HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
Sau khi ban hành sỏu tiờu chuẩn thẩm định giỏ Việt Nam năm 2005, thỏng 12 năm 2008, Bộ tài chớnh ban hành thờm sỏu tiờu chuẩn thẩm định giỏ Việt Nam, hướng dẫn chi tiết, cụ thể nội dung của cỏc phương phỏp thẩm định giỏ trong hoạt động thẩm định giỏ. Trong đú, tiờu chuẩn số 07 - nội dung của phương phỏp so sỏnh. Tiờu chuẩn này trỡnh bày chi tiết nội dung của phương phỏp định giỏ so sỏnh, cỏc nguyờn tắc và căn cứ được sử dụng trong phương phỏp. Tiờu chuẩn này là cơ sở, là căn cứ để đỏnh giỏ việc sử dụng phương phỏp so sỏnh trong hoạt động định giỏ tại cỏc tổ chức định giỏ.
1.2. Yờu cầu chung của tiờu chuẩn số 07 – phương phỏp so sỏnh
Cỏc yếu tố so sỏnh là cỏc thụng số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tỡnh trạng phỏp
lý, mức giỏ giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bỏn, điều khoản tài chớnh…) và cỏc yếu tố khỏc cú liờn quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tỡnh trạng sử dụng, tài sản khỏc bỏn kốm theo)… cú ảnh hưởng lớn đến giỏ trị tài sản.
Trong hoạt động định giỏ BĐS thế chấp tại ACB, loại BĐS chủ yếu được đinh giỏ là nhà ở dõn cư. Vỡ vậy, cỏc yếu tố so sỏnh được đưa ra chủ yếu là ỏp dụng đối với nhà ở dõn cư. Cỏc yếu tố so sỏnh cần phải thu thập cụ thể như sau:
Thứ nhất: Tỡnh trạng phỏp lý (quyền tài sản): Quyền tài sản giữa tài sản cần thẩm định giỏ và cỏc tài sản so sỏnh phải như nhau. Nếu khụng giống nhau thỡ phải thực hiện việc điều chỉnh.
Vớ dụ: BĐS thẩm định đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi BĐS so sỏnh là quyền thuờ đất cú thời hạn. Do đú, cần phải điều chỉnh yếu tố liờn quan đến quyền tài sản sao cho c ỏc BĐS t ương đồng về tỡnh trạng phỏp lý.
Thứ hai: Cỏc điều khoản về tài chớnh của cỏc giao dịch: phải tương tự nhau, nếu khụng tương tự phải thực hiện điều chỉnh. Cỏc trường hợp phải điều chỉnh thường gặp là:
- Bỏn trả làm nhiều lần - Hỗ trợ lói suất vay thế chấp
Thứ ba: Tớnh chất của cỏc giao dịch: phải là giao dịch giữa bờn mua, bờn bỏn độc lập (khụng ràng buộc), tự nguyện, cú khả năng tiếp cận thụng tin về tài sản như nhau và khụng bị sức ộp từ bờn ngoài. Nếu tớnh chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so sỏnh khụng đỏp ứng yờu cầu trờn thỡ cần phải loại bỏ khỏi diện so sỏnh, tỡm một tài sản khỏc đỏp ứng yờu cầu trờn.
Thứ tư: Chi phớ phải bỏ ra ngay sau khi mua như chi phớ cho hệ thống điện, hệ thống nước, chi phớ thay thế, sửa chữa để đỏp ứng cho nhu cầu sử dụng....những chi phớ này cần phải được cộng vào giỏ bỏn BĐS.
Thứ năm: Giỏ trị tài sản khụng phải bất động sản. Trong trường hợp phỏt sinh việc bỏn kốm cỏc tài sản khụng phải bất động sản thỡ phải xem xột loại trừ hoặc cộng giỏ trị cỏc tài sản này vào giỏ bỏn tựy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sỏnh hay tài sản thẩm định giỏ.
Thứ sỏu: Tỡnh hỡnh thị trường lỳc giao dịch. Tỡnh hỡnh thị trường lỳc giao dịch của tài sản cần thẩm định giỏ và cỏc tài sản so sỏnh phải tương tự nhau. Nếu cú biến động giỏ phải thực hiện việc điều chỉnh. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giỏ phải căn cứ vào điều tra trờn thị trường.
Thứ bảy: Địa điểm, địa thế: khoảng cỏch đến chợ, siờu thị, trường học, bệnh viện, cụng viờn, bến xe bus… Việc điều chỉnh sự chờnh lệch về yếu tố địa điểm cần quy đổi thành chờnh lệch về thời gian hoặc chi phớ phỏt sinh liờn quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.
Thứ tỏm: Cỏc đặc điểm tự nhiờn: hỡnh dỏng, chiều rộng mặt tiền, chiều sõu lụ đất, hướng... Việc điều chỉnh sự chờnh lệch về đặc điểm tự nhiờn cần quy đổi thành chờnh lệch về giỏ giao dịch trờn thị trường hoặc
chi phớ phỏt sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.
