Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 3.1 Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá bất động sản chấp .vii 3.3 Nâng cao chất lượng thu thập xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động định giá bất động sản chấp viii 3.4 Phát triển sản phẩm cho vay chấp BĐS .viii 1.1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.3 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nguyên tắc thứ nhất, nguyên tắc sử dụng cao hiệu nhất: Được coi sử dụng tốt nhất, hiệu BĐS sử dụng hợp pháp, cho thu nhập rộng (hiện tương lai) lớn kéo dài liên tục Một BĐS coi sử dụng tốt có hiệu đáp ứng điều kiện:Về mặt vật chất, BĐS thỏa mãn nhiều lựa chọn sử dụng Phù hợp mặt pháp lý, nhà nước thừa nhận bảo hộ Khả thi mặt kinh tế: Giá trị luồng thu nhập ròng toàn BĐS lớn Thời gian thu nhập kéo dài Khả thi kỹ thuật: Thỏa mãn tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp, chất liệu, kích thước Nguyên tắc thứ hai, nguyên tắc cung - cầu: Giá trị BĐS xác định mối quan hệ cung cầu BĐS thị trường giá trị BĐS tác động ngược lại đến cung cầu tài sản Trên thị trường, giá trị BĐS có xu hướng thay đổi tỷ lệ nghịch với cung tỷ lệ thuận với cầu Khi định giá BĐS chấp phải phân tích đánh giá cẩn thận tác động nhân tố làm thay đổi quan hệ cung cầu, đồng thời phải dự báo trước nhân tố làm thay đổi quan hệ cung cầu thị trường như: Yếu tố lạm phát, yếu tố lãi suất, yếu tố thuộc sách nhà nước, yếu tố pháp luật Nguyên tắc thứ ba, nguyên tắc phù hợp: Định giá BĐS cần xếp BĐS cho phù hợp với mục đích sử dụng cao cho tất yếu tố cấu thành BĐS phù hợp với yếu tố bên ngoài: Hạ tầng, môi trường quần thể BĐS xung quanh .6 Nguyên tắc thứ tư, nguyên tắc thay thế: Các BĐS có tính tương tự thay cho nên giá thị trường BĐS mục tiêu (BĐS cần định giá) thường có khuynh hướng bị áp đặt giá bán BĐS thay khác tương tự giá trị tiện dụng so với BĐS mục tiêu Nguyên tắc thứ năm, nguyên tắc thay đổi: Giá trị BĐS luôn thay đổi, không cố định tác động của: Thay đổi công BĐS; thay đổi yếu tố cấu thành BĐS; thay đổi điều kiện sử dụng; thay đổi theo thời gian mà định giá BĐS đòi hỏi NVĐG cần phải dự báo thay đổi .7 Nguyên tắc thứ sáu, nguyên tắc cân bằng: Giá trị BĐS tạo bền vững yếu tố tác động đến BĐS trạng thái cân Cân kinh tế đạt lợi ích cận biên cho đầu tư bổ sung thêm vốn vào BĐS; cân đối thân BĐS: công trình đất, phận cấu thành, chất lượng xây dựng bà thiết bị; cân đối BĐS với yếu tố bên ngoài: dịch vụ tiện ích như: bãi đỗ xe, công viên, dịch vụ nhà hàng, bệnh viện, trường học .7 Nguyên tắc thứ bảy, nguyên tắc cạnh tranh: BĐS tài sản có giá trị lớn, lợi nhuận từ kinh doanh BĐS hấp dẫn nhà đầu tư tính cạnh tranh thị trường BĐS làm giảm tính độc quyền BĐS đặc biệt Cạnh tranh thể góc độ: cạnh tranh lực lượng tham gia thị trường, cạnh tranh cung cầu, nội cung nội cầu, cạnh tranh mục đích sử dụng làm tăng giá trị BĐS, lợi đặc biệt BĐS làm tăng giá trị BĐS .7 Nguyên tắc thứ tám, nguyên tắc đóng góp: Giá trị phận cụ thể BĐS đo lường đóng góp tới giá trị toàn BĐS Sự có mặt hay thiếu vắng phận cấu thành làm cho giá trị BĐS tăng giảm thay đổi yếu tố cấu thành thị giá trị BĐS thay đổi theo Vì định giá BĐS cần xem xét mức độ đóng góp yếu tố phận vào cấu thành giá trị BĐS; xem xét thay đổi yếu tố tới giá trị BĐS như: Cải tạo nhà vệ sinh, phòng bếp, cầu thang, lắp điều hòa ; xem xét đóng góp BĐS vào vùng, khu vực có BĐS Nguyên tắc thứ chín, nguyên tắc dự báo: Trên thực tế giá trị BĐS xác định việc dự tính khả sinh lời tương lai, định giá BĐS phải dự báo lợi ích nhận từ quyền sở hữu, sử dụng BĐS tương lai; dự kiến thị phần người tham gia thị trường Nguyên tắc thứ mười, nguyên tắc quán: Mỗi BĐS phận phát huy tác dụng mục đích thống nhất, tách riêng phận định không xem xét đến mối quan hệ với phận khác Vì vậy, phải quán BĐS mục tiêu với BĐS so sánh; quán đánh giá yếu tố bên BĐS: môi trường, xu hướng phát triển kinh tế, xã hội Nguyên tắc thứ mười một, nguyên tắc thực tế: Dựa vào khả thực tế BĐS có dự báo không suy diễn; dựa vào tập quán, quan niệm thực tiễn mua, bán, trao đổi như: điều kiện thị trường, phương tiện toán, bớt giá toán Dựa vào kết thực tiễn thị trường thừa nhận Nguyên tắc thứ mười hai, nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị BĐS không tạo thành yếu tố cấu thành bên BĐS mà chịu tác động yếu tố bên Ngược lại, giá trị BĐS khác chịu tác động ngoại ứng thân BĐS 1.1.4 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.5 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 11 1.2.1 SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 13 1.2.