PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Giải phỏp
Thu thập thụng tin về bất động sản đầy đủ và chớnh xỏc
Bất động sản khỏc nhau trờn rất nhiều khớa cạnh, từ cỏc điểm khỏc nhau đú làm cho giỏ trị của cỏc BĐS khỏc nhau. Để cú thể định giỏ BĐS một cỏch chớnh xỏc với độ tin cậy cao, đũi hỏi người định giỏ phải thu thập được đầy đủ thụng tin về BĐS và phải cú bằng chứng thị trường để chứng minh cho sự khỏc nhau về giỏ trị do cỏc đặc điểm khỏc nhau đú mang lại.Theo tiờu chuẩn thẩm định giỏ số 07, cần phải thu thập đầy đủ và chớnh xỏc mười nhúm thụng tin về cỏc BĐS so sỏnh, cỏc thụng tin cần phải tiến hành thu thập là rất cần thiết, nú núi lờn bản chất của từng BĐS, chỉ khi phõn tớch được đầy đủ cỏc thụng tin đú, mụ tả và lượng hoỏ một cỏch chớnh xỏc sự khỏc nhau giữa cỏc BĐS thỡ kết quả định giỏ mới đạt được độ tin cậy cao. Người định giỏ cần cố gắng để cú thể thu thập được nhiều thụng tin thỡ độ chớnh xỏc của phương phỏp càng cao. Tuy nhiờn trong điều kiện thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay, thu thập được đầy đủ và chớnh xỏc mười nhúm thụng tin liờn quan đến BĐS núi trờn khụng phải là điều dễ dàng, thậm chớ cũn khụng thể thực hiện được, điều này khụng chỉ đũi hỏi người định giỏ phải cú kiến thức mà phải cú kinh nghiệm và cỏc mối quan hệ xó hội, nắm được một lượng thụng tin khụng chỉ lớn mà cũn phải luụn cập nhật những thay đổi thường xuyờn thụng tin trờn thị trường BĐS. Là một người định giỏ giỏi khụng chỉ biết về nghiệp vụ định giỏ mà điều quan trọng là phải nắm vững về thị trường BĐS, những xu hướng biến động trong thị trường,
cú như vậy thụng tin về BĐS được đưa ra mới cú độ chớnh xỏc cao, đảm bảo tớnh đỳng đắn của giỏ trị tài sản được định giỏ.
Thu thập thờm bằng chứng thị trường về cỏc yếu tố so sỏnh để cú thể định lượng cỏc yếu tố so sỏnh đú.
Mười nhúm yếu tố được thu thập theo tiờu chuẩn thẩm định giỏ số 07 cú thể núi lờn bản chất của cỏc BĐS. Tuy nhiờn nếu chỉ thu thập mười nhúm yếu tố đú thụi thỡ chưa đủ, vỡ cỏc yếu tố đú chỉ núi lờn bản chất của cỏc BĐS chứ chưa thể định lượng sự khỏc nhau của cỏc yếu tố đú. Trong mười nhúm yếu tố, cú yếu tố mang tớnh chất định tớnh, cú yếu tố mang tớnh chất định lượng. Đối với những yếu tố mang tớnh chất định lượng, cần phải chỉ rừ giỏ trị khỏc nhau giữa cỏc yếu tố đú là bao nhiờu với một số lượng cụ thể. Vớ dụ như: đối với tài sản bỏn kốm BĐS cần phải xỏc định bằng con số cụ thể giỏ trị tài sản đú là bao nhiờu thụng qua giỏ bỏn tài sản đú trờn thị trường. Đối với những yếu tố mang tớnh chất định tớnh thỡ việc lượng hoỏ này phức tạp hơn rất nhiều, thụng tin so sỏnh đưa ra chỉ cú thể xỏc định là BĐS so sỏnh tốt hơn hay kộm hơn BĐS thẩm định, việc định lượng nhiều khi mang tớnh chất ước lượng và dựa trờn kinh nghiệm của người định giỏ. Tuy nhiờn, để tăng tớnh thuyết phục và đạt độ chớnh xỏc người định giỏ cần thu thập cỏc bằng chứng thị trường để chứng minh cho những nhận định và cỏc con số ước lượng của mỡnh. Vớ dụ như: BĐS so sỏnh nằm ở gần trường học hơn BĐS thẩm định, điều này rừ ràng là tốt hơn, người định giỏ cần xỏc định chi phớ đi lại mà người mua BĐS thẩm định cần phải bỏ ra nếu mua BĐS đú, yếu tố này tuy khụng thể chớnh xỏc hoàn toàn nhưng nú giỳp hoàn thiện và nõng cao chất lượng của phương phỏp so sỏnh.
