Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu

Tôi xin cam đoan: Khoá luận tốt nghiệp với đề tài “Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu” là công trình của cá nhân t

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH

THÁI THANH THUÝ

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

MÃ SỐ: 7340201

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS NGUYỄN HOÀNG VĨNH LỘC

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018

Nowadays, loans are the main source of income for commercial banks in Vietnam In

particular, real estate is the most popular type of collateral at most of commercial banks in

Vietnam to guarantee for credit loans because of their high value and immobility

Therefore, commercial banks now pay a special attention to real estate appraisal, which can

help them to minimize their credit risk from defaulted clients However, to be able to

calculate the value of real estate at the time mortgage happening is not an easy task because

real estate is a special asset which is available to invest easily and they has some

legal-related accompaniment Besides, the value of real estate changes quickly and is

enormously affected by the price market

This essay focuses on reviewing basic theoretical foundations, discussing and

studying legal documents related to real estate as well as how to valuate assets in Vietnam

However, valuation real estate for mortgaged in commercial banks has its own rules and

procedures to suit with working environment and style of each bank, therefore, the thesis

only deals with the valuation real estate operation in Asia Commercial Bank (ACB) The

writer mentioned about the process, human resource, information systems and training

program in ACB Base on that, the author proposed some advises and solutions to improve

the valuation of real estate in ACB as well as in Vietnam

Because of limited researching time and practical experiences, the essay essentially

provides objective advises and may contain some mistake All comments are appreciated

Thank you

Tôi xin cam đoan: Khoá luận tốt nghiệp với đề tài “Giải pháp hoàn thiện hoạt động

thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu” là công trình của cá nhân tôi, không sao chép của bất cứ ai

Tôi xin chịu mọi trách nhiệm về khoá luận của mình!

Tp Hồ Chí Minh, ngày ……

Tác giả

Thái Thanh Thuý

Tôi xin gửi lời cảm ơn Trường Đại học Ngân hàng TP HCM, đặc biệt là các thầy cô

phụ trách chương trình đào tạo chất lượng cao đã tạo ra một môi trường tốt để tôi học tập và nghiên cứu Cảm ơn TS Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc đã nhiệt tình hướng dẫn tôi hoàn thành khoá luận này

Tôi xin kính chúc quý thầy cô nhiều sức khoẻ và thành công

Trân trọng

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1:CƠ SỞ LÝ LUẬNVỀTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 5 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5

1.1.1 Khái niệm bất động sản 5

1.1.2 Phân loại bất động sản 5

1.1.4 Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại 6

1.2 TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 7

1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản 7

1.2.2 Mục đích của thẩm định giá bất động sản 8

1.2.3 Nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản 8

1.2.4 Quy trình thẩm định giá BĐS thể chấp 10

1.2.5 Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản 11

1.2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 13

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 16

CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNGTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤPTẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 17

2.1 KHÁI QUÁT VỀ SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 17

2.1.1 Sơ lược về Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 17

2.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 18

2.1.3 Ngành nghề kinh doanh và mạng lưới hoạt động 19

2.1.4 Cơ cấu cổ đông tại ACB: 20

2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 22

2.2.1 Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định tài sản 22

2.2.2 Mục tiêu thẩm định giá bất động sản thể chấp trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 24 2.2.3 Các phương pháp thẩm định giá đang được áp dụng tại ngân hàng thương mại

phần Á Châu 30

2.2.5 Về hệ thống cơ sở dữ liệu 37

2.3 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 37

2.3.1 Kết quả đạt được trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 37

2.3.2 Những hạn chế trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 40

2.3.3 Nguyên nhân 42

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2: 45

CHƯƠNG 3:GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNGTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤPTẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 46

3.1 ĐỊNH HƯỚNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 2018 - 2020 46

3.1.1 Định hướng hoạt động kinh doanh 46

3.1.2 Định hướng về hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 47

3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 48 3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên thẩm định giá 48

3.2.2 Nâng cao đạo đức nghề nghiệp của nhân viên thẩm định giá 50

3.2.3 Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp 51

3.2.4 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp 51

3.2.5 Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu trong thẩm định giá bất động sản thế chấp 52

3.2.6 Một số giải pháp khác 53

3.3 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN BAN NGÀNH 54

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 57

KẾT LUẬN 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

ACB Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á châu

Sơ đồ 1.1: Sơ đồ mối quan hệ các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 10

Sơ đồ 1.2: Tổng quan các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản 11

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của ACB và P.TĐTS, ACB 23

Sơ đồ 2.2: Sơ đồ quy trình các bước thẩm định giá bất động sản thế chấp tại P.TĐTS, ACB 31 Bảng 2.1: Tỷ lệ sở hữu cổ đông của ACB theo nguồn gốc sở hữu 20 Bảng 2.2: Bảng điều chỉnh đơn giá đất theo phương pháp đơn giá đất được duyệt của ACB 27 Bảng 2.3: Bảng điều chỉnh đơn giá theo các yếu tố so sánh 29 Bảng 2.4: Bảng phân công thẩm định tài sản với mục đích cấp tín dụng 35 Bảng 2.5: Số lượng hồ sơ động sản và bất động sản thế chấp được thẩm định tại ACB 39

Bảng 2.6: Bảng tỷ trọng giá trị bất động sản thẩm định tại ACB 40 Biểu đồ 2.1: Biểu đồ tỷ lệ sở hữu cổ đông của ACB theo nguồn gốc sở hữu 20 Biểu đồ 2.2: Số lượng hồ sơ động sản và bất động sản thế chấp được thẩm định tại ACB 39

Biểu đồ 2.3: Biểu đồ tỷ trọng giá trị bất động sản thẩm định tại ACB 40

1 Tổng quan và tính cấp thiết của đề tài

Trên thế giới đã có những công trình nghiên cứu liên quan đến định giá bất động sản

vì nhiều nhu cầu khác nhau Trong đó, đề tài “Ước lượng giá trị đất đai” của Ted Gwartney và Arden Delaware (1999) là một ví dụ Các tác giả đã nghiên cứu và đưa ra một số nguyên tắc, cũng như phương pháp xác định giá trị của đất đai Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia – 2002) về “Hệ thống quản lý môi trường và đánh giá giá trị đất đai”, bài viết chủ yếu đề cập đến việc đánh giá giá trị của đất có sự góp phần của yếu

tố môi trường Catheirine tập trung vào nghiên cứu các phương pháp nhằm xácđịnh giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi trường Với việc nghiên cứu các giao dịch của thị trường BĐS trong khoảng thời gian từ 1994-2000, Aluko và Bioye Tajudeen trong nghiên cứu của mình về ảnh hưởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria đã đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho việc ước lượng giá trị BĐS thế chấp Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi qui đa biến

để ước lượng giá trị thị trường của BĐS Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa

mà các tổ chức tín dụng không được vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay Tuy nhiên trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ số giá cho chúng ta thấy được mức độ rủi ro trước khi khoản vay được thực hiện nhưng nó không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai Kwong Chaw, Wailai (2002) đã nghiên cứu các phương pháp định giá bất động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng của Trung Quốc Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu 2 phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định giá trị của bất động sản thế chấp Đề tài này mới chỉ dừng lại ở phương pháp định giá, chứ chưa đi sâu vào nghiên cứu qui trình cũng như công tác tổ chức định giá Bất động sản thế chấp Nhìn chung các nghiên cứu này được thực hiện trong điều kiện thông tin khá đầy đủ và được áp dụng trong điều kiện hệ thống pháp luật khá chặt chẽ và hoàn thiện