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 17 1.2.4 CÁC CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BĐSTC TẠI CÁC NHTM 21 1.2.5 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NHTM 23 * Cơ sở lý luận 23 Là phương pháp định giá cách so sánh trực tiếp BĐS tương tự bán thị trường dựa giả định: Giá trị thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị BĐS tương tự so sánh mua, bán cho thuê thị trường Khi định giá BĐS chấp phương pháp đòi hỏi NVĐG phải tìm kiếm BĐS giao dịch thị trường hành tương đối giống so với BĐS mục tiêu cần định giá 23 BƯỚC 5: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CỦA BĐS MỤC TIÊU DỰA TRÊN CƠ SỞ HÒA HỢP CÁC CHỈ SỐ GIÁ TRỊ CỦA BĐS SO SÁNH ĐÃ ĐIỀU CHỈNH PHÂN TÍCH TỔNG HỢP CÁC MỨC GIÁ CỦA BĐS SO SÁNH, RÚT RA MỘT MỨC GIÁ CHỈ DẪN LÀM ĐẠI DIỆN ĐỂ ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CỦA BĐS THẾ CHẤP CẦN ĐỊNH GIÁ SAU QUÁ TRÌNH SO SÁNH VÀ ĐIỀU CHỈNH GIÁ TRỊ CỦA BĐS SO SÁNH VỚI BĐS THẾ CHẤP CHO KẾT QUẢ CUỐI CÙNG VỀ GIÁ TRỊ CỦA BĐS THẾ CHẤP, ĐÂY LÀ KẾT QUẢ CUỐI CÙNG CỦA QUÁ TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 26 1.2.6 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NHTM 29 3.2.1 Nhóm giải pháp nhân lực 92 3.2.1.1 Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá bất động sản chấp .92 3.2.2.1 Phát triển sản phẩm cho vay chấp BĐS 94 3.2.3.3 Nâng cao chất lượng thu thập xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động định giá bất động sản chấp 99 Tăng cường trang thiết bị công nghệ phục vụ hoạt động định giá bất động sản chấp Hiện nay, việc xử lý thông tin chế độ báo cáo định kỳ ACB mang tính thủ công, dẫn đến việc xử lý thông tin chậm, độ xác không cao, điều ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng kết định giá BĐSTC, làm giảm chất lượng phục vụ khách hàng, đồng thời gây khó khăn việc xây dựng khung giá đất ACB Vì vậy, giải pháp không phần quan trọng trước mắt nâng cao chất lượng thu thập xử lý thông tin cách tăng cường trang thiết bị đưa ứng dụng phần mềm khoa học tiến tiến quản lý sử dụng thông tin BĐSTC 100 3.3.1.3 Ban hành văn pháp luật quy định chặt chẽ cứ, nguyên tắc, phương pháp quy trình định giá bất động sản chấp, tiêu chuẩn thẩm định giá, ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường 101 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TMCP : Thương mại cổ phần BĐS : Bất động sản BĐSTC : Bất động sản chấp NVĐG : Nhân viên định giá TSĐB : Tài sản đảm bảo ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu NHTM : Ngân hàng thương mại HĐQT : Hội đồng quản trị ĐHĐCĐ : Đại hội đồng cổ đông TCTD : Tổ chức tín dụng HĐTĐTS : Hội đồng thẩm định tài sản KH : Khách hàng gồm bên vay và/hoặc bên bảo lãnh CĐV : Các đơn vị bao gồm Sở giao dịch, chi nhánh, phòng giao dịch PFC/PFCL : Nhân viên tư vấn tài cá nhân/ tổ trưởng tư vấn tài cá nhân A/A : Nhân viên phòng thẩm định BĐS RA/RO/RM : Nhân viên quan hệ khách hàng doanh nghiệp/Chuyên viên quan hệ khách hàng doanh nghiệp/Giám đốc quan hệ khách hàng doanh nghiệp HSTS : Hồ sơ BĐS chấp PYC : Phiếu yêu cầu PCCTT : Phiếu cung cấp thông tin PĐN : Phiếu đề nghị thẩm định BĐS chấp TT : Tờ trình thẩm định bất động sản NVĐM : Nhân viên đầu mối, bao gồm: PFC/PFCL/RA/RO/RM CLMS : Chương trình quản lý hồ sơ CVQHKH : Chuyên viên quan hệ khách hàng NVTV : Nhân viên tư vấn DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 3.1 Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá bất động sản chấp .vii 3.3 Nâng cao chất lượng thu thập xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động định giá bất động sản chấp viii 3.4 Phát triển sản phẩm cho vay chấp BĐS .viii 1.1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.3 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nguyên tắc thứ nhất, nguyên tắc sử dụng cao hiệu nhất: Được coi sử dụng tốt nhất, hiệu BĐS sử dụng hợp pháp, cho thu nhập rộng (hiện tương lai) lớn kéo dài liên tục Một BĐS coi sử dụng tốt có hiệu đáp ứng điều kiện:Về mặt vật chất, BĐS thỏa mãn nhiều lựa chọn sử dụng Phù hợp mặt pháp lý, nhà nước thừa nhận bảo hộ Khả thi mặt kinh tế: Giá trị luồng thu nhập ròng toàn BĐS lớn Thời gian thu nhập kéo dài Khả thi kỹ thuật: Thỏa mãn tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp, chất liệu, kích thước Nguyên tắc thứ hai, nguyên tắc cung - cầu: Giá trị BĐS xác định mối quan hệ cung cầu BĐS thị trường giá trị BĐS tác động ngược lại đến cung cầu tài sản Trên thị trường, giá trị BĐS có xu hướng thay đổi tỷ lệ nghịch với cung tỷ lệ thuận với cầu Khi định giá BĐS chấp phải phân tích đánh giá cẩn thận tác động nhân tố làm thay đổi quan hệ cung cầu, đồng thời phải dự báo trước nhân tố làm thay đổi quan hệ cung cầu thị trường như: Yếu tố lạm phát, yếu tố lãi suất, yếu tố thuộc sách nhà nước, yếu tố pháp luật Nguyên tắc thứ ba, nguyên tắc phù hợp: Định giá BĐS cần xếp BĐS cho phù hợp với mục đích sử dụng cao cho tất yếu tố cấu thành BĐS phù hợp với yếu tố bên ngoài: Hạ tầng, môi trường quần thể BĐS xung quanh .6 Nguyên tắc thứ tư, nguyên tắc thay thế: Các BĐS có tính tương tự thay cho nên giá thị trường BĐS mục tiêu (BĐS cần định giá) thường có khuynh hướng bị áp đặt giá bán BĐS thay khác tương tự giá trị tiện dụng so với BĐS mục tiêu Nguyên tắc thứ năm, nguyên tắc thay đổi: Giá trị BĐS luôn thay đổi, không cố định tác động của: Thay đổi công BĐS; thay đổi yếu tố cấu thành BĐS; thay đổi điều kiện sử dụng; thay đổi theo thời gian mà định giá BĐS đòi hỏi NVĐG cần phải dự báo thay đổi .7 Nguyên tắc thứ sáu, nguyên tắc cân bằng: Giá trị BĐS tạo bền vững yếu tố tác động đến BĐS trạng thái cân Cân kinh tế đạt lợi ích cận biên cho đầu tư bổ sung thêm vốn vào BĐS; cân đối thân BĐS: công trình đất, phận cấu thành, chất lượng xây dựng bà thiết bị; cân đối BĐS với yếu tố bên ngoài: dịch vụ tiện ích như: bãi đỗ xe, công viên, dịch vụ nhà hàng, bệnh viện, trường học .7 Nguyên tắc thứ bảy, nguyên tắc cạnh tranh: BĐS tài sản có giá trị lớn, lợi nhuận từ kinh doanh BĐS hấp dẫn nhà đầu tư tính cạnh tranh thị trường BĐS làm giảm tính độc quyền BĐS đặc biệt Cạnh tranh thể góc độ: cạnh tranh lực lượng tham gia thị trường, cạnh tranh cung cầu, nội cung nội cầu, cạnh tranh mục đích sử dụng làm tăng giá trị BĐS, lợi đặc biệt BĐS làm tăng giá trị BĐS .7 Nguyên tắc thứ tám, nguyên tắc đóng góp: Giá trị phận cụ thể BĐS đo lường đóng góp tới giá trị toàn BĐS Sự có mặt hay thiếu vắng phận cấu thành làm cho giá trị BĐS tăng giảm thay đổi yếu tố cấu thành thị giá trị BĐS thay đổi theo Vì định giá BĐS cần xem xét mức độ đóng góp yếu tố phận vào cấu thành giá trị BĐS; xem xét thay đổi yếu tố tới giá trị BĐS như: Cải tạo nhà vệ sinh, phòng bếp, cầu thang, lắp điều hòa ; xem xét đóng góp BĐS vào vùng, khu vực có BĐS Nguyên tắc thứ chín, nguyên tắc dự báo: Trên thực tế giá trị BĐS xác định việc dự tính khả sinh lời tương lai, định giá BĐS phải dự báo lợi ích nhận từ quyền sở hữu, sử dụng BĐS tương lai; dự kiến thị phần người tham gia thị trường Nguyên tắc thứ mười, nguyên tắc quán: Mỗi BĐS phận phát huy tác dụng mục đích thống nhất, tách riêng phận định không xem xét đến mối quan hệ với phận khác Vì vậy, phải quán BĐS mục tiêu với BĐS so sánh; quán đánh giá yếu tố bên BĐS: môi trường, xu hướng phát triển kinh tế, xã hội Nguyên tắc thứ mười một, nguyên tắc thực tế: Dựa vào khả thực tế BĐS có dự báo không suy diễn; dựa vào tập quán, quan niệm thực tiễn mua, bán, trao đổi như: điều kiện thị trường, phương tiện toán, bớt giá toán Dựa vào kết thực tiễn thị trường thừa nhận Nguyên tắc thứ mười hai, nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị BĐS không tạo thành yếu tố cấu thành bên BĐS mà chịu tác động yếu tố bên Ngược lại, giá trị BĐS khác chịu tác động ngoại ứng thân BĐS 1.1.4 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.5 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 11 1.2.1 SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 13 1.2.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 17 1.2.4 CÁC CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BĐSTC TẠI CÁC NHTM 21 1.2.5 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NHTM 23 * Cơ sở lý luận 23 Là phương pháp định giá cách so sánh trực tiếp BĐS tương tự bán thị trường dựa giả định: Giá trị thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị BĐS tương tự so sánh mua, bán cho thuê thị trường Khi định giá BĐS chấp phương pháp đòi hỏi NVĐG phải tìm kiếm BĐS giao dịch thị trường hành tương đối giống so với BĐS mục tiêu cần định giá 23 BƯỚC 5: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CỦA BĐS MỤC TIÊU DỰA TRÊN CƠ SỞ HÒA HỢP CÁC CHỈ SỐ GIÁ TRỊ CỦA BĐS SO SÁNH ĐÃ ĐIỀU CHỈNH PHÂN TÍCH TỔNG HỢP CÁC MỨC GIÁ CỦA BĐS SO SÁNH, RÚT RA MỘT MỨC GIÁ CHỈ DẪN LÀM ĐẠI DIỆN ĐỂ ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CỦA BĐS THẾ CHẤP CẦN ĐỊNH GIÁ SAU QUÁ TRÌNH SO SÁNH VÀ ĐIỀU CHỈNH GIÁ TRỊ CỦA BĐS SO SÁNH VỚI BĐS THẾ CHẤP CHO KẾT QUẢ CUỐI CÙNG VỀ GIÁ TRỊ CỦA BĐS THẾ CHẤP, ĐÂY LÀ KẾT QUẢ CUỐI CÙNG CỦA QUÁ TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 26 1.2.6 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NHTM 29 3.2.1 Nhóm giải pháp nhân lực 92 3.2.1.1 Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá bất động sản chấp .92 3.2.2.1 Phát triển sản phẩm cho vay chấp BĐS 94 3.2.3.3 Nâng cao chất lượng thu thập xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động định giá bất động sản chấp 99 Tăng cường trang thiết bị công nghệ phục vụ hoạt động định giá bất động sản chấp Hiện nay, việc xử lý thông tin chế độ báo cáo định kỳ ACB mang tính thủ công, dẫn đến việc xử lý thông tin chậm, độ xác không cao, điều ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng kết định giá BĐSTC, làm giảm chất lượng phục vụ khách hàng, đồng thời gây khó khăn việc xây dựng khung giá đất ACB Vì vậy, giải pháp không phần quan trọng trước mắt nâng cao chất lượng thu thập xử lý thông tin cách tăng cường trang thiết bị đưa ứng dụng phần mềm khoa học tiến tiến quản lý sử dụng thông tin BĐSTC 100 3.3.1.3 Ban hành văn pháp luật quy định chặt chẽ cứ, nguyên tắc, phương pháp quy trình định giá bất động sản chấp, tiêu chuẩn thẩm định giá, ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường 101 TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI NÓI ĐẦU Trong giai đoạn kinh tế hội nhập, xu toàn cầu hoá diễn ngày nhanh hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại có vai trò quan trọng Ngân hàng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến nhà đầu tư, góp phần to lớn tới phát triển kinh tế Trong năm 2009-2010, kinh tế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam chịu ảnh hưởng Kinh tế bị ảnh hưởng lạm phát, giảm phát, doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh hoạt động cho vay vốn ngân hàng đóng vai trò quan trọng Tuy nhiên, hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn rủi ro Để hạn chế rủi ro ngân hàng thường yêu cầu người vay phải chấp tài sản họ mà chủ yếu BĐS Thế chấp BĐS vấn đề phức tạp liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn Nhà nước thống quản lý Trước tình hình giá nhà đất có nhiều biến động nay, việc định giá BĐS chấp trở thành nhu cầu cấp bách, quan trọng để ngân hàng định lượng vốn cho vay Nhận thức tầm quan trọng việc định giá bất động sản chấp, ngân hàng có quy định, quy trình định giá riêng Tuy nhiên, vấn đề mẻ lý luận thực tiễn nên hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay chấp BĐS chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng hoạt động ngân hàng Do công tác làm việc Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) - Bộ phận hỗ trợ tín dụng nên em định chọn đề tài: “Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu ”, nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐSTC NHTM, góp phần nâng cao hiệu hoạt động NHTM, thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững đất nước Mục tiêu nghiên cứu Khái quát hoá sở khoa học liên quan đến hoạt động ĐGBĐS bao gồm: Cơ sở lý luận sở thực tiễn Nghiên cứu đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng ACB Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Á Châu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề liên quan đến định giá BĐSTC, loại BĐSTC, nguyên tắc, phương pháp định giá BĐSTC, quy trình định giá BĐSTC, văn pháp luật quy định định giá BĐSTC Phạm vi nghiên cứu: Do lĩnh vực rộng lớn phức tạp nên luận văn tập trung chủ yếu vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐSTC ngân hàng ACB khu vực thành phố Hà Nội Để có so sánh, luận văn nghiên cứu thêm hoạt động định giá BĐSTC ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) ngân hàng TMCP Đại Dương (OceanBank) khu vực thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, phương pháp thống kê, điều tra xã hội học, kiểm tra thực tiễn hoạt động định giá bất động sản chấp… Kết cấu luận văn Ngoài phần lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, luận văn gồm chương: Chương 1: Cơ sở khoa học hoạt động định giá BĐSTC Trong chương tác giả trình bày vấn đề BĐS chấp BĐS; định giá BĐS hoạt động chấp; quy trình định giá; phương pháp định giá; yếu tố ảnh hưởng đến định giá kinh nghiệm ngân hàng định giá BĐSTC rút học kinh nghiệm công tác định giá BĐS chấp cho ACB 1.1 Tổng quan định giá BĐS Tìm hiểu vấn đề BĐS, quy trình định giá, nguyên tắc định giá phương pháp định giá rút nhận định tiến hành định giá BĐS Cần ý đến đặc điểm phân biệt rõ ràng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS để đưa thông số điều chỉnh giá xác 1.2 Tổng quan định giá BĐSTC Định giá BĐS ước tính giá trị BĐS chấp cụ thể hình thái tiền tệ thời điểm cụ thể Định giá BĐS vào mục đích chấp gọi định giá BĐSTC Chính mục đích dẫn đến đặc điểm riêng BĐSTC 100 khó khăn việc đưa kết giá trị BĐS Việc nâng cao chất lượng xử lý thông tin góp phần đưa đến giá trị BĐS nhanh chóng, kịp thời hiệu Tăng cường trang thiết bị công nghệ phục vụ hoạt động định giá bất động sản chấp Hiện nay, việc xử lý thông tin chế độ báo cáo định kỳ ACB mang tính thủ công, dẫn đến việc xử lý thông tin chậm, độ xác không cao, điều ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng kết định giá BĐSTC, làm giảm chất lượng phục vụ khách hàng, đồng thời gây khó khăn việc xây dựng khung giá đất ACB Vì vậy, giải pháp không phần quan trọng trước mắt nâng cao chất lượng thu thập xử lý thông tin cách tăng cường trang thiết bị đưa ứng dụng phần mềm khoa học tiến tiến quản lý sử dụng thông tin BĐSTC 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 3.3.1 Kiến nghị với quan quản lý Nhà nước 3.3.1.1 Công tác quy hoạch Nhà nước, đặc biệt quy hoạch sử dụng đất Công tác quy hoạch sử dụng đất năm gần triển khai diện rộng số tồn như: Quy hoạch mang tính chủ quan nhà quản lý, chưa bám sát thực tế định hướng phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch chi tiết sử dụng đất chưa công khai… Vì vậy, để giải tình trạng quy hoạch phải trước bước, quy hoạch phải phản ánh định hướng phát triển kinh tế - xã hội, nội dung quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học, việc bố trí sử dụng đất phải tiết kiệm, hiệu quả, tái tạo bảo vệ tài nguyên thiên nhiên, bảo vệ môi trường, công tác quy hoạch cần phải có tham gia nhân dân, quy hoạch chi tiết cần phải công khai 3.3.1.2 Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu công trình đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu công trình đất đóng vai trò quan trọng, tạo lập tính pháp lý cho hàng hoá BĐS Hiện nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu công trình đất diễn chậm chạp tồn nhiều bất cập Theo quy định Ngân hàng nhà nước 101 NHTM, tổ chức, cá nhân chấp BĐS để vay vốn bắt buộc họ phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Có số trường hợp doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn để phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh, họ đầy đủ giấy tờ liên quan đến tài sản mình, làm hạn chế khả phát triển doanh nghiệp, mặt khác hạn chế quy mô tín dụng Ngân hàng Từ thực tế trên, quan ban ngành chức cần phải có biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cho người dân 3.3.1.3 Ban hành văn pháp luật quy định chặt chẽ cứ, nguyên tắc, phương pháp quy trình định giá bất động sản chấp, tiêu chuẩn thẩm định giá, ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường Nhà nước cần phải có quy định cụ thể nữa, chặt chẽ tài sản loại tài sản chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng Các quy định tài sản cần rõ ràng thể thống văn bản, tránh chồng chéo đối nghịch văn Do quy định liên quan đến BĐS chưa có quy định trực tiếp, rõ ràng công khai hóa thông tin tình trạng pháp lý BĐS Điều dẫn đến khó khăn cho TCTD định có nhận chấp BĐS hay không thông tin tình trạng pháp lý BĐS dùng để thể chấp