GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI BIDV – CNSGD2 4.2.1. Hoàn thiện và phối hợp các phương pháp định giá
Mỗi loại BĐS khác nhau lại phù hợp với các phương pháp định giá khác nhau và mỗi phương pháp đều có những ưu và nhược điểm nhất định. Do vậy áp dụng các phương pháp định giá khác nhau sẽ đưa ra các vùng giá trị cho BĐS. Ngân hàng khi định giá thường áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp đối với BĐS. Các yếu tố so sánh là các đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá của các BĐS khác nhau. Cán bộ định giá xem xét và so sánh tất cả các điểm khác biệt có thể nhận thấy giữa BĐS so sánh và BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
4.2.2. Quy cách xác định giá trị cơng trình gắn liền với đất
Trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp, giá trị của cơng trình trên đất thường chiếm một tỷ lệ nhỏ so với giá trị của đất. Tuy nhiên khơng vì vậy mà cán bộ định giá coi nhẹ giá trị của nó. Khơng giống như đất, giá trị của cơng trình trên đất ln bị hao mịn theo thời gian. Đây là điều mà cán bộ định giá cần quan tâm đến khi định giá.
Hiện nay cách xác định nguyên giá của tài sản trên đất dựa vào Bảng Suất vốn đầu tư phần xây dụng trên đất do UBND ban hành. Tuy nhiên bảng này cịn có sự chênh lệch so với thực tế và có độ trễ thời gian trong việc cập nhật bảng mới. Vì vậy khi đánh giá nguyên giá của tài sản trên đất cần điều chỉnh cho phù hợp với thực tế. Bên cạnh đó, việc xác định giá trị cịn lại của cơng trình gắn liền với đất chỉ đơn thuần khấu hao cơng trình trong khoảng thời gian từ 10 – 15 năm. Để xác định được tỷ lệ khấu hao, cần căn cứ vào thời gian cơng trình đó được đưa vào sử dụng và tuổi thọ kinh tế của nó. Để giảm bớt rủi ro, ngân hàng có thể cộng thêm số năm mà cơng trình được thế chấp vào thời gian đã đưa vào sử dụng rồi mới chia cho tuổi thọ kinh tế để tìm ra tỷ lệ khấu hao phù hợp.
4.2.3. Xây dựng hệ thống dữ liệu và thông tin cho các cuộc định giá giá
Những nguồn thơng tin tham khảo hiện nay có rất nhiều dẫn đến tình trạng thơng tin thu thập có thể bị nhiễu. Mà thơng tin lại là yếu tố đầu vào cực kỳ quan trọng để có được kết quả định giá chính xác. Vì vậy cán bộ định giá cần lựa chọn những kênh thơng tin an tồn, thường xun theo dõi bám sát thị trường đồng thời phải thu thập càng nhiều thông tin về thị trường qua các nguồn khác nhau nhằm tạo cho mình một hệ thống dữ liệu phong phú. Điều này sẽ giúp ích rất nhiều trong q trình định giá bởi thông tin đối với công tác định giá là điều quan trọng nhất.
Để phát triển và hồn thiện hệ thống dữ liệu và thơng tin về giá thì cán bộ định giá có thể tiến hành thu thập và kiểm chứng thơng tin thị trường từ đó xây dựng thành một dữ liệu của ngân hàng từ các nguồn như:
Khách hàng vay mua BĐS có thanh tốn qua ngân hàng hoặc qua sản phẩm vay mua nhà của BIDV.
Các giao dịch mua bán được thực hiện bởi các cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS hoặc sàn giao dịch BĐS.
Các đơn vị có chức năng định giá của Nhà nước như: Bộ Tài chính, Sở Tài chính.
Bảng giá đất do UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định Kết quả bán đấu giá do tổ chức bán đấu giá thực hiện
Giao dịch mua bán mà đơn vị thu thập được, có thể dựa vào thơng tin từ các cuộc định giá trong quá khứ.
Các thông tin rao bán BĐS trên thị trường qua phương tiện thông tin đại chúng.
Các nguồn thông tin khác.
Thiết nghĩ để phục vụ tốt cho công tác định giá, Ngân hàng nên phát triển một nhánh thông tin trong website nội bộ của ngân hàng, trong đó chứa đựng thơng tin thị trường nhà đất, thị trường giá cả các loại hàng, máy móc, thiết bị, thơng tin về xu thế phát triển của khoa học công nghệ
Sau khi thu thập thì việc xử lý thơng tin nhằm đưa kết quả định giá là hết sức cần thiết. Bên cạnh đó, những thơng tin mà khách hàng cung cấp, cán bộ định giá khơng được tin tưởng hồn tồn mà phải kiểm tra tính chính xác của thơng tin đó.
4.2.4. Nâng cao năng lực, kinh nghiệm của cán bộ định giá
Đa số cán bộ trong phòng QHKH đều là những nhân viên trẻ tuổi, nhiệt huyết, có trình độ chun mơn cao. Tuy nhiên trước những biến động phức tạp của thị trường BĐS như hiện nay, cùng những thay đổi trong quy định của Nhà nước thì BIDV cần:
Bồi dưỡng, cập nhật, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật, cơ chế chính sách liên quan cho đội ngũ cán bộ định giá để họ có thể tiếp cận nhanh nhất và hiệu quả nhất.
Công việc định giá ngồi kiến thức chun mơn thì kinh nghiệm là một điều rất quan trọng. Vì vậy, ngân hàng nên thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm định giá BĐS thế chấp giữa các cán bộ trong ngân hàng, giữa các ngân hàng trong hệ thống và các ngân hàng nước ngồi để có thể học hỏi, tiếp thu những kinh nghiệm và ứng dụng vào thực tế của Việt Nam.
Sắp xếp lại đội ngũ cán bộ làm công việc định giá theo từng lĩnh vực cụ thể để có thể nắm bắt sâu về tình hình thị trường, hiểu sâu hơn về lĩnh vực mà mình định giá nhằm giúp cơng việc định giá đạt hiệu quả cao hơn.
Đồng thời có chính sách, chế độ đãi ngộ tốt với nhân viên để có thể giữ vững đội hình nhân viên giỏi, tận tâm.