Tại Việt Nam, cũng có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá bất động sản Trong tạp chí Phát triển và Hội nhập số 7 – Tháng 11/2012, Ths Nguyễn Kim Đức đã

Nam hiện nay”.Bài viết không chỉ nghiên cứu về sự ảnh hưởng trong công tác thẩm định giá bất động sản đến nợ xấu của NHTM mà còn đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá Tiến sĩ Nguyễn Quỳnh Hoa từ trường ĐH Kinh tế TP HCM đã

có bài viết trên tạp chí Phát triển và Hội nhập số 11 – Tháng 7 – 2013 về “Quản lý giá cả bất động sản”, tác giả làm rõ thực trạng việc vận dụng các phương pháp xác định tỷ suất vốn hoá trong công tác thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam bằng cách tiến hành khảo sát 18 công ty có chức năng thẩm định giá chủ yếu trên địa bàn TP HCM và một số ít ở Bình Dương, từ đó tác giả đưa ra những kết luận và kiến nghị liên quan đến vấn đề này Luận văn của Ths Nguyễn Phạm Huy Hoàng tại ĐH Kinh tế TP.HCM về “Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ thẩm định giá tài sản” Đề tài đã xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ thẩm định giá tài sản bao gồm: năng lực phục

vụ, phương tiện hữu hình, sự đáp ứng, sự tin cậy, sự đồng cảm; xác định mức độ tác động của từng yếu tố đến chất lượng dịch vụ thẩm định giá tài sản tài sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá Tây Nam Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất chính sách nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá tài sản tài sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá Tây Nam Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ về “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đến ngành thẩm định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành định giá của Việt Nam Có một số các đề tài nghiên cứu về định giá BĐS thế chấp ở các ngân hàng thương mại nhưng lại chỉ nghiên cứu ở một ngân hàng cụ thể, chứ chưa nghiên cứu một cách tổng quát áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng, ví dụ như đề tài “Định giá

và quản lý BĐS thế chấp tại ngân hàng Phát triển Việt Nam” của ThS Nguyễn Đình Nam Đề tài: “Định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng thương mại OceanBank” của Ths Nguyễn Thị Dinh

Từ tổng quan các nghiên cứu trước và thực tế cho thấy, thẩm định giá các BĐS thế

chấp trong hoạt động cho vay tại các NHTM ngày càng được quan tâm khi đi kèm với

đó là rủi ro tín dụng, nợ xấu luôn luôn tiềm ẩn và ảnh hưởng khó luờng đối với mỗi ngân hàng Giá trị của một BĐS được thẩm định có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay cũng như vấn đề đảm bảo khoản vay, tạo điều kiện cho khách hàng sử dụng đúng mục đích của tín dụng Thẩm định giá BĐS thế chấp

vay xảy ra rủi ro mà còn giúp nâng cao ý thức trách nhiệm trong việc sử dụng vốn vay

từ phía khách hàng như sử dụng đúng mục đích, ý thức trả nợ đúng hạn Thị trường BĐS trong nước ta hiện nay có xu hướng thay đổi liên tục với mức biến động giá lớn nhưng công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam trong thời gian qua còn tồn tại nhiều bất cập, thiếu linh động và đó là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tỷ lệ nợ xấu tăng cao đáng báo động qua từng năm Việc thẩm định BĐS thế chấp sao cho hợp lý, phù hợp với giá trị thị trường và tuân thủ đúng theo Pháp luật là một vấn đề quan trọng cần được đặt ra

Ngân hàng TMCP Á Châu hiện nay là một trong số ít các NHTM có Phòng Thẩm định Tài sản hoạt động độc lập và dưới quyền quản lý trực tiếp của Tổng Giám đốc.Tuy nhiên trong quá trình tác nghiệp, phòng Thẩm định Tài sản vẫn còn tồi tại một số bất cập

và rủi ro nhất định ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá Do đó, với những kiến thức

đã được trau dồi qua quá trình học tập tại trường cũng như thời gian thực tập thực tế tại

Phòng thẩm định của ngân hàng TMCP Á Châu tôi xin chọn đề tài Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu với mong muốn nghiên cứu tìm hiểu công tác Thẩm định giá BĐS trong

cho vay và tìm ra một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hơn nghiệp vụ này

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu các nội dung liên quan đến hoạt động định giá tài sản thế chấp như:

nguyên tắc định giá, quy trình định giá, nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá

và các phương pháp định giá thường được sử dụng phổ biến đối với BĐS thế chấp

Thu thập thông tin về một số tài sản thế chấp là BĐS tại Ngân hàng ACB, thực hiện

định giá các BĐS này theo đúng quy định của ACB và đánh giá kết quả định giá

Trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã nghiên cứu, đề xuất một số giải giáp nhằm hoàn

thiện công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại ACB

3 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là tài sản thế chấp là bất động sản và hoạt động thẩm định giá

BĐS thế chấp

- Về mặt nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu về thực trạng hoạt động thẩm định giá

BĐS thế chấp và đề ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động này tại Ngân hàng TMCP Á Châu

- Về thời gian: Nghiên cứu và thu thập dữ liệu từ thực tế về công tác thẩm định giá

BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu khoảng thời gian từ năm 2015 đến năm

2017

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng tổng hợp các phương pháp duy vật biện chứng để giải quyết các mục tiêu, cụ thể: Phân tích tổng hợp, logic, thống kê, so sánh, để nghiên cứu và phân tích

So sánh điều chỉnh BĐS so sánh về cùng tiêu chí vơí BĐS thẩm định; quá trình tham chiếu thống kê, thu thập thông tin, số liệu về số lượng; phân tích và diễn giải về chất lượng để đi đến giá trị uớc tính của BĐS biểu hiện bằng một số luợng tiền nhất định; khảo sát thực tế và tư duy logic kết hợp với các kiến thức tổng hợp từ nhiều lĩnh vực

6 Kết cấu của khoá luận

Khoá luận bao gồm 3 chương:

- Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản thế chấp

- Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu

- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN

VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 “Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất có thể nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bờ mặt, trong không trung hay dưới lòng đất.”

Như vậy, thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản có thể được hiểu là đất đai và các tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng trên và dưới mặt đất)

1.1.2 Phân loại bất động sản

Có nhiều cách phân loại khác nhau như phân loại dựa trên tính hữu dụng của BĐS trên thị trường, phân loại dựa vào khả năng đầu tư khai thác BĐS, phân loại dựa vào địa điểm của BĐS Tuy nhiên vì quyền lợi của BĐS phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng của BĐS nên có thể căn cứ vào mục đích sử dụng đất để phân loại như sau:

Bất động sản cư trú là loại BĐS sử dụng cho mục đích để ở của một hộ gia đình

chứ không nhằm mục đích kinh doanh Chẳng hạn nhà ở, chung cư cao tầng và nhà ở liền kề

Bất động sản thương mại và công nghiệp là BĐS được sử dụng chỉ duy nhất cho

mục đích kinh doanh Chẳng hạn như trung tâm thương mại, nhà hàng, trạm xăng, cửa hàng tiện lợi, cao ốc văn phòng, khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho, mặt bằng sản xuất kinh doanh, v.v

Bất động sản đầu tư là BĐS tạo ra thu nhập hoặc là dự định cho mục đích đầu tư

hơn là mục đích để ở, số khác được sử dụng để tạo ra thu nhập từ cho thuê và tìm kiếm lợi nhuận Thuế đối với BĐS đầu tư cũng thường khác với BĐS cư trú Ví dụ về BĐS đầu tư là các nhà máy, hầm mỏ và các trang trại, v.v

