Công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Hà Nội - thực trạng và giải pháp

Trong quá trình phát triển của đất nước, muốn tạo được tâm thế chủ động trong quá trình đầu tư, nhất thiết chúng ta phải tạo được mối liên hệ và sự phát triển đồng bộ giữa ba thị trường: thị trường bất động sản, thị trường vốn và thị trường lao động

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 LỜI NÓI ĐẦU Trong quá trình phát triển của đất nước, muốn tạo được tâm thế chủ động trong quá trình đầu tư, nhất thiết chúng ta phải tạo được mối liên hệ và sự phát triển đồng bộ giữa ba thị trường: thị trường bất động sản, thị trường vốn và thị trường lao động. Để thực hiện nhiệm vụ này, chúng ta cần phải khơi dậy kênh lưu thông giữa thị trường bất động sản ( vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạt động) nhằm chuyển vốn từ dạng “thế năng” sang “động năng” để tận dụng nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực. Muốn xây được cây cầu nối hai thị trường trên với nhau chúng ta cần phải có một công cụ tốt, đó chính là phương pháp định giá tài sản là bất động sản. Thực tế cho thấy trong thời gian vừa qua khi thị trường bất động sản lâm vào tình trạng thoái trào đã bộc lộ rất nhiều điểm yếu thêm vào đó lĩnh vực định giá bất động sản còn bị bỏ ngỏ gây lúng túng cho các ngân hàng trong việc xác định chính xác về giá trị thật của các tài sản là bất động sản. Điều này thật sự đang trở thành mối quan ngại cho nhiều ngân hàng và doanh nghiệp khi việc vay vốn hoàn toàn dựa trên cơ sở giá trị định giá tài sản thế chấp. Nhằm giải quyết vấn đề trên, năm 2006, ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam đã thành lập Tổ Định giá trực thuộc Phòng Tín dụng với nhiệm vụ xác định giá trị của các tài sản thế chấp để tạo điều kiện cho việc giải ngân. Tuy nhiên, vì thời gian hoạt động chưa nhiều trong một lĩnh vực khá mới mẻ nên Tổ định giá của ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn. Do vậy trong thời gian thực tập, nghiên cứu và tìm hiểu thực tế em đã chọn đề tài “ Công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Hà Nội - thực trạng và giải pháp”. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Kết cấu đề tài ngoài phần Lời mở đầu và kết luận , gồm các nội dung chính sau: Chương 1: Cơ sở khoa học của hoạt động định giá Chương 2: Thực trạng công tác định giá tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam Techcombank hiện nay Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam Techcombank. Em xin chân thành cám ơn giáo viên hướng dẫn thực tập - Thạc sĩ Nguyễn Trọng Hưng đã giúp em hoàn thiện đề tài này. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ 1. Bất Động Sản 1.1.Bất Động Sản và những thuộc tính của bất động sản 1.1.1.Khái niệm: Bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định ( Điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005). Tuy vậy nếu hiểu theo cách thông dụng thì bất động sản chủ yếu gồm đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất. 1.1.2. Thuộc tính của bất động sản Thuộc tính của bất động sản Các bất động sản đều có chung một đặc tính là không thể di dời được. đây là đặc trưng của bất kì bất động sản nào. • Tính không đồng nhất Mỗi bất động sản là một tài sản độc nhất vô nhị. Chúng không bao giờ trùng lặp nhau hoàn toàn về đặc điểm cũng như tính chất và điểm khác nhau dễ nhận ra nhất là vị trí địa lý của từng bất động sản. • Tính khan hiếm Do diện tích đất đai trên bề mặt địa cầu là hữu hạn nên cung về bất động sản bị giới hạn. Bên cạnh đó nhu cầu sử dụng đất đai và nhà ở ngày càng cao nên bất động sản mang tính chất khan hiếm. • Tính bền lâu Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Các bất động sản đặc biệt là đất đai có tuổi thọ vĩnh cửu và có đời sống kinh tế dài lâu. 1.1.3.Đặc trưng của bất động sản • Khả năng co giãn của cung bất động sản kém Cung đối với bất động sản là kém co giãn với những thay đổi của giá cả, do những ảnh hưởng của các yếu tố sau như: tổng cung về đất đai là cố định; các quy định xây dựng; quy hoạch sử dụng đất đai; phân bổ đất đai tùy theo mục đích sử dụng đất đai. Do những yếu tố này không dễ dàng thay đổi trong khoảng thời gian ngắn nên cung của bất động sản cũng không mang tính linh hoạt biến đổi theo các thời kì. • Thời gian giao dịch dài, chi phí giao dịch cao Điều này xuất phát từ giá trị của bất động sản là những tài sản có giá trị lớn đồng thời lại không có khả năng di chuyển nên việc mua bán, giao dịch thường phải diễn ra trong một thời gian khá dài, hệ quả của việc này là chi phí giao dịch bị đội lên cao. • Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Bản