Khóa luận tốt nghiệp thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng tmcp đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh sở giao dịch 2

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO ĐẶC BIỆT ến Ti KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP g NGÀNH TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG h: An o H THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH h in iM Ch ty Ci O n MSSV: 0954032163 pe SVTH: Nguyễn Viết Hải U GVHD: Ths Vũ Thị Lệ Giang ity rs ve ni NGÀNH: Tài ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2013 Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang LỜI CẢM ƠN Lời xin chân thành cảm ơn đến quý Thầy, Cô trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, người trực tiếp giảng dạy, truyền đạt kiến thức bổ ích cho tơi, hành trang q giá để bước vào nghiệp tương lai ến Ti Tơi xin cảm ơn chương trình Đào tạo Đặc biệt, trường ĐH Mở Thành phố Hồ Chí Minh tạo điều kiện thuận lợi cho trình thực tập thực báo cáo g Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Giáo viên hướng dẫn Cơ Vũ Thị Lệ Giang tận tình, quan tâm, giúp đỡ thời gian qua kiến thức chun mơn mà cịn kinh nghiệm thực tế cô An h: Tôi xin cảm ơn đến ban lãnh đạo anh chị phòng QHKH Doanh nghiệp 3, Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam – CN Sở giao dịch dành thời gian bảo, hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi để tơi tìm hiểu thu thập thơng tin kinh nghiệm thực tế đáng quý để hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp o H iM Ch h in Sinh viên thực ty Ci Nguyễn Viết Hải n pe O ity rs ve ni U SVTH: Nguyễn Viết Hải i Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ến Ti g An h: o H Ch iM in h Ci ty O pe n U ni ve rs ity SVTH: Nguyễn Viết Hải ii Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang DANH MỤC VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NGHĨA CỦA TỪ Bất động sản BIDV Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư phát triển Việt Nam ến Ti BĐS CN Chi nhánh g Ngân hàng An NH Quản lý rủi ro Ch Thương mại cổ phần Tài sản bảo đảm ty Ci TSBĐ h TMCP Tổ chức tín dụng in TCTD Sở Giao dịch iM SGD o QLRR Quan hệ khách hàng H QHKH Ngân hàng Nhà nước h: NHNN n pe O ity rs ve ni U SVTH: Nguyễn Viết Hải iii Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang MỤC LỤC CHƯƠNG GIỚI THIỆU 1  1.1 Tổng quan lý chọn đề tài 1  1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2  1.3 Phạm vi thời gian phân tích 2  ến Ti 1.4 Phương pháp nghiên cứu 2  1.5 Kết cấu khóa luận tốt nghiệp 2  g CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 2  An 2.1 Khái niệm bất động sản bất động sản chấp 3  h: 2.1.1 Bất động sản 3  H 2.1.2 Bất động sản chấp 5  o Ch 2.2 Định giá bất động sản 6  2.2.1 Khái niệm 6  iM 2.2.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản 7  in 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng giá trị bất động sản 8  h Ci 2.2.4 Các phương pháp định giá bất động sản 10  ty CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI BIDV – CN SGD2 18  O pe 3.1 Giới thiệu chung BIDV – CNSGD2 18  3.1.1 Quá trình hình thành phát triển BIDV 18  n ni U 3.1.2 Quá trình hình thành phát triển BIDV – CN SGD 19  3.1.3 Các hoạt động BIDV – CNSGD2 20  ve 3.1.4 Cơ cấu tổ chức BIDV – CN SGD 20  rs ity 3.1.5 Kết hoạt động kinh doanh BIDV – CNSGD2 23  3.2 Giới thiệu hoạt động định giá bất động sản chấp BIDV- CNSGD2 25  3.3 Quy định chung hoạt động định giá bất động sản chấp BIDVCNSGD2 25  3.3.1 Thành lập tổ định giá 25  3.3.2 Hệ số giá trị tài sản bảo đảm 26  SVTH: Nguyễn Viết Hải iv Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang 3.3.3 Hồ sơ thẩm định bất động sản 27  3.4 Nội dung thẩm định bất động sản 28  3.4.1 Thẩm định chủ sở hữu, sử dụng bất động sản 28  3.4.2 Thẩm định quy hoạch nơi bất động sản tọa lạc 28  3.4.3 Thẩm định khả chuyển nhượng bất động sản 28  ến Ti 3.4.4 Thẩm định tình trạng thực tế, pháp lý bất động sản 28  3.4.5 Định giá bất động sản 29  g 3.4.6 Quy trình định giá bất động sản chấp BIDV – CN SGD 30  An 3.5 Ví dụ thực tế định giá bất động sản chấp BIDV – CNSGD2 31  h: 3.6 Đánh giá hoạt động định giá BĐS chấp BIDV- CNSGD2 38  o H 3.6.1 Những kết đạt được, thuận lợi khó khăn cơng tác định giá bất động sản chấp BIDV – CNSGD2 38  Ch 3.6.2 Những tồn nguyên nhân tồn 41  iM CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI BIDV – CN SGD 44  in 4.1 Vai trò định giá bất động sản chấp bối cảnh 44  h ty Ci 4.2 Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản chấp BIDV – CNSGD2 45  4.2.1 Hoàn thiện phối hợp phương pháp định giá 45  O pe 4.2.2 Quy cách xác định giá trị cơng trình gắn liền với đất 45  n 4.2.3 Xây dựng hệ thống liệu thông tin cho định giá 45  ni U 4.2.4 Nâng cao lực, kinh nghiệm cán định giá 46  4.3 Kiến nghị 47  ve 4.3.1 Kiến nghị với Hội sở BIDV 47  rs ity 4.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 47  4.3.3 Kiến nghị với Nhà nước 47  PHẦN KẾT LUẬN 50  SVTH: Nguyễn Viết Hải v Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Kết hoạt động kinh doanh 2010-2012 BIDV – CN SGD Bảng 3.2 Hệ số giá trị tài sản bảo đảm Bảng 3.4 Tỷ lệ dư nợ có TSBĐ/ Tổng dư nợ BIDV –CN SGD g ến Ti Bảng 3.3 Xếp hạng khách hàng sách cấp tín dụng BIDV –CN SGD2 h: An Bảng 3.5 Tỷ lệ nợ xấu BIDV – CN SGD o H h in iM Ch ty Ci n pe O ity rs ve ni U SVTH: Nguyễn Viết Hải vi Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ tổ chức BIDV – CN SGD Hình 3.2 Huy động vốn 2010-2012 BIDV – CN SGD Hình 3.3 Dư nợ tín dụng 2010-2012 BIDV – CN SGD Hình 3.5 Quy trình định giá bất động sản châp BIDV – CNSGD2 g ến Ti Hình 3.4 Lợi nhuận trước thuế 2010-2012 BIDV – CN SGD h: An o H h in iM Ch ty Ci n pe O ity rs ve ni U SVTH: Nguyễn Viết Hải vii Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang CHƯƠNG GIỚI THIỆU 1.1 TỔNG QUAN VÀ LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI g ến Ti Ngân hàng có vai trò quan trọng kinh tế thị trường Nó coi hệ tuần hồn vốn kinh tế quốc gia tồn cầu Chính mà ngân hàng ngày trở nên thiết yếu, vừa nắm cán cân, vừa định thành bại kinh tế quốc gia nói riêng phát triển kinh tế tồn cầu nói chung Trong điều kiện kinh tế nay, ngân hàng gặp khơng khó khăn vấn đề huy động vốn mà lãi suất liên tục giảm mạnh thời gian vừa qua Việc không cung ứng đủ nguồn vốn cho thị trường tác động mạnh đến kinh tế quốc gia Trong thời gian gần đây, nợ xấu vấn đề quan tâm Từ năm 2010 đến nay, nợ xấu TCTD không ngừng tăng nhanh Theo số liệu báo cáo TCTD, nợ xấu cuối năm 2010 2,5%, cuối năm 2011 3,2% tính đến tháng 6/2012, nợ xấu toàn hệ thống 117.723 tỷ đồng, chiếm khoảng 4,47% tổng dư nợ Tuy nhiên số lại bị khơng chun gia tổ chức nghi ngờ nhỏ so với thực tế Trước sức ép đó, vào ngày 13/07/2012, NHNN thức công bố số nợ xấu vào thời điểm 31/03/2012 theo tính tốn 8,6% tương đương 202 nghìn tỷ đồng Trong nợ nhóm 5, nhóm nợ có khả chiếm 40% nợ xấu Thực tế với tình trạng nợ xấu ngày gia tăng chiếm tỷ trọng lớn đáng lo ngại Đối với khoản vay, ngồi câu hỏi “ Nó sinh lời bao nhiêu?” câu hỏi “ Có thu hồi lại khơng?” quan trọng khơng Một tiêu chí để xác định khả thu hồi nợ TSBĐ h: An o H h in iM Ch ty Ci n pe O Tình hình nợ xấu Việt Nam phức tạp Hiện có 16% nợ xấu khơng có TSBĐ, 84% số nợ xấu có TSBĐ có giá trị 135% so với nợ xấu Có nhiều loại tài sản trở thành tài sản bảo đảm từ quyền sử