ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

Đánh giá và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

LỜI NÓI ĐẦU I LÝ DO NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI Trong năm qua kinh tế Việt Nam vào quỹ đạo phát triển ổn định kinh tế Cùng với phát triển kinh tế phát triển thị trường bất động sản Sau Luật Kinh Doanh Bất Động Sản đời năm 2005 khẳng định vai trò thị trường bất động sản Theo luật kinh doanh bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản gồm: kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Định giá bất động sản thuộc kinh doanh dịch vụ bất động sản Thị trường bất động sản phát triển định giá bất động sản có vai trị quan trọng Định giá bất động sản khơng có vai trị quan trọng thị trường bất động sản mà cịn có vai trị quan trọng thị trường tài Nước ta q trình cơng nghiệp hố – đại hố, kinh tế hội nhập với khu vực giới, nhu cầu vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp Việt nam quan trọng Các Ngân hàng thương mại thành lập với chức vay cho vay, trung gian tài người dân doanh nghiệp, qua cung cấp vốn cho ngành sản xuất kinh doanh, giúp đẩy nhanh trình sản xuất, tiết kiệm thời gian chi phí Một biện pháp bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại cho vay có bảo đảm bất động sản, việc xác định xác giá trị bất động sản chấp quan trọng, không để Ngân hàng thương mại định lượng tiền cho vay mà giúp Ngân hàng bảo đảm an toàn hạn chế rủi ro hoạt động Trong định giá bất động sản, phương pháp so sánh phương pháp đặc biệt quan trọng, khơng phương pháp độc lập mà cịn hỗ trợ cho phương pháp khác hồn thiện hơn, xác q trình định giá Chính lẽ đó, hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu sử dụng chủ yếu phương pháp so sánh hoạt động Từ đó, em mạnh dạn lựa chọn đề tài là: ứng dụng phương pháp so sánh hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu làm đề tài nghiên cứu II MỤC ĐÍCH VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU  Làm rõ nội dung phương pháp định giá so sánh  Ứng dụng phương pháp so sánh hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu  Kiến nghị số giải pháp nhằm nâng cao hiệu phương pháp so sánh hoạt động định giá bất động sản III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU  Phương pháp hệ thống hoá kết hợp thu thập số liệu thị trường  Phương pháp nghiên cứu lý thuyết vận dụng lý thuyết vào thực tế  Phương pháp so sánh lý thuyết thực tế IV KẾT CẤU ĐỀ N Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục tài liệu tham khảo, nội dung chuyờn bao gồm phần sau: Chng 1: Cơ sở lớ lun định giá bất động sản v phng phỏp so sỏnh định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng s dng phơng pháp so sánh hot ng định giá bất động sản th chp ti ngõn hng thng mại cổ phần Á Châu Chương 3: Đánh giá đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc sử dụng phương pháp so sánh hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Minh Ngọc hướng dẫn giúp em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu: ACB Bất động sản : BĐS NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản  Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng anh người ta dùng từ: Real estate ( tài sản bất động ) gọi bất động sản Trong tiếng pháp, khái niệm bất động sản từ: Immobilíe (Bất động sản ), Trung Quốc dùng thuật ngữ địa sản ( tài sản gắn với đất đai ) nước ta gọi Bất động sản  Điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định: “ Bất động sản tài sản di dời bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền nhà ở, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định” Một cách hiểu phổ biến bất động sản là: Bất động sản tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài Với quan niệm bất động sản phân thành nhóm sau đây:  Đất đai: phải đất di dời  Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: bao gồm nhà kiên cố tài sản gắn liền với nhà  Các tài sản khác gắn liền với đất đai vườn lâu năm, cơng trình ni trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối, cơng trình du lịch vui chơi thể thao, tài sản khác pháp luật quy định 1.2 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản Có nhiều cách hiểu khác thị trường BĐS, song quan niệm có điểm chung khái quát thị trường BĐS là: tổng hoà quan hệ giao dịch BĐS thực thông qua quan hệ hàng hố tiền tệ, diễn khơng gian thời gian định Có nhiều cách phân chia thị trường BĐS theo tiêu thức khác nhau, sau số cách: Thứ nhất: theo loại hàng hố BĐS có thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS dùng dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phịng, cơng sở, thị trường BĐS cơng nghiệp Thứ hai: theo tính chất mối quan hệ thị trường có thị trường mua – bán, thị trường thuê cho thuê, thị trường chấp bảo hiểm Thứ ba: theo trình tự tham gia có thị trường sơ cấp thị trường thứ cấp Thứ tư: theo mức độ kiểm sốt có thị trường thức thị trường phi thức 1.2.2 Đăc điểm thị trường bất động sản Hàng hoá BĐS loại hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hố thơng thường nên thị trường BĐS có đặc điểm riêng Thứ nhất: Tính cách biệt hàng hoá địa điểm giao dịch Do hàng hoá BĐS có vị trí cố định, khơng thể di dời Do vậy, hoạt động giao dịch BĐS thường tiến hành chợ hàng hoá BĐS ảo Quan hệ giao dịch BĐS kết thúc địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua ba khâu bản, là: - Đàm phán chợ giao dịch, cung cấp cho thông tin BĐS giao dịch - Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực kiểm tra độ xác thơng tin BĐS, đánh giá yếu tố bên BĐS - Đăng ký pháp lý: thực thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch Thứ hai: thị trường BĐS thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS Đặc điểm đặc điểm đất đai quy định Đặc điểm đất đai khơng hao mịn hay Người sử dụng đất đai không giống sử dụng hàng hoá khác, điều mà họ mong muốn quyền lợi ích đất đai mang lại Do đó, yếu tố có tính chất định đến giá trị đất đai khả sinh lời Thứ ba: thị trường BĐS mang tính vùng khu vực sâu sắc BĐS khơng thể di dời, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng, khu vực Điều cho thấy biến động quan hệ giao dịch BĐS thường diễn vùng, quan hệ cung cầu, giá ảnh hưởng vùng, khu vực định, có ảnh hưởng ảnh hưởng chậm tới vùng khu vực khác Thứ tư: thị trường BĐS thị trường khơng hồn hảo Điều thị trường BĐS thị trường BĐS chưa phổ biến, so sánh BĐS loại khó, tiêu chí để đánh giá BĐS khó xác định Giá BĐS nhiều mang tính độc quyền, giá biến động tăng tính độc quyền đẩy lên cao Thứ năm: cung BĐS phản ứng chậm so với biến động cầu giá BĐS Cung BĐS có giới hạn cầu BĐS ln ln tăng, cung cầu coi không co giãn với giá Do thời gian tạo dựng BĐS dài nên thường có xu hướng biến đổi chậm so với thay đổi cầu Do thị trường BĐS, thay đổi giá BĐS thường bắt đầu thay đổi cân đối cung cầu Thứ sáu: thị trường BĐS thị trường khó thâm nhập Hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, có người đủ tiềm lực vốn có khả tham gia thị trường Thứ bảy: thị trường BĐS chịu chi phối yếu tố pháp luật Do BĐS có giá trị lớn gắn liền với quyền sử dụng đất nên hàng hóa BĐS chịu chi phối pháp luật Mọi giao dịch BĐS phải có dự giám sát Nhà n ước, nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước Thứ tám: thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn BĐS có giá trị lớn, giao dịch BĐS đòi hỏi lượng vốn lớn, lượng vốn huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy khơng có thị trường vốn phát triển lành mạnh ổn định thị trường BĐS phát triển lành mạnh ổn định Thứ chín: thị trường BĐS thị trường mà việc tham gia rút khỏi thị trường vấn đề khó khăn, phức tạp có nhiều thời gian Việc mua bán thị trường BĐS đơn giản nhanh chóng loại hàng