2.2. Kiến nghị
Thụng tin so sỏnh là yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả và tớnh xỏc của phương phỏp so sỏnh. Nhưng để cú được thụng tin so sỏnh đầy đủ và chớnh
xỏc khụng phải là vấn đề đơn giản. Em xin đưa ra một số kiến nghị để giỳp cho việc thu thập thụng tin được đầy đủ và chớnh xỏc hơn.
Thứ nhất: mội thụng tin về cỏc cuộc giao dịch phải được niờm yết và cụng bố cụng khai trờn cỏc sàn giao dịch BĐS. Tất cả cỏc thụng tin liờn quan đến BĐS và giao dịch BĐS đều phải được lưu và niờm yết, mọi cỏ nhõn và tổ chức cú nhu cầu sử dụng thụng tin đều cú khả năng và cú quyền tiếp cận cỏc thụng tin đú.
Thứ hai: nõng cao vai trũ của cơ quan quản lý Nhà nước về BĐS, thụng qua hoạt động đăng ký và chuyển nhượng BĐS, cơ quản Nhà nước cú trỏch nhiệm thu thập và lưu trữ thụng tin cần thiết. Hiện nay, rất nhiều giao dịch BĐS khụng cụng khai trung thực giỏ giao dịch thực tế nhằm mục đớch trốn thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phớ trước bạ, cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền cần điều tra và tỡm hiểu về giỏ giao dịch cụ thể để cung cấp cho cơ quan định giỏ những thụng tin chớnh xỏc và trỏnh thất thoỏt nguồn thu cho ngõn sỏch nhà nước.
Thứ ba: củng cố vai trũ của phũng Địa chớnh đến từng địa bàn xó, phường, thị trấn. Phũng Địa chớnh khụng những cú vai trũ thống kờ, kiểm kờ, đăng ký sử dụng đất, quản lý sử dụng đất ở địa phương mỡnh phụ trỏch.... mà cũn phải cú chức năng quan trọng là nắm vững quy hoạch sử dụng đất đối với từng khu vực trờn địa bàn. Hiện nay, khi được điều tra rất nhiều cỏn bộ phũng Địa chớnh xó, phường núi rằng khụng biết và khụng được nghe gỡ về thụng tin quy hoạch trờn địa bàn mỡnh phụ trỏch, điều này gõy khú khăn rất lớn cho cụng tỏc xỏc minh quy hoạch trong quỏ trỡnh thẩm định. Hơn nữa, trong một số trường hợp, khi xỏc minh quy hoạch một số cỏn bộ Địa chớnh cho biết họ khụng cú trỏch nhiệm cung cấp cỏc thụng tin quy hoạch đú vỡ thụng tin quy hoạch mang tớnh chất bảo mật, điều này khụng chỉ làm phức tạp cho cụng tỏc định giỏ mà cũn gõy mất lũng tin vào cơ quan nhà
nước. Do đú, việc xỏc định rừ trỏch nhiệm của cỏn bộ Địa chớnh là một việc làm cần thiết và quan trọng.
Thứ tư: thụng tin về cơ sở hạ tầng phải được cụng bố ở cơ quan nhà nước cú trỏch nhiệm, như: thụng tin về hệ thống điện phải được cụng bố tại cỏc trạm biến ỏp, thụng tin hệ thống nước và hàng loạt cỏc thụng tin khỏc đều phải được cụng bố, điều này giỳp cho cỏn bộ thẩm định vừa cú thể dễ dàng tiếp cận thụng tin vừa cú được thụng tin chớnh xỏc và tin cậy.
Trờn đõy là một số kiến nghị của cỏ nhõn em nhằm mục đớch nõng cao hiệu quả của việc sử dụng phương phỏp so sỏnh trong định giỏ BĐS. Do hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm thực tế, em mong thầy giỏo xem xột và gúp ý kiến để chuyờn đề được hoàn thiện hơn. Em xin chõn thành cảm ơn.