dụng đất, máy móc thiết bị giấy tờ có giá… Việc xác định giá trị tài sản có ý nghĩa vơ quan trọng Nó định số tiền khách hàng vay đồng thời định rủi ro mà Ngân hàng gặp phải cho vay dựa giá trị tài sản xác định Có thể thấy có TSBĐ khơng khoản nợ bị xếp vào nợ xấu chủ yếu rơi vào lĩnh vực sản xuất cơng nghiệp xây dựng Vì lĩnh vực chịu ảnh hưởng lớn việc đóng băng kéo dài thị trường bất động sản Cụ thể BĐS, tỷ lệ giá trị TSBĐ nợ xấu lên đến 180% Nếu ngân hàng không áp dụng phương pháp thẩm định giá BĐS phù hợp hiệu gây ảnh hưởng xấu đến hoạt động tín dụng ngân hàng, vấn đề thu hồi vốn Có nhiều phương pháp thẩm định giá TSBĐ, việc sử dụng phương pháp trường hợp tốt khơng dễ dàng, TSBĐ BĐS cịn khó khăn Bên cạnh đó, Ngân hàng có quy trình thẩm định riêng, điều dẫn tới việc TSBĐ định giá Ngân hàng khác nhau, vào thời điểm khác ity rs ve ni U SVTH: Nguyễn Viết Hải Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang Nhằm mục đích nghiên cứu vấn đề định giá BĐS chấp góp phần nhỏ việc hồn thiện cơng tác Sở giao dịch nên chọn đề tài “Thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao dịch 2” làm khóa luận tốt nghiệp 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU g ến Ti Báo cáo tập trung phân tích tình hình hoạt động định giá BĐS chấp BIDV – CN SGD Đồng thời đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hoạt động định giá ngân hàng, để hoạt động định giá phát huy vai trị An 1.3 PHẠM VI VÀ THỜI GIAN PHÂN TÍCH h: Báo cáo sâu phân tích thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CN SGD2, dựa sở liệu thời gian ba năm gần đây, từ năm 2010 đến năm 2012 o H Ch 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU in iM Báo cáo sử dụng nguồn số liệu cung cấp Phòng Kế hoạch tổng hợp BIDV –CNSGD2 đồng thời trực tiếp trao đổi với nhân viên CN Sở Giao dịch để thu thập thông tin Các phương pháp sử dụng: h Phương pháp phân tích theo chiều ngang: phân tích thay đổi khoản mục qua năm để đưa xu hướng mức độ biến động khoản mục Ci ty Phương pháp phân tích theo chiều dọc: phân tích tỷ trọng loại TSBĐ tổng TSBĐ nhằm đánh giá cấu TSBĐ ngân hàng O pe Sử dụng công cụ excel để vẽ biểu đồ minh họa cho vấn đề đưa n 1.5 KẾT CẤU KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP U Kết cấu khóa luận bao gồm chương, nội dung cụ thể chương sau: rs ve Chương 2: Cơ sở lý thuyết định giá BĐS chấp ni Chương 1: Giới thiệu đề tài ity Chương 3: Thực trạng công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch Chương 4: Giải pháp nâng cao hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP SVTH: Nguyễn Viết Hải Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang - ………………………………………………………………………………………  (Các nêu trên, sửa đổi, bổ sung theo thời kỳ) Mô tả đặc điểm tài sản (Nếu TS khơng phải đơn phần mơ tả đưa thành phục lục)  Đối với TS xe giới - Ơ tơ Đặc điểm tài sản Hình ảnh kiểm tra thực tế ến Ti - Số chỗ ngồi: ……… chỗ - Model: ………………… …… g - Động cơ: ………………… … An - Năm sản xuất: ………….…… h: - Nơi lắp ráp: …………….…… - Số khung: ……………….… H - Số máy: ……………….…… o - Màu sơn: …………….……… Ch - Biển số xe: ………… ……… iM - Dung tích động cơ: …….…… - Công suất cực đại: …….…… h in - Hộp số: ………………….… - Ngày đăng ký lần đầu: - Tình trạng mua bảo hiểm đăng kiểm ty Ci - Số km chạy được: pe O - Hình ảnh chụp … … …… … ngày … … / … … / … …  Không ni U  Có n Qua kiểm tra thực tế số khung, số máy số đặc điểm TSBĐ nêu trùng khớp với giấy đăng ký xe giấy chứng nhận kiểm định an tồn kỹ thuật bảo vệ mơi trường: - Model: …………………… - Nơi lắp ráp: ……………… - Số khung: ………… … - Số máy: ………… ….