hoá khác Tuổi thọ BĐS thường lớn, chu kỳ đầu tư lâu dài, muốn rút khỏi thị trường địi hỏi phải có thời gian dài II ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Khái niêm định giá bất động sản 2.1.1 Khái niệm định giá Theo giáo sư W Seabrooke- Viện đạI học Portmouth, Vương quốc Anh:” Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định” Theo từ điển Oxford: “Định giá giá trị tài sản ước lượng quyền sở hữu tài sản hình thái tiền tệ phù hợp với thị trường, thời điểm, theo tiêu chuẩn cho mục đích định” 2.1.2 Khái niệm định giá bất động sản Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO ) : “Định giá giá trị bất động sản việc xác định giá trị bất động sản thời điểm có tính đến chất bất động sản mục đích định giá giá trị bất động sản Do đó, định giá giá trị bất động sản áp dụng liệu thị trường so sánh mà nhà định giá bất động sản thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản u cầu định giá để hình thành giá trị chúng” Ta thống quan điểm sau: Định giá giá trị bất động sản nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị bất động sản cho mục đích cụ thể thời điểm định, có tính đến đặc điểm bất động sản nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường bất động sản, bao gồm lĩnh vực đầu tư thay 2.2 Giá cả, giá trị nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 2.2.1 Giá bất động sản Giá số lượng tiền mà người mua cụ thể đồng ý trả cho bất động sản người bán cụ thể đồng ý chấp nhận hoàn cảnh xung quanh giao dịch họ Giá ẩn ý trao đổi, tượng kèm giao dịch cụ thể Giá phản ánh qua giao dich, người mua người bán cụ thể Mỗi mua-bán có giá khác tuỳ vào bất động sản, thương lượng hai bên điều kiện khác xung quanh giao dịch 2.2.2 Giá trị bất động sản  Giá trị thị trường bất động sản số tiền nhận từ người nhiều người sẵn lịng mua hàng hố bất động sản người sẵn lịng đưa bán Ở đây, khơng có cưỡng chế đến người bán người mua tham gia giao dịch Người mua người bán có đủ thơng tin, tự nguyện tham gia giao dịch Hành vi mua bán họ đại diện cho đại đa số hành vi tham gia thị trường  Giá thị trường giá trị thị trường có đủ điều kiện sau:  Người mua , người bán có động điển hình, đại diện cho đại đa số hành vi tham gia thị trường  Cả hai bên có thông tin tốt tư vấn tốt, hành động theo cách họ xem xét tới lợi ích tốt  Thời gian quảng cáo thị trường phải phù hợp thị trường phải thị trường mở  Việc toán phải thực tiền tệ xếp tốn so sánh  Giao dịch khơng bị ảnh hưởng nhượng kích thích từ phía 2.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản Những nhân tố xã hội: xu hướng phát triển dân số, cấu dân số, tốc độ tăng dân số, tốc độ hình thành hộ gia đình, độ tuổi dân số, độ tuổi chủ hộ… Ngồi cịn yếu tố sở thích thị hiếu, phong tục tập quan địa phương Những nhân tố kinh tế: sở hạ tầng, phát triển ngành nghề (thu nhập , việc làm ), đầu tư phát triển bất động sản, loại vật liệu kĩ thuật liên quan đến xây dựng, sách tiền tệ ( lãi suất, chế độ cho vay, thời gian cho vay, số lượng cho vay )… Những nhân tố pháp luật ( sách phủ ) Chính sách tài khố: chi phủ bao gồm chi thường xuyên chi đầu tư phát triển sở hạ tầng Nếu việc phát triển sở hạ tầng khuyến khích trọng giá trị bất động sản nâng cao Điều phụ thuộc vào chủ trương định hướng phát triển phủ 10 ... dự báo giá trị tương lai bất động sản mang lại định giá 2.5 Phương pháp định giá so sánh phương pháp định giá khác 2.5.1 Phương pháp định giá so sánh 2.5.1.1 Các khái niệm 15 Phương pháp so sánh. ..  Ứng dụng phương pháp so sánh hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu  Kiến nghị số giải pháp nhằm nâng cao hiệu phương pháp so sánh hoạt động định giá bất động. .. hng thng mại cổ phần Á Châu Chương 3: Đánh giá đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc sử dụng phương pháp so sánh hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Em