chất của các bất động sản là những tài sản có giá trị lớn đi kèm thêm đó là thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của các bất động sản bị hạn chế 1.1.4. Tài sản thực Bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyền làm chủ bất động sản. Nếu bất động sản là một tài sản tự nhiên, một thực thể vật chất thì tài sản thực là một khái niệm phi vật chất. Bất động sản là một tài sản vô cùng đặc biệt nên nó có những điểm khác biệt riêng mà chúng ta không thể không đề cập khi nghiên cứu về các bất động sản. 1.1.5. Các quyền về bất động sản 1.1.5.1. Quyền sở hữu Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Gắn liền với các tài sản là những quyền cụ thể đối với chúng mà khi tiến hành nghiên cứu chúng ta không thể không bàn tới, bất động sản cũng không nằm ngoài qui luật trên. Khi xét đến bất kì một bất động sản nào cũng đều phải chú ý đến 6 quyền cơ bản là hệ quả của quyền sở hữu bất động sản đó, chúng là các quyền sau: - Quyền sử dụng và hưởng lợi từ bất động sản - Quyền bán bất động sản - Quyền cho thuê hoặc mượn bất động sản - Quyền nhận hoặc nhường bất động sản - Quyền cho, tặng bất động sản - Quyền chối bỏ bất cứ quyềnn nào đối với bất động sản. 1.1.5.2. Quyền đối với bất động sản của người khác Nếu chủ sở hữu bất động sản người có toàn quyền quyết định đối với bất động sản đó thì pháp luật cũng qui định quyền của những người khác đối với bất động sản đó. Tuy nhiên những quyền này bị giới hạn trong một phạm vi hẹp hơn. Chúng bao gồm: - Quyền đi qua, di chuyển tài sản hoặc đồ vật qua đất của người khác - Quyền chăn dắt gia súc trên đất hoặc đi qua đất của người khác - Quyền lấy nước hay tưới tiêu nước qua thửa đất liền kề - Quyền được lắp đặt xây cất công trình trên đất của người khác (Lắp đặt đường ống dẫn nước, dẫn khí đốt, đường dây điện, đường dây điện thoại hoặc mở lối đi) - Quyền sở hữu 1.1.6. Giá trị của bất động sản Tùy mục đích sử dụng khác nhau mà mỗi bất động sản được xem xét dưới các góc độ giá trị khác nhau như: Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng của bất động sản đó. Nó được thể hiện qua khả năng thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng. Các bất động sản đều có một giá trị chủ quan đối với người sử dụng hoặc muốn sử dụng bất động sản đó. - Giá trị đầu tư là giá trị hiện tại của các quyền trong tương lai về thu nhập do khai thác bất động sản. Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi thu nhập do bất động sản mang lại và khả năng thu hồi vốn của việc khai thác bất động sản đó. - Giá trị trao đổi hay giá cả bất động sản là một khỏan tiền yêu cầu, chào bán hoặc trả cho một bất động sản. Do các động cơ và mối quan tâm đặc biệt của một người mua và người bán nhất định, mức giá được trả cho bất động sản có thể có hoặc không có sự liên hệ nào với giá trị có thể được quy cho bất động sản bởi những người khác. Tựu chung giá cả biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản. Giá cả của bất động sản cụ thể có thể lớn hơn hay nhỏ hơn giá trị thị trường của bất động sản đó. 1.1.7. Các đặc điểm của giá trị bất động sản Một bất động sản để có giá trị phải hội tụ đồng thời 4 yếu tố sau: • Có tính hữu ích Tính hữu ích được xác định như khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm thỏa mãn nhu cầu. Ảnh hưởng của tính hữu ích tới giá trị được xem xét trên khía cạnh liên quan tới kích thước, hình dáng, địa điểm không gian hoặc địa lý của nó, cùng với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định. • Tính khan hiếm: Để xem xét tính chất này của bất động sản cần phải đặt nó trong mối quan hệ cung cầu, sử dụng hiện tại và trong tương lai của bất động sản. Tùy từng thời điểm mà bất động sản sẽ có tính khan hiếm khác nhau ở từng mức độ khác nhau. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 • Có nhu cầu Nhu cầu là một khái niệm dùng để chỉ sự cần thiết có đồng thời cũng dùng để ám chỉ khả năng tiền tệ để đáp ứng nhu cầu đó. Người mua có nhu cầu nhưng phải có đủ tiềm lực tài chính để bảo đảm sức mua đáp ứng nhu cầu ấy. Các nhà đầu tư bất động sản hay các nhà xây dựng đều phải tính đến sức mua của nhu cầu trong việc phát triển quy mô lớn nhằm đáp ứng nhu cầu lâu dài. • Có thể chuyển giao được: Chuyển giao ở đây được hiểu là sự chuyển dịch về quyền chiếm hữu hoặc các quyền tạo ra bởi sự sở hữu hay sử dụng tài sản. Một bất động sản chỉ có giá trên thị trường nếu như nó có thể chuyển dịch được quyền sở hữu hay quyền sử dụng. 1.1.8. Giá trị thị trường bất động sản: Giá trị thị trường bất động sản là mức giá ước tính sẽ được mua trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người mua, sẵn sàng mua với một bên là người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan và độc lập trong điều kiện thương mại bình thường. 1.2. Các yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản • Nhóm các yếu tố tự nhiên - Vị trí bất động sản : Giá trị của bất động sản được quyết định bởi khả năng sinh lời của bất động sản mà khả năng sinh lời này lại phụ thuộc rất nhiều vào vị trí của bất động sản. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát cả hai vị trí trên đều có tầm quan trọng như nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị của bất động sản. Tuy nhiên, trong những trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của bất động sản có thể khác nhau giữa hai loại vị trí. Điều này giải thích tại sao những bất động sản khu vực trung tâm đô thị hay một vùng nào đó lại có giá trị lớn hơn so với những bất động sản cùng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 loại nhưng khác khu vực; và cũng giải thích tại sao những bất động sản tại các vị trí ngã ba, ngã tư đường giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn so với những bất động sản tương tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng không phải ở vị trí ngã ba, ngã tư đường…Việc xem xét đánh giá bất động sản về vị trí là cực kì quan trọng, đặc biệt đối với người định giá. - Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một số đo về kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng. - Địa hình bất động sản tọa lạc: Địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với những bất động sản khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá trị của bất động sản đó. Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận bất động sản là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại dịch vụ. - Hình thức bên ngoài bất động sản ảnh hưởng không nhỏ tới giá trị của bất động sản, đặc biệt đối với những bất động sản là những công trình xây dựng. Nếu hai bất động sản có cùng chi phí xây dựng, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. - Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Mức ảnh hưởng của những yếu tố nói trên đến giá trị của bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. - Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. • Nhóm các yếu tố kinh tế - Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản : Thuộc loại này gồm các yếu tố như mức thu nhập hàng năm từ bất động sản, thời gian kinh doanh hiệu quả. - Những tiện nghi bất động sản mang lại như hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc. • Nhóm các yếu tố về pháp luật Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Quy hoạch sử dụng đất gắn với bất động sản: mục đích sử dụng bất động sản theo quy hoạch sử dụng; hiện trạng bất động sản so với mục đích sử dụng - Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có. - Các qui định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản - Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất. • Nhóm các yếu tố về tâm lý – xã hội Những vấn đề liên quan đến phong thủy. • Các yếu tố liên quan đến thị trường  Tính hữu ích của bất động sản  Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường  Tình trạng khan hiếm loại bất động sản trên thị trường  Quyền chiếm hữu và chuyển giao được của bất động sản  Các yếu tố chung bên ngoài • Các yếu tố chính trị, Nhà nước và pháp luật Sự thay đổi của chính sách nhà nước hay thể chế chính trị đều có sự tác động không nhỏ đến diến biến của thị trường bất động sản. Tùy thuộc vào nội dung của chúng mà hoạt động của thị trường có biểu hiện tích cực hay tiêu cực, những chính sách này không chỉ là công cụ của nhà nước để quản lý nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng mà nó còn có tác dụng khuyến khích hay kìm hãm sự phát triển của thị trường. Ở nước ta những chính sách trực tiếp ảnh hưởng đến thị trường bất động sản bao gồm: - Chính sách taì chính áp dụng đối với người được nhà nước giao đất, cho thuê và đối với người được nhận quyền sử dụng đất. - Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản - Các chính sách thuế của nhà nước về bất động sản Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 •Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: Đây là các yếu tố liên quan đến tình hình chung của kinh tế quốc tế, quốc gia, khu vực và địa phương. Các yếu tố này ảnh hưởng đến giá trị của đất và bất động sản bao gồm: - Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực - Đặc điểm những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực - Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực - Hiện trạng vùng lân cận - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng trong một số năm gần với năm đánh giá và so với mức độ tăng trưởng GDP của cả nước - Thu nhập bình quân năm của người dân trong vùng so với các vùng khác - Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng - Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng - Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng -Tỷ lệ thuế và các mức thuế suất - Mức độ lạm phát chung - Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khóan, thị trường tín dụng trong vùng •Các yếu tố về xã hội Yếu tố về xã hội cũng là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng nhiều đến giá trị của bất động sản. Cung - cầu về bất động sản sẽ bị phá vì thế cân bằng khi dòng người di cư từ nơi khác chuyển đến dẫn đến hệ quả cung về bất động sản vùng đó nhỏ hơn cầu và giá trị bất động sản sẽ tăng cao hơn. Khi đề cập đến các yếu tố này cần chú ý đến các yếu tố cụ thể sau: - Mật độ dân số. - Đặc điểm khu vực dân cư Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 [...]... người mua xác định giá mua + Giúp người bán xác định giá bán - Góp vốn thành lập liên doanh, hoặc chia tách hoặc thanh lý doanh nghiệp - Tính mức tiền thuê bất động sản và các điều khoản cho thuê - Xác định giá trị bất động sản đảm bảo thế chấp vay vốn ngân hàng, hoặc cầm cố - Để giải chấp bất động sản - Để bảo hiểm bất động sản - Tư vấn cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản; xác định tính khả... kiếm, phân tích giá bán trên thị trường những bất động sản lân cận (bất động sản so sánh) có những đặc điểm tương đối giống bất động sản cần định giá (bất động sản chủ thể); trên cơ sở đó tiến hành những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản chủ thể để ước tính giá trị của bất động sản chủ thể - Chỉ sử dụng giá bán những bất động sản được giao dịch... dự án đầu tư kinh doanh bất động sản - Xác định giá sàn trong đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thấu dự án - Giải quyết tranh chấp - Đối với thẩm định giá và qui định giá của nhà nước (NĐ 188): + Bồi thường thiệt hại về bất động sản khi nhà nước thu hồi + Tính thuế: Thuế chuyển nhượng bất động sản, thuế trước bạ + Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất hoặc cho... nhập thực từ bất động sản bao gồm: - Lao động; - Vốn; - Đất đai; - Quản lý Vì vậy, khi tiến hành định giá bất động sản, phải căn cứ cả 4 yếu tố nêu trên để đánh giá, có như vậy thì việc định giá đất mới tiến gần tới giá trị thực của nó 2.3.4 Nguyên tắc thay đổi Thay đổi trong thị trường bất động sản được hiểu đó là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi... việc định giá bất động sản đó Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ; giá trị hiện tại, giá trị tiềm... trong định giá bất động sản được hiểu đó là sự tham gia về mặt giá trị các khoản thu nhập của từng phần bất động sản trong tổng giá trị thu nhập của toàn bộ bất động sản đó Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành; nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động. .. thư thẩm định giá 3 Định giá bất động sản thế chấp 3.1 Vai trò của thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế-xã hội Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiẹn nay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh... : 0918.775.368 tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết cuả mình + Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay 3.4 Các phương pháp thường áp dụng trong định giá bất động sản thế chấp Trong định giá bất động sản thế chấp tại các tổ chức tín... loại giá trị như giá trị thị trường; giá trị bảo hiểm; giá trị thế chấp; giá trị thanh lý; giá trị đầu tư…Tùy theo mục đích của công việc mà việc định giá được hướng tới các giá trị khác nhau và sử dụng các phương pháp khác nhau để tiến hành định giá Xác lập mục đích thẩm định giá tài sản là hiện thực hóa việc thẩm định giá tài sản, để trả lời câu hỏi vì sao phải tiến hành thẩm định giá tài sản và cũng... xây mới công trình so sánh và thời gian tài sản chủ thể đã từng tồn tại để xác định giá trị khấu hao (tức phần giá trị đã tổn thất do nhiều nguyên nhân) Giá trị tài sản chủ thể (công trình) là hiệu của chi phí thay thế với giá trị khấu hao; giá trị của bất động sản (đất và công trình) chính là tổng giá trị đất và chi phí thay thế đã được khấu hao 3.4.2.2 Công thức tính giá thành bất động sản • Công thức . chọn đề tài “ Công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Hà Nội - thực trạng và giải pháp . Website: http://www.docs.vn. động sản và các điều khoản cho thuê. - Xác định giá trị bất động sản đảm bảo thế chấp vay vốn ngân hàng, hoặc cầm cố. - Để giải chấp bất động sản - Để