… - Giấy chứng nhận an toàn LĐ, chứng nhận kiểm định an tồn XD (nếu có) Sở LĐ-TB XH, TT kiểm định kỹ thuật ATXD Bộ XD SVTH: Nguyễn Viết Hải ity - Năm sản xuất: ……… … rs ve  Đối với TS máy công trình …… …(tên hãng – chủng loại)…………… Đặc điểm tài sản Hình ảnh kiểm tra thực tế Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang cấp Giấy phép lưu hành (áp dụng cho TS loại cẩu) - Tình trạng mua bảo hiểm đăng kiểm; - Một số đặc điểm đặc thù khác - Hình ảnh chụp … … …… … ngày … … / … … / … … Qua kiểm tra thực tế đặc điểm TSBĐ trùng khớp với………………………………….… ến Ti ………………………………………………………………………….………………: g  Có Các đánh giá TSBĐ khả phát mại An  Không h: Đánh giá tài sản xe giới: ………………(tên hãng – chủng loại)… …… …… H - Đánh giá thực trạng tài sản thời điểm kiểm tra: o ………………………………………… Ch iM Trong phần cần nêu đánh giá TSBĐ dẫn đến thuận lợi khó khăn nhận tiếp tục nhận làm TSBĐ ……………………………………………………………………………… …………… in h - Nhận định xu hướng thị trường tài sản tương lai: Ci ………………………………………… ty Trong phần cần nêu đánh giá xu hướng thị trường dẫn đến thuận lợi khó khăn nhận tiếp tục nhận làm TSBĐ O ……………………………………………………………………………… …………… pe  Đánh giá khả phát mại tài sản thời điểm định giá:  Dễ  Bình thường  Khó n  Rất dễ  Ko thể p/mại ni U ve Đánh giá tài sản máy cơng trình: ……………(tên hãng – chủng loại)… …… ity rs Đánh giá thực trạng tài sản thời điểm kiểm tra: Trong phần cần nêu đánh giá TSBĐ dẫn đến thuận lợi khó khăn nhận tiếp tục nhận làm TSBĐ ………………………………………… - Đánh giá thị trường thời điểm kiểm tra; so sánh với số chủng loại tương tự: ……………………………………………………………………………… …………… - Nhận định xu hướng thị trường tài sản tương lai: Trong phần cần nêu đánh giá xu hướng thị trường dẫn đến thuận lợi khó khăn nhận tiếp tục nhận làm SVTH: Nguyễn Viết Hải Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang TSBĐ…………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………  Đánh giá khả phát mại tài sản thời điểm định giá:  Dễ  Bình thường  Khó Định giá tài sản ến Ti 6.1 Cơ sở xác định giá trị tài sản bảo đảm  - Căn vào giá thị trường thời điểm định giá  g - Căn tình hình thực tế kiểm tra tài sản h: An - Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 Bộ trưởng Tài  việc Ban hành Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định  - Tham khảo nguồn thông tin khác (Ghi rõ thông tin từ đâu) o H …………………………………………………………………….……………… 6.2 Phương pháp xác định giá trị TSBĐ Ch - So sánh trực tiếp   - Theo phương pháp khác (Ghi rõ phương pháp gì)  in iM - Theo phương pháp khấu hao TSCĐ ……………………………………………………………………………………… h Ci Với phương pháp định giá nêu giá trị tài sản định sau: ty ………………………………………………………………………………………………… O ………………………………………………………………………………………………… pe ………………………………………………………………………………………………… n ………………………………………………………………………………………………… ve 6.3 Giá trị tài sản bảo đảm ni U Nếu sử dụng nhiều phương pháp để xác định giá trị TSBĐ phương pháp có kết khác cần nêu rõ nguyên nhân lựa chọn kết phương pháp ity rs  TSBĐ xe giới - Ôtô: …… …(tên hãng – chủng loại)…… BKS: thuộc quyền sở hữu/ quyền quản lý, quyền sử dụng bên bảo đảm là: ………………………………………………………………………………………………… Giá trị TSBĐ xe giới: …… …(tên hãng – chủng loại)…… BKS: Bằng số: ……………………………………………………………………………………… Bằng chữ: ……………………………………………………………………………………  TSBĐ máy cơng trình: …… …(tên hãng – chủng loại thuộc quyền sở hữu/ quyền quản lý, quyền sử dụng bên bảo đảm là…………………………………… SVTH: Nguyễn Viết Hải Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 Giá trị TSBĐ máy cơng trình: GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang …… …(tên hãng – chủng loại)…… BKS: Bằng số: ……………………………………………………………………………………… Bằng chữ: …………………………………………………………………………………… Ghi chú: Các phụ lục phần đính kèm khơng tách rời Báo cáo kết định giá Đề nghị khác: Có thể trình