I. ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG
1.3.Định giỏ bất động sản trong khu vực chưa được duyệt đơn giỏ đất thị trường
2. Thụng tin do nhõn viờn thẩm định ACB Hà Nội trực tiếp thương lượng:
1.3.Định giỏ bất động sản trong khu vực chưa được duyệt đơn giỏ đất thị trường
Mó được phờ duyệt đó lõu, giỏ trị thị trường của BĐS đang cú xu hướng tăng, giỏ phờ duyệt đó cụ khụng cũn phự hợp với thị trường.
Trờn mảnh đất là ngụi nhà 05 tầng, khụng cú giấy phộp xõy dựng, do đú nhõn viờn ACB khụng tớnh giỏ trị theo quy định của ACB.
Như vậy: giỏ trị BĐS thẩm định = đơn giỏ đất thẩm định x diện tớch đất thẩm định = 61.400.000đồng/m2 x 54.7m2 = 3.358.000.000đồng.
Kết luận: Định giỏ BĐS theo đơn giỏ đất thị trường đó được phờ duyệt vừa làm căn cứ để xỏc định giỏ trị của BĐS thẩm định trong điều kiện khu vực thị trường ớt thụng tin so sỏnh, vừa làm cơ sở để so sỏnh giỏ trị thị trường hiện tại của BĐS. Trong trường hợp, giỏ thẩm định tớnh theo giỏ thị trường đó được phờ duyệt và giỏ thẩm định theo phương phỏp cú sự chờnh lệch, nhõn viờn thẩm định cần phải tỡm hiểu nguyờn nhõn của sự chờnh lệch đú và cú sự điều chỉnh cho phự hợp.
1.3. Định giỏ bất động sản trong khu vực chưa được duyệt đơn giỏ đất thị trường trường
Hoạt động định giỏ BĐS diễn ra trong khu vực thị trường rộng lớn, vỡ vậy khụng phải tất cả cỏc khu vực đều đó được khảo sỏt và xỏc định đơn giỏ đất thị trường. Đối với những khu vực chưa được xỏc định đơn giỏ đất thị trường, nhõn viờn thẩm định tiến hành thẩm định tài sản theo phương phỏp so sỏnh. Sau đõy là vớ dụ định giỏ một BĐS cụ thể.
Bất động sản được định giỏ: số 2B phố Thỏi Phiờn - phường Lờ Đại Hành - quận Hai Bà Trưng – thành phố Hà Nội.
- Vị trớ: BĐS nằm ở mặt phố Thỏi Phiờn, cỏch ngó ba Phố Huế - Thỏi Phiờn khoảng 30m, cỏch Vincom khoảng 150m.
- Diện tớch: + Về đất - DTSD được cụng nhận: 23.60 m2 - DTSD thực tế: 35.00 m2
- Thời hạn sử dụng đất: Lõu dài
- Hỡnh thức sử dụng đất: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Mục đớch sử dụng đất: Đất ở
+ Về tài sản gắn liền với đất: Nhà ở, bờ tụng cốt thộp, 06 tầng diện tớch sử dụng khoảng 210m2, xõy dựng năm 2008, nhưng khụng được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Qua tỡm hiểu thị trường nhõn viờn ACB thu thập được một số thụng tin so sỏnh như sau:
- Thụng tin so sỏnh 1:
+ Địa chỉ: Số 7 Thỏi Phiờn.
+ Vị trớ: Tương đồng, nằm cỏch ngó ba Thỏi Phiờn - Phố Huế khoảng 30m, đối diện BĐS thẩm định.
+ Khoảng cỏch: Cỏch bất động sản thẩm định khoảng 20m. + Điều kiện cơ sở hạ tầng: Tương đồng.
+ Lợi thế kinh doanh: Tương đồng.
+ Diện tớch đất: 42m2 (đất ở, kớch thước: 10.5m x 4m). + Diện tớch nhà: 231m2 (nhà xõy thụ 5.5 tầng).
+ Giỏ bỏn thỏng 09/2008: 12 tỷ đồng (hiện đang rao bỏn với giỏ 13 tỷ đồng, cú người trả 12.5 tỷ đồng nhưng chủ nhà khụng bỏn).
