Khóa luận tốt nghiệp thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh sở giao dịch 2

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO ĐẶC BIỆT KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP NGÀNH TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH SVTH: Nguyễn Viết Hải MSSV: 0954032163 NGÀNH: Tài ngân hàng GVHD: Ths Vũ Thị Lệ Giang Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2013 Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang LỜI CẢM ƠN Lời xin chân thành cảm ơn đến quý Thầy, Cô trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, người trực tiếp giảng dạy, truyền đạt kiến thức bổ ích cho tơi, hành trang q giá để bước vào nghiệp tương lai Tôi xin cảm ơn chương trình Đào tạo Đặc biệt, trường ĐH Mở Thành phố Hồ Chí Minh tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình thực tập thực báo cáo Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Giáo viên hướng dẫn Cô Vũ Thị Lệ Giang tận tình, quan tâm, giúp đỡ thời gian qua kiến thức chun mơn mà cịn kinh nghiệm thực tế cô Tôi xin cảm ơn đến ban lãnh đạo anh chị phòng QHKH Doanh nghiệp 3, Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam – CN Sở giao dịch dành thời gian bảo, hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi để tơi tìm hiểu thu thập thông tin kinh nghiệm thực tế đáng q để tơi hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp Sinh viên thực Nguyễn Viết Hải SVTH: Nguyễn Viết Hải i Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN SVTH: Nguyễn Viết Hải ii Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang DANH MỤC VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NGHĨA CỦA TỪ BĐS Bất động sản BIDV Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư phát triển Việt Nam CN Chi nhánh NH Ngân hàng NHNN Ngân hàng Nhà nước QHKH Quan hệ khách hàng QLRR Quản lý rủi ro SGD Sở Giao dịch TCTD Tổ chức tín dụng TMCP Thương mại cổ phần TSBĐ Tài sản bảo đảm SVTH: Nguyễn Viết Hải iii Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang MỤC LỤC CHƯƠNG GIỚI THIỆU 1  1.1 Tổng quan lý chọn đề tài 1  1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2  1.3 Phạm vi thời gian phân tích 2  1.4 Phương pháp nghiên cứu 2  1.5 Kết cấu khóa luận tốt nghiệp 2  CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 2  2.1 Khái niệm bất động sản bất động sản chấp 3  2.1.1 Bất động sản 3  2.1.2 Bất động sản chấp 5  2.2 Định giá bất động sản 6  2.2.1 Khái niệm 6  2.2.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản 7  2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng giá trị bất động sản 8  2.2.4 Các phương pháp định giá bất động sản 10  CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI BIDV – CN SGD2 18  3.1 Giới thiệu chung BIDV – CNSGD2 18  3.1.1 Quá trình hình thành phát triển BIDV 18  3.1.2 Quá trình hình thành phát triển BIDV – CN SGD 19  3.1.3 Các hoạt động BIDV – CNSGD2 20  3.1.4 Cơ cấu tổ chức BIDV – CN SGD 20  3.1.5 Kết hoạt động kinh doanh BIDV – CNSGD2 23  3.2 Giới thiệu hoạt động định giá bất động sản chấp BIDV- CNSGD2 25  3.3 Quy định chung hoạt động định giá bất động sản chấp BIDVCNSGD2 25  3.3.1 Thành lập tổ định giá 25  3.3.2 Hệ số giá trị tài sản bảo đảm 26  SVTH: Nguyễn Viết Hải iv Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang 3.3.3 Hồ sơ thẩm định bất động sản 27  3.4 Nội dung thẩm định bất động sản 28  3.4.1 Thẩm định chủ sở hữu, sử dụng bất động sản 28  3.4.2 Thẩm định quy hoạch nơi bất động sản tọa lạc 28  3.4.3 Thẩm định khả chuyển nhượng