bày đề xuất khác phương pháp quản lý TSBĐ như: ến Ti - Về định kỳ định giá lại tài sản; - Về việc mua bảo hiểm đăng kiểm đến hạn; g - Về việc nhận ký HĐ chấp, cầm cố TSBĐ hoàn tất đăng kiểm mua bảo hiểm … An - Các đề nghị khác h: (Ký, ghi rõ họ tên) Họ tên Ký tên o Thành phần H THÀNH PHẦN ĐỊNH GIÁ: …………………… Thành viên …………………… Thành viên …………………… h in iM Ch Tổ trưởng Chức danh ty Ci n pe O ity rs ve ni U SVTH: Nguyễn Viết Hải Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang PHỤ LỤC D MẪU ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐỐI VỚI GIẤY TỜ CÓ GIÁ Mẫu số 01c/ĐGTS g ến Ti (Áp dụng loại TSBĐ Giấy tờ có giá) NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM An Độc lập - Tự - Hạnh Phúc h: CHI NHÁNH H o , ngày .tháng năm 200 Ch BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN ………………………………………… Khách hàng: Ci - Cổ phiếu phổ thông  Số lượng: …… 10.000 đồng  Mệnh giá khác  Làm sở cấp tín dụng/phát hành BL  TSBĐ bổ sung  Thế chấp tài sản khách hàng  Cầm cố tài sản khách hàng  Bảo lãnh tài sản bên thứ  Tổ định giá  Theo QĐ thành lập … Giám đốc ngày …… ity SVTH: Nguyễn Viết Hải rs Thời gian định giá Định giá lần đầu gần Định giá lần thứ : …………………… ve Tổ chức định giá : Số lượng: …… ni Hình thức bảo đảm:  U Mục đích: điện n Chưa niêm yết pe Đã niêm yết Mệnh giá cổ phiếu Số thoại: O Loại Tài sản: ty Địa khách hàng: Cũ  Mới  h Tên khách hàng: in iM Số -20 /GTCG-QHKH /P.GD  (Định giá lần đầu: Ngày Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang …./…./…) Thời gian: … h… , ngày / /20… Thời gian Ngày lập Báo cáo: THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ ến Ti Thông tin khái quát tài sản cần định giá - Tên tài sản: Cổ phiếu g  Cổ phiếu: …(Mã cổ phiếu)…… Công ty: (tên doanh nghiệp) - Tên chủ sở hữu: Ông(Bà)/ Doanh nghiệp/Tổ chức ……………… An Hồ sơ tài sản định giá  Chưa đầy đủ h:  Đầy đủ  Hồ sơ có chứng, y (SY) Cổ phiếu niêm yết o H Bản gốc (G)/Bản (S)/Bản có cơng Ch  …….… Giấy chứng nhận sở hữu cổ phiếu - Xác nhận trung tâm/Công ty lưu ký vv phong toả cổ phiếu chấp Ngân hàng  …….… - Điều lệ tổ chức hoạt động công ty cổ phần  …….… - Báo cáo tài có kiểm tốn năm gần quý liền kề  …… … - Báo cáo thường niên (nếu có) năm gần - …………………………………………………… h in iM - Ci ty  …… … O n pe Cổ phiếu chưa niêm yết:  …….… - Giấy đề nghị xác nhận kiêm phong toả cổ phiếu có xác nhận tổ chức phát hành - Điều lệ tổ chức hoạt động công ty cổ phần - Báo cáo tài có kiểm tốn (nếu có) năm gần q liền kề - Báo cáo thường niên (nếu có) năm gần  …… …  …….… ve ni U Giấy chứng nhận quyền sở hữu cổ phần rs  …….… -  Hồ sơ cần bổ sung SVTH: Nguyễn Viết Hải  …….… ity - Văn chứng minh đến thời điểm cầm cố, hạn chế cổ phiếu xoá bỏ (trong trường hợp cổ phiếu Cổ đông sáng lập, cổ đông chiến lược cổ phiếu có điều kiện hạn chế chuyển nhượng khác)  …….…  …….… Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang - ………………………………………………………………………………………………… - ………………………………………………………………………………………………… Kết luận: Tài sản định giá thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm (Ghi chú: sở hồ sơ tài sản định giá bên bảo đảm cung cấp - đảm bảo yêu cầu QĐ 5885) Những để định giá:  - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm  ến Ti - Luật chứng khoán năm 2006 g - Căn Quyết định số 5885/QĐ- PC ngày 08/10/2007 Tổng Giám Đốc Ngân hàng  Đầu tư Phát Triển Việt Nam việc ban hành Quy định giao dịch bảo đảm cho vay văn hướng dẫn, sửa đổi, bổ sung An h: - Quyết định thành lập Tổ thẩm định giá ngày …/…./200… Giám đốc Chi nhánh  TSBĐ ……………………………………… H  - Hợp đồng bảo đảm tiền vay, Hợp đồng chấp …… o - ………………………………………………………………………………………  Ch (Các nêu trên, sửa đổi, bổ sung theo thời