2. Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại Techcombank hiện nay
2.1. Định giá quyền sử dụng đất:
Định giá đất đối với đất không phải đất đi thuê:
- Giá đất = Trung bình cộng của giá trị đất theo khung giá do UBND tỉnh, thành phố nơi có đất ban hành ( không tính hệ số sinh lời) và giá trị thị trường của đất tại thời điểm thế chấp nhưng không vượt quá K lần giá trị của đất theo khung giá do UBND thành phố, tỉnh nơi có đất ban hành.
- Định giá các thửa đất thuộc đường phố mới mở, mới được nâng cấp, sửa chữa chưa được liệt kê và quy định trong quy định của UBND thành phố
- + Đối với đất thuộc đường phố mới mở, mới được nâng cấp, sửa chữa chưa được liệt kê và quy định trong quy định về khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố thì khung giá định giá cho các loại đường phố được lấy theo khung giá đất quy định của các loại đường phố lân cận, có cùng điều kiện cơ sở hạ tầng.
+ Việc định giá đối với loại đất này được xác định tương tự như đối với đường phố được quy định trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố Hà Nội nơi có đất ban hành nhưng không được vượt quá K lần giá trị đất theo khung giá đất của đường phố lân cận.
+ đường phố lân cận được hiểu là đường phố nằm trên cùng trục giao thông, cắt ngang hoặc nằm song song gần nhất với đường phố đó trên cùng phạm vi địa giới hành chính ( quận, huyện, xã, phường..)
+ Thứ tự ưu tiên trên đường phố lân cận được sử dụng để làm tham chiếu : Đường phố cùng nằm trên trục giao thông ---- > Đường phố cắt ngang ---- > Đường phố song song.
(+) Đối với đường phố lân cận là đường cắt ngang :
++ Với những loại đường phố bị cắt ngang bởi hai hay ba đường phố đã có khung giá đất quy định thì đường phố lân cận là đường phố cắt ở đầu đường phố mới.
Quy định của đầu đường phố mới: Nếu đứng ở đầu phố thì nhà được đánh số chẵn theo thứ tự tăng dần.
++ Với những loại đường phố bị cắt ngang bởi hai hay ba đường phố( bao gồm cả phố mới và đường đã có giá quy định ) thì đường phố lân cận chỉ được áp dụng tham chiếu là đường phố đã có khung giá đất quy định và thứ tự tham chiếu là : Cắt ở đầu đường ---- > Cắt ở giữa đường --- > Cắt ở cuối đường.
(+) Đối với những khu Đô thị mới có nhiều đường phố mới mở giao nhau thì đường phố lân cận được sử dụng tham chiếu nhiều lần: Một đường phố mới đã được tham chiếu được sử dụng là đường lân cận cho đường phố mới tiếp theo và việc áp dụng tham chiếu nêu trên.
- Định giá với đất ven đô đã được xét duyệt của UBND tỉnh, thành phố Đối với các thửa đất tại các khu ven đô đã được UBND tỉnh, thành phố nơi có đất xét duyệt quy hoạch trở thành các khu Đô thị mới thuộc thành phố Hà Nội, việc định giá được xác định bằng giá trị Trung bình cộng giữa giá thị trường nơi có đất ban hành nhưng không vượt qúa 3.5 lần giá trị theo khung giá đất.
- Định giá đối với các thửa đất và nhà ở chung cư thuộc các khu Đô thị mới tại thành phố Hà Nội
+ Đối với các thửa đất thuộc khu đô thị mới, nếu hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất với chủ đầu tư được kí trước ngày 31/12/2002, giá trị định giá có thể được tính bằng trung bình cộng giữa giá trị thị trường và giá trị hợp đồng tại thời điểm định giá. Trong trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư được ký sau thời điểm nêu trên, giá trị định giá sẽ được xác định bằng giá trị của hợp đồng mua bán chuyển quyền sử dụng đất với chủ đầu tư.
+Đối với căn hộ chung cư thuộc Đô thị mới mà chủ đầu tư là các công ty xây dựng, phát triển nhà và đô thị, giá trị định giá có thể xác định bằng giá trị của hợp đồng gốc do chủ đầu tư ký với người mua nhà ( trong trường hợp không có hợp đồng gốc có thể xác định bằng giá trị của căn hộ có cùng điều kiện kỹ thuật
như diện tích, số tầng, trang bị nội thất, cùng chủ đầu tư, cùng điều kiện cơ sở hạ tầng do chủ đầu tư công bố tại thời điểm giao dịch) trừ đi giá trị khấu hao.
+ Trường hợp các tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng nhà hoặc móng nhà trực tiếp của các chủ dự án được nhà nước giao đất xây dựng nhà để bán thì căn cứ vào giá mua trong hợp đồng mua bán và các giấy tờ thanh toán tiền mua để định giá.
- Định giá các thửa đất thuộc các đường phố mới trước đây thuộc các huyện nay đã được nâng cấp thành quận ( nhưng chưa điều chỉnh khung giá đất ).
Đối với các thửa đất thuộc các đường phố mới trước đây thuộc các huyện nay đã được nâng cấp thành quận ( nhưng chưa điều chỉnh khung giá đất ), việc định giá được xác định theo khung giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành và giá trị thị trường ( giá trị thị trường phải do một công ty định giá bất động sản có uy tín định giá)
- Với các thửa đất không thuộc quy định các điểm nêu trên đây, việc định giá được xác định theo khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố nơi có đất ban hành.
Quy định về giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2006
1. Giá các loại đất quy định tại quyết định này được xác định làm căn cứ tính
a, Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
b, Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại điều 34,35 Luật Đất đai 2003
c, Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại điều 33 của Luật đất đai 2003.
d, Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khỏan 3 điều 59 của Luật Đất đai năm 2003 đ, Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
e, Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại điều 39, điều 40 Luật Đất đai 2003.
g, Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho nhà nước theo quy định pháp luật
2. Trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thì mức đấu gía quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất này không được thấp hơn mức giá do UBNDTP quy định tại quyết định này.
3. Quyết định này không áp dụng cho trường hợp người có thẩm quyền sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.