bất động sản 28  3.4.4 Thẩm định tình trạng thực tế, pháp lý bất động sản 28  3.4.5 Định giá bất động sản 29  3.4.6 Quy trình định giá bất động sản chấp BIDV – CN SGD 30  3.5 Ví dụ thực tế định giá bất động sản chấp BIDV – CNSGD2 31  3.6 Đánh giá hoạt động định giá BĐS chấp BIDV- CNSGD2 38  3.6.1 Những kết đạt được, thuận lợi khó khăn cơng tác định giá bất động sản chấp BIDV – CNSGD2 38  3.6.2 Những tồn nguyên nhân tồn 41  CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI BIDV – CN SGD 44  4.1 Vai trò định giá bất động sản chấp bối cảnh 44  4.2 Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản chấp BIDV – CNSGD2 45  4.2.1 Hoàn thiện phối hợp phương pháp định giá 45  4.2.2 Quy cách xác định giá trị cơng trình gắn liền với đất 45  4.2.3 Xây dựng hệ thống liệu thông tin cho định giá 45  4.2.4 Nâng cao lực, kinh nghiệm cán định giá 46  4.3 Kiến nghị 47  4.3.1 Kiến nghị với Hội sở BIDV 47  4.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 47  4.3.3 Kiến nghị với Nhà nước 47  PHẦN KẾT LUẬN 50  SVTH: Nguyễn Viết Hải v Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Kết hoạt động kinh doanh 2010-2012 BIDV – CN SGD Bảng 3.2 Hệ số giá trị tài sản bảo đảm Bảng 3.3 Xếp hạng khách hàng sách cấp tín dụng BIDV –CN SGD2 Bảng 3.4 Tỷ lệ dư nợ có TSBĐ/ Tổng dư nợ BIDV –CN SGD Bảng 3.5 Tỷ lệ nợ xấu BIDV – CN SGD SVTH: Nguyễn Viết Hải vi Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ tổ chức BIDV – CN SGD Hình 3.2 Huy động vốn 2010-2012 BIDV – CN SGD Hình 3.3 Dư nợ tín dụng 2010-2012 BIDV – CN SGD Hình 3.4 Lợi nhuận trước thuế 2010-2012 BIDV – CN SGD Hình 3.5 Quy trình định giá bất động sản châp BIDV – CNSGD2 SVTH: Nguyễn Viết Hải vii Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang CHƯƠNG GIỚI THIỆU 1.1 TỔNG QUAN VÀ LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Ngân hàng có vai trò quan trọng kinh tế thị trường Nó coi hệ tuần hồn vốn kinh tế quốc gia tồn cầu Chính mà ngân hàng ngày trở nên thiết yếu, vừa nắm cán cân, vừa định thành bại kinh tế quốc gia nói riêng phát triển kinh tế tồn cầu nói chung Trong điều kiện kinh tế nay, ngân hàng gặp khơng khó khăn vấn đề huy động vốn mà lãi suất liên tục giảm mạnh thời gian vừa qua Việc không cung ứng đủ nguồn vốn cho thị trường tác động mạnh đến kinh tế quốc gia Trong thời gian gần đây, nợ xấu vấn đề quan tâm Từ năm 2010 đến nay, nợ xấu TCTD không ngừng tăng nhanh Theo số liệu báo cáo TCTD, nợ xấu cuối năm 2010 2,5%, cuối năm 2011 3,2% tính đến tháng 6/2012, nợ xấu toàn hệ thống 117.723 tỷ đồng, chiếm khoảng 4,47% tổng dư nợ Tuy nhiên số lại bị khơng chun gia tổ chức nghi ngờ nhỏ so với thực tế Trước sức ép đó, vào ngày 13/07/2012, NHNN thức cơng bố số nợ xấu vào thời điểm 31/03/2012 theo tính tốn 8,6% tương đương 202 nghìn tỷ đồng Trong nợ nhóm 5, nhóm nợ có khả chiếm 40% nợ xấu Thực tế với tình trạng nợ xấu ngày gia tăng chiếm tỷ trọng lớn đáng lo ngại Đối với khoản vay, câu hỏi “ Nó sinh lời bao nhiêu?” câu hỏi “ Có thu hồi lại khơng?” quan trọng khơng Một tiêu chí để xác định khả thu hồi nợ TSBĐ Tình hình nợ xấu Việt Nam phức tạp Hiện có 16% nợ xấu khơng có TSBĐ, 84% số nợ xấu có TSBĐ có giá trị 135% so với nợ xấu Có nhiều loại tài sản trở thành tài sản bảo đảm từ quyền sử dụng đất, máy móc thiết bị giấy tờ có giá… Việc xác định giá trị tài sản có ý nghĩa vơ quan trọng Nó định số tiền khách hàng vay đồng thời định rủi ro mà Ngân hàng gặp phải cho vay dựa giá trị tài sản xác định Có thể thấy có TSBĐ khơng khoản nợ bị xếp vào nợ xấu chủ yếu rơi vào lĩnh vực sản xuất công nghiệp xây dựng Vì lĩnh vực chịu ảnh hưởng lớn việc đóng băng kéo dài thị trường bất động sản Cụ thể BĐS, tỷ lệ giá trị TSBĐ nợ xấu lên đến 180% Nếu ngân hàng không áp dụng phương pháp thẩm định giá BĐS phù hợp hiệu gây ảnh hưởng xấu đến hoạt động tín dụng ngân hàng, vấn đề thu hồi vốn Có nhiều phương pháp thẩm định giá TSBĐ, việc sử dụng phương pháp trường hợp tốt khơng dễ dàng, TSBĐ BĐS cịn khó khăn Bên cạnh đó, Ngân hàng có quy trình thẩm định riêng, điều dẫn tới việc TSBĐ định giá Ngân hàng khác nhau, vào thời điểm khác SVTH: Nguyễn Viết Hải Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang Nhằm mục đích nghiên cứu vấn đề định giá BĐS chấp góp phần nhỏ việc hồn thiện cơng tác Sở giao dịch nên chọn đề tài “Thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao dịch 2” làm khóa luận tốt nghiệp 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Báo cáo tập trung phân tích tình hình hoạt động định giá BĐS chấp BIDV – CN SGD Đồng thời đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hoạt động định giá ngân hàng, để hoạt động định giá phát huy vai trò 1.3 PHẠM VI VÀ THỜI GIAN PHÂN TÍCH Báo cáo sâu phân tích thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CN SGD2, dựa sở liệu thời gian ba năm gần đây, từ năm 2010 đến năm 2012 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Báo cáo sử dụng nguồn số liệu cung cấp Phòng Kế hoạch tổng hợp BIDV –CNSGD2 đồng thời trực tiếp trao đổi với nhân viên CN Sở Giao dịch để thu thập thông tin Các phương pháp sử dụng: Phương pháp phân tích theo chiều ngang: phân tích thay đổi khoản mục qua năm để đưa xu hướng mức độ biến động khoản mục Phương pháp phân tích theo chiều dọc: phân tích tỷ trọng loại TSBĐ tổng TSBĐ nhằm đánh giá cấu TSBĐ ngân hàng Sử dụng công cụ excel để vẽ biểu đồ minh họa cho vấn đề đưa 1.5 KẾT CẤU KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP Kết cấu khóa luận bao gồm chương, nội dung cụ thể chương sau: Chương 1: Giới thiệu đề tài Chương 2: Cơ sở lý thuyết định giá BĐS chấp Chương 3: Thực trạng công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch Chương 4: Giải pháp nâng cao hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP SVTH: Nguyễn Viết Hải Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang - ………………………………………………………………………………………  (Các nêu trên, sửa đổi, bổ sung theo thời kỳ) Mô tả đặc điểm tài sản (Nếu TS khơng phải đơn phần mơ tả đưa thành phục lục)  Đối với TS xe giới - Ơ tơ Đặc điểm tài sản Hình ảnh kiểm tra thực tế - Số chỗ ngồi: ……… chỗ - Model: ………………… …… - Động cơ: ………………… … - Năm sản xuất: ………….…… - Nơi lắp ráp: …………….…… - Số khung: ……………….… - Số máy: ……………….…… - Màu sơn: …………….……… - Biển số xe: ………… ……… - Dung tích động cơ: …….…… - Công suất cực đại: …….…… - Hộp số: ………………….… - Ngày đăng ký lần đầu: - Số km chạy được: - Tình trạng mua bảo hiểm đăng kiểm - Hình ảnh chụp … … …… … ngày … … / … … / … … Qua kiểm tra thực tế số khung, số máy số đặc điểm TSBĐ nêu trùng khớp với giấy đăng ký xe giấy chứng nhận kiểm định an tồn kỹ thuật bảo vệ mơi trường:  Có  Khơng  Đối với TS máy cơng trình …… …(tên hãng – chủng loại)…………… Đặc điểm tài sản Hình ảnh kiểm tra thực tế - Model: …………………… - Năm sản xuất: ……… … - Nơi lắp ráp: ……………… - Số khung: ………… … - Số máy: ………… ….… - Giấy chứng nhận an toàn LĐ, chứng nhận kiểm định an tồn XD (nếu có) Sở LĐ-TB XH, TT kiểm định kỹ thuật ATXD Bộ XD SVTH: Nguyễn Viết Hải Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang cấp Giấy phép lưu hành (áp dụng cho TS loại cẩu) - Tình trạng mua bảo hiểm đăng kiểm; - Một số đặc điểm đặc thù khác - Hình ảnh chụp … … …… … ngày … … / … … / … … Qua kiểm tra thực tế đặc điểm TSBĐ trùng khớp với………………………………….… ………………………………………………………………………….………………:  Có  Không Các đánh giá TSBĐ khả phát mại Đánh giá tài sản xe giới: ………………(tên hãng – chủng loại)… …… …… - Đánh giá thực trạng tài sản thời điểm kiểm tra: ………………………………………… Trong phần cần nêu đánh giá TSBĐ dẫn đến thuận lợi khó khăn nhận tiếp tục nhận làm TSBĐ ……………………………………………………………………………… …………… - Nhận định xu hướng thị trường tài sản tương lai: ………………………………………… Trong phần cần nêu đánh giá xu hướng thị trường dẫn đến thuận lợi khó khăn nhận tiếp tục nhận làm TSBĐ ……………………………………………………………………………… ……………  Đánh giá khả phát mại tài sản thời điểm định giá:  Rất dễ  Dễ  Bình thường  Khó  Ko thể p/mại Đánh giá tài sản máy cơng trình: ……………(tên hãng – chủng loại)… …… Đánh giá thực trạng tài sản thời điểm kiểm tra: Trong phần cần nêu đánh giá TSBĐ dẫn đến thuận lợi khó khăn nhận tiếp tục nhận làm TSBĐ ………………………………………… - Đánh giá thị trường thời điểm kiểm tra; so sánh với số chủng loại tương tự: ……………………………………………………………………………… …………… - Nhận định xu hướng thị trường tài sản tương lai: Trong phần cần nêu đánh giá xu hướng thị trường dẫn đến thuận lợi khó khăn nhận tiếp tục nhận làm SVTH: Nguyễn Viết Hải Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang TSBĐ…………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………  Đánh giá khả phát mại tài sản thời điểm định giá:  Dễ  Bình thường  Khó Định giá tài sản 6.1 Cơ sở xác định giá trị tài sản bảo đảm - Căn tình hình thực tế kiểm tra tài sản  - Căn vào giá thị trường thời điểm định giá  - Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 Bộ trưởng Tài  việc Ban hành Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định - Tham khảo nguồn thông tin khác (Ghi rõ thông tin từ đâu)  …………………………………………………………………….……………… 6.2 Phương pháp xác định giá trị TSBĐ - So sánh trực tiếp  - Theo phương pháp khấu hao TSCĐ  - Theo phương pháp khác (Ghi rõ phương pháp gì)  ……………………………………………………………………………………… Với phương pháp định giá nêu giá trị tài sản định sau: ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… Nếu sử dụng nhiều phương pháp để xác định giá trị TSBĐ phương pháp có kết khác cần nêu rõ nguyên nhân lựa chọn kết phương pháp 6.3 Giá trị tài sản bảo đảm  TSBĐ xe giới - Ơtơ: …… …(tên hãng – chủng loại)…… BKS: thuộc quyền sở hữu/ quyền quản lý, quyền sử dụng bên bảo đảm là: ………………………………………………………………………………………………… Giá trị TSBĐ xe giới: …… …(tên hãng – chủng loại)…… BKS: Bằng số: ……………………………………………………………………………………… Bằng chữ: ……………………………………………………………………………………  TSBĐ máy cơng trình: …… …(tên hãng – chủng loại thuộc quyền sở hữu/ quyền quản lý, quyền sử dụng bên bảo đảm là…………………………………… SVTH: Nguyễn Viết Hải Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 Giá trị TSBĐ máy cơng trình: GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang …… …(tên hãng – chủng loại)…… BKS: Bằng số: ……………………………………………………………………………………… Bằng chữ: …………………………………………………………………………………… Ghi chú: Các phụ lục phần đính kèm khơng tách rời Báo cáo kết định giá Đề nghị khác: Có thể trình bày đề xuất khác phương pháp quản lý TSBĐ như: - Về định kỳ định giá lại tài sản; - Về việc mua bảo hiểm đăng kiểm đến hạn; - Về việc nhận ký HĐ chấp, cầm cố TSBĐ hoàn tất đăng kiểm mua bảo hiểm … - Các đề nghị khác THÀNH PHẦN ĐỊNH GIÁ: Thành phần (Ký, ghi rõ họ tên) Họ tên Tổ trưởng …………………… Thành viên …………………… Thành viên …………………… SVTH: Nguyễn Viết Hải Ký tên Chức danh Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang PHỤ LỤC D MẪU ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐỐI VỚI GIẤY TỜ CÓ GIÁ Mẫu số 01c/ĐGTS (Áp dụng loại TSBĐ Giấy tờ có giá) NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh Phúc CHI NHÁNH , ngày .tháng năm 200 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN Số -20 /GTCG-QHKH /P.GD Tên khách hàng: ………………………………………… Khách hàng: Địa khách hàng: Loại Tài sản: Mệnh giá cổ phiếu Mục đích: Hình thức bảo đảm: Tổ chức định giá : Số thoại: Cũ  Mới  điện - Cổ phiếu phổ thông Đã niêm yết  Số lượng: …… Chưa niêm yết  Số lượng: …… 10.000 đồng  Mệnh giá khác  Làm sở cấp tín dụng/phát hành BL  TSBĐ bổ sung  Thế chấp tài sản khách hàng  Cầm cố tài sản khách hàng  Bảo lãnh tài sản bên thứ  Tổ định giá  Theo QĐ thành lập … Giám đốc ngày …… Thời gian định giá Định giá lần đầu gần Định giá lần thứ : …………………… SVTH: Nguyễn Viết Hải  (Định giá lần đầu: Ngày Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang …./…./…) Thời gian: … h… , ngày / /20… Thời gian Ngày lập Báo cáo: THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ Thông tin khái quát tài sản cần định giá - Tên tài sản: Cổ phiếu  Cổ phiếu: …(Mã cổ phiếu)…… Công ty: (tên doanh nghiệp) - Tên chủ sở hữu: Ông(Bà)/ Doanh nghiệp/Tổ chức ……………… Hồ sơ tài sản định giá  Đầy đủ  Hồ sơ có chứng, y (SY) Cổ phiếu niêm yết  Chưa đầy đủ Bản gốc (G)/Bản (S)/Bản có cơng - Giấy chứng nhận sở hữu cổ phiếu  …….… - Xác nhận trung tâm/Công ty lưu ký vv phong toả cổ phiếu chấp Ngân hàng  …….… - Điều lệ tổ chức hoạt động công ty cổ phần  …….… - Báo cáo tài có kiểm tốn năm gần quý liền kề  …… … - Báo cáo thường niên (nếu có) năm gần  …… … - ……………………………………………………  …….… Cổ phiếu chưa niêm yết: - Giấy chứng nhận quyền sở hữu cổ phần  …….… - Giấy đề nghị xác nhận kiêm phong toả cổ phiếu có xác nhận tổ chức phát hành  …….… - Điều lệ tổ chức hoạt động công ty cổ phần  …….… - Báo cáo tài có kiểm tốn (nếu có) năm gần quý liền kề  …….… - Báo cáo thường niên (nếu có) năm gần  …… … - Văn chứng minh đến thời điểm cầm cố, hạn chế cổ phiếu xoá bỏ (trong trường hợp cổ phiếu Cổ đông sáng lập, cổ đông chiến lược cổ phiếu có điều kiện hạn chế chuyển nhượng khác)  Hồ sơ cần bổ sung SVTH: Nguyễn Viết Hải  …….… Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang - ………………………………………………………………………………………………… - ………………………………………………………………………………………………… Kết luận: Tài sản định giá thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm (Ghi chú: sở hồ sơ tài sản định giá bên bảo đảm cung cấp - đảm bảo yêu cầu QĐ 5885) Những để định giá: - Luật chứng khoán năm 2006  - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm  - Căn Quyết định số 5885/QĐ- PC ngày 08/10/2007 Tổng Giám Đốc Ngân hàng  Đầu tư Phát Triển Việt Nam việc ban hành Quy định giao dịch bảo đảm cho vay văn hướng dẫn, sửa đổi, bổ sung - Quyết định thành lập Tổ thẩm định giá ngày …/…./200… Giám đốc Chi nhánh  TSBĐ ……………………………………… - Hợp đồng bảo đảm tiền vay, Hợp đồng chấp ……  - ………………………………………………………………………………………  (Các nêu trên, sửa đổi, bổ sung theo thời kỳ) Thông tin tổ chức phát hành tài sản bảo đảm 4.1 Thông tin tổ chức phát hành: - Giới thiệu doanh nghiệp Tên doanh nghiệp Tên giao dịch Địa Điện thoại Tên ngành trực thuộc: - Cơ cấu tổ chức, máy quản lý doanh nghiệp; - Ngành nghề kinh doanh - Vốn điều lệ - Cổ đông sáng lập tỷ lệ cổ phần nắm giữ; - Nghị Đại hội cổ đơng (nếu có) - Triển vọng phát triển định