TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỐNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
1.1. Những mặt đó đạt được
1.1.1. Định giỏ bất động sản theo giỏ trị thị trường
Cú thể núi rằng: ACB là ngõn hàng đầu tiờn trong cả nước cú Bộ phận thẩm định tài sản hoạt động như một bộ phận độc lập, hỗ trợ cho hoạt động tớn dụng của ngõn hàng. Trước đõy, phần lớn cỏc ngõn hàng đều lấy khung giỏ đất Nhà nước làm căn cứ xỏc định giỏ trị tài sản thế chấp cho hoạt động tớn dụng. Thấy được những vấn đề bất cập trong việc sử dụng khung giỏ đất Nhà nước trong hoạt động định giỏ BĐS thế chấp (Giỏ trị quyền sử dụng đất trong khung giỏ đất Nhà nước thấp hơn rất nhiều lần so với giỏ trị quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường), ACB đó xõy dựng riờng cho mỡnh một Bộ phận thẩm định tài sản thế chấp độc lập, hoạt động định giỏ BĐS lấy căn cứ thị trường làm chủ yếu. Định giỏ BĐS dựa chủ yếu vào giỏ trị thị trường của tài sản, dựa trờn cỏc thụng tin thu thập được trờn thị trường về cỏc giao dịch BĐS mà đưa ra giỏ trị thị trường của tài sản. Điều này đó đảm bảo tớnh cụng bằng trong giao dịch tớn dụng, làm căn cứ trong việc cấp tớn dụng, giỏ trị tài sản đảm bảo của khỏch hàng được năng cao.
Bất động sản là loại tài sản đặc biệt, mỗi BĐS đều cú đặc trưng riờng, khụng cú BĐS sản nào giống BĐS nào. Vỡ vậy, việc tỡm ra những BĐS tương đồng trong quỏ trỡnh định giỏ là vụ cựng khú khăn, cỏc BĐS được lựa chọn so sỏnh dự tương đồng đến mấy cũng vẫn cú những điểm khỏc nhau, do đú quỏ trỡnh điều chỉnh cỏc đặc điểm khỏc biệt về BĐS là khụng thể khụng cú. Trong hoạt động định giỏ, nhõn viờn thẩm định giỏ của ACB cũng đó thu thập những đặc điểm khỏc biệt về BĐS làm căn cứ điều chỉnh. Cỏc đặc điểm đú bao gồm: vị trớ, kớch thước, hỡnh thức sử dụng đất và loại tài sản trờn đất, lợi thế kinh doanh, điều kiện cơ sở hạ tầng, năm xõy dựng (nếu trờn đất cú cụng trỡnh xõy dựng).
Dựa vào cỏc yếu tố khỏc biệt mà nhõn viờn thẩm định ước lượng mức giỏ điều chỉnh để đưa ra mức giỏ chỉ dẫn cuối cựng đối với mỗi BĐS so sỏnh.
Hạn chế
Hệ thống thụng tin chưa đầy đủ để cú thể đỏnh giỏ chớnh xỏc sự khỏc biệt giữa cỏc bất động sản
Cỏc BĐS khỏc nhau ở rất nhiều yếu tố, chớnh sự khỏc nhau này làm cho giỏ trị của cỏc BĐS khỏc nhau. Cỏc yếu tố đú bao gồm hai loại chớnh: Thứ nhất: cỏc yếu tố thuộc về bản thõn BĐS như: diện tớch, vị trớ, hỡnh dạng BĐS… Thứ hai: cỏc yếu tố bờn ngoài tỏc động đến giỏ trị BĐS như: cỏc yếu tố xó hội (xu hướng dõn số, tốc độ gia tăng dõn số, cơ cấu dõn số, độ tuổi, phong tục, tập quỏn…..), cỏc yếu tố kinh tế (tốc độ phỏt triển kinh tế, xu hướng đầu tư, cơ sở hạ tầng, sự phỏt triển cỏc ngành nghề liờn quan đến xõy dựng …..), cỏc yếu tố phỏp luật (chớnh sỏch phỏt triển kinh tế, chớnh sỏch tài khoỏ, cỏc chớnh sỏch liờn quan đến đầu tư cơ sở hạ tầng, cỏc chớnh cỏch khuyến khớch đầu tư trong lĩnh vực BĐS, cỏc giàng buộc liờn quan đến BĐS mà phỏp luật quy định như chiều cao xõy dựng, mật độ xõy dựng…...), cỏc yếu tố mụi trường (liờn quan đến phong tục sống, nếp sống, yếu tố con người và tõm lý gắn liền với khu vực nơi BĐS toạ lạc…)
