Ví dụ thực tế về định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CNSGD2 31 

Một phần của tài liệu Khóa luận tốt nghiệp thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh sở giao dịch 2 (Trang 38 - 45)

CHẤP TẠI BIDV – CNSGD2

Ngày 10/03/2013, ơng Nguyễn Đình Chiến và bà Bùi Thị Cam đến ngân hàng thế chấp căn nhà số 53 Lê Quang Định, Phường 11, Quận Bình Thạnh, Tp.HCM.

Sau khi nhận được hồ sơ vay của khách hàng gồm:  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Giấy nộp phí trước bạ  Vị trí tài sản thẩm định  Sổ hộ khẩu gia đình  CMND của chủ hộ

Hồ sơ này được đánh giá là đầy đủ. Ngân hàng sẽ hẹn khách hàng thời gian thẩm định thực tế.

 Chủ sở hữu, sử dụng BĐS: căn cứ vào giấy tờ pháp lý trong hồ sơ vay của khách hàng, xác định chủ sở hữu và sử dụng BĐS là ơng Nguyễn Đình Chiến và Bà Bùi Thị Cam.

 Quy hoạch: BĐS nằm trên đường Lê Quang Định không thuộc khu vực quy hoạch giải tỏa.

 Khả năng chuyển nhượng: BĐS nằm trên mặt đường Lê Quang Định, gần chợ và có nhiều lợi thế thuận lợi cho việc kinh doanh. Đây là khu vực có nhiều thơng tin về chuyển nhượng mua bán nên khả năng chuyển nhượng bình thường. Bên cạnh đó, thị trường BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh có dấu hiệu ấm dần lên, nhu cầu nhà ở của người dân còn rất lớn, đặc biệt là những BĐS có giá trung bình và thấp.

 Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS:

 BĐS có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

 BĐS đang được sử dụng cho mục đích nhà ở.

 BĐS có đủ điều kiện để thế chấp và hiện tại khơng có tranh chấp.  Diện tích ghi nhận trong sổ đỏ và diện tích thực tế là khớp nhau:

 Diện tích đất: 58,2 m2  Diện tích nhà: 165 m2  Định giá BĐS:

Xác định đơn giá đất: tổ định giá sẽ tiến hành thu thập thơng tin so sánh. Đó là các thơng tin giao dịch các BĐS tương tự trong khu vực đường Lê Quang Định trong thời gian gần nhất. Từ các thơng tin đó, tổ định giá sẽ tiến hành điều chỉnh để đưa ra giá phù hợp cho BĐS định giá.

Xác định đơn giá nhà: căn cứ vào tình trạng của ngôi nhà, dựa trên Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng cơng trình trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành, tổ định giá ước tính giá trị ngơi nhà khoảng 2.500.000 đồng/m2.

Sau khi thu thập đầy đủ thông tin, tổ định giá sẽ lập ra báo cáo thẩm định giá trị tài sản như sau:

NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM

CHI NHÁNH...............

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh Phúc

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN

Số ........-20.../BĐS-QHKH.../P.GD...

Tên khách hàng: Ơng Nguyễn Đình Chiến và Bà Bùi Thị Cam Khách hàng: Mới  Cũ  Địa chỉ khách hàng: C75D Đại lộ Bình Dương, P. Hiệp Thành, Tp. Thủ Dầu Một, Bình Dương Số điện thoại: 06503862525 Loại Tài sản: Bất động sản

Mục đích: Làm cơ sở duyệt vay TSBĐ bổ sung.   Hình thức bảo đảm: Bằng tài sản của khách hàng Bằng tài sản của bên thứ ba

 

Tổ chức định giá: Tổ định giá. 

Thời gian định giá gần nhất

Định giá lần đầu 

Thời gian và địa điểm

Thời gian:

Ngày 10/03/2013

Địa điểm: 53 Lê Quang Định, Phường 11, Quận Bình Thạnh, Tp.HCM

Ngày lập Báo cáo: 10/03/2013

THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ. 1. Thông tin về tài sản cần định giá.