hướng kinh doanh - Kế hoạch kinh doanh - Đánh giá tình hình SXKD, tình hình tài năm gần quý gần - Chính sách cổ tức - Rủi ro xảy hoạt động doanh nghiệp Kết luận tình hình tài chính, sản xuất kinh doanh; triển vọng phát triển doanh nghiệp SVTH: Nguyễn Viết Hải Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang 4.2 Mô tả tài sản bảo đảm:   - Đối với TS cổ phiếu niêm yết Mã cổ phiếu: Nơi niêm yết: Chi nhánh chứng khoán… Ngày niêm yết: Tên cổ đông Mã cổ đông Mệnh giá Khối lượng niêm yết tại: Tổng giá trị niêm yết: Giá giao dịch phiên đầu Giá cao nhất: Giá thấp nhất: Giá giao dịch Giá giao dịch bình quân 20 phiên gần nhất: Đối với TS cổ phiếu chưa niêm yết Mã cổ phiếu Ngày chào bán cổ phần lần đầu công chúng: Số lần chào bán cổ phần công chúng: Lần Lần Lần Lần - Tổng số cổ phần chào bán - Tổng số cổ phần bán thực tế - Tỷ lệ cổ phần bán thực tế - Tổng số tiền thu thực tế: - Giá bình qn thực tế - Tên cổ đơng - Mã cổ đông - Mệnh giá: - Giá chào sàn - Giá thực tế giao dịch thị trường tự thời điểm tại: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị khả phát mại - Khái quát thị trường chứng khoán giai đoạn - Dự báo xu hướng thị trường chứng khoán thời gian tới - Khối lượng giao dịch cổ phiếu 03 tháng gần (cổ phiếu niêm yết) - So sánh với doanh nghiệp ngành  Đánh giá khả phát mại tài sản thời điểm định giá:  Rất dễ  Dễ SVTH: Nguyễn Viết Hải  Bình thường  Khó  Ko thể p/mại Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang Định giá tài sản 6.1 Cơ sở xác giá trị tài sản bảo đảm - Căn tình hình giao dịch cổ phiếu thị trường  - Căn vào giá thị trường thời điểm định giá  - Căn thông tin đơn vị phát hành cổ phiếu  - ……………………………………………………….…………… 6.2 Phương pháp định giá Trên sở phân tích, đánh giá tài sản bảo đảm cổ phiếu trên, Tổ định giá đề xuất phương pháp xác định giá trị cổ phiếu chấp Ngân hàng sau: Định giá mệnh giá giá giao dịch bình quân thị trường:  Giá trị cổ phiếu = Giá cổ phiếu x Khối lượng cổ phiếu  Giá cổ phiếu xác định: a Cổ phiếu niêm yết: Giá cổ phiếu… = Mệnh giá Trung bình cộng giá giao dịch 20 (Hai mươi) ngày giao dịch liên tiếp gần với thời điểm định giá (Bảng tính tốn đính kèm) b Cổ phiếu chưa niêm yết: Giá cổ phiếu… = Giá trị cổ phiếu thu bán lại chuyển nhượng sở lợi tức (cổ tức), tình hình tài chính, lực cạnh tranh, khả phát triển Công ty cổ phần Giá cổ phiếu… = Mệnh giá Trung bình cộng giá giao dịch 20 (Hai mươi) ngày giao dịch liên tiếp gần với thời điểm định giá (Bảng tính tốn đính kèm) Chiết khấu dịng cổ tức: Mơ hình chiết khấu cổ tức định giá cổ phần cách dự báo dòng cổ tức tương lai (Nghiên cứu thêm):  Giá trị cổ phiếu = Hiện giá dòng cổ tức dự kiến x Khối lượng cổ phiếu Định giá theo giá trị sổ sách:  Giá trị cổ phiếu = Giá trị sổ sách = ((Vốn CSH – Nguồn kinh phí quỹ khác)/Số lượng cổ phiếu lưu hành) x Khối lượng cổ phiếu So sánh phương pháp định giá để lựa chon mức giá cuối (mức giá giảm trừ theo tỷ lệ % để đảm bảo an toàn) Ghi chú: Các phụ lục phần đính kèm khơng tách rời Báo cáo kết định giá 6.3 Giá trị tài sản bảo đảm: STT Tên cổ phiếu Giá Tổng SVTH: Nguyễn Viết Hải Số lượng Giá trị - Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang Kết luận: Giá trị tài sản bảo đảm định giá thời điểm là: …… (Bằng chữ:…… ) Đề nghị khác (nếu có): phương pháp quản lý TSBĐ: - Về định kỳ định giá lại tài sản: o Giá cổ phiếu bị giảm từ 30% trở lên so với giá định giá kể từ ngày ký Hợp đồng tín dụng; o Trong 05 ngày giao dịch liên tiếp, giá cổ phiếu cầm cố liên tục bị giảm giá xuống tới giá sàn