hay không chấp TCTD tìm hiểu thông tin Văn Phòng đăng kỳ quyền sử dụng đất theo quy định hành quan có thẩm quyền đăng ký chấp BĐS văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh huyện Vì vậy, quan quản lý nhà nước cần sớm nghiên cứu, khắc phục vướng mắc nêu quy định chấp BĐS Xây dựng ban hành kịp thời khung giá đất phù hợp với thị trường Nhà nước cần ban hành chi tiết đầy đủ tiêu chuẩn thẩm định giá Khuyến khích phát triển nghề định giá, tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho việc thành lập tổ chức định giá Nâng cao vai trò Hội đồng thẩm định giá Việt Nam, để bước hoàn thiện lĩnh vực, dịch vụ chuyên nghiệp quan trọng kinh tế, lĩnh vực “Định giá” Xây dựng sách phù hợp, quán 102 đồng định giá tài sản trí tuệ chế độ kế toán kiểm toán để phản ánh đầy đủ xác giá trị tài sản vô hình nói chung tài sản sở hữu trí tuệ nói riêng Các tổ chức định giá muốn nâng cao lực hình ảnh để đáp ứng nhu cầu xã hội thì: - Cần tham gia với Hội quan quản lý Nhà nước xây dựng Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; đặc biệt tiêu chuẩn định giá tài sản vô hình - Cần đào tạo đội ngũ thẩm định viên định giá có trình độ chuyên môn cao, xây dựng tiêu chuẩn định giá phù hợp với kinh tế Việt Nam thông lệ quốc tế Phối hợp chặt chẽ với tổ chức, công ty định giá quốc tế để nâng cao lực lĩnh vực định giá Nhà nước cần thay đổi phương thức xác định khung giá đất ban hành hàng năm theo hướng sát với giá thị trường tương ứng với khu vực Khung giá đất thường thấp nhiều so với giá thị trường, nhiều TCTD thường vào khung giá đất nhà nước ban hành để định giá BĐS chấp Điều làm cản trở việc thực quyền lợi BĐS Như vậy, hệ thống văn pháp luật sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành định giá, tiêu chuẩn định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Đây vấn đề khó khăn cần phải có sách định hướng vĩ mô Nhà nước, trợ giúp nhiều tổ chức quốc tế thông qua trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ nước giới 3.3.1.4 Hình thành tổ chức định giá bất động sản chuyên nghiệp hoạt động độc lập quan Nhà nước Định giá nói chung ngành thẩm định giá BĐS nói riêng muốn phát triển bền vững việc xác định giá trị BĐS phải tuân thủ theo nguyên tắc, phương pháp, quy định Nhà nước Bên cạnh đó, đất đai tài sản có giá trị lớn thành phần tạo nên BĐS quốc gia, Nhà nước cần phải có biện pháp quản lý hiệu tạo cho thị trường BĐS ngày phát triển 103 lành mạnh biện pháp hữu hiệu hoạt động có hiệu tổ chức tư vấn thẩm định giá Vì vậy, tổ chức thẩm định giá BĐS cần thiết hình thành phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt động thị trường BĐS, thúc đẩy đưa thị trường BĐS hoạt động cách ổn định ngày lành mạnh Cần ban hành văn pháp luật liên quan đến công tác quản lý thị trường BĐS giúp cho thị trường BĐS hoạt động thông suốt, thể tính thị trường giao dịch BĐS, bên cạnh thúc đẩy ngành định giá BĐS 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Để giải khó khăn, vướng mắc phát sinh từ thực tế TCTD nói chung ACB nói riêng, để việc chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng tuân thủ theo trình tự, thủ tục luật định ACB kiến nghị, đề xuất sau: - Thống thời gian đăng ký giao dịch đảm bảo nước, tránh tình trạng chờ đợi phù hợp với quy định pháp luật Đồng thời, thống việc tiếp nhận giải việc đăng ký chấp, xóa chấp nước, tránh tình trạng địa bàn làm địa bàn khác không làm hồ sơ - Quy định cụ thể hình thức xử lý đơn vị giải thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm trường hợp không tuân thủ quy định thời hạn nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm - Cho phép thành lập quan thi hành án tư chuyên thụ lý vụ kiện liên quan đến việc xử lý tài sản chấp đảm bảo việc thi hành án nhanh chóng hiệu quả, tiết kiệm thời gian, nhân lực tài cho Ngân hàng - Khi xử lý tài sản chấp cần có thêm giải pháp Ngân hàng quyền chuyển nhượng trực tiếp cho người mua mà thông qua Công ty bán đấu giá để thực thủ tục sang tên sổ đỏ cho khách hàng - Quy định cụ thể hình thức xử lý vi phạm hoạt động định giá bất động sản chấp tiến hành kiểm tra kết định giá BĐSTC hàng năm lĩnh vực khác 104 - Khi Nhà nước có quy định pháp luật có liên quan đến tài sản chấp nhà đất, quan Nhà nước có thẩm quyền liên kết với Ngân hàng để tập huấn cho cán nhân viên quy định trường hợp cần lưu ý thực Trên số kiến nghị, đề xuất Ngân hàng ACB việc giải vướng mắc, khó khăn hoạt động chấp tài sản quyền sử dụng đất TCTD Trong trường hợp cần thiết, để tạo chế cho tổ chức, cá nhân áp dụng đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sửa đổi, bổ sung điều luật có liên quan cho phù hợp với thực tế 105 KẾT LUẬN Định giá BĐS phục vụ cho mục đích tín dụng nhiệm vụ quan trọng ngân hàng Cùng với phát triển kinh tế thị trường, nhu cầu định giá BĐSTC ngày tăng theo Thông qua công tác định phận tín dụng có để định mức cho vay tổ chức, cá nhân cách hợp lý, đồng thời thông qua việc xác định giá trị BĐS góp phần nâng cao hiệu sử dụng nguồn lực BĐS, đảm bảo cho ngân hàng giảm thiểu cách tối đa rủi ro hoạt động tín dụng trường hợp xấu mà khách hàng vay khả trả nợ Hoạt động định giá ngân hàng nói chung ngân hàng Á Châu nói riêng công tác định giá phải tuân thủ quy định từ phía HĐTĐTS thị trường BĐS để làm định giá Với việc nghiên cứu đề tài: “ Định giá bất động sản chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB)” luận văn hoàn thành số nhiệm vụ sau: Góp phần làm rõ vấn đề BĐS, định giá BĐS; đánh giá vai trò tầm quan công tác định giá BĐS ngân hàng, TCTD nói chung ACB nói riêng Từ làm sở cho việc phân tích mặt lý luận thực tiễn trình định giá BĐS chấp ACB Chỉ quy trình thực định giá BĐS chấp; phương pháp định giá BĐS chấp, sở lý luận, trình tự thực nội dung phương pháp; ưu điểm, nhược điểm phương pháp điều kiện để ứng dụng phương pháp; Đánh giá thực trạng hoạt động định giá BĐSTC Ngân hàng ACB, từ kết công tác định giá BĐSTC, tồn tại, nguyên nhân tồn hoạt động định giá BĐSTC Đưa số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hoạt động định giá BĐSTC Ngân hàng ACB nhằm nâng cao hiệu sử dụng vốn, nâng cao lực cạnh tranh hiệu sử dụng BĐS đáp ứng nhu cầu khách hàng 106 Các giải pháp, đề xuất kiến nghị trình bày luận văn có tính khả thi chúng dựa việc nghiên cứu mặt lý luận phân tích, đánh giá thực trình triển khai công tác định giá BĐS chấp ACB Trên đóng góp luận văn, phù hợp với mục đích nghiên cứu đề tài tác giả Tuy nhiên, vấn đề định giá BĐS phức tạp, thị trường BĐS liên tục biến động nên luận văn có hạn chế là: Chưa xem xét mối quan hệ việc chấp BĐS với tài sản khác; chưa làm rõ mối quan hệ việc nợ xấu ngân hàng với việc đảm bảo BĐS tài sản khác Để giải hạn chế nêu cần nghiên cứu tổng thể hệ thống ngân hàng, TCTD có thời gian dài để tập hợp , phân tích số liệu mối quan hệ nêu Như vậy, nhiều vấn đề cần tiếp tục nghiên sâu rộng để góp phần nâng cao hiệu định giá quản lý BĐSTC, từ nâng cao hiệu sử dụng nguồn lực BĐS giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng ngân hàng 107 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng việt: Bộ Tài Chính (2004) Thông tư số 114 /2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Bộ phận thẩm định tài sản - Ngân hàng TMCP Á Châu (2011), Hồ sơ lưu trữ tờ trình định giá BĐS phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội thuộc ngân hàng Á Châu, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị định số 123/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội Chính phủ (2005), Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 thẩm định giá, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2005), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP bán đấu giá tài sản, Hà Nội 10 Đại học kinh tế quốc dân (2008), Chuyên đề thị trường bất động sản, Hà Nội 11 Hội đồng thẩm định tài sản - Ngân hàng TMCP Á Châu (2011), Hồ sơ lưu trữ hệ thống tài liệu bên công văn ban hành từ phía hội đồng thẩm định tài sản, Hà Nội 12 Hội đồng thẩm định tài sản (2011), Cập nhật đơn giá đất thị trường năm 2011 số tuyến phố địa bàn thành phố Hà Nội hội đồng thẩm định tài sản thuộc ngân hàng Á Châu, Hà Nội 13 Nguyễn Minh Hoàng (2006), Giáo trình nguyên lý định giá tài sản & giá trị doanh nghiệp, nhà xuất thống kê, Hà Nội 108 14 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN việc ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng, Hà Nội 15 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2005), Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 Thống đốc NHNN việc sửa đổi, bổ sung số điều quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng ban hành kèm theo định số 1627/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001, Hà Nội 16 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2003), Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 việc hướng dẫn thực số quy định bảo đảm tiền vay TCTD, Hà Nội 17 Ngân hàng TMCP Á Châu (2010), Bản cáo bạch ngân hàng Á Châu năm 2010, Hà Nội 18 Ngân hàng TMCP Á Châu (2010), Báo cáo thường niên ngân hàng TMCP Á Châu năm 2010, Hà Nội 19 Ngân hàng TMCP Á Châu (2006), Quy định thẩm định BĐS ban hành ngày 01/06/2006 Tổng giám đốc ngân hàng Á Châu, Hồ Chí Minh 20 Ngân hàng TMCP Á Châu (2006), Quyết định số 607/TCQĐ – TĐTS.06 Chủ tịch hội đồng quản trị chức năng, nhiệm vụ, tổ chức phòng thẩm định tài sản, Hồ Chí Minh 21 Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 , Hà Nội 22 Quốc hội (2009), Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009, Hà Nội 23 Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 24 UBND (2011), Bảng giá đất UBND thành phố Hà Nội ban hành năm 2011, Hà Nội Trang Web: Webside Ngân hàng TMCP Á Châu: http://www.acb.com.vn/ Webside quản lý tài trợ Công ty truyền thông thương hiệu Quốc tế: http://www.vanbanphapluat.com Webside Công ty cổ phần bất động sản B.D.S: http://batdongsan.com.vn/ Webside Công ty CP Tư vấn đầu tư thẩm định giá Việt Nam: http://tdg.com.vn/ PHỤ LỤC Phụ lục số 01 CÔNG TY TĐG ĐỊA ỐC Á CHÂU Mã tài sản: 205331 CN: CN HÀ NỘI Số: 18237/TĐTS-11.07 TỜ TRÌNH THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN ( Áp dụng nhà và/hoặc đất riêng lẻ trường hợp chưa phê duyệt đơn giá đất thị trường) I CÁC THÔNG TIN CHUNG Chủ sở hữu tài sản: HỘ ÔNG LÊ VĂN HÒA Người vay: NGUYỄN ĐỨC CHƯƠNG Đơn vị đề nghị thẩm định: PGD ĐỀN LỪ Thời điểm chận nhận đề nghị thẩm định: Ngày giờ: 30/08/2011 11:24:00AM 30/08/2011 1:30:00PM Thời điểm phân hồ sơ: 30/08/2011 2:30:00AM Thời điểm hoàn tất tờ trình để ký: 31/08/2011 3:30:00PM II MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Vị trí bất động sản Số: Thửa 38, tờ đồ 03 Phường/Xã: TIỀN PHONG Đường/Ấp: THÔN TRÁT CẦU QUẬN/HUYỆN: Huyện Thường