- Tên tài sản: Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở tại 53 Lê Quang Định, Phường 11, Quận Bình Thạnh, Tp.HCM và Quyền sử dụng đất ở tại thửa đất số 28, tờ bản đồ số 17, Quận Bình Thạnh, Tp.HCM

- Tên chủ sở hữu: Ơng Nguyễn Đình Chiến và Bà Bùi Thị Cam

2. Hồ sơ tài sản cần định giá.

 Đầy đủ  Chưa đầy đủ

Hồ sơ hiện có Bản gốc (G)/Bản sao (S)/Bản sao có cơng chứng, sao y (SY)

- Giấy chứng nhận QSH nhà và quyền sử dụng đất.  G.….

- Sổ hộ khẩu gia đình …….….

- CMND của chủ hộ …….….

- Bản đồ quy hoạch tổng thể và chi tiết của khu vực  …….….

- Giấy phép xây dựng nhà ..….….

- ……………………………………………………  …….….

- Giấy nộp tiền thuê đất - Giấy chứng nhận đổi số nhà

- …………………………………………………………………………………………………

Kết luận: Tài sản định giá thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm

(Ghi chú: trên cơ sở về hồ sơ tài sản định giá do bên bảo đảm cung cấp - đảm bảo đúng yêu cầu của QĐ 5885).

3. Những căn cứ để định giá

- Luật đất đai năm 2003 và các nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

 - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch

bảo đảm.

 - Căn cứ Quyết định số 3979/QĐ- PC ngày 13/07/2009 và 6020/QĐ ngày

20/10/2009 của Tổng Giám Đốc Ngân hàng Đầu tư và Phát Triển Việt Nam về việc ban hành Quy định về giao dịch bảo đảm trong cho vay và các văn bản sửa đổi, bổ sung.

- Quyết định số 61/2012/QĐ-UBND ngày 22/12/2012 của UBND TP.HCM v/v ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn TP.HCM.

 - Quyết định số 12/QĐ-UBND ngày 20/02/2008 của UBND Tp.HCM về việc

giá/điều chỉnh giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh.

- Quyết định thành lập Tổ định giá số 091A/QĐ-CNSGD2 ngày 17/09/2009 của Giám đốc CN SGD2

4. Mô tả đặc điểm tài sản

Đất - Vị trí - Diện tích - Hình thức sử dụng - Mục đích sử dụng 1  2  3  4  58,2 m2 Sử dụng riêng Đất ở  Nhà - Loại nhà - Cấp nhà - Diện tích xây dựng - Diện tích sử dụng - Thời gian xây dựng

Nhà ở. Nhà cấp 2 58,2 m2

165 m2

2010

- Tình trạng pháp lý: Không tranh chấp  Tranh chấp  - Thực trạng nhà, đất và phần mô tả chi tiết về nhà, đất cũng như khu vực tổng thể, vị

trí cụ thể của tài sản được trình bày tại Phụ lục 01.

- Ảnh minh họa về tài sản định giá được đính kèm tại Phụ lục 02 (ảnh chụp tại thời điểm khảo sát thực địa ngày … tháng … năm 200…)

5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại

Tiêu chí xác định Lợi thế của tài sản Hạn chế của tài sản

Vị trí , Giao thơng Mặt tiền đường Lê Quang Định, gần chợ Bà Chiểu, giao thơng thuận lợi

Diện tích Diện tích lớn

Cơ sở hạ tầng Mặt tiền đường lớn, trải nhựa

Dân trí Khu vực có trình độ dân trí trung bình

An ninh An ninh tốt

Kiến trúc nội thất Yếu tố khác

Lợi thế thương mại Vị trí thuận tiện dễ chuyển đổi mục đích sử dụng.

