MỤC LỤC
Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính sách của Nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân… ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản thân BĐS với quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của các BĐS xung quanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá. Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị, người định giá cần xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan.
Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một BĐS cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và pháp luật; xã hội và môi trường, luôn làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi trường của BĐS, thay đổi xu thế của thị trường đối với loại BĐS đó như về quy mô đầu tư BĐS, chất lượng đầu tư BĐS… Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục và không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá trị thị trường hay định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của BĐS. Nguyên tắc này cho rằng, giá trị thị trường của một BĐS chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán.
Phương pháp này đặc biệt thích hợp định giá cho những BĐS dân dụng, có tính đồng nhất cao như: đất trống, các căn hộ chung cư, các dãy nhà phố liền kề được xây dựng cùng một kiểu, các BĐS liền kề hoặc cùng khu vực, các BĐS thương mại - dịch vụ, tức là các BĐS thường được giao dịch phổ biến trên thị trường. - Chất lượng của thông tin cần phải cao, tức là phải tương đối phù hợp về cấu tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và có các nguồn số liệu được thu thập từ các nguồn thông tin đáng tin cậy, ví dụ như: tạp chí, bản tin giá cả thị trường hàng ngày, các công ty chuyên doanh thiết bị, BĐS… Nguồn thông tin này đáng tin cậy vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu. * Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào định giá bất động sản thế chấp Định giá BĐS thế chấp là một công việc quan trọng trong nghiệp vụ tín dụng ngân hàng, kết quả định giá BĐS là căn cứ để ngân hàng quyết định mức cho vay, thời hạn vay… Những BĐS thế chấp đa số là những tài sản dễ mua bán, trao đổi như: nhà ở, cửa hàng, đất đai, bến bãi, kho hàng… Hầu hết các tài sản này đều có thông tin phổ biến trên thị trường nên phương pháp định giá so sánh trực tiếp là phương pháp hiệu quả nhất để áp dụng.
Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp, chuyên viên định giá (CVĐG) sẽ tiến hành thu thập những thông tin về BĐS tương đồng với BĐS được thế chấp được giao dịch trong thời gian gần đây, từ đó xác định được mức giá thị trường phù hợp cho BĐS thế chấp sau khi đã tiến hành điều chỉnh cần thiết. Mỗi loại tài sản đang hiện hữu, có một số tài sản được thiết kế và sử dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể như nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… Hầu hết các tài sản này được xây dựng cho các mục đích riêng biệt của tổ chức hay doanh nghiệp cụ thể và không có các tổ chức hay doanh nghiệp khác thay thế khác cần đến tài sản đó.
- Phân tích tài sản: Mục đích của phân tích tài sản là để nhận ra những đặc điểm, tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản có ảnh hưởng tới giá trị của nó. - Phân tích so sánh: Mục đích của phân tích so sánh là lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cớ đã xác lập thông tin trên thị trường. Các phân tích trên là căn cứ để người định giá xác định phương pháp định giá nào là chính, phương pháp định giá nào có tính bổ sung hoặc tham chiếu.
Để lựa chọn được phương pháp định giá cần dựa vào thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá chủ yếu được vận dụng. Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá và các điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và sử dụng kết quả định giá.
Định giá BĐS thế chấp tuy chỉ là một bộ phận nhỏ nhưng không tách rời của định giá BĐS nói chung, đều phải tuân thủ theo những quy định, tiêu chuẩn và phương pháp định giá BĐS. Các kết quả nghiên cứu về giá BĐS, các nguyên tắc, phương pháp định giá BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp diễn ra thuận lợi. Đối với các loại đất có thể có giá trị thị trường thì hầu hết đều dùng phương pháp so sánh, tức là lấy giá của mảnh đất tương tự được bán trên thị trường tại thời điểm định giá, sau đó có thể điều chỉnh, cộng thêm hoặc trừ bớt đi các giá trị gia tăng hoặc các chi phí hoặc phương pháp thu nhập để tính toán.
Các ngân hàng quốc doanh và các ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) đều xác định một phương pháp định giá chung: quan niệm về giá thị trường trên cơ sở giá giao dịch thực tế đã được trừ đi phần rủi ro mà theo các cán bộ định giá cảm nhận (thường bằng 93-98% giá giao dịch thực tế, giá trị này phụ thuộc vào các yếu tố thuận lợi cho BĐS định giỏ như: mặt tiền, chiều rộng của ngừ..). * Ngân hàng Đông Á: hạn chế nhận chung cư cũ làm tài sản bảo đảm, nếu phương án kinh doanh tốt có thể nhận, giá trị định giá tối đa bằng khung giá theo Nghị định 61/CP.
Mỗi miền sẽ do 01 phó phòng phụ trách tại HO và chịu sự điều hành trực tiếp của Trưởng phòng định giá tài sản (ĐGTS). • Tổ chức thuê các cơ quan định giá chuyên môn trong trường hợp những TSBĐ thuộc những lĩnh vực chuyên ngành, đặc thù mà Techcombank cần thuê chuyên gia bên ngoài định giá. • Từng bước nghiên cứu đặc điểm các hệ thống máy móc thiết bị thuộc các lĩnh vực mà Techcombank đang tài trợ nhiều để tìm hiểu các vấn đề liên quan: trình độ công nghệ của thiết bị, giá bán trên thị trường, xu hướng thay đổi công nghệ sản xuất ảnh hưởng đến thiết bị….
• Điều hành công việc chung của Ban: phân công nhiệm vụ và giám sát việc thực hiện toàn bộ các công việc trong phòng. • Xây dựng được các quy trình, quy định và thủ tục để đảm bảo việc định giá được tiến hành một cách độc lập, khách quan, kịp thời. • Tổ chức các mối quan hệ phối hợp giữa các vị trí trong Ban và giữa Phòng chính sách/Phòng thẩm định/Ban định giá tài sản.
• Định giá các công trình xây dựng có giá trị hoặc có tính chất phức tạp (dân dụng:. biệt thự, nhà hàng, khách sạn và công trình công nghiệp: nhà xưởng, kết cấu công nghiệp…). • Giúp bộ phận thẩm định đánh giá dự toán các công trình xây dựng trong các dự án đầu tư có nhu cầu vay vốn tại Techcombank. • Nghiên cứu dưới góc độ công nghệ sản xuất của một số ngành trọng điểm theo yêu cầu của ngân hàng (ngành có dư nợ lớn hoặc ngành có tiềm năng, ví dụ: công nghệ sản xuất thép, ô tô, nhựa, bao bì, giấy…).
Rủi ro trong hoạt động ngân hàng là điều không thể tránh khỏi và do đó để đảm bảo hiệu quả kinh doanh tối ưu thì năng lực kinh doanh phải tốt. Nếu như năm 2006, việc thành lập phòng Quản trị rủi ro Hội sở được xem là bước đầu tiên quan trọng trong việc thống nhất quản lý toàn bộ các rủi ro, thì năm 2007, việc thành lập tiếp Khối tín dụng và quản trị rủi ro trên cơ sở tư vấn của HSBC được xem như bước phát triển hoàn tất về cơ cấu tổ chức cho công tác quản trị rủi ro của Techcombank. Hai bộ phận tuy tách ra tại hai địa điểm khác nhau nhưng vẫn trực thuộc 1 phòng thống nhất (phòng Định giá &. quản lý tài sản HO).