Tín Tỉnh/Thành phố: Tỉnh Hà Tây (nay Hà Nội) Vị trí BĐS tọa lạc: BĐS thẩm định nằm mặt ngõ rộng #3,3 m– 3,5 m, cách mặt đường thôn Trát Cầu #15m, cách chợ Trát Cầu #30m, cách nhà văn hóa đội # 120m Chứng từ pháp lý - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: S75894, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 00687 QSDĐ/157 UBND huyện Thường Tín cấp cho hộ ông Lê Văn Hòa ngày 31/12/2001 Đặc điểm bất động sản a, Về đất - Mục đích sử dụng đất: Đất - Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất: lâu dài - DTSD thực tế: 185 m2 chiều dài: chiều rộng: - DTSD công nhận: 185 m2 chiều dài: chiều rộng: b, Về loại tài sản gắn liền với đất - Loại tài sản: Nhà Năm xây dựng: cũ Tiện nghi: Trung bình - Cấu trúc: + Số tầng: 02 tầng + Mái: Bê tông cốt thép,Tole + Tường: Gạch + Nền: khác - DTSD thực tế: 255.00 m2 chiều dài: chiều rộng: - DTSD công nhận: 0.00m2 chiều dài: chiều rộng: III KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH Mục đích sử dụng bất động sản: Để + làm xưởng sản xuất Định giá bất động sản: a, Giá trị bất động sản Khoản mục Giá trị quyền sử dụng đất - Diện tích (m2) - Đơn giá (đvt/m2) - Hệ số K Giá trị tài sản gắn liền với đất - Diện tích (m2) - Đơn giá (đvt/m2) Tổng trị giá BĐS Theo đơn giá Nhà nước Theo đơn giá thẩm định Chỉ vàng VND SJC 129,500,000.00 395.90 1,187,515,000.00 185.00 700,000.00 9.17 185.00 2.14 185.00 6,419,000.00 0.00 0.00 Trị giá tài sản làm tròn: 1,188,000,000 VND 0.00 0.00 0.00 1,187,515,000.00 Tỷ giá: 3,000,000.00VND/chỉ Bằng chữ: Một tỷ trăm tám mươi tám triệu đồng chẵn b, Giải thích phương pháp định giá STT Tiêu chí BĐS thẩm BĐS So sánh định 2.1 2.2 10 Nguồn thông tin KH Chị Sinh 0978113898 Chị Gấm 0948746355 Thửa 38, tờ Trát Cầu Trát Cầu 03 Thôn Trát Thôn Trát Thôn Trát Tên Đường, Cầu, xã Tiền Cầu, xã Tiền Cầu, xã Tiền Phường, Quận Phong, Phong, Phong, Thường Tín Thường Tín Thường Tín Chưa có sổ Pháp Lý Sổ đỏ Sổ đỏ đỏ Nằm mặt ngõ rộng 3.3m – Nằm 3.5m, cách mặt ngõ Nằm mặt mặt đường rộng 2.5m, đường trục thôn cách mặt thôn, Vị trí Trát Cầu đường đường 6m, 15m, cách thôn Trát cách chợ Trát Cầu Cầu 70m, BĐSTĐ 20m, cách cách tstd 300m Nhà văn hóa 200m đội – 120m 62 m2 (thực Diện tích Đất 185.00 m2 260 m2 tế 80 m2) Nhà xưởng Đang đất cũ, chủ nhà Diện tích Nhà trống không tính giá trị Giá rao bán Giá thương 50 triệu lượng, Giá Bán tháng đồng/m2 (đã giao dịch 10/2010 bán tháng thành công triệu/m2 3/2011) (nếu có) Giá trị xây dựng Đơn giá Đất 5.040.000 30.000.000 giao dịch (ước đồng/m2 đồng/m2 tính) Số nhà * Nhận xét, phân tích, đánh giá BĐS thẩm định BĐS so sánh: + Khu vực BĐS thẩm đinh tọa lạc thuộc làng nghề sản xuất chăn, ga, gối, đệm, sử dụng chất tẩy rửa hóa học, người dân sử dụng hóa chất tẩy rửa, đốt phế thải sợi ni-lông, nệm mút, sợi vải gây ô nhiễm không khí nguồn nước, NVTĐ giảm giá 80% môi trường BĐS so sánh 1: Thông tin giao dịch thành công tháng 10/2010, ước tính giá giao dịch thời điểm 90% giá chuyển nhượng: - BĐS so sánh đất vườn chưa cấp GCN, quyền sử dụng đất Giả sử BĐS Nhà nước cho phép chuyển đổi từ đất vườn sang đất chi phí chuyển đổi chênh lệch giá đất giá đất vườn Nhà nước quy định Khi đó, đơn giá đất vị trí tương ứng 5.040.000 đồng/m2 + (700.000 đồng/m2 – 158.000 đồng/m2) = 5.582.000 đồng/m2 - BĐS so sánh chưa có sổ đỏ, xét yếu tố pháp lý NVTĐ điều chỉnh tăng 3% - BĐS so sánh có quy mô lớn, khả chuyển nhượng BĐSTĐ, so sánh yếu tố quy mô NVTĐ điều chỉnh tăng 5% - BĐSTĐ nằm mặt ngõ rộng hơn, có vị trí giao thông tốt BĐS SS, so sánh yếu tố giao thông NVTĐ điều chỉnh tăng 7% BĐS so sánh 2: thông tin rao bán, ước tính giá giao dịch 75% giá bán - Quy mô: BĐS SS có quy mô nhỏ hơn, đơn giá giao dịch thường cao hơn, điều chỉnh quy mô – 15% - Giao thông: BĐS SS tọa lạc mặt đường thôn nên giao thông thuận tiện hơn, điều chỉnh -25% - Khả kinh doanh: BĐS SS tọa lạc trục đường khu vực kinh doanh sầm uất thôn, BĐS TĐ thuận tiện để ở, điều chỉnh -35% *Bảng điều chỉnh: điều chỉnh BĐS so sánh BĐS thẩm định STT Các yếu tố ảnh hưởng Đơn giá đất trước điều chỉnh Pháp lý Quy mô, kích thước Hình dáng Giao thông Lợi kinh doanh Môi trường, an ninh Tổng tỷ lệ điều chỉnh Hệ số điều chỉnh 10 Đơn giá đất sau điều chỉnh BĐS so sánh 5.582.000 30.000.000 đồng/m2 +3% +5% 0% +7% 0% 0% +15% 1.15 9.419.000 đồng/m2 đồng/m2 0% -15% 0% -25% -35% 0% -75% 0.25 7.500.000 đồng/m2 - Kết luận: + Đơn giá đất nhà nước: 700.000 đồng/m2 + Đơn giá đất thẩm định: 6.419.000 đồng/m2 + Hệ số K: 9,17 Các thông tin khác - Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc: BĐS không nằm quy hoạch - Đánh giá khả chuyển nhượng: Bình thường - Khu vực thường giao dịch mua bán chuyển nhượng bằng: VND - Ý kiến khác (nếu có): Tài sản xây dựng không phép, NVTD không tính giá trị tài sản Các thông tin khác (nếu có) - Hiện khách hàng cơi nới thêm tầng (diện tích 47m2) giấy phép không công nhận giấy chứng nhận QSHN & QSDĐ Vì NVTĐ không tính giá trị IV Kiến nghị PHỤ LỤC 02 Mẫu biên kiểm tra trạng tài sản đề xuất theo mẫu sau NGÂN HÀNG TMCP Á Châu CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PGD ĐỀN LỪ Hai bên thống nội dung biên kiểm tra trạng tài sản thuộc quyền sở hữu Bên B để làm tài sản đảm bảo tiền vay Ngân hàng Á Châu sau: Hiện trạng quyền sử dụng đất - Địa đất: …………………………………………………………………… - Thửa đất số:………………………….Tờ đồ số:……………………………… - Hình dáng đất:………………………………………………………………… - Diện tích: ……………… m2 Trong đó: …………………………… - Hình thức sử dụng: +/ Sử dụng chung ……m2 +/ Sử dụng riêng …….