phạm vi biên độ dao động giá UBCKNN quy định; o Quy định khác giá cổ phiếu tối thiểu để định giá lại o Khi nhận thông tin kiện phát sinh làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới khả giao dịch giá cổ phiếu cầm cố - Các đề nghị khác THÀNH PHẦN TỔ ĐỊNH GIÁ: Thành phần (Ký, ghi rõ họ tên) Họ tên Tổ trưởng …………………… Thành viên …………………… Thành viên …………………… SVTH: Nguyễn Viết Hải Ký tên Chức danh Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang PHỤ LỤC E MẪU ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐỐI VỚI CÁC KHOẢN PHẢI THU, QUYỀN ĐÒI NỢ, QUYỀN PHÁT SINH TỪ CÁC HỢP ĐỒNG KINH TẾ Mẫu số 01d/ĐGTS (Áp dụng loại TSBĐ Các Khoản phải thu, quyền đòi nợ, quyền phát sinh từ Hợp đồng kinh tế) NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh Phúc CHI NHÁNH , ngày .tháng năm 200 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN Số -20 /KPT-QHKH /P.GD Tên khách hàng: ………………………………………… Khách hàng: Địa khách hàng: Loại Tài sản: Số thoại: Khoản phải thu Cũ  Mới  điện  Quyền đòi nợ/Quyền thụ hường từ  Hợp đồng kinh tế Mục đích: Hình đảm: thức Làm sở cấp tín dụng/phát hành BL  TSBĐ bổ sung  bảo Thế chấp tài sản khách hàng Tổ chức định giá :  Bảo lãnh tài sản bên thứ  Tổ định giá  Theo QĐ thành lập … Giám đốc ngày … Đại diện tổ chức Cán QHKH …… : định giá kiểm tra thực tế ……………………………… Thời gian định giá Định giá lần đầu gần Định giá lần thứ : ……………………  SVTH: Nguyễn Viết Hải (Định giá lần đầu: Ngày Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang …./…./…) Thời gian Thời gian: … h… , ngày / /20… Ngày lập Báo cáo: THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ Thông tin khái quát tài sản cần định giá - Tên tài sản: Quyền đòi nợ - Hợp đồng kinh tế số … ngày … giữa… việc… - Tên người thụ hưởng: Ông(Bà)/ Doanh nghiệp ……………… Hồ sơ tài sản cần định giá  Đầy đủ  Hồ sơ có chứng, y (SY) Quyền địi nợ khối lượng xây lắp hồn thành  Chưa đầy đủ Bản gốc (G)/Bản (S)/Bản có cơng - Hợp đồng thi cơng xây lắp  …….… - Xác nhận chủ đầu tư vv tiền toán chuyển tài khoản bên bảo đảm Ngân hàng  …….… - Thông báo vốn/Hợp đồng tín dụng cung ứng nguồn vốn cho cơng trình  …….… - Quyết định phê duyệt tốn cơng trình/ Biên nghiệm thu  …….… - Bảng tính giá trị khối lượng xây lắp hoàn thành  …….… - Biên đối chiếu công nợ  …….… - ……………………………………………………  …….… Quyền đòi nợ theo hợp đồng dân sự, thương mại - - Hợp đồng thương mại, Hợp đồng dân  …….… - Xác nhận bên mua vv tiền toán chuyển tài khoản bên bảo đảm Ngân hàng  …….… - Thư bảo lãnh toán Ngân hàng bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ bên thứ ba bên bảo đảm  …….… - Hoá đơn bán hàng  …….… - Biên giao nhận hàng hoá, phiếu nhập kho  …….… - Biên đối chiếu công nợ  …….… - ……………………………………………………  …….…  Hồ sơ cần bổ sung ………………………………………………………………………………………………… SVTH: Nguyễn Viết Hải Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 - GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang ………………………………………………………………………………………………… Kết luận: Tài sản định giá thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm (Ghi chú: sở hồ sơ tài sản định giá bên bảo đảm cung cấp - đảm bảo yêu cầu QĐ 5885) Những để định giá: - Bộ luật dân Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005; - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm  - Căn Quyết định số 5885/QĐ- PC ngày 08/10/2007 Tổng Giám Đốc Ngân hàng  Đầu tư Phát Triển Việt Nam việc ban hành Quy định giao dịch bảo đảm cho vay văn hướng dẫn, sửa đổi, bổ sung - Quyết định thành lập Tổ thẩm định giá ngày …/…./200… Giám đốc Chi nhánh  TSBĐ ……………………………………… - Hợp đồng bảo đảm tiền vay, Hợp đồng chấp ……  - ………………………………………………………………………………………  (Các nêu trên, sửa đổi, bổ sung theo thời kỳ) Thơng tin hợp đồng nguồn vốn tốn quyền đòi nợ: Trường hợp chấp quyền địi nợ khối lượng xây lắp hồn thành - Tên cơng trình: - Chủ đầu tư: - Đơn vị quản lý dự án: - Nhà thầu chính: - Nhà thầu phụ: (nếu trường hợp bên bảo đảm nhà thầu phụ) - Hợp đồng số: - Nội dung thực hiện: - Nguồn vốn thi cơng cơng trình: - Địa điểm xây dựng: - Thời gian thực - Giá trị hợp đồng - Tiến độ thực công trình/ dự án - Tiến độ nghiệm thu tốn - Kinh nghiệm thi công/ quản lý nhà thầu Nhận xét: - Kinh nghiệm thi công/quản lý nhà thầu SVTH: Nguyễn Viết Hải Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang - Nguồn vốn thi cơng cơng trình có đảm bảo không? - Xác nhận chuyển tiền chủ đầu tư? Trường hợp quyền đòi nợ theo hợp đồng dân sự/thương mại - Hợp đồng số - Mặt hàng kinh doanh - Người bán: - Người mua - Thời gian, địa điểm giao hàng - Giá trị hợp đồng - Giá trị toán Nhận xét: - Mặt hàng có phép kinh doanh theo quy định PL hay không? - Biến động giá hàng hoá thời gian gần đây, xu hướng tương lai gần - Đây có phải mặt hàng kinh doanh thường xun Khách hàng khơng? - Nguồn tốn hợp đồng gì, có bảo lãnh tốn Ngân hàng bảo đảm cho nghĩa vụ người mua chưa?  Đánh giá khả phát mại tài sản thời điểm định giá:  Rất dễ  Dễ  Bình thường  Khó  Ko thể p/mại Định giá tài sản 5.1 Cơ sở xác định giá trị tài sản bảo đảm Trường hợp chấp quyền đòi nợ khối lượng xây lắp hoàn thành - Căn biên nghiệm thu khối lượng xây lắp hoàn thành  - Căn biên đối chiếu công nợ  - Căn theo dõi dịng tiền tốn chủ đầu tư  - ……………………………………………………….…………… Trường hợp quyền đòi nợ theo hợp đồng dân sự/thương mại - Căn hoá đơn bán hàng  - Biên đối chiếu công nợ  - Căn theo dõi dòng tiền toán người mua  - ……………………………………………………….…………… 5.2 Phương pháp định giá Giá trị tài sản bảo đảm = Giá trị sản lượng nghiệm thu – Giá trị chủ đầu tư/người mua toán SVTH: Nguyễn Viết Hải Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang 5.3 Giá trị tài sản bảo đảm - Cơng trình …./ Hợp đồng kinh tế số… Nghiệm thu GTSL nghiệm thu STT Thanh toán Luỹ kế ST nghiệm thu Tổng STT ST Luỹ kế ST toán toán Ngày - - Giá trị chưa tốn - Cơng trình …./ Hợp đồng kinh tế số… … Kết luận: Tổ định giá thống kết định giá tài sản bảo đảm quyền địi nợ… cơng trình…/ Hợp đồng kinh tế… Công ty … , cụ thể sau: STT Cơng trình/ Hợp đồng Giá trị định giá Tổng - Giá trị tài sản bảo đảm định giá thời điểm là: …… (Bằng chữ:…… ) Phương pháp quản lý TSBĐ, đề nghị khác (nếu có): - Phòng QHKH đầu mối ký Hợp đồng/Phụ lục hợp đồng chấp với khách hàng - Về định kỳ định giá lại tài sản: Phòng QHKH theo dõi tiến độ nghiệm thu, toán chủ đầu tư/ Người mua để định giá lại giá trị tài sản bảo đảm - Các đề nghị khác THÀNH PHẦN ĐỊNH GIÁ: Thành phần (Ký, ghi rõ họ tên) Họ tên Tổ trưởng …………………… Thành viên …………………… Thành viên …………………… SVTH: Nguyễn Viết Hải Ký tên Chức danh ... BĐS chấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch Chương 4: Giải pháp nâng cao hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao. .. hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao dịch 2? ?? làm khóa luận tốt nghiệp 1 .2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Báo cáo tập trung phân tích tình hình hoạt động. .. SẢN THẾ CHẤP 2? ? 2. 1 Khái niệm bất động sản bất động sản chấp 3  2. 1.1 Bất động sản 3  2. 1 .2 Bất động sản chấp 5  2. 2 Định giá bất động sản