1.1.4 Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại

Việc cấp tín dụng tại các NHTM thường sử dụng cơ chế sàn lọc các tiêu chí nhằm lựa chọn dự án tốt, khách hàng tốt để cho vay Tuy nhiên vì đây là một hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro nên cuối cùng các NHTM luôn yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp cho ngân hàng để được cấp tín dụng, việc này góp phần rất lớn nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng Vai trò của bất động sản thế chấp

chủ yếu thể hiện như sau: Tài sản thế chấp góp phần hạn chế rủi ro trong quyết

định cấp tín dụng Khi không thể đánh giá hết được các tiêu chí của khách hàng để

cho vay, nhất là trong lần đầu thiết lập mối quan hệ tín dụng thì việc này càng khó khăn hơn, ngân hàng sẽ chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét những cái hiện hữu,

đó chính là các BĐS thế chấp dùng để đảm bảo cho khoản vay (Huỳnh Thế Du, 2004)

- Như vậy, việc cấp tín dụng sẽ giảm thiểu rủi ro rất nhiều nếu nó được đảm bảo bằng tài sản, nhất là những tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao Khi tài sản đã được thế chấp tại các NHTM thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro Chính vì vậy họ sẽ phải thận trọng hơn trong các quyết định đầu tư của mình Ngoài ra, việc quản lý tài sản thế chấp cũng dễ dàng hơn khi các NHTM nắm giữ những giấy tờ sở hữu tài sản và đã được Nhà nước xác nhận Đây chính là nguyên nhân giải thích tại sao các NHTM coi tài sản thế chấp là yếu tố rất quan trọng trong quyết định cấp tín dụng của mình trong khi về mặt nguyên

lý, tài sản thế chấp chỉ là một yếu tố có giá trị tham chiếu trong quyết định cấp tín dụng

- Tài sản thế chấp là cơ sở để thu hồi nợ Đối với các NHTM sau khi đã cấp tín

dụng cho khách hàng thì vấn đề cần quan tâm tiếp theo là phải thu hồi nợ đúng hạn và đầy đủ Khi hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng ổn định, năng lực tài chính tốt, khách hàng có thiện chí trả nợ thì việc thu hồi nợ không gặp nhiều khó khăn Tuy nhiên, khi xảy ra những trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán nợ vay cho ngân hàng thì lúc này tài sản thế chấp được xem là cơ sở quan trọng để thực hiện hoạt động thu hồi nợ Khi đó ngân hàng sẽ xem xét và đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp của khách hàng để có các biện pháp xử lý phù hợp như gán nợ hoặc phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ Nếu tài sản thế chấp của khách hàng có giá trị cao, nằm ở vị trí thuận lợi, có tính khả mại thì việc phát mãi tài sản có thể đảm bảo thu hồi đầy đủ khoản nợ cả gốc và lãi, ngược lại ngân hàng có thể bị mất vốn nếu sau khi phát mãi toàn bộ tài sản thế chấp của khách hàng mà vẫn không đủ để thu hồi vốn Như vậy, ngay từ khi quyết định cấp tín dụng, các NHTM đã thực hiện cấp tín dụng cho khách hàng thấp hơn giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo khả năng thu hồi nợ cho ngân hàng nếu có rủi ro xảy ra

1.2 TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản

Trước hết, trong Luật giá (2012) đã phát biểu rằng “Thẩm định giá là việc cơ quan,

tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”

Theo Giáo sư W.Seabrooke phát biểu rằng “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ” (Đoàn Văn Trường, 2004, trang 6)

Bất động sản cũng là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc thẩm định giá BĐS cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường Mặt khác, bất động sản là một tài sản đặc biệt, giá bất động sản ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội

Do vậy, việc thẩm định giá bất động sản có thể hiểu là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu (sử dụng) bât động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích

đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

1.2.2 Mục đích của thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá có những mục đích phổ biến như:

- Bảo toàn tài sản (TĐG phục vụ khấu hao tài sản, TĐG phục vụ cho bảo hiểm, bồi thường hay đánh giá lại tài sản)

- Mua bán, chuyển nhượng tài sản

- Biến động về quyền sở hữu của tài sản (sáp nhập, chia tách, chuyển nhượng)

- Nghiệp vụ tài chính

- Tính thuế

- Tư vấn, đầu tư

- Thẩm định theo yêu cầu của pháp luật

1.2.3 Nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản

Trong thẩm định giá BĐS có bốn nhóm nguyên tắc chính như sau:

+ Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm

+ Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người

tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

+ Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể + Nguyên tắc cân bằng: Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá

+ Nguyên tắc phân bổ: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

 Các nguyên tắc gắn liền với thị trường

+ Nguyên tắc cung cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung

và cầu về tài sản đó trên thị trường Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản

+ Nguyên tắc phù hợp: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên

xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

+ Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế -

xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản

Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó

Mối quan hệ của bốn nguyên tắc này có thể được thể hiện dưới dạng sơ đồ như sau:

Sơ đồ 1.1: Sơ đồ mối quan hệ các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

Nguồn: Tác giả tự tổng hợp

1.2.4 Quy trình thẩm định giá BĐS thể chấp

Quy trình thẩm định BĐS thế chấp theo quy định nhà nước quy định rằng doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và nhân viên thẩm định phải tuân thủ theo đầy đủ trình tự sáu bước sau: (TCTĐGVN số 05, 2015)

- Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị

Nguyên tắc

sử dụng cao nhất và tối

ưu

Nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng

- Thay thế

- Dự kiến lợi ích tương lai

Nguyên tắc liên quan đến quá trình

trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

- Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá

- Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin Quan trọng là các thông tin phục

vụ cho quá trình thẩm định giá như thông tin khách hàng cung cấp, thông tin từ các giao dịch mua bán trên thị trường

- Bước 4: Phân tích thông tin Phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được có liên quan như tính pháp lý của tài sản, thông tin về chi phi, giá bán, lãi suất, yếu tố cung – cầu của thị trường, v.v

- Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá và cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá Ngoài ra thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định

- Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên có liên quan

1.2.5 Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản

Sơ đồ 1.2: Tổng quan các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản

Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp vốn hoá trực tiếp

Phương pháp chiết khấu dòng tiền

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức

giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản

Đối tượng áp dụng của phương pháp so sánh trực tiếp là tất cả những tài sản có giao dịch trên thị trường Trong lĩnh vực định giá BĐS, phương pháp này thường được sử dụng nhiều hơn các phương pháp khác vì các lý do sau:

Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, đặc biệt phương pháp này càng dễ thực hiện hơn đối với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản

Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (2017) cho rằng không có hai bất động sản nào nói chung có thể đồng nhất (xét về sự khác biệt về đặc điểm) Ngay cả khi đất và toà nhà có tính chất vật lý giống nhau được dùng để giai dịch trên thị trường thì vị trí vẫn

sẽ khác nhau Mặc dù những khác biệt này, các tiếp cận thị trường vẫn là phương pháp phổ biến trong việc thẩm định giá trị của bất động sản Do đó, cách tiếp cận từ thị trường thông qua phương pháp so sánh là có giá trị về mặt thực tiễn và đáng tin cậy

1.2.5.2 Cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá

+ Phương pháp chi phí tái tạo: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá

Giá trị ước tính

của tài sản

Chi phí tái tạo (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất / đầu tư)

Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)

+ Phương pháp chi phí thay thế: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá

1.2.5.3 Cách tiếp cận từ thunhập

1.2.5.3 Cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại để ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá.Nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao trong tương lai chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc mang lại lợi nhuận thấp

Theo phương pháp này, giá trị của một tài sản được xác định bởi một quá trình tập hợp các hiện giá các dòng tiền mong đợi trong tương lai điều chỉnh trừ đi các khoản chi phí Các dòng tiền mong đợi trong tương lai thu được dựa trên kế hoạch kinh doanh và mong đợi trong tương lai

Phương pháp này áp dụng trong việc thẩm định giá các bất động sản khi việc so sánh với những bất động sản tương đồng gặp nhiều khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của bất động sản Nhóm các phương pháp này được sử dụng khá thường xuyên không chỉ bởi vì chúng dễ được chấp nhận do dựa trên nền tảng giá trị thị trường và những thông tin công bố trên thị trường mà chúng còn cho phép có được kết quả thẩm định giá nhanh chóng, hỗ trợ cho các quyết định đầu tư kịp thời

1.2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

1.2.6.1 Các yếu tố bên trong ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

 Nguồn nhân lực thực hiện thẩm định giá:

Giá trị ước tính

của tài sản

Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất / đầu tư)

Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)

TĐG xét cho cùng là một hoạt động được thực hiện bởi con người Do đó sẽ bị ảnh hưởng bởi yếu tố nguồn nhân lực thực hiện Các đặc điểm của yếu tố này, ví dụ như: số lượng đội ngũ nhân viên TĐG, trình độ năng lực của nhân viên thẩm định, đạo đức nghề nghiệp, kinh nghiệm … sẽ ảnh hưởng đến việc sử dụng phương pháp định giá nào, cách thức lấy và lựa chọn các thông tin về tài sản, cách đánh giá, so sánh giữa các tài sản tương tự và tài sản định giá và ý kiến chủ quan của nhân viên TĐG khi định giá tài sản

 Nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐS

Bản chất của TĐG là việc thu thập thông tin các tài sản tương tự hoặc thông tin có liênn quan đến tài sản thẩm định để có thể đưa ra những đánh giá về giá trị của tài sản

đó Do đó, nguồn thông tin phục vụ công tác định giá có ý nghĩa tác động đến hoạt động TĐG Trong phạm vi ngân hàng, các yếu tố về nguồn thông tin phục vụ cho TĐG bao gồm: nguồn thông tin của các tài sản đã được thẩm định giá được lưu trữ tại ngân hàng

có đầy đủ, cách thức lưu trữ thông tin, hệ thống cơ sở dữ liêụ lưu trữ để sử dụng sau này, việc truy nhập nguồn dữ liệu thông tin dễ dàng và chính xác Các yếu tố này tạo điều kiện thuận lợi cho các nhân viên thẩm định

 Kỹ thuật TĐG sử dụng tại ACB

Mỗi phương pháp TĐG đều có những ưu nhược điểm riêng, phù hợp với những tính chất riêng biệt của từng loại tài sản thẩm định khác nhau Không thể sử dụng một phương pháp thẩm định giá riêng biệt nào cho tất cả các loại tài sản Ngoài ra khi sử dụng những phương pháp định giá khác nhau, sẽ cho ra những kết quả khác nhau Do đó việc sử dụng phương pháp thẩm định thích hợp có ảnh hưởng đến tính chính xác của kểt quả TĐG

Mỗi ngân hàng đều có quy trình thẩm định khác nhau Quy trình TĐG quy định các bước chi tiết thực hiện TĐG và các trách nhiệm của các nhân viên thẩm định Việc TĐG như thế nào, thực hiện các bước ra sao đều ảnh hưởng đến kết quả và tính chính xác của hoạt động TĐG tại mỗi ngân hàng

 Chính sách, quy định của ngân hàng:

Đây là một yếu tố ảnh hưởng khá nhiều đến TĐG bất động sản thế chấp phục vụ cho

hoạt động tín dụng, Ngân hàng có các chính sách, quy định và yêu cầu riêng về việc TĐG mỗi loại tài sản, ví dụ như: tỷ lệ khấu hao tài sản, chính sách nhận tài sản đảm bảo,…

1.2.6.2 Các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

Do BĐS không di động được, nên vị trí BĐS ở đâu, môi trường xung quanh thế nào,

vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng

để ở, là những yếu tố tác động không hề nhỏ đến giá trị của BĐS được đánh giá cao hay thấp

Về mặt giá trị sử dụng, rõ ràng một mảnh đất vuông vắn, chiều rộng không quá rộng, chiều dài hông quá dài và có hình dáng cân đối là một lựa chọn ưa thích của nhiều người Những điều đó, thể hiện đặc điểm văn hoá, thị hiếu của mỗi cá nhân đối với BĐS Môt khi họ yêu thích và vừa lòng với hình dáng, diện tích của BĐS đó thì học sẽ định giá BĐS cao hơn và ngược lại Do đó, hình dáng BĐS và yếu tố văn hoá cũng là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS

 Cung - cầu về BĐS:

Diễn biến cung cầu trên thị trường BĐS trong từng giai đoạn nhất định có thể đẩy giá BĐS lên cao hoặc ngược lại Yếu tố này mang tính thị trường nên có thể làm tăng hoặc giám giá BĐS một cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn nhiều so với giá trị thực của BĐS đó

Chính sách của Nhà nước như quy hoạch, lộ giới, giải toả, phóng đường, v.v có thể làm ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS, làm cho BĐS biến động không ngờ, có trường hợp theo quy định BĐS đó không thể giao dịch được trên thị trường như nhà, đất trong khu vực quy hoạch không cho mua bán

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 là sơ lược những cơ sở lý luận chung về khái nhiệm BĐS cũng như thuộc tính và phân loại BĐS Đồng thời đề cập đến vai trò của BĐS thể chấp để thấy được ý nghĩa của công việc thẩm định giá

Chương này cũng nêu lên khái niệm về thẩm định giá BĐS và các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá BĐS tại các ngân hàng thương mại nói chung

Cơ sở lý thuyết trong thẩm định giá BĐS là những cơ sở lý luận căn bản trong hoạt động thẩm định giá BĐS Quy trình, nguyên tắc, các phương pháp thẩm định giá BĐS phổ biến cũng được đề cập

Chương tiếp theo, tác giả đi sâu phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu, đây sẽ là cơ sở đề xuất những quan điểm cá nhân đối với việc hoàn thiện quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp tại ACB

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU

2.1 KHÁI QUÁT VỀ SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU

2.1.1 Sơ lược về Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

Tên tổ chức: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB)

Tên giao dịch quốc tế: Asia Commercial Joint Stock Bank

Tên viết tắt: ACB

Hội sở chính: 442 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 5, Quận 3, thành phố Hồ Chí Minh

Giấy phép hoạt động số: 0032/NH-GP do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 24/04/1993

Giấy phép thành lập: số 533/GP-UB do Uỷ ban Nhân dân Tp.HCM cấp ngày 13/05/1993

điều lệ của ngân hàng là 10.273.239.000.000 Ngân hàng đã phát hành 1.027.323.896

cổ phiếu phổ thông với mệnh giá là 10.000 đồng

2.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

Vào những năm đầu của thập niên 90 của thế kỉ trước khi nền kinh tế Việt Nam bắt đầu mở cửa, một nhóm các nhà giáo đã quyết định rời bục giảng để khởi nghiệp Không mở công ty sản xuất hay kinh doanh thương mại, vốn đang là phong trào lúc bấy giờ, họ cùng một số doanh nhân quyết định mở ngân hàng ACB được thành lập theo giấy phép số 0032/NH-GP do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 24/04/1993 và giấy phép số 533/GP-UB do Uỷ ban Nhân dân Tp.HCM cấp ngày 13/05/1993 Ngày 04/06/1993, ACB chính thức đi vào hoạt động

