thị trường hơn, vì có thể thu thập được nhiều bất động sản so sánh hơn.
