3.4.1. Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản
Yêu cầu:
Xác định được người là chủ sở hữu, sử dụng BĐS, những người đồng sở hữu, sử dụng.
Năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật của chủ sở hữu, sử dụng BĐS. Đảm bảo xác định được người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp
BĐS.
Căn cứ thẩm định: các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của người chủ sở hữu.
3.4.2. Thẩm định về quy hoạch nơi bất động sản tọa lạc
Yêu cầu: thẩm định quy hoạch nơi BĐS tọa lạc phải xác định được nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch chưa và nếu có thì đã quy hoạch như thế nào.
Căn cứ thẩm định: căn cứ vào bản quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với vị trí BĐS tọa lạc. Trong trường hợp BĐS chưa có quy hoạch thì phải làm việc với cơ quan có thẩm quyền để xác định chính xác.
3.4.3. Thẩm định khả năng chuyển nhượng của bất động sản
Yêu cầu: việc thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS phải đảm bảo được là BĐS đó có dễ chuyển nhượng hay phát mãi hay khơng.
Căn cứ thẩm định: căn cứ vào tình trạng thực tế của của BĐS: vị trí, giao thơng, cơ sở hạ tầng, an ninh, dân trí lợi thế thương mại cũng như tình hình thị trường BĐS thực tế.
Yêu cầu: Việc thẩm định về tình trạng thực tế của BĐS phải xác định được: Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hay sở hữu của BĐS phải hợp lệ. Diện tích thực tế và diện tích ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS. BĐS có được phép thế chấp hay khơng và có đủ điều kiện để thế chấp hay
chưa?
Có tranh chấp hiện đang xảy ra với BĐS hay khơng?
BĐS đó có đang được thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá nhân và tổ chức khác không.
Căn cứ thẩm định: căn cứ vào chứng từ sở hữu, tình trạng thực tế của BĐS và các nguồn thông tin khác.
3.4.5. Định giá bất động sản
Yêu cầu: Việc định giá BĐS phải xác định được giá trị bằng Việt Nam đồng của BĐS tại thời điểm định giá.
Căn cứ định giá BĐS:
Diện tích BĐS: bao gồm xác định diện tích đất và diện tích tài sản gắn liền với đất.
Đơn giá BĐS: bao gồm đơn giá đất và đơn giá tài sản gắn liền với đất.
3.4.5.1. Xác định diện tích bất động sản
Đối với quyền sử dụng đất:
Nếu diện tích đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lớn hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích thực tế.
Nếu diện tích đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lớn hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với nhà ở, cơng trình xây dựng trên đất:
Nếu nhà ở, cơng trình xây dựng trên đất có đăng ký quyền sở hữu, có chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sở hữu thì diện tích tính giá trị BĐS cũng tương tự như trên.
Trong trường hợp nhà ở, cơng trình xây dựng đang hoặc đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì:
Nếu xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng thì diện tích tính giá là diện tích xây dựng thực tế.
Nếu xây dựng không đúng giấy phép xây dựng thì diện tích tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế phù hợp với giấy phép.
3.4.5.2. Xác định đơn giá bất động sản
Đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (như đất xây dựng nhà xưởng, văn phòng): sử dụng các phương pháp định giá để xác định đơn giá đất thị trường và căn cứ vào đơn giá đó để xác định giá trị BĐS.
Đối với đất nông nghiệp: giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ căn cứ vào quyết định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố do UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành hàng năm.
Đối với nhà ở, cơng trình xây dựng trên đất: việc xác định giá trị của nhà phải dựa vào tình trạng hiện tại của ngơi nhà để định giá thông qua xác định: thời gian sử dụng, kiểu dáng, kết cấu, nguyên vật liệu xây dựng, tình trạng pháp lý của ngơi nhà. Từ đó ngân hàng sẽ căn cứ vào Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng cơng trình trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành để xác định đơn giá. Chi tiết xem ở phần phụ lục A của bài luận.
3.4.6. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CN SGD 2 SGD 2
Việc định BĐS được thực hiện theo quy trình sau:
Hình 3.5. Quy trình định giá bất động sản thế châp tại BIDV – CNSGD2
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu thẩm định, hồ sơ
Căn cứ vào quy định về hồ sơ tối thiểu để định giá đã được đề cập ở trên. Nếu đầy đủ thì cán bộ định giá sẽ nhận hồ sơ, nếu khơng thì sẽ u cầu khách hàng bổ sung thêm. Tiếp nhận yêu cầu thẩm định, hồ sơ Liên hệ với khách hàng hẹn ngày thẩm định Thẩm định thực tế Lập báo cáo thẩm định giá trị tài sản Ký duyệt vào báo cáo thẩm định giá trị tài sản
Nếu hồ sơ đã đầy đủ thì cán bộ định giá sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ như: chứng từ nhà đất, tờ khai lệ phí trước bạ, bản vẽ hiện trạng và các loại giấy tờ khác.
Bước 2: Liên hệ với khách hàng hẹn ngày thẩm định
Sau khi đã có đầy đủ hồ sơ và xác định được tính hợp pháp của các loại giấy tờ khách hàng cung cấp, tổ định giá trong ngân hàng sẽ hẹn khách hàng ngày, giờ thẩm định thực tế.
Bước 3: Thẩm định thực tế
Tổ định giá tại ngân hàng sẽ đến địa điểm BĐS tọa lạc để thẩm định thực tế BĐS đó đồng thời thu thập thêm thơng tin về những BĐS xung quanh để làm căn cứ cho việc định giá
Bước 4: Lập báo cáo thẩm định giá trị tài sản
Việc lập báo cáo thẩm định giá trị tài sản sẽ theo mẫu của ngân hàng, áp dụng cho từng loại TSBĐ khác nhau: BĐS, máy móc thiết bị, giấy tờ có giá, các khoản phải thu, quyền địi nợ, quyền phát sinh từ các hợp đồng kinh tế. Mẫu báo cáo cụ thể được đưa vào phần phụ lục của khóa luận này.
Bước 5: Ký duyệt vào báo cáo thẩm định giá trị tài sản
Sau khi lập báo cáo thẩm định giá trị tài sản, tổ định giá sẽ ký duyệt vào báo cáo để làm căn cứ xác nhận giá trị tài sản cùng với quyền và trách nhiệm trong việc định giá tài sản.
Quy trịnh định giá BĐS thế chấp cụ thể sẽ được trình bày cụ thể thơng qua ví dụ dưới đây