kỳ) iM Thông tin tổ chức phát hành tài sản bảo đảm - Triển vọng phát triển định hướng kinh doanh ity - Nghị Đại hội cổ đơng (nếu có) rs - Cổ đơng sáng lập tỷ lệ cổ phần nắm giữ; ve - Vốn điều lệ ni - Ngành nghề kinh doanh U - Cơ cấu tổ chức, máy quản lý doanh nghiệp; n Tên ngành trực thuộc: pe Điện thoại O Địa ty Tên giao dịch Ci Tên doanh nghiệp h - Giới thiệu doanh nghiệp in 4.1 Thông tin tổ chức phát hành: - Kế hoạch kinh doanh - Đánh giá tình hình SXKD, tình hình tài năm gần quý gần - Chính sách cổ tức - Rủi ro xảy hoạt động doanh nghiệp Kết luận tình hình tài chính, sản xuất kinh doanh; triển vọng phát triển doanh nghiệp SVTH: Nguyễn Viết Hải Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang 4.2 Mô tả tài sản bảo đảm: Đối với TS cổ phiếu niêm yết Mã cổ phiếu: Nơi niêm yết: Chi nhánh chứng khốn… Ngày niêm yết: Tên cổ đơng Mã cổ đông Mệnh giá Khối lượng niêm yết tại: Tổng giá trị niêm yết: Giá giao dịch phiên đầu Giá cao nhất: Giá thấp nhất: Giá giao dịch Giá giao dịch bình quân 20 phiên gần nhất: Đối với TS cổ phiếu chưa niêm yết Mã cổ phiếu Ngày chào bán cổ phần lần đầu công chúng: Số lần chào bán cổ phần công chúng: g ến Ti   - h: An o H iM Ch Lần Lần Lần h in - Tổng số cổ phần chào bán Lần pe O - Tổng số tiền thu thực tế: ty - Tỷ lệ cổ phần bán thực tế Ci - Tổng số cổ phần bán thực tế - Giá bình quân thực tế n - Khái quát thị trường chứng khoán giai đoạn ity rs ve ni U - Tên cổ đông - Mã cổ đông - Mệnh giá: - Giá chào sàn - Giá thực tế giao dịch thị trường tự thời điểm tại: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị khả phát mại - Dự báo xu hướng thị trường chứng khoán thời gian tới - Khối lượng giao dịch cổ phiếu 03 tháng gần (cổ phiếu niêm yết) - So sánh với doanh nghiệp ngành  Đánh giá khả phát mại tài sản thời điểm định giá:  Rất dễ  Dễ SVTH: Nguyễn Viết Hải  Bình thường  Khó  Ko thể p/mại Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang Định giá tài sản 6.1 Cơ sở xác giá trị tài sản bảo đảm - Căn tình hình giao dịch cổ phiếu thị trường  - Căn vào giá thị trường thời điểm định giá  - Căn thông tin đơn vị phát hành cổ phiếu  - ……………………………………………………….…………… ến Ti 6.2 Phương pháp định giá g Trên sở phân tích, đánh giá tài sản bảo đảm cổ phiếu trên, Tổ định giá đề xuất phương pháp xác định giá trị cổ phiếu chấp Ngân hàng sau: An Định giá mệnh giá giá giao dịch bình quân thị trường: h:  Giá trị cổ phiếu = Giá cổ phiếu x Khối lượng cổ phiếu  Giá cổ phiếu xác định: a Cổ phiếu niêm yết: H o Giá cổ phiếu… = Mệnh giá Trung bình cộng giá giao dịch 20 (Hai mươi) ngày giao dịch liên tiếp gần với thời điểm định giá (Bảng tính tốn đính kèm) Ch b Cổ phiếu chưa niêm yết: iM h in Giá cổ phiếu… = Giá trị cổ phiếu thu bán lại chuyển nhượng sở lợi tức (cổ tức), tình hình tài chính, lực cạnh tranh, khả phát triển Công ty cổ phần ty Ci Giá cổ phiếu… = Mệnh giá Trung bình cộng giá giao dịch 20 (Hai mươi) ngày giao dịch liên tiếp gần với thời điểm định giá (Bảng tính tốn đính kèm) O Chiết khấu dịng cổ tức: Mơ hình chiết khấu cổ tức định giá cổ phần cách dự báo dòng cổ tức tương lai (Nghiên cứu thêm): n pe  Giá trị cổ phiếu = Hiện giá dòng cổ tức dự kiến x Khối lượng cổ phiếu Định giá theo giá trị sổ sách: ve ni U  Giá trị cổ phiếu = Giá trị sổ sách = ((Vốn CSH – Nguồn kinh phí quỹ khác)/Số lượng cổ phiếu lưu hành) x Khối lượng cổ phiếu rs So sánh phương pháp định giá để lựa chon mức giá cuối (mức giá giảm trừ theo tỷ lệ % để đảm bảo an toàn) ity Ghi chú: Các phụ lục phần đính kèm khơng tách rời Báo cáo kết định giá 6.3 Giá trị tài sản bảo đảm: STT Tên cổ phiếu Giá Tổng SVTH: Nguyễn Viết Hải Số lượng Giá trị - Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang Kết luận: Giá trị tài sản bảo đảm định giá thời điểm là: …… (Bằng chữ:…… ) Đề nghị khác (nếu có): phương pháp quản lý TSBĐ: - Về định kỳ định giá lại tài sản: Giá cổ phiếu bị giảm từ 30% trở lên so với giá định giá kể từ ngày ký Hợp đồng tín dụng; o Trong 05 ngày giao dịch liên tiếp, giá cổ phiếu cầm cố liên tục bị giảm giá xuống tới giá sàn phạm vi biên độ dao động giá UBCKNN quy định; o Quy định khác giá cổ phiếu tối thiểu để định giá lại o Khi nhận thông tin kiện phát sinh làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới khả giao dịch giá cổ phiếu cầm cố g ến Ti o An - Các đề nghị khác h: Thành phần (Ký, ghi rõ họ tên) o H THÀNH PHẦN TỔ ĐỊNH GIÁ: Họ tên Ký tên Chức danh Ch …………………… Thành viên …………………… Thành viên …………………… h in iM Tổ trưởng ty Ci n pe O ity rs ve ni U SVTH: Nguyễn Viết Hải Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang PHỤ LỤC E MẪU ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐỐI VỚI CÁC KHOẢN PHẢI THU, QUYỀN ĐÒI NỢ, QUYỀN PHÁT SINH TỪ CÁC HỢP ĐỒNG KINH TẾ ến Ti Mẫu số 01d/ĐGTS (Áp dụng loại TSBĐ Các Khoản phải thu, quyền đòi nợ, quyền phát sinh từ Hợp đồng kinh tế) g An NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM h: CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM H Độc lập - Tự - Hạnh Phúc CHI NHÁNH o Ch , ngày .tháng năm 200 iM BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN Tên khách hàng: h in Số -20 /KPT-QHKH /P.GD Ci ………………………………………… Khách hàng: điện  pe Khoản phải thu Số thoại: O Loại Tài sản: ty Địa khách hàng: Cũ  Mới  n Quyền đòi nợ/Quyền thụ hường từ  Hợp đồng kinh tế TSBĐ bổ sung  Bảo lãnh tài sản bên thứ  Tổ định giá  Theo QĐ thành lập … Giám đốc ngày … ity Tổ chức định giá :  rs bảo Thế chấp tài sản khách hàng ve thức  ni Hình đảm: Làm sở cấp tín dụng/phát hành BL U Mục đích: Đại diện tổ chức Cán QHKH …… : định giá kiểm tra thực tế ……………………………… Thời gian định giá Định giá lần đầu gần Định giá lần thứ : ……………………  SVTH: Nguyễn Viết Hải (Định giá lần đầu: Ngày Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang …./…./…) Thời gian: … h… , ngày / /20… Thời gian Ngày lập Báo cáo: THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ ến Ti Thông tin khái quát tài sản cần định giá - Tên tài sản: Quyền đòi nợ g - Hợp đồng kinh tế số … ngày … giữa… việc… An - Tên người thụ hưởng: Ông(Bà)/ Doanh nghiệp ……………… Hồ sơ tài sản cần định giá h:  Đầy đủ  Chưa đầy đủ H Bản gốc (G)/Bản (S)/Bản có cơng o  Hồ sơ có chứng, y (SY) Quyền địi nợ khối lượng xây lắp hồn thành Ch Hợp đồng thi công xây lắp  …….… - Xác nhận chủ đầu tư vv tiền toán chuyển tài khoản bên bảo đảm Ngân hàng  …….… - Thơng báo vốn/Hợp đồng tín dụng cung ứng nguồn vốn cho cơng trình  …….… - Quyết định phê duyệt tốn cơng trình/ Biên nghiệm thu  …….… - Bảng tính giá trị khối lượng xây lắp hoàn thành  …….… - Biên đối chiếu công nợ  …….… - …………………………………………………… h in iM - ty Ci O  …….… Hợp đồng thương mại, Hợp đồng dân - Xác nhận bên mua vv tiền toán chuyển tài khoản bên bảo đảm Ngân hàng  …….… - Thư bảo lãnh toán Ngân hàng bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ bên thứ ba bên bảo đảm  …….… - Hoá đơn bán hàng  …….… - Biên giao nhận hàng hoá, phiếu nhập kho  …….… - Biên đối chiếu công nợ  …….… - ……………………………………………………  …….… ve ni U - rs n ity - pe Quyền đòi nợ theo hợp đồng dân sự, thương mại  …….