Khả năng phát mại  Rất dễ  Dễ  Bình thường  Khó  Ko thể p/mại được

Ước tính thời gian có thể phát mại tài sản

Với mức giá phát mại bằng giá trị định giá TSBĐ trong điều kiện giao dịch bình thường ước tính thời gian có thể phát mại tài sản là: 6 tháng.

* Khát quát về thị trường bất động sản:

Thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay đang có dấu hiệu ấm dần lên với những hình thức khuyến mãi của chủ đầu tư. Một số dự án lớn đang phục hồi lại, giá cả quay về mức cân bằng đúng với giá thực của thị trường. Nhu cầu về nhà ở trong người dân vẫn rất lớn, đặc biệt là các căn nhà và căn hộ giá trung bình thấp.

6. Định giá tài sản

6.1 Cơ sở xác định giá trị TSBĐ

a) Tham khảo giá đất nhà phố theo quyết định số 61/2012/QĐ-UBND ngày 22/12/2012 của UBND TP.HCM v/v ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn TP.HCM:

TT Khu vực Loại đất Giá đất phố (ĐV: đồng)

VT1 VT2 VT3 VT4

1 Q. Bình Thạnh đoạn từ chợ

Bà Chiểu đến Nơ Trang Long Đất ở 15.600.000 b) Tham khảo các nguồn thông tin khác

- Những khu đất có vị trí và đặc điểm tương tự tài sản bảo đảm thường được rao bán/ giao dịch trên thị trường với mức giá trong khung dao động từ 55-68 triệu đồng/m2. - Các mức giá tham khảo trên được tổng hợp chi tiết sau đây:

TT Chỉ tiêu

MẪU 1 MẪU 2 MẪU 3

Nhà bán MT đường Lê Quang Định, P.14, Q.BT Nhà MT 263 LQĐ, P.11, Q. BT. Nhà MT 246 LQĐ, P.14, Q.BT 1 Diện tích đất (m2) 3*15= 45 m2 7*40=280 m2 3.6*27= 97.2 m2 2 Kết cấu nhà 1 trệt + 1 lửng + 1 lẩu Nhà cấp 4 - 3 Diện tích sử dụng 90m2 280m2 205m2 4 So sánh với TSĐB Gần vị trí cần định giá Gần vị trí định giá Gần vị trí định giá, gần chợ Bà Chiểu 5 Liên hệ 0978317016 – Liên 0909121890- Hóa 0908219500

6 Nguồn gốc Nhachothue24h.vn Bannhamatphobin hthanh.batdongsa n.com.vn Maxxland.com.v n 7 Gía rao bán (VND) 3.200.000.000 18.500.000.000 6.000.000.000 Giá trị đất (sau khi trừ

giá trị nhà (DT* đơn giá xây dựng - 2.500.000 đ/m2))

2.975.000.000 17.800.000.000 5.757.000.000

6.2 Phương pháp thẩm định giá:

- Phương pháp định giá: phương pháp so sánh trực tiếp.

- Phân tích các thơng tin tham khảo về giá trên các website và thực tế khảo sát tại khu vực đường Lê Quang Định tại thời điểm định giá để đưa ra mức giá cuối cùng. Nhận thấy giá tham khảo khá cao so với giá thực tế, tổ định giá đề nghị mức giá của TSĐB bằng giá thấp nhất của các mẫu tham khảo trên= 59.228.395. Làm tròn: 59.000.000 đồng/m2.

6.3 Giá trị tài sản bảo đảm

- Tài sản bảo đảm là: Quyền sử dụng nhà ở tại 53 Lê Quang Định, Phường 11, Quận Bình Thạnh, Tp.HCM và Quyền sử dụng đất ở tại thửa đất số 28, tờ bản đồ số 17, Quận Bình Thạnh, Tp.HCM do Ơng Nguyễn Đình Chiến và Bà Bùi Thị Cam làm chủ sở hữu.