Thứ chớn: Qui hoạch. Khi xem xét so sánh giá bán của các bṍt đụ̣ng sản cõ̀n chú ý đờ́n bṍt đụ̣ng sản cõ̀n thõ̉m định giá với các bṍt đụ̣ng sản đụ́i chiờ́u so sánh có đụ̀ng dạng với nhau vờ̀ mặt quy hoạch của khu vực hay khụng.
Thứ mười: Đặc điểm tài sản trờn đất (ngụi nhà chính và các hạng mục xõy dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xõy, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cõy cụ́i và vườn,… ). Các cụng trình xõy dựng trờn đṍt là mụ̣t bụ̣ phọ̃n quan trọng cṍu thành bṍt đụ̣ng sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thõ̉m mỹ của bṍt đụ̣ng sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bṍt đụ̣ng sản cõ̀n phải chú ý xem xét tỉ mỉ yờ́u tụ́ này. Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối.
Ngoài yờu cầu về cỏc yếu tố so sỏnh cần thu thập, nhõn viờn thẩm định phải tớnh giỏ trị điều chỉnh đối với từng yếu tố và cần phải cú bằng chứng thị trường để giải thớch cho cỏc con số được điều chỉnh.
1.3. Đỏnh giỏ việc sử dụng phương phỏp so sỏnh trong hoạt động định giỏ bất động sản thế chấp tại ngõn hàng thương mại cổ phần Á giỏ bất động sản thế chấp tại ngõn hàng thương mại cổ phần Á Chõu.
Hoạt động định giỏ tại ACB khụng chỉ phục vụ cho mục đớch vay thế chấp mà cũn định giỏ cho mục đớch cung cấp dịch vụ.
Thụng tin về BĐS mà nhõn viờn ACB thường thu thập bao gồm: vị trớ, diện tớch, loại hỡnh sử dụng đất và tài sản trờn đất, điều kiện cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh. Những thụng tin này dựng để so sỏnh giữa BĐS so sỏnh và BĐS thẩm định. Nhõn viờn thẩm định căn cứ vào sự khỏc biệt của cỏc yếu tố này để điều chỉnh giỏ trị BĐS thẩm định cho phự hợp.
Đõy chỉ là những yếu tố cơ bản, những yếu tố này chưa đủ để núi lờn sự khỏc biệt giữa cỏc BĐS. Mặt khỏc, rất nhiều yếu tố quyết định đến giỏ giao dịch thực tế của BĐS so sỏnh mà nhõn viờn thẩm định khú cú thể thu thập được như: cỏc yếu tố liờn quan đến tớnh chất của giao dịch, cỏc yếu tố chi phối giao dịch như bỏn cho người quen, bỏn trong trường hợp cần bỏn gấp... những yếu tố này nhiều khi khụng thể xỏc định được chớnh xỏc.
Đụi khi việc thu thập thụng tin so sỏnh chỉ qua điện thoại, nhõn viờn thẩm định khụng thể tiếp cận trực tiếp BĐS so sỏnh nờn khú cú thể cú đỏnh giỏ chớnh xỏc mà tất cả phụ thuộc vào tớnh trung thực của người cung cấp thụng tin.
Việc xỏc định giỏ trị do BĐS cú ưu thế hơn BĐS khỏc do BĐS đú gần chợ, siờu thị, trường học.... cũng rất khú khăn, điều này đũi hỏi phải cú quỏ trỡnh nghiờn cứu, thu thập thụng tin và cỏc bằng chứng thị trường, nhưng hiện tại việc xỏc định sự chờnh lệch lợi thế này chủ yếu do kinh nghiệm của nhõn viờn thẩm định.
Quy hoạch là một yếu tố vụ cựng phức tạp, do sự chờnh lệch rất lớn giữa khung giỏ đất Nhà nước và đơn giỏ đất thị trường nờn phần lớn BĐS trong khu quy hoạch khi nhận thế chấp chỉ tớnh giỏ trị bằng đơn giỏ đất do Nhà nước ban hành. Tuy nhiờn để xỏc minh một mảnh đất cú thuộc diện quy hoạch giải toả hay khụng lại là một vấn đề phức tạp. Hiện nay, cỏc cơ quan cụng quyền Nhà nước khụng thường xuyờn cung cấp thụng tin quy hoạch, điều này gõy rất nhiều khú khăn cho cụng tỏc định giỏ, làm chậm tiến độ cụng việc, đụi khi làm giảm giỏ trị tài sản đảm bảo gõy thiệt hại cho khỏch hàng. Đối với hệ thống cơ sở hạ tầng thụng thường cỏc BĐS trong cựng khu vực cú cơ sở hạ tầng tương đồng, tuy nhiờn trong một số trường hợp khụng cú thụng tin về BĐS so sỏnh trong cựng khu vực, xỏc minh điều kiện cơ sở hạ tầng là khú khăn, phức tạp, người thẩm định giỏ khụng thể xỏc định được rằng tuyến đường này tốt hơn tuyến đường khỏc, hệ thống thoỏt nước và cung cấp nước
tốt hơn.... tất cả những nhận định mà những người định giỏ đưa ra phần lớn mang tớnh quan sỏt định tớnh, chưa cú bằng chứng chứng minh điều đú và phần lớn đỏnh giỏ cơ sở hạ tầng chủ yếu đỏnh giỏ bề rộng của lũng đường.