… m2 - Mục đích sử dụng…………:………………/ thời hạn: …………………………… - Nguồn gốc sử dụng: ……………………………………………………………… Tài sản đất: + Năm xây dựng : + Diện tích XD : + Tổng DTSD : + Mặt tiền : + Chiều dài nhà : + Kết cấu : + Hướng : + Số tầng : + Phòng khách: Phòng ăn: Phòng ng ủ: Toilet: Đặc điểm khác Gần chợ Khu dân chí caon Gần BV (Cơ sở y tế) Gần TT thương mại Tiện kinh doanh Gần TT giải trí Gần Trường MG Gần trường tiểu học Gần VH, công viên Bên B cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật lời cam đoan sau đây: Chúng chủ sở hữu hợp pháp tài sản trên, thông tin thân nhân, đất tài sản gắn liền với đất thật Thửa đất tranh chấp, không bị kê biên, chưa dùng để đảm bảo cho nghĩa vụ dân nào, chưa chuyển nhượng phần hay toàn khu đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chúng cam kết tự nguyện dùng tài sản bảo lãnh cho Tổ chức/Cá nhân để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ khoản vay Ngân hàng Á Châu, trường hợp bên bảo lãnh không trả nợ có nghĩa vụ trả nợ thay khoản vay Ngân hàng chấp nhận vô điều kiện việc giao tài sản cho Ngân hàng TMCP Ấ Châu xử lý để thu hồi nợ ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B [...]... thư định giá bất động sản (Điều 52) Chứng thư định giá bất động sản bao gồm những nội dung sau đây: Bất động sản được định giá; vị trí, quy mô của bất động sản; tính chất và thực trạng của bất 14 động sản; tình trạng pháp lý của bất động sản; các hạn chế của bất động sản; phương pháp định giá bất động sản; thời điểm định giá bất động sản; giá của bất động sản; và các nội dung khác Chứng thư định giá bất. .. giá Toàn bộ quá trình định giá được trình bày trong báo cáo định giá Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá và các điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị BĐS và sử dụng kết quả định giá Báo cáo định giá và chứng thư định giá được gửi cho khách hàng và được lưu giữ tại văn phòng định giá 1.1.5 Các phương pháp định giá bất động sản Như chúng ta đã... bất động sản là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản Chứng thư định giá bất động sản được lập thành ba bản, có giá trị pháp lý như nhau, hai bản giao cho khách hàng, một bản lưu tại tổ chức, cá nhân định giá bất động sản Quyền của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản ( Điều 53) Thực hiện dịch vụ định giá bất động sản. .. động sản thế chấp 1.2.1.1 Quy định của Nhà nước về hoạt động định giá bất động sản Quy định của Nhà nước về hoạt động định giá BĐS được thể hiện trong Luật Kinh doanh BĐS ngày 29/06/2006 Tại mục định giá BĐS có các quy định về nguyên tắc hoạt động định giá BĐS; chứng thư định giá BĐS; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá BĐS Cụ thể như sau: Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản (Điều 51)... Ngược lại, giá trị của các BĐS khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân BĐS 1.1.4 Quy trình định giá bất động sản Bước 1 Xác định tổng quát về bất động sản và loại hình giá trị cơ sở định giá - Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của BĐS - Xác định mục đích định giá: Giá trị BĐS dùng cho thế chấp trong ngân hàng, trao đổi mua bán, góp vốn - Xác định đối tượng khách hàng - Những... động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Các giải pháp đưa ra cần phải phù hợp với phương hướng nhiệm vụ của hoạt động cho vay thế chấp tại ACB Do vậy, công tác định giá BĐSTC phải bám sát theo định hướng chiến lược hoạt động của ACB trong từng thời kỳ Các giải pháp cụ thể như sau: Nhóm giải pháp về nhân lực 3.1 Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá bất động sản. .. xác định đối tượng định giá Căn cứ xác định các điều kiện hạn chế và ràng buộc đối với BĐS cần định giá: + Sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng; 9 + Sự phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác - Xác định thời điểm định giá - Xác định các dữ liệu cần thiết cho định giá - Xác định cơ sở giá trị của BĐS + Giá trị thị trường + Giá trị phi thị trường Bước 2 Lập kế hoạch định giá. .. môn còn hạn chế Do đang công tác và làm việc tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) - Bộ phận hỗ trợ tín dụng nên em quyết định chọn đề tài: Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu , nhằm hoàn thiện hơn và nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐSTC tại các NHTM, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của các NHTM, thúc đẩy sự phát triển kinh tế bền vững của đất... thế chấp Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên cũng có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp Tài sản thế chấp là tài sản có thực và cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của động sản, bất động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp Trong tường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản. .. pháp và các điều kiện tiến hành định giá Từ đó tác giả rút ra rằng, trong quá trình định giá cần ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS bao gồm: Nhóm nhân tố chủ quan như: Trình độ của đội ngũ nhân viên định giá, cơ sở vật chất phục vụ cho công tác định giá, các quy định văn bản của ngân hàng áp dụng cho công tác định