ACB đã dần khẳng định vị trí dẫn đầu của mình trong hệ thống các NHTM Việt Nam trong lĩnh vực bán lẻ, thể hiện qua các cột mốc các giai đoạn:

Giai đoạn 2001 - 2005: Năm 2003, ACB xây dựng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000 và được công nhận đạt tiêu chuẩn trong các lĩnh vực: huy động vốn, cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn; thanh toán quốc tế và cung ứng nguồn lực tại Hội sở Năm 2005, ACB và ngân hàng Standard Charterd (SCB) ký kết thoả thuận hỗ trợ kỹ thuật toàn diện và SCB trở thành cổ đông chiến lược của ACB

Giai đoạn 2006 - 2010: Ngày 31/10/2006, ACB được Trung tâm giao dịch Chứng khoán Hà Nội chấp nhận niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội theo quyết định số 21/QĐ-TTGDHN Năm 2007, ACB thành lập Công ty cho thuê Tài chính ACB, hợp tác với Opening Solutions (OSI) – Thiên Nam nâng cấp TCBS, hợp tác với Microsoft về áp dụng công nghệ thông tin vào vận hành và quản lý, hợp tác với SCB

về phát hành cổ phiếu Năm 2008, ACB hợp tác với JCB Năm 2009, ACB hoàn thành

cơ bản chương trình tái cấu trúc nguồn nhân lực, tác cấu trúc hệ thống kênh phân phối, xây dựng mô hình chi nhánh theo định hướng bán hàng Hệ thống chấm điểm tín dụng dành cho khách hàng cá nhân và khách hàng doanh nghiệp chính thức khiển khai

áp dụng trên toàn hệ thống Năm 2010, ACB tăng cường công tác dự báo tình hình để

có các quyết sách phù hợp nhằm đảm bảo an toàn và hiệu quả hoạt động Xây dựng Trung tâm dữ liệu dự phòng đạt chuẩn ở tỉnh Đồng Nai Phát triển hệ thống kênh phân

phối phi truyền thống như ngân hàng điện tử và bán hàng qua điện thoại (Telesales) Năm 2011: Tháng 01/2011, ACB đã ban hành “Định hướng chiến lược phát triển giai đoạn 2011-2015 và tầm nhìn 2020” Trong đó nhấn mạnh đến chương trình chuyển đổi hệ thống quản trị điều hành phù hợp với các quy định pháp luật Việt Nam

và hướng đến áp dụng các thông lệ quốc tế tốt nhất Ngoài ra, ACB cũng triển khai các chương trình quản lý bán hàng Customer Relationship Manager – CRM – áp dụng cho toàn hệ thống Cuối năm, ACB đã khánh thành Trung tâm Dữ liệu dạng mô-đun – Enterpise Module Data Center – tại TP.HCM với tổng giá trị đầu tư gần 2 triệu USD được xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế đầu tiên tại Việt Nam Ngoài ra, Trung tâm vàng ACB là đơn vị đầu tiên trong ngành cùng một lúc được tổ chức QMS Australia chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng đáp ứng yêu cầu tiêu chuẩn ISO 9001:2008

và Tổ chức Công nhân Việt Nam – Accreditation of Việt Nam – công nhận năng lực thử nghiệm và hiệu chuẩn (xác định hàm lượng vàng) đáp ứng yêu cầu tiêu chuẩn ISO/IEC 17025:2005 Đây là bước đầu trong định hướng cho Trung tâm Vàng ACB xây dựng Nhà máy tinh luyện vàng và phòng thí nghiệm giám định tuổi vàng theo chuẩn mực quốc tế trong tương lai

2.1.3 Ngành nghề kinh doanh và mạng lưới hoạt động

Các hoạt động chính của ACB và các công ty con là huy động vốn ngắn hạn, trung

và dài hạn theo các hình thức tiết kiệm tiền gửi, tiền gửi thanh toán, chứng chỉ tiền gửi; tiếp nhận vốn uỷ thác đầu tư; nhận vốn từ các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước; cho vay ngắn, trung và dài hạn; chiết khấu thương phiếu, công trái và giấy tờ có giá; đầu tư vào chứng khoán và các tổ chức kinh tế; làm dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng, kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc; thanh toán quốc tế, bao thanh toán, môi giới và tư vấn đầu tư chứng khoán; lưu ký, tư vấn tài chính doanh nghiệp và bảo lãnh phát hành; cung cấp các dịch vụ về đầu tư, quản lý nợ và khai thác tài sản, cho thuê tài chính và các dịch vụ NH khác

Liên tục trong các năm, ACB mở rộng, nâng cấp mạng lưới giao dịch, hệ thống

kênh phân phối Vào cuối năm 2017, ACB có tổng cộng 354 phòng giao dịch, chi nhánh trải đều khắp các tỉnh thành trên lãnh thổ Việt Nam

Nhằm đa dạng hoá kênh kinh doanh ACB đã thành lập 04 công ty con: công ty

2.1.4 Cơ cấu cổ đông tại ACB:

Các cổ đông chính: (tính đến ngày 31/12/2017) tỷ lệ sở hữu chia theo nguồn gốc sở hữu:

Bảng 2.1: Tỷ lệ sở hữu cổ đông của ACB theo nguồn gốc sở hữu

Nguồn: Báo cáo thường niên 2017 của ACB

Biểu đồ 2.1: Biểu đồ tỷ lệ sở hữu cổ đông của ACBtheo nguồn gốcsở hữu

Nguồn: Báo cáo thường niên 2017 của ACB

Biểu đồ thể hiện các tổ chức và tỷ trọng sở hữu của họ cho thấy những tổ chức này

đều có kinh nghiệm và uy tín trong lĩnh vực ngân hàng, đầu tư, tài chính Với sự góp vốn của 4 cổ đông này, ACB nhận được hỗ trợ tích cực về kỹ năng quản trị, điều hành, nguồn vốn, công nghệ, kỹ thuật, chiến lược kinh doanh, kế hoạch phát triển, mở rộng thị phần,…

Ban điều hành

Các thành viên trong Hội đồng sáng lập, HĐQT và Ban Tổng giám đốc của ACB

đều là những người gắn bó lâu năm với ACB từ những năm mới thành lập đến nay Kinh nghiệm điều hành, quản lý hoạt động trong ngành của các thành viên khá dày dặn và nhạy bén

+ Hội đồng sáng lập: do Đại hội hồng cổ đông thành lập năm 2008 nhằm tư vấn cho HĐQT, Ban điều hành trong quá trình quản trị, điều hành ngân hàng Hội đồng sáng lập gồm có 06 thành viên

+ Hội đồng quản trị: gồm có 12 thành viên, trong đó có 03 thành viên đại diện cho

03 cổ đông nước ngoài, chưa có thành viên độc lập Định kỳ HĐQT họp 01 tháng / lần

về các vấn đề: thảo luận và quyết định về đánh giá tình hình kinh doanh hàng tháng, đề

ra các chính sách kinh doanh, mục tiêu hoạt động cụ thể cho tháng tiếp theo, định hướng chiến lược, rà soát danh mục đầu tư, huy động vốn cấp 2, định hướng xử lý rủi ro,