…  Hồ sơ cần bổ sung ………………………………………………………………………………………………… SVTH: Nguyễn Viết Hải Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 - GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang ………………………………………………………………………………………………… Kết luận: Tài sản định giá thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm (Ghi chú: sở hồ sơ tài sản định giá bên bảo đảm cung cấp - đảm bảo yêu cầu QĐ 5885) Những để định giá: ến Ti - Bộ luật dân Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 14/06/2005; - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm  g - Căn Quyết định số 5885/QĐ- PC ngày 08/10/2007 Tổng Giám Đốc Ngân hàng  Đầu tư Phát Triển Việt Nam việc ban hành Quy định giao dịch bảo đảm cho vay văn hướng dẫn, sửa đổi, bổ sung An h: - Quyết định thành lập Tổ thẩm định giá ngày …/…./200… Giám đốc Chi nhánh  TSBĐ ………………………………………  - ………………………………………………………………………………………  o H - Hợp đồng bảo đảm tiền vay, Hợp đồng chấp …… Ch (Các nêu trên, sửa đổi, bổ sung theo thời kỳ) iM Thông tin hợp đồng nguồn vốn tốn quyền địi nợ: Trường hợp chấp quyền địi nợ khối lượng xây lắp hồn thành - Nhà thầu chính: ty - Đơn vị quản lý dự án: Ci - Chủ đầu tư: h in - Tên cơng trình: O - Hợp đồng số: - Tiến độ nghiệm thu tốn - Kinh nghiệm thi cơng/ quản lý nhà thầu Nhận xét: - Kinh nghiệm thi công/quản lý nhà thầu SVTH: Nguyễn Viết Hải ity - Tiến độ thực cơng trình/ dự án rs - Giá trị hợp đồng ve - Thời gian thực ni - Địa điểm xây dựng: U - Nguồn vốn thi cơng cơng trình: n - Nội dung thực hiện: pe - Nhà thầu phụ: (nếu trường hợp bên bảo đảm nhà thầu phụ) Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang - Nguồn vốn thi công cơng trình có đảm bảo khơng? - Xác nhận chuyển tiền chủ đầu tư? Trường hợp quyền đòi nợ theo hợp đồng dân sự/thương mại - Hợp đồng số - Mặt hàng kinh doanh - Người bán: ến Ti - Người mua - Thời gian, địa điểm giao hàng g - Giá trị hợp đồng Nhận xét: h: An - Giá trị toán H - Mặt hàng có phép kinh doanh theo quy định PL hay không? o - Biến động giá hàng hoá thời gian gần đây, xu hướng tương lai gần Ch - Đây có phải mặt hàng kinh doanh thường xuyên Khách hàng không? iM - Nguồn tốn hợp đồng gì, có bảo lãnh toán Ngân hàng bảo đảm cho nghĩa vụ người mua chưa?  Rất dễ  Bình thường Định giá tài sản  Ko thể p/mại ty 5.1 Cơ sở xác định giá trị tài sản bảo đảm  Khó Ci  Dễ h in  Đánh giá khả phát mại tài sản thời điểm định giá: pe O Trường hợp chấp quyền đòi nợ khối lượng xây lắp hoàn thành  - Căn biên đối chiếu công nợ  n - Căn biên nghiệm thu khối lượng xây lắp hoàn thành  - ……………………………………………………….…………… - Căn theo dõi dịng tiền tốn người mua  ity - Biên đối chiếu công nợ rs - Căn hoá đơn bán hàng ve Trường hợp quyền đòi nợ theo hợp đồng dân sự/thương mại ni U - Căn theo dõi dòng tiền toán chủ đầu tư   - ……………………………………………………….…………… 5.2 Phương pháp định giá Giá trị tài sản bảo đảm = Giá trị sản lượng nghiệm thu – Giá trị chủ đầu tư/người mua toán SVTH: Nguyễn Viết Hải Thực trạng định giá BĐS chấp BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang 5.3 Giá trị tài sản bảo đảm - Cơng trình …./ Hợp đồng kinh tế số… Nghiệm thu GTSL nghiệm thu STT Thanh toán Luỹ kế ST nghiệm thu ến Ti Tổng STT ST Luỹ kế ST toán toán Ngày - - g Giá trị chưa tốn Cơng trình …./ Hợp đồng kinh tế số… An - h: … Kết luận: H o Tổ định giá thống kết định giá tài sản bảo đảm quyền địi nợ… cơng trình…/ Hợp đồng kinh tế… Công ty … , cụ thể sau: Ch STT Giá trị định giá Tổng - Công trình/ Hợp đồng in iM h Giá trị tài sản bảo đảm định giá thời điểm là: …… (Bằng Ci chữ:…… ) ty Phương pháp quản lý TSBĐ, đề nghị khác (nếu có): - Phịng QHKH đầu mối ký Hợp đồng/Phụ lục hợp đồng chấp với khách hàng O - Các đề nghị khác Họ tên …………………… Thành viên …………………… SVTH: Nguyễn Viết Hải ity Thành viên rs …………………… Chức danh ve Tổ trưởng Ký tên ni Thành phần (Ký, ghi rõ họ tên) U THÀNH PHẦN ĐỊNH GIÁ: n pe - Về định kỳ định giá lại tài sản: Phòng QHKH theo dõi tiến độ nghiệm thu, toán chủ đầu tư/ Người mua để định giá lại giá trị tài sản bảo đảm