+ Liờn hệ: A.Hiếu (ĐT: 04.22010593, 0945365481).
+ Giỏ trị nhà ước tớnh: 231m2 x 5.000.000 đồng/m2 = 1.155.000.000 đồng. + Đơn giỏ đất ước tớnh: (12.000.000.000 đồng - 1.155.000.000 đồng) : 42m2 = 258.200.000 đồng/m2.
- Thụng tin so sỏnh 2:
+ Địa chỉ: Mặt phố Thỏi Phiờn. + Vị trớ: Mặt phố Thỏi Phiờn.
+ Khoảng cỏch: Cỏch bất động sản thẩm định khoảng 50m. + Điều kiện cơ sở hạ tầng: Tương đồng.
+ Lợi thế kinh doanh: Tương đồng.
+ Diện tớch đất: 43m2 (đất ở, kớch thước: 10.14m x 4.2m). + Diện tớch nhà: 86m2 (nhà 2 tầng, cũ khụng tớnh giỏ trị).
+ Giỏ rao bỏn thỏng 03/2009: 9.5 tỷ đồng.
+ Liờn hệ: A.Hoàng - Mụi giới (ĐT: 0913582575).
+ Đơn giỏ đất ước tớnh: 9.500.000.000 đồng : 43m2 = 220.900.000 đồng/m2.
- Thụng tin từ khỏch hàng: Qua trao đổi được biết khỏch hàng mua BĐS thế (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
chấp với giỏ 6.350.000.000 đồng vào thỏng 03/2009 (thỏng 02/2009 rao bỏn với giỏ 7.5 tỷ đồng).
+ Diện tớch nhà: 210m2.
+ Giỏ trị ngụi nhà ước tớnh: 210m2 x 4.000.000 đồng/m2 = 840.000.000 đồng. + Đơn giỏ đất ước tớnh: (6.350.000.000 đồng - 840.000.000 đồng) : 35m2 = 157.000.000 đồng/m2.
- Bất động sản thẩm định và cỏc BĐS so sỏnh cú vị trớ tương đồng.
- Ước tớnh đơn giỏ bất động sản thẩm định bằng đơn giỏ bất động sản so sỏnh 2 (tương đương với 220.900.000 đồng/m2).
- Phần diện tớch đất ghi nhận trờn GCN là 23.60m2, diện tớch đất sử dụng thực tế hiện nay là khoảng 35m2,nhõn viờn ACB đề nghị khụng nhõn tỷ lệ giảm giỏ do BĐS cú diện tớch nhỏ hơn 30m2.
=> Đơn giỏ đất thẩm định: 220.900.000đồng/m2 x 80% (ước tớnh giỏ giao
dịch được bằng khoảng 80% giỏ rao bỏn / giỏ thương lượng) = 176.720.000đồng/m2.
Tài sản trờn đất là ngụi nhà 06 tầng với diện tớch sử dụng khoảng 210m2, nhưng khụng được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà nờn nhõn viờn ACB khụng tớnh giỏ trị. Diện tớch đất sử dụng thực tế
là 35m2, nhưng diện tớch đất được ghi nhận là 23.6m2, nhõn viờn thẩm định chỉ tớnh diện tớch đất được ghi nhận.
Như vậy, giỏ trị BĐS thẩm định là = đơn giỏ đất BĐS thẩm định x diện tớch đất thẩm định = 176.720.000đồng/m2 x 23.6m2 = 4.170.000.000đồng. Ghi chỳ: Khỏch hàng mua ngụi nhà với giỏ 6.350.000.000đồng, nhưng giỏ thẩm định là 4.170.000.000đồng, do khỏch hàng mua cú tớnh cả phần diện tớch khụng được ghi nhận là 11.4m2 và giỏ trị ngụi nhà.
Như vậy, dự khu vực đó duyệt đơn giỏ đất thị trường hay chưa thỡ thụng tin so sỏnh vẫn được cung cấp và tham khảo trong quỏ trỡnh định giỏ. Giỏ thẩm định luụn gắn liền với giỏ thị trường để đảm bảo đỳng giỏ trị đối với người vay.