+ Ban Tổng giám đốc: gồm có 01 Tổng giám đốc và 08 Phó Tổng giám đốc Tổng Giám đốc do HĐQT bổ nhiệm, là người chịu trách nhiệm trước HĐQT và trước pháp luật về hoạt động hằng ngày của ngân hàng Giúp việc cho Tổng Giám đốc là các Phó Tổng Giám đốc, các Giám đốc Khối, Kế toán trưởng và bộ máy chuyên môn nghiệp

vụ

Hệ thống kiểm tra, kiểm soát nội bộ

Bắt đầu kể từ năm 2007, ACB tiến hành tái cấu trúc bộ máy, xây dựng chuẩn hoá

các quy trình, thủ tục nhằm quản trị hệ thống minh bạch và hiệu quả hơn Ủy ban quản

lý rủi ro, Hội đồng xử lý rủi ro, Hội đồng đầu tư, Trung tâm thu nợ lần lượt được thành lập nhằm mục đích quản lý, kiểm soát rủi ro, kiểm soát nợ quá hạn, đề ra các phương pháp, kế hoạch hành động Trong năm 2009, Khối Vận hành được thành lập nhằm tách bạch rõ ràng chức năng kinh doanh và vận hành của các đơn vị trên toàn hệ thống

Hội đồng Quản lý tài sản Nợ và tài sản Có – ALCO có chức năng quản lý cấu trúc bảng tổng kết tài sản của ACB, xây dựng và giám sát các chỉ tiêu tài chính, tín dụng phù hợp với chiến lược kinh doanh của ngân hàng

Ban Kiểm soát thực hiện nhiệm vụ giám sát việc tuân thủ các quy định của pháp luật, của Ngân hàng Nhà nước và Điều lệ Ngân hàng trong quản trị và điều hành thông qua việc tham dự các phiên họp và phối hợp hoạt động của Ban kiểm soát với HĐQT, Thường trực Hội đồng quản trị, Ban điều hành

Ban Kiểm toán nội bộ dưới dự chỉ đạo trực tiếp của Ban kiểm soát, thực hiện nhiệm

vụ kiểm tra, đánh giá độc lập và khách quan hệ thống kiểm tra và kiểm soát nội bộ; đánh giá sự tuân thủ các chính sách và quy định của Ngân hàng Nhà nước, các cơ quan bên ngoài và của ACB; làm đầu mối rà soát và cung cấp tài liệu, hồ sơ cần xuất trình cho cơ quan thanh tra, đôn đốc và hướng dẫn các đơn vị trong toàn hệ thống hoàn tất khắc phục các kiến nghị của cơ quan thanh tra

2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU

2.2.1.Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định tài sản

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của ACB và P.TĐTS, ACB

Nguồn: Báo cáo thường niên của ACB năm 2017

ACB là một trong số ít những ngân hàng thương mại hiện nay có P.TĐTS hoạt động độc lập với phòng kinh doanh và hoàn toàn không bị ảnh hưởng bới các chỉ tiêu kinh doanh P.TĐTS tại ACB thuộc quyền chỉ đạo trực tiếp của Ban Tổng Giám Đốc, chủ yếu là quyền trực tiếp từ Phó Tổng Giám Đốc thường trực khi có điều động hoặc chỉ thị phương hướng thay đổi mới Phòng thẩm định tài sản nói riêng hiện đang có một trưởng phòng, một phó phòng quản lý tất cả các quy trình thẩm định, ban hành

Đại hội đồng cổ đông

thương hiệu

Phòng tổng hợp Phòng thẩm định tài sản Trung tâm phê duyệt tín dụng

Bộ phận thẩm định giá khu vực miền Trung

Bộ phận thẩm định giá khu vực

TP.HCM

Bộ phận thẩm định

giá khu vực miền

Tây và miền Đông

Đông Bắc Bộ Nam Hà Nội

Bắc Trung Bộ Đông Nam Bộ

Nam Trung Bộ Tây Nam Bộ

Cao Thắng Văn Lang Cộng Hoà Hàng Xanh Bình Tây

nghiệp vụ công văn áp dụng chung và quản lý hơn 1000 nhân sự thuộc phòng thẩm định trên khắp cả nước, tiếp theo là các tổ trưởng quản lý nhân sự và ký duyệt hồ sơ chia theo bộ phận, khu vực

Trực thuộc P.TĐTS là các bộ phận chịu trách nhiệm thẩm định chia theo khu vực

Ví dụ như Bộ phận Cao Thắng nằm tại trụ sở chính của phòng thẩm định tài sản tọa lạc tại địa chỉ 413 – 415 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3, Tp.HCM, bao gồm khoảng 20 nhân viên thẩm định Hiện nay, bộ phận Cao Thắng thẩm định giá hai mảng lớn và độc lập là động sản và BĐS, trong đó BĐS chiếm khoảng 80% tổng số tài sản thẩm định giá của toàn bộ phận Mục đích chính của việc thẩm định giá tài sản là cơ sở cho việc giải ngân cấp tín dụng cho khách hàng, đồng thời việc thẩm định giá còn để xử lý nợ hoặc để trích lập dự phòng rủi ro cho khoản vay xấu

Bên cạnh đó, P.TĐTS luôn cần sự phối hợp từ các phòng ban khác như: Phòng kinh doanh để hỗ trợ hướng dẫn khách hàng trong việc cung cấp các giấy tờ pháp lý cần thiết cho việc thẩm định cũng như Phòng thông tin quy hoạch để hỗ trợ việc xem quy hoạch đất có phù hợp với quy định chấp nhận thế chấp tại ngân hàng và các sự hỗ trợ khác từ bộ phận công văn, văn thư

Cơ cấu nhân lực thực hiện TĐG tại tất cả các bộ phận của P.TĐTS, ACB chủ yếu

có chuyên môn được đào tạo chính là chuyên ngành TĐG tốt nghiệp các trường đại học trong nước chiếm khoảng 75%, còn lại là các khối ngành kinh tế - ngân hàng chiếm khoảng 20% và các ngành kĩ thuật chỉ chiếm 5% Ngoài ra 100% tất cả các nhân viên thẩm định đều có trình độ từ cấp bậc đại học hoặc tương đương trở lên

2.2.2 Mục tiêu thẩm định giá bất động sản thể chấp trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

2.2.2.1 Thẩm định giá bất động sản thế chấp trước khi cho vay

Về bản chất, thế chấp bất động sản để đảm bảo tiền vay chỉ là một trong những biện pháp để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với hợp đồng tín dụng, dù có biện pháp này hay không đều không ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của các bên, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và chịu các biện pháp xử lý về tài sản nếu vi phạm Tuy nhiên, để đồng thời đạt được hai mục đích phát triển thị trường – khách hàng và hạn chế rủi ro đối với các khoản cho vay, thì việc áp dụng các biện pháp

nhận bất động sản thế chấp trước khi cho vay được xem là một trong những cách hiệu quả và an toàn đối với ACB