- Giá trị định giá tài sản bảo đảm:

Giá trị đất theo Quyết định 61/2012/QĐ-UBND Diện tích đất: 58.2 m2

Đơn giá đất: 15.600.000 đ/ m2

Giá trị đất: 907.920.000 đồng (Bằng chữ: Chín trăm lẻ bảy triệu chín trăm

hai mươi ngàn đồng)

Giá trị nhà theo Quyết Định 12/QĐ-UBND (do nhà được xây vào năm 2010 nên vẫn áp dụng Quyết Định 12/QĐ-UBND)

Diện tích nhà: 165 m2 Đơn giá nhà: 2.500.000 đ/m2

Giá trị nhà tại thời điểm mới xây dựng: 412.500.000 đồng (Bằng chữ: Bốn trăm mười hai triệu năm trăm ngàn đồng)

Thời gian khấu hao tài sản: 10 năm. Tài sản đã sử dụng được 3 năm. Phương pháp khấu hao : đường thẳng

Khấu hao hàng năm: 412.500.000/10 = 41.250.000 đồng

Giá trị còn lại của nhà: 412.500.000 – 41.250.000*3 = 288.750.000 đồng (Bằng chữ: Hai trăm tám mươi tám triệu bảy trăm năm mươi ngàn đồng)

Tổng giá trị TSĐB theo quyết định số 61/2012/QĐ-UBND và 12/QĐ-UBND là : 1.196.670.000 đồng

Giá trị TSĐB theo giá thị trường

Diện tích đất: 58.2 m2

Đơn giá đất: 59.000.000 đ/ m2

Giá trị đất: 3.433.800.000 đồng (Bằng chữ: Ba tỷ bốn trăm ba mươi

ba triệu tám trăm ngàn đồng)

Tổng giá trị TSBĐ : 3.433.800.000 + 288.750.000 =3.722.550.000 đồng (bằng chữ: Ba tỷ bảy trăm hai mươi hai triệu năm trăm năm mươi ngàn đồng) Đề nghị khác (Nếu có): Phương thức quản lý TSBĐ, định kỳ đánh giá lại TSBĐ và các vấn

đề khác.

Nhận xét: Đối với BĐS thế chấp là đất ở và cơng trình trên đất, việc ngân hàng

sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để tính giá đất và phương pháp định giá chi phí để tính giá cơng trình trên đất là hồn tồn hợp lý. Tất cả các yếu tố liên quan đến BĐS như: chứng minh pháp lý, hiện trạng sử dụng, tình trạng tranh chấp… đều được kiểm tra đầy đủ và cẩn thận. Bên cạnh đó, một số yếu tố chính về đất như diện tích, mục đích sử dụng,… đều được phản ánh trong báo cáo thẩm định giá trị tài sản.

Tuy nhiên, đơn giá xây dựng chưa phù hợp với tình hình thực tế do sự biến động của giá cả nguyên liệu. Nhà được xây vào năm 2010 nhưng áp dụng biểu suất đầu tư của UBND Thành phố năm 2008 sẽ có sự chênh lệch giá trị. Mặt khác do không trực tiếp xuống khảo sát các BĐS so sánh mà chỉ lấy thông tin từ internet nên giá trị ước tính mang tính chất chủ quan của cán bộ định giá. Bên cạnh đó, việc ước tính tỷ lệ khấu hao của cơng trình trên đất hồn tồn dựa vào ý kiến chủ quan và kinh nghiệm của người định giá. Một điểm đáng lưu ý là đối với cơng trình trên đất của các BĐS so sánh, cán bộ định giá khơng khấu hao cơng trình trên đất (có thể do khơng có đầy đủ thơng tin về BĐS so sánh) dẫn đến việc giá trị đất của các BĐS so sánh giảm xuống (giá trị đất = giá rao bán – giá trị nhà), làm giá đất của BĐS mục tiêu bị giảm theo.

Một phần của tài liệu Khóa luận tốt nghiệp thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh sở giao dịch 2 (Trang 38 - 45)

Tải bản đầy đủ (PDF)

(88 trang)