dẫn đại diện của cỏc tài sản so sỏnh, bảo đảm chờnh lệch giữa mức giỏ đại diện chung với cỏc mức giỏ chỉ dẫn (dũng H – bảng trờn) khụng quỏ 10%.
Thẩm định viờn cần kết hợp phõn tớch thờm những tiờu chớ sau để quyết định chọn giỏ trị ước tớnh cuối cựng cho tài sản cần thẩm định:
+ Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chờnh lệch giữa giỏ bỏn ban đầu và giỏ điều chỉnh cuối cựng).
+ Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài sản so sỏnh) càng ớt càng tốt.
+ Biờn độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sỏnh càng nhỏ càng tốt.
2.5.2. Cỏc phư ơng phỏp định giỏ khỏc
Phương phỏp thu nhập (cũn gọi là phương phỏp đầu tư hoặc phương phỏp vốn húa)
Phương phỏp này dựa trờn cơ sở thu nhập rũng trung bỡnh hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đú (cũn gọi là tỷ lệ vốn húa) để tớnh ra giỏ trị của BĐS đú. Mặt hạn chế của phương phỏp này là cỏc tham số để tớnh toỏn giỏ trị BĐS đũi hỏi độ chớnh xỏc cao, trong khi việc xỏc định chỳng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vỡ vậy độ chớnh xỏc của kết quả tớnh toỏn thường bị hạn chế, cú thể khắc phục bằng cỏch sử dụng cỏc phương phỏp định giỏ khỏc để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra cú sự chờnh lệch lớn thỡ phải ỏp dụng cỏc phương phỏp khỏc để tớnh toỏn.
Phương phỏp này chủ yếu được ỏp dụng để định giỏ những BĐS khụng cú hoặc rất ớt khi xảy ra việc mua bỏn chỳng trờn thị trường BĐS (nhà thờ,
trường học, bệnh viện, cụng sở…) Dựa trờn nguyờn tắc thay thế, phương phỏp giỏ thành cho phộp giả định rằng, giỏ trị của một tài sản hiện cú, cú thể đo bằng chi phớ làm ra một tài sản tương tự cú vai trũ như là một vật thay thế, nghĩa là giỏ trị của khu đất thay thế cộng với chi phớ xõy dựng hiện hành.
Phương phỏp lợi nhuận (hay phương phỏp hạch toỏn)
Phương phỏp này được sử dụng để xỏc định giỏ của cỏc tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khỏch sạn và những tài sản khỏc mà giỏ trị của nú chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đú, mặt hạn chế của phương phỏp này là chỉ ỏp dụng để xỏc định giỏ trị cho những BĐS mà hoạt động của nú cú tạo ra lợi nhuận.
Phương phỏp thặng dư (hay phương phỏp phõn tớch kinh doanh / phỏt triển giả định)
Phương phỏp này thường được ỏp dụng để tớnh toỏn giỏ trị của những BĐS khụng phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đớch sẽ được sử dụng chỳng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp cú thẩm quyền phờ duyệt. Thực chất phương phỏp thặng dư là một dạng của phương phỏp giỏ thành, chỳng thực hiện theo nguyờn tắc: Giỏ trị đất đai được xỏc định trờn cơ sở giỏ trị cũn lại sau khi lấy giỏ trị cụng trỡnh BĐS trừ đi tổng số chi phớ và lợi nhuận.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI NGÂN HÀNG TH ƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU CHÂU