2.2.2.2 Định giá lại bất động sản thế chấp trong thời gian cho vay

Trong thời gian quản lý tài khoản vay của khách hàng, ngoài việc phải thẩm định giá lại theo định kỳ 2 năm / lần đối với bất động sản, có rất nhiều trường hợp phải thẩm định giá lại BĐS nhằm khẳng định giá trị của tài sản thế chấp tại mọi thời điểm đủ để đảm bảo cho khoản vay của khách hàng, một số trường hợp cần tiến hành định giá đột xuất như sau:

chỉnh nghĩa vụ đảm bảo

 Khi giá thị trường biến động giảm trên 20% so với lần định giá gần nhất

v.v

2.2.2.3 Định giá BĐS thế chấp để trích lập quỹ dự phòng rủi ro tín dụng

Đối với những khoản vay từ khi bị chuyển nợ nhóm 2 thì ngân hàng sẽ phải thực hiện trích lập quỹ dự phòng rủi ro cụ thể đối với khoản vay đó Tỷ lệ trích lập dự phòng

cụ thể được thực hiện theo đúng quy định của Nhà nước và việc số tiền phải trích lập dự phòng cao hay thấp phụ thuộc nhiều vào giá trị của BĐS thế chấp Nếu BĐS có giá trị chênh lệch nhiều so với lần định giá gần nhất trước đó thì ngân hàng sẽ phải tiến hành định giá lại, xác định giá trị thực của BĐS tại thời điểm trích lập dự phòng để thực hiện việc trích lập dự phòng cụ thể cho các khoản vay quá hạn một cách chính xác

2.2.2.4 Thẩm định giá bất động sản thế chấp để xử lý nợ

Một khi khoản vay của khách hàng chuyển sang quá hạn và mất khả năng thanh toán

và Ngân hàng đã sử dụng các biện pháp trong khả năng để xử lý nợ nhưng không phát huy tác dụng thì đến cuối cùng Ngân hàng sẽ xử lý BĐS thế chấp của khách hàng theo các phương thức sau:

 Gán nợ: đối với những BĐS thế chấp có vị trí đẹp, giá trị cao, tính khả mại tốt thì Ngân hàng sẽ đưa ra phương án cho khách hàng dùng BĐS thế chấp để gán

nợ với mục đích có thêm thời gian cho khách hàng huy động các nguồn khác

để trả nợ Nếu hết thời hạn quy định trong hợp đồng gán nợ thì BĐS thế chấp của khách hàng sẽ được chuyển thành tài sản của Ngân hàng với giá trị như đã thoả thuận trong hợp đồng gán nợ Như vậy việc đánh giá đúng giá trị BĐS thế chấp của khách hàng tại thời điểm thực hiện gán nợ là rất quan trọng

 Bán tài sản thu hồi nợ: đây là biện pháp cuối cùng được áp dụng đối với những trường hợp không thể dùng phương án gán nợ và khách hàng cũng không có thái độ hợp tác đối với việc trả nợ Các bên sẽ tự thoả thuận bằng cách bán tài sản, nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản thế chấp

sẽ được bán đấu giá theo đúng quy định của pháp luật và phải thực hiện định giá lại giá trị của BĐS thế chấp tại thời điểm phát mãi

2.2.3 Các phương pháp thẩm định giá đang được áp dụng tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

2.2.3.1.Phương pháp sử dụng đơn giá đất thị trường được duyệt của ACB

Đối với đất ở và tài sản gắn liền với đất tọa lại tại vị trí mặt tiền đường đã được ACB duyệt đơn giá đất thị trường thì các nhân viên thẩm định sẽ áp dụng Phương pháp

sử dụng đơn giá đất thị trường được duyệt để tính giá trị

Tại P.TĐTS của ACB, các nhân viên thẩm định đều có nhiệm vụ khảo sát giá thị trường và xây dựng đơn giá đất thị trường chia theo từng đường, đoạn đường cụ thể mỗi quý Các nhân viên thẩm định sẽ thực hiện mô tả con đường, lợi thế kinh doanh, lợi thế giao thông và tìm kiếm thông tin giao dịch thực tế để xây dựng nên đơn giá này Giá sau khi được nhân viên thẩm định xây dựng sẽ được cấp lãnh đạo kiểm duyệt chặt chẽ và đưa vào sử dụng chính thức trên chương trình PASS Đơn giá đường, đoạn đường này trở thành cơ sở dữ liệu quan trọng để chọn giá tính ra được giá trị quyền sử dụng đất hoặc trở thành giá để kiểm tra chéo với kết quả thẩm định theo phương pháp

Bảng 2.2: Bảng điều chỉnh đơn giá đấttheo phương pháp đơn giá đất được duyệt của ACB

Đơn giá QSDĐ (được công nhận không thuộc QH

giải tỏa) theo quy định của ACB (đồng / m2

)

Hiệu lực ngày:

… /… /…

Nguồn: Chương trình PASS – P.TĐTS Ngân hàng TMCP Á Châu

Đơn giá đường được duyệt của ngân hàng chính là cơ sở để xác định đơn giá quyền

sử dụng đất của nhà tọa lạc tại mặt tiền đườngtheo hai trường hợp sau:

+ Nếu giá duyệt của đường / đoạn đường không quá 06 tháng thì không cần sử dụng thêm phương pháp so sánh mà sẽ được áp dụng để chọn giá sau khi điều chỉnh các yếu

tố bất lợi / thuận lợi của từng BĐS trên thực tế

+ Nếu giá đường / đoạn đường được duyệt đã cũ (quá 06 tháng) thì đó trở thành đơn giá để so sánh chéo với kết quả chọn giá ở phương pháp so sánh

2.2.3.2 Phương pháp so sánh giá

Dựa trên các phương pháp thẩm định giá được quy định tại Thông Tư số 126 do

Bộ Tài chính ban hành thì phòng thẩm định ACB áp dụng phương pháp so sánh giá tiếp cận từ thị trường cho hoạt động định giá BĐS là đất ở và tài sản gắn liền với đất tọa lạc tại vị trí mặt tiền những đường chưa được ACB duyệt đơn giá đất thị trường

Trong thời buổi cạnh trang gay gắt giữa các NHTM và số lượng hồ sơ nhiều mỗi ngày nên các nhân viên thẩm định không có nhiều thời gian để lấy dữ liệu Thường thì các nhân viên thẩm định chỉ lấy giá giao dịch qua điện thoại, thông tin trên internet và các thông tin có sẵn trong kho dữ liệu của ngân hàng Để ghi nhận cho việc đã tìm kiếm thông tin giao dịch, các nhân viên thẩm định sẽ ghi lại số điện thoại của người trực tiếp rao bán cho mình như một chứng cứ trong tờ trình thẩm định Tờ trình thẩm định tại ngân hàng là đại diện cho báo cáo thẩm định giá tại công ty thẩm định Tại ngân hàng, tờ trình tương đối ngắn gọn chỉ có 3-6 trang thể hiện chủ yếu các thông tin gần giống với các đề mục đã được liệt kê trong báo cáo thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành

Đối với phương pháp so sánh, Ngân hàng lựa chọn 02 tài sản so sánh hoặc 03 tài sản so sánh trong trường hợp tái thẩm định Các BĐS dùng để so sánh này cần phải có các thông tin cơ bản như diện tích đất, diện tích sàn sử dụng, giá rao bán, giá có thể thương lượng thành công, vị trí toạ lạc là mặt tiền đường, đoạn đường giống với BĐS cần thầm định Đồng thời, thông tin rao báo hoặc giao dịch thành công của BĐS so sánh phải trong khoảng thời gian tối đa là ba tháng kể từ ngày có thông tin Các BĐS thoả đủ các tiêu chí cơ bản này sẽ trở thành BĐS so sánh phù hợp

Sau khi đã tìm được BĐS so sánh phù hợp, nhân viên thẩm định thực hiện theo các bước sau đây:

+ Bước 1: Nhân viên thẩm định phải thu thập thông tin về BĐS cần thầm định theo quy trình thẩm định tài sản Thực hiện phân tích, đánh giá các yếu tố thuận lợi, bất lợi của BĐS thẩm định(về pháp lý; quy mô; kích thước; hình dáng; giao thông; lợi thế kinh doanh; môi trường)

+ Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin chuyển nhượng của các BĐS so sánh đã tìm được; phân tích các yếu tố thuận lợi và bất lợi gồm: giá bán / rao bán, tình trạng pháp lý, quy mô, kích thước, hình dáng, giao thông, lợi thế kinh doanh, môi trường, xu hướng thị trường tại thời điểm diễn ra giao dịch / hoặc rao bán BĐS Tại P.TĐTS, ACB cho phép sử dụng thông tin BĐS so sánh trong phạm vi thời gian rao bán / giao dịch thành công là trước đó 03 tháng so với ngày thẩm định giá BĐS cần thẩm định + Bước 3: Ước tính đơn giá đất thị trường của tài sản so sánh dựa vào các yếu tố

giá rao bán / giá bán và quy mô của BĐS so sánh được thu thập ở bước 02

+ Bước 4: Phân tích, xác định các điểm tương đồng, yếu tố khác biệt giữa BĐS so

sánh và BĐS thẩm định (về pháp lý, quy mô, kích thước, hình dáng, giao thông, lợi thế

kinh doanh, môi trường), xác định tỷ lệ % điều chỉnh của từng yếu tố theo nguyên tắc:

điều chỉnh (+%) nếu BĐS thẩm định tốt hơn BĐS so sánh, điều chỉnh giảm (-%) nếu

BĐS thẩm định kém hơn BĐS so sánh

Hệ số điều chỉnh = 1 – Tổng tỷ lệ điều chỉnh%/100 Lập bảng điều chỉnh như sau trên chương trình thẩm định tài sản - PASS

Bảng 2.3: Bảng điều chỉnh đơn giá theo các yếu tố so sánh

Lợi thế kinh doanh (%)

Môi trường, an ninh (%)

Nguồn: Hướng dẫn công việc thẩm định tài sản đảm bảo là BĐS trên chương trình

PASS, tại ACB(WI-11/TĐTS)

+ Bước 5: Ước tính đơn giá BĐS thẩm định dựa trên cơ sở so sánh với từng mức giá so sánh, theo công thức;

Đơn giá BĐS thẩm định = Đơn giá BĐS so sánh ở bước 03 x Tỷ lệ điều chỉnh

+ Bước 6: Trên cơ sở mức giá ước tính của BĐS thẩm định xác định được ở bước

05, nhân viên thẩm định phải lựa chọn đơn giá cho tài sản thẩm định Mức giá được lựa chọn làm đơn giá của BĐS thẩm định sẽ là đơn giá của BĐS so sánh có mức giá thấp nhất

+ Lưu ý:

Mọi tỷ lệ điều chỉnh được áp dụng khi điều chỉnh giá của BĐS so sánh về giá của BĐS thẩm định phải được phân tích, giải thích cụ thể trong Tờ trình thẩm định giá BĐS

Sau khi điều chỉnh, nếu hệ số điều chỉnh quá lớn và đơn giá chỉ dẫn của 02-03 BĐS so sánh chênh lệch nhau trên 10% thì các BĐS so sánh được cho là không tương đồng và phải thay đổi BĐS so sánh khác phù hợp hơn

Tỷ lệ (%) điều chỉnh giữa các BĐS phụ thuộc vào sự hơn kém nhau về các yếu tố so sánh Ví dụ: BĐS so sánh có diện tích lớn 100 m2, BĐS thẩm định có diện tích 32 m2

, thì tỷ lệ điều chỉnh sẻ là -5 với giải thích “BĐS so sánh kém hơn BĐS thẩm định do diện tích lớn khó chuyển nhượng” Tương tự điều chỉnh cho yếu tố kích thước, giao thông, lợi thế kinh doanh,

Tỷ lệ điều chỉnh của ACB theo phụ lục số 25_WI-11/TĐTS, đối với thông tin rao bán là 90%, thông tin mua bán thực là 100% áp dụng cho BĐS thẩm định đất thổ cư riêng lẻ và tài sản gắn liền với đất theo phương pháp so sánh

Đơn giá chỉ dẫn của 02 BĐS so sánh sẽ được chọn làm đơn giá để tính giá trị quyền

sử dụng đất của BĐS, theo như quy định thì ngân hàng thì TĐV sẽ chọn giá của BĐS

so sánh có đơn giá chỉ dẫn thấp hơn BĐS so sánh còn lại

2.2.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp tại ACB bao gồm 14 bước chặt chẽ có sự phối hợp từ Phòng giao dịch / Kênh phân phối và P.TĐTS theo sơ đồ 2.2 sau:

Sơ đồ 2.2: Quy trình thẩm định giá BĐS tại PTĐG ACB

Quy trình thẩm định giá BĐS là đất ở và tài sản gắn liền với đất tại P.TĐTS mà bộ phận Cao Thắng đang áp dụng được thực hiện theo Hướng dẫn công việc WI-11/TĐTS về việc thẩm định tài sản đảm bảo là BĐS của ACB Quy trình này bao gồm 14 bước từ khâu tiếp nhận tới khi có được kết quả thẩm định Toàn bộ quy trình áp dụng cho tất cả tài sản đảm bảo là bất động sản bao gồm đất ở và tài sản gắn liền với đất; đất sản xuất kinh doanh; đất trồng cây công nghiệp; đất nuôi trồng thuỷ hải sản, … Quy trình là sự phối hợp chặt chẽ, trực tiếp giữa P.TĐTS, kênh phân phối và khách hàng, được thực hiện trên chương trình PASS

Bước 1: Hướng dẫn khách hàng cung cấp hồ sơ tài sản

Khách hàng sẽ được nhân viên kinh doanh yêu cầu cung cấp một số hồ sơ liên quan đến pháp lý để chứng minh quyền sở hữu của khách hàng đối với BĐS thế chấp như:

- GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Tờ khai lệ phí trước bạ

- Bản vẽ hiện trạng vị trí, bản vẽ GPXD do cơ quan Nhà nước cấp Trong trường hợp trên GCN đã thể hiện cụ thể, rõ ràng thì không cần cung cấp bản vẽ

Bước 2: Nhận và kiểm tra hồ sơ

- Phòng giao dịch / Kênh phân phối tiến hành kiểm tra bộ hồ sơ mà KH cung cấp: GCN, tờ khai lệ phí trước bạ, bản vẽ, v.v trước khi chuyển hồ sơ lên cho P.TĐTS Trường hợp KH không cung cấp đủ hồ sơ pháp lý tối thiểu để đề nghị thẩm định thì kênh phân phối hướng dẫn KH cung cấp lại bộ hồ sơ tài sản

- Kênh phân phối phân loại hồ sơ: hồ sơ thẩm định bình thường, hồ sơ thẩm định có yếu tố cần kiểm soát rủi ro và cách ứng xử đối với từng loại hồ sơ thẩm định

Bên cạnh đó, tất cả các tài sản đem đi thế chấp tại ACB đều phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan nhà nước; nếu không giá trị của tài sản dù có cũng không được chấp nhận thế chấp (trừ các tài sản tại công ty cho thuê tài chính) Ngoài ra, các khách hàng bắt buộc phải mua bảo hiểm đối với các tài sản của mình khi tiến hành thế chấp tài sản ngân hàng, trừ trường hợp các tài sản đảm bảo là tài sản khó cháy như sắt, thép, nhôm,…Các tài sản được phân thành các nhóm khác nhau để mua bảo hiểm và người hưởng thụ trực tiếp sẽ là phòng giao dịch/ chi nhánh ACB