Đối với một BĐS nhất định, thụng tin về BĐS rất hạn chế, người thẩm định giỏ khụng thể và cũng khụng đủ khả năng để cú thể thu thập được đầy đủ cỏc thụng tin đú. Đặc biệt là cỏc thụng tin về cỏc yếu tố bờn ngoài tỏc động đến giỏ trị của BĐS. Những thụng tin về BĐS mà nhõn viờn thẩm định của ACB thu thập thụng thường chỉ bao gồm: vị trớ, hỡnh thức sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, điều kiện cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh. Đú là những yếu tố rất hạn chế để cú thể mụ tả chớnh xỏc về BĐS, chỉ căn cứ vào những yếu tố đú để đỏnh giỏ sự khỏc nhau về giỏ trị của cỏc BĐS là thiếu chớnh xỏc và tớnh thuyết phục. Phần lớn những đỏnh giỏ là dựa trờn cảm nhận chủ quan của người định giỏ.
Sự khỏc biệt giữa cỏc yếu tố so sỏnh được xỏc định chủ yếu dựa trờn kinh nghiệm của người định giỏ, chưa cú bằng chứng thị trường
Cỏc thụng tin mà nhõn viờn thẩm định của ACB thu thập để so sỏnh giữa cỏc BĐS bao gồm: vị trớ, hỡnh thức sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, điều kiện cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh.
Tất cả những yếu tố này được đỏnh giỏ một cỏch chủ quan, dựa trờn kinh nghiệm của người định giỏ và ước lượng giỏ trị theo cảm nhận định tớnh. Cỏc yếu tố về vị trớ, điều kiện cơ sở hạ tầng, lợi thế kinh doanh của BĐS so sỏnh được xỏc định là tốt hơn hay kộm hơn so với BĐS thẩm định chủ yếu dựa trờn sự đỏnh giỏ của bản thõn người định giỏ, từ đú đưa ra một tỷ lệ % (tỷ lệ thuận lợi hơn hay kộm hơn giữa BĐS so sỏnh và BĐS thẩm định) để điều chỉnh mức giỏ của BĐS so sỏnh. Ở đõy chưa cú cỏc bằng chứng thị trường cho cỏc tỷ lệ điều chỉnh đú. Vớ dụ: một BĐS so sỏnh được xỏc định là thuận lợi hơn BĐS thẩm định về cơ sở hạ tầng do cú lũng đường rộng hơn thỡ cú thể lấy tỷ lệ là 105% hoặc một tỷ lệ % nào đú. Tỷ lệ này được xỏc định dựa trờn kinh nghiệm của người định giỏ, khỏc nhau đối với mỗi khu vực nơi BĐS toạ lạc, do đú tỷ lệ tăng / giảm giỏ này cú thể thiếu chớnh xỏc và ớt thuyết phục do khụng cú bằng chứng thị trường.
Yếu tố thời gian chưa được điều chỉnh
Cỏc thụng tin so sỏnh thu thập được nhiều khi rất khỏc nhau về thời gian, đặc biệt là trong khi thị trường ớt giao dịch hoặc đối với cỏc BĐS mà giao dịch chưa phổ biến trờn thị trường. Cỏc BĐS đó giao dịch trong khoảng thời gian cỏch thời điểm thẩm định khoảng một thỏng được coi là phự hợp và khụng cần phải điều chỉnh. Điều này cú thể được chấp nhận trong trường hợp thị trường BĐS khụng cú những biến động bất thường về giỏ, tuy nhiờn trong trường hợp thị trường cú nhiều biến động, giỏ trị BĐS cú thể thay đổi theo ngày thỡ việc điều chỉnh là cần thiết, và cú ảnh hưởng rất lớn tới giỏ trị BĐS.
CHƯƠNG III. ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU.