Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank.doc

Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank.

Khãa luËn tèt nghiÖp MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS TMCP TSBĐ CVKH CVĐG CVKS & HTKD ĐGTS ĐGTSBĐ MB CCA CV QLCT KSV VNĐ QSD QSH GCNQSD GCNQSH UBND ROA ROE Techcombank NguyÔn Thanh Ngäc : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : Bất động sản Thương mại cổ phần Tài sản bảo đảm Chuyên viên khách hàng Chuyên viên định giá Chuyên viên kiểm soát hỗ trợ kinh doanh Định giá tài sản Định giá tài sản bảo đảm Mẫu biểu Trung tâm kiểm soát hỗ trợ kinh doanh Chuyên viên quản lý chứng từ Kiểm soát viên Việt Nam đồng Quyền sử dụng Quyền sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng Giấy chứng nhận quyền sở hữu Ủy ban nhân dân Tỷ suất lợi nhuận tổng tài sản Tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu Ngân hng TMCP K thng Vit Nam Địa 47 Khóa ln tèt nghiƯp DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Ngun Thanh Ngọc Địa 47 Khóa luận tốt nghiệp LỜI NÓI ĐẦU Cùng với phát triển kinh tế nói chung hệ thống ngân hàng nói riêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản chấp ngân hàng ngày gia tăng Các tác nhân kinh tế muốn đẩy mạnh sản xuất, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh nhu cầu vốn lớn Lượng vốn chủ yếu vay ngân hàng Để vay vốn, cá nhân, tổ chức kinh doanh cần có tài sản chấp ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay Chất lượng, giá trị tài sản chấp định việc ngân hàng cho vay hay không mức cho vay tối đa Để làm điều này, cơng tác định giá tài sản chấp ngân hàng có vai trị vơ quan trọng Trong tài sản chấp ngân hàng, BĐS tài sản chấp nhiều Việc định giá giá trị BĐS sở để ngân hàng định mức cho vay Hiện nay, hoạt động định giá tài sản chấp triển khai nhiều ngân hàng Rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng điều tránh khỏi, ảnh hưởng đến hiệu kết kinh doanh ngân hàng Vì vậy, quản trị rủi ro cơng tác có tầm quan trọng hàng đầu hoạt động kinh doanh ngân hàng đặc biệt Ngân hàng Thương mại cổ phần (TMCP) Kỹ thương Việt Nam - Techcombank Với việc thành lập Khối tín dụng quản trị rủi ro, công tác quản trị rủi ro định giá tài sản Techcombank tầm vi mơ vĩ mơ độc lập hồn toàn với mảng kinh doanh, giúp cho ban điều hành có nhìn khách quan, đảm bảo an tồn kinh doanh nâng cao hiệu hoạt động chung ngân hàng Tuy nhiên, thực tế việc định giá BĐS chấp thường diễn tình trạng bất cập công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực BĐS… bên cạnh việc áp dụng mở rộng phương pháp định giá chưa linh hoạt, điều gây tình trạng khiếu nại khách hàng cá nhân doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm định NguyÔn Thanh Ngọc Địa 47 Khóa luận tốt nghiệp ngy phổ biến mà nhu cầu sử dụng vốn ngày lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư tiêu dùng Từ bất cập công tác tổ chức định giá, việc áp dụng phương pháp thẩm định chưa linh hoạt, việc khiếu nại u cầu tái thẩm định cịn phổ biến… việc nghiên cứu phân tích cơng tác định giá BĐS chấp Techcombank cần thiết Trong thời gian thực tập Techcombank em chọn đề tài: “Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank” làm khóa luận nghiệp Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, khóa luận làm rõ sở khoa học hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng Trên sở đó, nghiên cứu phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank nhằm thấy mặt mạnh mặt cịn hạn chế cơng tác định giá BĐS chấp Từ đó, đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐS chấp Techcombank khu vực Hà Nội Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh… Ngồi ra, khóa luận cịn xem xét hoạt động thực tiễn cơng tác định giá BĐS tham khảo thêm số cơng trình nghiên cứu lĩnh vực Kết cấu khóa luận: Ngồi lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận bao gồm chương: Chương 1: Cơ sở khoa học định giá bất động sản chấp Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank Nguyễn Thanh Ngọc Địa 47 Khóa luận tốt nghiệp Do phạm vi nghiên cứu trình độ có hạn nên viết em không tránh khỏi thiếu sót Em mong góp ý thầy, cô giáo khoa bạn sinh viên để viết em hoàn thiện Em xin cảm ơn Th.S Vũ Thị Thảo tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em hồn thành khóa luận Em xin cảm ơn anh chị phòng Định giá quản lý tài sản - Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành tốt đề tài Em xin trân thành cảm n! Nguyễn Thanh Ngọc Địa 47 Khóa luận tốt nghiÖp CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 Bất động sản chấp bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị quyền tài sản Tài sản phân loại cách chung bao gồm động sản bất động sản Việc phân loại thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo BĐS khơng đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất BĐS bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi BĐS gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo “khu vực giáp ranh hai khái niệm BĐS động sản” Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí đất đai (Điều 517, 518 Luật dân Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật dân Nhật Bản, Điều 130 Luật dân Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật dân Cộng hòa Liên bang Đức…) Tuy nhiên Nga quy định cụ thể BĐS “mảnh đất” đất đai nói chung Mỗi nước lại có quan niệm khác tài sản gắn liền với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ Luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai NguyÔn Thanh Ngọc Địa 47 Khóa luận tốt nghiệp nhng vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất đai Ở nước ta, điều 181 Bộ Luật Dân quy định: BĐS bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định 1.1.2 Khái niệm chấp bất động sản Thế chấp BĐS phận quản lý kinh doanh tài sản nói chung BĐS nói riêng Để có vốn kinh doanh cá nhân, tổ chức, họ phải chấp BĐS tổ chức tín dụng để vay vốn, kinh tế cạnh tranh chấp BĐS để vay vốn tổ chức tín dụng có vai trị quan trọng, giúp thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệm chi phí, tăng cường cơng tác quản lý Nhà nước BĐS nói chung nhà đất nói riêng Khơng có vậy, nhờ chấp BĐS mà tổ chức tín dụng tránh khỏi rủi ro cho vay hoạt động có hiệu Từ coi chấp BĐS để vay vốn việc bên vay vốn (gọi bên chấp) dùng tài sản BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay phạt lãi hạn) bên cho vay (bên nhận chấp) Tất BĐS thuộc sở hữu cá nhân hay tổ chức chấp để vay vốn Khi chấp, hai bên ngân hàng khách hàng phải thỏa thuận định giá BĐS chấp ký kết hợp đồng chấp có chứng nhận Phịng công chứng Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Nhà nước thực việc giao đất, cho thuê đất cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, quan Nhà nước, tổ chức trị - xã hội sử dụng ổn định lâu dài Trong chủ thể giao đất cho thuê đất nói trên, có cá nhân, hộ gia đình tổ chức kinh tế sử dụng quyền sử dụng (QSD) đất làm tài sản chấp để vay vốn ngân hàng 1.2 Quy định Ngân hàng bt ng sn th chp Nguyễn Thanh Ngọc Địa 47 Khãa luËn tèt nghiÖp 1.2.1 Phân loại bất động sản chấp BĐS phong phú chủng loại, kích cỡ, tính năng… Do tài sản chấp BĐS đa dạng phong phú BĐS chấp bao gồm: • Nhà ở, cơng trình gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất • QSD mà pháp luật đất đai quy định chấp • Trường hợp chấp tồn BĐS có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần BĐS có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thỏa thuận • Hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ tài sản thuộc tài sản chấp, bên có thỏa thuận pháp luật quy định trường hợp tài sản chấp bảo hiểm khoản tiền chấp thuộc tài sản chấp • Các tài sản khác theo quy định pháp luật 1.2.2 Các hình thức chấp bất động sản  Thế chấp pháp lý chấp công Thế chấp pháp lý hình thức chấp mà người vay (người chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu (QSH) cho ngân hàng không thực nghĩa vụ trả nợ Theo hình thức này, người vay khơng tốn nợ, ngân hàng quyền bán BĐS cho thuê với tư cách người chủ sở hữu mà không cần thực thủ tục tố tụng để nhờ can thiệp tịa án Thế chấp cơng (thế chấp thơng thường) hình thức chấp mà ngân hàng nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) sở hữu tài sản để đảm bảo cho vay Khi người vay khơng thực nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xử lý BĐS phải dựa sở thỏa thuận người vay người cho vay phải nhờ đến can thiệp tịa án có tranh chấp  Thế chấp thứ chấp thứ hai Nguyễn Thanh Ngọc Địa 47 Khóa luận tốt nghiÖp Thế chấp thứ chấp tài sản để đảm bảo cho nợ thứ Điều nghĩa người vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay chấp cho khoản vay tồn chấp thứ Thế chấp thứ có hai trường hợp: chấp cho bên vay chấp cho nhiều bên vay hình thức hợp đồng vốn (đồng tài trợ) Trong trường hợp chấp cho khoản vay hợp vốn, việc quản lý BĐS giấy tờ tài sản bảo đảm (TSBĐ) ngân hàng đại diện Thế chấp thứ hai hình thức chấp người vay sử dụng phần giá trị chênh lệch giá trị tài sản chấp khoản nợ thứ bảo đảm tài sản để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai  Thế chấp trực tiếp chấp gián tiếp Thế chấp trực tiếp hình thức chấp mà tài sản chấp vốn vay tạo nên Ví dụ ngân hàng cho vay mua hộ khách hàng sử dụng hộ để chấp cho ngân hàng Thế chấp gián tiếp hình thức chấp mà tài sản chấp tài sản dùng vốn vay để mua hai tài sản khác Ví dụ, người vay chấp nhà để vay vốn ngân hàng, sau dùng số tiền vay để đầu tư mua tài sản khác mua nguyên liệu sản xuất, máy móc thiết bị…  Thế chấp tồn phần bất động sản Trong trường hợp chấp tồn BĐS có vật phụ vật phụ BĐS thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần BĐS có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp có thỏa thuận 1.2.3 Điều kiện bất động sản nhận chấp Không phải tất BĐS chấp để vay vốn, muốn chấp để vay vốn, địi hỏi BĐS phải có điều kiện định Những điều kiện cần phải cú bao gm: Nguyễn Thanh Ngọc Địa 47 Khóa ln tèt nghiƯp - BĐS thuộc QSH khách hàng vay, bên bảo lãnh Đối với BĐS nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc QSD khách hàng cho vay, bên bảo lãnh với QSD đất - BĐS phải phép giao dịch không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác - BĐS khơng có tranh chấp tức BĐS khơng có tranh chấp quyền nghĩa vụ hợp pháp quan hệ pháp luật thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm phải chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết - BĐS phải đảm bảo dễ chuyển nhượng 1.3 Định giá bất động sản 1.3.1 Khái niệm định giá bất động sản Theo Ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS việc xác định giá trị BĐS thời điểm có tính đến chất BĐS mục đích định giá giá trị BĐS Do đó, định giá giá trị BĐS áp dụng liệu thị trường so sánh mà nhà định giá BĐS thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị chúng”1 Theo Giáo sư A.F Milington - Chủ nhiệm khoa kinh doanh kinh tế đất đai, Trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá định nghĩa “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dạng tính tốn để đạt mối quan tâm cụ thể lĩnh vực định BĐS thời điểm cụ thể”2 Đây giai đoạn người định giá đưa ý kiến mơ hình tốn, tìm kiếm tất kiện liên quan đến lợi ích BĐS lĩnh vực liên quan, xem xét tất kiện sau đưa quan điểm cá nhân Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: “Định giá giá trị BĐS nghệ thuật Định nghĩa trích dẫn từ tài liệu định giá BĐS lớp ngắn hạn – Trường Đại học Kinh tế quốc dân Định nghĩa trích dẫn từ tài liệu định giá BĐS lớp ngắn hạn – Trường Đại học Kinh tế quốc dân NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47 Khãa ln tèt nghiƯp 85 cơng trình đưa vào sử dụng tuổi thọ kinh tế cơng trình theo thiết kế Biện pháp để giảm bớt rủi ro cho ngân hàng Techcombank cộng thêm số năm mà cơng trình chấp vào thời gian đưa vào sử dụng chia cho tuổi thọ kinh tế để tìm tỷ lệ hao mòn * Kết hợp phương pháp định giá sử dụng phương pháp thu nhập định giá BĐS chấp Đối với BĐS tạo thu nhập nhà hàng, khách sạn tài sản hình thành từ vốn vay nên sử dụng phương pháp thu nhập Hiện nay, toàn hệ thống Techcombank phương pháp định giá sử dụng phổ biến phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí Đây hạn chế sử dụng hai phương pháp định giá BĐS tạo thu nhập Bởi lượng thông tin so sánh không nhiều, nữa, định giá theo phương pháp chi phí vào tốn cơng trình độ xác khơng cao bị thổi phồng biến động thị trường mà mức giá đưa không phù hợp, không sát với giá thị trường thời điểm Vì vậy, trình định giá CVĐG nên kết hợp phương pháp định giá lại với 3.2.1.3 Giải pháp nhân * Nâng cao trình độ cho chuyên viên định giá Đa số CVĐG từ chuyên ngành khác chuyển sang, kinh nghiệm kiến thức định giá BĐS hạn chế Do vậy, ngân hàng cần cử cán bộ, CVĐG tham gia khóa học, khóa đào tạo ngắn hạn nghiệp vụ định giá nhằm nâng cao trình độ cho CVĐG Ngoài ra, cán CVĐG cần học hỏi kinh nghiệm, cách thức tiến hành định giá tổ chức, công ty khác đặc biệt cơng ty, tổ chức nước ngồi có uy tín tổ chức, quan chuyên nghiên cứu định giá BĐS để nâng cao hiệu quy trình định giá BĐS * Sử dụng hình thức khen thưởng, kỷ luật hợp lý, kịp thời nhằm tạo động lực công tác cho cán v CVG Nguyễn Thanh Ngọc Địa 47 Khóa luận tèt nghiƯp 86 Ngân hàng cần có sách khen thưởng cán CVĐG có thành tích cơng tác định giá chấp để khuyến khích lịng hăng say cơng việc cán ngân hàng Hơn nữa, ngân hàng cần có chế tài xử lý vi phạm cán bộ, CVĐG có vi phạm 3.2.1.4 Xây dựng sở liệu nhằm cung cấp thông tin cho định giá bất động sản Đây giải pháp cần thực toàn hệ thống Techcombank Trong chế thị trường, thông tin BĐS thay đổi, biến động Vì vậy, để định giá xác giá trị BĐS chấp ta phải lưu trữ phân tích thơng tin từ thị trường, từ chọn lọc thơng tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá Dựa vào hệ thống thơng tin này, CVĐG phân tích tình hình thị trường, đưa dự báo giá BĐS tương lai, đồng thời tra cứu, lấy thơng tin nhanh, xác có việc tìm kiếm internet 3.2.2 Giải pháp từ phía Nhà nước 3.2.2.1 Giải pháp quản lý Đất đai nhà nhu cầu thiết yếu xã hội, yếu tố quan trọng hàng đầu cấu thành nên BĐS Trong năm qua, kinh tế nước ta có bước phát triển mạnh mẽ Thị trường BĐS nước ta giai đoạn hình thành phát triển Tuy nhiên, thị trường cịn có nhiều yếu tố mang tính tự phát chưa có định hướng Vì vậy, Nhà nước có vai trị quan trọng việc quản lý, định hướng phát triển thị trường BĐS đặc biệt hoạt động định giá BĐS Nhà nước thơng qua việc xây dựng chế, sách, hồn thiện quy phạm pháp luật nhằm khuyến khích, thúc đẩy quản lý phát triển hoạt động hệ thống tài nhà ở, cụ thể: Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống đăng ký thống kê đất đai cấp GCNQSD đất Đây việc làm quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng chặt NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47 Khãa ln tèt nghiƯp 87 chẽ Giải pháp tác động mạnh mẽ tới hoạt động thị trường BĐS phát triển thị trường QSD đất, làm giảm bớt số lượng tranh chấp đất đai diễn phổ biến làm tăng thêm số lượng giao dịch (vì người sở hữu BĐS có GCNQSD đất mua bán, chấp, góp vốn kinh doanh…) Thứ hai, kiện toàn máy quan quản lý BĐS, đẩy mạnh cải cách hành chính, thủ tục quản lý BĐS Xác định rõ quyền hạn, chức quan Xây dựng đội ngũ cán chuyên môn Thứ ba, thành lập quan Chính phủ chuyên trách quản lý BĐS Hiện nước ta, hoạt động quản lý BĐS diễn dàn trải với tham gia nhiều cấp từ Thủ tướng phủ, Chủ tịch UBND cấp, quyền cấp…; tới Bộ, ngành như: Bộ tài nguyên môi trường (Vụ đăng ký thống kê đất đai), Bộ tài (Ban Vật giá, Cục công sản), Bộ xây dựng Từ thực trạng dẫn đến hoạt động quản lý diễn thiếu hiệu gây khó khăn việc thực hiện, thời gian phải qua nhiều khâu trung gian khơng có phận chịu trách nhiệm Đây vấn đề đáng quan tâm cần Nhà nước quan chức sớm giải nhằm tạo thơng thống làm việc nâng cao tính thống hiệu việc quản lý BĐS gặp nhiều khó khăn 3.2.2.2 Giải pháp sách pháp lý – Hồn thiện quy định pháp luật quyền đất đai nhà ở; giao dịch dân sự, giao dịch bảo đảm; đăng ký BĐS, đăng ký giao dịch bảo đảm; định giá, đấu giá kinh doanh BĐS – Xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, cập nhật thường xuyên biến động đất đai, minh bạch, rõ ràng, xác, dễ tiếp cận tổ chức cá nhân có liên quan Nguyễn Thanh Ngọc Địa 47 Khóa luận tốt nghiệp 88 – Hoàn thiện hệ thống định giá tài sản có BĐS (đất đai tài sản gắn liền với đất) để tạo sở cho việc định giá nhà ở, BĐS, cung cấp thông tin cần thiết cho cá nhân, tổ chức tín dụng nhà đầu tư – Thống nhất, tập trung quy định pháp luật chứng minh QSD đất, QSH nhà BĐS khác nhằm đảm bảo yêu cầu cải cách hành tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức thực thủ tục đăng ký BĐS (một cửa, dấu, giấy, thủ tục) – Xây dựng hồn thiện mơi trường pháp lý giải pháp quan trọng thiếu nhằm tạo hành lang pháp lý thúc đẩy hình thành, phát triển thị trường BĐS hoạt động định giá BĐS chấp – Thông qua việc ban hành thực hệ thống sách đất đai nhà tạo sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tổ chức kinh tế, doanh nghiệp cá nhân mối quan hệ đất đai nhà Thứ nhất, sách giá đất: Sửa đổi, bổ sung hoàn chỉnh khung giá đất Nhà nước ban hành cho giá đất theo qui định Nhà nước giá thị trường gần với hơn, không chênh lệch, tạo điều kiện thuận lợi việc thu tiền giao đất, đền bù thu hồi đất đặc biệt tránh thất thu tiền thuế cho Nhà nước Thứ hai, tiếp tục xây dựng hồn thiện sách pháp lý có liên quan đến cơng tác định giá BĐS chấp Hiện nay, công tác định giá chấp thiếu pháp lý quan trọng đặc biệt phương pháp định giá BĐS chấp chuẩn để tổ chức làm để tiến hành định giá Bởi vậy, với chức quản lý mình, Nhà nước cần sớm đưa điều kiện áp dụng phương pháp định giá BĐS chấp, tạo quy trình định giá chuẩn làm cho tổ chức, cá nhân công tác định giá BĐS chấp 3.2.2.3 Giải pháp xây dựng quy trình định giá bất động sản chấp chuẩn quốc gia Trong điều kiện thị trường BĐS nước ta nay, công tác định giá BĐS chấp ngân hàng cịn có nhiều hạn chế, khơng theo quy trình định giá chun Nguyễn Thanh Ngọc Địa 47 Khóa luận tốt nghiƯp 89 Chính vậy, việc xây dựng quy trình định giá BĐS chấp chuẩn quốc gia cần thiết Trên thực tế, văn hướng dẫn nghiệp vụ quy trình, quy phạm; trình tự thủ tục định giá BĐS chấp, quản lý giá BĐS thiếu chưa có Do đó, việc thống bước định giá làm tăng tính xác định giá tăng tính chun mơn CVĐG, tạo điều kiện cho việc quản lý giá BĐS quản lý hoạt động định giá BĐS chấp nước ta 3.2.2.4 Tổ chức đào tạo cấp chứng hành nghề định giá theo phương pháp thông dụng giới Một nguyên nhân kìm hãm phát triển hoạt động định giá BĐS chấp nước ta trình độ chun mơn, nghiệp vụ định giá CVĐG khơng cao có nhiều hạn chế Trong đó, lại địi hỏi cần thiết để thực đuợc bước q trình định việc nâng cao chất lượng định giá Do đó, Nhà nước ta nên quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi nhằm cải thiện lực, nâng cao trình độ phong cách làm việc chuyên nghiệp nhà định giá nước cách thường xuyên tổ chức đào tạo nghiệp vụ cấp giấy chứng hành nghề định giá cho người có nhu cầu muốn tham gia vào cơng tác định giá người công tác quan, tổ chức có hoạt động định chưa có chứng hành nghề Để thực việc đòi hỏi Nhà nước phải lập quan chức nhận trách nhiệm chuyên đào tạo kiểm tra, giám sát hoạt động định giá cán định giá 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ quan Nhà nước có thẩm quyền * Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Đi vay cho vay hoạt động chủ yếu nghiệp vụ Ngân hàng thương mại, để tồn phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi ngân hàng phải ngày mở rộng hoạt động tín dụng, người vay cá nhân, hộ gia đình doanh Nguyễn Thanh Ngọc Địa 47 Khóa luận tốt nghiệp 90 nghiệp ngồi quốc doanh ngày đóng vai trị quan trọng gia tăng không ngừng Nhưng vấn đề đặt họ vay vốn phải có TSBĐ bảo đảm chấp cầm cố tài sản Hiện nay, đa phần đối tượng vay vốn trung dài hạn chấp BĐS yêu cầu BĐS chấp phải có GCNQSD đất GCNQSH nhà Nhiều trường hợp khách hàng có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhà đất chưa có giấy tờ nên khơng chấp vay vốn được, đành hội kinh doanh Tình hình làm hạn chế chủ trương tăng quy mơ tín dụng ngân hàng Hiện nay, Hà Nội (cũng số nơi nước) nhiều nhà, đất chưa cấp QSD đất QSH nhà Thực trạng nhiều nguyên nhân Sở địa nhà đất Thành Phố Hà Nội có giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp GCNQSD đất GCNQSH nhà cho số khu vực chưa cấp Ví dụ sở ủy quyền cho cấp quận/huyện có thẩm quyền việc xét cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất trường hợp chứng minh tính hợp pháp, sử dụng ổn định khơng có tranh chấp nhà đất Đây tín hiệu đáng mừng ngành ngân hàng, tốc độ cấp giấy chứng nhận đẩy mạnh trường hợp có đủ điều kiện chấp vay vốn tăng lên, quy mô tín dụng mở rộng, ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh * Ban hành văn pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản chấp Như biết, định giá BĐS chấp nước ta ngành mẻ, lý luận thực tiễn Mặt khác, văn pháp luật lại chưa có văn quy định, hướng dẫn chi tiết quy trình định giá BĐS chấp, điều gây nhiều khó khăn cho quan, tổ chức thực công tác Trong định giá BĐS chấp, văn pháp luật hành hướng dẫn: trường hợp đơn giản bên tự thoả thuận giá trị tài sản chấp, trường hợp phức tạp th tổ chức có thẩm quyền định giá (thường th quan kiểm tốn, Sở địa nhà t) Nguyễn Thanh Ngọc Địa 47 Khóa luận tốt nghiÖp 91 tổ chức thuê chưa có phương pháp định giá thống quy định văn Nhà nước Thế chấp BĐS phận hoạt động thị trường BĐS, thị trường BĐS hình thành phát triển việc có phương pháp định giá nói chung định giá BĐS nói riêng cần thiết cấp bách Đề nghị Chính phủ với bộ, ngành liên quan nghiên cứu ban hành văn pháp luật đáp ứng yêu cầu * Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Mặc dù đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân QSD đất lại giao cho tổ chức, cá nhân hình thức giao cho thuê đất Tuy nhiên, phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền giao dịch hàng hoá BĐS thị trường BĐS nửa hợp pháp Những văn pháp lý liên quan đến nhà đất chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu quán, tạo nhiều kẽ hở Hiện nay, Nhà nước chưa có văn thức quy định rõ đầy đủ vai trị, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường BĐS Các cấp quyền nhân dân lúng túng việc thực thủ tục QSH nhà, QSD đất dẫn đến tình trạng giao dịch tự phát giao dịch ngầm BĐS Thậm chí thị trường cịn hoạt động tự phát theo hướng đầu thiếu lành mạnh Công tác quy hoạch sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu cơng khai gây khó khăn cho công tác định giá việc xác định quy hoạch nơi BĐS tọa lạc Thủ tục phiền hà, thiếu quán nhận thức công tác quản lý BĐS… yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, người bán cách quy thị trường BĐS Nguyên tắc thị trường hình thành giá chưa tuân thủ, đặc biệt khâu đền bù giải phóng mặt Để quản lý thúc đẩy thị trường phát triển, trước mắt quan Nhà nước cần kiểm tra, hạn chế giao dịch mua bán trao tay BĐS, quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch Xúa b th trng o, khụng Nguyễn Thanh Ngọc Địa chÝnh 47 Khãa luËn tèt nghiÖp 92 cho phép chuyển đổi quản lý Nhà nước giải pháp có tính chất lâu dài tồn cục là: + Sửa đổi quyền tổ chức Nhà nước cá nhân mua bán nhà đất luật hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho Nhà nước đất Thực tế Nhà nước đứng thị trường BĐS, chế giao đất, cho thuê đất chưa thực phù hợp Luật đất đai sữa đổi chưa thể ý chí Nhà nước việc quản lý điều chỉnh hành vi giao dịch nhà đất Nhà nước có quyền đưa văn pháp lý để giữ QSH có quyền đưa sách, luật lệ bảo vệ QSH đất đai, QSD BĐS + Tạo lập hàng hoá cho thị trường BĐS, điều việc tăng cường cơng khai công tác quy hoạch, quy hoạch khu thị hố nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, nguồn đất cho thị trường BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá BĐS chấp + Giá yếu tố quan trọng hàng đầu thị trường BĐS Nhà nước cần nghiên cứu đưa chế lãi suất phù hợp, nên quy định giao dịch phải theo chế giá, phân chia theo đối tượng sử dụng Giải pháp cho vấn đề khơng khác tổ chức cơng bố rộng rãi thông tin liên quan đến đất đai loại BĐS khác Bên cạnh phải có can thiệp Nhà nước thơng qua khoản thu thuế, phí lệ phí Như vậy, việc quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, Nhà nước tạo môi trường thuận lợi cho BĐS chấp Tức BĐS chấp có khả chuyển dịch, mua bán dễ dàng * Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà Trên thị trường BĐS, cung – cầu vận động hình thành nên giá cả, đến lượt nó, giá lại tác động ngược trở lại cung – cầu làm thay đổi cung – cầu BĐS BĐS loại hàng hoá đặc biệt, cung BĐS thường biến động chậm so với biến động cầu BĐS Khi cầu nhà ở, văn phòng, nhà xuởng sản xuất… tăng lên khơng phải có cung mà phải sau thời gian cung đáp ứng c cu Vỡ vy, Nguyễn Thanh Ngọc Địa 47 Khãa ln tèt nghiƯp 93 cầu tăng mạnh giảm sức ép tăng giá BĐS thị trường Nhưng thị trường BĐS, nước ta nay, chẳng hạn việc xác định cung, cầu BĐS thị trường việc khó khăn khơng thể làm khơng có đủ thơng tin, giao dịch BĐS Chủ yếu giao dịch giao dịch ngầm, khơng có giao dịch thơng qua sàn, chúng dạng đơn lẻ, manh mún Nhà nước chưa kiểm soát được, dẫn đến khó khăn việc xác định giá trị BĐS cách xác Để phục vụ cho việc tính giá trị đất cho mục đích khác nhau, Chính phủ ban hành nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17/08/1994 khung giá loại đất UBND thành phố Hà Nội vào NĐ 87/1994/NĐ-CP ban hành bảng giá đất Hà Nội, hai bảng giá khơng cịn phù hợp so với thực tế Vì vậy, BĐS chấp ngân hàng vào khung giá Nhà nước để xác định giá trị giá trị BĐS thấp, không đáp ứng nhu cầu vốn vay khách hàng, điều khách hàng phía ngân hàng khơng muốn Do vậy, để cải thiện tình hình ngân hàng thường xác định giá BĐS chấp theo nhận định mình, việc tồn khung giá mới, tương ứng với thị trường để làm sở mong mỏi ngân hàng Khi có khung giá Chính phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đưa biên độ giá giao động thích hợp mức giá để áp dụng vào định giá BĐS chấp Hiện nay, với khung giá “cứng nhắc” áp dụng vào định giá BĐS chấp nhiều làm cho giá trị tài sản chấp thời điểm định giá khác xa so với giá trị tài sản thời điểm phát mại, đặc biệt tài sản có biến động theo biến động lên xuống thị trường Biên độ dao động khác loại tài sản, biên độ dao động lớn tài sản có nhạy cảm với biến động thị trường nhỏ khơng có biên độ dao động tài sản biến động Để đảm bảo việc định giá sát với thực tiễn hơn, khung giá có biên độ dao động phù hợp giúp cho giá trị BĐS chấp không chênh lệch so với giá thị trường thời điểm định giá không thấp phát mại để thu nợ Nguyễn Thanh Ngọc Địa 47 Khóa luận tốt nghiệp 94 Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà bộc lộ bất cập thực tế nay, bất cập mức giá quy định thấp so với tình hình thị trường Để xố bỏ điều này, Chính phủ, bộ, ngành cần phối hợp với để ban hành khung giá khác phù hợp * Cải cách hành thành lập quan định giá bất động sản Sự đổi đường lối phát triển kinh tế dẫn tới chuyển dịch cấu kinh tế phát triển nhanh khoa học công nghệ đặt nhu cầu phải đổi tổ chức máy quản lý Bộ máy tổ chức quản lý phải xây dựng theo hướng gọn nhẹ, tinh giảm biên chế; phẩm chất, lực trình độ, trình độ nghiệp vụ đội ngũ cán phải ngày nâng cao đáp ứng ngày tốt yêu cầu công tác quản lý Cải cách hành phải thực mặt, ngành Những phận quan sáp nhập sáp nhập, thiếu phải bổ sung đáp ứng đòi hỏi thực tiễn Hiện nay, Chính phủ quan chức nỗ lực nhiều biện pháp thúc đẩy quản lý thị trường BĐS Trong thị trường BĐS, giá BĐS quan trọng, cịn quan trọng việc quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý Nhà nước đất đai thông qua điều tra, xác định giá loại đất với mục đích khác thị trường Vì vậy, tồn quan chuyên định giá BĐS cần thiết Cơ quan làm tham mưu cho quan, tổ chức thường xuyên có liên quan đến vấn đề định giá, chịu trách nhiệm trước pháp luật kết luận 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu sớm trình lên Chính phủ, Quốc hội luật chấp tài sản văn hướng dẫn việc xác định QSH tài sản đặc biệt nhà cửa, GCNQSD đất; sớm hoàn tất thủ tục, giấy tờ liên quan đến BĐS chấp tạo điều kiện cho khách hàng có nhu cầu vay Nguyễn Thanh Ngọc Địa 47 Khóa luận tốt nghiÖp 95 Đối với BĐS sử dụng tài sản chấp nhiều lần bên cho vay để vay vốn ngân hàng cần có văn hướng dẫn để giao dịch diễn thuận lợi tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn 3.3.3 Kiến nghị với Techcombank Quan tâm đến công tác đào tạo nguồn nhân lực, tăng cường việc giao lưu học hỏi chia sẻ kinh nghiệm, nâng cao chất lượng quản trị điều hành, quản lý nguồn nhân lực, bổ sung cán trẻ có lực, có kiến thức, trình độ cơng tác định giá chấp Bên cạnh đó, ngân hàng cần có sách khen thưởng kịp thời nhằm động viên khích lệ tinh thần làm việc nhân viên Có hệ thống thơng tin, liệu cho phép theo dõi, cập nhật thường xuyên, xác đầy đủ mức độ rủi ro hoạt động tín dụng ngân hàng cơng tác định giá BĐS chấp Đầu tư sở hạ tầng, máy móc trang thiết bị phương tiện nhằm phục vụ tốt cơng tác tín dụng nói riêng hoạt động kinh doanh nói chung Tiếp tục đổi công nghệ, cung cấp thêm phần mềm ứng dụng, trang thiết bị máy móc hệ thống mạng đại KẾT LUẬN Định giá BĐS chấp khâu quan trọng hoạt động cấp tín dụng Techcombank Thơng qua kết định giá, ngân hàng đưa định cho vay hợp lý, đảm bảo cho ngân hàng vừa giảm đến mức thấp rủi ro mang lại vừa thu lợi nhuận Cùng với phát triển kinh tế hệ thống tài chính, hoạt động định giá chấp ngân hàng ngày đóng vai trị quan trọng q trình phát triển hoạt động tín dụng Nguyễn Thanh Ngọc Địa 47 Khóa luận tốt nghiệp 96 Sau 15 năm hình thành phát triển Techcombank đạt thành công định, đặc biệt công tác định giá BĐS chấp Trong năm vừa qua, hoạt động định giá BĐS chấp cấp lãnh đạo Techcombank quan tâm tạo nhiều điều kiện Có thể nói, Techcombank ngân hàng đầu công tác định giá BĐS chấp Tuy nhiên, bên cạnh thành cơng đạt ngân hàng khơng tránh khỏi sai xót cơng tác định giá Về mặt lý luận, khóa luận sâu vào nghiên cứu làm sáng tỏ vấn đề có liên quan đến định giá chấp: khái niệm, cứ, nguyên tắc định giá BĐS chấp, nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS chấp, quy trình định giá BĐS phân tích kinh nghiệm định giá số ngân hàng nước giới Khóa luận cịn nghiên cứu phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam – Techcombank Qua đó, thấy mặt mạnh mặt chưa hoàn thiện công tác định giá BĐS chấp Trên sở nghiên cứu, phân tích lý luận thực trạng, khóa luận mạnh dạn đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp Ngồi ra, khóa luận cịn đưa số kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền, kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, kiến nghị với Techcombank nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng hoạt động nh giỏ BS th chp Nguyễn Thanh Ngọc Địa 47 Khãa luËn tèt nghiÖp TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật dân 2005 Luật đất đai 2003 – Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật kinh doanh bất động sản 2007 Pháp lệnh giá GS TSKH Lê Đình Thắng (Chủ biên) Giáo trình ngun lý thị trường nhà đất NXB Chính trị quốc gia, năm 2000 PGS TS Hoàng Văn Cường Thị trường bất động sản, Nhà xuất Xây dựng, năm 2006 Nguyễn Minh Kiều Tín dụng thẩm định tín dụng ngân hàng - NXB Tài chính, năm 2007 Tài liệu bồi dưỡng chuyên ngành thẩm định giá - Bộ tài Quản lý đất đai bất động sản đô thị - Nhà xuất xây dựng 10 Tạp chí địa 11 Tạp chí thị trường bất động sản 12 Trường Đại học Kinh tế quốc dân: “Chuyên đề thị trường bất động sản” 13 Trường Đại học kinh tế quốc dân: “Giáo trình quản lý Nhà nước đất đai nhà ở” 14 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 15 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 16 Nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 05/07/1994 Chính phủ mua bỏn kinh doanh nh Nguyễn Thanh Ngọc Địa 47 Khãa luËn tèt nghiÖp 17 Quyết định 1065/2003/QĐ-TGĐ ngày 10/11/2003 Tổng giám đốc Techcombank hướng dẫn nhận tài sản bảo đảm 18 Quyết định 04319/2007/QĐ-TGĐ, ngày 28/08/2007 Tổng giám đốc Techcombank quy định phương thức định giá “Hệ số K, tỷ lệ cho vay tối đa áp dụng với đất địa bàn Hà Nội, Hà Tây, Đà Nẵng Thành phố Hồ Chí Minh” 19 Quyết định 1546/2008/QĐ-TGĐ ngày 20/03/2008 Tổng giám đốc Techcombank “sửa đổi, bổ sung phụ lục hệ số K, phương thức định giá tỷ lệ cho vay tối đa áp dụng với đất địa bàn Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh” 20 Hồ sơ định giá bất động sản chấp Ngân hàng Techcombank 21 Báo cáo thường niên năm 2007, 2008 22 Báo cáo kết cho vay lĩnh vực bất động sản Khối quản lý tín dụng quản trị rủi ro năm 2008 23 Báo cáo kết định giá tài sản bảo đảm Phịng định giá tài sản năm 2008 24 Khố luận tham khảo khóa trước 25 Website: a www.vneconomy.vn b www.asset.vn c www.techcombank.com.vn d www.sanotc.vn NguyÔn Thanh Ngäc §Þa chÝnh 47 Khãa ln tèt nghiƯp LỜI CẢM ƠN Sau năm học tập rèn luyện mái trường Đại học Kinh tế Quốc dân, sinh viên Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, em thầy giáo trường nói chung thầy Khoa nói riêng tận tình giảng dạy Các thầy cung cấp cho chúng em kiến thức kinh tế nói chung kiến thức chuyên ngành kinh tế địa nói riêng Khơng dừng lại việc cung cấp lý thuyết, thầy cô nhà trường tạo điều kiện thuận lợi để chúng em tiếp cận gần kiến thức học qua đợt thực tập trước tốt nghiệp Qua gần tháng thực tập Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank, bảo giúp đỡ tận tình anh chị Phòng định giá quản lý tài sản giúp em tiếp cận gần đến công tác định giá thực tế áp dụng Ngân hàng Qua đó, giúp em có nhìn khách quan chân thực thực tế công tác định giá BĐS chấp học nhà trường Qua cho em gửi làm cảm ơn trân thành đến thầy cô trường đại học Kinh tế quốc dân nói chung, thầy Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên nói riêng quan tâm bảo cho chúng em suốt năm vừa qua Đặc biệt cho em gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo, thạc sỹ Vũ Thị Thảo, người định hướng, hướng dẫn em nhiều thời gian vừa qua, tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành tốt khóa luận Đồng thời cho em gửi lời cảm ơn đến anh chị Phòng định giá tài sản, Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank giúp đỡ, cung cấp đầy đủ tài liệu cần thiết để em hoàn thành tốt khóa luận Một lần em xin trân thành cảm ơn! Sinh viên Nguyễn Thanh Ngọc NguyÔn Thanh Ngọc Địa 47 ... học định giá bất động sản chấp Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt. .. TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM - TECHCOMBANK 2.1 Tổng quan Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank 2.1.1... gian thực tập Techcombank em chọn đề tài: ? ?Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank” làm khóa luận nghiệp Mục tiêu